搜狐網(wǎng)專訪 郭瑩輝：構筑科技地產(chǎn)雙贏模式 直面三大挑戰(zhàn).doc

搜狐網(wǎng)專訪 郭瑩輝：構筑科技地產(chǎn)雙贏模式 直面三大挑戰(zhàn)郭瑩輝接受搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)專訪2011年11月15日，第十三屆中國國際高新技術成果交易會在深圳開幕，搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)對會議進行了特別報道。在科技企業(yè)云集的高交會上，北科建以“科技地產(chǎn)”運營商的另類身份亮相，北科建集團董事、總經(jīng)理郭瑩輝在會議現(xiàn)場接受了搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)的專訪。他指出，北科建愿通過園區(qū)運營為科技企業(yè)提供創(chuàng)新沃土，與此同時，作為地產(chǎn)企業(yè)，北科建也在創(chuàng)新模式構筑自身與園區(qū)企業(yè)的雙贏，“這種模式與房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展理念非常吻合，從簡單開發(fā)，轉(zhuǎn)化為開發(fā)運營以及服務提供”。在地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型當?shù)赖那闆r之下，北科建或許給出了新的思路。啟迪地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向 盈利開源 科技地產(chǎn)構造雙贏模式【主持人】：搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)的網(wǎng)友大家下午好，各位參加高交會的企業(yè)家人士大家下午好。今天很榮幸與北科建董事、總經(jīng)理郭瑩輝先生在高交會現(xiàn)場展開交流。我了解到，北科建是一家高舉“科技地產(chǎn)”大旗的園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)，此次是第一次參加高交會的活動，并對高交會進行了贊助。為什么會選擇贊助這次活動？您認為這個活動本身會給企業(yè)帶來什么？【郭瑩輝】：高交會辦了13屆了，北科建作為一個園區(qū)開發(fā)企業(yè)，第一次參加這樣的盛會。高交會全稱為中國國際高新技術成果交易會，是一個促進高新技術發(fā)展的平臺。北科建的科技地產(chǎn)業(yè)務的最終目的，也是為了助推高新技術企業(yè)發(fā)展，提高我們國家的自主創(chuàng)新能力。北科建次參與高交會，首先是雙方的理念一致，其次是希望通過這個平臺，把我們對科技企業(yè)的服務載體和服務體系內(nèi)容發(fā)布出來，讓大家知道有這么一個企業(yè)，能承擔社會責任，還能給入住企業(yè)帶來一個好的發(fā)展前景。今天上午剛參加了高交會最重要的論壇之一部長論壇，我看到，在全球金融危機，包括債務危機之下，中國經(jīng)濟發(fā)展可能面臨很大挑戰(zhàn)；同時，參會企業(yè)也想在此次高交會上尋求產(chǎn)品和企業(yè)的未來發(fā)展機遇。作為園區(qū)開發(fā)企業(yè)，我們愿意通過這次交流，為企業(yè)提供一個創(chuàng)新的沃土、創(chuàng)業(yè)的樂園，為他們提供一個好的發(fā)展的環(huán)境?！局鞒秩恕浚簭倪^去幾十年的狀況來看，科技創(chuàng)新做得最好的可能是美國。在中國，也有很多對科技的促進力，比如國家政策，相關小環(huán)境的搭建，其中也包括科技企業(yè)的服務商在內(nèi)?？萍嫉禺a(chǎn)是北科建的特色，您認為，對于創(chuàng)新，科技企業(yè)成長平臺的搭建是否重要，如果說很重要，結合北科建的實踐，你認為具體應該在哪些方面著力？【郭瑩輝】：北科建在此前十多年的時間里，主要在北京中關村大的發(fā)展環(huán)境里面，為企業(yè)創(chuàng)新搭建綜合平臺?？萍嫉禺a(chǎn)本身，是以科技為服務對象的一種科技園區(qū)開發(fā)和運營的模式。通過園區(qū)建設，把科技、金融和其他相關產(chǎn)業(yè)服務整合到一個園區(qū)平臺上。具體講，產(chǎn)業(yè)服務體系，包括四大類，技術平臺、人才平臺、資金平臺還有市場平臺，這些子平臺，構成了產(chǎn)業(yè)宏觀發(fā)展要素。園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務體系，實際上是高新技術產(chǎn)業(yè)聚集要素平臺的高度綜合?，F(xiàn)在，北科建正在北京以外開發(fā)的青島藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、嘉興長三角創(chuàng)新園、中關村軟件園太湖分園，都是嚴格按照北科建科技地產(chǎn)的理論模式規(guī)劃設計，在構建園區(qū)載體的同時，打造產(chǎn)業(yè)服務體系，圍繞資金、技術、人才、市場四大方面，對多層次、多角度產(chǎn)業(yè)服務進行匯聚和整合，不僅要解決困擾企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”問題，還要想辦法讓企業(yè)成長的更好更快。通過硬環(huán)境建設和軟環(huán)境建設的同步進行，為企業(yè)在園區(qū)中的創(chuàng)新、成長提供全方位的綜合支持系統(tǒng)。用一句簡練的話來概括，科技地產(chǎn)已超越了傳統(tǒng)意義上理解的房地產(chǎn)開發(fā)，它是圍繞企業(yè)發(fā)展進行的綜合性的、完全服務于企業(yè)的支持系統(tǒng)，是一個系統(tǒng)性工程?？萍嫉禺a(chǎn)作為北科建的主營業(yè)務，我們有兩個主要考慮：第一，作為國有企業(yè)，對于國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和自主創(chuàng)新體系的建設，我們應該起一個率先的推動作用。科技地產(chǎn)本身就是圍繞科技發(fā)展進行綜合服務的，我們要把園區(qū)做得優(yōu)秀，把產(chǎn)業(yè)聚集做得好，入駐企業(yè)生存發(fā)展得快，那么，我們實際上就對國家做出了好的貢獻，國企的社會責任就得到了充分的體現(xiàn)。第二，北科建同時是一個企業(yè)主體，終歸要保持一定的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展動力。在科技地產(chǎn)的運營模式里，我們也在努力構造一個雙贏模式：園區(qū)服務的企業(yè)能贏，園區(qū)建設企業(yè)也能贏。怎么贏？這里面就有我們獨到的一些運營技巧。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般通過兩種資源要素來獲得開發(fā)收益，即土地和物業(yè)。我們在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)收益的基礎上，通過構建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)服務，構建了一種服務盈利模式。簡單講，北科建的收益主要來源于四個方面，第一是項目物業(yè)的銷售收入；第二是園區(qū)物業(yè)的運營收入；第三是產(chǎn)業(yè)服務體系中的股權投資收益；第四是物業(yè)培育帶來的資產(chǎn)增值收益。通過四大收益來源，北科建的科技地產(chǎn)模式，從項目開發(fā)收益為主導演化為以開發(fā)和服務并重、提供復合收益的盈利模式。這種模式與房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展理念非常吻合，從簡單開發(fā)，轉(zhuǎn)化為開發(fā)運營以及服務提供。三大挑戰(zhàn) 土地、環(huán)境與資金【主持人】：作為北科建的舵手，在模式的摸索和建立過程中，你所考慮更多的，或者說當下亟待解決的是哪些問題？是管理、人才、市場的認可，或是其它？【郭瑩輝】：科技地產(chǎn)大類上仍然歸屬房地產(chǎn)行業(yè)。首先是土地的獲取，科技地產(chǎn)模式的運作中，現(xiàn)在最大的一個困境是，園區(qū)規(guī)劃和設計、開發(fā)往往是成片開發(fā)，規(guī)模都比較大，由于各地政府土地供應指標限制，往往會造成一定程度上的土地供應和園區(qū)發(fā)展之間的脫節(jié)，這種脫節(jié)會制約園區(qū)的持續(xù)發(fā)展，影響建設計劃和招商節(jié)奏。第二，科技地產(chǎn)招商與宏觀經(jīng)濟的緊密相關。北科建科技地產(chǎn)的服務對象是高新技術產(chǎn)業(yè)里面的成長型或者創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。首先，眾所周知，宏觀經(jīng)濟如果有波動，或者高新技術企業(yè)本身的發(fā)展速度放低，就會影響到我們的招商進度。其次，中小科技企業(yè)自身承擔的風險比較大，支付能力和盈利能力的不確定性也會比較大，會直接影響到是否租買園區(qū)物業(yè)的決定。 第三，科技地產(chǎn)開發(fā)資金也受到金融政策的影響。園區(qū)載體建設是一個資金密集型行業(yè)，但是園區(qū)建設企業(yè)又受到國家房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境的影響，北科建也在融資方面受到一定的限制，進而對園區(qū)的載體建設和產(chǎn)業(yè)集聚速度造成一些沖擊。簡要的說，當下，以市場化的方式來開發(fā)高品質(zhì)的園區(qū)，北科建是具有創(chuàng)新性和領先性的，盡管我們也有非常充分的準備，但是這樣的模式不僅取決于自身的能力、實力和愿望，還和國家的土地政策、金融政策以及整個宏觀經(jīng)濟形勢有密切關聯(lián)。2012年設想布局新園區(qū)主推科技新城【主持人】：2011年馬上就要結束，從企業(yè)的長短期規(guī)劃來講，北科建在2012年有哪些大的設想？【郭瑩輝】：在剛才的部長論壇中，發(fā)改委張曉強副主任，商務部李金早副部長都談到了我國的經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型和調(diào)整，其中主要的是“十二五”規(guī)劃中的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。北科建也有自己的“十二五”戰(zhàn)略，明年是第二年，我們會緊扣戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展節(jié)奏和脈搏，有計劃的安排。首先是推動我們現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)建設的三個科技園區(qū)，快速實現(xiàn)建設、招商、運營。第二步，目前我們還在同步在北京、長三角、珠三角等最具活力和潛力的地方，謀劃布局其它園區(qū)。 我始終認為，中國經(jīng)濟還會有十年乃至二十年的高速的發(fā)展。現(xiàn)在，國家對科技立國、立市以及助推經(jīng)濟發(fā)展的作用越來越認可，我們對科技地產(chǎn)的前景充滿信心，明年也將是我們選擇新項目，進行再次布局的關鍵年份。【主持人】：三個園區(qū)有軟件園，有創(chuàng)新園，也有生物醫(yī)藥園。除此之外，我們企業(yè)在打造這種專業(yè)園區(qū)之外，有沒有做一些新能源、新材料基地的設想？【郭瑩輝】：北科建的科技地產(chǎn)是一種業(yè)務模式。在這種模式之下，我們有兩類產(chǎn)品，一類產(chǎn)品是剛才始終談到的高端科技園區(qū)，像軟件園、生命園這種專業(yè)化園區(qū)，我們還會繼續(xù)復制。另一類產(chǎn)品叫做“科技新城”，像我們的嘉興長三角創(chuàng)新園，是以產(chǎn)業(yè)為導向的微型城市，有產(chǎn)業(yè)、有商務、有居住，這種同城化的產(chǎn)業(yè)服務載體，我們叫它科技新城模式。這種模式可能是明年我們主推的項目。在新的布局中有些可能是以“科技新城”的模式繼續(xù)合作。主持人談到的新材料、新能源類產(chǎn)業(yè)基地，和科技園區(qū)是有本質(zhì)區(qū)別的。在工業(yè)制造業(yè)領域，有一個微笑曲線，在微笑曲線兩端，一邊是研發(fā)部門，一邊是市場部門，他們是以智慧產(chǎn)業(yè)、服務產(chǎn)業(yè)為主的，輕生產(chǎn)、重研發(fā)，并且容易與城市融合，俗稱2.5產(chǎn)業(yè)，這一類型的研發(fā)和服務產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結合起來，稱為科技園區(qū)或者科技新城。產(chǎn)業(yè)基地的本身，則是以制造業(yè)為主導，以工業(yè)化生產(chǎn)為特色，與城市的包容和融合有一定局限。就北科建自身的專業(yè)特長和運作能力而言，我們目前階段更強調(diào)的科技園區(qū)和科技新城開發(fā)，所以生產(chǎn)基地可能這兩年我們還不會去做。經(jīng)過“十二五”這一期間的努力和鍛造，我們會再做大做強新園區(qū)。那里面可