住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定.doc

住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案審定是住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)。其中包括各類(lèi)住宅建筑設(shè)計(jì)方案及公共建筑設(shè)計(jì)方案的審查，各設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿(mǎn)足城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和工程的建設(shè)要求，并且綜合建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位的意見(jiàn)等。建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定時(shí)，應(yīng)符合以下要求：1.應(yīng)具備建設(shè)計(jì)劃的批準(zhǔn)文件;2.設(shè)計(jì)方案要符合城市規(guī)劃主管部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;3.報(bào)送的各建筑的設(shè)計(jì)方案應(yīng)為有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)且方案不應(yīng)少于兩個(gè)，并可附上建設(shè)單位及其上級(jí)主管部門(mén)的推薦方案的意見(jiàn);4.設(shè)計(jì)方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設(shè)計(jì)方案說(shuō)明書(shū)等。有時(shí)，一個(gè)住宅小區(qū)往往是由多家建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)的，各單位分別報(bào)送建筑設(shè)計(jì)方案申請(qǐng)審定，但都須符合上述要求。在建設(shè)單位提出建筑設(shè)計(jì)方案后城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行審查比較，必要時(shí)組織專(zhuān)家評(píng)審，對(duì)各建筑總平面布置、交通組織情況，工程周?chē)沫h(huán)境關(guān)系，建筑造型、體量、立面色彩等進(jìn)行審查，并對(duì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，最后確定設(shè)計(jì)方案并提出修改意見(jiàn)。在建筑設(shè)計(jì)方案確定后，建設(shè)及開(kāi)發(fā)單位方可以此為依據(jù)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批住宅小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的規(guī)劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)市政公用設(shè)施和道路，各種工程管線(xiàn)等要由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的規(guī)劃管理，住宅小區(qū)內(nèi)新建道路及各種工程管線(xiàn)須向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證手續(xù)，并按照許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。城市住宅小區(qū)公用設(shè)施的規(guī)劃管理要嚴(yán)格按照住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)各專(zhuān)業(yè)規(guī)劃及規(guī)范的要求實(shí)施。各項(xiàng)小區(qū)市政公用設(shè)施工程必須由符合資格等級(jí)的有證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。小區(qū)各項(xiàng)市政公用設(shè)施工程應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門(mén)辦理報(bào)建，報(bào)建時(shí)應(yīng)具備詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖，土地使用證件及有關(guān)工程的規(guī)劃批件。各種管線(xiàn)應(yīng)在小區(qū)規(guī)劃道路、花園綠地里埋設(shè)或架設(shè)，盡量采取地下敷設(shè)方式。沿小區(qū)道路設(shè)置的管線(xiàn)應(yīng)依次由道路紅線(xiàn)向路中方向排列，原則上一側(cè)排列次序?yàn)楣┧Ч?、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側(cè)排列次序?yàn)楣┧Ч?、電信電纜、供水管、熱力管。管線(xiàn)走向應(yīng)與道路中線(xiàn)平行，橫穿道路時(shí)應(yīng)盡量與道路中線(xiàn)垂直。各種管線(xiàn)的敷設(shè)，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設(shè)時(shí)，原則上應(yīng)以技術(shù)條件較低的避讓技術(shù)條件較高的，小管線(xiàn)讓大管線(xiàn)，支管線(xiàn)讓干管線(xiàn)，壓力管線(xiàn)讓自流管線(xiàn)，軟管線(xiàn)讓硬管線(xiàn)。各種地下管線(xiàn)的水平間距和管線(xiàn)交叉的垂直間距應(yīng)達(dá)到規(guī)范規(guī)定的距離。地下管線(xiàn)的埋設(shè)深度，應(yīng)根據(jù)道路的結(jié)構(gòu)，標(biāo)高和管線(xiàn)的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應(yīng)盡量敷設(shè)在人行道或自行車(chē)道內(nèi)。此外，還應(yīng)控制小區(qū)道路紅線(xiàn)范圍內(nèi)，除按規(guī)劃設(shè)置各種管線(xiàn)、電話(huà)亭、指示牌、交通標(biāo)志外，不得設(shè)置任何建筑物和構(gòu)筑物。住宅小區(qū)規(guī)劃的編制與審定住宅小區(qū)選址定點(diǎn)之后，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖的設(shè)計(jì)。城市綜合開(kāi)發(fā)的新區(qū)和舊城改造區(qū)，應(yīng)由綜合開(kāi)發(fā)管理部門(mén)(或綜合開(kāi)發(fā)公司)委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開(kāi)展小區(qū)規(guī)劃圖設(shè)計(jì)。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)也可以采用方案招標(biāo)的方法，以利于方案評(píng)優(yōu)，提高小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。住宅小區(qū)規(guī)劃總圖從小區(qū)規(guī)劃管理的角度應(yīng)反映：小區(qū)建設(shè)擬用地范圍;標(biāo)明規(guī)劃管理部門(mén)劃定的道路紅線(xiàn)及其他外部限制條件;標(biāo)明小區(qū)道路的位置走向、標(biāo)高、坡度及轉(zhuǎn)彎半徑;標(biāo)明小區(qū)建筑物(包括住宅、公共建筑等)的位置、形狀、層數(shù)及室內(nèi)外地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高等;明確小區(qū)各種市政工程管網(wǎng)的平面位置，管徑、控制點(diǎn)坐標(biāo)及標(biāo)高、豎向規(guī)劃等;標(biāo)明小區(qū)內(nèi)各類(lèi)型停車(chē)場(chǎng)地的布置形式;明確小區(qū)綠化及室外環(huán)境布置等。此外，小區(qū)規(guī)劃總圖還應(yīng)注明主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如：居住人口，小區(qū)總用地面積，小區(qū)規(guī)劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設(shè)面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區(qū)規(guī)劃圖應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門(mén)申報(bào)審查，由城市規(guī)劃部門(mén)會(huì)同各有關(guān)部門(mén)共同審查，審查的內(nèi)容包括小區(qū)總體布局、城市景觀、管網(wǎng)綜合布置和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。由城市規(guī)劃管理部門(mén)提出住宅小區(qū)規(guī)劃圖審查意見(jiàn)通知書(shū)，作為下階段設(shè)計(jì)修改和規(guī)劃圖審批的依據(jù)。住宅小區(qū)規(guī)劃審批內(nèi)容包括原則同意的意見(jiàn)，綜合各方面審查應(yīng)予修改補(bǔ)充的意見(jiàn)。審批權(quán)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定，一般由城市規(guī)劃管理部門(mén)審批，較重要的小區(qū)由市規(guī)劃管理部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)市(縣)人民政府批準(zhǔn)。住宅小區(qū)規(guī)劃圖成果內(nèi)容包括：小區(qū)規(guī)劃說(shuō)明書(shū);小區(qū)規(guī)劃總平面圖及各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃平面圖;小區(qū)豎向規(guī)劃圖;小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);各項(xiàng)市政工程規(guī)劃;小區(qū)整體或局部效果圖等。審批通過(guò)及修改通過(guò)后的住宅小區(qū)規(guī)劃圖，應(yīng)注明時(shí)間，并加蓋審批機(jī)構(gòu)公章，否則不具備法律效力。住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置、面積、范圍，符合城市規(guī)劃的法定憑證。中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法第31條明確規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)用地”。第39條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無(wú)效”。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是維護(hù)建設(shè)用地單位合法權(quán)益的法律證據(jù)。住宅小區(qū)建設(shè)或開(kāi)發(fā)單位只有在獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才表明小區(qū)建設(shè)用地符合城市規(guī)劃要求，是受到法律保護(hù)的。由城市規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)給的建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)當(dāng)包括標(biāo)有住宅小區(qū)建設(shè)用地具體界線(xiàn)的附圖和具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理建筑工程規(guī)劃管理是住宅小區(qū)規(guī)劃審批過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)之一。住宅小區(qū)建設(shè)中各項(xiàng)建設(shè)工程如建筑工程、市政公用設(shè)施工程等必須符合城市規(guī)劃，由城市規(guī)劃管理部門(mén)實(shí)施統(tǒng)一的建筑工程規(guī)劃管理。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程項(xiàng)目向城市規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程許可證手續(xù)，并按照建設(shè)工程許可證的要求進(jìn)行建設(shè)。住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃管理內(nèi)容包括：1.確定住宅小區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，發(fā)放規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)，這些要求主要根據(jù)已審批的住宅小區(qū)規(guī)劃圖而提出的，以此作為各建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。2.審定各建設(shè)工程(包括住宅，公共建筑，市政公用設(shè)施等)初步設(shè)計(jì)方案，發(fā)放初步設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審定書(shū)，作為施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。3.審查施工設(shè)計(jì)圖，發(fā)放建設(shè)工程許可證，作為批準(zhǔn)開(kāi)工的依據(jù)。經(jīng)過(guò)這些程序后，建設(shè)部門(mén)方可開(kāi)始辦理稅費(fèi)手續(xù)，獲得施工許可證，進(jìn)而開(kāi)始施工。住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序?qū)ψ≌^(qū)規(guī)劃應(yīng)依照國(guó)家和地方規(guī)劃管理的法規(guī)實(shí)施統(tǒng)一管理，并依次辦理各種手續(xù)。堅(jiān)持小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序能夠更好地實(shí)施住宅小區(qū)規(guī)劃，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展服務(wù)。住宅小區(qū)規(guī)劃管理程序的繁簡(jiǎn)取決于城市的大小及城市專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)設(shè)置的多少，建設(shè)項(xiàng)目的大小難易等。各城市規(guī)劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規(guī)劃審批程序的復(fù)雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區(qū)規(guī)劃審批辦理程序?yàn)椋?.建設(shè)單位提出申請(qǐng)報(bào)告;2.規(guī)劃管理部門(mén)立項(xiàng)并核發(fā)工程選址意見(jiàn)書(shū);3.規(guī)劃管理部門(mén)審定小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)并發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;4.經(jīng)各有關(guān)部門(mén)審核小區(qū)內(nèi)建設(shè)工程圖紙，發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證;5.各有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)全部稅費(fèi)和施工許可證;6.施工放線(xiàn)驗(yàn)線(xiàn);7.施工監(jiān)督;8.工程驗(yàn)收;9.竣工圖歸檔?？偟膩?lái)說(shuō)住宅小區(qū)規(guī)劃審批管理主要包括兩個(gè)部分內(nèi)容，首先小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃管理，其次為建設(shè)工程規(guī)劃管理，包括建筑管理和市政公用設(shè)施管理。住宅小區(qū)建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理建設(shè)用地的規(guī)劃審批管理是小區(qū)規(guī)劃實(shí)施管理的重要環(huán)節(jié)之一。其任務(wù)是使小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)一切建設(shè)項(xiàng)目用地，必須符合城市規(guī)劃和規(guī)劃實(shí)施管理的要求。1.我國(guó)建設(shè)用地管理主要由三部分組成：(1)土地使用的規(guī)劃管理;(2)地政地籍管理;(3)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。2.三個(gè)部分雖分屬于三個(gè)主管部門(mén)即規(guī)劃管理部門(mén)、土地管理部門(mén)及房地產(chǎn)管理部門(mén)管理，三者關(guān)系有待協(xié)調(diào)，但卻是相互聯(lián)系的。住宅小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)的土地使用必須符合城市規(guī)劃要求，服從城市規(guī)劃實(shí)施管理。城市規(guī)劃管理部門(mén)與土地管理部門(mén)在小區(qū)用地規(guī)劃審批管理上的銜接在于：建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)選址。經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地征用、劃撥和發(fā)放土地使用手續(xù)。小區(qū)建設(shè)需要使用國(guó)有土地或征用集體所有制土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)時(shí)，要由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)統(tǒng)一向規(guī)劃部門(mén)辦理申請(qǐng)，取得規(guī)劃批件后，向房地產(chǎn)和土地部門(mén)申請(qǐng)動(dòng)遷、劃撥和征用。住宅小區(qū)選址應(yīng)符合城市總體規(guī)劃控制和有關(guān)管理部門(mén)的要求，在城市規(guī)劃指導(dǎo)下，選擇符合居住功能要求，環(huán)境良好，有利于開(kāi)發(fā)建設(shè)的新建地區(qū)或適宜的舊區(qū)改建地段。小區(qū)用地的選擇，應(yīng)具有良好的地質(zhì)條件，避免地質(zhì)復(fù)雜，土壤承載力差，地勢(shì)低洼又不易排澇等不良的工程地質(zhì)條件。住宅小區(qū)應(yīng)避免布置在沼澤地區(qū)、不穩(wěn)定的填土堆石地段、地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜地區(qū)如斷層、風(fēng)化巖層、裂縫、滑坡等，也應(yīng)避開(kāi)風(fēng)口，洪水侵襲的地區(qū)，以及地震時(shí)有崩坍陷落危險(xiǎn)的地區(qū)。住宅小區(qū)應(yīng)盡量選擇具有良好植被和小氣候環(huán)境以及有利地形、地貌的地區(qū)，必須避免嚴(yán)重的交通、噪聲干擾和工農(nóng)業(yè)有害排放物的污染和侵害。在山地和丘陵地帶，住宅小區(qū)可選擇自然坡度在25%以?xún)?nèi)的地段，其地形即使復(fù)雜，經(jīng)過(guò)一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在25%50%的地段，建設(shè)困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設(shè)計(jì)受到很大限制。自然坡度在50%以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應(yīng)注意山區(qū)丘陵地區(qū)建設(shè)特點(diǎn)，對(duì)農(nóng)耕地作切實(shí)的調(diào)查，全面分析比較，充分利用適宜建設(shè)的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對(duì)丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。住宅小區(qū)規(guī)劃選址的管理中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法及各地方城市規(guī)劃條例是小區(qū)規(guī)劃選址的重要依據(jù)和應(yīng)該遵循的原則。住宅小區(qū)選址定點(diǎn)應(yīng)具備的條件主要有：住宅小區(qū)選址定點(diǎn)的書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告;計(jì)劃部門(mén)的批件，反映建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、投資額等;有證測(cè)繪單位實(shí)測(cè)能反映擬建設(shè)位置及周?chē)嗷リP(guān)系的一定比例的現(xiàn)狀地形圖。城市住宅小區(qū)選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達(dá)計(jì)劃。在可行性研究階段，可以委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位完成選址研究報(bào)告，作為項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批的前提。在完成可行性研究的基礎(chǔ)上，規(guī)劃行政部門(mén)再提出選址定點(diǎn)意見(jiàn)書(shū)，作為審批任務(wù)書(shū)的前提和作為工程征地的動(dòng)遷、安置、補(bǔ)償方案的前提。項(xiàng)目的可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，由規(guī)劃部門(mén)分管，主持其中選址定點(diǎn)的審查工作。小區(qū)選址定點(diǎn)勘察及審查工作中，應(yīng)會(huì)同土地部門(mén)共同參加?？傊?，小區(qū)選址定點(diǎn)審查要以城市規(guī)劃為依據(jù)，符合城市功能分區(qū)的要求，并且符合國(guó)家有關(guān)建設(shè)方針政策。經(jīng)過(guò)小區(qū)定點(diǎn)選址工作的審查后，由規(guī)劃管理部門(mén)發(fā)出選址意見(jiàn)書(shū)以及附圖。選址意見(jiàn)主要包括選址定點(diǎn)，與定點(diǎn)位置有關(guān)的道路紅線(xiàn)，標(biāo)出限制范圍和其他與定點(diǎn)位置有關(guān)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以及核定規(guī)模等。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)后，即可開(kāi)展前期準(zhǔn)備工作，包括向擬建所在地人民政府房產(chǎn)、土地管理部門(mén)聯(lián)系開(kāi)展動(dòng)遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對(duì)擬建地塊所涉及的城市各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行基本情況的摸底工作;開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)組織工作等。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)之一。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法第31條的規(guī)定，建設(shè)用地單位向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)定點(diǎn)后，城市規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)核定其用地位置和界線(xiàn)，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。主要包括：1.小區(qū)建設(shè)用地的現(xiàn)狀地形圖，該地形圖要由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)可。2.根據(jù)住宅小區(qū)