工程項(xiàng)目投資成本預(yù)算與財(cái)務(wù)分析.doc

工程項(xiàng)目投資成本預(yù)算與財(cái)務(wù)分析一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)并作出投資決策，必須對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。投資估算篇：投資估算所考慮的范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等項(xiàng)目全部成本和費(fèi)用投入。各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。 項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成如下：1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。包括（1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)；（2）城市建設(shè)配套費(fèi)；（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。（1） 土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊金額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周圍環(huán)境及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所處的地段等級(jí)、用途容積率、使用年限等因素修正得到。（2） 土地征用費(fèi)：征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)，土地投資補(bǔ)償費(fèi)等。國家和各省市對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)都作出了具體的規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。（3） 城市建設(shè)配套費(fèi)：指因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設(shè)而由受益人分?jǐn)偟馁M(fèi)用，有時(shí)該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施，如居委會(huì)，派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)的分?jǐn)?，統(tǒng)稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。（4） 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所用權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。2. 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工程量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。3. 房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)。（1） 建安工程費(fèi)：建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝修家具費(fèi)。（2） 附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、車棚及信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用。（3） 室外工程費(fèi)包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)尤其是其中的建筑安裝工程費(fèi)的估算，可以工程量來計(jì)算。4. 管理費(fèi)管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算。5. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用一般按銷售收入的一個(gè)百分比計(jì)算。6. 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。7. 其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算、標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算、標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公正費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。8. 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3%7%估算。9. 稅費(fèi)指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。財(cái)務(wù)分析篇：財(cái)務(wù)分析主要是通過計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期和成本利潤率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行分析。1. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（簡寫為FIRR）是項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。FIRR是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計(jì)算期，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間。 FIRR的計(jì)算公式為：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0式中：CI現(xiàn)金流入量； CO現(xiàn)金流出量； （CI-CO）t項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量； t=0項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； n計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所可以被完全收回所有的投資。內(nèi)部收益率也表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目就會(huì)面臨虧損。因此所求出內(nèi)部收益率是可以接受的貸款最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較。當(dāng)FIRRic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。FIRR的具體計(jì)算用內(nèi)插公式求：FIRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+NPV2 式中：i1當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率； i2當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1采用低折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值的正值； NPV2采用高折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值的負(fù)值；式中i1與i2之差不應(yīng)超過2%。2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式：FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t 式中：FNPV項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； ic基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果FNPV0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。3. 動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）是指項(xiàng)目一凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目來說,動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為： Pt=（累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1）+（上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） 求出的Pt與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果PtPc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。4. 開發(fā)商成本利潤率開發(fā)商成本利潤率是初步判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)，其計(jì)算公式為：開發(fā)商成本利潤率=（項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本*100%在計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值是，如果項(xiàng)目是全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時(shí)，為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。案例篇：某開發(fā)商擬在一地塊上開發(fā)一多層住宅小區(qū)，擬售價(jià)2200元/平方米。1. 銷售收入表： 建筑類型單價(jià)（元/平方米）面積（平方米）銷售收入（萬元）多層22004000088002. 成本費(fèi)用表：項(xiàng)目子項(xiàng)目計(jì)算過程（單位：萬元）土地費(fèi)用土地使用權(quán)出讓金32萬/畝*41畝=1312土地轉(zhuǎn)讓契稅等1.3萬/畝*41畝=53.3城市建設(shè)配套費(fèi)250元/平方米*4萬平方米=1000小計(jì)2365.3前期工程費(fèi)規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)10元/平方米*4萬平方米=40可行性研究費(fèi)1元/平方米*4萬平方米=4三通一平費(fèi)30元/平方米*4萬平方米=120小計(jì)164房屋開發(fā)費(fèi)建安工程費(fèi)600元/平方米*4萬平方米=2400附屬工程費(fèi)90元/平方米*4萬平方米=360室外工程費(fèi)200元/平方米*4萬平方米=800小計(jì)3560其他費(fèi)用工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1元/平方米*4萬平方米=4工程監(jiān)理費(fèi)10元/平方米*4萬平方米=40小計(jì)44管理費(fèi)用/（2365.3+164+3560+44）萬元*1.3%=80財(cái)務(wù)費(fèi)用/（2365.3+164+3560+44）萬元*5%=300銷售費(fèi)用/8800萬元*1.36%=120不可預(yù)見費(fèi)/（6133.3+80+300+120）萬元*3%=200總計(jì)/68333.利潤表：項(xiàng)目計(jì)算過程（單位：萬元）銷售收入8800開發(fā)成本6833營業(yè)稅及附加銷售收入*5.5%=8800*5.5%=484項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值銷售收入-營業(yè)稅及附加=8316稅前利潤項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本=8316-6833=1483所得稅稅前利潤*33%=1483*33%=490稅后利潤稅前利潤-所得稅=1483-490=993三項(xiàng)基金稅后利潤*15%=993*15%=149可分配利潤稅后利潤-三項(xiàng)基金=993-149=844由該表可以求出項(xiàng)目的“成本利潤率”成本利潤率=（項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本*100% =（8316-6833）/6833*100% =21.7%4.投資計(jì)劃表：（單位：萬元），（）內(nèi)為投入比例項(xiàng)目2001年2002年2003年合計(jì)土地成本2365（100%）2365建造成本3724（100%）3724其他費(fèi)用44（100%）44管理費(fèi)用16（20%）32（40%）32（40%）80財(cái)務(wù)費(fèi)用60（20%）120（40%）120（40%）300銷售費(fèi)用24（20%）48（40%）48（40%）120不可預(yù)見費(fèi)40（20%）80（40%）80（40%）200各項(xiàng)稅金及基金1123（100%）1123銷售收入2640（30%）6160（70%）8800由上表可以得出如下現(xiàn)金流量表：（單位：萬元）項(xiàng)目2001年2002年2003年現(xiàn)金流入量0+2640+6160現(xiàn)金流出量-2505-4048-1403凈現(xiàn)金流量-2503-1408+4757財(cái)務(wù)分析如下：取基準(zhǔn)收益率為10%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t =-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬因?yàn)镻NPV=1350,說明項(xiàng)目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，所以從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度來看本項(xiàng)目是可行的。1. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：當(dāng) i1 取12%時(shí)，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123 =29當(dāng) i2 取 13%時(shí)，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133 = -21 FIRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+NPV2 =12%+29*（13%-12%）/（29+21）=12.58%由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%