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搜狐網(wǎng)專訪 郭瑩輝:構(gòu)筑科技地產(chǎn)雙贏模式 直面三大挑戰(zhàn)郭瑩輝接受搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)專訪2011年11月15日,第十三屆中國國際高新技術(shù)成果交易會在深圳開幕,搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)對會議進(jìn)行了特別報道。在科技企業(yè)云集的高交會上,北科建以“科技地產(chǎn)”運(yùn)營商的另類身份亮相,北科建集團(tuán)董事、總經(jīng)理郭瑩輝在會議現(xiàn)場接受了搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)的專訪。他指出,北科建愿通過園區(qū)運(yùn)營為科技企業(yè)提供創(chuàng)新沃土,與此同時,作為地產(chǎn)企業(yè),北科建也在創(chuàng)新模式構(gòu)筑自身與園區(qū)企業(yè)的雙贏,“這種模式與房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展理念非常吻合,從簡單開發(fā),轉(zhuǎn)化為開發(fā)運(yùn)營以及服務(wù)提供”。在地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)?shù)赖那闆r之下,北科建或許給出了新的思路。啟迪地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向 盈利開源 科技地產(chǎn)構(gòu)造雙贏模式【主持人】:搜狐產(chǎn)業(yè)新區(qū)的網(wǎng)友大家下午好,各位參加高交會的企業(yè)家人士大家下午好。今天很榮幸與北科建董事、總經(jīng)理郭瑩輝先生在高交會現(xiàn)場展開交流。我了解到,北科建是一家高舉“科技地產(chǎn)”大旗的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè),此次是第一次參加高交會的活動,并對高交會進(jìn)行了贊助。為什么會選擇贊助這次活動?您認(rèn)為這個活動本身會給企業(yè)帶來什么?【郭瑩輝】:高交會辦了13屆了,北科建作為一個園區(qū)開發(fā)企業(yè),第一次參加這樣的盛會。高交會全稱為中國國際高新技術(shù)成果交易會,是一個促進(jìn)高新技術(shù)發(fā)展的平臺。北科建的科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最終目的,也是為了助推高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展,提高我們國家的自主創(chuàng)新能力。北科建次參與高交會,首先是雙方的理念一致,其次是希望通過這個平臺,把我們對科技企業(yè)的服務(wù)載體和服務(wù)體系內(nèi)容發(fā)布出來,讓大家知道有這么一個企業(yè),能承擔(dān)社會責(zé)任,還能給入住企業(yè)帶來一個好的發(fā)展前景。今天上午剛參加了高交會最重要的論壇之一部長論壇,我看到,在全球金融危機(jī),包括債務(wù)危機(jī)之下,中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能面臨很大挑戰(zhàn);同時,參會企業(yè)也想在此次高交會上尋求產(chǎn)品和企業(yè)的未來發(fā)展機(jī)遇。作為園區(qū)開發(fā)企業(yè),我們愿意通過這次交流,為企業(yè)提供一個創(chuàng)新的沃土、創(chuàng)業(yè)的樂園,為他們提供一個好的發(fā)展的環(huán)境?!局鞒秩恕浚簭倪^去幾十年的狀況來看,科技創(chuàng)新做得最好的可能是美國。在中國,也有很多對科技的促進(jìn)力,比如國家政策,相關(guān)小環(huán)境的搭建,其中也包括科技企業(yè)的服務(wù)商在內(nèi)??萍嫉禺a(chǎn)是北科建的特色,您認(rèn)為,對于創(chuàng)新,科技企業(yè)成長平臺的搭建是否重要,如果說很重要,結(jié)合北科建的實踐,你認(rèn)為具體應(yīng)該在哪些方面著力?【郭瑩輝】:北科建在此前十多年的時間里,主要在北京中關(guān)村大的發(fā)展環(huán)境里面,為企業(yè)創(chuàng)新搭建綜合平臺??萍嫉禺a(chǎn)本身,是以科技為服務(wù)對象的一種科技園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營的模式。通過園區(qū)建設(shè),把科技、金融和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)整合到一個園區(qū)平臺上。具體講,產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系,包括四大類,技術(shù)平臺、人才平臺、資金平臺還有市場平臺,這些子平臺,構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)宏觀發(fā)展要素。園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系,實際上是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集要素平臺的高度綜合?,F(xiàn)在,北科建正在北京以外開發(fā)的青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、嘉興長三角創(chuàng)新園、中關(guān)村軟件園太湖分園,都是嚴(yán)格按照北科建科技地產(chǎn)的理論模式規(guī)劃設(shè)計,在構(gòu)建園區(qū)載體的同時,打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系,圍繞資金、技術(shù)、人才、市場四大方面,對多層次、多角度產(chǎn)業(yè)服務(wù)進(jìn)行匯聚和整合,不僅要解決困擾企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”問題,還要想辦法讓企業(yè)成長的更好更快。通過硬環(huán)境建設(shè)和軟環(huán)境建設(shè)的同步進(jìn)行,為企業(yè)在園區(qū)中的創(chuàng)新、成長提供全方位的綜合支持系統(tǒng)。用一句簡練的話來概括,科技地產(chǎn)已超越了傳統(tǒng)意義上理解的房地產(chǎn)開發(fā),它是圍繞企業(yè)發(fā)展進(jìn)行的綜合性的、完全服務(wù)于企業(yè)的支持系統(tǒng),是一個系統(tǒng)性工程??萍嫉禺a(chǎn)作為北科建的主營業(yè)務(wù),我們有兩個主要考慮:第一,作為國有企業(yè),對于國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和自主創(chuàng)新體系的建設(shè),我們應(yīng)該起一個率先的推動作用??萍嫉禺a(chǎn)本身就是圍繞科技發(fā)展進(jìn)行綜合服務(wù)的,我們要把園區(qū)做得優(yōu)秀,把產(chǎn)業(yè)聚集做得好,入駐企業(yè)生存發(fā)展得快,那么,我們實際上就對國家做出了好的貢獻(xiàn),國企的社會責(zé)任就得到了充分的體現(xiàn)。第二,北科建同時是一個企業(yè)主體,終歸要保持一定的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展動力。在科技地產(chǎn)的運(yùn)營模式里,我們也在努力構(gòu)造一個雙贏模式:園區(qū)服務(wù)的企業(yè)能贏,園區(qū)建設(shè)企業(yè)也能贏。怎么贏?這里面就有我們獨(dú)到的一些運(yùn)營技巧。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般通過兩種資源要素來獲得開發(fā)收益,即土地和物業(yè)。我們在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)收益的基礎(chǔ)上,通過構(gòu)建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)服務(wù),構(gòu)建了一種服務(wù)盈利模式。簡單講,北科建的收益主要來源于四個方面,第一是項目物業(yè)的銷售收入;第二是園區(qū)物業(yè)的運(yùn)營收入;第三是產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系中的股權(quán)投資收益;第四是物業(yè)培育帶來的資產(chǎn)增值收益。通過四大收益來源,北科建的科技地產(chǎn)模式,從項目開發(fā)收益為主導(dǎo)演化為以開發(fā)和服務(wù)并重、提供復(fù)合收益的盈利模式。這種模式與房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展理念非常吻合,從簡單開發(fā),轉(zhuǎn)化為開發(fā)運(yùn)營以及服務(wù)提供。三大挑戰(zhàn) 土地、環(huán)境與資金【主持人】:作為北科建的舵手,在模式的摸索和建立過程中,你所考慮更多的,或者說當(dāng)下亟待解決的是哪些問題?是管理、人才、市場的認(rèn)可,或是其它?【郭瑩輝】:科技地產(chǎn)大類上仍然歸屬房地產(chǎn)行業(yè)。首先是土地的獲取,科技地產(chǎn)模式的運(yùn)作中,現(xiàn)在最大的一個困境是,園區(qū)規(guī)劃和設(shè)計、開發(fā)往往是成片開發(fā),規(guī)模都比較大,由于各地政府土地供應(yīng)指標(biāo)限制,往往會造成一定程度上的土地供應(yīng)和園區(qū)發(fā)展之間的脫節(jié),這種脫節(jié)會制約園區(qū)的持續(xù)發(fā)展,影響建設(shè)計劃和招商節(jié)奏。第二,科技地產(chǎn)招商與宏觀經(jīng)濟(jì)的緊密相關(guān)。北科建科技地產(chǎn)的服務(wù)對象是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)里面的成長型或者創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。首先,眾所周知,宏觀經(jīng)濟(jì)如果有波動,或者高新技術(shù)企業(yè)本身的發(fā)展速度放低,就會影響到我們的招商進(jìn)度。其次,中小科技企業(yè)自身承擔(dān)的風(fēng)險比較大,支付能力和盈利能力的不確定性也會比較大,會直接影響到是否租買園區(qū)物業(yè)的決定。 第三,科技地產(chǎn)開發(fā)資金也受到金融政策的影響。園區(qū)載體建設(shè)是一個資金密集型行業(yè),但是園區(qū)建設(shè)企業(yè)又受到國家房地產(chǎn)調(diào)控的政策環(huán)境的影響,北科建也在融資方面受到一定的限制,進(jìn)而對園區(qū)的載體建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚速度造成一些沖擊。簡要的說,當(dāng)下,以市場化的方式來開發(fā)高品質(zhì)的園區(qū),北科建是具有創(chuàng)新性和領(lǐng)先性的,盡管我們也有非常充分的準(zhǔn)備,但是這樣的模式不僅取決于自身的能力、實力和愿望,還和國家的土地政策、金融政策以及整個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有密切關(guān)聯(lián)。2012年設(shè)想布局新園區(qū)主推科技新城【主持人】:2011年馬上就要結(jié)束,從企業(yè)的長短期規(guī)劃來講,北科建在2012年有哪些大的設(shè)想?【郭瑩輝】:在剛才的部長論壇中,發(fā)改委張曉強(qiáng)副主任,商務(wù)部李金早副部長都談到了我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和調(diào)整,其中主要的是“十二五”規(guī)劃中的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。北科建也有自己的“十二五”戰(zhàn)略,明年是第二年,我們會緊扣戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展節(jié)奏和脈搏,有計劃的安排。首先是推動我們現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的三個科技園區(qū),快速實現(xiàn)建設(shè)、招商、運(yùn)營。第二步,目前我們還在同步在北京、長三角、珠三角等最具活力和潛力的地方,謀劃布局其它園區(qū)。 我始終認(rèn)為,中國經(jīng)濟(jì)還會有十年乃至二十年的高速的發(fā)展?,F(xiàn)在,國家對科技立國、立市以及助推經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來越認(rèn)可,我們對科技地產(chǎn)的前景充滿信心,明年也將是我們選擇新項目,進(jìn)行再次布局的關(guān)鍵年份?!局鞒秩恕浚喝齻€園區(qū)有軟件園,有創(chuàng)新園,也有生物醫(yī)藥園。除此之外,我們企業(yè)在打造這種專業(yè)園區(qū)之外,有沒有做一些新能源、新材料基地的設(shè)想?【郭瑩輝】:北科建的科技地產(chǎn)是一種業(yè)務(wù)模式。在這種模式之下,我們有兩類產(chǎn)品,一類產(chǎn)品是剛才始終談到的高端科技園區(qū),像軟件園、生命園這種專業(yè)化園區(qū),我們還會繼續(xù)復(fù)制。另一類產(chǎn)品叫做“科技新城”,像我們的嘉興長三角創(chuàng)新園,是以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的微型城市,有產(chǎn)業(yè)、有商務(wù)、有居住,這種同城化的產(chǎn)業(yè)服務(wù)載體,我們叫它科技新城模式。這種模式可能是明年我們主推的項目。在新的布局中有些可能是以“科技新城”的模式繼續(xù)合作。主持人談到的新材料、新能源類產(chǎn)業(yè)基地,和科技園區(qū)是有本質(zhì)區(qū)別的。在工業(yè)制造業(yè)領(lǐng)域,有一個微笑曲線,在微笑曲線兩端,一邊是研發(fā)部門,一邊是市場部門,他們是以智慧產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主的,輕生產(chǎn)、重研發(fā),并且容易與城市融合,俗稱2.5產(chǎn)業(yè),這一類型的研發(fā)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合起來,稱為科技園區(qū)或者科技新城。產(chǎn)業(yè)基地的本身,則是以制造業(yè)為主導(dǎo),以工業(yè)化生產(chǎn)為特色,與城市的包容和融合有一定局限。就北科建自身的專業(yè)特長和運(yùn)作能力而言,我們目前階段更強(qiáng)調(diào)的科技園區(qū)和科技新城開發(fā),所以生產(chǎn)基地可能這兩年我們還不會去做。經(jīng)過“十二五”這一期間的努力和鍛造,我們會再做大做強(qiáng)新園區(qū)。那里面可
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