物流園區(qū)項目融資建議書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除物流園區(qū)項目融資建議書一、以私募方式進行股權(quán)融資1、行業(yè)現(xiàn)狀中國第三方物流市場尚處于發(fā)展初期，行業(yè)利潤率高，潛力大、發(fā)展迅速， 2000年至2005年的年增長率都將達到25%。但中國第三方物流供應商規(guī)模偏小，功能單一，增值服務薄弱，服務質(zhì)量較低，很難提供規(guī)范化的物流服務。通過資本運作來提高產(chǎn)業(yè)集中度，進行產(chǎn)業(yè)整合，實現(xiàn)規(guī)模和網(wǎng)絡優(yōu)勢，提供標準化、信息化、綜合化的高質(zhì)量第三方物流服務，成為中國物流行業(yè)的大勢所趨。2、項目背景物流園區(qū)將規(guī)劃興建發(fā)展信息、機電、新材料、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，興建會展中心、大型商業(yè)中心、酒店、金融機構(gòu)和住宅等配套設施，從硬件、軟件以及服務等三個方面營造一個公平、公正、中立的具有柔性服務特點的綜合性物流服務平臺。3、業(yè)務定位4、項目規(guī)劃5、投資估算與回報總投資估算為1.65億元，其中土地投資 萬元，硬件投資 萬元，軟體投資 萬元。項目投資回報包括：庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務收入、服務收入以及與其他公司合作的業(yè)務收入。6、股權(quán)融資方案以股權(quán)融資方式建設物流園區(qū)項目，融資主體將是新設立的致遠物流園區(qū)股份有限公司（暫定名）。以北京大象投資有限公司作為主發(fā)起人，與黃驊港港務局共同發(fā)起設立股份有限公司，注冊資本定為1000萬元。項目總投資估算為1.65億元，除股東投入資金外，其余資金需求可通過銀行貸款等債權(quán)性融資方式完成。7、股權(quán)融資程序（1）編制商業(yè)計劃書，分析介紹項目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗和經(jīng)營實力、管理團隊、業(yè)務定位、項目投資回報等部分。（2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進行路演推介和談判。（3）確定新股東進入后的股權(quán)比例和股本總額。（4）完成增資擴股，由會計師進行驗資并出具驗資報告。（5）召開新公司創(chuàng)立大會，變更董事會。（6）完成工商變更登記，正式進入物流園區(qū)項目的實體運作階段。8、需要重點解決的問題（1）編寫商業(yè)計劃書。通過提供物流園區(qū)項目研究報告，重點介紹項目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務定位、項目投資回報。（2）甄選有意向的投資者。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。二、項目融資（一）、項目規(guī)劃（二）、投資估算與回報總投資估算為1.65億元，其中土地投資 萬元，硬件投資 萬元，軟體投資 萬元。資金需求進度項目內(nèi)容資金需求（人民幣）需求日期園區(qū)土地預購款園區(qū)土地過戶轉(zhuǎn)讓前期規(guī)劃及相關(guān)設施訂購園區(qū)整體建設開工整體設施建設完成項目投資回報包括，庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務收入、服務收入以及與國外公司合作的業(yè)務收入。（三）、項目融資方案1、債權(quán)融資物流園區(qū)項目，以土地2000畝、房屋等固定資產(chǎn)作為抵押物來借款，進行債權(quán)性融資。2、項目公司融資物流園區(qū)項目，以設立項目公司方式吸引投資者，項目建成后由物流公司在約定年限內(nèi)向項目公司租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，最終投資者獲取合理回報，轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)退出項目公司, 由物流公司回收公司控制經(jīng)營權(quán)。3、信托融資物流園區(qū)項目，通過信托公司發(fā)行2年期的項目投資信托計劃，募集1億元左右的社會資金，信托計劃的年預期收益率為5%6%，由黃驊港港務局為信托計劃提供資產(chǎn)擔保。信托公司將信托資金貸款給物流公司建設經(jīng)營物流園區(qū)項目，信托計劃到期后由物流公司回購信托計劃本金。（四）、項目融資程序1、債權(quán)融資程序（1）確定以物流公司擁有的適當土地、房屋等資產(chǎn)作為項目融資的抵押物。（2）尋找有意向的各方投資方，就借款合同條款與其談判。（3）向投資方提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明。（4）最終確定借款合同條款，與投資方簽訂抵押借款合同。（5）在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)，取得借款。（6）正式進入物流園區(qū)項目融資實施階段。2、項目公司融資程序（1）編制商業(yè)計劃書，分析介紹項目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗和經(jīng)營實力、管理團隊、業(yè)務定位、項目投資回報等部分。（2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進行路演推介和談判。（3）確定新股東進入后的股權(quán)比例和股本總額。（4）項目公司投資取得2000畝土地使用權(quán)后，以此土地進行抵押借款，滾動資金運作建設物流園區(qū)。（5）項目公司完成物流園區(qū)建設后，由物流公司根據(jù)協(xié)議在約定的年限內(nèi)租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，向項目公司支付租金每年 萬元（暫定）。（6）各投資方通過從項目公司租賃經(jīng)營收入中獲取投資分紅，最終實現(xiàn)回籠資金并獲取相應投資回報，在約定年限后轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出項目公司，由物流公司買入股權(quán)控制公司經(jīng)營。3、信托融資程序（1） 根據(jù)市場調(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計劃的預期收益率、擔保等信托條款。（2） 確定合適的抵押資產(chǎn)和擔保人。（3） 組織進行推廣宣傳，開始發(fā)售信托計劃。（4） 按照信托計劃分階段投入信托貸款資金建設物流園區(qū)項目。（5） 建設期完成開始經(jīng)營項目，每年按約定收益率向投資者支付利息。（6） 信托計劃到期后，回購信托計劃本金。（五）、需要重點解決的問題1、債權(quán)融資（1） 以物流園區(qū)土地2000畝和其他有形資產(chǎn)，確定適當?shù)耐恋?、房屋等對象作為項目融資的抵押物。（2） 就抵押借款的金額、利率、借款方式、還款方式等與投資方談判。（3） 通過協(xié)商或聘請評估機構(gòu)進行評估確定土地、房屋等抵押物的公允價值。（4） 提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明，以及公司情況等基本資料，與借款方在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)。2、項目公司融資（1）編寫商業(yè)計劃書。通過提供物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、物流園區(qū)項目投資價值分析報告，突出介紹項目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務定位、項目投資回報。（2）甄選有意向的投資者。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。（3）確定物流租賃經(jīng)營項目公司的約定年限、租金和各投資方的退出方式。3、信托融資（1）根據(jù)周詳?shù)氖袌稣{(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計劃的資金規(guī)模、預期收益率、期限、擔保、信托貸款方式、還款方式等信托條款。（2）以自有資產(chǎn)或與擔保人協(xié)商確定抵押資產(chǎn)等擔保合同條款。（3）投入信托貸款資金建設物流園區(qū)項目，注意施工質(zhì)量和風險成本控制。（4）信托計劃到期后，妥善組織資金回購信托計劃本金。我國物流園存在的問題有哪些？本文對于我國物流園區(qū)存在的問題主要是規(guī)劃設計方面的問題，物流園區(qū)規(guī)劃是系統(tǒng)工程，在進行建設前，需要明確一系列基本原則來對整個工程進行引導與協(xié)調(diào)，從而保證園區(qū)建設的科學性和可行性。 從我國物流園區(qū)規(guī)劃設計中存在的問題出發(fā)，借鑒發(fā)達國家物流園區(qū)規(guī)劃設計的經(jīng)驗，探討規(guī)劃設計的具體內(nèi)容和基本原則，分析物流園區(qū)與產(chǎn)業(yè)集群的相互關(guān)系，認為要統(tǒng)一管理物流園區(qū)規(guī)劃設計，以市場需求為導向，規(guī)范物流園區(qū)優(yōu)惠政策，以此促進物流園區(qū)的健康發(fā)展。物流園區(qū)規(guī)劃是對城市區(qū)域物流用地進行空間布局，對區(qū)內(nèi)功能進行設計和定位、對設備與設施進行配置，對物流園區(qū)經(jīng)營方針和管理政策進行規(guī)劃。通過合理規(guī)劃和建設物流園區(qū)，可以實現(xiàn)對貨物、貨場、物流技術(shù)和物流管理甚至對物流企業(yè)的集約化管理，最大程度地發(fā)揮現(xiàn)有物流資源的效益，增強物流園區(qū)的競爭力。一、存在的主要問題與發(fā)達國家或地區(qū)相比，我國物流園區(qū)建設起步晚、發(fā)展快，各類物流園區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展背景、產(chǎn)業(yè)定位和園區(qū)的軟硬件水平差別很大，在物流園區(qū)的設計規(guī)劃上存在如下突出的問題：(一)盲目追求規(guī)模，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理第二次全國物流園區(qū)(基地)調(diào)查報告顯示，截止2008年上半年，我國共有物流園區(qū)475個，其中已經(jīng)運營122個，占25.7；在建的219個，占46.1；規(guī)劃中的134個，占28.2。調(diào)查表明，政府規(guī)劃推動的物流園區(qū)有404個，占85；企業(yè)自主開發(fā)的物流園區(qū)71個，占15。在政府規(guī)劃推動建設的物流園區(qū)中，通過省級政府審批的占32；地市級、區(qū)縣級政府審批的占68，而地方政府容易偏重地方發(fā)展，出臺不同的優(yōu)惠政策吸引投資，導致目前國內(nèi)物流園區(qū)過度競爭，平均空置率達60，造成資源的極大浪費1。我國近年的物流園區(qū)建設互相攀比，在數(shù)量和規(guī)模等方面求大求全。據(jù)2007年的統(tǒng)計，全國物流園區(qū)面積在100 以上的占45之多，其中500 以上的占20，規(guī)模過大現(xiàn)象明顯。我國由于管理體制落后，某些地方政府忽視市場規(guī)律，盲目追求政績甚至僅僅為了增加財政收入而興建物流園區(qū)。日本自1965年至今已建20個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地74 ；德國的一些物流園區(qū)占地規(guī)模較大，如不萊梅物流園區(qū)占地在100 以上；韓國于1995-1996年分別在富谷和梁山建立了兩個物流園區(qū)，占地規(guī)模都是33 ；荷蘭的14個物流園區(qū)，平均占地44.8 。日本對規(guī)模經(jīng)營有總量的控制，建筑用地相應作了限制，一般物流園區(qū)用地約為20萬，不超過35萬，要求向高層發(fā)展2。日本政府把大型物流園區(qū)建設的總體規(guī)劃交給通產(chǎn)省、運輸省、農(nóng)林水產(chǎn)省、建設省和經(jīng)濟企劃廳等5省主務大臣，凡需規(guī)劃建設大型物流園區(qū)的城市，均以本地區(qū)的城市規(guī)劃為原則，決定物流園區(qū)的建設地點、數(shù)量、規(guī)模及功能，并報中央主務大臣審批。德國聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、主樞紐規(guī)劃的基礎上，通過廣泛調(diào)查生產(chǎn)力布局、物流分布現(xiàn)狀，根據(jù)各種運輸方式銜接的可能，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃物流園區(qū)空間布局、用地規(guī)模與未來發(fā)展。為引導各州按統(tǒng)一規(guī)劃建設物流園區(qū)，德國交通主管部門還對符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或者提供貸款擔保。(二)功能和定位不明確在日本，物流園區(qū)作為物流體系的基礎設施，是一項社會屬性較強的公共設施。物流園區(qū)是有效綜合物流資源，實行物流現(xiàn)代化作業(yè)，減少重復運輸，實現(xiàn)設施共享，建立一體化、標準化的中心節(jié)點。根據(jù)2007年的調(diào)查，我國物流園區(qū)的企業(yè)和實體中非物流企業(yè)的數(shù)量比例超過50，入駐最多的是商貿(mào)企業(yè)，而不是物流企業(yè)3。(三)未能產(chǎn)生明顯的產(chǎn)業(yè)集群效應德國不來梅物流園區(qū)擁有不同類型的企業(yè)單位，而且這些企業(yè)單位之間的緊密合作已形成強大的合作效應。這些企業(yè)以誠信、伙伴關(guān)系、雙贏等合作理念為指導，結(jié)成了物流園區(qū)多元化服務功能，加上海關(guān)、金融、保險等業(yè)務領域，使物流園區(qū)能夠為“物”的流動提供多樣化的服務，形成企業(yè)集群進而建立物流產(chǎn)業(yè)體系。我國許多物流園區(qū)建成后效益不好，很大程度上是沒有發(fā)揮物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群效應，還停留在貨物集散、倉儲、運輸、辦公等簡單功能的疊加層面，企業(yè)間缺少關(guān)聯(lián)性，不能形成良好的分工與協(xié)作，無法形成資源整合和物流鏈。因此，我國的物流園區(qū)規(guī)劃問題的性質(zhì)主要是疏于規(guī)劃，不按照成熟的規(guī)劃設計規(guī)范進行設計。在這種背景下，借鑒發(fā)達國家物流園區(qū)規(guī)劃的經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況提煉成熟的規(guī)劃原則，探討規(guī)劃的具體內(nèi)容，分析物流園區(qū)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)集群的關(guān)系，可以為我國的物流園區(qū)建設與發(fā)展提供有益的啟示。二、對策建議(一)明確物流園區(qū)規(guī)劃設計的基本原則物流園區(qū)規(guī)劃是系統(tǒng)工程，在進行建設前，需要明確一系列基本原則來對整個工程進行引導與協(xié)調(diào)，從而保證園區(qū)建設的科學性和可行性。主要有：1.規(guī)模合理原則合理的規(guī)模是進行設施設備選擇、功能布局規(guī)劃等的前提，園區(qū)規(guī)模會因為功能定位、經(jīng)濟環(huán)境的不同而不同。物流園區(qū)規(guī)劃要結(jié)合當?shù)貙嶋H，既滿足當?shù)匚锪靼l(fā)展需求又充分利用園區(qū)資源。2.協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則物流園區(qū)規(guī)劃要適應整個城市發(fā)展的空間布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能定位等，與城市的規(guī)劃發(fā)展方向相統(tǒng)一。此外，還應與區(qū)域內(nèi)外其他物流園區(qū)加強聯(lián)系，避免各自為政；地方政府規(guī)劃應服從國家統(tǒng)一規(guī)劃，使區(qū)域內(nèi)的物流園區(qū)能適應國家整體物流布局的需要。3.標準管理原則對于入駐企業(yè)提供標準化的物流設施，提高產(chǎn)業(yè)集群運作效率；充分利用現(xiàn)有的電信網(wǎng)絡、移動網(wǎng)絡和互聯(lián)網(wǎng)絡等信息系統(tǒng)資源，促進入駐企業(yè)之間實現(xiàn)信息共享、整合物流產(chǎn)業(yè)鏈。4.環(huán)境保護原則物流園區(qū)規(guī)劃建設中的環(huán)境保護，能夠緩解交通壓力，發(fā)展綠色物流，整合物流資源，創(chuàng)造社會價值，也是園區(qū)自身可持續(xù)發(fā)展長遠發(fā)展的保證。(二)規(guī)范物流園區(qū)規(guī)劃設計的主要內(nèi)容標準的物流園區(qū)的規(guī)劃設計應包括基礎設施、功能布局、設施配置與規(guī)模計算、信息平臺等方面的內(nèi)容。1.基礎設施規(guī)劃設計我國一些物流園區(qū)的規(guī)劃面臨著基礎設施不完善、與物流園區(qū)建設要求不相適應的現(xiàn)象。比如廣西省南寧港港口物流園區(qū)，從陸路交通條件來看，南寧市目前城鄉(xiāng)交通運輸基礎設施還不夠完善，許多高速公路、通信等網(wǎng)絡設施嚴重缺乏。在城市內(nèi)現(xiàn)有物流基礎設施如大量的倉庫多為老舊建筑，專業(yè)化和社會化物流基礎設施如物流配送中心，高架自動倉庫等尚處于發(fā)展初期，只能滿足低水平、低效率的物流服務需求4?；A設施建設是物流園區(qū)規(guī)劃建設的一個重要組成部分，是物流企業(yè)開展業(yè)務的實體依托，是物流園區(qū)發(fā)展的必要基礎。它不僅包括物流相關(guān)設施的建設部分，還包括對既有基礎設施的改造部分。(1)交通基礎設施規(guī)劃。物流園區(qū)集中較多的物流企業(yè)，每日的運輸量十分龐大，這對交通基礎設施提出了很高的要求。規(guī)劃需要結(jié)合所處位置的交通運輸網(wǎng)絡進行資源配置，積極發(fā)展各種運輸方式多式聯(lián)運、集裝箱運輸、城市配送等，以實現(xiàn)貨暢其流。交通基礎設施還應該結(jié)合園區(qū)的服務功能和范圍逐步加以改善。(2)通訊網(wǎng)絡規(guī)劃。通訊網(wǎng)絡建設是物流園區(qū)進行信息溝通的重要保證，在對園區(qū)信息量進行預計的基礎上，合理鋪設光纖線纜、電網(wǎng)等通訊物理基礎設施，從而實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)外企業(yè)資源、信息的快速高效交流與共享。(3)市政基礎設施規(guī)劃。市政基礎設施規(guī)劃主要由給水、排水、燃氣、環(huán)衛(wèi)、供電、通信、防災等各項工程系統(tǒng)構(gòu)成，是物流園區(qū)正常運作的基礎，能夠保證園區(qū)的正常生產(chǎn)生活。(4)環(huán)境設施規(guī)劃。物流園區(qū)集中大量物流企業(yè)，一方面集中了大量的車輛，另一方面由于其開展的物流經(jīng)營業(yè)務，如流通加工，都勢必給園區(qū)環(huán)境造成不利影響。園區(qū)規(guī)劃應注意合理設置排污設施和環(huán)境監(jiān)測儀器、預留綠化帶用地等。2.功能布局目前我國物流園區(qū)功能定位不明確，園區(qū)布局不科學。一方面，園區(qū)內(nèi)不同的功能區(qū)之間業(yè)務重疊，比如物流分撥區(qū)內(nèi)可能存在大量的倉儲設施，倉儲服務區(qū)內(nèi)又過多地開展加工增值服務；另一方面，各個園區(qū)之間、園區(qū)內(nèi)的功能區(qū)之間，缺少交流與合作，注重的都是按規(guī)劃自我發(fā)展，忽視了合作的重要性，使得物流園區(qū)不能通過在功能上的合作增強競爭力。如上海浦西的西北綜合物流園區(qū)和南方物流園區(qū)，兩者地理位置相近，功能定位也十分相近，增強合作將同時加強兩園區(qū)的競爭力，但這兩大園區(qū)并沒有建立起很好的合作關(guān)系。國標物流園區(qū)分類與基本要求將物流園區(qū)分為以下幾種類型：貨運服務型、生產(chǎn)服務型、商貿(mào)服務型和綜合服務型5。物流園區(qū)的功能依據(jù)定位的要求確定，是實現(xiàn)園區(qū)主要用途及發(fā)展目標的基礎，物流園區(qū)主要功能包括：(1)物流分撥區(qū)。物流分撥區(qū)著眼于貨物集散，吸引企業(yè)開展國際、國內(nèi)貨物的分撥、整理、配送、運輸、報關(guān)等業(yè)務。滿足周邊城市企業(yè)貨物的運輸、倉儲、中轉(zhuǎn)、信息發(fā)布等需求，把物流園區(qū)打造為區(qū)域物流樞紐，結(jié)合航空、鐵路、公路等交通網(wǎng)絡資源，開展多式聯(lián)運。(2)倉儲服務區(qū)。倉儲服務區(qū)運用現(xiàn)代技術(shù)對物流園區(qū)內(nèi)物品的進出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進行有效的計劃、執(zhí)行和控制。需要建設自動化立體倉庫、冷藏冷凍庫，應用自動分揀技術(shù)、RFI等先進的科技手段和設備，提高倉儲效率。倉儲服務區(qū)不僅提供傳統(tǒng)的存儲服務，還提供組裝、包裝、貼簽等增值服務。(3)加工增值區(qū)。加工增值區(qū)借助優(yōu)越的交通優(yōu)勢，吸引產(chǎn)品的加工。周邊企業(yè)將產(chǎn)品的加工業(yè)務轉(zhuǎn)移到物流園區(qū)內(nèi)，能節(jié)約物流成本、增強對訂單的反應速度、減少不合理庫存，物流園區(qū)也能通過這一增值服務獲得新的價值。(4)展覽展銷區(qū)。作為一個綜合服務型物流園區(qū)，展覽展銷區(qū)是必備的功能區(qū)，它能為企業(yè)提供產(chǎn)品或服務的展示場所，同時負責展覽前后的運輸、倉儲、包裝、報關(guān)和展覽中的裝卸、搬運、保管，以及在此過程中所需要的信息交流與溝通。物流園區(qū)也能在提供此功能的同時獲得高附加值和高利潤，擴大自身影響力。(5)管理辦公區(qū)。管理辦公區(qū)應位于物流園區(qū)入口處，沿主干道設置，主要設置政府職能部門、海關(guān)、“三檢”等管理機構(gòu)，以及負責園區(qū)建設、管理、招商全面工作的聯(lián)合辦公機構(gòu)。以上管理部門分工合作，負責園區(qū)招商，為企業(yè)辦理入駐相關(guān)證件，入駐后對企業(yè)進行業(yè)務服務并實施監(jiān)管。(6)配套服務區(qū)。配套服務區(qū)應與管理辦公區(qū)相鄰，主要設置金融、保險、銀行、代理、會計、郵電通訊等為企業(yè)和貨主提供服務的機構(gòu)，以及為園區(qū)內(nèi)的人員提供日常生活所需要的餐飲、就醫(yī)、交通等服務設施。3.設施配置與規(guī)模計算不少物流園區(qū)不切實際規(guī)劃建設先進、超前的物流設施與設備，沒有采取分階段、分步驟地根據(jù)物流需求狀況建設、完善物流園區(qū)的方法，一味追求大、全、新，陷入了高空置率的窘境。例如北京西南綜合物流基地的規(guī)劃面積為33.3萬，預期投資100億元人民幣；南京港龍?zhí)段锪鲌@區(qū)規(guī)劃面積758萬，一期投資2億元人民幣；某直轄市已經(jīng)規(guī)劃的物流園區(qū)用地是東京的45倍，而這個城市的物流量卻遠不及東京的物流量6。決定物流園區(qū)規(guī)模的設施主要包括辦公樓、停車場、集裝箱堆場、各類倉庫、園區(qū)交通線路、綠化等，其中停車場、集裝箱處理區(qū)和倉庫、道路都有相應的設計規(guī)范或標準，下面根據(jù)物流園區(qū)規(guī)劃與設計一書，對各部分設施面積計算進行簡要闡述7。(1)停車場面積。由于物流園區(qū)停車場停放車輛車型結(jié)構(gòu)復雜，不宜使用停車場規(guī)劃方法計算面積，可采用如下方法：T=k*S*N式中，T為停車場面積；k為單位車輛系數(shù)(k=23)；S為單車投影面積，根據(jù)主要車型的投影面積來確定；N為停車場容量，通過調(diào)查及預測方法結(jié)合物流園區(qū)作業(yè)量獲得。另外，停車場的縱橫坡度結(jié)合園區(qū)內(nèi)有組織排水的設計嚴格控制。一般的，停放車輛的縱向坡度應小于2，橫向坡度應小于3。(2)集裝箱處理區(qū)面積。集裝箱處理區(qū)是辦理集裝箱重箱或空箱裝卸、轉(zhuǎn)運、保管、交接和處理拼箱貨的場所。其規(guī)模設置主要依據(jù)國標集裝箱公路中轉(zhuǎn)站站級劃分和設備配備規(guī)定的有關(guān)參數(shù)，主要包括：拆裝箱庫面積、集裝箱堆場面積、裝卸作業(yè)場面積和集裝箱庫站臺面積等。(3)物流倉儲、流通加工區(qū)面積。這是物流園區(qū)的主要功能之一，這部分面積根據(jù)物流園區(qū)功能定位的不同，一般在物流園區(qū)總占地面積的3040之間變化。主要提供標準化的各類倉庫，為客戶提供倉儲和配送等服務，同時也為入駐園區(qū)的企業(yè)提供流通加工的場所。主要包括各類庫房(收貨區(qū)、收貨暫存區(qū)、存儲區(qū)、流通加工區(qū)、發(fā)貨區(qū)等)。由于物流園區(qū)處理的貨物種類多、特性各異，可根據(jù)下面的公式計算倉庫的需求面積：式中，C為倉庫需求面積()；Q為日貨物處理量(t)；為貨物平均存儲天數(shù)；為每噸貨物平均占用面積(/t)；m為倉庫利用系數(shù)；n為倉庫空間利用系數(shù)。(4)線路面積。進出物流園區(qū)內(nèi)的車流量大、車型復雜，交通線路系統(tǒng)的科學設置能保證園區(qū)內(nèi)良好的交通秩序，應采用單向行駛、分門出入的原則。園區(qū)內(nèi)線路是相對于外部的省、國道的支路，以承擔園區(qū)內(nèi)短距離交通為主，支路可以視地塊大小的實際情況進行取舍，主干道設計為雙車道，輔助道路為單車道，每車道寬3.5m，單側(cè)凈空0.5m。物流園區(qū)道路面積一般占總面積的1215。(5)綠化面積。根據(jù)國家規(guī)定，園區(qū)內(nèi)綠化覆蓋面積要達到總占地面積的30，考慮利用上述占地面積間的空余地帶進行綠化(如道路兩旁、廣場、建筑物邊等)外，還至少應有1520的地帶專設為綠化用地。(6)其他建筑面積。物流園區(qū)為入駐企業(yè)、相關(guān)機構(gòu)提供商務辦公場所和相關(guān)人員生產(chǎn)生活設施，此部分面積根據(jù)企業(yè)開展商務活動的具體情況確定，并且隨著園區(qū)的不斷發(fā)展，區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)的增多、相關(guān)人員生產(chǎn)生活、餐飲娛樂設施的逐漸完善而增大。(7)發(fā)展預留用地?？紤]物流園區(qū)發(fā)展過程中的不可預見因素影響，一般應預留35的空地，近期可作為綠化或其他簡易建筑用地。4.信息平臺建設我國物流園區(qū)急需構(gòu)筑物流信息平臺、應用物流標準化軟件。全國物流標準化技術(shù)委員會早在2003年就啟動了有關(guān)研究項目，但從我國信息化程度較高的物流園區(qū)來看，有時數(shù)據(jù)交換仍然要面向七、八種不同的模式。同時，標準化的數(shù)據(jù)交換還要受到許多條塊分割體制的制約，阻礙了物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)的信息交流與共享，不利于企業(yè)間的合作與園區(qū)內(nèi)業(yè)務效率的提高。發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)離不開信息技術(shù)與網(wǎng)絡技術(shù)的支持。物流園區(qū)規(guī)劃中要注意信息平臺的規(guī)劃，通過物流信息整合已有資源，構(gòu)筑物流信息平臺。信息平臺涉及貿(mào)易流通、國際通關(guān)等多個環(huán)節(jié)，是多方參與的復雜系統(tǒng)。規(guī)劃時應考慮與政府的共用性以及園區(qū)內(nèi)企業(yè)對時效性、零庫存及物流功能外包的要求，以確定各功能模塊的詳細功能及開發(fā)次序。(三)強化物流園區(qū)規(guī)劃設計的產(chǎn)業(yè)集群效應產(chǎn)業(yè)集群已成為區(qū)域經(jīng)濟增長的重要源泉，如廣東順德的家電企業(yè)、家具企業(yè)和花卉的“兩家一花”產(chǎn)業(yè)集群、東莞IT制造業(yè)集群、福建晉江的制鞋業(yè)集群等等。值得注意的是，產(chǎn)業(yè)集群與物流園區(qū)往往在同一區(qū)域內(nèi)相伴而生。產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展離不開物流系統(tǒng)的支持，但只有當產(chǎn)業(yè)集群在空間上集聚大量的外部物流需求，才有必要構(gòu)建物流園區(qū)。從橫向產(chǎn)業(yè)維度來看，根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群所涉及行業(yè)的特殊性，不同產(chǎn)業(yè)集群對相應的物流系統(tǒng)在技術(shù)、設施及經(jīng)營管理方面的要求不同，基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)的構(gòu)建也存在很大的差異。物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的形成通常依托一定的地方產(chǎn)業(yè)或?qū)I(yè)市場，是一個逐步發(fā)展的過程。應當根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟特點、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及生產(chǎn)力狀況確定周邊產(chǎn)業(yè)集群的類型。這需要政府適當?shù)恼咭龑?，如鼓勵相關(guān)產(chǎn)業(yè)在物流園區(qū)周邊一定區(qū)域范圍發(fā)展，可享受稅收、土地政策、財政補貼等優(yōu)惠，這樣可引導相關(guān)產(chǎn)業(yè)在物流園區(qū)所在區(qū)域聚集。加強物流園區(qū)與周邊節(jié)點聯(lián)系、吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集，將使物流園區(qū)獲得長遠動力，在市場中更具競爭力。產(chǎn)業(yè)集群能為物流園區(qū)帶來巨大的收益，浙江傳化物流基地的成功發(fā)展充分說明了這一點。浙江傳化物流基地2006年獲得了“中國物流示范基地”稱號。占地只有33.35，3年間服務業(yè)增加值卻達到23.2億元，上繳營業(yè)稅8 445萬元。該業(yè)績來自于物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應。2003年4月，園區(qū)完成了第三方物流企業(yè)、物流工具與設施、貨物和服務四大資源的集聚與整合，成功集成了信息交易中心、管理服務中心、運輸中心、倉儲中心、配送中心、零擔快運中心以及完善的配套服務功能，420多家物流企業(yè)入駐該基地?；赝瑫r整合社會運輸車40多萬輛，為杭州及周邊地區(qū)1.8萬多家制造業(yè)和商貿(mào)流通企業(yè)提供物流外包服務。2006年，基地內(nèi)第三方物流企業(yè)貨物總運量突破1 000多萬t，價值達3 500多億元。浙江傳化物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚通過對物流、精細化工、日用化工、農(nóng)業(yè)高科技、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用產(chǎn)生了良好的效應8。(四)統(tǒng)一管理規(guī)劃設計在規(guī)劃時充分利用和整合現(xiàn)有的資源，在把握重點的基礎上循序漸進，從而到達逐步完善的效果，防止一哄而上、盲目建設造成投資浪費和產(chǎn)業(yè)資源的不合理配置?？捎山煌ú繝款^，設立一個負責全國物流園區(qū)規(guī)劃建設的部門，負責統(tǒng)籌全國物流園區(qū)的規(guī)劃建設問題，該規(guī)劃納入國家交通網(wǎng)絡規(guī)劃。還應提高物流行業(yè)協(xié)會的地位，增強對物流園區(qū)規(guī)劃的專業(yè)指導。(五)規(guī)劃設計以市場需求為根本出發(fā)點物流園區(qū)建設應以市場為導向，以企業(yè)為主體，規(guī)劃的重點是如何通過對物流園區(qū)的基礎設施建設、服務項目開發(fā)等，來吸引物流企業(yè)和投資者參與，服務于市場需求。要研究當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)構(gòu)成、客戶構(gòu)成及客戶目前的物流運作情況和物流企業(yè)的基本狀況。要依托地方產(chǎn)業(yè)或?qū)I(yè)市場，充分考慮入駐企業(yè)對園區(qū)選址及功能定位的需求，以實現(xiàn)物流園區(qū)的集約化和規(guī)模效應。嚴格物流園區(qū)的準入條件，對園區(qū)內(nèi)物流企業(yè)進行認證和篩選，保證園區(qū)內(nèi)物流活動的規(guī)范發(fā)展，開展策略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、共同配送，從而保證物流產(chǎn)業(yè)集群的順利實現(xiàn)。(六)規(guī)范物流園區(qū)優(yōu)惠政策各地政府對物流園區(qū)的土地、財政稅收、融資等優(yōu)惠政策都不統(tǒng)一，有的物流園區(qū)能享受貸款貼息、稅費優(yōu)惠，有的則不能。如南京市規(guī)定，凡到龍?zhí)?、祿口、王家灣三大物流園區(qū)注冊經(jīng)營的物流企業(yè)，南京市政府權(quán)力范圍內(nèi)的相關(guān)費用一律免除。這就造成了物流園區(qū)之間，物流園區(qū)與其他企業(yè)之間嚴重的不平等競爭9。優(yōu)惠政策不應片面地當作吸引企業(yè)入駐的條件，否則可能出現(xiàn)大量無法融入物流產(chǎn)業(yè)集群的“物流”企業(yè)，只是為享受政策優(yōu)惠而入駐物流園區(qū)，卻無法為整個物流產(chǎn)業(yè)鏈帶來集聚效應。隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達國家和地區(qū)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。推動銅陵現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、加強區(qū)域聯(lián)系、推進產(chǎn)業(yè)集聚、提升綜合競爭實力，具有極其重要的意義。一、銅陵現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達。銅陵位于上海和武漢、南京與九江的正中心，地處我國長江經(jīng)濟帶、安徽省皖江城鎮(zhèn)帶和安徽省南北中心發(fā)展軸線上，具有全國承東啟西的優(yōu)勢區(qū)位。對外交通已形成了鐵、公、水并舉的運輸格局，銅陵作為皖中南交通樞紐和中心城市之一的格局正在形成。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，對外貿(mào)易日益增長，支柱產(chǎn)業(yè)具有一定規(guī)模，為物流業(yè)發(fā)展奠定了基礎。（二）物流市場供需兩旺，潛在物流需求亟待釋放。隨著工商企業(yè)的逐步發(fā)展，其生產(chǎn)規(guī)模和地域覆蓋范圍日益擴大，企業(yè)生產(chǎn)和銷售急需全國范圍的物流網(wǎng)絡支持。為此，提供物流服務的企業(yè)越來越多，企業(yè)物流的社會化和物流外包的趨勢帶來了物流供需市場的繁榮。（三）企業(yè)物流觀念逐步轉(zhuǎn)變，第三方物流亟待培育。物流服務企業(yè)和工商企業(yè)的合作趨勢明顯加強，新興企業(yè)普遍存在強烈的物流外包需求，傳統(tǒng)企業(yè)觀念也在逐漸轉(zhuǎn)變，但目前物流社會化程度仍然不高。物流市場缺乏有效管理，組織化程度低，尚未形成大型物流企業(yè)。（四）物流基礎設施節(jié)點資源豐富，綜合服務能力有待加強?！笆濉逼陂g，我市集中力量推進了一批重大基礎設施項目的建設，改善了交通條件，完善了城市功能。公路貨運、長江航運等物流設施節(jié)點資源較豐富；銅業(yè)、化工、電子、建材、紡織等支柱產(chǎn)業(yè)和大型企業(yè)內(nèi)集聚了大量的物流資源。但這些資源的服務范圍有限，沒有較好整合，服務能力有待加強。（五）農(nóng)村物流受到關(guān)注，物流信息化和政策環(huán)境建設正在起步。“十一五”期間銅陵新農(nóng)村建設步伐加快，農(nóng)村物流潛在需求較大。銅陵縣作為“萬村千鄉(xiāng)”工程試點縣，在農(nóng)村市場配送體系建設方面正在進行探索。物流信息化建設處在發(fā)展的初級階段。對物流體系的運作，有關(guān)部門也已經(jīng)著手制定相關(guān)管理政策和重點扶持措施以改善物流發(fā)展的“軟環(huán)境”。二、銅陵市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略（一）總體思路。充分發(fā)揮我市的區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以提高物流效益、降低物流成本為核心，合理進行物流網(wǎng)絡布局，積極推進物流資源整合，培育專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流；推廣現(xiàn)代物流管理技術(shù)，促進企業(yè)內(nèi)部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產(chǎn)組織、產(chǎn)品銷售和再生資源回收的系列化運作；加強物流新技術(shù)開發(fā)利用，推動物流信息化建設；以增量發(fā)展引導傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)化，城鄉(xiāng)配送體系建設與服務周邊的配送體系建設相結(jié)合，初步形成現(xiàn)代物流體系框架。（二）發(fā)展定位。1服務主導產(chǎn)業(yè)。物流發(fā)展要以服務主導產(chǎn)業(yè)為導向，充分考慮五大工業(yè)集中區(qū)的物流需求，物流園區(qū)的布局要滿足工業(yè)集中區(qū)增量發(fā)展的需要。2促進東向發(fā)展。物流網(wǎng)絡的構(gòu)建，要服務本地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，依托長江水運、公路運輸、鐵路運輸，輻射皖中南，促進東向發(fā)展，直達海外市場。3城鄉(xiāng)物流一體化。重視農(nóng)村物流體系建設，利用城市物流網(wǎng)絡，對接農(nóng)村物流體系。對城市物流網(wǎng)絡不能覆蓋和滿足的部分，有針對性地加以補充。（三）發(fā)展目標。建設物流“4321”基礎設施系統(tǒng)，培育第三方物流企業(yè)，規(guī)范物流市場秩序，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展環(huán)境，壯大物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模，基本建立現(xiàn)代物流服務體系，形成立足銅陵、服務周邊、聯(lián)結(jié)長三角的區(qū)域物流中心。（四）發(fā)展原則。1統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局。根據(jù)全市的交通運輸網(wǎng)絡、區(qū)域經(jīng)濟特色及物流流向流量的發(fā)展態(tài)勢，進行統(tǒng)一規(guī)劃，合理分區(qū)并確定各自的功能，搞好各功能區(qū)的配套和銜接，形成與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相適應的現(xiàn)代物流網(wǎng)絡。2服務本地，輻射周邊。物流網(wǎng)絡及節(jié)點布局要能夠滿足本地需求，服務于本地產(chǎn)業(yè)，也要構(gòu)筑對外通道，輻射皖中南，同時還能貫通長三角。3資源整合，功能互補。充分利用既有的物流基礎設施和物流市場資源，按照現(xiàn)代物流業(yè)的要求進行技術(shù)改造。充分發(fā)揮公鐵水各自的優(yōu)勢，突出各種物流方式優(yōu)勢互補和協(xié)調(diào)配套，堅持物流園區(qū)、物流中心與專業(yè)配送中心有機結(jié)合，互動發(fā)展。4目標明確，分步實施。物流節(jié)點建設需要大量的資金，物流市場環(huán)境建設需要較長時間的研究和探索，物流發(fā)展所涉及的眾多領域間的協(xié)調(diào)需要不斷創(chuàng)新，在總目標明確的前提下，分階段實施，動態(tài)調(diào)整，保證總目標的實現(xiàn)。三、銅陵現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的總體方案根據(jù)全市經(jīng)濟和綜合交通網(wǎng)絡發(fā)展布局，現(xiàn)代物流發(fā)展體系是：建設四個物流園區(qū)、三個物流中心、兩個配送網(wǎng)絡、一個物流信息平臺，即“4321”系統(tǒng)。（一）建設四個物流園區(qū)。1橫港物流園區(qū)：是以橫港港區(qū)為主體，城南貨運站、長湖灘及掃把溝港區(qū)為支撐的物流節(jié)點，是依托長江黃金水道、對外開放一類口岸、鐵路、公路網(wǎng)絡，輻射皖中南地區(qū)的公鐵水聯(lián)運型綜合物流園?？刂茀^(qū)域：規(guī)劃控制區(qū)域范圍為北至鐵路南環(huán)線，東至銅都大道，南至古圣路，西臨銅官大道（不包括海螺廠區(qū)）。專用面積：物流園區(qū)專業(yè)用地面積為1500畝。主要功能：金屬和非金屬礦石、機電產(chǎn)品、紡織品等貨物的中轉(zhuǎn)集散；倉儲；海關(guān)監(jiān)管區(qū)、報送保稅區(qū)；集裝箱拆箱、拼箱；流通加工；配套服務。2循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)試驗園物流園區(qū)：是以笠帽山港區(qū)為支撐，以銅加工園、電子工業(yè)園、冶金化工園、紡織工業(yè)等園區(qū)新興產(chǎn)業(yè)為依托，實現(xiàn)鐵路與水路運輸中轉(zhuǎn)，服務于循環(huán)經(jīng)濟園工業(yè)制造基地型園區(qū)。控制區(qū)域：規(guī)劃控制區(qū)域范圍為北至濱江大道，東至經(jīng)三路，南至緯二路，西臨梅譚大道。專用面積：物流園區(qū)專業(yè)用地面積為1000畝。主要功能：倉儲；搬運裝卸、運輸、中轉(zhuǎn)；金屬拆解；包裝材料生產(chǎn)。3新站物流園區(qū)：是以新火車站為主體，東郊商貿(mào)區(qū)及城際客運鐵路為支撐，逐步形成輻射周邊及全省生活日用品及工業(yè)配件物流園區(qū)。控制區(qū)域：規(guī)劃控制區(qū)域范圍為北至蕪銅鐵路，東至紅星河，南至學士路、緯三路，西臨沿新大道。專用面積：物流園區(qū)專業(yè)用地面積為500畝。主要功能：倉儲；運輸、中轉(zhuǎn)；流通加工；包裝、配載、分揀；信息處理。4順安河物流園區(qū)：是以順安河港區(qū)為主體，以可通航5000噸級船舶的航道為支撐，以國電銅陵電廠及超市配送、順安農(nóng)貿(mào)市場為依托的工商貿(mào)綜合開發(fā)園區(qū)。控制區(qū)域：規(guī)劃控制區(qū)域范圍為北至長江，東至壩白路，南至豐古路，西臨順安河。專用面積：物流園區(qū)專業(yè)用地面積為2000畝。主要功能：倉儲；運輸、中轉(zhuǎn)；搬運裝卸；生產(chǎn)、加工、配送。（二）建設三個物流中心。1經(jīng)濟開發(fā)區(qū)倉儲中心：是服務于開發(fā)區(qū)的三大主導產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)銅產(chǎn)業(yè)、電子、服裝等加工流通需要的專業(yè)倉儲中心?？刂茀^(qū)域：規(guī)劃控制區(qū)域范圍為鐵路北環(huán)線以東，翠湖三路以南區(qū)域。專用面積：物流專業(yè)用地面積為200畝。主要功能：倉儲；包裝分揀；搬運裝卸；配套服務。2城山農(nóng)產(chǎn)品集散中心：是以循環(huán)型農(nóng)業(yè)生態(tài)試驗區(qū)為主體，通過農(nóng)產(chǎn)品集中分類、包裝、清潔、脫水、消毒、配送提供增值服務，輻射長三角城市群的農(nóng)產(chǎn)品集散中心?？刂茀^(qū)域：規(guī)劃控制區(qū)域范圍為北以順鳳公路為界，東至新橋加油站，南至鳳礦鐵路專用線，西至蕪銅鐵路。專用面積：集散中心專業(yè)用地面積為500畝。主要功能：流通加工；配送；包裝。3江北煤炭配送中心：是以水路與鐵路為基礎，服務銅陵市煤炭需求企業(yè)并輻射周邊煤炭需求企業(yè)的煤炭配送中心?？刂茀^(qū)域：規(guī)劃控制區(qū)域范圍為北至普濟圩農(nóng)場老河河口，東至長江，南至灰河河口，西至銅無公路。專用面積：配送中心專業(yè)用地面積為700畝。主要功能：裝卸、倉儲、運輸、配煤。（三）建設兩個配送網(wǎng)絡。一是城鄉(xiāng)一體化配送網(wǎng)絡建設。主要是著眼于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，通過社會化配送中心的建設，實現(xiàn)配送企業(yè)的網(wǎng)絡化經(jīng)營、共同配送、聯(lián)合庫存，并結(jié)合“萬村千鄉(xiāng)”市場工程新農(nóng)村建設的“新網(wǎng)工程”，向廣大農(nóng)村延伸服務。二是服務周邊的配送網(wǎng)絡建設。主要是通過引進大型超市、發(fā)展特色專業(yè)大市場，打通我市對外主要通道，輻射周邊市縣及皖中南地區(qū)。（四）物流信息化建設。物流信息化建設包括公用物流信息平臺和物流企業(yè)信息系統(tǒng)。企業(yè)物流信息系統(tǒng)要與公用物流信息平臺進行數(shù)據(jù)交互，實現(xiàn)業(yè)務上的無縫連接。物流信息化建設的重點是政府推動建設公用物流信息平臺，包括基礎通信平臺、資金結(jié)算與支付平臺、物流通關(guān)平臺、貨物定位與跟蹤平臺、物流信息采集平臺、物流信息發(fā)布平臺、物流信息處理與咨詢平臺、物流市場交易平臺、物流業(yè)務應用平臺等九個部分。其服務對象包括：生產(chǎn)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)、倉儲服務企業(yè)、貨物運輸服務企業(yè)、裝卸搬運服務企業(yè)、貨物快遞企業(yè)、綜合性物流企業(yè)、物流園區(qū)經(jīng)營管理企業(yè)、相關(guān)政府部門。公用物流信息平臺由政府規(guī)劃，具體的建設和運營交由具備一定條件的企業(yè)來完成。企業(yè)物流信息系統(tǒng)由企業(yè)根據(jù)物流業(yè)務運作的具體需求，規(guī)劃建設并實施運營，政府在