商務(wù)辦公樓物業(yè)管理方案及管理制度.doc

【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度目 錄第一節(jié) 整體設(shè)想與管理模式1第二節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施3第三節(jié) 項(xiàng)目管理處組織設(shè)置6第四節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目管理制度9第五節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目接管方案18第六節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)承諾23房地產(chǎn)E網(wǎng) / 企管智庫(kù) / 范文匯 / 論文匯 /【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總體建筑面積88888平方米，樓高九層（不包括地下車(chē)庫(kù)）。主要設(shè)施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等。辦公樓現(xiàn)為合肥市各民主黨派辦公場(chǎng)所。針對(duì)物業(yè)特點(diǎn)，*物業(yè)將嚴(yán)格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，單獨(dú)設(shè)置物業(yè)管理處對(duì)該項(xiàng)目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。第一節(jié) 整體設(shè)想與管理模式 “溝通至上，服務(wù)致遠(yuǎn)”作為合肥市*物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。我們堅(jiān)持以客戶為上，及時(shí)認(rèn)知客戶對(duì)服務(wù)的需求，在服務(wù)過(guò)程中持續(xù)不斷加以精進(jìn)。根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們*物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱心”的服務(wù)宗旨，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開(kāi)始就切切實(shí)實(shí)地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式我們將在服務(wù)管理上采用先進(jìn)的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進(jìn)入辦公樓的客戶都體會(huì)到我們熱心的招呼、細(xì)心的關(guān)懷、專業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶感受到走進(jìn)綜合辦公樓時(shí)，就能感覺(jué)到充滿溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進(jìn)的軟件服務(wù)管理是時(shí)尚的，是構(gòu)建和諧社會(huì)所必須的。二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù) 綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)。內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)的保安、工程、清潔管理服務(wù)。延伸特約服務(wù)是指有根據(jù)業(yè)主或客戶的特殊需要，另行對(duì)辦公區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、特約清潔（領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會(huì)議室、活動(dòng)室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔），生活服務(wù)區(qū)域配套管理等。通過(guò)內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。通過(guò)接受延伸特約服務(wù)的逐項(xiàng)開(kāi)展進(jìn)一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達(dá)到臻善臻美。三、管理設(shè)想為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧?kù)o、稱心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。針對(duì)【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想：1著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù)；2著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護(hù)。四服務(wù)定位物業(yè)管理處內(nèi)部管理實(shí)行以ISO9001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行模式。各項(xiàng)服務(wù)均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進(jìn)、吸收、運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理方法和要求，不斷強(qiáng)化各級(jí)服務(wù)人員的培訓(xùn)。同時(shí)，吸納各類專業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個(gè)物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務(wù)技能。力爭(zhēng)使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時(shí)依據(jù)ISO9001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。4、管理內(nèi)容4.1綜合辦公樓管理區(qū)域的公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、維修管理。4.2綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保安、消防安全管理4.3綜合辦公樓管理區(qū)域的公共區(qū)域的保潔、綠化管理第二節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施1、 先進(jìn)的ISO9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機(jī)制要實(shí)現(xiàn)綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開(kāi)強(qiáng)化的內(nèi)部管理體系。公司運(yùn)作將依托IS0嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運(yùn)作質(zhì)量的保證。建立六項(xiàng)管理機(jī)制：1 自我約束機(jī)制：嚴(yán)格苛求，精益求精的賓館星級(jí)式服務(wù)，以服務(wù)卓越、質(zhì)量上乘的高標(biāo)準(zhǔn)約束自己。2 專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制：對(duì)于項(xiàng)目處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。以降低成本，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提高效率。3 質(zhì)量保證機(jī)制：專業(yè)物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國(guó)際化，標(biāo)準(zhǔn)化組織的ISO90012000的管理模式進(jìn)行實(shí)施。4 檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)物業(yè)公司必須建立了嚴(yán)密而科學(xué)的質(zhì)量檢查監(jiān)督體系負(fù)責(zé)辦公樓管理服務(wù)的各項(xiàng)意見(jiàn)反饋與投訴回訪。5 緊急預(yù)案機(jī)制：根據(jù)辦公樓特點(diǎn)，分工作條線，設(shè)計(jì)各類預(yù)案，建立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案檢驗(yàn)、預(yù)案起動(dòng)執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。2、采用系統(tǒng)及過(guò)程管理方法最終實(shí)現(xiàn)“十二化”管理 綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理活動(dòng)是由各相關(guān)的子過(guò)程組成，各相關(guān)過(guò)程加以識(shí)別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。實(shí)現(xiàn)垂直管理、目標(biāo)管理、網(wǎng)絡(luò)管理，從而達(dá)到提高管理效率、降低運(yùn)行成本目的。公司將各類服務(wù)活動(dòng)賦予文件化、程序化，并實(shí)行并通過(guò)PDCA（PLAN DO CHECK ACTION）管理方式做到精心策劃明確各項(xiàng)活動(dòng)的職責(zé)，配備適當(dāng)?shù)馁Y源，保證科學(xué)管理。精心實(shí)施嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實(shí)施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達(dá)到定時(shí)、定人、定崗、定任務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴(yán)格檢查每項(xiàng)活動(dòng)都會(huì)有計(jì)劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)，保證各項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)在嚴(yán)格受控狀態(tài)下運(yùn)行。持續(xù)改進(jìn)針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)征求業(yè)主、客戶意見(jiàn)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法，測(cè)量出物業(yè)管理活動(dòng)的不足之處，制定糾正和預(yù)防措施，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動(dòng)的持續(xù)改進(jìn)和質(zhì)量的良性循環(huán)?！笆惫ぷ鳂?biāo)準(zhǔn) 服務(wù)組織專業(yè)化、服務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)約化、服務(wù)控制規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化、服務(wù)理念人本化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)效果最佳化、服務(wù)責(zé)任全體化、服務(wù)隊(duì)伍素質(zhì)化、服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)化、服務(wù)成本合理化、服務(wù)運(yùn)作市場(chǎng)化。3、重大預(yù)案的設(shè)計(jì)演練制度根據(jù)管理重點(diǎn)，我們應(yīng)在服務(wù)管理上從以下幾個(gè)方面設(shè)計(jì)應(yīng)急預(yù)案并加以演練，以確保辦公樓運(yùn)作的安全無(wú)虞：l 工程管理方面：突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案、防汛應(yīng)急預(yù)案、設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案、觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案等；l 治安保安方面：交通意外事故應(yīng)急預(yù)案、治安、刑事案件應(yīng)急預(yù)案、火災(zāi)、爆炸事件應(yīng)急預(yù)案、節(jié)假日突發(fā)事件處理預(yù)案等；l 環(huán)境保護(hù)方面：下水管受堵排積水預(yù)案、地面遭受特種材料污染排除預(yù)案、有害氣體侵襲預(yù)案等；l 公共衛(wèi)生方面：食物中毒預(yù)案、流行病預(yù)防預(yù)案等；4、強(qiáng)化崗位培訓(xùn)、有效進(jìn)行督導(dǎo)公司將對(duì)綜合辦公樓實(shí)行全員培訓(xùn)制度。培訓(xùn)工作將由始無(wú)終地貫徹在整個(gè)管理過(guò)程中。辦公樓管理服務(wù)人員在上崗前由公司進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)并取得相應(yīng)的崗位執(zhí)業(yè)資格證書(shū)。通過(guò)崗前培訓(xùn)使員工在服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)、服務(wù)理念的樹(shù)立、工作技能的提升等方面盡快達(dá)到一流管理所需的水平。讓全體員工理解公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)，繼而自覺(jué)參與到公司的質(zhì)量活動(dòng)中去。同時(shí)，公司還在日常管理服務(wù)過(guò)程中不斷地對(duì)員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)及理念的強(qiáng)化，繼續(xù)通過(guò)技術(shù)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)及軟件支持以多種形式加強(qiáng)人員培訓(xùn)的溝通交流，以持續(xù)提升員工的專業(yè)技能。執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓(xùn)是否有效，還須通過(guò)督導(dǎo)這一環(huán)節(jié)。我們將建議多層次的督導(dǎo)體系。綜合辦公樓將通過(guò)定期的日常巡查，每月組織所有部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行的一次樓檢；每個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人每日對(duì)辦公樓管理狀況作一次例查；各基礎(chǔ)管理層更是根據(jù)操作規(guī)范要求時(shí)時(shí)對(duì)管理作出巡查；公司不定期地對(duì)項(xiàng)目作抽檢和指導(dǎo)；同時(shí)物業(yè)管理處更接受業(yè)主和使用人對(duì)管理質(zhì)量的評(píng)定和指導(dǎo)。5、量化考核，建立激勵(lì)機(jī)制公司還將根據(jù)員工的績(jī)效對(duì)每一員工進(jìn)行量化考核。員工考核依據(jù)質(zhì)量控制指標(biāo)，逐層考核，責(zé)任到人?？己私Y(jié)果必須同激勵(lì)掛鉤，以做到賞罰分明。以通過(guò)考核輔以相應(yīng)的正負(fù)激勵(lì)機(jī)制，（正激勵(lì)：指給予員工以獎(jiǎng)勵(lì)、提高待遇、晉升工資和提升職務(wù)。負(fù)激勵(lì)：包括對(duì)員工處罰、扣獎(jiǎng)、換崗培訓(xùn)、待崗、降職直至終止合同）。起到鼓勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用。6、內(nèi)部保障，建立并推廣企業(yè)文化 物業(yè)管理是一項(xiàng)繁瑣、忙碌、多方位的服務(wù)工作，每一處優(yōu)良環(huán)境的創(chuàng)造，無(wú)不凝聚著管理處員工的汗水和心血。公司推行嚴(yán)格中見(jiàn)人情、嚴(yán)謹(jǐn)中見(jiàn)寬松的人性化管理手段，積極推行企業(yè)文化。通過(guò)員工懇談、聯(lián)誼活動(dòng)等方式充分注重管理人員與員工的情感溝通，從而營(yíng)造出和諧的工作氛圍，形成員工隊(duì)伍總體穩(wěn)定、局部流動(dòng)的良性資源管理循環(huán)。第三節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)管理處組織設(shè)置一、物業(yè)處機(jī)構(gòu)設(shè)置圖合肥市*物業(yè)管理有限公司【綜合辦公樓】物業(yè)處工程部保潔部保安部綜管部高低壓配電間值班接報(bào)修服務(wù)日常設(shè)施設(shè)備維護(hù)接待室/會(huì)議室清潔公共區(qū)域衛(wèi)生清潔車(chē)輛管理消防服務(wù)管理智能監(jiān)控系統(tǒng)管理辦公秩序維護(hù)文檔資料管理倉(cāng)庫(kù)管理二、物業(yè)處人員配備序號(hào)職位人數(shù)職 責(zé)備 注1項(xiàng)目主任1負(fù)責(zé)辦公樓區(qū)域全面服務(wù)管理工作。相關(guān)人員必須熟悉辦公樓服務(wù)流程，有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，且素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)，有吃苦耐勞精神。2文員兼?zhèn)}管1做好辦公接待、文檔資料整理及倉(cāng)庫(kù)管理等工作。3保安隊(duì)長(zhǎng)1協(xié)助主任負(fù)責(zé)辦公樓的安全管理工作。4保安員8負(fù)責(zé)辦公樓門(mén)崗值勤、樓層巡視、智能監(jiān)控、消防管理及車(chē)輛管理等工作。5保潔領(lǐng)班1負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔管理工作6保潔員6負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)外圍清潔衛(wèi)生工作以及領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔工作等。7工程人員3負(fù)責(zé)辦公樓設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)及智能化系統(tǒng)等的保養(yǎng)、高低壓配電間值班等工作合 計(jì)21三、人員配備說(shuō)明：1、項(xiàng)目主任： 1名2、文員兼?zhèn)}管： 1名3工 程 部：空調(diào)與給排水系統(tǒng)、弱電、強(qiáng)電； 1名高低壓配電間值班。 2名4保 安 部：大堂周?chē)?、地下?chē)庫(kù)出入口每班設(shè)1名，三班運(yùn)行，另巡邏崗2名 5名監(jiān)控室每班設(shè)1名，三班運(yùn)行，1人/班3班； 3名保安隊(duì)長(zhǎng)。1名5保 潔 部：保潔員每人做三個(gè)樓層的清潔，九個(gè)樓層；3名外圍四周場(chǎng)地保潔、綠化修剪2名（2F-9F）8個(gè)領(lǐng)導(dǎo)辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會(huì)議室、活動(dòng)室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔； 2名 （其中領(lǐng)班1名） 共 計(jì)：21名第四節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)管理制度一 完善管理制度以規(guī)范管理行為 辦公室管理制度 倉(cāng)庫(kù)管理制度 交接班管理制度 更衣室（柜）管理制度 員工就餐制度 員工著裝制度 印章、介紹信使用管理制度 鑰匙管理制度 財(cái)務(wù)管理制度 物資管理制度 現(xiàn)金管理制度 費(fèi)用管理制度 設(shè)備部管理制度 設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度 報(bào)修、急修制度 設(shè)備機(jī)房管理制度 設(shè)備機(jī)房“動(dòng)火”管理制度 工具管理制度 節(jié)能制度 物料申購(gòu)、領(lǐng)用管理制度 清潔衛(wèi)生制度 設(shè)備事故分析及處理制度 配電室安全保衛(wèi)制度 配電室防火管理制度 配電室值班制度 配電室交接班制度 配電室巡視制度 配電室設(shè)備缺陷管理制度 配電室設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 配電室停電管理制度 電梯維護(hù)保養(yǎng)制度 生活用水安全管理制度 維修人員安全防火制度 消防設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度 保安管理制度 消防管理制度 交接班管理制度 搬遷大件物品管理規(guī)定 消防設(shè)施、器材的維護(hù)保養(yǎng)制度 易燃、易爆危險(xiǎn)品的管理制度 庭院道路管理制度 動(dòng)用明火管理制度 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)安全巡檢制度 安全巡檢制度 保安值班管理制度 安全工作督察制度 消防安全檢查制度 治安管理制度 非機(jī)動(dòng)車(chē)管理制度 對(duì)講機(jī)管理制度 二次裝潢安全管理 危險(xiǎn)品管理制度 安全檔案管理制度 安全門(mén)及消防通道的管理制度 滅火器維護(hù)保養(yǎng)制度 保潔部管理制度 員工勞動(dòng)紀(jì)律 清潔設(shè)備領(lǐng)用、使用制度 高空安全操作制度 綠化監(jiān)管及擺放、養(yǎng)護(hù)管理制度 大堂接待管理制度 郵件、報(bào)刊發(fā)放管理制度 客戶投訴處置管理制度 客戶滿意度征集、回訪制度二 明確的崗位職責(zé)及入職要求通過(guò)明確各崗位職責(zé)及入職要求，使從業(yè)人員都知曉自己的工作責(zé)任，以達(dá)到全員管理的目的。a. 管理處主任崗位職責(zé)及任職要求b. 文員崗位職責(zé)及任職要求c. 倉(cāng)管人員崗位職責(zé)及任職要求d. 工程部人員崗位職責(zé)及任職要求e. 保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)及任職要求f. 保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)及任職要求g. 強(qiáng)電、弱電電工崗位職責(zé)及任職要求h. 綜合維修工崗位職責(zé)及任職要求i. 保安人員崗位職責(zé)及任職要求j. 消控中心保安人員崗位職責(zé)及任職要求k. 保潔人員工崗位職責(zé)及任職要求三 統(tǒng)一的員工行為標(biāo)準(zhǔn) 3.1 以基本的行為標(biāo)準(zhǔn)要求全體員工，以展示公司的服務(wù)形象a. 新職工、轉(zhuǎn)職(崗)職工，應(yīng)進(jìn)行安全教育，經(jīng)考試合格后方可正式上崗作業(yè)。b. 當(dāng)班前必須充分休息，保持精力充沛，當(dāng)班時(shí)不得打瞌睡，不得酒后工作。c. 電氣設(shè)備、設(shè)施發(fā)生故障，應(yīng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)維修，不得擅自拆修，以防觸電。d. 嚴(yán)格執(zhí)行辦公樓安全規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，開(kāi)展安全預(yù)想活動(dòng)，消滅不安全因素。 3.2 儀容標(biāo)準(zhǔn)a. 總體要求：整潔，舒適、大方。b. 著裝：穿著規(guī)定的服裝、佩帶職務(wù)標(biāo)志。c. 儀容：講究衛(wèi)生，手臉清潔，不歪戴帽子，不敞胸露懷，不穿高跟鞋（特殊需要除外），不戴戒子、項(xiàng)鏈、耳環(huán)，保持儀容整潔。 3.3 語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)a. 總體要求：親切和藹，語(yǔ)言文雅，使用普通話。b. 服務(wù)用語(yǔ)：使用“您好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、再見(jiàn)“十”字文明用語(yǔ)不講服務(wù)忌語(yǔ)。c. 接到電話時(shí)：您好，請(qǐng)講，再見(jiàn)。 3.4 動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)a. 總體要求：舉止大方，精神飽滿，姿態(tài)端正，注意小節(jié)。b. 服務(wù)動(dòng)作： 清掃衛(wèi)生時(shí)，要先征得客戶同意 維護(hù)秩序時(shí)，要說(shuō)服動(dòng)員，不要推搡顧客 處理違章時(shí)、要實(shí)事求是，不要扣押顧客物品c. 舉止動(dòng)作: 不準(zhǔn)背手、插腰、抱膀、顫腿或手插衣褲袋里 不準(zhǔn)嘻笑打鬧，勾肩搭背 不準(zhǔn)在顧客面前搔癢、挖耳朵、摳鼻子、剔牙齒、脫鞋 不準(zhǔn)隨地吐痰,亂扔雜物 不準(zhǔn)當(dāng)班吃零食,在禁煙區(qū)內(nèi)抽煙 3.5 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn): 主動(dòng)、熱情、誠(chéng)懇、周到 3.6 紀(jì)律標(biāo)準(zhǔn)a. 總體要求：堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和作業(yè)程序。b. 作業(yè)紀(jì)律: 上崗不準(zhǔn)接聽(tīng)私人電話，不準(zhǔn)使用手機(jī) 穿著規(guī)定制服，上崗不掛牌、不符合標(biāo)準(zhǔn)不得上崗 不準(zhǔn)離崗、串崗和聊天 不準(zhǔn)私自調(diào)休、替休 c. 崗位紀(jì)律：不侮辱、刁難和以粗野語(yǔ)言對(duì)待乘客；四、細(xì)致的物業(yè)服務(wù)各崗位工作指導(dǎo)程序工程管理1 前期物業(yè)介入設(shè)備、設(shè)施移交管理程序2 二次裝修設(shè)備、設(shè)施管理程序 3 電配間各項(xiàng)管理程序a. 值班人員管理b. 設(shè)備巡視檢查管理c. 設(shè)備缺陷管理d. 倒閘操作監(jiān)護(hù)管理e. 無(wú)防裝置措施管理f. 設(shè)備維護(hù)清潔管理g. 培訓(xùn)管理h. 運(yùn)行分析及管理i. 運(yùn)行技術(shù)管理j. 變電間防火管理k. 防小動(dòng)物事故管理l. 事故處理管理4 電氣照明裝置安全管理程序5 電氣防火和防爆管理程序6 臨時(shí)用電線路管理程序7 給排水系統(tǒng)設(shè)備點(diǎn)檢管理程序8 消防設(shè)備管理程序9 水箱清潔管理程序10 對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)和保養(yǎng)程序11 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)管理程序12 通訊與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理程序13 弱電設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理程序14 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)管理程序15 給排水系統(tǒng)弱電管理程序16 音響廣播系統(tǒng)管理程序17 綜合節(jié)能管理程序18 電梯系統(tǒng)管理程序保安管理1 門(mén)崗安全管理程序2 公共場(chǎng)所安全管理程序3 安保巡邏管理程序4 停車(chē)管理程序5 治安突發(fā)事件管理程序6 防汛管理程序7 鑰匙管理程序8 消防噴淋系統(tǒng)管理程序清潔管理1. 辦公樓清潔工作技能指導(dǎo)a. 地面（石料）打蠟、去蠟、拋光工作指導(dǎo)b. 玻璃鏡面保潔工作指導(dǎo)c. 不銹剛制品、銅制品保潔工作指導(dǎo)d. 盥洗室保潔工作指導(dǎo)e. 大堂清潔工作指導(dǎo)f. 地毯清洗操作指導(dǎo)g. 辦公樓公共區(qū)域清潔工作指導(dǎo)2常用清潔劑用途、配制比例指南3. 常見(jiàn)污漬處理表 4. 辦公樓清潔工作質(zhì)量流程圖5. 辦公樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)6. 辦公樓綠化管理工作制度、垃圾管理制度7. 辦公樓接待、會(huì)務(wù)活動(dòng)的清潔運(yùn)作程序五、周全的應(yīng)急預(yù)案1. 火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案2. 治安事件應(yīng)急預(yù)案3. 工程設(shè)施設(shè)備故障應(yīng)急預(yù)案4. 突發(fā)性浸水事件應(yīng)急預(yù)案5. 電梯困人應(yīng)急預(yù)案6. 自然災(zāi)害應(yīng)對(duì)應(yīng)急預(yù)案7. 停電事故應(yīng)急預(yù)案8. 客戶救助應(yīng)急預(yù)案9. 突發(fā)性環(huán)境污染應(yīng)急預(yù)案六、日常管理細(xì)則及要求（一）治安服務(wù)物業(yè)處設(shè)立治安部門(mén)實(shí)行24小時(shí)值班制，嚴(yán)格按照保安工作手冊(cè)負(fù)責(zé)辦公樓區(qū)域的安全維護(hù)系列工作。1、秩序維護(hù)監(jiān)控中心設(shè)立保衛(wèi)值班室一樓崗位協(xié)助客服臺(tái)做好來(lái)客來(lái)訪登記，前來(lái)辦事或送貨人員進(jìn)入辦公樓，需出示有效證明，且經(jīng)業(yè)戶同意后方可登記進(jìn)入；下列人員，未經(jīng)業(yè)戶特別許可，不予登記進(jìn)入辦公樓A 各類業(yè)務(wù)推銷(xiāo)人員；B 無(wú)法說(shuō)清有關(guān)聯(lián)系人，且又不能出示有關(guān)證件及形跡可疑者；C 其他未經(jīng)特別許可人員。另設(shè)立巡邏崗，對(duì)辦公樓內(nèi)外圍及車(chē)庫(kù)進(jìn)行不間斷巡邏。2、智能監(jiān)控系統(tǒng)管理監(jiān)控中心值班人員應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知巡邏崗或報(bào)告主任，并做好值班記錄。3、消防服務(wù)管理 定期檢查巡視消防設(shè)施系統(tǒng)，保持完好，確保緊急狀況下及時(shí)投入使用； 發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施異常和故障及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，使系統(tǒng)處于正常啟用狀態(tài)； 確保樓梯、走道和出口暢通無(wú)阻； 負(fù)責(zé)其他涉及消防安全的排查工作。4、車(chē)輛管理 保安人員做好車(chē)庫(kù)安全管理同時(shí)需正確引導(dǎo)來(lái)客車(chē)輛停放，注意辦公樓周?chē)煌ㄇ闆r，保證車(chē)庫(kù)口及辦公樓入口處暢通； 禮貌對(duì)待停車(chē)車(chē)主，熱情幫助車(chē)主提供力所能及的幫助（如道路問(wèn)訊等）。（二）清潔服務(wù)為確保環(huán)境潔凈，清潔服務(wù)將采取立體式管理：外圍與內(nèi)圍、樓層室內(nèi)與室外相結(jié)合。1公共區(qū)域衛(wèi)生清潔（1）8：00以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔工作；打掃好衛(wèi)生間，檢查卷紙情況、噴灑空氣清新劑；（2）8：30集中收取垃圾（袋裝），及時(shí)清運(yùn)出辦公樓；（3）專人負(fù)責(zé)車(chē)庫(kù)、辦公樓外圍保潔及綠化維護(hù)，確保清潔無(wú)雜物；（4）做好大堂內(nèi)外門(mén)玻璃，二樓以下內(nèi)外玻璃的清潔，表面無(wú)浮塵，無(wú)污漬，光澤透明；（5）地面清潔1天不少于2次；墻面清潔1周不少于2次，有灰塵或雜物隨時(shí)清理；（6）公共走廊推塵一天不少于2次，確保地面光亮；不潔凈點(diǎn)滯留時(shí)間不超過(guò)30分鐘；（7）樓梯臺(tái)階的拖洗保養(yǎng)、不銹鋼扶手抹塵；（8）不銹鋼垃圾筒擺放在指定位置，外表光亮無(wú)污跡，筒外周?chē)鸁o(wú)痰跡，垃圾不外露；（9）室內(nèi)擺置品、盆景等保潔工作，保證目視無(wú)灰塵；（10）大堂天花燈筒、各組燈飾、各類出風(fēng)口無(wú)蜘蛛網(wǎng);（11）墻面各開(kāi)關(guān)面板、消防設(shè)施設(shè)備的清潔工作；（12）電梯門(mén)及轎廂無(wú)灰塵、無(wú)印漬，地毯無(wú)灰塵，無(wú)雜物；（13）保證衛(wèi)生間地面、臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)雜物，鏡面無(wú)水跡，光亮照人；水流通暢，無(wú)異味；廁紙婁紙不得堆出表面，廁間門(mén)光潔無(wú)污漬；（14）茶水間熱水器外表面潔凈光亮，地面無(wú)水跡、無(wú)雜物；（15）所有裸露在走廊的門(mén)窗、臺(tái)面的清潔。2、 會(huì)議室的清潔（1）會(huì)議結(jié)束后保潔人員對(duì)會(huì)議室做徹底清潔工作，確保室內(nèi)所有物品、器具潔凈光亮；（2）平時(shí)加強(qiáng)對(duì)會(huì)議室的衛(wèi)生檢查工作，發(fā)現(xiàn)有異常情況立即采取清潔措施，以確保會(huì)議室可隨時(shí)啟用。(3)對(duì)沙發(fā)地毯等物品進(jìn)行局部去污清潔等;（4）依據(jù)保潔作業(yè)手冊(cè)對(duì)室內(nèi)部分物品進(jìn)行專業(yè)清潔服務(wù)工作。4、辦公樓垃圾日產(chǎn)日清；5、另外我們將制定保潔應(yīng)急作業(yè)方案，以備非正常狀態(tài)時(shí)的清潔工作。（三）維修服務(wù)為確保辦公樓樓層設(shè)施設(shè)備的正常使用與安全，讓業(yè)戶有一個(gè)安全良好的工作環(huán)境，我們將嚴(yán)格執(zhí)行維修工作手冊(cè)工作流程，規(guī)范操作，安全管理。1、日常設(shè)施設(shè)備維護(hù)（1）工程人員參與辦公樓接管，了解各類設(shè)備的使用功能，熟悉水、電管線走向；（2）建立檢查制度（周檢、月檢）、保養(yǎng)計(jì)劃（周計(jì)劃、月計(jì)劃），做好樓層內(nèi)給排水、供電設(shè)施以及照明系統(tǒng)的日常管理工作，發(fā)現(xiàn)異常及故障要及時(shí)維修，以免影響正常使用；（3）接到報(bào)修通知后，快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)或提出維修方案，文明安全操作，維修合格率達(dá)98%，同時(shí)做好修復(fù)后衛(wèi)生清潔工作，讓業(yè)戶滿意。（4）加強(qiáng)設(shè)備機(jī)房安全管理；愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)節(jié)能降耗管理；（5）組織對(duì)會(huì)縮化糞池的清理疏通等工作。2、智能化系統(tǒng)維護(hù)（1）了解辦公樓消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)及會(huì)議使用各類音響、話筒等設(shè)備的性能，熟悉各類設(shè)施、器材的安、存放位置，懂得正確使用；（2）做好日常檢查工作，每月進(jìn)行系統(tǒng)保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或上報(bào)物業(yè)處協(xié)調(diào)處理；（3）確保各類設(shè)施、器材性能良好，正常運(yùn)行/使用。3、電梯使用管理（1）每天對(duì)電梯巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系；（2）督促專業(yè)公司對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作；（3）加強(qiáng)電梯日常使用管理，懂得電梯困人急救辦法；（4）配合電梯保養(yǎng)公司做好年檢及其它相關(guān)工作。3、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：（1）建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。（2）空調(diào)操作工人應(yīng)是經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的技術(shù)工人,掌握裝置操作技能,經(jīng)有關(guān)部門(mén)考試合格后,方可進(jìn)行獨(dú)立工作。（3）應(yīng)嚴(yán)遵守操作規(guī)程和系統(tǒng)原理圖，以便萬(wàn)一發(fā)生事故時(shí)，能迅速切斷有關(guān)閥門(mén)，防止事故擴(kuò)大。要建立良好的規(guī)章制度。（操作規(guī)程制度，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，技術(shù)安全規(guī)程，崗位責(zé)任制，交接班制度等）（4）配合專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)和管理。（5）經(jīng)常檢查設(shè)備機(jī)房，使之保持良好狀態(tài)。 第五節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目接管方案根據(jù)本公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理應(yīng)盡可能早地介入。我們根據(jù)辦公樓個(gè)體特性將全部管理過(guò)程劃分為三個(gè)階段，即竣工前管理階段，搬遷及調(diào)試管理階段和正常管理階段。圖示如下：竣工前管理階段搬遷及調(diào)試管理階段正常管理階段物業(yè)公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)首批辦公入駐入 住整個(gè)辦公區(qū)域搬遷工作完成竣工前管理階段 從物業(yè)公司正式進(jìn)駐之日起，至首批單位入駐為止。該階段的主要任務(wù)是協(xié)助業(yè)主/建設(shè)方完善設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理、參與房屋竣工驗(yàn)收、配合做好局部區(qū)域的安全保衛(wèi)和保潔工作、人員招聘培訓(xùn)工作、物業(yè)管理各類前期準(zhǔn)備以及物業(yè)開(kāi)荒。搬遷及設(shè)備調(diào)試管理階段 從首批單位進(jìn)駐起至整個(gè)辦公樓入駐完成止。該階段的主要任務(wù)是房屋的交接驗(yàn)收、接待做好單位搬遷服務(wù)配套工作，同時(shí)維護(hù)辦公樓已有日常辦公單位的正常辦公工作秩序，聯(lián)動(dòng)調(diào)試完成設(shè)備設(shè)施，以及應(yīng)對(duì)突發(fā)性故障的搶修。正常管理階段 從搬遷入駐及設(shè)施調(diào)完成，辦公樓物業(yè)管理進(jìn)入正常管理階段，該階段的主要任務(wù)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位管理，為客戶提供全面服務(wù)，對(duì)內(nèi)部管理不斷完善和提高。三個(gè)階段工作的內(nèi)容和管理重點(diǎn)有區(qū)別，又前后承接，前一階段工作質(zhì)量的好壞，將直接影響到下一階段工作的展開(kāi)與控制。根據(jù)本公司經(jīng)驗(yàn)，唯有在每階段都將嚴(yán)格控制，規(guī)范操作，熱心服務(wù)，依法管理才能全面實(shí)現(xiàn)提出的各項(xiàng)管理目標(biāo)，真正做到讓客戶滿意。以下就各階段的具體內(nèi)容逐一說(shuō)明：一、 竣工前管理階段管理內(nèi)容正常使用管理處試運(yùn)行前期介入階段綜合辦公樓辦公樓物業(yè)移交將可能分步實(shí)行，故結(jié)合此情況，物業(yè)竣工前管理階段又分成：1、前期介入工作內(nèi)容為：分類工作內(nèi)容具 體 要 求物業(yè)交接驗(yàn)收參與工程竣工驗(yàn)收和物業(yè)交接參與施工單位進(jìn)行的設(shè)備安裝調(diào)試。參與甲方同施工單之間進(jìn)行的隱蔽工程驗(yàn)收、單位驗(yàn)收和總體驗(yàn)收。就調(diào)試和驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)。接受甲方委托對(duì)物業(yè)作現(xiàn)狀接收，并記錄存在的問(wèn)題，責(zé)成整改完善。施工現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)安全管理(根據(jù)業(yè)主方的需要)實(shí)行24小時(shí)安保值班和不定時(shí)辦公樓巡視。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)可能出現(xiàn)的安全薄弱環(huán)節(jié)提出改善意見(jiàn)，尤其對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)的設(shè)防。督促施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)中潛在的危險(xiǎn)區(qū)域，樹(shù)立明顯提示標(biāo)志，確保進(jìn)出人員的安全。嚴(yán)格安全管理，嚴(yán)密巡查，監(jiān)管和排除在施工作業(yè)、電器使用和消防安全方面的不安全因素，確保施工現(xiàn)場(chǎng)的安全。做好成品保護(hù)，現(xiàn)場(chǎng)材料、設(shè)備加以監(jiān)督，嚴(yán)防盜竊和損壞。做好辦公樓進(jìn)出口、周邊區(qū)域的安全管理，對(duì)進(jìn)出人員和車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格有序控制施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理監(jiān)督施工單位落實(shí)對(duì)重要材質(zhì)的成品保護(hù)，并做好提示工作。做好清潔開(kāi)荒的各種準(zhǔn)備，對(duì)部分完工可交付的樓層先期組織開(kāi)荒。組織完成辦公樓開(kāi)清潔開(kāi)荒制訂清洗方案，測(cè)算所需費(fèi)用，報(bào)甲方審定。組織人力、物力、按需按時(shí)地完成清洗。管理處籌建編制完善物業(yè)管理方案收集有關(guān)物業(yè)設(shè)計(jì)、建筑、設(shè)備設(shè)施及周邊環(huán)境方面的資料，編寫(xiě)關(guān)于物業(yè)實(shí)施方案。了解本物業(yè)設(shè)備及安裝狀況，從管理適用性角度寫(xiě)出項(xiàng)目設(shè)備評(píng)估報(bào)告。根據(jù)該方案制訂實(shí)施細(xì)則，包括各崗位職責(zé)、各種操作規(guī)范、相關(guān)規(guī)章制度。員工招聘到崗項(xiàng)目前期核心管理人員入駐現(xiàn)場(chǎng)。完成綜合辦公樓管理處員工招聘培訓(xùn)。根據(jù)工程需要，選調(diào)工程專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)。管理處開(kāi)辦選定管理辦公室和工作用房（完成必要裝飾）。購(gòu)置管理所需要的一切設(shè)備、工具、材料。定制員工制服。印制各種管理文件表格等印刷品，完成各種證件制作。作好辦公樓使用各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。整個(gè)項(xiàng)目管理處全流程試運(yùn)作清潔開(kāi)荒計(jì)劃序號(hào)區(qū) 域項(xiàng) 目備 注1大 廳地面、墻面清潔上蠟、拋光擦地機(jī)清洗、上蠟，高速拋光機(jī)拋光2外圍、地下車(chē)庫(kù)、自行車(chē)場(chǎng)、臺(tái)階地面沖洗，頂、風(fēng)管、橋架保潔高壓水槍地刷、清潔劑3屋 頂沖 洗地刷、清潔劑4 樓 層地面、墻面、頂面；衛(wèi)生間、茶水間、房間、電梯廳、樓梯；擦地機(jī)清洗、隔斷清潔、衛(wèi)生間潔廁劑清潔、壁面萬(wàn)向握把6電 梯轎廂清潔不銹鋼保養(yǎng)不銹鋼保護(hù)膜清理、清潔、上不銹鋼光亮劑、溝槽清潔7外 墻玻璃及石質(zhì)墻面清洗委托專業(yè)公司2、管理處試運(yùn)行 辦公樓驗(yàn)交開(kāi)始至首批辦公單位開(kāi)始搬遷入住，此階段作為管理處試運(yùn)行階段。分類工作內(nèi)容具 體 要 求工程移交資料交接設(shè)備資料收集，隱蔽工程檔案收集與制作，為今后維護(hù)保養(yǎng)做好充分準(zhǔn)備。代表業(yè)主方接收設(shè)備資料（圖紙、操作手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等）。對(duì)工程驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題做好詳細(xì)記錄，作為設(shè)備資料留存?zhèn)浒?。?shí)物核查根據(jù)圖紙及設(shè)備清單，對(duì)已裝設(shè)備或系統(tǒng)實(shí)物逐件復(fù)核，標(biāo)明安裝位置。收取并保管設(shè)備的附件、備件、零配件，開(kāi)列清單備查。設(shè)備試運(yùn)行、調(diào)試供貨商到現(xiàn)場(chǎng)作專題培訓(xùn)，主要操作人員及預(yù)備人員一同參加。供貨方或安裝方完成調(diào)試、試運(yùn)行后，由物業(yè)設(shè)備工接收，負(fù)責(zé)操作、運(yùn)行。參與業(yè)主方竣工驗(yàn)收公司及項(xiàng)目設(shè)備人員，組成現(xiàn)場(chǎng)接收小組，參與竣工驗(yàn)收。 對(duì)在現(xiàn)場(chǎng)接收過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，出具整改通知書(shū)和整改建議報(bào)告，實(shí)時(shí)跟進(jìn)施工整改情況。反饋建議對(duì)上述各過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，一般問(wèn)題口頭反饋，重要問(wèn)題及建議書(shū)面報(bào)告。辦公進(jìn)場(chǎng)管理辦公搬遷管理辦妥相有關(guān)登記手續(xù)組織調(diào)配好搬遷車(chē)輛停放組織調(diào)配好電梯使用提供辦公樓設(shè)備設(shè)施簡(jiǎn)況介紹車(chē)輛管理地下車(chē)庫(kù)及地面臨時(shí)停車(chē)點(diǎn)運(yùn)行準(zhǔn)備，劃定停車(chē)泊位并編好車(chē)位號(hào)。熟記辦公樓車(chē)庫(kù)狀況車(chē)輛進(jìn)入辦公樓后，由門(mén)衛(wèi)安保用對(duì)講機(jī)通知車(chē)庫(kù)管理員，應(yīng)立即引導(dǎo)車(chē)輛。車(chē)道上嚴(yán)禁停放機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)。檔案管理竣工圖紙、設(shè)備安裝、隱蔽工程和管道、竣工驗(yàn)收等原始資料保管，建立設(shè)備臺(tái)帳。建立辦公客戶檔案并做好資料的保密工作。建立物業(yè)全體員工檔案，包括：簡(jiǎn)歷、身份證明文件、技術(shù)等級(jí)證書(shū)、各項(xiàng)技能證書(shū)。安保管理所有崗位于驗(yàn)收日期確定后提前一至兩周全面運(yùn)轉(zhuǎn)到崗。崗點(diǎn)設(shè)置及崗位人員安排，實(shí)地培訓(xùn)與操作，全面接手辦公樓安全管理。接受安裝單位培訓(xùn)，接收監(jiān)控及消防系統(tǒng)，確保各系統(tǒng)正常運(yùn)行。來(lái)訪客人實(shí)行登記制度；對(duì)進(jìn)出人員實(shí)行出入證管理，裝修及維修施工人員辦妥出入證。環(huán)境管理編制環(huán)境管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，崗點(diǎn)設(shè)置及崗位人員安排。公司督查部負(fù)責(zé)組建開(kāi)荒隊(duì)伍，全面開(kāi)荒保潔。在首批客戶入住前完成首期開(kāi)荒?？茖W(xué)、完善的做好大理石、不銹鋼等材質(zhì)的養(yǎng)護(hù)。（園藝公司實(shí)地察看，設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)綠化盆栽布置方案，在開(kāi)荒保潔結(jié)束后客戶入住前盆栽擺放到位，美化環(huán)境。）二、搬遷及設(shè)備調(diào)試裝修管理階段該階段時(shí)間為首批辦公單位搬遷進(jìn)駐開(kāi)始至整個(gè)辦公單位入駐基本完成，各設(shè)備聯(lián)動(dòng)調(diào)試全面完成。本階段工作重點(diǎn)是接待辦公室搬遷和繼續(xù)完成整個(gè)設(shè)備的調(diào)試。同時(shí)，整個(gè)辦公樓仍將有部分設(shè)備處于調(diào)試期，設(shè)備系統(tǒng)尚不能完全運(yùn)作且使用性能不穩(wěn)定令辦公樓設(shè)備系統(tǒng)突發(fā)性故障以及因?qū)υO(shè)施不熟悉而造成人為使用不當(dāng)故障率高發(fā)。因此，我們貫徹密切溝通，合理規(guī)劃；預(yù)案充分，快速保障以確保整個(gè)辦公樓的正常使用。密切溝通，合理規(guī)劃 整個(gè)管理處將再建立搬遷調(diào)度服務(wù)熱線，隨時(shí)能夠與相關(guān)搬遷單位保持暢通聯(lián)絡(luò)，及時(shí)掌握每日搬遷規(guī)模量，并預(yù)先做好在車(chē)輛控制，電梯使用，周轉(zhuǎn)場(chǎng)地設(shè)置，安全控制，垃圾收集、清運(yùn)，環(huán)境保潔等方面做好合理規(guī)劃及充分布署相應(yīng)的人力及物力。使整個(gè)搬遷過(guò)程對(duì)辦公樓正常的辦公使用秩序影響降至最低。預(yù)案充分，快速保障 通過(guò)前期工程介入對(duì)各系統(tǒng)性能的充分了解，將辦公樓各事項(xiàng)尤其在此階段出現(xiàn)的多發(fā)事件如電力供應(yīng)（因用電負(fù)荷不均），空調(diào)系統(tǒng)（制冷，制熱不足，盤(pán)管滴水等）等作好充分的預(yù)案準(zhǔn)備。并建立相應(yīng)的快速反應(yīng)保障隊(duì)伍，做到樓內(nèi)的任何報(bào)修事件，15分鐘內(nèi)工程人員必到現(xiàn)場(chǎng)。三、正常管理階段該階段時(shí)間為從搬遷開(kāi)始到整個(gè)辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到日常管理上來(lái)。綜合辦公樓管理處按全員到崗運(yùn)作。本階段管理必須嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系中有關(guān)的質(zhì)量方針為綱，以程序文件為依據(jù)，以操作性文件為日常工作的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)守管理質(zhì)量關(guān)，通過(guò)我們的精心管理，保持和提升物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。第六節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)1、質(zhì)量方針公司確定對(duì)綜合辦公樓的管理方針是：精細(xì)化管理和星級(jí)式服務(wù)。精細(xì)化管理 是指將管理 覆蓋到每一個(gè)環(huán)節(jié)；控制到每一個(gè)細(xì)節(jié)；規(guī)范到每一項(xiàng)操作；精確到每一個(gè)數(shù)據(jù)。星級(jí)式服務(wù) 是指在服務(wù)上 確立星級(jí)式賓館的服務(wù)宗旨；移植星級(jí)式賓館的服務(wù)理念；借鑒星級(jí)式賓館的服務(wù)規(guī)范；實(shí)行星級(jí)式賓館的服務(wù)禮儀。2、管理服務(wù)目標(biāo) 客戶滿意率95%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） 管理人員持證上崗率90%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） 員工培訓(xùn)覆蓋率100%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） 設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行完好率98%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） 消防設(shè)施運(yùn)行完好率95%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） 客戶投訴處理率98%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） 報(bào)修服務(wù)及時(shí)率95%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)） 場(chǎng)地、建筑物、構(gòu)筑物完好率98%。（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)） 故障、事件響應(yīng)時(shí)間5分鐘。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）