[萬科]實施階段的成本管理.doc

萬科實施階段的成本管理萬科項目成本管理中的三大紀律： 結(jié)果導(dǎo)向-保證目標成本的順利實施 過程導(dǎo)向-開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理 效率導(dǎo)向-實施過程中圖紙管理萬科項目成本管理中的八項注意： 要注意現(xiàn)場布局管理 要注意招標環(huán)節(jié) 要注意合同制定和執(zhí)行 要注意簽證變更 要注意配套管理 要注意現(xiàn)金流管理 要注意監(jiān)理費用管理 要注意預(yù)結(jié)算管理幾個例子現(xiàn)場布置的案例： 1、施工單位一期施工中臨建搬遷4次（直接支出15萬/次） 2、開發(fā)分期不明導(dǎo)致臨時變壓器搬了3次，直接無效成本20萬施工方案的案例： 1、高壓電配電方案現(xiàn)場顛覆性優(yōu)化，節(jié)省造價30萬 2、轉(zhuǎn)換梁施工后澆帶施工方案優(yōu)化，降低成本200萬，節(jié)省工期一個月；一項護坡方案優(yōu)化，節(jié)省50萬。 3、施工方案的審核中發(fā)現(xiàn)在我方確認的地梁磚胎膜做法中竟然有構(gòu)造柱和圈梁，避免工程索賠20萬 4、7000立方的土現(xiàn)場多轉(zhuǎn)運一次，增加費用8.4萬技術(shù)標準與成本： 萬科某公司曾在一次櫥柜定標時，選用了能開關(guān)5萬次的合頁，我們算一下： 5萬次/70年/365天=2次/天 也就意味著基本上在70年的使用期內(nèi)，業(yè)主不用為合頁的損壞擔憂了。 同時，可以預(yù)計當櫥柜柜體完全爛掉時，合頁依然完好如新。 同樣，我們選擇了8萬次的開關(guān)和1萬次的插座，平均50年，我們每天可以使用幾次？ 北方的鋁窗技術(shù)標準與南方相同？ 防火防盜門。技術(shù)核定單能進入成本嗎？上海項目有這樣一份簽證單：“鋼筋代換，二層結(jié)構(gòu)平面中樓板配筋8100及8130按照鋼筋等強度代換為10150其附件如下：1、工程聯(lián)系單：乙方因8鋼筋缺貨，提出使用10鋼筋代換， 2、技術(shù)核定單甲方項目部、監(jiān)理公司、設(shè)計院、施工單位會簽，同意代換 點評：1、雖然鋼筋代換給乙方造成了損失，但鋼筋非甲供，乙方應(yīng)承擔自供鋼材規(guī)格差異帶來的損失，費用增加的申請不予認可2、技術(shù)核定單不能直接作為結(jié)算的依據(jù)3、在處理簽證時，必須對簽證的內(nèi)容、包括其附件，根據(jù)合同條款進行審核，明確責任，保證簽證的規(guī)范性和合理性 簽證是否要事前管【案例1】 北京公司事件發(fā)生后，集團清查所有項目成本，6個公司存在1200萬的簽證無事前審批(口頭和先干后算）室外道路工程指令：-0.8米以下淤泥換填，填土長度20米，寬度約2米，深度0.8米，換土要求為優(yōu)良的黃土，分層夯實，摻10%石灰 3個月后，指令完成報項目部，簽證單上注明：換土長度30.2米，寬3.3米，深1.2米，請甲方、監(jiān)理確認。監(jiān)理回復(fù)：指令內(nèi)容完成，請甲方審核工程量。甲方項目部給成本部：工作內(nèi)容完成，請成本部審核。香蜜湖一號的土方 ，溫馨的人工挖孔樁沒有事前的審批，我們無從把控成本支出沒有事前的審批，公司會對項目實施過程失去控制沒有事前的審批，動態(tài)成本的反饋就難以實現(xiàn)沒有事前的審批，成本超支就難以避免怎么辦？ 無休止的爭論帶來的是活生生的損失 如何兼顧效率與效益-合生 制度的彈性管理-萬科房地產(chǎn)項目運作中存在的風險規(guī)劃設(shè)計中的風險之一：貨不對板 面積縮水? -客戶風險、財務(wù)風險 （樓賣少了，地用多了？。）規(guī)劃設(shè)計中的風險之二：規(guī)劃驗收規(guī)劃設(shè)計中的風險之三：強條與驗收 -日照與節(jié)能（合法性）內(nèi)部審圖形成規(guī)矩： 【實踐】武漢香港路項目吸取設(shè)計變更過多帶來無效成本教訓(xùn)，組織各專業(yè)工程師封閉審圖2天，發(fā)現(xiàn)28處問題，避免了后期變更，節(jié)省成本11萬 【規(guī)矩】 圖紙會審-施工前必須進行內(nèi)部各專業(yè)的封閉審圖 審查重點-過往錯誤、專業(yè)澆圈、標高。 審查依據(jù)-產(chǎn)品缺陷手冊（客戶部） 無效成本案例庫(成本部） 設(shè)計錯誤手冊 （設(shè)計/項目部） 事前的管理控制是提升效率、減低無效成本的良方設(shè)計變更誰說了算？1、3000萬的費用該不該花？2、設(shè)計變更管理對成本有哪些影響？3、如何系統(tǒng)地管理設(shè)計變更？ 招投標與成本控制：1、如何選擇招標方式？2、標段如何劃分？3、投標單位的選擇是基礎(chǔ)！4、標書如何編制才合理？5、中標條件是否明確在標書中？6、開標后談不談？7、中標后是否需要及時簽約？。項目開發(fā)計劃風險：開發(fā)計劃調(diào)整-系列計劃的及時調(diào)整（天津/深圳）-總包索賠（冬施索賠、包死合同?) -甲供材料（面磚送了？潔具打仗了）-投資方的承諾！（資金成本） 開發(fā)周期調(diào)整與監(jiān)理費、管理費 萬科某城市花園項目一期，原監(jiān)理合同簽訂如下：預(yù)算監(jiān)理周期為15個月，監(jiān)理費12元/平米實際工程工期延