房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策（新）.ppt

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策 北京市地方稅務局王素江 金融危機與08匯繳會計與稅收 背景情況介紹 國稅發(fā) 2009 31號文是在 國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 國稅發(fā) 2001 142號 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā) 2006 31號 的基礎上進行重編修訂 補充后而制定的 充分吸收 借鑒了國稅發(fā) 2006 31號的主要內容 并吸收了 2001 142號文的重要內容 并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務情況 對需要規(guī)范的部分內容予以了增刪 合并調整 分為六章三十九條 并更名為 辦法 較原31號文 通知 更正式 轉發(fā)文號 京國稅發(fā) 2009 92號 第一部分主要政策變化要點 一 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率 1 自2008年1月1日起 我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計算繳納企業(yè)所得稅時 經(jīng)濟適用房 限價房和危改房項目的計稅毛利率按3 確定 2 自2009年1月1日 稅款所屬期 起 我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計算繳納企業(yè)所得稅時 除經(jīng)濟適用房 限價房和危改房項目以外的其他開發(fā)項目的計稅毛利率由20 調整為15 二 視同銷售的變化 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的 按照 國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知 國稅函 2008 828號 有關規(guī)定和 通知 第二十四條的規(guī)定執(zhí)行 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日前 不含 將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的 凡已進行會計處理 計提折舊并在計算企業(yè)所得稅時予以扣除的 按照 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā) 2006 31號 和 國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 國稅發(fā) 2001 142號 的有關規(guī)定執(zhí)行 三 幾項預提費用的處理 一 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的 在證明資料充分的前提下 其發(fā)票不足金額可以預提 但最高不得超過合同總金額的10 二 公共配套設施尚未建造或尚未完工的 可按預算造價合理預提建造費用 此類公共配套設施必須符合已在售房合同 協(xié)議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 三 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用 物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金 公建維修基金或其他專項基金 四 廣告和宣傳費 業(yè)務招待費計算基數(shù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂 房地產(chǎn)銷售合同 或 房地產(chǎn)預售合同 所取得的收入 可作為廣告和業(yè)務宣傳費 業(yè)務招待費的計算基數(shù) 第二部分2008年匯繳應關注的主要問題 一 開發(fā)項目開工前需要報送哪些資料 1 報送 開發(fā)項目 成本對象 情況備案表 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定 并報主管稅務機關備案 成本對象一經(jīng)確定 不能隨意更改或相互混淆 如確需改變成本對象的 應征得主管稅務機關同意 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目 成本對象 開工前或已向稅務機關備案的開發(fā)項目 成本對象 發(fā)生改變時 應及時向主管稅務機關報送 開發(fā)項目 成本對象 情況備案表 辦理開發(fā)項目備案手續(xù) 開發(fā)項目屬于經(jīng)濟適用房 限價房和危改房項目的 辦理備案手續(xù)時 還須同時附報由北京市發(fā)展和改革委員會 北京市建設委員會等相關部門批準其項目立項的文件和其他相關證明材料 2 報送 土地預算成本情況表 凡符合以下情形之一的房地產(chǎn)企業(yè) 應在開工前向主管稅務機關報送 土地預算成本情況表 1 未采用占地面積法分配土地成本的房地產(chǎn)開發(fā)項目 經(jīng)商稅務機關同意后 可采用其他方法分配土地成本 2 土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā) 屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)項目 經(jīng)商稅務機關同意后 其土地開發(fā)成本可先按土地整體預算成本進行分配 待土地整體開發(fā)完畢再行調整 二 開發(fā)項目完工后需要報送哪些資料 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后 在完工年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳申報時 除按現(xiàn)行稅法規(guī)定報送企業(yè)所得稅年度納稅申報表等申報資料外 還應向其主管稅務機關報送 開發(fā)產(chǎn)品 成本對象 完工情況表 一 二 開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況報告 差異調整情況報告的基本內容應包括 開發(fā)項目的地理位置及概況 占地面積 開發(fā)用途 初始開發(fā)時間 完工時間 可售面積及已售面積 銷售未完工產(chǎn)品的收入及其毛利額 已銷完工產(chǎn)品收入及其毛利額 計稅成本等 三 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的處理問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的 按照 國家稅務總局關于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知 國稅函 2008 828號 有關規(guī)定和 通知 第二十四條的規(guī)定執(zhí)行 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年1月1日前 不含 將開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的 凡已進行會計處理 計提折舊并在計算企業(yè)所得稅時予以扣除的 按照 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā) 2006 31號 和 國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知 國稅發(fā) 2001 142號 的有關規(guī)定執(zhí)行 四 納稅申報表的填報口徑 為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因政策調整帶來的企業(yè)所得稅納稅申報表填報口徑變化 在國家稅務總局未明確新的填報口徑前 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得銷售收入時以及銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結轉銷售收入時 企業(yè)所得稅季度預繳和年度匯算清繳申報暫按以下口徑填報 待國家稅務總局明確后 再行調整 除本填報口徑以外 企業(yè)所得稅月 季 度預繳納稅申報表 A類 企業(yè)所得稅年度納稅申報表 A類 中各行次的填報 仍按照 國家稅務總局關于中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表的補充通知 國稅函 2008 1081號 執(zhí)行 一 企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入時的填報 1 季度預繳申報時的處理企業(yè)本期取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預計毛利額 季度預繳申報時填報在 企業(yè)所得稅月 季 度預繳納稅申報表 A類 第4行 利潤總額 2 年度匯算清繳申報時的處理 1 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額 年度匯算清繳申報時填報在 企業(yè)所得稅年度納稅申報表 A類 第1行 營業(yè)收入 欄和附表一 1 收入明細表 第4行 銷售貨物 欄及附表三 納稅調整項目明細表 第19行 其他 欄第4列 調減金額 2 預計毛利額的填報企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預計毛利額 年度匯算清繳申報時填報在附表三 納稅調整項目明細表 第52行 房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤 欄第3列 調增金額 3 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅的填報 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅如果會計處理時未計入營業(yè)稅金及附加等科目核算 季度預繳申報時 其數(shù)額在 企業(yè)所得稅月 季 度預繳納稅申報表 A類 第4行 利潤總額 欄減除 年度匯算清繳申報時填入附表三 納稅調整項目明細表 第19行 其他 欄第4列 調減金額 二 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品完工結轉銷售收入時的填報 1 季度預繳申報時的處理已按照上列第一條第一款調增處理的預計毛利額 季度預繳申報時在 企業(yè)所得稅月 季 度預繳納稅申報表 A類 第4行 利潤總額 欄減除 2 年度匯算清繳申報時的處理 1 企業(yè)所得稅年度納稅申報表 A類 第1行 營業(yè)收入 欄和附表一 1 收入明細表 第4行 銷售貨物 欄不包括已按照上列第一條第二款第一項處理的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入額 年度匯算清繳申報時將其填入附表三 納稅調整項目明細表 第19行 其他 欄第3列 調增金額 2 實際毛利額與其對應的預計毛利額差額調整的填報已按照上列第一條第二款第二項處理的預計毛利額 年度匯算清繳申報時填報在附表三 納稅調整項目明細表 第52行 房地產(chǎn)企業(yè)預售收入計算的預計利潤 第4列 調減金額 3 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅的填報處理 已按照上列第一條第三款處理的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 季度預繳申報時 其數(shù)額在 企業(yè)所得稅月 季 度預繳納稅申報表 A類 第4行 利潤總額 欄增加 年度匯算清繳申報時填入附表三 納稅調整項目明細表 第19行 其他 欄第3列 調增金額 第三部分主要政策內容 一 收入的稅務處理 一 收入的范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款 包括現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益 二 收入的確認 企業(yè)通過正式簽訂 房地產(chǎn)銷售合同 或 房地產(chǎn)預售合同 所取得的收入 應確認為銷售收入的實現(xiàn) 1 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù) 權利 之日 確認收入的實現(xiàn) 2 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn) 付款方提前付款的 在實際付款日確認收入的實現(xiàn) 3 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額 其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn) 4 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按以下原則確認收入的實現(xiàn) 1 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 2 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 或企業(yè) 受托方 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格 則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格 以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的 則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 3 采取基價 保底價 并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議 或企業(yè) 受托方 購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的 如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價 則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額 不得直接從銷售收入中減除 如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的 則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的 則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn) 4 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定 參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn) 包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品 企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn) 三 代收代繳款項的處理企業(yè)代有關部門 單位和企業(yè)收取的各種基金 費用和附加等 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的 應按規(guī)定全部確認為銷售收入 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門 單位開具發(fā)票的 可作為代收代繳款項進行管理 四 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的稅務處理 房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工前后均可能簽訂 按照有關規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得預售許可證后 可上市預售房地產(chǎn) 在預售中取得的價款 屬于暫收性質的價款 由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收 不符合收入確認條件 這時不確認收入 待開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后 確認收入實現(xiàn) 將 預收賬款 轉為 主營業(yè)務收入 稅法規(guī)定 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 應先按預計計稅毛利率分季 或月 計算出預計毛利額 計入當期應納稅所得額 開發(fā)產(chǎn)品完工后 企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額 同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額 計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額 在年度納稅申報時 企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料 例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季預繳企業(yè)所得稅 2009年一季度銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入2000萬元 實現(xiàn)利潤總額1000萬元 含預售收入實際繳納的流轉稅 土地增值稅 稅務機關規(guī)定的預計計稅毛利率為15 企業(yè)所得稅稅率25 2009年一季度應預繳企業(yè)所得稅稅款 2000 15 1000 25 325萬元 第二年該開發(fā)項目完工 年末 主營業(yè)務收入5000萬元 含結轉的預售收入2000萬元 確認經(jīng)營成本3000萬元 為簡化起見 不考慮流轉稅 土增稅 期間費用 應繳企業(yè)所得稅 5000 3000 2000 15 25 2000 300 25 425萬元 五 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算應納稅所得額 應納稅所得額 收入總額 不征稅收入 免稅收入 扣除額 本期新增預計毛利額 已結轉的以前期預計毛利額 允許彌補的以前年度虧損 六 視同銷售收入的處理 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈 贊助 職工福利 獎勵 對外投資 分配給股東或投資人 抵償債務 換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 應視同銷售 于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移 或于實際取得利益權利時確認收入 或利潤 的實現(xiàn) 確認收入 或利潤 的方法和順序為 1 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定 2 由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定 3 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15 具體比例由主管稅務機關確定 七 租金收入的處理 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記 取得產(chǎn)權證前 與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn) 按照 實施條例 第19條規(guī)定 租金收入應按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn) 八 及時清算完工產(chǎn)品計稅成本 1 確認完工的條件除土地開發(fā)之外 其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的 應視為已經(jīng)完工 一 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案 二 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 三 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明 2 清算時間規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品完工以后 企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日 不得滯后 3 凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本 主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本 據(jù)此進行納稅調整 并按 中華人民共和國稅收征收管理法 的有關規(guī)定對其進行處理 九 產(chǎn)品銷售收入在會計與稅法上的差異 1 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的差異稅法 按預計計稅毛利率計算調增應納稅所得 會計 未將開發(fā)品移交購房戶前 仍按 預收賬款 管理 2 銀行按揭方式銷售開發(fā)品的差異稅法 其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn) 會計 未將開發(fā)品移交購房戶前 仍按 預收賬款 管理 3 代收代墊款項的差異稅法 企業(yè)代有關部門 單位和企業(yè)收取的各種基金 費用和附加等 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的 應按規(guī)定全部確認為銷售收入 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門 單位開具發(fā)票的 可作為代收代繳款項進行管理 會計 均不作為收入處理 4 售后回購業(yè)務的差異稅法 銷售的商品按售價確認收入 回購的商品作為購進商品處理 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的 如以銷售商品方式進行融資 收到的款項應確認為負債 回購價格大于原售價的 差額應在回購期間確認為利息費用 會計 按照 實質重于形式 的要求 視同融資作賬務處理 不確認收入 體現(xiàn)了謹慎性原則 也確保了會計信息的真實性和可靠性 售后回租業(yè)務的差異稅法 企業(yè)無論采取何種租賃方式 均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理 在銷售商品時確認收入 會計 在形成融資租賃的售后租回交易方式下 對賣主 承租人 而言 無論所發(fā)生的銷售收入高于還是低于出售前資產(chǎn)的賬面價值 所發(fā)生的收益或損失都不應立即確認為當期損益 作為融資費用遞延 如認定為經(jīng)營租賃的 賣主 承租人 應將售價與資產(chǎn)賬面價值的差額予以遞延 并按照該項租賃資產(chǎn)的折舊進度進行分攤 作為折舊費用的調整 二 成本 費用扣除的稅務處理 企業(yè)在進行成本 費用的核算與扣除時 必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 企業(yè)發(fā)生的期間費用 已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除 包括銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實際繳納的營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 一 計稅成本及范圍 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā) 建造開發(fā)產(chǎn)品 包括固定資產(chǎn) 下同 過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用 范圍包括 1 土地征用費及拆遷補償費2 前期工程費3 建筑安裝工程費4 基礎設施建設費5 公共配套設施費6 開發(fā)間接費 二 計稅成本核算程序 1 對當期實際發(fā)生的各項支出 按其性質 經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點 時間區(qū)進行整理 歸類 并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用 同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認 2 對應計入成本對象中的各項實際支出 預提費用 待攤費用等合理的劃分為直接成本 間接成本和共同成本 并按規(guī)定將其合理的歸集 分配至已完工成本對象 在建成本對象和未建成本對象 3 對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品 未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配 其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分 在當期納稅申報時進行扣除 未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除 4 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算 其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的 應按可售面積計算其單位工程成本 據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 準予在當期扣除 未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除 5 對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用 除符合規(guī)定的可以預提以外 一律待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算 三 合法憑據(jù)問題 除三項預提 應付 費用外 計稅成本均應為實際發(fā)生的成本 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的 不得計入計稅成本 待實際取得合法憑據(jù)時 再按規(guī)定計入計稅成本 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證 以下統(tǒng)稱合法有效憑證 是指 一 支付給境內單位或者個人的款項 且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的 以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證 二 支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金 以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證 三 支付給境外單位或者個人的款項 以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證 稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的 可以要求其提供境外公證機構的確認證明 四 國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證 四 傭金及手續(xù)費 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的 其支付境外機構的銷售費用 含傭金或手續(xù)費 不超過委托銷售收入10 的部分 準予據(jù)實扣除 財政部 國家稅務總局 關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知 財稅 2009 29號 第一條第二款 其他企業(yè) 按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構或個人 不含交易雙方及其雇員 代理人和代表人等 所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5 計算限額 企業(yè)應與具有合法經(jīng)營資格中介服務企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同 并按國家有關規(guī)定支付手續(xù)費及傭金 除委托個人代理外 企業(yè)以現(xiàn)金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除 企業(yè)應當如實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關資料 并依法取得合法真實憑證 五 損失的處理 企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失 可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的 其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金 擔保金 不得從銷售收入中減除 也不得作為費用在當期稅前扣除 但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品 以成本對象為計量單位 整體報廢或毀損 其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除 按國家稅務總局關于印發(fā) 企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法 的通知 國稅發(fā) 2009 88號 規(guī)定 企業(yè)實際發(fā)生的資產(chǎn)損失按稅務管理方式可分為自行計算扣除的資產(chǎn)損失和須經(jīng)稅務機關審批后才能扣除的資產(chǎn)損失 下列資產(chǎn)損失 屬于由企業(yè)自行計算扣除的資產(chǎn)損失 一 企業(yè)在正常經(jīng)營管理活動中因銷售 轉讓 變賣固定資產(chǎn) 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 存貨發(fā)生的資產(chǎn)損失 二 企業(yè)各項存貨發(fā)生的正常損耗 三 企業(yè)固定資產(chǎn)達到或超過使用年限而正常報廢清理的損失 四 企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達到或超過使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失 五 企業(yè)按照有關規(guī)定通過證券交易場所 銀行間市場買賣債券 股票 基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失 六 其他經(jīng)國家稅務總局確認不需經(jīng)稅務機關審批的其他資產(chǎn)損失 上述以外的資產(chǎn)損失 屬于需經(jīng)稅務機關審批后才能扣除的資產(chǎn)損失 企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失 凡無法準確辨別是否屬于自行計算扣除的資產(chǎn)損失 可向稅務機關提出審批申請 企業(yè)發(fā)生屬于由企業(yè)自行計算扣除的資產(chǎn)損失 應按照企業(yè)內部管理控制的要求 做好資產(chǎn)損失的確認工作 并保留好有關資產(chǎn)會計核算資料和原始憑證及內部審批證明等證據(jù) 以備稅務機關日常檢查 六 利息支出的處理 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理 1 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用 可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配 其中屬于財務費用性質的借款費用 可直接在稅前扣除 2 企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的 借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件 可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用 使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出 應按照 中華人民共