商業(yè)地產(chǎn)設計標準化指引.doc

精品文檔商業(yè)地產(chǎn)設計標準化指引隆基泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)事業(yè)部商業(yè)地產(chǎn)管理中心二O一二年十二月編寫說明（一）編制目的本標準是為了適應隆基泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目開發(fā)過程中新的發(fā)展要求，滿足本集團項目開發(fā)公司更好地營造高品質(zhì)樓盤、增強與客戶的互動、促進銷售的需要，旨在指導設計單位和各項目公司的技術管理人員正確掌握示范區(qū)設計的理念、原則和方法，成為項目公司把握示范區(qū)設計的指導性手冊。（二）適用范圍1、適用于集團商業(yè)地產(chǎn)管理中心、規(guī)劃設計中心；2、適用于各區(qū)域公司租售管理部、規(guī)劃設計部；3、適用于與集團合作的各建筑設計院。（三）應用說明1、本問所述設計要求為設計過程中的技術要求文件，具體設計管理流程需按照集團規(guī)劃設計中心各類專項設計管理指引執(zhí)行。2、本文所述設計要求為非流程性要求，各項要求間整體存在一定的先后關系，但具體分項間不可拘泥于行文先后順序，需整體同步考慮。目錄一 住宅樓盤配套商業(yè)設計技術指引 41.住宅樓盤配套商業(yè)的技術要求 42.商業(yè)配套的類型 43.商業(yè)配套的規(guī)劃 54.商業(yè)配套的規(guī)模 55.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設置要點 66.建筑布局設計要點 67.建筑結(jié)構(gòu)、水電、暖通設計要點 78.交通設計要點 99.設計模塊 9二 商業(yè)街建筑設計技術指引 10三 購物中心建筑設計技術指引 751.購物中心建筑設計技術要求 752.商業(yè)業(yè)態(tài)的分類 763.購物中心的特點及分類 764.平面柱網(wǎng)與建筑層高 775.室內(nèi)商業(yè)街及中庭共享空間尺度 776.店鋪開間、進深與面積的關系 777.垂直電梯與自動扶梯的服務參數(shù) 778.公共衛(wèi)生間設置參數(shù) 77一、 住宅樓盤配套商業(yè)設計技術指引1.住宅樓盤配套商業(yè)的技術要求衡量標準住宅底商獨立商業(yè)街社區(qū)商業(yè)中心規(guī)模1.面積定量法：住宅配套商業(yè)合理面積（）=住宅開發(fā)體量（）58%2.人口定量法：住宅配套商業(yè)合理面積（）=住宅導入人口（人）11.2（/人）位置1.住宅區(qū)內(nèi) 2.住宅區(qū)外1.住宅區(qū)外,主入口附近1.住宅區(qū)外,主入口附近層數(shù)以1層為宜以1層為宜，不超過2層不超過2層層高3.56米首層，3.56米；二層，4米首層4.5米；二層，4米柱距78米78米8米商鋪開間35米35米3.58米商鋪進深810米810米8米開間與進深比例以1：2為宜，不超過1：3以1：2為宜，不超過1：3以1：2為宜，不超過1：3商業(yè)街寬度以810米為宜，不超過12米以810米為宜，不超過12米商業(yè)街長度以100150米為宜,不超過200米以100150米為宜,不超過200米水電設計預留給水接口，排水、排污接口。強電、弱電接至電配電箱。2.商業(yè)配套的類型根據(jù)樓盤項目特點及整體布局，可建設以下不同類型的商業(yè)配套：2.1住宅底商即利用住宅樓盤首層作為商業(yè)用房。按照所在的地域，又可以分為：在住宅區(qū)內(nèi)設置；在住宅區(qū)周邊沿街設置。2.2獨立商業(yè)街平面形式按照街的形態(tài)布置的單層或多層商業(yè)物業(yè)，其沿街兩側(cè)設有獨立商鋪。2.3社區(qū)商業(yè)中心設置在樓盤人流集中地區(qū)，是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務網(wǎng)點相對集中的商業(yè)地域，包括超市、肉菜市場、便利店、餐飲店、藥店等各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的集合體。3.商業(yè)配套的規(guī)劃3.1便利性原則：商業(yè)從空間上實現(xiàn)就近性，從而形成時間上的便利性，體現(xiàn)滿足社區(qū)居民便利性需求的原則。3.2和諧性原則：實現(xiàn)住宅與商業(yè)的相對分離，充分體現(xiàn)商業(yè)與居民的親和性及商業(yè)設施的不擾民，確保商業(yè)內(nèi)外環(huán)境與居住環(huán)境的相互和諧性原則。3.3開放性原則：在樓盤內(nèi)實現(xiàn)商業(yè)布局和規(guī)劃的不內(nèi)閉，保證能同時服務于外部客流和通過性客流，符合政府對區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃的要求。3.4 適度開發(fā)原則:商業(yè)配套的開發(fā)建設以服從住宅需要為基本原則,商業(yè)配套的開發(fā)要適量，根據(jù)居住人口情況及樓盤開發(fā)進度，分期分階段開發(fā)商業(yè)配套。3.5景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業(yè)配套的建筑與空間景觀設計融入整個樓盤，創(chuàng)造新的景觀，營造一個多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購物、休閑的環(huán)境。4.商業(yè)配套的規(guī)模4.1 面積定量法：住宅配套商業(yè)合理面積（）=住宅開發(fā)體量（）58%這個模型中有兩點需要說明，第一，以上的面積定量僅考慮社區(qū)商業(yè)為自身所處的住宅服務，不包括項目以外住宅?？梢愿鶕?jù)以上的定量模型粗略確定一個大致的面積范圍段，同時考量項目所處商業(yè)環(huán)境和周邊居住人口狀況。如果項目處于成熟的社區(qū)，周邊已有商業(yè)網(wǎng)點密集，則應該把自身的配套商業(yè)定位為內(nèi)向型為主，開發(fā)體量不宜超過理論數(shù)字。如果項目處于城市新區(qū)，原始商業(yè)缺乏，而新建住宅眾多，則可以除了規(guī)劃部分內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)之外，同時規(guī)劃部分外向型商業(yè)，從而整個社區(qū)商業(yè)體量的確定不用嚴格套用以上的模型，可適度放大。4.2中型樓盤：4.2.1樓盤總?cè)丝谝?guī)模：20005000戶。4.2.2商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：參照總建筑面積的5%-7%的標準進行配置。4.2.3可設定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街。4.3大型樓盤：4.3.1 樓盤總?cè)丝谝?guī)模：500015000戶。4.3.2商業(yè)配套的總建筑規(guī)模：參照總建筑面積的7%-8%的標準進行配置。4.3.3可設定的商業(yè)層次：住宅底商+商業(yè)街+社區(qū)商業(yè)中心, 商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心的總建筑面積與住宅底商的搭配比例以80：20為宜。5.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設置要點5.1 各種商業(yè)業(yè)態(tài)建筑面積規(guī)劃比例宜按照購物（超市或便利店、生活用品專賣店等）40、餐飲（日常性餐飲）30和其他便利服務（洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務等）30的比例進行設置。5.2 中型樓盤應配置超市或便利店、生活用品專賣店、日常性餐飲以及洗衣、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家政服務等基本服務，肉菜市場或便民菜店依據(jù)樓盤具體情況需要決定是否設置。業(yè)街。6.2總建筑面積超過50萬平方米的樓盤，應在小區(qū)主要出入口處集中設置社區(qū)商業(yè)中心，并以集中獨立商業(yè)形式設置，同時在二期、三期組團中心位置或重要出入口按人口規(guī)模和地塊條件設置住宅底商、單側(cè)式商業(yè)街或小型商業(yè)中心。6.3商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心應布置在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞、便利的地方，應臨街或臨路設置,如設置住宅底商，也必須臨街或臨路。5.3 大型樓盤除設置以上商業(yè)業(yè)態(tài)外，還需要設置大型綜合超市、文化娛樂設施，并可設立銀行、電信、郵政、醫(yī)療設施、酒吧、康體健身設施、電影院、汽車服務店等服務設施。5.4青少年活動、老年活動中心、自行車庫，可根據(jù)樓盤開發(fā)具體情況進行配置。6.建筑布局設計要點6.1總建筑面積在2050萬平方米的樓盤，可以結(jié)合項目情況，在小區(qū)主要入口處或首期組團中心位置設置住宅底商或單側(cè)式商6.4商業(yè)街可根據(jù)條件合理布置，但規(guī)模不宜過大，長度應控制在 100150米之間，最長不應超過200米。6.5兩側(cè)式商業(yè)街寬度應控制在810米，最寬不超過12米為宜，單側(cè)式商業(yè)街寬度應控制在5米左右。6.6商業(yè)街宜按照東西方向排列，以入口為中軸對稱布局，建筑立面宜采用塔樓、騎樓的元素，使空間產(chǎn)生新的劃分。6.7社區(qū)商業(yè)中心宜與酒店、運動中心等大型配套形成組團，以酒店為中軸進行分散布局，同時社區(qū)商業(yè)中心應與樓盤屋村巴士?？奎c進行整體規(guī)劃，這樣節(jié)省停車位空間，又方便居民購買，更能提升商鋪的價值。7建筑結(jié)構(gòu)、水電、暖通設計要點7.1住宅底商7.1.1層高為6米（如果地方規(guī)范有要求，應該按照地方規(guī)范有關要求）,層數(shù)以1層至2層為宜，應合理優(yōu)化剪力墻設計，以保證商鋪的使用空間。7.1.2單間商鋪建筑面積以2050平方米為宜，最大不應超過200平方米。7.1.3商鋪開間以35米為宜，如果商家后期經(jīng)營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間。7.1.4商鋪進深根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)進行規(guī)劃，以810米為宜，最大進深不應超過15米。7.1.5商鋪開間與進深的比例以1：2為宜，不應超過1：3。7.1.6商鋪內(nèi)部原則上不進行室內(nèi)裝修，保持毛坯狀態(tài)。7.1.7預留水、電、燃氣、排污等各項設施的接駁（建議住宅底商按照單位建筑用電量以100w 標準計算），但不設置餐飲所需的煙道, 電話線、網(wǎng)絡接入商鋪內(nèi)，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧。7.1.8商鋪外觀設計需要預留空調(diào)外掛位置，可統(tǒng)一設置百葉窗或其他裝置,空調(diào)外掛位置一般要高于地面2.5米,但不可設置在住戶陽臺附近,以避免擾民。7.1.9商鋪外觀設計應考慮改造外裝的需要，預留商家招牌、廣告和其它飾物的位置。7.1.10為降低噪音和視覺干擾，在首層商業(yè)與二層住宅之間可使用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空間在室外區(qū)分開。7.1.11不設置專用貨流通道及專用停車場。7.2商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心7.2.1 層高不小于4.5米，柱距在8米以上，樓層以不超過2層為宜，特殊情況下不超過3層。7.2.2單間商鋪建筑面積以30150平方米為宜，最大不應超過500平方米。7.2.3商鋪開間以3.58米為宜，如果商家后期經(jīng)營需要較大門面，則可以通過橫向打通的方式擴展空間。7.2.4商鋪進深根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)進行規(guī)劃，以712米為宜，最大不應超過18米。7.2.5商鋪開間與進深的比例以1：2為宜，不應超過1：3。7.2.6商鋪內(nèi)部原則上不進行室內(nèi)裝修，保持毛坯狀態(tài)。需要裝修公共通道、大堂等公共部分。7.2.7預留水、電、燃氣、排污等各項設施的接駁(建議社區(qū)商業(yè)中心以150-200w 標準計算單位建筑用電量,商業(yè)街以120150 w標準計算單位建筑用電量)，餐飲規(guī)劃區(qū)域的給排水量需達到國家標準且要預留煙道，電話線、網(wǎng)絡接入商鋪內(nèi)，根據(jù)未來用途和商家，在結(jié)構(gòu)上預留強弱電、電梯等設施設備的安裝條件，各類水管、線纜等盡量不要外露，即使需要外露也要考慮與整體建筑的美觀和諧。7.2.8需要預留空調(diào)外掛位置，可統(tǒng)一設置百葉窗或其他裝置。7.2.9原則上不安裝手扶電梯，超市、農(nóng)貿(mào)市場設置在二樓區(qū)域的，需預留手扶電梯位置。7.2.10滿足超市、餐飲等特殊經(jīng)營業(yè)態(tài)對房屋承重荷載的要求。7.2.11設置專用貨流通道及專用停車場(原則上只設地上停車場)，商業(yè)街停車數(shù)量不低于1輛/100，社區(qū)商業(yè)中心停車數(shù)量不低于1.5輛/100。7.2.12其它照明電源的設置:主要包括戶外廣告燈箱的電源線路以及防盜電動卷閘門的電源線路、公共照明的電源線路。同時為保證商鋪今后可能采用三相電源，需在配電間及電源保護預埋管管徑方面預留足夠的空間，以保證今后線路的更換。8.交通設計要點8.1運動與通路：設計中應充分考慮居民的行走習慣和商家的經(jīng)營需求，根據(jù)現(xiàn)有地形的地理高差及出入口條件的布局方式，設計人行道、車道、貨物通道,商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心可考慮設置無障礙通道。8.2人車分流：人流與車流應避免交叉，利用豎向高差的變化將行車道路與人行道劃分成兩個不同的空間，保證行人在購物時的安全。8.3停車位：商業(yè)街可沿街布置停車位，社區(qū)商業(yè)中心需集中區(qū)域布置停車位，并利用適宜的綠化進行分割，合理地布置人行商業(yè)空間。9.設計模塊9.1西班牙風格模塊9.2現(xiàn)代簡約風格模塊二. 商業(yè)街建筑設計技術指引1總則為明晰室外步行街中銷售物業(yè)與持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)劃分，防止和減少室外步行街的安全隱患，提高室外步行街的產(chǎn)品品質(zhì)，規(guī)避室外步行街在銷售和后期運營環(huán)節(jié)潛在的法律風險，特制定本手冊，用于指導隆基泰和所開發(fā)的室外步行街的設計、施工，并規(guī)范室外步行街在銷售、物管環(huán)節(jié)的相關合同條款。室外步行街的設計除了符合本業(yè)務指導手冊中的相關規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。2術語l “一拖二”獨立商鋪通過戶內(nèi)樓梯連接首、二層，且首、二層做為一個獨立單元同時銷售的商鋪，單個商鋪間無連通。l 加連廊商鋪通常為分層銷售的商鋪，單個商鋪間通過公共走道和連廊連接，每層商鋪均獨立對外開門。l 一環(huán)鋪與大商業(yè)貼臨的外鋪，屬于大商業(yè)裙房。l 二環(huán)鋪與一環(huán)鋪相對的商鋪，位于室外步行街一側(cè)。l 三環(huán)鋪與二環(huán)鋪背靠背的商鋪，臨小區(qū)路或市政路。3職責界面劃分編號部門 商業(yè)區(qū)室外步行街總圖方 案 平面單 體方案外立面 方案 店招方 案 公共區(qū) 域內(nèi)裝 方案 幕墻施 工圖 土建施 工圖 夜景照 明方案 及施工 圖 景觀方 案及施 工圖 導向標識 方案及施 工圖 1 規(guī)劃設計中心 2集團商管中心及商貿(mào)公司 3項目公司 圖例：圖紙審核負責配合提供條件 4獨立產(chǎn)權(quán)專篇4.1室外步行街要獨立設置樓梯、電梯、貨梯、垃圾房、公共衛(wèi)生間，不與大商業(yè)共用。4.2室外步行街物管用房面積不少于 200 ，其中 60 的租賃服務用房，設置于室外步行街內(nèi)，其余物管用房可與相鄰其他銷售物業(yè)比鄰設置或放置在綜合體銷售塔樓與大商業(yè)交接部位，設備轉(zhuǎn)換層下部。租賃服務用房不應占用沿街商鋪和首層商鋪，可放置在室外步行街輔助用房區(qū)二層。4.3室外步行街設置獨立的給水、排水、供暖、電氣、弱電系統(tǒng)。其中，一環(huán)鋪的機電系統(tǒng)應考慮后期拆改的可能性，如一環(huán)鋪后期拆改不應影響二、三環(huán)鋪的正常運營。4.4室外步行街燃氣系統(tǒng)獨立設置。當一環(huán)鋪為持有物業(yè)時，并入購物中心燃氣系統(tǒng)。當一環(huán)鋪為銷售物業(yè)時，特別注意一環(huán)鋪與大商業(yè)的燃氣系統(tǒng)不應交叉。4.5室外步行街設置獨立的消防系統(tǒng)。（加連廊商鋪和持有的一環(huán)鋪除外）4.5.1消防水池、消防泵房、消防水箱間：均單獨設置，消防水池、消防水泵房放置在獨立的室外步行街地下室，消防水箱放置在室外步行街最高處（結(jié)合立面設計，放在公共區(qū)域的上部）。4.5.2消防水系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)的所有水泵、水箱、管線均獨立設置。4.6室外步行街設置獨立的火災報警系統(tǒng)。4.6.1消防控制室：室外步行街的消防控制室獨立設置。位于獨立的室外步行街地下室或首層（如當?shù)匾?guī)定必須設置首層時）。4.6.2火災報警系統(tǒng)：主機獨立，系統(tǒng)獨立，鋪內(nèi)消防報警系統(tǒng)按規(guī)范設計完成。4.6.3 分級控制：考慮到室外步行街的特點，在購物中心消防控制室增設一級控制，可分控室外步行街消防設備。室外步行街消控室為分控室，只負責室外步行街消防。4.7電視監(jiān)控系統(tǒng)。4.7.1室外步行街監(jiān)控室：單獨設置，與室外步行街消控室合用。4.7.2系統(tǒng)：獨立設置。4.7.3雙向監(jiān)控：購物中心監(jiān)控室可以對大商業(yè)及室外步行街區(qū)域?qū)崿F(xiàn)雙向監(jiān)控。室外街監(jiān)控室只對街區(qū)內(nèi)區(qū)域進行監(jiān)控（并含與廣場、內(nèi)街連通區(qū)域的出入口）。4.7.4消防監(jiān)控和電視監(jiān)控的管理模式與責任分工由商管公司落實。4.8公共用電4.8.1室外步行街內(nèi)公共照明、廣告、泛光、動力等用電均引自室外步行街物業(yè)配電系統(tǒng)，室外步行街配電系統(tǒng)各回路設低壓計量表（數(shù)字式電表）計量（非專變時需供電部門認可）。4.8.2室外步行街內(nèi)的景觀、導視、泛光照明系統(tǒng)配電要求獨立設置配電回路，并在前端加裝計量表，商管統(tǒng)一收費。4.8.3建筑室外照明（如回廊等）按不低于 50LX/的照度進行設計。5安全專篇5.1適用規(guī)范5.1.1防火規(guī)范1) 一環(huán)鋪為大商業(yè)裙房，防火要求與大商業(yè)相同。2) 當二、三環(huán)鋪為“一拖二”商鋪時，與大商業(yè)無連接，視為普通民用建筑，其防火措施遵照現(xiàn)行國家標準建筑設計防火規(guī)范GB 50016 的規(guī)定。3) 加連廊商鋪與大商業(yè)連通，視為大商業(yè)裙房，防火要求與大商業(yè)相同。4) 當二、三環(huán)鋪上有塔樓（酒樓、商務酒店、住宅或其它業(yè)態(tài)）時：總高度超過 24 米，遵照高層民用建筑設計防火規(guī)范GB 50045 的規(guī)定?？偢叨任闯^ 24 米，遵照建筑設計防火規(guī)范GB 50016 的規(guī)定。5.1.2商店建筑設計規(guī)范JGJ 48-885.1.3建筑玻璃應用技術規(guī)程1) 連廊玻璃欄板采用安全玻璃，距地 100 不應鏤空。2) 玻璃雨篷應采用安全玻璃。如果二層設落地窗，900 以下設安全玻璃。3) 玻璃門扇采用安全玻璃。5.2總圖5.2.1室外步行街寬度1) 室外步行街寬度應滿足防火間距的要求，綜合各種情況統(tǒng)一取值 9.00m，在此基礎上兩邊各增加 1.502.10m 的雨篷寬度（具體立面設計）。街寬以1214m 為宜。2) 加連廊商鋪首層不設雨篷，建筑內(nèi)縮 1.001.80m。5.2.2消防車道嚴格按照防火規(guī)范的相關規(guī)定設置消防車道：1) 室外步行街的沿街長度大于 150m 時，應在適中位置設置穿過建筑的消防車道。2) 消防車道的寬度不應小于 5.00m。消防車道距高層建筑外墻宜大于5.00m，消防車道上空 4.00m 以下范圍內(nèi)不應有障礙物。3) 穿過建筑的消防車道上，原則上不布置過街樓。4)消防車道的地面鋪裝應能承受消防車輛的壓力。室外步行街一般采用石材，厚度 50 。5)當室外步行街上有塔樓且塔樓為高層建筑時，其底邊至少有一個長邊或周邊長度的 1/4 且不小于一個長邊長度，不應布置高度大于 5.00m、進深大于 4.00m 的裙房。5.3建筑5.3.1防火分隔與建筑構(gòu)造當二、三環(huán)鋪上有塔樓且塔樓為高層時，商鋪與塔樓應分設不同的防火分區(qū)。5.3.2安全疏散1)設連廊的室外步行街，公共疏散樓梯的設置距離遵照下表：高層建筑 房間門至最近的外部出口或樓梯間的最大距離（m） 位于兩個安全出口之間的房間 位于袋形走道兩側(cè)或盡端的房間 其他 40 20 2) 商鋪安全出口l 商鋪安全出口寬度統(tǒng)一為：雙開門 1.8m，單開門 1.0m。l 加連廊商鋪，單鋪建筑面積不超過 60m2時，可設置一個門，門的凈寬不應小于 1.0m；位于走道盡端的商鋪，當其建筑面積不超過 75m2時，可設置一個門，門的凈寬不應小于 1.80m；l 安全出口的門內(nèi)、門外 1.40m 范圍內(nèi)不應設踏步，且門必須外開，不應設置門檻。3) 商鋪疏散通道l “一拖二”商鋪戶內(nèi)疏散樓梯凈寬度不小于 1.2m。l 商鋪的疏散通道、樓梯間內(nèi)的裝修、櫥窗和廣告牌等均不得影響設計要求的疏散寬度。4) 安全疏散指示標志按規(guī)范設置，且所有導向標示都不受遮擋。5.3.3建筑材料1) 保溫材料根據(jù)公安部 2011 年 3 月 14 日下發(fā)的公消201165 號通知要求：民用建筑外保溫材料采用燃燒性能為 A 級的材料。2）幕墻式建筑應符合下列規(guī)定保溫材料的燃燒性能A級備注：1） 保溫材料應采用不燃材料作防護層。防護層應將保溫材料完全覆蓋。防護層厚度不應小于 3mm。2） 采用金屬、石材等非透明幕墻結(jié)構(gòu)的建筑，應設置基層墻體，其耐火極限應符合現(xiàn)行防火規(guī)范關于外墻耐火極限的有關規(guī)定；玻璃幕墻的窗間墻、窗檻墻、裙墻的耐火極限和防火構(gòu)造應符合現(xiàn)行防火規(guī)范關于建筑幕墻的有關規(guī)定。3） 基層墻體內(nèi)部空腔及建筑幕墻與基層墻體、窗間墻、窗檻墻及裙墻之間的空間，應在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。3）建筑外墻的裝飾層，除采用涂料外，應采用不燃材料。4）屋頂l 對于屋頂基層采用耐火極限不小于 1.00h 的不燃燒體的建筑，其屋頂?shù)谋夭牧喜粦陀?B2 級；其他情況，保溫材料的燃燒性能不應低于 B1 級。l 屋頂與外墻交界處、屋頂開口部位四周的保溫層，應采用寬度不小于500mm 的 A 級保溫材料設置水平防火隔離帶。l 屋頂防水層或可燃保溫層應采用不燃材料進行覆蓋。5.3.4建筑內(nèi)裝安全疏散通道、防煙樓梯間、防煙樓梯間前室、設備用房內(nèi)部裝修采用燃燒性能為 A 級的裝修材料。5.3.5防高空墜物1) 當室外步行街上有塔樓且塔樓直接落地時，首層商鋪出入口處應設防高空墜物的通長安全雨篷，雨篷突出墻面不小于 2.0m。2) 臨空欄桿下部離地 0.10m 高度內(nèi)不應留空。5.3.6防磕碰和防攀爬1)外廊、連廊及上人屋面等臨空處欄桿設計應防兒童攀登。垂直桿件間凈空不應大于 0.11m。2)2.5 米以下的建筑突出物、設施設備應采取防磕碰措施。5.4機電5.4.1消防系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)1) 室外步行街消防系統(tǒng)：同獨立產(chǎn)權(quán)專篇第 4.6 條。2) 室外消火栓系統(tǒng)：寒冷、嚴寒地區(qū)設置地下式消火栓，應有明顯標志；其他區(qū)域結(jié)合景觀設置為地上式。3) 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：設置在室內(nèi)的消火栓沿墻靠柱暗敷，不宜影響商鋪布局。設置消防給水的商鋪，其各層（無可燃物的設備層除外）均應設置消火栓。4) 噴淋系統(tǒng)：按規(guī)范設計，設置濕式系統(tǒng)。采用直立式噴頭。5) 防凍要求：寒冷、嚴寒地區(qū)的消防系統(tǒng)應根據(jù)項目的特點重點考慮防凍措施。5.4.2防排煙和通風、空調(diào)1) 防排煙根據(jù)消防部門意見。2) 不具備自然排煙條件的房間設置機械排煙。5.4.3電氣1) 動力配電系統(tǒng)：所選設備、材料,必須具有國家級檢測中心的檢測合格證書（3C 認證）;必須滿足與產(chǎn)品相關的國家標準;供電產(chǎn)品、消防產(chǎn)品應具有入網(wǎng)許可證。消防類雙電源自動轉(zhuǎn)換裝置（ATS）：應選合資 或國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，所有 ATS 均選用 PC 級。重要項目應選合資產(chǎn)品。（底商部分：要求除 ATS所選產(chǎn)品為國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)外，其它同上）。2) 電纜：消防負荷采用低煙無鹵型耐火電纜、導線，其他負荷采用低煙無鹵型阻燃電纜、導線。電纜敷設在電力橋架內(nèi)，電纜總截面不能大于橋架截面的 40%。3)火災報警系統(tǒng)：同獨立產(chǎn)權(quán)專篇第 4.7 條。5.4.4 智能化電視監(jiān)控系統(tǒng)：同獨立產(chǎn)權(quán)專篇第 4.8 條。6 效果控制要點6.1立面6.1.1立面設計原則1) 立面設計風格：與大商業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。2) 商鋪層數(shù)、層高:l 室外步行街商鋪層數(shù)以二層為宜，原則上不設置三層鋪。l 層高：一環(huán)鋪層高同大商業(yè)，A、B級店首層 5.7 米，C級店首層 5.4 米，二層 5.1 米。二、三環(huán)鋪層高視當?shù)匾?guī)定，無層高限制的地區(qū)，層高同一環(huán)鋪；有層高限制的地區(qū)，按當?shù)匾?guī)定執(zhí)行。所有商鋪不論層高多少，均不考慮預留夾層。l 當室外步行街0.00 隨地形變化存在較大高差時，應保證 4050 米范圍內(nèi)商鋪二層屋頂平齊，可調(diào)節(jié)商鋪首層層高，但首層層高不應低于 4.2m。3) 門高：外門高應不小于 2.7 米。4) 通透性l 室外步行街商鋪首、二層立面盡可能通透，每間商鋪玻璃墻面占總墻面的比例不得小于 50%。l 玻璃透光系數(shù)在滿足規(guī)范要求前提下爭取最大值，其中單層玻璃透光系數(shù)不得小于 0.8。5) 立面材料選擇l 外墻面材料采用玻璃或鋁板、石材幕墻。l 外門宜選擇無框玻璃門，單層玻璃透光系數(shù)不小于 0.8。6) 合鋪原則l 考慮商家合鋪的可能，商鋪立面按結(jié)構(gòu)柱跨為一個單元進行設計，非結(jié)構(gòu)柱跨處不宜出現(xiàn)豎向構(gòu)件。l 外墻面應外包結(jié)構(gòu)柱，門窗設計應考慮商家合鋪時更改的可行性。l 商鋪上部如有塔樓，應合理考慮塔樓幕墻龍骨對合鋪時立面改造的影響，塔樓外幕墻龍骨宜布置在商鋪上部梁上，不宜穿過商鋪落地。7) 立面宜采用模塊組合變化，增加豐富性。6.1.2立面雨篷室外步行街商鋪應設置雨篷1） 雨篷設置原則l 當雨篷通長設置時，出挑長度 1.5-2.1m，如寬度受限，最小不能小于1.2m；距地高度不小于 3.6m。l 當雨篷非通長設置時，應居中位于雙開門上方，出挑長度不小于 1.0m，距地高度不小于 2.7m。l 雨篷不應遮擋店招和影響視線。l 連廊商鋪首層內(nèi)縮 1.0-1.8 米，不再設雨篷。加連廊商鋪“一拖二”商鋪（非通長雨篷）“一拖二”商鋪（通長雨篷）l 加連廊商鋪二層雨篷的設置原則同上。2)雨篷材料鋼結(jié)構(gòu)夾層玻璃雨篷、金屬飾面或布藝雨篷。但安全雨棚不能選用布藝雨棚。6.1.3立面店招1) 店招設置原則l 首層店招，高度不小于 1.0m，面層厚度不大于 100 mm；如通長設置，距地高度不小于 3.6m；如居中設置于雙開門上方，距地高度不小于 2.8m。l “一拖二”商鋪二層店招不允許做通長廣告燈箱，只能做鏤空字（或發(fā)光字），字體大小在二層梁下皮和女兒墻頂部范圍內(nèi)。l 嚴禁在二層走道欄板處設置店招。l 側(cè)向店招距地高度不小于 3.0m，凸出墻面不大于 0.8m。2) 店招材料l 面層材料耐火等級不宜低于 B1 級，可選用以下材料：A、不銹鋼板、銅板、鉛板鈑金成型，材料厚度 1.5-2mm B、烤漆玻璃C、戶外雙面鋁塑板（材料厚度：4mm）l 不得使用吸塑亞克力及彩噴燈箱布。6.1.4 立面空調(diào)位1)立面空調(diào)位設置原則l 立面空調(diào)位設于商鋪首層店招上部或二層外墻時，高度不小于 1400 ，厚度不小于 900 。l 立面空調(diào)位宜設置在結(jié)構(gòu)柱位置，采用鋁合金百頁遮擋（百頁形式需滿足空調(diào)通風需求）。l 空調(diào)冷凝水應收集后經(jīng)敷設在幕墻龍骨內(nèi)的立管排至首層室外，不允許直排。6.1.5立面欄桿1)立面欄桿設置原則l 加連廊商鋪二層連廊欄桿不應遮擋店招和視線。l 所有欄桿都應符合安全要求。2)立面欄桿材料立面欄桿應采用安全玻璃。6.2景觀 室外步行街景觀應特別考慮入口廣場、節(jié)點處的重點綠化處理，加強景觀燈光的照度、夜景照明、小品等商業(yè)氛圍的營造。6.2.1景觀燈光1) 景觀燈光設計包括庭院燈、景觀燈、LED地埋燈、小品的夜景照明等，滿足照度要求。2) 庭院燈設計應考慮能夠安裝建筑主體泛光照明燈具，重點考慮轉(zhuǎn)角處建筑立面的泛光照明。3) LED 埋地燈考慮排水處理，寬度不超過 10CM。6.2.2硬鋪1) 硬鋪裝的設計要簡潔明快，以一種石材為主，不超過三種石材。材料顏色整潔，以暖色調(diào)石材為主；石材必須經(jīng)過單面的防護處理，便于清潔維護。2) 石材厚度至少 5CM。3) 硬鋪裝地面要考慮防滑，禁止使用拋光面及機切面的石材。4) 主要出入口、街區(qū)內(nèi)放大的廣場部位，鋪裝設計應有所變化；波打線的設計應與建筑柱位相呼應。5) 鋪裝的平面布局一般采用街道段、入口段、放大廣場段分別設計，臨鋪區(qū)域和人行區(qū)域要有一定的區(qū)別，形成街區(qū)的序列。6) 選擇相對主入口商業(yè)廣場所用石材尺度較小的花崗巖，石材做切角處理，利用石材不同面層處理方式，創(chuàng)造不同的鋪裝效果。7)考慮盲道設計；考慮無障礙設計。6.2.3種植1) 采用移動花箱的形式分隔各休閑活動的使用空間。2) 重點位置可使用古樹名木。3) 不設置大型喬木。4) 主街可考慮采用團狀種植方式，保證商業(yè)街店招不被植物遮擋；以移動的樹箱、花缽為主。5)灌木種植密度要求不露土。6.2.4小品1) 街區(qū)入口處可設牌坊類造型物、字體標識。2) 考慮滾動式的廣告燈箱。3) 垃圾箱必須為分類垃圾箱，間距約為 100 米一組，休息設施間距約為 50米一組，售賣亭應布置于人流量較大又不阻礙人流行動之處，并保證其水電供應。4) 室外步行街必須合理布置用水用電點位，保證廣場活動用電，綠化用水電及鋪裝沖洗用水等后期使用的可能性。5) 座凳設計以無靠背設計，坐凳應能夠固定在地面，同時不影響消防車的通行。6)垃圾桶設計必須采用有頂蓋帶煙灰缸的設計，雨水不能直接進入垃圾桶。6.2.5豎向設計室外排水應通暢，至少滿足常規(guī)暴雨下排水正常，坡度宜控制在 1%3%之間。6.2.6重點區(qū)域景觀步行街節(jié)點廣場形成核心景觀場所，采用雕塑及旱噴的方式烘托氣氛，重點突出夜間景觀效果。6.2.7其他1) 場地中地面井蓋必須經(jīng)過裝飾處理。2) 地下室采光井、風井、排煙井景觀處理后的采光和通風面積應符合規(guī)范要求。3) 地面鋪裝與建筑立面交接部位考慮合理的交接方式，回填時間長，夯實到位的，幕墻壓鋪裝（方案 1）；回填時間短，存在沉降風險的，鋪裝撞幕墻（方案2）。4) 室外用電量、用電點及用水點位置由商管確認。5) 屋頂設備必須裝飾處理，進行遮擋。6.3導視6.3.1設計內(nèi)容總平圖、客流導向牌、衛(wèi)生間指示牌、警示牌、溫馨提示牌等。6.3.2設置原則1)總平圖l 突出“您的位置”，應標有指北針。l 區(qū)分建筑、街道信息等內(nèi)容的色彩。l 強調(diào)信息分級、增強識別性，文字與圖面對比強。l 連接室內(nèi)步行街節(jié)點處、室外步行街內(nèi)街廣場等重點節(jié)點處必須設置總平圖。l 平面圖寬高比例應保持在 800*600 或 600*600 等比縮放，文字高度不得小于 8mm，中英文比例控制在 1：2。2)客流導向牌l 結(jié)合室外步行街立面、景觀設置。l 布點不影響消防車通行、不遮擋商鋪入口。l 強調(diào)室內(nèi)步行街入口、衛(wèi)生間、外街客服中心等功能信息。l 外街口布處要強調(diào)道路、公交、地鐵等市政交通信息。l 室外街道交叉處、連接室內(nèi)步行街節(jié)點處必須設置客流導向牌。l 文字高度不得小于 50mm，文字信息排版整齊。3)衛(wèi)生間指示牌l 醒目、圖形符號符合國標要求。l 體現(xiàn)殘衛(wèi)或者母嬰室。l 遠端指引應選用出挑式或懸掛式。4)警示牌、溫馨提示牌l 結(jié)合室外步行街立面、景觀設置，不單獨設置。l 不遮擋店鋪主形象。6.3.3導視材料及安裝1) 主要材質(zhì)宜采用：不銹鋼、石材、透明或磨砂的安全玻璃；防水光源、進口亞克力燈片。2) 不得使用吸塑亞克力、彩噴燈箱布。3) 高清寫真燈箱片要求：面板材質(zhì)從外到內(nèi)：5mm厚透明亞克力+高清寫真燈箱片+5mm厚白色亞克力板。6.3.4導視安裝1)室外步行街布點，必須保持直線排列。2)基礎部位，如螺栓、角鐵等不得外露。6.4夜景照明6.4.1道路照明1)考慮到室外步行街中間通行消防車的要求，對于路面寬度 12m 以內(nèi)的室外步行街，景觀路燈宜采用兩側(cè)間隔布置的照明方式。路燈高度不超過 5m，宜采用造型美觀的 70W150W 的金鹵光源燈具。2)對于路面寬度大于 12m 的室外步行街，景觀路燈宜采用兩側(cè)對稱布置的照明方式。路燈高度不超過 5m，宜采用造型美觀的 70W150W 的金鹵光源燈具。3)對于設置有天幕的室外步行街，可以選擇路面設置燈具的照明方式，也可以根據(jù)實際情況采用在步行街兩側(cè)建筑檐口裝置投光燈具的方式，此方式通常適用于兩層建筑，燈具選擇功率較小的光源，注意路面照度及其均勻度，并應注重防眩光措施。4) 除功能性照明外，街區(qū)兩側(cè)商鋪應進行景觀裝飾照明以提升步行街夜景效果。6.4.2立面照明1) 商鋪的店招應有照明，選擇可發(fā)光廣告標識。2) 店鋪櫥窗應有照明，櫥窗上（或兩側(cè)）應裝置射燈進行重點照明。另外櫥窗內(nèi)應安裝消防設備。3) 商鋪立面墻體部分應安裝壁燈進行裝飾照明，燈具下部距地不小于 2.4米，采用通體發(fā)光燈具。4) 立柱可設置地埋燈具進行泛光照明。5) 局部可采用色彩鮮明、具有動態(tài)變化效果的照明方式。6) 街區(qū)兩側(cè)泛光照明整體光色應統(tǒng)一。7設計要點7.1總圖7.1.1退線1)滿足規(guī)劃最小的退線要求即可。2)如當?shù)赜性O置騎樓的要求，則應明確騎樓是否需滿足退線要求。原則上盡量做到騎樓不計入退線范圍內(nèi)。3)注意當?shù)赜嬎阃司€距離的要求（是計算到建筑外皮、保溫層還是結(jié)構(gòu)層）。7.1.2保持商鋪連續(xù)性為保證沿街連續(xù)的商業(yè)氛圍，規(guī)劃設計不應出現(xiàn)斷鋪現(xiàn)象，商鋪規(guī)劃宜沿街成線形不間斷排布。除必要的消防通道和塔樓入口外，地下車庫出入口、自行車坡道等原則上不占用沿街商鋪，并嚴禁占用端頭商鋪。7.1.3與大商業(yè)的關系室外步行街與大商業(yè)應有通道連接。原則上 U 字形的步行街每邊均設出入口與大商業(yè)連通，連通口宜通向室內(nèi)步行街中庭，通道寬度不小于 6 米。通道兩側(cè)商鋪原則上為自持物業(yè)。7.1.4節(jié)點設置1) 室外步行街入口一般與大商業(yè)（室內(nèi)步行街）入口廣場相結(jié)合，朝向城市主要道路。2) 當室外步行街長度超過 120 米時，宜設擴大的節(jié)點廣場，廣場面積不小于 18x18m。3) 街角轉(zhuǎn)折處也應設擴大節(jié)點廣場。4) 室外步行街與外部道路的連通，根據(jù)消防通道的要求設置。7.1.5轉(zhuǎn)角商鋪的處理轉(zhuǎn)角商鋪應結(jié)合退線做切角處理。7.1.6豎向、坡道室內(nèi)外高差不大于 150mm，采用坡道解決高差問題。坡道的設置考慮南北方的排水差異，并同時考慮與城市道路的高差。7.1.7對地下室范圍的設置要求考慮到開工、開盤的需要，二、三環(huán)商鋪下面盡量不設或少設地下室。7.2建筑7.2.1平面設計原則1）鋪型劃分標準鋪：按照結(jié)構(gòu)柱網(wǎng) 8.4 米-9.0米，單鋪開間可劃分為 4.2 米-4.5米，進深 12 米-14米。面寬進深比不宜超過 1:3。2）面積控制原則依據(jù)商鋪銷售的普遍經(jīng)驗，單鋪面積不宜超過 120 。（相當于一個 4.2米開間 14 米進深的“一拖二“”的商鋪面積。）3）可視性、通達性規(guī)劃設計須保證商鋪沿街具有充分的展示面，避免出現(xiàn)較大的凹凸、進退和遮擋現(xiàn)象。因立面造型出現(xiàn)的凹凸不大于 1 米。圖示凹進的鋪面有視線遮擋，展示性較差4）結(jié)構(gòu)形式l 上部無塔樓的商鋪普遍采用框架結(jié)構(gòu)。l 上部有塔樓的商鋪，如剪力墻對下部底層商鋪空間存在較大影響， 必須進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。l 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換對層高的要求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換在二層商鋪頂會出現(xiàn)較大的梁斷面（轉(zhuǎn)換后的承托梁高近 1.8米，設計需要考慮轉(zhuǎn)換梁對凈高的影響）。5）設備層上部有塔樓的商鋪，必須設置設備層。設備層高度 1.82.2 米。設備層做防水，地面找坡至排水最低點，排水最低點設在公共區(qū)域范圍內(nèi)。6）合鋪原則樓梯間、消火栓、空調(diào)位、管井、煙道、 商鋪內(nèi)機電點位等功能性配套設施結(jié)合結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)設置，為便于后期合鋪的需要。7）空調(diào)機位空調(diào)機位設置原則：上部無塔樓的商鋪，空調(diào)機位在屋頂統(tǒng)一規(guī)劃處理，預留基礎。上部有塔樓的商鋪，空調(diào)機位結(jié)合外立面設計在外墻上布置。連廊商鋪亦滿足以上原則，并在鋪內(nèi)設冷媒管豎井直通屋頂。8）屋面應為屋面檢修設置樓梯。屋面必須做美化處理，并提前預留美化廊架的基礎。7.2.2 “一拖二”商鋪1）戶內(nèi)樓梯設置“一拖二”商鋪需要設置戶內(nèi)樓梯，樓梯寬度 1.2 米。戶內(nèi)樓梯布局應緊湊，盡可能節(jié)約戶內(nèi)使用空間。樓梯位置：l 設置在商鋪靠后部位，留出鋪前“營業(yè)空間”。l 或沿結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)設直跑樓梯，便于后期合鋪改造。2）戶內(nèi)衛(wèi)生間設置在商鋪后部預留戶內(nèi)衛(wèi)生間的上下水點位。3）戶內(nèi)煙道、風道商鋪應布置煙、風道。l 上部無塔樓的商鋪，煙、風道靠商鋪后部設置。l 上部有塔樓的商鋪，煙、風道靠商鋪前部設置，同時避免占用外墻展示面。砌筑煙道豎井，內(nèi)襯不銹鋼風管，屋面完成直排排煙口或集中排放接入口。7.2.3加連廊商鋪1）扶梯設置原則室外步行街的自動扶梯應成組布置（每組兩部），點位數(shù)應根據(jù)街的長度確定設置，間距 60-80 米，入口處扶梯位置離步行街的入口不宜太遠。2）公共疏散樓梯公共疏散樓梯可與大商業(yè)室內(nèi)步行街樓梯結(jié)合考慮，樓梯盡可能少占沿街鋪面，如有可能可利用大進深鋪后部設置。應設適當數(shù)量的樓梯通往地下停車場。圖示為公共疏散樓梯分布位置3）連廊設計要求l 寬度：二層及二層以上鋪外走廊的寬度為 3-3.5 米。l 二層及二層以上外廊應能環(huán)通，間距 40-60 米設連廊連通，連廊寬度 3-4 米。圖示連廊位置分布圖示連廊結(jié)合扶梯設置便于交通組織l 與大商業(yè)連通室外步行街應與相鄰大商業(yè)的室內(nèi)步行街連通，一般設通道不少于 2 處，通道寬度 68 米左右。l 加連廊商鋪灰空間（含連廊吊頂、連廊面層做法、欄桿等）的設計由建筑設計單位統(tǒng)一完成，避免漏項。l 連廊上部有塔樓的，連廊應設通長安全雨篷，寬度不小于 2 米，防高空墜物。4）步行街入口部分可設“一拖二”商鋪室外步行街二層不應設置較長的盡端式外廊，入口部分的鋪根據(jù)情況可做成“一拖二”的商鋪。圖示商業(yè)街入口部分 “一拖二”商鋪位置7.2.4配套設施1) 公共衛(wèi)生間室外步行街應設置獨立的公共衛(wèi)生間。l 衛(wèi)生間間距 120-150m，面積 40-60 /組（300-500m長度的室外街，宜設 2 組衛(wèi)生間，300m可設 1 組公共衛(wèi)生間）。公共衛(wèi)生間位置應相對隱蔽，嚴禁占用沿街商鋪。l 衛(wèi)生間分設男女盥洗前室，并有視線遮擋和防串味措施。盥洗室設洗手盆 2-3 。l 每組衛(wèi)生間蹲位數(shù):男衛(wèi)3個，女衛(wèi)5個，男衛(wèi)生間小便斗3個，男女衛(wèi)生間至少各設置 1 個無障礙廁位或單獨設置無障礙衛(wèi)生間（1個廁位）。2) 貨梯室外步行街應考慮設置獨立的貨梯至地下卸貨場，貨梯位置應均衡布置，比較長的步行街不應少于兩組，每組 1-2 部。貨梯旁應有疏散樓梯直通地下停車場。3) 變電室及電表間l 變電室：室外步行街變電室單獨設置于室外步行街獨立地下室。l 電表間：電表統(tǒng)一安裝在電表間內(nèi)；室外步行街每側(cè)設 3 個電表間，面積按不小于 10 考慮。各電表間間距大約 80-100 米，每個電表間布置 3040 塊電表。4) 垃圾房每組貨梯在地下卸貨場附近應設垃圾房（分干濕垃圾房設置），垃圾房面積約 60 。5) 物管用房同獨立產(chǎn)權(quán)專篇第 4.2 條。7.3結(jié)構(gòu)7.3.1結(jié)構(gòu)設計依據(jù)1) 建筑結(jié)構(gòu)的安全等級：二級。2) 設計使用年限：50年。3) 抗震設防類別：l 無塔樓室外步行街：丙類l 有塔樓室外步行街：同上部結(jié)構(gòu)7.3.2結(jié)構(gòu)形式1) 室外步行街一般采用框架結(jié)構(gòu)。2) 塔樓為住宅時，通常采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)：l 剪力墻結(jié)構(gòu)到底層商鋪必須進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。l 采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)時，其最大適用高度通常應滿足以下要求：120m（6 度），100m（7度），80m（8度，0.2g），50m（8度，0.3g）。7.3.3荷載1) 恒荷載屋面、樓面、地面以及建筑隔墻的恒荷載標準值根據(jù)建筑要求使用的材料、墻體厚度及裝修標準計算確定。毛坯房按照精裝修標準確定恒載。2) 活荷載l 普通商鋪：4.0kN/m2。l 餐飲鋪：4.5kN/m2，已包含廚房墊高 200 填料重量。l 屋面：3.0kN