中電投公司物業(yè)管理招標文件.doc

一、物業(yè)概況和邀標要求按照國務院物業(yè)管理條例（2003年國務院第379號令）和北京市物業(yè)管理招投標辦法的規(guī)定，現(xiàn)對中國水利電力對外公司辦公樓及大產(chǎn)權宿舍樓物業(yè)管理服務進行邀請招標，茲邀請合格投標人前來投標。 1.物業(yè)概述 1.1 物業(yè)名稱（以下簡稱本項目）: 中電投公司辦公樓和大產(chǎn)權宿舍樓管理。 招標人名稱：中國水利電力對外公司（以下簡稱中電投公司）。1.2 物業(yè)地點辦 公 樓：北京市西城區(qū)六鋪炕街 號。大產(chǎn)權宿舍樓：北京市西城區(qū)六鋪炕地區(qū) 樓以及 小區(qū)大產(chǎn)權樓地下室。1.3 物業(yè)規(guī)模1.3.1本項目建筑物總建筑面積55,479.87平方米。其中辦公樓建筑面積10,929.87平方米，大產(chǎn)權宿舍樓建筑面積44,550平方米。1.3.2本項目建筑物總計25處，其中辦公樓1棟，辦公樓附屬建筑物（二層及以下平房）8處，大產(chǎn)權宿舍樓14處（含地下室5處），其中平房院1處，單獨管理的地下室2處。1.3.3辦公樓前停車位及辦公樓院內(nèi)停車位管理和服務，大產(chǎn)權宿舍樓六鋪炕一區(qū)6號樓及二區(qū)1、2號樓停車位管理和服務。1.3.4 大產(chǎn)權宿舍樓主要集中在六鋪炕地區(qū)，未形成單獨的物業(yè)管理小區(qū)，管理相對較為分散。1.4物業(yè)管理服務用房的配置情況 物業(yè)管理服務辦公等用房由招標單位根據(jù)自有閑置房產(chǎn)情況提供。 坐落位置：中電投公司辦公樓院內(nèi)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。1.5 物業(yè)管理服務合同形式：本項目所有權單位委托物業(yè)管理服務公司，簽署專業(yè)的委托管理服務合同。1.6 招標范圍： 1.6.1 中電投公司辦公樓及其附屬設施的運行、服務與管理，包括： a.房屋及其附屬設施、設備（招標人指定分包的專業(yè)除外）的日常運行、維修與管理，定期保養(yǎng)與中、小修理。 b.接待服務、治安保衛(wèi)、消防管理、院內(nèi)道路交通管理、停車場管理、衛(wèi)生保潔及環(huán)境優(yōu)化美化等。 c.中電投公司職工食堂早、中餐供應服務。 1.6.2中電投公司管理的大產(chǎn)權宿舍樓、產(chǎn)權房及其附屬設施的運行、服務與管理，包括： a.房屋及其附屬設施、設備（招標人指定分包的專業(yè)除外）的日常運行、維修與管理，定期保養(yǎng)與中、小修理。 b.治安保衛(wèi)、消防管理、院內(nèi)道路交通管理、停車場管理、衛(wèi)生保潔及環(huán)境優(yōu)化美化等。1.7 管理服務期限：3年。1.8 管理服務方式：委托管理服務 2. 招標方式 本項目采用邀請招標方式。 3. 合格條件與資格要求 3.1 具有本項目要求的服務或實施能力，符合并承諾履行本招標文件規(guī)定具有獨立法人資格的專業(yè)物業(yè)管理服務企業(yè)。 3.2 參加投標企業(yè)應具備中華人民共和國招標投標法和本文件規(guī)定的如下條件： （1）具有獨立承擔民事責任的能力； （2）具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務會計制度； （3）具有履行合同所必需的設備和專業(yè)技術能力； （4）具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄； （5）參加此項投標活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄； （6）具有物業(yè)管理企業(yè)二級（含）以上資質的物業(yè)管理服務企業(yè)； （7）曾經(jīng)管理服務過單體建筑面積三萬平米以上的智能化辦公樓； （8）已通過ISO9000系列質量體系認證； （9）管理服務本項目的主要負責人（項目經(jīng)理）應當具有大學本科（含本科）以上學歷，具有管理服務大型智能辦公樓三年以上的工作經(jīng)驗。 （10）信譽良好、實力雄厚、管理科學、能使本項目管理服務達到招標人的要求。3.3 提交的投標文件中至少應包括下列資料： 3.3.1.確立投標單位法律地位的原始文件的復印件(包括營業(yè)執(zhí)照、資質等級證書等其他相關資料); 3.3.2.投標單位近年完成類似項目管理服務和目前正在管理服務項目的簡要情況； 3.3.3提供項目物業(yè)管理服務經(jīng)理、各部門主要負責人(物業(yè)經(jīng)理)簡歷、資質證書及擬投入本項目的其他管理服務和主要人員情況； 3.3.4提供為完成本項目管理服務擬采用的主要經(jīng)營策略； 3.3.5.投標人承諾書；3.3.6.授權書。4. 投標費用 投標人應自行承擔編制、遞交投標文件所涉及的一切費用。招標人無須對投標人因本次招標事宜引起的任何費用或損失負責。5. 管理服務目標樹立正確的物業(yè)管理服務觀念，以“服務至上，客戶第一”為管理服務宗旨，從而達到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以提高整個物業(yè)的檔次和社會形象。具體內(nèi)容詳見本招標文件第三部分物業(yè)管理服務規(guī)范及需求。6. 現(xiàn)場考察6.1 投標人應按照招標人指定的時間和地點，參加由招標人組織的對現(xiàn)場及周圍環(huán)境進行考察，有關費用由投標人自理。6.2 招標人組織的現(xiàn)場考察僅是對招標物業(yè)現(xiàn)場基本情況的初步考察，并不承擔滿足投標人獲取投標所須全部資料的責任。投標人應自負其責地獲得與編制投標文件有關的一切必須材料。6.3 現(xiàn)場考察完成后，投標人將被認為已了解該物業(yè)的基本情況，物業(yè)的地理環(huán)境、各種配套設施、文化背景、市政配套情況、通訊、交通、周邊物業(yè)狀況、工作環(huán)境及一切可能對該物業(yè)管理服務構成影響的現(xiàn)場和周圍環(huán)境情況，并已充分認識到自己應承擔的義務、責任和風險，以便將所有因現(xiàn)場環(huán)境因素產(chǎn)生的費用包括在投標報價中。招標人不再接受任何與現(xiàn)場環(huán)境有關的索賠。6.4 在現(xiàn)場考察過程中，投標人如發(fā)生人身傷亡、財產(chǎn)或其他損失，不論何種原因所造成，招標人均不負責。投標人參加現(xiàn)場考察人數(shù)以23人為宜。 7. 招標文件的組成7.1招標文件包括下列內(nèi)容：第一部分 物業(yè)概況和邀標要求第二部分 物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準第三部分 對投標企業(yè)的基本要求第四部分 物業(yè)管理服務投標書第五部分 投標文件格式7.2 除上述內(nèi)容外，招標單位在提交投標文件截止時間5日前，以書面形式發(fā)出的對招標文件的澄清或修改內(nèi)容，均為招標文件的組成部分，對招標單位和投標單位均起約束作用。7.3 投標單位獲取招標文件后，應仔細檢查招標文件的所有內(nèi)容，如有殘缺等問題應在獲得招標文件3日內(nèi)向招標單位提出，否則，由此引起的損失由投標單位自己承擔。投標單位同時應認真審閱招標文件中所有的事項、格式、條款和要求等，若投標單位的投標文件沒有按招標文件要求提交全部資料，或投標文件沒有對招標文件做出實質性響應，其風險由投標單位自行承擔，并根據(jù)有關條款規(guī)定，該投標有可能被拒絕。 8. 招標文件的澄清 投標單位若對招標文件有任何疑問或在現(xiàn)場勘察中發(fā)現(xiàn)的任何疑問，應于2013年5月10日前以書面的形式表達，并以專人遞交的方式送達，送至中電投公司企業(yè)管理部。 9. 招標文件的修改 9.1招標文件發(fā)出后，在提交投標文件截止時間5日前，招標單位可對招標文件進行必要的澄清或修改。 9.2 招標文件的修改將以書面形式發(fā)送給所有投標單位，投標單位應于收到該修改文件后的當日內(nèi)以書面形式給予確認。招標文件的修改內(nèi)容作為招標文件的組成部分，具有約束作用。 9.3招標文件的澄清、修改、補充等內(nèi)容均以書面形式明確的內(nèi)容為準。當招標文件、招標文件的澄清、修改、補充等在同一內(nèi)容的表述上不一致時，以最后發(fā)出的書面文件為準。 10. 投標文件的組成內(nèi)容 10.1 投標文件由投標函、商務標和技術標三部分組成。 10.2 投標函部分主要包括但不限于下列內(nèi)容： a. 法定代表人授權書或法定代表人身份證明資料； b. 投標書。 10.3 商務標部分主要包括下列內(nèi)容： a. 物業(yè)管理服務費報價表； b. 物業(yè)管理服務支出明細報價表； c. 檢測項目明細級報價表； d. 投標報價需要的其他資料； e. 證明合格條件和資格的其他材料：法定代表人授權書、營業(yè)執(zhí)照副本（復印件）、物業(yè)管理企業(yè)資質證書（復印件）、組織機構代碼證書（復印件）、投標企業(yè)資格證明文件、投標企業(yè)最近三年的經(jīng)過審計的資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表、投標企業(yè)近3年涉及的訴訟及仲裁情況、擬派現(xiàn)場項目經(jīng)理資格證明、擬派項目主要管理人員、工程技術人員情況以及企業(yè)經(jīng)營管理情況介紹 10.4 技術標部分主要包括下列內(nèi)容：10.4.1管理服務總體構想。包括管理模式、人員配備、管理服務工作必需的物資裝備計劃情況、采購制度、擬外包項目外包工作選聘的原則方法、計算機在工作中的應用以及建設性提出具有可操作性的物業(yè)管理服務建議書。10.4.2 針對物業(yè)管理服務內(nèi)容制訂具體實施方案、措施和計劃。10.4.3針對物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準及考評方案逐項應答。10.4.4 物業(yè)移交接管詳細方案。 10.4.5 對特別需要說明的問題逐項應答，提出詳細可行的解決方案及作出相應的承諾。 10.4.7 其它需要說明的情況。 10.5 投標人應認真閱讀招標文件的全部內(nèi)容。如果投標文件不能滿足招標文件要求，責任由投標人自負。 10.6 凡獲得招標文件者，無論投標人中標與否，均應對招標文件保密，并承擔因其泄密而引起的一切責任。 11.投標文件格式 11.1投標單位提交的投標報價表應當使用本招標文件所列出的格式（表格可以按同樣格式擴展），其中物業(yè)管理服務報價清單由投標單位自行編制。11.2本招標文件中未給出的投標文件格式，由投標單位自行擬定。12. 報價編制要求12.1 投標單位按物業(yè)管理服務目標及物業(yè)管理服務方案、北京市有關規(guī)定、結合市場實際情況編制本項目物業(yè)管理服務費用報價書。本項目報價要對大產(chǎn)權宿舍樓部分和辦公樓部分分別核算，綜合報價，投標人應在報價分項報價表上列明項目及相關服務的單價和總價。投標單位應在綜合報價中明確中、小修費用標準或其他標準。12.2 招標單位保留對中標某項報價偏高且明顯不合理而無法接受的單價進行調(diào)整的權利，并經(jīng)投標單位確認后以此作為簽訂合同協(xié)議書的條件之一。12.3 投標價將被認為是全面達到本招標文件中已明確和投標單位根據(jù)管理服務經(jīng)驗確認達到優(yōu)質物業(yè)管理服務標準的全部報價。13. 投標文件有效期13.1投標文件有效期為投標截止日后30日歷天，在此期限內(nèi)，凡符合本招標文件要求的投標文件均保持有效。13.2在特殊情況下，招標單位在原定投標文件有效期內(nèi)，可以根據(jù)需要以書面形式向投標單位提出延長投標文件有效期的要求，對此要求投標單位須以書面形式予以答復。投標單位可以拒絕招標單位這種要求。 14. 投標文件的份數(shù)和簽署14.1 投標單位應向招標單位提交招標文件一式二份，正副本各一份，電子文檔一份（光盤）。14.2 投標文件的正本和副本均需打印或使用不褪色的藍、黑墨水筆書寫，字跡應清晰易于辨認，并在投標文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”字樣。正本和副本如有不一致之處，以正本為準。14.3 投標文件封面、投標函均應加蓋投標單位印章并經(jīng)法定代表人或其委托代理人簽字或蓋章。由委托代理人簽字或蓋章的在投標文件中須同時提交投標文件簽署授權委托書。投標文件簽署授權委托書格式、簽字、蓋章及內(nèi)容均應符合要求，否則投標文件簽署授權委托書無效。14.4 全套投標文件應無涂改或行間插字和增刪。 15.投標文件的編制、裝訂、密封和標記15.1 投標文件的裝訂要求: 投標函、商務標和技術標均應合并裝訂。 15.2 投標文件密封袋上應載明：招標單位名稱、項目名稱、投標單位公章及法人人名章以及投標單位經(jīng)辦人簽字并注明聯(lián)系電話。 15.3 開標日之前，投標文件不得開封，否則視為費標。 16. 投標文件的提交16.1 投標單位應于5月20日（截止日）前向中電投公司企業(yè)管理部提交投標文件。16.2投標單位在遞交投標文件時，應保持投標袋及密封條完好無損，且所有印章、印鑒應清晰可辯，否則招標單位將不予受理，并按廢標處理。 17.遲交的投標文件招標單位在第16條規(guī)定的投標截止時間以后收到的投標文件，將被拒絕并退回給投標單位。18.投標文件的補充、修改與撤回18.1 投標單位在提交投標文件以后，在規(guī)定的投標截止時間之前，可以書面形式補充修改或撤回已提交的投標文件，并以書面形式通知招標單位。補充、修改的內(nèi)容為投標文件的組成部分。18.2 投標單位對投標文件的補充、修改，應按第15條有關規(guī)定密封、標記和提交，并在內(nèi)外層投標文件密封袋上清楚標明“補充、修改”或“撤回”字樣。18.3投標截止日后，投標單位不得補充、修改投標文件。19.開標19.1 投標截止日后，招標單位在其辦公所在地擇日進行開標。19.2提交合格的撤回通知的投標文件不予開封，并退回給投標單位；確認為無效的投標文件不予評審。19.3 開標由招標單位自行主持。20. 評標委員會與評標20.1 評標委員會由招標單位自行組建，負責評標活動。20.2 開標結束后，開始評標，評標采用保密方式進行。21. 投標文件的初步評審21.1 評標時，評標委員會將評定每份投標文件是否實質上響應了招標文件的所有要求。所謂實質上響應，是指投標文件應與招標文件的所有實質性條款、條件和要求相符，無顯著差異或保留，或者對合同中約定的招標單位的權利和投標單位的義務方面造成重大的限制，糾正這些顯著差異或保留將會對其他實質上響應招標文件要求的投標文件的投標單位的競爭地位產(chǎn)生不公正的影響。 21.2 如果投標文件未實質性響應招標文件的各項要求，評標委員會將予以拒絕，并且不允許投標單位通過修改或撤銷其不符合要求的差異或保留，使之成為具有響應性的投標。22. 投標文件計算錯誤的修正22.1評標委員會將對確定為實質性響應招標文件要求的投標文件進行校核。如果數(shù)字表示的金額和用文字表示的金額不一致時，應以文字表示的金額為準；當單價與數(shù)量的乘積與合價不一致時，以單價為準。22.2 按上述原則及方法調(diào)整或修正投標文件的投標報價，投標單位同意后，調(diào)整后的投標報價對投標單位起約束作用。23. 投標文件的評審、比較和否決23.1評標委員會將僅對在實質性響應招標文件所有要求的投標文件進行評估和比較。23.2 在評審過程中,評標委員會可以書面形式要求投標單位就投標文件中含義不明確的內(nèi)容進行書面說明并提供相關材料。23.3 評標委員會依據(jù)評標辦法規(guī)定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，向招標單位提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。招標單位根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標單位。23.4 評標方法采用綜合評定法。23.5 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。所有投標被否決后，招標單位將另行組織招標。24. 合同授予標準本項目的物業(yè)管理服務合同為固定總價合同。本招標項目的物業(yè)管理服務合同將授予第一中標候選人并經(jīng)招標單位確認后的投標單位。25. 招標單位拒絕投標的權力招標單位不承諾將合同授予報價最低的投標單位。招標單位在發(fā)出中標通知書前，有權依據(jù)評標委員會的評標報告拒絕不合格的投標。26.中標通知書中標單位確定后，招標單位將于10日內(nèi)將向中標單位發(fā)出中標通知書的同時,將中標結果以書面形式通知所有未中標的投標單位。27.合同的簽訂27.1中標單位應于中標通知書發(fā)出之日起10日內(nèi)，按照招標文件和中標單位的投標文件與招標單位訂立書面物業(yè)管理服務合同，招標單位和中標單位不得再行訂立背離合同實質性內(nèi)容的其他協(xié)議。27.2中標單位如不按上述條款與招標單位訂立合同，則招標單位將廢除授標。27.3 中標單位應當按照合同約定履行義務，完成中標項目物業(yè)管理服務，不得將中標項目物業(yè)管理服務轉讓或轉包給其他任何人。二、物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準 一、管理服務模式和目標1、物業(yè)管理服務的模式本項目物業(yè)管理服務采取委托物業(yè)管理服務模式。2、物業(yè)管理服務的目標整個服務期內(nèi)，中標單位要確保所管物業(yè)在任何時候都處于最佳狀態(tài)。二、物業(yè)管理服務內(nèi)容1、空間管理服務 包括內(nèi)部空間的裝修管理服務以及空間內(nèi)的家具設備的管理服務。 裝修管理服務 根據(jù)招標單位需求對房屋裝修過程中的安全、質量及進度進行全過程監(jiān)督和管理，并協(xié)調(diào)作好有關設備、設施的維護及銜接，制定相關管理制度。招標單位對裝修隊伍的資質、裝修方案進行審核，中標單位對裝修進場隊伍和方案落實進行監(jiān)督管理。中標單位與進場裝修隊伍簽訂相關安全協(xié)議。如需動火，應由專人進行管理并備有相關備案資料。裝修竣工驗收報招標人審查備案。 房間內(nèi)部小規(guī)模的裝修變動以及房間內(nèi)辦公家俱、輔助設施的修繕保養(yǎng)。 2房屋維護與維修 房屋維護與維修，即建筑物本身的維護與維修，包括建筑物的結構、基礎、屋面、外墻、門窗、樓地面的維護與維修。 房屋日常養(yǎng)護要求 房屋日常養(yǎng)護分零星養(yǎng)護和計劃整體養(yǎng)護。 地基基礎日常養(yǎng)護要求：定期巡視，對結構裂縫、地基沉降等問題及時向招標人提出。杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；防止地基浸水；保證勒腳完好；防止地基凍害。 墻臺面及吊頂?shù)娜粘ｐB(yǎng)護要求：定期檢查，及時處理；加強與其它部位連接處的保護；注意清潔及清潔方法；注意日常防護；注意材料的工作環(huán)境；定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)。 門窗的日常養(yǎng)護要求：嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程；經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；定期更換易損部件，保持整體完好；外門窗冬雨季使用管理。 屋面的維修養(yǎng)護要求：保證防水層的使用功能不受破壞，確保屋面地漏暢通。 樓內(nèi)地面的維修養(yǎng)護要求：杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；定期更換損壞部位，保證整體協(xié)調(diào)；保證防水層的使用功能不受破壞。 房屋維修管理服務要求 掌握房屋建筑的完好情況，按照房屋完好情況進行使用，保證使用者的安全。 制定房屋修繕計劃、修繕范圍，有計劃地組織房屋按年輪修，維護房屋使用價值，合理地延長房屋使用年限。 做好房屋維修資料的收集整理工作，妥善管理房屋技術檔案，保持房屋技術資料的完整。 建立維修養(yǎng)護制度 包括例常巡檢制度、用戶報修制度、周期性維修制度和維修記錄制度等。 3設備維修及保養(yǎng) 建立健全維修與保養(yǎng)制度，包括安全生產(chǎn)制度、設備運行管理制度、機房交接班制度、日常檢修制度、設備運行經(jīng)濟核算制度、物料申購領用保管制度、工具管理制度、技術檔案保管制度、事故分析報告及處理制度以及日常報修工作流程等。建立設備臺帳，保證每臺設備都必須有一套完整檔案資料。設備檔案資料應包括設備資料檔案、設備使用技術資料檔案、設備變動記錄、設備維保記錄以及設備檔案編碼等。給水系統(tǒng)維護與管理服務，包括飲用水系統(tǒng)（含直接飲用水）管理、定期水質檢測、給水設備的維修維護以及給水管道的維修維護。 排水系統(tǒng)維護與管理服務，包括室內(nèi)外排水管道堵塞處理、室內(nèi)外排水管道滲漏處理以及污水處理系統(tǒng)的維護保養(yǎng)等。衛(wèi)生設備的修理與維護，包括大便器、小便器、洗臉盆、拖布池、家具盆、淋浴器、浴盆等維修與管理。消防系統(tǒng)的維護與管理服務，包括建立火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)運行日志，建立設備巡視日志，消防設備的維護制度、火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)的定期檢查，室內(nèi)外消防栓系統(tǒng)的檢查、維護和實驗，消防噴淋系統(tǒng)噴頭和報警閥的維護管理，消防給水管道、閥門的檢查維護，水泵和電機（包括備用）定時檢查保養(yǎng)以及消防設備的定期實驗、檢查和清洗。 熱力設備的維修與保養(yǎng)，包括供熱管道的維護與修理等。 空調(diào)系統(tǒng)維修與保養(yǎng)，包括由招標人通過詢價方式直接確定專業(yè)維保公司，交由中標人統(tǒng)一管理。確定維修保養(yǎng)必須檢查項目，督促維修承包商為設備做出定期保養(yǎng)計劃，建立空調(diào)日常巡視制度，制定并嚴格遵守空調(diào)機組操作程序等。 電梯系統(tǒng)維修與保養(yǎng)，包括由招標人通過詢價方式直接確定專業(yè)維保公司，交由中標人統(tǒng)一管理。確定維修保養(yǎng)必須檢查項目，督促維修承包商為設備做出定期保養(yǎng)計劃，建立電梯日常保養(yǎng)及預檢制度，制定電梯維修操作規(guī)程，電梯故障救援以及制定電梯困人應急解救方案等。 招標單位辦公樓及大產(chǎn)權宿舍樓配電機房的日常管理、運行與維護，確保供用電安全。其他管理服務停車管理服務，維護停車場的停車秩序，引導公司員工、外來車輛以及產(chǎn)權宿舍區(qū)住戶車輛的有序停放。物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)所有照明設備和燈具的管理維修，及時更換破損燈具。招標單位辦公樓頂廣告牌及霓虹燈的日常維護與管理。招標單位員工食堂早中餐服務與管理，以及招標單位集體宿舍的管理與維護等。 4、環(huán)境衛(wèi)生管理服務 環(huán)境衛(wèi)生管理服務內(nèi)容，包括物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的道路、空地、綠地等公共部位，建筑物內(nèi)公共空間，建筑物內(nèi)所有房間包括辦公室、會議室桌、椅、臺面等的日常清潔，辦公樓內(nèi)外墻保潔，室外玻璃幕墻及門窗的保潔，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓宇地下室、車庫等用房的日常保潔和管理，對門、窗、墻壁、吊頂、風口、燈具、扶手、欄桿、標志牌以及機械電氣設備和系統(tǒng)定期清潔，對室外道路、綠地、水池、樹木花草的清掃保養(yǎng)，冬季掃雪等政府規(guī)定的門前三包事項等，物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的垃圾收集、歸類、袋裝、清運，物業(yè)轄區(qū)內(nèi)害蟲及鼠害的治理以及物業(yè)轄區(qū)內(nèi)周圍“廢氣、噪聲、污水”的處理等。 環(huán)境衛(wèi)生工作基本要求 定人、定地點、定時間、定任務、定質量。對環(huán)境衛(wèi)生管理服務范圍內(nèi)的任何環(huán)節(jié)均應有專人負責，并明確工作的具體內(nèi)容、時間和質量要求。 環(huán)境衛(wèi)生工作標準 垃圾清運標準 日產(chǎn)日清，無堆積垃圾，所有垃圾集中堆放到指定地點。垃圾堆放地點定期噴灑藥水，防治蟲害。做到垃圾袋裝化，建立合理的分類系統(tǒng)。 室外場地衛(wèi)生標準 對室外場地包括辦公樓門前廣場、院內(nèi)通道地面、產(chǎn)權宿舍樓院內(nèi)地面等進行日常保潔，通道地面石材清潔，保持外圍場地整潔無垃圾。 停車場地衛(wèi)生標準 對停車場進行日常保潔，保持停車場整潔無垃圾。室內(nèi)大堂和走廊衛(wèi)生標準 對辦公樓大堂和走廊進行日常保潔，保持大堂整潔，設施完好，環(huán)境幽雅，地坪明亮，無垃圾和污跡；玻璃明亮，無污點及污跡；大理石墻面清潔光亮；垃圾筒外表干凈明亮，垃圾不超過扔口；風口清潔無灰塵；花盆干凈、內(nèi)無雜物。對產(chǎn)權宿舍樓樓道、扶手及公共區(qū)域進行日常保潔，保持公共區(qū)域整潔，設施完好，環(huán)境幽雅；樓道地面清潔光亮；樓梯扶手無灰塵；墻面清潔，無廣告張貼。 電梯、扶梯及電梯廳衛(wèi)生標準 對電梯、扶梯及電梯廳進行日常清潔保養(yǎng)，保持地坪明亮，無垃圾和污跡；樓梯和扶手干凈無黑灰；電梯轎廂壁面光亮，無污跡；門框、窗框無黑灰；井道、槽底清潔無雜物。 室內(nèi)公共部位的衛(wèi)生間衛(wèi)生標準 對室內(nèi)公共衛(wèi)生間進行日常清潔及月保養(yǎng)，確保公共衛(wèi)生間的地坪明亮、無垃圾、無污跡；磁磚墻面清潔無污跡；洗臉臺面無積水及干水跡；鏡面明亮無水跡；廁所清潔無異味；手紙和洗手液供應應不斷檔；坐便器清潔干燥無水跡；風口清潔無灰塵。 室內(nèi)公共部位的燃氣鍋爐間衛(wèi)生標準 墻面、地面及門窗無塵、無污、無積水，開水鍋爐無塵垢，開水鍋爐須定期清潔除垢；清潔除垢所使用的各類清潔劑等必須符合環(huán)保要求。 辦公區(qū)域衛(wèi)生標準 對辦公區(qū)域及室內(nèi)進行日常保潔和周保養(yǎng)，保持辦公區(qū)域、室內(nèi)清潔、辦公設施完好，環(huán)境舒適，保證辦公桌、電腦、沙發(fā)、隔斷、登腳、櫥柜及粉碎機等辦公設施的清潔無污跡；保證辦公區(qū)域內(nèi)玻璃窗框、窗槽、窗簾、風口等設施的清潔無灰塵；保證辦公區(qū)域內(nèi)開關、標識、各類門、閉門器、煙灰缸及各種掛件的清潔無灰塵。 玻璃及不銹鋼衛(wèi)生標準 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)玻璃及不銹鋼進行日常清潔及周保養(yǎng)，確保玻璃明亮，無污點及污跡；不銹鋼光亮無污跡。 地毯清潔和地面打蠟要求 地毯清洗周期為 30天；大理石地面 6個月清洗拋光保養(yǎng)一次，做好清潔和打蠟記錄。 燈具及飾品的清潔要求 燈具清潔無塵；陳列品、裝飾品無塵、無污跡、無變形；辦公家具無塵、無污染，按不同材質進行定期養(yǎng)護。 建筑物外墻清洗要求 外墻清洗包括對墻面石材、玻璃幕墻、遮陽隔柵、玻璃天棚、鋼結構銜架、裝飾鋁板等，每季度清洗一次；制定安全操作規(guī)程，確保清潔工人安全。衛(wèi)生設施的管理服務 合理配置環(huán)衛(wèi)設備，合理設置環(huán)衛(wèi)設施；對吸煙區(qū)、茶水間衛(wèi)生設施定人、定時進行清潔，保證衛(wèi)生設施清潔。機房的清潔衛(wèi)生周期要求 機房區(qū)域內(nèi)應定期清潔，確保室內(nèi)清潔無塵埃。 滅蟑、滅蠅蟲、滅鼠及防治要求 應由專業(yè)人員完成此項工作，范圍為物業(yè)管理的所有區(qū)域，包括走廊、樓道、樓梯、衛(wèi)生間、各類機房、物業(yè)管理服務用房以及住宅樓共用部分等）。應確保所使用的藥物為專業(yè)衛(wèi)生用藥，符合國家環(huán)保要求，對人體無任何副作用，對正常工作環(huán)境無任何不利影響。保證用藥后的效果達到國家公共場所衛(wèi)生管理法標準。在服務期限內(nèi)，確保每年進行1-2次防治工作，并按照專業(yè)工作程序在每次防治后及時進行補殺工作。對于特殊重點區(qū)域如食堂、污水坑井等蟲害高發(fā)地點，物業(yè)管理服務公司應強化殺蟲。 5、環(huán)境綠化管理服務 負責對管理區(qū)域內(nèi)綠地及其植物進行日常管理和養(yǎng)護工作，落實節(jié)日花卉布置，各種花卉的剪枝修整和養(yǎng)護工作造。負責辦公樓室內(nèi)綠化租擺及布置。 6、車輛道路管理服務 車輛道路管理服務目的是建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保物業(yè)內(nèi)業(yè)主車輛及外來車輛不受損失。 車輛道路管理服務內(nèi)容是制定道路管理服務、交通管理服務、車輛管理服務、停車場管理服務辦法并執(zhí)行。 物業(yè)管理公司應指定專人負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路及設施的維修和養(yǎng)護。加強對道路的日常巡查，對違反管理規(guī)定的行為及時發(fā)現(xiàn)并糾正。制定道路維修計劃，負責道路設施的日常養(yǎng)護工作，了解設施的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 車輛管理服務 車輛管理服務包括機動車和非機動車管理服務。物業(yè)管理公司的主要職責是禁止車輛亂停亂放、損壞以及防盜。物業(yè)管理公司應當建立并落實門衛(wèi)管理服務制度和車輛保管規(guī)定，為非機動車設立停車處。 停車場（包括地上和地下車庫）管理服務 場內(nèi)車位劃分明確，場內(nèi)行駛標志清楚可辨，進出停車場車輛管理嚴格，制定車輛防盜、防損措施等。 環(huán)境標識管理服務 環(huán)境標識是指物業(yè)公共領域中引導方向、指示物業(yè)、揭示場所性質的標識系統(tǒng)。物業(yè)管理服務公司應當正確設置物業(yè)區(qū)域內(nèi)獨立的環(huán)境標識系統(tǒng)，物業(yè)管理服務人員應當熟悉標識，使業(yè)主方及使用者出行方便。 7、治安環(huán)境管理服務 治安環(huán)境管理服務的目標要求 確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及附屬設備、公共場所、建筑地塊等不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失；阻止或防止任何危及業(yè)主和使用人的生命財產(chǎn)的行為；終止任何影響業(yè)主和使用人身心健康的行為，維護正常的生活秩序和工作秩序加強物業(yè)公司及業(yè)主和使用人的精神文明建設，和睦鄰里關系，減少鄰里糾紛；確保安全，打擊犯罪活動，配合當?shù)毓膊块T工作，維護社會的安定團結；配合招標人做好保密工作，防止泄密。建立健全保安隊伍。聘請專業(yè)的保安公司，做好人員培訓；實行24小時不間斷站立式服務，時刻保持高度的警惕性。制定工作交接班制度、保安部門會議制度以及保安設施使用及其管理服務制度。治安環(huán)境管理服務具體內(nèi)容 保安系統(tǒng)運行管理服務和監(jiān)視管理服務；建筑外圍保安服務；建筑內(nèi)部保安服務；各類出入門戶的保安服務，電梯運行安全服務；停車場（包括地下和地上部分）管理服務，對各種消防滅火系統(tǒng)和消防設備進行保養(yǎng)、管理檢查和定期更換；消防培訓服務；其他安全和秩序管理服務。制定應急處理措施，包括：刑事突發(fā)事件處理程序；火災撲救操作程序；解除火警工作程序；防爆、防破壞性事件的措施；斷電故障處置方案；燃氣泄漏事故處置程序；燃油泄漏事故處置程序；跑、冒、漏水事故的處置程序；防汛處置措施；執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人闖入時處理措施；電梯內(nèi)發(fā)生危害及騷擾事件的處置程序以及電梯困人應變措施。 積極做好保安設施、設備與工具的使用與維護，包括電子監(jiān)控系統(tǒng)；紅外線報警系統(tǒng)；門禁管理服務系統(tǒng)；火災自動報警系統(tǒng)；消火栓系統(tǒng)；自動噴淋系統(tǒng)；消防給水系統(tǒng)；消防增壓泵；應急照明系統(tǒng)；滅火器；防火卷簾門、防火門；消防通道以及消防水箱等。 8、消防管理服務消防管理服務包括消防隊伍建設、消防制度建設、消防設施、器材的配備與管理以及做好消防宣傳工作等。物業(yè)管理服務公司應設置消防檔案，配備專職消防人員，建立義務消防隊。建立值班經(jīng)理制度，組織消防演練及培訓。配備必要的消防設施和器材，并做好日常管理、保養(yǎng)和維修。積極做好消防宣傳工作等。 9、防雷檢測 按照北京市規(guī)定請有關部門檢測。 10電梯檢測 按照北京市規(guī)定請有關部門檢測。 11給水系統(tǒng)水質檢測 水樣按照北京市規(guī)定送有關部門檢測。 12其它服務 辦公樓一層及五層接待服務；業(yè)主職工食堂早中餐供應與服務。三、物業(yè)管理服務各項指標要求序號服務項目服務目標備注1對辦公樓提供保安服務，保證大樓公共秩序及安全杜絕火災責任事故和外來人員滋事事件 2消防設備設施管理維護消防設備設施完好率實現(xiàn)100% 3設備、設施管理服務設備、設施完好率實現(xiàn)100% 4對大樓的清潔衛(wèi)生進行管理服務；對垃圾進行收集和清運環(huán)境衛(wèi)生、清潔率實現(xiàn)100% 5職工食堂服務滿意度滿意度實現(xiàn)80%以上 6對房屋建筑物日常養(yǎng)護維修房屋完好率達到100% 7公共停車場和車位管理服務滿意度達到98%以上 8客戶零修、報修及時率及時率達到100% 9客戶零修、報修返修率返修率低于1% 10接受客戶有效投訴處理率投訴處理率達到100% 11物業(yè)管理服務滿意率滿意率達到98%以上 四、物業(yè)管理服務公司工作人員選聘應達到下列標準或相當下列標準職位名稱任職資格物業(yè)總經(jīng)理1. 男性，管理相關專業(yè)本科以上學歷;2. 五年以上獨立管理寫字樓項目的相關工作經(jīng)驗;3. 擔任過“?。ㄊ校┘壩飿I(yè)管理示范大廈”或“全國物業(yè)管理示范大廈”項目的主要負責人。4. 善于合作，具備較強的組織協(xié)調(diào)和領導能力，熟練使用計算機軟件。工程部經(jīng)理1. 工科專業(yè)本科以上學歷，具有工程師職稱；2. 八年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗；并具有五年以上管理寫字樓工程部主管以上職務任職經(jīng)歷。各專業(yè)主管1. 相關專業(yè)大學?？埔陨蠈W歷；2. 具有工程師或技師以上技術等級；3. 五年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗，并具有三年以上管理寫字樓相關職務的任職經(jīng)歷。保安部經(jīng)理1. 男性，大專以上學歷；2. 五年以上管理寫字樓保安部經(jīng)理工作經(jīng)驗；3. 具有較強的消防及內(nèi)保工作經(jīng)驗；4. 計算機操作熟練。財務經(jīng)理1. 本科以上學歷，具有上崗資格；2. 五年以上物業(yè)管理企業(yè)財務經(jīng)理工作經(jīng)驗；3. 北京市戶口；4. 善于溝通協(xié)作，責任較心強；5. 熟練使用計算機軟件，至少熟練使用一種以上財務軟件。三、對投標企業(yè)的基本要求 1、注冊資金300萬元及以上，并且年檢合格。 2、具有北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市物業(yè)管理資質合格證書和具有建設部頒發(fā)的“物業(yè)管理企業(yè)二級（含）以上資質”證書的物業(yè)管理企業(yè)。3、從事物業(yè)管理服務業(yè)務累計8年以上。4、物業(yè)管理公司管理人員素質較高，專業(yè)化較強。 5、具有類似項目的管理經(jīng)驗，享有較高的服務信譽。 6、管理項目的主要負責人具有管理類似項目5年以上工作經(jīng)驗。 四、物業(yè)管理服務投標書 投標書內(nèi)容包括且不限于以下內(nèi)容： 第一章 投標人資格證明文件 第二章 企業(yè)基本情況 第三章 對本項目物業(yè)管理服務的整體設想及策劃第一節(jié) 項目調(diào)查與分析第二節(jié) 明確可行的管理服務思路第三節(jié) 體現(xiàn)本項目特色的管理服務模式第四節(jié) 節(jié)約水、電、能源的措施第五節(jié) 物業(yè)管理服務建議書 第四章 組織機構及人員的配備、培訓與管理第一節(jié) 組織機構設置第二節(jié) 人員配備第三節(jié) 人員培訓第四節(jié) 人員管理 第五章 針對本項目的物業(yè)服務量化的服務內(nèi)容，細化的服務標準，擬采取措施和承諾指標第一節(jié) 物業(yè)管理服務內(nèi)容及服務標準第二節(jié) 擬采取保證服務質量的措施第三節(jié) 管理服務指標承諾 第六章 保養(yǎng)工作管理與服務方案第一節(jié) 房屋建筑的日常維修養(yǎng)護方案第二節(jié) 設備設施的運行維護方案第七章 保安工作管理與服務方案第八章 保潔工作管理與服務方案第九章 能源節(jié)約管理措施及計劃第十章 職工食堂早中餐供應與服務方案第十一章 投標報價五、投標文件格式格式1投 標 函致： 根據(jù)貴方招標邀請，簽字代表 （全名、職務）經(jīng)正式授權并代表服務商（服務商名稱、地址）提交投標文件正副本各一份，電子文檔一份。據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下： 1、在考察了物業(yè)現(xiàn)場，研究了投標人物業(yè)概況和邀標要求以及第 號至第 號補充通知或修改書（如果有）后，我方愿以人民幣(大寫) (RMB 元)的總價，按招標文件的要求，承擔上述項目的全部物業(yè)管理服務工作。 2、我方保證：我方提交文件中的所有陳述和聲明均是真實和正確的。3、我方同意在投標文件遞交截止期起的30日投標有效期內(nèi)，嚴格遵守本投標文件中列明的各項承諾。本投標文件同貴方的招標文件、中標通知書、雙方簽訂的補充、修改文件、答疑文件和附件均將成為約束雙方的、用于合同簽訂的法律依據(jù)文件。4、如果貴方接受我方投標，我方保證在接到中標通知書后，在合同約定的期限內(nèi)完成并交付合同中規(guī)定的全部工作。5、我方宣布與聘請的為本項目提供服務的公司無任何關聯(lián)，不是我方的附屬機構。6、我方理解，貴方不一定接受最低報價的投標文件或其他任何你們可能收到的投標文件。并同意貴方“所有保留或拒絕或接受” 的任何權利，并且貴方將不對其上述該行為承擔責任，亦無義務向投標人解釋其原因和不承認我方任何投標費用。在此，遞交我們的投標文件。投標單位（蓋章）： 法定代表人（簽字或蓋章）： 授權代表（簽字）： 日期： 年 月 日格式2法定代表人授權書 (招標單位):根據(jù)本文件宣布，簽名人 (姓名)、 (職務)、 (公司名稱)、 (公司注冊地點)經(jīng)合法授權代表上述公司，特此任命在下面簽字的 (姓名)、 (職務)、 (公司名稱