開發(fā)商與物業(yè)交付流程.doc

房屋交接管理流程1. 工作流程1.1. 物業(yè)公司參與項(xiàng)目施工的前期介入1.1.1. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)物業(yè)公司的選擇，與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)費(fèi)用。1.1.2. 物業(yè)公司按項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)合同，派專人參與項(xiàng)目施工前期的物業(yè)介入。1.1.3. 物業(yè)公司重點(diǎn)了解項(xiàng)目的各項(xiàng)配套設(shè)施，并為項(xiàng)目各配套設(shè)施的完善提供幫助。1.2. 物業(yè)驗(yàn)收、移交前期條件a) 項(xiàng)目管理單位對(duì)已完工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，且對(duì)驗(yàn)收提出的問題施工單位已經(jīng)進(jìn)行整改。b) 在物業(yè)正式移交驗(yàn)收前，項(xiàng)目管理單位應(yīng)確定施工單位已竣工房屋符合施工合同書約定條款內(nèi)容、公司交房標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定。1.3. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部成立交房工作小組，組織編制交房工作計(jì)劃。1.3.1. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部應(yīng)于項(xiàng)目竣工交房前三個(gè)月組織編制交房工作計(jì)劃，計(jì)劃應(yīng)明確以下主要事宜：a) 成立由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位以及監(jiān)理單位組成的交房工作小組；b) 物業(yè)驗(yàn)收（一房一驗(yàn)）及工程（項(xiàng)目配套設(shè)備）移交驗(yàn)收的節(jié)點(diǎn)；c) 工程竣工資料移交給物業(yè)公司的節(jié)點(diǎn)；d) 取得房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告及編制房屋結(jié)算表的節(jié)點(diǎn)；e) 業(yè)主手冊(cè)及相關(guān)入伙資料準(zhǔn)備的節(jié)點(diǎn)；f) 取得交房條件（竣工備案或入伙許可證）及辦理交房手續(xù)的節(jié)點(diǎn)。1.3.2. 交房工作計(jì)劃依據(jù)責(zé)權(quán)手冊(cè)完成審核、審批后執(zhí)行。1.3.3. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織相關(guān)部門、物業(yè)公司和項(xiàng)目管理單位定期召開交房工作專題會(huì)議，督促、協(xié)調(diào)各有關(guān)部門落實(shí)交房的準(zhǔn)備工作。1.3.4. 項(xiàng)目管理單位按照交房工作計(jì)劃，進(jìn)行重要節(jié)點(diǎn)工作的分解，將各項(xiàng)工作落實(shí)到人，確保項(xiàng)目按時(shí)驗(yàn)收或取證（入伙許可證）。1.4. 物業(yè)檢查驗(yàn)收1.4.1. 項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)牽頭組織項(xiàng)目總包和各分包商組建交房維修組，及時(shí)對(duì)物業(yè)公司在項(xiàng)目驗(yàn)收中提出的質(zhì)量問題進(jìn)行整改。1.4.2. 交房工作小組根據(jù)物業(yè)移交規(guī)范或物業(yè)公司移交標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程進(jìn)行細(xì)部檢查驗(yàn)收，填寫新建房屋驗(yàn)收單、小區(qū)公共設(shè)施及道路設(shè)施驗(yàn)收單、小區(qū)公共綠化驗(yàn)收單，對(duì)驗(yàn)收過程發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類匯總，提出整改要求，填寫物業(yè)維修整改通知單，交房維修組根據(jù)維修要求在約定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。1.4.3. 項(xiàng)目管理單位對(duì)整改事項(xiàng)進(jìn)行復(fù)核，監(jiān)理公司、物業(yè)公司須參加復(fù)驗(yàn)，并在物業(yè)維修整改通知單上簽字認(rèn)可。1.4.4. 物業(yè)移交檢查相關(guān)單據(jù)交開發(fā)經(jīng)營(yíng)部備案，作為以后發(fā)生維修費(fèi)用結(jié)算的依據(jù)。1.5. 物業(yè)移交驗(yàn)收準(zhǔn)備1.5.1. 項(xiàng)目管理單位書面向物業(yè)公司提供（物業(yè)移交）以下資料：a) 工程中存在的無法由施工解決的問題，及對(duì)業(yè)主的說辭；b) 物業(yè)公司接收工程時(shí)應(yīng)注意的問題；c) 接收工程設(shè)備的物業(yè)管理人員的培訓(xùn)計(jì)劃；d) 要求物業(yè)公司派駐保安進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間。1.6. 工程實(shí)體移交1.6.1. 單項(xiàng)工程驗(yàn)收通過后，并經(jīng)物業(yè)公司確認(rèn)，達(dá)到移交標(biāo)準(zhǔn)，辦理移交手續(xù)；設(shè)備運(yùn)行三個(gè)月后無故障，則辦理移交。1.6.2. 物業(yè)公司安排人員按項(xiàng)目管理單位通知的時(shí)間參加工程移交，項(xiàng)目管理單位將所有鑰匙整理并標(biāo)識(shí)后，移交給物業(yè)相關(guān)人員。（在將工程移交物業(yè)部前，應(yīng)將物業(yè)清掃干凈，并全部鎖門封閉）1.6.3. 在移交過程中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)辦理書面移交手續(xù)，填寫物業(yè)移交單、移交明細(xì)單，物業(yè)公司負(fù)責(zé)所接管區(qū)域的防盜（業(yè)主入住前）工作及所接管區(qū)域公共部分的保潔工作。1.7. 工程竣工資料移交1.7.1. 項(xiàng)目管理單位應(yīng)將以下的資料移交物業(yè)公司：a) 工程所有的承包商和供應(yīng)商的工作范圍和保修聯(lián)系電話清單；b) 工程所有的承包商和供應(yīng)商的合同復(fù)印件；c) 工程竣工資料和竣工圖； d) 工程驗(yàn)收通過文件及工程的前期資料；e) 工程交房標(biāo)準(zhǔn)；f) 所有的設(shè)備清單和使用說明；g) 工程質(zhì)量保修卡。1.7.2. 物業(yè)公司在收到資料后，應(yīng)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行驗(yàn)收，如認(rèn)為不合格，則提出整改意見，當(dāng)整改完畢后，辦理書面移交手續(xù)，填寫移交明細(xì)單，并將資料歸檔保存。1.8. 準(zhǔn)備交房資料1.8.1. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部按計(jì)劃取得實(shí)測(cè)面積報(bào)告，按房屋實(shí)測(cè)面積及每戶付款情況對(duì)房款進(jìn)行結(jié)算，編制入伙結(jié)算一覽表，并會(huì)同財(cái)務(wù)部核對(duì)業(yè)主已付房款：a) 多收房款，與辦理房產(chǎn)證時(shí)退還業(yè)主，或充抵相關(guān)費(fèi)用；b) 少收房款，應(yīng)聯(lián)系業(yè)務(wù)及時(shí)補(bǔ)交，待補(bǔ)齊房款后方可辦理入伙手續(xù)。1.8.2. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織落實(shí)編寫住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、入伙通知書。1.8.3. 物業(yè)公司準(zhǔn)備業(yè)主手冊(cè)等相關(guān)入伙資料，編制入伙收費(fèi)明細(xì)，并負(fù)責(zé)整理樓宇鑰匙。1.9. 通知入伙及現(xiàn)場(chǎng)接待1.9.1. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部組織篩選客戶資料，發(fā)入伙通知書、入伙收費(fèi)明細(xì)。1.9.2. 客戶按通知日期前來辦理入伙手續(xù)。開發(fā)經(jīng)營(yíng)部協(xié)調(diào)安排交房場(chǎng)地、人員及交房次序，組織接待客戶辦理入住、裝修申請(qǐng)手續(xù)、核驗(yàn)入伙資料、發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。1.9.3. 項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)入住現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)設(shè)計(jì)、工程技術(shù)問題解答。1.9.4. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)接待并處理業(yè)主投訴，具體操作依照客戶投訴處理流程的要求執(zhí)行。1.10. 辦理入伙手續(xù)1.10.1. 物業(yè)公司為業(yè)主發(fā)放業(yè)主手冊(cè)、收取物業(yè)管理費(fèi)等。1.10.2. 物業(yè)公司陪同業(yè)主進(jìn)行收房驗(yàn)收，項(xiàng)目管理單位組織交房維修組及時(shí)整改業(yè)主反映的房屋質(zhì)量問題，具體操作依照物業(yè)維修服務(wù)管理流程的要求執(zhí)行。1.10.3. 驗(yàn)房結(jié)束后，如果業(yè)主同意接收，則由物業(yè)公司提交鑰匙