自然生態(tài)老人健康家苑”項目的申請和可行性報告.doc

關(guān)于“世界自然生態(tài)老人健康家苑”項目立項的申請中華老齡福利開發(fā)總公司中國新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展有限公司世界自然生態(tài)老人健康家苑集團有限公司等：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會人口結(jié)構(gòu)的改變，我國已成為老齡化速度較快，老年人口較多的國家。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8，即每4個人中就有一位老年人。在我省，由于我省經(jīng)濟模式屬于農(nóng)業(yè)和重工業(yè)加勞務(wù)輸出型的經(jīng)濟創(chuàng)收模式，使我省處在老、幼人口多，青壯年人口相對較少的局面，老有所養(yǎng)的問題不加以很好的解決，勢必會影響我省經(jīng)濟的快速發(fā)展。在我省，雖各級政府高度重視社會福利事業(yè)的建設(shè)，但由于各種原因，使我省的社會福利事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尤其是城市的現(xiàn)狀，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會老齡化和新形勢下發(fā)展要求。根據(jù)我省社會福利事業(yè)的現(xiàn)狀，為順應(yīng)社會發(fā)展需求、大力弘揚中華民族敬老、養(yǎng)老、助老的傳統(tǒng)美德，發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，使黑龍江省廣大老齡人口以健康、科學(xué)、文明的生活方式安享晚年。經(jīng)多方考察和實地調(diào)研，特申請在我省 地區(qū)建設(shè)“世界自然生態(tài)老年健康家苑”，以此來完善當(dāng)?shù)氐纳鐣Ｕ象w系，切實解決黑龍江省弱勢群體生活困難的現(xiàn)狀，促進我省社會福利事業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮社會保障作用。為了能很好的、科學(xué)的完成“世界自然生態(tài)老年健康家苑”項目的建設(shè)，我們進行了充分的準(zhǔn)備，并委托具有建筑專業(yè)資質(zhì)的鶴城英才管理咨詢有限公司對此項目進行綜合評估，并制定可行性研究報告。報告認(rèn)為“世界自然生態(tài)老年健康家苑”建設(shè)項目的實施，順應(yīng)人口老齡化的趨勢，符合黨和政府加強社會福利事業(yè)發(fā)展的要求，項目的建設(shè)將完善當(dāng)?shù)厣鐣Ｕ象w系，促進社會福利事業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生良好的社會效益，通過對此項目的綜合評估，”世界自然生態(tài)老年健康家苑”建設(shè)項目在技術(shù)和經(jīng)濟上是可行的，社會和環(huán)境效益較好，建議盡快實施。為了盡快落實“世界自然生態(tài)老年健康家苑”項目在黑龍江省建設(shè)事宜，特向主管單位申請立項，請批準(zhǔn)。（附：“世界自然生態(tài)老年健康家苑”項目立項黑龍江地區(qū)建設(shè)的可行性研究報告） “世界自然生態(tài)老年健康家苑”建設(shè)項目黑龍江籌備組李慶馨 2011年3月3日關(guān)于“世界自然生態(tài)老年健康家苑”項目立項黑龍江地區(qū)建設(shè)的可行性實施報告（討論版）第一章 項目可行性研究一、報告概述按照擬建項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內(nèi)容主要包括：項目背景分析；項目建設(shè)的必要性；項目建設(shè)的依據(jù)；項目建設(shè)條件分析；項目建設(shè)進度安排；項目組織運作；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。1.1報告編制依據(jù)（1）投資項目可行性研究指南（試用版）；（2）建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；（3） 城市總體規(guī)劃（ 年）（4）黑龍江?。?市）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃（5）項目相關(guān)設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等1.2項目提出的理由與過程 公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)。一個城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個城市經(jīng)濟文化水平，也體現(xiàn)了城市居民的生活質(zhì)量?！笆澜缱匀簧鷳B(tài)老年健康家苑”建設(shè)項目作為一種公益設(shè)施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。二、項目建設(shè)的必要性（以哈爾濱為例）8：4：2：1家庭養(yǎng)老面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)記者調(diào)查：“養(yǎng)兒防老”，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老目前仍是許多老年人及其子女的首選方式。民政部門一項調(diào)查顯示，目前哈爾濱市65歲以上的老人中，有64%與自己的子女住在一起。市老齡委有關(guān)人士指出，養(yǎng)老涉及經(jīng)濟或物質(zhì)的供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個方面。從這三個方面“養(yǎng)老支持力”來看，家庭養(yǎng)老是指“養(yǎng)老支持力”主要來源于子女、老伴或親屬的養(yǎng)老方式。隨著老年人口高齡化、高齡老人喪偶率上升、生活不能自理人數(shù)增加，家庭養(yǎng)老的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)和生活照料負(fù)擔(dān)日益加重，8：4：2：1的家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，家庭可以為老年人提供照料的資源越來越少，老年人照料問題注定要更多地求助于社會。日間照料亟待擴大社區(qū)托老調(diào)查顯示：日間照料是介于家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老之間的新型養(yǎng)老模式。據(jù)了解，哈爾濱市許多雙職工家庭的老人白天都自己在家，不但沒人照顧，一旦發(fā)病更是危險。兒女們又不愿把老人送去養(yǎng)老院，社區(qū)日間照料解決了這部分老人的難題。記者從民政部門了解到，目前哈爾濱市500多個社區(qū)中，真正成立日間照料的少之又少。主要原因是社區(qū)辦公場所有限，缺乏公益場地和專業(yè)的管理人員，很多都是公益性質(zhì)或極少收取一些費用，個人不愿辦。老人們盼著，有關(guān)部門能積極鼓勵一些民間機構(gòu)創(chuàng)辦托老所，讓老人在家門口兒就能獲得照料，安享晚年。養(yǎng)老院：冷熱不均難選擇 調(diào)查顯示：給老人選養(yǎng)老院，很多兒女感覺挺難。據(jù)了解，目前哈爾濱市有3家財政全額撥款的養(yǎng)老機構(gòu)，床位1700余張，處于供不應(yīng)求狀態(tài)；在民政部門注冊登記的社會力量開辦養(yǎng)老機構(gòu)有176家，總床位不足6000張，但多數(shù)空置無人入住。哈爾濱市有近6萬缺乏照顧的獨居老人亟待社會養(yǎng)老機構(gòu)的護理服務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，目前哈爾濱市各類養(yǎng)老院總體接納老人不足1萬人，這與哈爾濱市老齡人口數(shù)量形成了巨大反差。針對公辦養(yǎng)老院的“超飽和”狀態(tài)，民辦養(yǎng)老機構(gòu)自然是最有益的補充。為滿足日益增長的老人需要，去年哈爾濱市出臺了鼓勵民辦養(yǎng)老機構(gòu)多項政策，對新增福利機構(gòu)床位進行資助并對福利機構(gòu)運營進行補貼。居家養(yǎng)老：受益人群太少調(diào)查顯示：隨著“空巢”家庭的增多，2008年5月，哈爾濱市推出了以社區(qū)為單位，由政府買單為符合條件的獨居老人提供照料、醫(yī)療保健、法律維權(quán)、文化教育、體育健身、精神慰藉等6類服務(wù)，這種居家養(yǎng)老的服務(wù)形式受到獨居老人的歡迎。道里區(qū)民政局居家養(yǎng)老服務(wù)指導(dǎo)中心邴科長介紹，啟動居家養(yǎng)老服務(wù)以來，該區(qū)下屬18個街道辦事處108個社區(qū)有近百名符合條件的老人享受到了居家養(yǎng)老。據(jù)了解，由于政府補貼資金和提供居家養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)數(shù)量的限制，目前哈爾濱市居家養(yǎng)老服務(wù)工作覆蓋面還很低，僅限于65周歲以上、家庭收入490元以下的獨居老人，每人每月補貼100元惠民券用于購買服務(wù)，還無法滿足為社會上的老人提供有償和低償服務(wù)的需求。1、打造“社區(qū)15分鐘生活服務(wù)圈”平臺，提高社區(qū)為老服務(wù)水平2、打造“老年人應(yīng)急信息援助服務(wù)系統(tǒng)”平臺，提高全天候為老服務(wù)水平3、為社會特困無助的孤寡老人和失獨老人提供養(yǎng)老服務(wù)三、項目建設(shè)條件3.1擬建地點 擬建項目建設(shè)地點位于 。3.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積7500畝，建筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 平方米。建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體 層，局部 層，地下 層。 至 層布置為 ； 層布置為 。地面建 型廣場，廣場上布置 。3.3主要建設(shè)條件3.3.1自然條件氣象： 具有非常明顯的 性氣候特征，四季分明，日照充足，溫暖濕潤。（1）氣溫 年平均氣溫 。最冷月 月平均氣溫 左右；最熱78月，平均氣溫 。極端最低氣溫為 ，極端最高氣溫為 。（2）日照 年日照總時數(shù)為 小時。各月日照百分比中， 月最少，為 % %； 月次之，為 % %； 月最多，達 % %。（3）降水年降水量平均在 mm以上， 月較為集中，約占全年的 % 。地形、地貌： 項目位于黑龍江省 區(qū)域，具 地形地貌結(jié)構(gòu)。全境以 為主，素有“ ”之稱。區(qū)域內(nèi)分布多為 和 設(shè)施，本項目建設(shè)主要依托周圍 地貌條件。項目建設(shè)場地地形呈 形，地勢 ，交通通達度高，符合建造要求。地質(zhì)： 項目地質(zhì)構(gòu)造屬 帶，以 為主體構(gòu)造。地層主要為 ，次為 。水文： 3.3.2社會經(jīng)濟條件 項目居黑龍江省 部，位于 ，由 組成，陸域 平方公里，水域 平方公里。現(xiàn)轄有 市 縣（區(qū)） 鎮(zhèn) 鄉(xiāng) 個街道，總戶數(shù)為 戶，戶籍人口 人；其中男性人口 人，女性人口 人；按戶籍分非農(nóng)業(yè)人口 人，農(nóng)業(yè)人口 人；人口自然增長率為3.11。 2010年，實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅 個百分點。全年一般預(yù)算財政收入 億元，比上年增長 %。其中，中央財政收入 億元，增長 %；地方財政收入 億元，增長 %。居民消費價格總水平 。全年居民人均可支配收入 元，同比 %。改革開放以來，項目所在地政府立足產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢，鞏固農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，強化工業(yè)主體，發(fā)展特色經(jīng)濟，推進城市建設(shè)，綜合實力不斷增強。民主法制和精神文明建設(shè)取得明顯進展，資源、環(huán)境和文化、衛(wèi)生等各項事業(yè)全面推進。先后榮獲 、 、 等稱號。 、 、 、醫(yī)療中心、高教園區(qū)等一批標(biāo)志性、基礎(chǔ)性設(shè)施相繼完成或正在緊張施工中。她正向著“創(chuàng)建最佳人居環(huán)境，建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)型城市大踏步地奮進。3.4交通區(qū)位條件 3.5項目建設(shè)進度 擬建項目計劃于2011年 月開始， 年 月完成，預(yù)計建設(shè)工期 。3.6擬建項目投資和籌資方案本項目總投資為 元，其中建設(shè)投資 元，籌資方案為 。3.7擬建項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表1-1 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號項目名稱單位數(shù)量序號項目名稱單位數(shù)量1項目占地面積畝75009年均營業(yè)收入萬元2建筑面積10年均利潤總額萬元3建筑密度%11年均凈利潤萬元4容積率12投資凈利潤率萬元5綠地率%13財務(wù)內(nèi)部收益率%6總機動車位輛14投資回收期%7地面自行車位輛15幾款償還期年8投資估算萬元備 注13、14項為稅后百分比 15項含兩年建設(shè)期四、研究工作結(jié)論4.1在生態(tài)效益方面：“世界自然生態(tài)老年健康家苑”黑龍江擬建項目對豐富區(qū)域旅游形式，對植被恢復(fù)、民俗文化挖掘、宣傳、保護等方面都有較好效果，世界自然生態(tài)老年健康家苑”黑龍江擬建項目將促進現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護生物多樣性及生活條件，實現(xiàn)生態(tài)平衡。世界自然生態(tài)老年健康家苑”黑龍江擬建項目規(guī)劃建設(shè)過程充分考慮了生態(tài)恢復(fù)和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。4.2在社會效益方面：對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會效益。旅游開發(fā)的直接社會效益是將會增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機會，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。世界自然生態(tài)老年健康家苑”黑龍江擬建項目可提高項目所在地知名度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。擴大交往，促進合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設(shè)水平。4.3在經(jīng)濟效益方面：世界自然生態(tài)老年健康家苑”黑龍江擬建項目財務(wù)指標(biāo)表明該項目具有較強的盈利能力，且風(fēng)險都在可控的范圍內(nèi)。結(jié)論：通過對生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益的綜合評價，世界自然生態(tài)老年健康家苑”黑龍江擬建項目的實施是滿足人民群眾生活需求，提高人民群眾生活品質(zhì)的需要，符合當(dāng)?shù)厣鐣聵I(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進和諧社會的發(fā)展。無論從經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當(dāng)代利在千秋的舉措，本項目可行。第二章 市場可行性分析擬建項目主要面對三大市場，一是“哈（哈爾濱）齊（齊齊哈爾）牡（牡丹江）佳（佳木斯）大（大慶）”地區(qū)；二是黑龍江轄區(qū)城市群及周邊地區(qū)；三是東北地區(qū)養(yǎng)老休閑消費市場。針對以上三大市場采取實地考察、座談、調(diào)查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。針對哈（哈爾濱）齊（齊齊哈爾）牡（牡丹江）地區(qū)進行潛在消費能力、養(yǎng)老意愿等調(diào)查；針對黑龍江轄區(qū)城市群及周邊地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假、養(yǎng)老投資等方面調(diào)查；針對東北地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假偏好等調(diào)查。一、 市場需求調(diào)查目前哈爾濱市共有老年人120萬，其中失能老人17萬。而經(jīng)民政局批準(zhǔn)登記的正規(guī)養(yǎng)老院只有200家，并不能滿足現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)市場需要，所以才應(yīng)運而生了沒有合法經(jīng)營手續(xù)的“黑養(yǎng)老院”，現(xiàn)在已達200多家。哈爾濱市60歲以上老人已達122.93萬，占全市總?cè)丝诒壤?2.7%。1997年，哈爾濱市先于全國4年步入老齡社會。到目前為止，全市有53.9萬老人獨守“空巢”，約有37.3萬老年人需要不同形式的長期護理，近16.4萬80歲以上的老年人迫切需要照料。2011春節(jié)期間，為讓全區(qū)5600余名空巢老人度過一個歡樂祥和的春節(jié)，哈市道里區(qū)啟動了“志愿者陪空巢老人紅紅火火過大年”活動。全區(qū)各屆3000名志愿者共同為空巢老人打造了一個不再孤單的祥和春節(jié)。牡丹江市轄六縣市四城區(qū)，全市總?cè)丝?280.1 萬人，于2000年初進入老齡化社會。截止2009年底，全市60歲以上老年人口已達35萬，占全市總?cè)丝诘?2.5，并以每年3.5%的速度遞增。二、 養(yǎng)老消費調(diào)查 三、市場分析結(jié)論擬建項目在黑龍江地區(qū)建設(shè)的可行性是根據(jù)“世界自然生態(tài)老年健康家苑”項目策劃書及地方政府有關(guān)解決社會老齡化問題的政策精神，采用“福利性事業(yè)，經(jīng)濟型運作”的模式，走產(chǎn)業(yè)化的道路，使社會效益與經(jīng)濟效益并舉，為探索具有中國特色的養(yǎng)老事業(yè)開辟出一條光明的道路。綜上所述，“世界自然生態(tài)老年健康家苑”項目在黑龍江地區(qū)是可行的，是應(yīng)市場需求而生的，是極具開發(fā)和投資的好項目。第三章 項目建設(shè)方案和內(nèi)容一、項目總體思路1、總體創(chuàng)意養(yǎng)老 + 旅游 + 商務(wù)休閑 + 地產(chǎn)投資，即：生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務(wù)度假人居地產(chǎn)。依托黑龍江獨特的生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以養(yǎng)老旅游度假為目的、以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點，以 和 為載體、以高品質(zhì)生活為主題的商業(yè)房地產(chǎn)項目。2、客戶群定位旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項目的目標(biāo)客戶群定位。其中，主要內(nèi)容包括：主力客戶群定位：黑龍江省本地及三大城市板塊中高端養(yǎng)老 + 房地產(chǎn)投資市場，及商務(wù)度假市場。亞客戶群定位：國內(nèi)臨近省市養(yǎng)老、旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場。3、特色文化定位以人居、養(yǎng)生文化為主題，生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的自然生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)。4、功能定位以居家養(yǎng)老、商務(wù)休閑、旅游度假、康復(fù)保健及景點五大功能于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。5、檔次定位高端生態(tài)頂級養(yǎng)老養(yǎng)生的人居天堂。二、重點建設(shè)項目（一）養(yǎng)老康健投資型商業(yè)地產(chǎn)即建設(shè)綠色生態(tài)社區(qū)。選址： 規(guī)模： 定位： （二）旅游度假綜合服務(wù)配套項目旅游地產(chǎn)服務(wù)對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項目的重點。（三）商務(wù)休閑娛樂項目（戶外）1、度假村規(guī)模： 2、植物園：規(guī)模：3、 4、 三、配套施設(shè)建設(shè) 交通、水電、醫(yī)療、信息服務(wù)、環(huán)境以及其他相應(yīng)設(shè)施、通訊、景觀、消防 第四章 項目組織管理與實施進度計劃一、建設(shè)項目組織機構(gòu)為了加快擬建項目建設(shè)，項目承辦單位將成立項目管理辦公室，負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織協(xié)調(diào)工作。二、項目工程設(shè)計管理（一）建設(shè)項目工程設(shè)計管理1、工程設(shè)計管理的目的工程設(shè)計管理的目標(biāo)是：安全可靠、適用和經(jīng)濟性，以保障建設(shè)項目的質(zhì)量、進度和投資三大控制目標(biāo)的實現(xiàn)。2、工程設(shè)計管理的意義工程設(shè)計過程不僅是施工前的工作，工程設(shè)計要貫穿工程建設(shè)的全過程。因此，項目辦公室將對工程設(shè)計過程進行管理，中心任務(wù)是對設(shè)計的工程質(zhì)量、進度、投資進行控制。應(yīng)由項目辦公室負(fù)責(zé)提供設(shè)備