物業(yè)管理實(shí)務(wù)及范例精解上【陳偉波 匯編中】.doc

物業(yè)管理實(shí)務(wù)及范例精解鍵入文檔副標(biāo)題本文仍在匯編中，未完在此處鍵入文檔的摘要。摘要通常是對(duì)文檔內(nèi)容的簡短總結(jié)。在此處鍵入文檔的摘要。摘要通常是對(duì)文檔內(nèi)容的簡短總結(jié)。！陳偉波2009/10/13目錄第一章物業(yè)管理前期工作2第一節(jié)物業(yè)前期管理概論2一、物業(yè)前期管理的觀點(diǎn)2二、物業(yè)前期管理的必要性4第二節(jié)物業(yè)前期管理的內(nèi)容5一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)5二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系6三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)7四、設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度7五、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)8六、辦理移交接管事宜8第三節(jié)入伙手續(xù)文件范本9一、入伙手續(xù)概述9第二章物業(yè)管理的接管驗(yàn)收與合同的訂立18第一節(jié)驗(yàn)收原則及分類19一、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則19二、物業(yè)接管驗(yàn)收的分類20第二節(jié)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序22第三節(jié)竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修28第四節(jié)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)29第五節(jié)接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本32第三章物業(yè)管理招投標(biāo)技巧及范例精解40第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展401交換功能44第二節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的地位與運(yùn)行原則46一、物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)46二、物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系481自用委托型市場(chǎng)關(guān)系482代理經(jīng)租型市場(chǎng)關(guān)系49(二)自主經(jīng)營型49第一，在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上，自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分49第二，在法人地位上，自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個(gè)法人，委托管理型是兩個(gè)492自有出租型50三、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行原則501業(yè)主在物業(yè)管理市場(chǎng)中的地位與職責(zé)51(1)設(shè)置專業(yè)機(jī)構(gòu)51第一，管理一體化52第二，服務(wù)一體化52第三，協(xié)調(diào)一體化52第四，經(jīng)濟(jì)管理一體化53第一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)53第二，服務(wù)方式53第三，市場(chǎng)潛力53四、物業(yè)管理市場(chǎng)的作用55五、物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)59(一)初創(chuàng)階段60一、物業(yè)管理招投標(biāo)的意義62二、物業(yè)管理招投標(biāo)的作用63三、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則65四、物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件68(二)投標(biāo)方的成熟71(三)規(guī)則的完善71一、物業(yè)管理招標(biāo)的各種方式732邀請(qǐng)招標(biāo)742經(jīng)常性物業(yè)管理招標(biāo)753委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo)76二、物業(yè)管理招標(biāo)的組織協(xié)調(diào)76第一，招標(biāo)應(yīng)征得業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)成員絕大多數(shù)一般應(yīng)在75%以上的同意78第二，要與現(xiàn)任物業(yè)管理公司協(xié)商解決有關(guān)解除原委托合同的事宜。做到“愉快地分手”。79第三，同時(shí)，要從現(xiàn)任物業(yè)管理公司取得招標(biāo)所必須的物業(yè)的所有圖紙、表格資料。79第四，要特別注意物業(yè)小區(qū)的開發(fā)“掃”尾工作是否完成。目前，出現(xiàn)了這樣的情況：有些79三、物業(yè)管理招投標(biāo)資格預(yù)審83四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制85五、物業(yè)管理招投標(biāo)程序89六、評(píng)標(biāo)原則及方法923質(zhì)量水準(zhǔn)93(1)招標(biāo)單位組織內(nèi)部人員評(píng)標(biāo)942評(píng)標(biāo)方法95(2)打分法96一、投標(biāo)的組織和程序96二、物業(yè)管理投標(biāo)決策100第一，針對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目，決定是投標(biāo)，或是不投標(biāo)；100第二，倘若去投標(biāo)，是投什么性質(zhì)的標(biāo)；100第三，投標(biāo)中如何采用揚(yáng)長避短、以優(yōu)取勝的策略和技巧。100(1)技術(shù)方面101(2)對(duì)競(jìng)爭對(duì)手和競(jìng)爭形勢(shì)的分析102三、物業(yè)管理投標(biāo)過程103(一)資格預(yù)審103(五)遞送投標(biāo)文件105四、標(biāo)書的編寫技巧106五、投標(biāo)報(bào)價(jià)及技巧109六、投標(biāo)前的經(jīng)營管理測(cè)算11211關(guān)于投訴處理和回訪制度127(五)啟示與啟迪130第一，開展招投標(biāo)的前提，是市場(chǎng)比較發(fā)育，不管公開招標(biāo)還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都要有多個(gè)投標(biāo)134第二，要普及招投標(biāo)的基本知識(shí)和做法。要在大面積范圍內(nèi)推廣招投標(biāo)這種做法，就必須向134第三，選聘和解聘是雙向的，業(yè)主委員會(huì)可選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也可以選擇物1354道路：行車道593904平方米；人行道261437平方米；140，比以往幾次小范圍招標(biāo)更完善、更規(guī)范、更合理；147(8)停車場(chǎng)3個(gè)，總占地面積2081平方米，車位72個(gè)；152(四)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎(jiǎng)罰154一年，屆時(shí)可以續(xù)簽，也可以解除合同)，1996年8月1日上海虹開發(fā)物業(yè)經(jīng)營管理公司正式160(1)員工工資獎(jiǎng)金(養(yǎng)老、醫(yī)療、待業(yè)保險(xiǎn)、制服、工作餐)30萬/月164(1)早期介入，熟悉了解物業(yè)情況1653人服務(wù)梯管理3人166(五)日常管理和服務(wù)167一、房地產(chǎn)交易概論1711房地產(chǎn)價(jià)格管理的內(nèi)容1752房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度177(1)公正原則178(1)評(píng)估程序180評(píng)估申請(qǐng)。即委托人向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出委托申請(qǐng)。在進(jìn)行申請(qǐng)時(shí)，委托人應(yīng)當(dāng)遞180受理評(píng)估委托。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到委托人的評(píng)估申請(qǐng)書之后，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估申請(qǐng)書180進(jìn)行評(píng)估作業(yè)。評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托之后，便著手進(jìn)行評(píng)估工作。在明確了評(píng)估對(duì)象和目的181綜合評(píng)估決定估價(jià)額。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)收集的資料進(jìn)行分析，選擇適用的估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算，181通知委托人領(lǐng)取評(píng)估報(bào)告書并收取服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估工鼢并撰寫完1823房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度1831標(biāo)的物位置固定性1845房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性1871交易場(chǎng)所固定化1891為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)；1901建設(shè)部與國家土地管理局的職責(zé)1923各級(jí)政府價(jià)格主管部門的主要職責(zé)193二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓194三、房地產(chǎn)評(píng)估202四、房地產(chǎn)交易的程序212(二)登記2122外部調(diào)查213(四)估價(jià)213(六)公告214(七)報(bào)批2144出賣繼承的房屋，必須提供繼承權(quán)公證書；2146單位買賣房屋，必須提供法定代表人身份證明書或授權(quán)委托書；214(九)收費(fèi)215一、房地產(chǎn)交易合同的形式2151公證形式2173審批形式218二、房地產(chǎn)交易合同的簽訂2202當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)所為的意思表示必須真實(shí)意思表示真實(shí)2213當(dāng)事人所要訂立的合同在內(nèi)容上必須符合法律和行政法規(guī)內(nèi)容合法221第一，在房地產(chǎn)合同中，當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)通常具有相對(duì)性。也就是說，一方享有權(quán)利，226第二，房地產(chǎn)合同中一方當(dāng)事人取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利與其履行的義務(wù)，在價(jià)值上是大致相等的。2264遵守法律和法規(guī)原則226第一，簽訂房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要合法，即主體要有合法資格。當(dāng)事人須有民事行為能力；226第二，簽訂的房地產(chǎn)合同的內(nèi)容要合法。房地產(chǎn)合同中的各條款應(yīng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)227第三，房地產(chǎn)合同的形式要式合法。如前所述，房地產(chǎn)合同通常采用書面形式，并且一般是227三、房地產(chǎn)合同的簽訂程序2271要約包含的條款必須是合同必要條款2281要約被受要約人拒絕2294要約的標(biāo)的物毀損滅失2306要約因法律或行政法規(guī)的修改而由合法變?yōu)檫`法2313承諾必須與要約的內(nèi)容完全一致232四、房地產(chǎn)交易合同的“陷井”避免及對(duì)策234(一)標(biāo)的236(二)房地產(chǎn)的座落位置237(三)數(shù)量237(六)價(jià)款或酬金238(七)履行期限、地點(diǎn)和方式239(十一)法律、行政法規(guī)規(guī)定必須具備的其他條款241一、確認(rèn)房產(chǎn)交易有效、無效的三個(gè)基本依據(jù)241二、無效的房地產(chǎn)交易表現(xiàn)形式2421欺詐性的房屋買賣244三、無效的房地產(chǎn)交易的處理246一、租賃管理工作規(guī)程252經(jīng)理253業(yè)務(wù)員253鑒證后的合同發(fā)生變更，須在變更后的下一個(gè)租賃管理費(fèi)交納日前到租賃管理所重新辦理263出租房租賃期滿或各種原因停租，應(yīng)及時(shí)到房屋所在租賃管理所辦理停租申請(qǐng)。263房屋租賃許可證的處理264G申辦資料復(fù)印歸檔264房屋租賃許可證的年審264二、租賃管理工作抽檢與考核規(guī)程267(3)檢查與考核依據(jù)267抽檢小組根據(jù)抽查資料、記錄和現(xiàn)場(chǎng)詢問的方法按經(jīng)營部工作抽檢與考核表要求對(duì)每268評(píng)分表示及等級(jí)評(píng)定方法268(二)承租人的義務(wù)271一、房屋租賃合同訂立的形式和原則272二、訂立房屋租賃合同應(yīng)注意的問題273三、房屋租賃合同的主要條款2821標(biāo)的282一、登記備案300二、房屋租賃合同的變更301三、房屋租賃合同的解除303四、房屋租賃合同的終止3061房屋租賃期限屆滿3062房屋拆遷3063出租房屋毀損3074在房屋租賃期限內(nèi)，一方當(dāng)事人依據(jù)法律的規(guī)定，強(qiáng)制解除合同307一、仲裁308二、申請(qǐng)行政主管機(jī)關(guān)處理310三、訴訟3121因承租人擅自轉(zhuǎn)讓所租房屋，行政機(jī)關(guān)給予罰款的；3123行政機(jī)關(guān)越權(quán)作出決定的；312一、甲方自愿將坐落在區(qū)路(街)的房屋(房屋建筑面積平方米、土地使用面積平315二、甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)月租金為人民幣(大寫)元。租賃期限自年月日至316三、上述房屋承租給乙方使用時(shí)，該建筑物范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)由乙方使用。316四、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概316五、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，甲方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：316六、房地產(chǎn)租賃期內(nèi)，乙方保證并承擔(dān)下列責(zé)任：316七、違約責(zé)任：任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或違反國家和地方房地產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)317第一條房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質(zhì)量。319第二條租賃期限。319第三條租金和租金的繳納期限。319第四條租賃期間房屋修繕。320第五條出租方與承租方的變更。320第六條違約責(zé)任。320第七條免費(fèi)條件。321第八條爭議的解決方式。321第九條其他約定事項(xiàng)。321第十條本合同未盡事宜，一律按中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法的有關(guān)規(guī)321甲、乙雙方通過友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達(dá)成如下協(xié)議：322一、乙方租用甲方坐落在度假村組團(tuán)內(nèi)樓房棟。建筑面322二、租用期限內(nèi)房屋租金為人民幣(含建筑稅)。乙方分兩次支付。本合同生效后的322三、租用期內(nèi)，房屋由乙方使用管理，房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅和其他合理稅費(fèi)由乙方承322四、租用期內(nèi)，乙方所用的水、暖、電、熱水、通訊、室外環(huán)衛(wèi)、房屋修繕、綠化維護(hù)等由322五、第三、四條所發(fā)生的費(fèi)用，甲方憑單據(jù)、發(fā)票和有關(guān)規(guī)定文件，按各規(guī)定的期限向乙方322六、乙方所租用房屋，在乙方驗(yàn)收合格并付清房屋租金后，歸乙方使用。322七、在房屋保修期內(nèi)(水電設(shè)施半年，土建一年，采暖設(shè)施一個(gè)采暖期，自乙方使用之日算322八、乙方服務(wù)人員臨時(shí)戶口等生活上所需辦理的手續(xù)，由甲方幫助與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位聯(lián)系解決322九、違約責(zé)任：323十、在租用期內(nèi)，甲方不得將乙方租用的房屋轉(zhuǎn)租(賣)給任何第三者，如果甲方出售乙方租323十一、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。323十二、在租用期內(nèi)，如遇不可抗拒的災(zāi)害，房屋遭到毀壞，按照房屋建設(shè)程序，甲方重新建323十三、甲方已聲明本合同所指標(biāo)的樓房是符合國家有關(guān)政策和法令而建造和經(jīng)營的，甲乙雙323十四、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過程中發(fā)生爭執(zhí)，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，如雙方不能達(dá)324十五、本合同一式九份。正本兩份，雙方各執(zhí)一份；副本六份，雙方各執(zhí)三份。正副文本具324十六、本合同雙方簽字蓋章經(jīng)公證后生效。本合同未盡事宜雙方另行商定。324十七、本合同附件(由甲方提供)：324一、自年月日甲方將區(qū)(縣)路弄324二、乙方愿意租賃上述房屋，并同意按月繳付房租。每月租金元，并以方325三、乙方應(yīng)按合同約定的用途使用，不得擅自改變。325四、乙方應(yīng)愛護(hù)房屋及其設(shè)備、附屬設(shè)施，不得擅自改變和拆除，如發(fā)現(xiàn)房屋及其設(shè)備、附325五、甲方對(duì)房屋進(jìn)行修理，乙方應(yīng)予配合，不得阻撓。325六、乙方經(jīng)甲方同意，在公有房屋內(nèi)自費(fèi)添置的設(shè)備及裝修，產(chǎn)權(quán)屬乙方所有的，應(yīng)由乙方325七、合同的期限為年，自年月日至年325八、違約責(zé)任：325九、其他事項(xiàng)：326十、其他有關(guān)房屋的租賃事宜以及違約責(zé)任，甲、乙雙方愿意共同遵守上海市城鎮(zhèn)公有房326十一、本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。326一、甲方同意乙方將承租的區(qū)路弄號(hào)共間，建326二、上述房屋轉(zhuǎn)租期內(nèi)的協(xié)議租金每月為元，其中統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)租金元，超收327三、上述房屋轉(zhuǎn)租期間，不改變乙方的租賃戶名。327四、上述房屋由乙方轉(zhuǎn)租給單位或個(gè)人作使用。在使用期間不得以任何形327五、凡違反本協(xié)議，違約方應(yīng)向?qū)Ψ絻敻秴f(xié)議租金倍的違約金。327六、本協(xié)議如遇到房管部門政策變化，須按新規(guī)定辦理。327七、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方上級(jí)主管部門鑒證后生效。協(xié)議一式4份，甲乙雙方及各自的上級(jí)327八、其他條款341一、本合同適用于本市市區(qū)、郊縣城鎮(zhèn)(包括鄉(xiāng)鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)，除房管部門直管343二、本合同所稱的房屋租賃是指房屋所有權(quán)人依法將房屋出租給承租人居住或提供給他人從344三、簽訂本合同前，當(dāng)事人雙方應(yīng)相互交驗(yàn)或出示本合同提及的有關(guān)證件和證明。344四、本合同的部分條款，當(dāng)事人雙方不作約定或另有約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打。344五、本合同條款由上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。344(二)范例評(píng)析345第一，從當(dāng)時(shí)情形看，新興食品廠欲擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，需要改造原有臨建棚，而王氏兄弟獎(jiǎng)金348第二，從雙方當(dāng)時(shí)的協(xié)議看，雙方約定：“由食品廠負(fù)責(zé)出資，王氏兄弟辦理有關(guān)改建348第三，王氏兄弟以個(gè)人名義向主管機(jī)關(guān)辦理改建批準(zhǔn)手續(xù)和房屋登記手續(xù)是經(jīng)與食品廠協(xié)議349第四，民法通則第108條規(guī)定：“債務(wù)應(yīng)當(dāng)清償?！睂?duì)于食品廠因建房而投入、墊付的2349(一)案情介紹352丙、戊符合這一條件。乙、丁已不具備這個(gè)條件，因?yàn)橐?986年已在省某院分得三室一廳住357個(gè)人所有權(quán)有優(yōu)先的權(quán)利。數(shù)人對(duì)同一特定物主張幾個(gè)個(gè)人單獨(dú)的所有權(quán)時(shí)，以時(shí)間(362個(gè)人所有權(quán)派生絕對(duì)的物上請(qǐng)求權(quán)，可以向裁判機(jī)關(guān)，也可以直接向物的占有362個(gè)人所有363個(gè)人所有權(quán)的追及力無期限，即使逾期受不到訴訟時(shí)效的保363個(gè)人所有權(quán)的訴訟時(shí)效一般2年，最長363(一)案情介紹3671我國城市房屋出租的法律公平性質(zhì)決定了租賃自由的有限性370一、等價(jià)交換的原則378二、誰受益誰出錢的原則378三、差別原則379四、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則379五、取之于民，用之于民的原則380六、公開原則381一、市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)模式381三、成本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策的模式383四、虧本收費(fèi)加提供優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼的模式383一、物業(yè)管理費(fèi)收入384二、物業(yè)經(jīng)營收入387三、多種經(jīng)營收入388一、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成389(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等390二、物業(yè)管理費(fèi)的核算辦法390(1)行政辦公人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；F1(元/月)391(3)車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)和折舊費(fèi)；F3(元/月)392(1)電費(fèi)(W1T1+W2T2+)30P電F2(元/月)392(2)維修費(fèi)，這也是一個(gè)估算的經(jīng)驗(yàn)值；F5(元/月)393(1)電費(fèi)W24a30P電F6(元/月)3932)維修費(fèi)，包括材料和專門人工費(fèi)；F2(元/月)394；Y表示電梯的正常、安全使用年限；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。3952)水費(fèi)：F2(元/月)3954)以上13項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用，按10%計(jì)；F4(元/月)395P44i=1Fi/S空調(diào)(元/月m2)3955)更新儲(chǔ)備金：396P57i=1Fi/S環(huán)衛(wèi)(元/月m2)3972)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費(fèi)；F2(元/月)3979保險(xiǎn)費(fèi)3991)險(xiǎn)種選擇；399PP2+P3+P4+P7+P840012稅收P124002-2)401三、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)401第一，不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。402第二，與用戶的收入水平相適應(yīng)。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，用戶402第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益。所提供的服務(wù)檔次越高，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越高，特約服務(wù)一般402第四，微利原則。物業(yè)管理服務(wù)部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務(wù)項(xiàng)目越多，工作量402第五，公平原則。對(duì)共用公共設(shè)施不同用戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該顯示其公平性，比如，對(duì)商業(yè)大402，按時(shí)保養(yǎng)及時(shí)維修電梯。運(yùn)行電梯年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，備用電梯年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)406一、物業(yè)管理費(fèi)的確定407二、物業(yè)管理費(fèi)的收繳和追討408三、高層樓宇的收費(fèi)4102停車費(fèi)411(二)代收代支項(xiàng)目4123土地使用費(fèi)4132業(yè)主大修改造資金413一、我國稅收體系414二、房地產(chǎn)稅、租費(fèi)415第一，以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等存在部分以稅代租，即稅中含有租的因素。415第二，以稅代費(fèi)。如城市維護(hù)建設(shè)稅是向享受城市設(shè)施建設(shè)利益從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)和個(gè)人416第三，以費(fèi)代租。比如土地使用費(fèi)是土地使用者為了取得土地使用權(quán)而向土地所有人繳納的416第四，以費(fèi)代稅。比如某些城市征收的土地閑置費(fèi)，其實(shí)就是一種罰稅即空地稅。416三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)稅費(fèi)417(二)土地增值稅417(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；418(2)增值率(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額)扣除項(xiàng)目金額418(六)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅4203教育費(fèi)附加424(十)土地使用費(fèi)424一、收益性物業(yè)管理的特點(diǎn)4262以出租出售為主的收益性物業(yè)具有價(jià)值不能庫存的特點(diǎn)4273收益性物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)4272收益性物業(yè)管理具有緊迫的時(shí)間性429二、收益性物業(yè)管理的目標(biāo)431三、收益性物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)433一、制定管理計(jì)劃并提出預(yù)算方案436二、簽定物業(yè)管理合同444三、制定市場(chǎng)宣傳策略444四、制定租金收取方案447五、實(shí)施維修管理和其他管理服務(wù)448六、建立業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和客戶的聯(lián)系450七、對(duì)收益性物業(yè)管理進(jìn)行記錄組織和控制450一、收益性物業(yè)經(jīng)營管理的收入451二、收益性物業(yè)經(jīng)營管理的費(fèi)用454(二)設(shè)備設(shè)施及其服務(wù)的費(fèi)用4552空調(diào)設(shè)備費(fèi)456一、治安保衛(wèi)隊(duì)員的條件461二、治安保衛(wèi)隊(duì)員的訓(xùn)練462三、保安隊(duì)員的考核463 物業(yè)管理實(shí)務(wù)及范例精解 第一章 物業(yè)管理前期工作 第一節(jié) 物業(yè)前期管理概論一、物業(yè)前期管理的觀點(diǎn)對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)經(jīng)營管理三個(gè)階段，從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理。但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力度；然而對(duì)于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。在物業(yè)開發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利利益的需要。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥。(二)物業(yè)前期管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。 第二節(jié) 物業(yè)前期管理的內(nèi)容一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競(jìng)爭來接洽業(yè)務(wù)。(1)進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭中取勝，如果明知競(jìng)爭對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競(jìng)爭得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。(2)具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。(3)投標(biāo)競(jìng)爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。(4)選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。(1)聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。(2)了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。(2)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(3)在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。(4)參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。四、設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。(1)籌建業(yè)主管理委員會(huì)。(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。(4)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。五、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。(1)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部分進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。(3)建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。六、辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。(1)擬訂移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。 第三節(jié) 入伙手續(xù)文件范本一、入伙手續(xù)概述(一)入伙及入伙手續(xù)入伙是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，它標(biāo)志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件(以下詳述)；業(yè)主按要求進(jìn)行驗(yàn)樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)以方便業(yè)主為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持集中辦理與分散辦理相結(jié)合，主動(dòng)向業(yè)主介紹物業(yè)情況。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進(jìn)行房屋裝修提供指導(dǎo)；業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時(shí)辦理收樓手續(xù)，及時(shí)付清有關(guān)費(fèi)用、認(rèn)真簽訂管理公約，遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。下面的例子，足以說明業(yè)主及時(shí)辦理收樓手續(xù)的重要性。某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢?按規(guī)定，當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會(huì)適時(shí)向購房人發(fā)出入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。通常，購房人應(yīng)在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù)。如一時(shí)因特殊原因無法收樓，必須及時(shí)征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領(lǐng)延遲，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受方的協(xié)助義務(wù)相應(yīng)規(guī)定的一種違反。其法律后果，反而使對(duì)方當(dāng)事人(開發(fā)商)在房屋買賣合同關(guān)系上的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任得以減免，又在房屋管理、維護(hù)等關(guān)系方面產(chǎn)生出新的權(quán)利、義務(wù)問題，這使購房者可能承擔(dān)賠償他方損失的責(zé)任。具體而言，約定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰匙交物業(yè)管理公司。此時(shí)即視為房屋已經(jīng)交付，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。其后，如發(fā)生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責(zé)，而由購房者承擔(dān)后果。如因管理、維護(hù)導(dǎo)致?lián)p失，也應(yīng)由購房者負(fù)責(zé)賠償。在實(shí)際操作中，有的業(yè)主會(huì)提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應(yīng)由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應(yīng)由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。但由物業(yè)管理公司直接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關(guān)系。由于物業(yè)管理公司直接參與了物業(yè)的工程驗(yàn)收，使物業(yè)管理公司對(duì)將要管理的物業(yè)的施工質(zhì)量有了清楚的了解，物業(yè)管理公司在全面驗(yàn)收接管的基礎(chǔ)上，完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進(jìn)行單元房屋移交。應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時(shí)雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。上述情況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。(二)入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實(shí)際操作中，有些物業(yè)管理公司還準(zhǔn)備了驗(yàn)樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗(yàn)樓時(shí)使用。1入伙通知書入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗(yàn)收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入伙通知書時(shí)應(yīng)注意下面幾個(gè)問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時(shí)間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時(shí)間，分期分批辦理。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時(shí)間以后，留有機(jī)動(dòng)時(shí)間予以補(bǔ)辦。(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機(jī)動(dòng)時(shí)間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦法。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項(xiàng)手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面蓋章證明。3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)，以及在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用的文件。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)該繳納的款項(xiàng)及具體金額的文件。5驗(yàn)樓情況一覽表驗(yàn)樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，監(jiān)促開發(fā)商及時(shí)整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時(shí)解決而制定的文件。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室已于年月經(jīng)省/市驗(yàn)收部門和房地產(chǎn)公司、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住。(1)請(qǐng)您接到本通知后按附表規(guī)定的時(shí)間前來辦理入伙手續(xù)。地點(diǎn)在，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場(chǎng)集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時(shí)，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時(shí)間前來辦理手續(xù)，可以在月日后到房地產(chǎn)公司(地點(diǎn))先辦理財(cái)務(wù)及收樓手續(xù)，再到物業(yè)管理公司(地點(diǎn))辦理入伙手續(xù)。在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。特此通知!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請(qǐng)閱讀收樓須知、繳款通知書，按如下順序辦理入伙手續(xù)。(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部繳付購房余款。 地產(chǎn)部審核入伙資格。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而引致不便。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。1您應(yīng)在接到入伙通知書之日(以郵戳為準(zhǔn))起三個(gè)月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。將由本大樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費(fèi)用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。超過三年不來辦理手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。2您來辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護(hù)照及圖章；(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；(4)入伙通知書；(5)入伙手續(xù)書；(6)已繳款項(xiàng)的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師簽證；(2)您(業(yè)主)的身份證或護(hù)照的影印件；(3)代理人的身份證或護(hù)照。3您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按以下程序進(jìn)行：(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部繳付購房余款，并繳上原預(yù)繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財(cái)務(wù)部將在您的入伙手續(xù)書上蓋章。(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗(yàn)各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的入伙手續(xù)書上蓋章。(3)至物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部繳付物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用繳清后物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將在入伙手續(xù)書上蓋章。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗(yàn)收房屋、簽訂管理公約、領(lǐng)取住戶手冊(cè)、領(lǐng)取鑰匙等。當(dāng)以上事項(xiàng)辦好后，您(業(yè)主)在入伙手續(xù)書上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。4您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有投訴，請(qǐng)?jiān)谑諛菚r(shí)書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。5根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單位將為業(yè)主免費(fèi)修理。但是，如果使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費(fèi)用。6您(業(yè)主)可以對(duì)所購的房間進(jìn)行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可進(jìn)行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費(fèi)。祝您順利入伙!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日五、繳款通知書公司/女士/先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時(shí)，請(qǐng)同時(shí)繳清以下款項(xiàng)：1購房余款，計(jì)人民幣 元。2預(yù)收個(gè)月管理費(fèi)，計(jì)人民幣 元。3水電管理備用金，用于供水、供電、機(jī)電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新及突發(fā)事故搶修時(shí)的儲(chǔ)備資金，計(jì)人民幣 元。4裝修管理費(fèi)，裝修完畢按規(guī)定退還，計(jì)人民幣 元。5建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，用于清理業(yè)主入住裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費(fèi)，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計(jì)人民幣 元。6其它費(fèi)用(具體列出項(xiàng)目及金額供業(yè)主選擇)。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日六、驗(yàn)樓情況一覽表大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗(yàn)收，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為：1無任何異議；2發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：(1)(2)(3)請(qǐng)開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方：開發(fā)商乙方：業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經(jīng)市有關(guān)部門鑒定合格。業(yè)主購買的樓層室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。現(xiàn)業(yè)主已檢查了該單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認(rèn)為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認(rèn)下列條款：1雙方確認(rèn)，自年月日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2業(yè)主在此確認(rèn)，確已收到該單元鑰匙；3開發(fā)商確認(rèn)，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負(fù)有“樓宇銷售(預(yù)售)合同”中規(guī)定的保修義務(wù)；4業(yè)主同時(shí)確認(rèn)，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預(yù)售)合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5雙方一致同意，有關(guān)業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權(quán)登記事宜，均委托律師事務(wù)所辦理，開發(fā)商予以協(xié)助。有關(guān)稅費(fèi)按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔(dān)。6本交接書自雙方簽字之日起生效。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字：年 月 日第二章 物業(yè)管理的接管驗(yàn)收 與合同的訂立第一節(jié) 驗(yàn)收原則及分類一、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則物業(yè)的接管驗(yàn)收是一個(gè)復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗(yàn)收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結(jié)合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，要堅(jiān)持實(shí)事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個(gè)人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。對(duì)于大規(guī)模的物業(yè)，難免會(huì)出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對(duì)不同情況分別采取措施。不能把接管驗(yàn)收雙方置于對(duì)立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時(shí)間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運(yùn)行是否正常；細(xì)微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機(jī)等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須是在其負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)行。整體上的把握是從更高層次上去驗(yàn)收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項(xiàng)目將標(biāo)示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。?duì)住宅小區(qū)，因?yàn)榕c千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。二、物業(yè)接管驗(yàn)收的分類建筑工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收可以分為隱蔽工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、全部工程驗(yàn)收。1隱蔽工程驗(yàn)收各項(xiàng)隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收以施工圖的設(shè)計(jì)要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)