資產(chǎn)評估計算.doc

l 被評估生產(chǎn)線年設計能力為 2 萬噸 評估時由于市場不景氣 如果不降價銷售 企業(yè)必須減產(chǎn)到年產(chǎn) 1 4 萬噸 或每噸降價 100 元以保 持設備設計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮 政策調(diào)整持續(xù)了三年 折觀率 10 規(guī)模指數(shù) X 為 0 6 估測經(jīng)濟性貶值率和貶值額 l 解 1 經(jīng)濟 經(jīng)濟貶值率 1 一 14000 20000 0 6 X100 19 2 經(jīng)濟性貶值額 100X20000X 1 33 P A 10 3 1340000X2 4869 3332446 2 某房屋建筑面積為 1200 平方米 同類型房屋標準新建單價為 970 元 平方米 但該房屋裝修較好 調(diào)整增加 1 設備配置齊全 增加 2 地段 層次 朝向增加 1 5 其他情況同于標準房屋 經(jīng)觀場評定 該房屋為 7 成新 評估該房屋價格 2 解 該房屋價值 970X 1 1 十 2 l 5 X1200XO 7 970X1 045X1200X0 7 851466 三 計算分析 1 現(xiàn)有一新產(chǎn)品設計技術 已使用 2 年 加工的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能更為優(yōu)越 該產(chǎn)品價格為 350 元 件 而同類產(chǎn)品價格僅為 310 元 件 目前該產(chǎn)品年產(chǎn)銷量為 1 萬件 經(jīng)分析預測 該技術壽命還可維持 5 年 為維持目前的市場占有率 該產(chǎn)品價格將會逐步下調(diào) 第一年 為 350 元 件 第 2 3 年為 330 元 件 第 4 5 年為 320 元 件 假設其他因素均無變化 折現(xiàn)率為 10 所得稅率為 33 試評估該技術的 價格 參考答案 解 1 該技術屬收入增長型的無形資產(chǎn) 故可確定無形資產(chǎn)各年的超額收益分別為 第一年超額收益為 350 310 10000 1 33 268000 元 第 2 3 年超額收益為 330 310 10000 1 33 134000 元 第 4 5 年超額 收益為 320 310 10000 1 33 67000 元 2 其他因素無變化 可以以各年超額利潤現(xiàn)值之和作為該技術的評估值 268000 1 10 134000 1 10 2 134000 1 10 3 67000 1 10 4 67000 1 10 5 268000 0 9091 134000 0 8264 134000 0 7513 67000 0 6830 67000 0 6209 243638 8 110737 9 100674 2 45761 41600 3 542411 9 元 2 某商業(yè)用房地產(chǎn) 按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為 40 年 現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租 出租期為 10 年 按租賃雙方的租賃合同規(guī)定 前 5 年租金是一第一年資金 8 萬元為基礎 每年按等比級數(shù)遞減 每年遞減比例為 2 后 5 年租金按每年 15 萬元固定不變 假設資本化率 折現(xiàn)率 為 10 如按上述租賃合同條件為依據(jù) 該房地產(chǎn) 10 年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少 要求 1 按分段法計算并寫出公式 其中后 5 年預期收益現(xiàn)值須使用年金法計算 2 寫出計算過程 3 寫出正確結論 10 分 參考答案 1 公式 P R1 1 1 s 1 t t r s A2 1 1 1 r n t 1 1 r t r 2 收益現(xiàn)值 8 1 1 2 1 10 5 10 2 15 1 1 1 10 10 5 1 1 10 5t 10 66 76 萬元 3 某企業(yè)從美國進口一企業(yè)設備 離岸價為 50 萬美元 國外運費為 1 萬美元 途中保險費為 2 5 萬美元 關稅稅率為到岸價的 2 國 內(nèi)運雜費為 5 萬元 安裝調(diào)試費為 7 萬元 銀行及其他手續(xù)費為 3 萬元 該企業(yè)進口這項設備已使用了 3 年 還可繼續(xù)使用 7 年 外匯匯率 為 1 美元 8 5 元人民幣 請評估該企業(yè)這臺設備的重置完全價值 增值稅率為 17 10 分 參考答案 CIF 價格 50 1 2 5 454 75 萬元進口關稅 454 75 30 136 425 萬元增值稅 53 5 8 5 53 5 8 5 30 17 100 50 萬元 銀行及手續(xù)費 3 萬元國內(nèi)運雜費 5 萬元安裝調(diào)試費 7 萬元該設備重置完全價 454 75 136 425 100 50 3 5 7 706 675 萬元 4 待估企業(yè)預計未來 3 年的預期收益額為 150 萬元 160 萬元 180 萬元 假定本金化率為 12 根據(jù)企業(yè)實際情況推斷 1 從第 4 年 起 企業(yè)的年預期收益額將維持在 180 萬元 2 從第 4 年起 將在第 3 年的基礎上以 2 的年增長率增長 試估測待估企業(yè)的整體價值 參考答案 解 采用分段法進行評估 1 年收益額均為 180 萬元 故其評估值為 P Ri 1 r I Rn 1 r n 150 0 8929 160 0 7972 180 0 7118 180 12 0 7118 1457 311 萬元 2 今后企業(yè)的收益將以 2 的年增長率增長 企業(yè)整體評估的公式為 P Ri 1 r I Rn 1 1 r n r g 150 0 8929 160 0 7972 180 0 7118 180 1 2 10 2 0 7118 2023 192 萬元 5 有一待估宗地 G 需評估 已知該宗地為甲城市規(guī)劃為住宅的一塊空地 面積為 600 平方米 地形為長方形 建筑容積率為 1 0 現(xiàn)收集 到與待估宗地條件類似的 6 宗地 A B C D E F 具體情況如表 1 1 表 1 1 中的交易情況 區(qū)域因素 個別因素值 都是參照物宗地與待估宗地比較 表中負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差 反 之 則條件優(yōu) 數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度 另據(jù)調(diào)查 甲市此類用地容積率與地價的關系為 當容積率在 1 1 5 之間時 容積率每增加 0 1 宗地單位地價比容積率為 1 時的地 價增加 4 超過 1 5 時 超出部分的容積率每增長 0 1 單位地價比容積率為 1 時的地價增加 3 另外 甲市地價指數(shù)情況見表 1 2 表 1 1 宗地 成交價 交易時間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個別因素 A 80 2000 10 1 1 3 0 1 B 700 2001 01 0 1 6 0 1 C 700 1998 12 5 1 4 0 2 D 620 2000 08 0 1 1 1 1 E 660 2001 06 1 1 2 0 2 F 700 2002 01 0 1 3 1 0 表 1 2 時間 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指 數(shù) 100 103 107 110 108 107 112 試根據(jù)以上條件 評估該宗地于 2002 年 6 月 30 日的地價 參考答案 參考 P191 193 例 5 8 的計算 1 容積率修正系數(shù)表容積率 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 地價指數(shù) 100 104 108 112 116 120 123 2 案例修正系數(shù)計算 參見 P193 3 評估結果剔除異常情況 5 1993 年購入一套設備 賬面原值 100 萬元 1996 年花費 4 萬元更新 1999 年又用 5 萬元改進其功能 預計尚可使用 10 年 該設備正 常運作需 10 人 年均工資 6000 元 人 材料消耗折合人民幣 100 萬元 能耗折合人民幣 10 萬元 目前的新式設備僅需 7 人即可 且料耗與 能耗與被評估對象相比 均可節(jié)省 10 另外 從 1993 年到 2001 年之間年物價上漲率 10 規(guī)模指數(shù) 0 7 適用的折現(xiàn)率 8 所得稅率 33 P A 8 10 6 710 要求 根據(jù)以上資料估算該設備在 2001 年的價格 10 分 參考答案 根據(jù)題中所給資料 本題應按下列步驟進行計算 1 用物價指數(shù)調(diào)整法確定設備重置價格 1993 年投資的現(xiàn)行成本為 100 1 10 8 214 4 萬元 1996 年投資的現(xiàn)行成本為 4 1 10 5 6 444 萬元 1999 年投資的現(xiàn)行成本為 5 1 10 2 6 05 萬元 故設備重置全價 214 4 6 444 6 05 226 894 萬元 2 用綜合年限法確定有形損耗率 加權更新成本 214 4 8 6 444 5 6 05 2 1759 52 萬元 加權投資年限 加權投資成本 更新成本 1759 52 226 894 7 755 年 有形損耗率 7 755 7 755 10 100 43 68 3 計算功能性貶值 功能性貶值 年超額營運成本 1 所得稅率 P A I n 10 7 0 6 100 10 10 10 1 33 P A 8 10 57 545 萬元 4 計算評估值評估值 重置成本 有形損耗 功能性貶值 226 894 226 894 43 69 57 545 70 242 萬元 6 甲企業(yè)將一項專刮使用權轉(zhuǎn)讓給乙公司 擬采用對利潤分成的方法 該專利系三年前從外部購入 賬面成本 80 萬元 三年間物價累計上 升 25 該專利法律保護期十年 已過四年 尚可保護六年 經(jīng)專業(yè)人員測算 該專利成本利潤率為 400 乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為 4000 萬 元 成本利潤率為 12 5 通過對該專利的技術論證和發(fā)展趨勢分析 技術人員認為該專利剩余使用壽命為五年 另外 通過對市場供求狀 況及有關會計資料分析得知 乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品 20 萬臺 成本費用每臺約為 400 元 未來五年間產(chǎn)量與成本費用變動不 大 該產(chǎn)品由于采用了專利技術 性能有較大幅度提高 未來第一 第二年每臺售價可達 500 元 在競爭的作用下 為維護市場占有率 第 三 第四年售價將降為每臺 450 元第五年降為每臺 430 元 折現(xiàn)率確定為 10 要求 根據(jù)上述資料確定該專利評估值 不考虛流轉(zhuǎn)稅因素 參考答案 確定利潤分成率 確定專利重置成本 80 1 25 100 萬元 1 分 專利約當投資量 100 1 400 500 萬元 1 分 乙企業(yè)資產(chǎn)約當投資量 4000 1 12 5 4500 萬元 1 分 利潤分成率 500 4500 500 100 10 1 分 確定評估值 確定每年利潤額 第一年第二年 500 400 20 2000 第三年第四年 450 400 20 1000 第五年 430 400 20 600 確定分成額 第一年第二年 2000 10 200 萬元 第三年第四年 1000 10 100 萬元 第五年 600 10 60 萬元 確定評估值 200 0 9091 200 0 8264 100 0 7513 100 0 6830 60 0 6209 181 82 165 28 75 13 68 3 37 254 527 784 萬元 528 萬元 7 被評估設備購建于 1995 年 6 月 賬面原值 100 萬元 1998 年 6 月對該設備進行技術改造 以使用某種專利技術 改造費用為 10 萬元 1999 年 6 月對該設備進行評估 并得到以下數(shù)據(jù) 1 1995 年至 1999 年設備類價格變動指數(shù) 定基 分別為 105 110 110 115 120 2 被估設備的月人工成本比同類設備節(jié)約 1000 元 3 被估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為 10 規(guī)模效益指數(shù)為 0 7 該企業(yè)為正常納稅企業(yè) 4 經(jīng)了解 該設備在評估前使用期間因技術改造等因素 其實際利用率僅為正常利用率的 60 經(jīng)評估人員鑒定分析被評估設備尚可 使用 6 年 評估基準日后 其利用率可以達到設計要求的 80 根據(jù)上述條件估測該設備的有關經(jīng)濟技術參數(shù)和評估值 評估基準日為 1999 年 6 月 30 日 要求寫出具體步驟 以萬元為單位 小數(shù)點后 保留兩位 參考答案 1 被估設備重置成本 2 分 124 4 萬元 2 計算被評估設備加權投資年限 2 分 114 4 10 4 l 124 4 456 10 4 124 4 466 4 124 4 3 74 年 3 計算被評估設備有形損耗率 3 分 加權投資年限 實際利用率 加權投資年限 實際利用率 剩余年限 3 74 60 3 74 60 6 2 24 8 24 0 27 或 27 4 計算被評估設備的功能性溢價 2 分 0 1 12 1 33 P A 10 6 0 8 4 36 3 49 萬元 5 計算經(jīng)濟性貶值率 2 分 1 0 8 0 7 1 0 8554 0 1446 0 14 或 14 6 計算評估值 2 分 124 4 1 27 3 49 1 14 90 81 3 49 86 94 3 86 81 10 萬元 8 某企業(yè)進行股份制改造 對一項專有技術進行評估 委托評估的是一項焊接技術 為該企業(yè)科研人員自行研制 該技術已通過有關部門 的鑒定并投入產(chǎn)品的生產(chǎn) 經(jīng)專家咨詢 認為該技術已達到了國際先進水平 預計在今后 4 年內(nèi) 該技術會繼續(xù)在生產(chǎn)中使用 不會被其他 技術替代 這項技術的經(jīng)濟作用在于能帶來成本節(jié)約 經(jīng)調(diào)查分析 成本節(jié)約表現(xiàn)在以下兩個方面 1 原材料成本節(jié)約 每臺設備生產(chǎn)中主要材料用量 12 噸 輔助材料用量 0 1 噸 使用該技術后可用國產(chǎn)材料代替進口材料 主材差價為 5 萬元 噸 輔材差 價為 10 萬元 噸 2 工藝成本節(jié)約 每臺設備生產(chǎn)中需要進行熱處理 使用該技術后不再需要熱處理 成本節(jié)約額為 0 8 萬元 臺 假定評估基準日后第一年產(chǎn)量為 5 臺 以后每年增加 1 臺 產(chǎn)品價格預計降低 10 萬元 臺 所得稅率為 33 折現(xiàn)率為 12 請評估該專有技術價值 計算結果以萬元為單位 小數(shù)點后保留兩位 參考答案 第一年 成本節(jié)約 12 5 0 1 10 0 8 1 33 5 207 03 收益減少 10 5 1 33 33 5 第二年 成本節(jié)約 12 5 0 1 10 0 8 1 33 6 248 44 收益減少 10 6 1 33 40 2 第三年 成本節(jié)約 12 5 0 1 10 0 8 1 33 7 289 84 收益減少 10 7 1 33 46 9 第四年 成本節(jié)約 12 5 0 1 10 0 8 1 33 8 331 25 收益減少 10 8 1 33 53 6 該專有技術價值 207 03 33 5 1 12 248 44 40 2 1 12 2 289 84 46 9 1 12 3 331 25 53 6 1 12 4 1 1 某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資 要求對該資產(chǎn)進行評估 某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資 要求對該資產(chǎn)進行評估 具體資料如下 該資產(chǎn)賬面原值 270 萬元 凈值 108 萬元 按財務制度制度 規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為 30 年 已計提出折舊 20 年 經(jīng)調(diào)查分析確定 按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平 新建造相同構造的資產(chǎn)的全部 費用支出為 480 萬元 經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄 該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用時間為 57600 小時 實際累計利用時間為 50400 小時 經(jīng)專業(yè)人員勘察估算 該資產(chǎn)還能使用 8 年 又知該資產(chǎn)由于設計不合理 造成耗電量大 維修費用高 與現(xiàn)有同類標準資產(chǎn)比較 每年將 多支出營運成本 3 萬元 該企業(yè)所得稅稅率為 33 假定折現(xiàn)率為 10 要求根據(jù)上述資料 采用成本法對該資產(chǎn)進行評估 解 更新重置成本 480 設備利用率 50400 57600 87 5 已使用年限 20 實體性貶值率 20 0 875 20 0 875 8 68 63 實體性貶值 480 68 63 329 41 功能性貶值 3 33 10 8 3 0 67 1 1 0 1 10 72 評估值 480 329 41 10 72 139 87 萬元 2 2 企業(yè)進行股份制改組 根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢 企業(yè)進行股份制改組 根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢 預測其未來五年的收益額分別為 13 萬元 14 萬元 11 萬元 12 萬元 和 15 萬元 根據(jù)銀行利率用風險情況確定其折現(xiàn)率為 10 在持續(xù)經(jīng)營的情況下用年金化法確定企業(yè)的重估價值 如果采用單項資產(chǎn)評估方 法 確定該企業(yè)各單項資產(chǎn)評估價值之和 包括有形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn) 為 90 萬元 請確定該企業(yè)商譽的評估值是多少 解 評估值 13 1 1 14 1 12 11 1 13 12 1 14 15 1 15 49 16 商譽價值 90 49 16 40 84 萬元 3 3 評估設備為 評估設備為 19891989 年從德國引進的設備 進口合同中的年從德國引進的設備 進口合同中的 F0BF0B 價格為價格為 2525 萬馬克萬馬克 1994 年評估時德國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設備了 其替代產(chǎn)品的 FOB 報價為 35 萬馬克 而國內(nèi)其他企業(yè) 1994 年從德國進口替代設備的 CIF 價格為 30 萬馬克 按照通常情況 設備的實際成交 價不能為報價 境外運雜費約占 FOB 價格的 5 保險費約占 FOB 價格的 0 5 被評估設備所在企業(yè) 以及與之發(fā)生交易的企業(yè)均屬于免進口關 稅 增值稅的單位 銀行手續(xù)費按 CIF 價格的 0 8 計 國內(nèi)運雜費按 CIF 價格加銀行手續(xù)費的 3 計 安裝調(diào)試費含在設備價格中 被評估設備 尚可使用 5 年 年運營成本比其替代設備超支 2 萬元 被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為 10 評估時馬克與美元的匯率為 1 5 馬克 1 美 元 人民幣與美元的匯率為 8 元人民幣 1 美元 根據(jù)上述數(shù)據(jù)測算該進口設備的續(xù)用價值 按使用年限確定成新率 解 價格 30 萬馬克 30 1 5 8 160 萬元 銀行手續(xù)費 160 0 8 1 28 國內(nèi)運費費 160 1 28 3 4 84 重置成本 160 1 28 4 84 166 12 已使用年限 5 實體性貶值率 5 5 5 50 功能性貶值 2 1 33 10 5 1 34 1 1 0 1 5 08 續(xù)用價值 166 12 50 5 08 77 98 萬元 4 4 待評估對象的基本情況是 寫字樓一幢 占地面積為 待評估對象的基本情況是 寫字樓一幢 占地面積為 500500 平方米 平方米 建筑面積為 2000 平方米 月租金為 6 萬元 設定建筑物還原利率為 10 尚可使用年限為 50 年 土地還原利率為 8 房產(chǎn)稅 土地使用費 修繕費等各種客觀費用年總計劃 18 萬元 建筑物價格依成本法求得為 150 萬元 試運用收益現(xiàn)值法估算該寫字樓所占基地的公平市場價值 解 房地產(chǎn)年總收入 6 12 72 房地產(chǎn)年總費用 18 房地產(chǎn)年純收益 72 18 54 建筑物年純收益 150 10 15 土地使用權年純收益 54 15 39 土地使用權評估值 39 8 50 39 12 2335 477 11 萬元 5 5 被評估設備為 被評估設備為 l995l995 年從英國引進設備 進口合同中的年從英國引進設備 進口合同中的 FOBFOB 價格是價格是 2020 萬英鎊 萬英鎊 2001 年評估時英國生產(chǎn)廠家已不再生產(chǎn)這種待估設備 其 替代產(chǎn)品為國內(nèi)其他企業(yè) 1999 年從英國進口設備 價格為 CIF30 萬英鎊 被評估設備所在企業(yè) 以及與之發(fā)生將近的企業(yè)均屬于進口關稅 增值稅免稅單位 銀行手續(xù)按 CIF 價格 0 8 計 國內(nèi)運雜費按 CIF 價格加銀行手續(xù)費之和的 3 計算 安裝調(diào)試費含在設備價格中不需另 行計算 被評估設備尚可使用 5 年 年營運成本比其替代設備超支 2 萬元人民幣 被評估設備在企業(yè)的正常投資報酬率為 10 評估時英鎊 與美元的匯率為 1 4 1 人民幣與美元的匯率為 8 1 注 CIF 為到岸價 F B 為離岸價 被評估設備重顯成本 設備 CIF 價格十銀 行手續(xù)費 1 國內(nèi)運雜率 要求 根據(jù)上述數(shù)據(jù)估測該進口設備的重置成本 設備的成新率 功能性貶值及評估價格 解 替代設備的 價 30 1 4 8 336 重置成本 336 336 0 8 1 3 348 85 設備已使用 年 成新率 5 5 6 45 45 功能性貶值 2 10 5 1 34 1 1 0 1 5 08 設備評估值 348 85 45 45 5 08 153 47 萬元 6 6 甲企業(yè)將一項專利使用權轉(zhuǎn)讓給乙公司 擬采用對利潤分成的方法 甲企業(yè)將一項專利使用權轉(zhuǎn)讓給乙公司 擬采用對利潤分成的方法 該專利系 5 年前從外部購入 賬面成本 80 萬元 5 年間物價累計上 升 10 該專利法律保護期 20 年 已過 6 年 尚可保護 14 年 經(jīng)專業(yè)人員測算 該專利成本利潤率為 400 乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為 4 000 萬元 成本利潤率為 12 5 通過對該專利的技術論證和發(fā)展趨勢分析 技術人員認為該專利剩余使用壽命為 5 年 另外 通過對市 場供求狀況及有關會計資料分析得知 乙企業(yè)實際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號產(chǎn)品 20 萬臺 成本費用每臺約為 400 元 未來 5 年間產(chǎn)量與成本費 用變動不大 該產(chǎn)品由于采用了專利技術 性能有較大幅度提高 未來第一 第二年每臺售價可達 500 元 在競爭的作用下 為維護市場占 有率 第三 第四年售價將降為每臺 450 元 第五年降為每臺 430 元 折現(xiàn)率確定為 10 要求 1 根據(jù)約當投資量計算利潤分成率 2 根據(jù)上述資料確定該專利評估價值 不考慮商品勞務稅因素 解 無形資產(chǎn)的重置成本 80 1 10 88 無形資產(chǎn)的約當投資量 88 1 400 440 購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本 4000 購買方的約當投資量 4000 1 12 5 4500 無形資產(chǎn)的利潤分成率 440 4500 440 8 91 未來各年的稅后利潤折現(xiàn)值計算 年度稅后利潤折現(xiàn)系數(shù) 1 r n 折現(xiàn)值 1 500 400 1 33 20 1340 0 9091218 06 2 500 400 1 33 20 1340 0 82641107 38 3 450 400 1 33 20 670 0 7513503 37 4 450 400 1 33 20 670 0 6830457 61 5 430 400 1 33 20 402 0 6209249 6 合計3536 02 無形資產(chǎn)評估值 3536 02 8 91 315 06 萬元 7 7 甲自行車廠將 甲自行車廠將 飛云牌飛云牌 自行車的注冊商標使用權通過許可使用合同給乙自行車的注冊商標使用權通過許可使用合同給乙廠使用 使用時間為 5 年 雙方約定由乙廠每年按使用該商標 新增利潤的 27 支付給甲廠為商標使用費 評估資料如下 1 預測使用期限內(nèi)新增利潤總額取決于每輛車可新增利潤和預計生產(chǎn)車輛數(shù) 根據(jù)評估人員預測 預計每輛車可新增凈利潤 5 元 第一年 生產(chǎn)自行車 40 萬輛 第二年將生產(chǎn) 45 萬輛 第三年將生產(chǎn) 55 萬輛 第四年將生產(chǎn) 60 萬輛 第五年將生產(chǎn) 65 萬輛 2 分成率 按許可 合同中確定的按新增利潤的 27 分成 3 假設確定折現(xiàn)率為 14 要求 1 確定每年新增凈利潤 2 評估該注冊商標使用權價值 解 各年新增凈利潤折現(xiàn)值計算 年度 新增凈利潤 折現(xiàn)系數(shù) 1 r n 折現(xiàn)值 1 5 40 200 0 8772 175 44 2 45 5 225 0 7695 173 14 3 55 5 275 0 6750 185 63 4 60 5 300 0 5920 177 6 5 65 5 325 0 5194 168 81 合計 880 62 該注冊商標使用權價值為 880 62 27 237 77 萬元 8 8 A A 企業(yè)將一種已經(jīng)使用企業(yè)將一種已經(jīng)使用 5050 年的注冊商標轉(zhuǎn)讓給年的注冊商標轉(zhuǎn)讓給 B B 企業(yè) 根據(jù)歷史資料 該項企業(yè) 根據(jù)歷史資料 該項注冊商標賬面攤余價值為 150 萬 該廠近 5 年使用這一商標 的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品的價格每件高 0 7 元 該廠每年生產(chǎn) 100 萬件 該商標目前在市場上趨勢較好 生產(chǎn)產(chǎn)品基本上供不應求 根據(jù)預測估 計 如果在生產(chǎn)能力足夠的情況下 這種商標產(chǎn)品每年可生產(chǎn) 150 萬件 每件可獲超額利潤 0 5 元 預計該商標能夠繼續(xù)獲取超額利潤的 時間是 10 年 前 5 年保持目前超額利潤水平 后 5 年每年可獲取的超額利潤為 32 萬元 折現(xiàn)率為 10 要求 評估這項商標權的價值 解 前 年每年的超額利潤 150 0 5 75 折現(xiàn)率為 10 商標權價值 75 10 5 32 10 5 10 5 75 3 7907 32 3 7907 0 6209 359 62 萬元 9 9 企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)全套技術 經(jīng)搜集和初步測算已知下列資料 企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)全套技術 經(jīng)搜集和初步測算已知下列資料 1 該企業(yè)與購買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術 雙方設計能力分別為 800 萬箱和 200 萬箱 2 該制藥生產(chǎn)技術系國外引進 賬面價格為 400 萬元 已使用 2 年 尚可使用 9 年 2 年累計通貨膨脹率為 10 3 該技術轉(zhuǎn)讓對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大的影響 由于市場競爭 產(chǎn)品價格下降 在以后 9 年中減少的銷售收入按折現(xiàn)值計算為 70 萬元 增 加開發(fā)以保住市場的追加成本按現(xiàn)值計算為 30 萬元 試評估該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額標準 解 轉(zhuǎn)讓成本分攤率 200 200 800 20 重置成本凈值 400 1 9 360 機會成本 70 30 100 轉(zhuǎn)讓最低收費評估值 360 20 100 172 萬元 五 案例計算分析題五 案例計算分析題 1 1 某企業(yè)原為國有中型企業(yè) 現(xiàn)進行股份制改組 根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢 預測其未來 某企業(yè)原為國有中型企業(yè) 現(xiàn)進行股份制改組 根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢 預測其未來 5 5 年的收益如下 年的收益如下 單位 萬元 項目 年份 20032004200520062007 銷售收入4437 64705 85213 85473 9 5730 9 銷售稅金670 8704 9746 6775 1813 5 銷售成本 235025002 70029003100 其中 折舊 385410442475508 其他費用200 9211 7222 4 233 223 7 營業(yè)利潤1215 91289 21544 81565 8 1593 6 營業(yè)外收入 88888 營業(yè)外支出 9095100105110 利潤總額1133 91202 21452 81468 8 1491 6 所得稅374 2396 7479 4484 7492 2 凈利潤759 7805 5973 4984 1999 4 追加投資655 2425 4454 1 521541 從未來第 6 年起 預計以后各年現(xiàn)金凈流量均為 1000 萬元 根據(jù)該企業(yè)具體情況 確定折現(xiàn)率及資本比率均為 9 評估人員還分別對該企業(yè)的各項單項資產(chǎn)分別評估 合計為 3000 萬元 提示 凈現(xiàn)金流量 凈利潤 折舊 追加投資 要求 1 從凈現(xiàn)金流量的角度計算該企業(yè)的評估價值 2 計算該企業(yè)改組形成的商譽 解 各年的凈現(xiàn)金流量及評估值計算如下 年度 凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) 1 r n 評估值 2003 年 759 7 385 655 2 489 5 0 9194 450 05 2004 年 805 5 410 425 4 790 1 0 8417 665 03 2005 年 973 4 442 454 1 961 3 0 7722 742 32 2006 年 984 1 475 521 938 1 0 7084 664 55 2007 年 999 4 508 541 966 4 0 6499 628 06 2008 年和以后年度 1000 0 6499 1000 0 9 0 6499 722 11 該企業(yè)的評估價值 450 05 665 03 742 32 664 55 628 06 722 11 3872 12 萬元 商譽價值 3872 12 3000 872 12 萬元 2 2 某企業(yè)因原有的設備陳舊 生產(chǎn)率低 欲重新購置一臺新設備 要求對原有的設備進行評估 有關資料如下 評估基準日為 某企業(yè)因原有的設備陳舊 生產(chǎn)率低 欲重新購置一臺新設備 要求對原有的設備進行評估 有關資料如下 評估基準日為 20012001 年年 8 8 月月 1 1 日 日 1 項 目原有設備擬購置設備 月產(chǎn)量 單件工資 資產(chǎn)剩余使用年限 10 000 件 1 20 元 5 年 10 000 件 0 8 元 10 年 2 該原有設備購建于 1993 年 原值 500 000 元 1995 年和 1998 年進行了兩次更新改造 當年投資分別為 50 000 元和 30 000 元 若 1993 年至 2001 年每年物價上升率為 8 3 該原有設備至評估日已提折舊 200 000 元 4 該企業(yè)所得稅率為 33 折現(xiàn)率為 10 要求 1 根據(jù)上述資料 提出應采用的評估方法及依據(jù) 2 計算被評估設備的成新率 3 計算被評估設備的功能性貶值 4 計 算被評估設備的評估價值 5 會計能否根據(jù)評估結果登記入賬 為什么 解 根據(jù)可利用的歷史數(shù)據(jù) 設備的各種損耗是已知而且必要 所以可用成本法對該舊設備進行評估 成新率 尚可使用的年限 加權投資年限 尚可使用的年限 現(xiàn)行重置成本 50 8 5 8 6 3 8 3 92 50 7 95 3 78 104 23 加權投資年限 92 5 8 7 95 6 3 78 3 104 23 799 04 104 23 7 67 成新率 5 5 7 67 39 66 設備的功能性貶值 1 2 0 8 10000 33 10 5 10000 1 02 設備的評估值 104 23 39 66 1 02 40 32 萬元 會計記賬為歷史成本記賬原則 會計上一般不能按評估價值入賬 3 3 待評估地產(chǎn)為一商業(yè)空地 待評估地產(chǎn)為一商業(yè)空地 面積為面積為 200200 平方米平方米 要求評估要求評估 20012001 年年 5 5 月的公平市場價 評估人員搜集有關資料選出的三個參照物有關情況如月的公平市場價 評估人員搜集有關資料選出的三個參照物有關情況如 下 參照物情況表下 參照物情況表 ABC 待評對象 單價 元 平 方米 120011001250 交易日期2000 年 11 月 2000 年 5 月 2000 年 8 月 2001 年 5 月 剩余使用年限 35303530 交易因素正常正常正常 區(qū)域因素打分 值 898685 容積率因素相 關系數(shù) 1 121 251 201 1 根據(jù)調(diào)查 2000 年 5 月至 2001 年 5 月 土地價格平均每月上漲 1 除上表列示的個別因素外 其他個別因素相同 求待評估地產(chǎn)的地價 解 該題土地的資本化率為該題土地的資本化率為 10 待評估對象區(qū)域因素分值為 待評估對象區(qū)域因素分值為 100 對各個交易案例進行因素修正 評估值 參照物成交價 待評估土地時間指數(shù) 參照物土地時間指數(shù) 待評估土地交易情況 參照物土地交易情況 待評估土地容積率 參 照物土地容積率 待評估土地區(qū)域因素 參照物士地區(qū)域因素 待評估土地的使用年限因素 參照物土地的使用年限因素 土地交易情況均正常無需修正 與參照物 比評估值為 1200 1 12 1 06 1 1 1 12 100 89 1 1 1 30 1 1 1 35 1367 68 與參照物 B 比評估值為 1100 1 12 1 1 1 1 25 100 86 1 1 1 30 1 1 1 30 1260 65 參 照 物項 目 與參照物 C 比評估值為 1250 1 12 1 03 1 1 1 20 100 85 1 1 1 30 1 1 1 35 1432 79 評估值為 1367 67 1260 65 1432 79 3 1353 70 元 m2 總價值 200 1353 70 270740 元 1 某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi) 占地 900 平方米 地上 200 平方米建筑物為一舊式住宅 委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時交換價值 評估人 員經(jīng)過調(diào)查了解到 現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方米 4 萬元人民幣 該區(qū)域的商品房價格每平方米 1 萬元人民幣 城市規(guī)劃中該區(qū)域 的容積率為 5 該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值大約是多少 答 1 該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值約為 3600 萬元人民幣 900 4 3600 萬元 5 分 2 依據(jù)和理由 上述評估結果是依據(jù)了房地產(chǎn)評估中的最佳使用原則 因為 該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途是很不合理的 其一 在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民 宅 在用途上不合理 其二 使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率 土地未得到充分利用 按照房地產(chǎn)評估的最佳使用原則 該房地產(chǎn)評 估應該以拆除重新利用為前提 按商業(yè)用地進行評估 故評估值大約為 3600 萬元人民幣 確切值應該是 3600 萬元減去拆除舊建筑物費用后 的價值 5 分 2 某城市有一種住宅用地 500m2需要評估 評估基準日為 1994 年 10 月 31 日 現(xiàn)根據(jù)該地條件選擇了與之類似的已成交案例 幾宗地塊的比較 條件如下 項目待估土地比較案例 A比較案例 B比較案例 C比較案例 D 用途住宅住宅住宅住宅住宅 成交日期評估基準日1993 101993 121993 41994 8 成交價格1000 元 m21200 元 m21400 元 m21000 元 m2 容積率23342 位置0 2 3 0 3 基礎 設施 0 1 1 00 區(qū)域條件 交通0 2 0 2 0 地勢0 2 1 3 2 形狀0000 1 個別條件 其他00 2 0 2 以 1993 年 1 月的城市地價指數(shù)為 100 以后每月上漲數(shù)均為 1 容積率修正系數(shù)如下表 容積率12345 修正系數(shù)11 82 12 32 4 幾塊宗地的剩余使用年限均為 40 年 要求 根據(jù)以上資料估算該住宅用地的單位地價和總地價 1 確定地價指數(shù) 待估宗地 100 21 121 案例 A 100 9 109 案例 B 100 11 111 案例 C 100 3 103 案例 D 100 19 119 3 運用算術平均法確定待估地塊價格 1023 16 1116 1214 52 1060 90 4 1103 64 平平方方米米 元元 總地價 5000 1103 64 551822 元 例例 1 1 已知某廠的一臺設備已經(jīng)使用已知某廠的一臺設備已經(jīng)使用 5 5 年 設備的利用率假設為年 設備的利用率假設為 100 100 仍有 仍有 1010 年使用壽命 該設備目前的重置成本為年使用壽命 該設備目前的重置成本為 9090 萬元 但由于技術進萬元 但由于技術進 步的原因出現(xiàn)了一種新型設備 其功能相同 但每生產(chǎn)步的原因出現(xiàn)了一種新型設備 其功能相同 但每生產(chǎn) 100100 件產(chǎn)品可節(jié)約材料件產(chǎn)品可節(jié)約材料 2 2 公斤 預計該廠未來公斤 預計該廠未來 1010 年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品 2020 萬件 萬件 A A 材料前材料前 五年的價格將保持五年的價格將保持 2020 元元 公斤 從第六年起將上漲公斤 從第六年起將上漲 20 20 試根據(jù)給定材料確定該設備的成新率 功能性貶值和評估價值 假設不考慮經(jīng)濟性 試根據(jù)給定材料確定該設備的成新率 功能性貶值和評估價值 假設不考慮經(jīng)濟性 貶值因素 貶值因素 所得稅率為 所得稅率為 33 33 其中折現(xiàn)率 其中折現(xiàn)率 15 15 年限為 年限為 5 5 年的復利現(xiàn)值系數(shù)為年的復利現(xiàn)值系數(shù)為 0 49720 4972 年金現(xiàn)值系數(shù)為 年金現(xiàn)值系數(shù)為 3 35223 3522 折現(xiàn)率為 折現(xiàn)率為 15 15 年限為 年限為 1010 年的年金現(xiàn)值系數(shù)為年的年金現(xiàn)值系數(shù)為 5 01885 0188 解 成新率 10 10 5 100 66 67 功能性貶值的計算 先計算年超額運營成本 前五年 每年 200000 100 2 20 8 萬元 后五年 每年 200000 100 2 20 1 20 9 6 萬元 再計算年凈超額運營成本 前五年 每年 8 1 33 5 36 萬元 后五年 每年 9 6 1 33 6 43 萬元 最后折現(xiàn)處理得功能性貶值額 5 36 3 3522 6 43 3 3522 0 4972 28 69 萬元 評估價值 90 66 67 28 69 31 31 萬元 例例 2 2 某企業(yè)的一條生產(chǎn)線購于某企業(yè)的一條生產(chǎn)線購于 19961996 年年 1010 月 帳面原值為月 帳面原值為 750750 萬元 評估基準日為萬元 評估基準日為 20012001 年年 1010 月 經(jīng)調(diào)查得知 該類設備的定基價格指數(shù)月 經(jīng)調(diào)查得知 該類設備的定基價格指數(shù) 在在 19961996 年和年和 20012001 年分別為年分別為 100 100 和和 140 140 假設該設備生產(chǎn)能力在生產(chǎn)過程能夠得到充分利用 該設備尚可使用 假設該設備生產(chǎn)能力在生產(chǎn)過程能夠得到充分利用 該設備尚可使用 5 5 年 和當前的設備相比 該年 和當前的設備相比 該 設備所耗電力能源較大 平均每年多耗設備所耗電力能源較大 平均每年多耗 4 4 萬度 每度電按萬度 每度電按 0 0 6 6 元計算 元計算 所得稅率為 所得稅率為 33 33 折現(xiàn)率為 折現(xiàn)率為 10 10 年限為五年 折現(xiàn)率為 年限為五年 折現(xiàn)率為 10 10 的年金的年金 現(xiàn)值系數(shù)為現(xiàn)值系數(shù)為 3 3 79087908 要求 要求 1 1 計算該設備的重置成本 計算該設備的重置成本 2 2 計算該設備的實體性貶值額 計算該設備的實體性貶值額 3 3 功能性貶值額 功能性貶值額 4 4 確定設備的評估 確定設備的評估 價值價值 小數(shù)點后保留兩位小數(shù) 小數(shù)點后保留兩位小數(shù) 1 重置成本 750 140 100 1050 萬元 2 實體性貶值率 5 10 50 實體性貶值額 1050 50 525 萬元 3 功能性貶值額 40000 0 6 3 7908 0 67 60956 06 元 3 4 評估價值 10500000 5250000 60956 06 5189043 94 元 例例 3 3 已知某廠的一臺設備 資產(chǎn)的功能與價值存在線性關系 若重置全新的同類機器設備 價值為已知某廠的一臺設備 資產(chǎn)的功能與價值存在線性關系 若重置全新的同類機器設備 價值為 500500 萬元 年產(chǎn)量為萬元 年產(chǎn)量為 500500 件 被評估設備件 被評估設備 的產(chǎn)量為的產(chǎn)量為 400400 件 該設備已經(jīng)使用件 該設備已經(jīng)使用 6 6 年 設備的利用率為年 設備的利用率為 100100 仍有 仍有 9 9 年的使用壽命 但由于技術進步的原因 出現(xiàn)了新設備 其功能相年的使用壽命 但由于技術進步的原因 出現(xiàn)了新設備 其功能相 同 但每生產(chǎn)同 但每生產(chǎn) 1 1 件產(chǎn)品 可節(jié)約甲材料件產(chǎn)品 可節(jié)約甲材料 2 2 公斤 預計在未來的公斤 預計在未來的 9 9 年內(nèi) 甲材料在前五年的價格保持在年內(nèi) 甲材料在前五年的價格保持在 200200 元 公斤 從第六年起上漲元 公斤 從第六年起上漲 2020 該企業(yè)適用的所得稅率為 該企業(yè)適用的所得稅率為 33 33 假定折現(xiàn)率為假定折現(xiàn)率為 10 10 年限為 年限為 5 5 年 折現(xiàn)率為年 折現(xiàn)率為 10 10 的年金現(xiàn)值系數(shù)為的年金現(xiàn)值系數(shù)為 3 7913 791 復利現(xiàn)值系數(shù)為 復利現(xiàn)值系數(shù)為 0 6210 621 年限為年限為 4 4 年 折現(xiàn)率為年 折現(xiàn)率為 10 10 的年金現(xiàn)值系數(shù)為的年金現(xiàn)值系數(shù)為 3 1703 170 要求 要求 1 1 計算資產(chǎn)重置成本 計算資產(chǎn)重置成本 2 2 計算實體性貶值額 計算實體性貶值額 3 3 計算功能性貶值 計算功能性貶值 4 4 計算評估值 計算評估值 不考慮經(jīng)濟性貶值因素 不考慮經(jīng)濟性貶值因素 解 1 資產(chǎn)的重置成本 500 400 500 400 萬元 2 確定實體性貶值率 6 15 40 實體性貶值額 400 40 160 萬元 3 功能性貶值 400 2 200 0 67 3 791 400 2 240 0 67 3 170 0 621659632 0448 元 4 評估值 4000000 1600000 659632 0448 1740367 9552 元 例例 4 4 某企業(yè)將與外商組建合資企業(yè) 要求對資產(chǎn)進行評估 具體資料如下 某企業(yè)將與外商組建合資企業(yè) 要求對資產(chǎn)進行評估 具體資料如下 該資產(chǎn)賬面原值該資產(chǎn)賬面原值 270270 萬元 凈值萬元 凈值 108108 萬元 按財務制度規(guī)定該資萬元 按財務制度規(guī)定該資 產(chǎn)折舊年限為產(chǎn)折舊年限為 3030 年 已計折舊年限年 已計折舊年限 2020 年年 在使用期間該資產(chǎn)的利用率為在使用期間該資產(chǎn)的利用率為 87 5 87 5 經(jīng)調(diào)查分析確定 按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平 新 經(jīng)調(diào)查分析確定 按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平 新 建造相同構造的資產(chǎn)的全部費用支出為建造相同構造的資產(chǎn)的全部費用支出為 500500 萬元 經(jīng)專業(yè)人員勘察估算 該資產(chǎn)還能使用萬元 經(jīng)專業(yè)人員勘察估算 該資產(chǎn)還能使用 8 8 年 又知該資產(chǎn)由于設計不合理 造成耗電量大 年 又知該資產(chǎn)由于設計不合理 造成耗電量大 維修費用高 與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)相比 每年多支出營運成本維修費用高 與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)相比 每年多支出營運成本 4 4 萬元 萬元 該企業(yè)適用的所得稅率為 該企業(yè)適用的所得稅率為 33 33 假定折現(xiàn)率為假定折現(xiàn)率為 10 10 年限為 年限為 8 8 年 年 折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為 10 10 的年金現(xiàn)值系數(shù)為的年金現(xiàn)值系數(shù)為 5 33495 3349 要求 要求 試確定該設備的重置成本 成新率 實體性貶值額 功能性貶值和評估價值 試確定該設備的重置成本 成新率 實體性貶值額 功能性貶值和評估價值 解 1 重置成本 500 萬元 2 實體性貶值率 20 87 5 20 87 5 8 68 63 實體性貶值額 500 68 63 343 15 萬元 成新率 1 68 63 31 37 3 功能性貶值 4 1 33 5 3349 14 29523 萬元 4 評估價值 500 343 15 14 29523 136 28077 元 例例 5 5 假設有一套機器設備 已使用 假設有一套機器設備 已使用 5 5 年 現(xiàn)在市場上該種設備同類新型設備的交易價格為年 現(xiàn)在市場上該種設備同類新型設備的交易價格為 250000250000 元 預計全套設備的的殘值率為元 預計全套設備的的殘值率為 4 4 這種 這種 設備的折舊年限為設備的折舊年限為 1212 年 使用現(xiàn)行市價法確定設備的評估價格 年 使用現(xiàn)行市價法確定設備的評估價格 評估值為 250000 250000 250000 4 12 5 150000 元 例例 6 6 甲企業(yè)在乙企業(yè)用設備資產(chǎn)進行長期投資 該設備價值 甲企業(yè)在乙企業(yè)用設備資產(chǎn)進行長期投資 該設備價值 5050 萬元 折舊率為萬元 折舊率為 5 5 投資期限為 投資期限為 1010 年 評估時剩余投資年限為五年 投資年 評估時剩余投資年限為五年 投資 初規(guī)定 設備在投資期滿以后以凈值返換投資方 預期在未來五年內(nèi)收益分別為初規(guī)定 設備在投資期滿以后以凈值返換投資方 預期在未來五年內(nèi)收益分別為 4 4 萬元 萬元 5 5 萬元 萬元 6 6 萬元 萬元 7 7 萬元 萬元 8 8 萬元 投資方所在行業(yè)萬元 投資方所在行業(yè) 的平均投資收益率為的平均投資收益率為 1212 求甲企業(yè)該設備投資的評估值 求甲企業(yè)該設備投資的評估值 12 12 的復利現(xiàn)值系數(shù)為的復利現(xiàn)值系數(shù)為 解 評估值 4 0 8929 5 0 7972 6 0 7118