[萬科]實(shí)施階段的成本管理.doc

萬科實(shí)施階段的成本管理萬科項(xiàng)目成本管理中的三大紀(jì)律： 結(jié)果導(dǎo)向-保證目標(biāo)成本的順利實(shí)施 過程導(dǎo)向-開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理 效率導(dǎo)向-實(shí)施過程中圖紙管理萬科項(xiàng)目成本管理中的八項(xiàng)注意： 要注意現(xiàn)場(chǎng)布局管理 要注意招標(biāo)環(huán)節(jié) 要注意合同制定和執(zhí)行 要注意簽證變更 要注意配套管理 要注意現(xiàn)金流管理 要注意監(jiān)理費(fèi)用管理 要注意預(yù)結(jié)算管理幾個(gè)例子現(xiàn)場(chǎng)布置的案例： 1、施工單位一期施工中臨建搬遷4次（直接支出15萬/次） 2、開發(fā)分期不明導(dǎo)致臨時(shí)變壓器搬了3次，直接無效成本20萬施工方案的案例： 1、高壓電配電方案現(xiàn)場(chǎng)顛覆性優(yōu)化，節(jié)省造價(jià)30萬 2、轉(zhuǎn)換梁施工后澆帶施工方案優(yōu)化，降低成本200萬，節(jié)省工期一個(gè)月；一項(xiàng)護(hù)坡方案優(yōu)化，節(jié)省50萬。 3、施工方案的審核中發(fā)現(xiàn)在我方確認(rèn)的地梁磚胎膜做法中竟然有構(gòu)造柱和圈梁，避免工程索賠20萬 4、7000立方的土現(xiàn)場(chǎng)多轉(zhuǎn)運(yùn)一次，增加費(fèi)用8.4萬技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與成本： 萬科某公司曾在一次櫥柜定標(biāo)時(shí)，選用了能開關(guān)5萬次的合頁(yè)，我們算一下： 5萬次/70年/365天=2次/天 也就意味著基本上在70年的使用期內(nèi)，業(yè)主不用為合頁(yè)的損壞擔(dān)憂了。 同時(shí)，可以預(yù)計(jì)當(dāng)櫥柜柜體完全爛掉時(shí)，合頁(yè)依然完好如新。 同樣，我們選擇了8萬次的開關(guān)和1萬次的插座，平均50年，我們每天可以使用幾次？ 北方的鋁窗技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與南方相同？ 防火防盜門。技術(shù)核定單能進(jìn)入成本嗎？上海項(xiàng)目有這樣一份簽證單：“鋼筋代換，二層結(jié)構(gòu)平面中樓板配筋8100及8130按照鋼筋等強(qiáng)度代換為10150其附件如下：1、工程聯(lián)系單：乙方因8鋼筋缺貨，提出使用10鋼筋代換， 2、技術(shù)核定單甲方項(xiàng)目部、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院、施工單位會(huì)簽，同意代換 點(diǎn)評(píng)：1、雖然鋼筋代換給乙方造成了損失，但鋼筋非甲供，乙方應(yīng)承擔(dān)自供鋼材規(guī)格差異帶來的損失，費(fèi)用增加的申請(qǐng)不予認(rèn)可2、技術(shù)核定單不能直接作為結(jié)算的依據(jù)3、在處理簽證時(shí)，必須對(duì)簽證的內(nèi)容、包括其附件，根據(jù)合同條款進(jìn)行審核，明確責(zé)任，保證簽證的規(guī)范性和合理性 簽證是否要事前管【案例1】 北京公司事件發(fā)生后，集團(tuán)清查所有項(xiàng)目成本，6個(gè)公司存在1200萬的簽證無事前審批(口頭和先干后算）室外道路工程指令：-0.8米以下淤泥換填，填土長(zhǎng)度20米，寬度約2米，深度0.8米，換土要求為優(yōu)良的黃土，分層夯實(shí)，摻10%石灰 3個(gè)月后，指令完成報(bào)項(xiàng)目部，簽證單上注明：換土長(zhǎng)度30.2米，寬3.3米，深1.2米，請(qǐng)甲方、監(jiān)理確認(rèn)。監(jiān)理回復(fù)：指令內(nèi)容完成，請(qǐng)甲方審核工程量。甲方項(xiàng)目部給成本部：工作內(nèi)容完成，請(qǐng)成本部審核。香蜜湖一號(hào)的土方 ，溫馨的人工挖孔樁沒有事前的審批，我們無從把控成本支出沒有事前的審批，公司會(huì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程失去控制沒有事前的審批，動(dòng)態(tài)成本的反饋就難以實(shí)現(xiàn)沒有事前的審批，成本超支就難以避免怎么辦？ 無休止的爭(zhēng)論帶來的是活生生的損失 如何兼顧效率與效益-合生 制度的彈性管理-萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)之一：貨不對(duì)板 面積縮水? -客戶風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) （樓賣少了，地用多了？。）規(guī)劃設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)之二：規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)之三：強(qiáng)條與驗(yàn)收 -日照與節(jié)能（合法性）內(nèi)部審圖形成規(guī)矩： 【實(shí)踐】武漢香港路項(xiàng)目吸取設(shè)計(jì)變更過多帶來無效成本教訓(xùn)，組織各專業(yè)工程師封閉審圖2天，發(fā)現(xiàn)28處問題，避免了后期變更，節(jié)省成本11萬 【規(guī)矩】 圖紙會(huì)審-施工前必須進(jìn)行內(nèi)部各專業(yè)的封閉審圖 審查重點(diǎn)-過往錯(cuò)誤、專業(yè)澆圈、標(biāo)高。 審查依據(jù)-產(chǎn)品缺陷手冊(cè)（客戶部） 無效成本案例庫(kù)(成本部） 設(shè)計(jì)錯(cuò)誤手冊(cè) （設(shè)計(jì)/項(xiàng)目部） 事前的管理控制是提升效率、減低無效成本的良方設(shè)計(jì)變更誰說了算？1、3000萬的費(fèi)用該不該花？2、設(shè)計(jì)變更管理對(duì)成本有哪些影響？3、如何系統(tǒng)地管理設(shè)計(jì)變更？ 招投標(biāo)與成本控制：1、如何選擇招標(biāo)方式？2、標(biāo)段如何劃分？3、投標(biāo)單位的選擇是基礎(chǔ)！4、標(biāo)書如何編制才合理？5、中標(biāo)條件是否明確在標(biāo)書中？6、開標(biāo)后談不談？7、中標(biāo)后是否需要及時(shí)簽約？。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)計(jì)劃調(diào)整-系列計(jì)劃的及時(shí)調(diào)整（天津/深圳）-總包索賠（冬施索賠、包死合同?) -甲供材料（面磚送了？潔具打仗了）-投資方的承諾?。ㄙY金成本） 開發(fā)周期調(diào)整與監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi) 萬科某城市花園項(xiàng)目一期，原監(jiān)理合同簽訂如下：預(yù)算監(jiān)理周期為15個(gè)月，監(jiān)理費(fèi)12元/平米實(shí)際工程工期延