蘇州東振花園洋房、酒店式公寓和商業(yè)項(xiàng)目提報(bào)(終稿).doc

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錄前言4第一部分：市場(chǎng)調(diào)研部分4第一章、市場(chǎng)分析4第一節(jié)、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)概述4一、園區(qū)湖西房地產(chǎn)市場(chǎng)概述4二、市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述5第二節(jié)、婁葑住宅市場(chǎng)分析5一、婁葑住宅市場(chǎng)概述5二、婁葑住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析6二、婁葑住宅市場(chǎng)需求分析7三、婁葑住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析81、產(chǎn)品戶型面積分析82、產(chǎn)品價(jià)格分析9四、婁葑住宅市場(chǎng)客源分析10五、婁葑重點(diǎn)個(gè)案分析11重點(diǎn)個(gè)案分析（一）文萃苑11重點(diǎn)個(gè)案分析（二）東城世紀(jì)廣場(chǎng)12重點(diǎn)個(gè)案分析（三）天驕美地13重點(diǎn)個(gè)案分析（四）城市公寓14第三節(jié)、婁葑商業(yè)市場(chǎng)分析15一、婁葑商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析15二、婁葑商業(yè)市場(chǎng)需求分析16三、婁葑商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格分析17四、婁葑商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品分析181、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分析182、產(chǎn)品戶型面積分析19五、婁葑商業(yè)市場(chǎng)客源分析20第四節(jié)、酒店式公寓市場(chǎng)分析211、蘇州市酒店式公寓供給分析212、蘇州市酒店式公寓需求分析223、蘇州市區(qū)酒店式公寓產(chǎn)品分析233.1、蘇州酒店式公寓區(qū)位分析233.2、蘇州酒店式公寓面積分析243.3、蘇州酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)分析253.4、蘇州市酒店式公寓價(jià)格分析264、蘇州市區(qū)酒店式公寓客源分析275、蘇州市區(qū)酒店式公寓特征分析28第三章、項(xiàng)目分析29第一節(jié)、多層住宅項(xiàng)目定位30一、項(xiàng)目SWOT分析30二、項(xiàng)目定位311、項(xiàng)目檔次定位312、項(xiàng)目客源定位313、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位32第二節(jié)、商業(yè)住宅項(xiàng)目定位33一、項(xiàng)目SWOT分析33二、項(xiàng)目定位341、產(chǎn)品整體定位342、項(xiàng)目客源定位343、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位35第三節(jié)、酒店式公寓項(xiàng)目定位36一、項(xiàng)目SWOT分析36二、項(xiàng)目定位371、產(chǎn)品定位372、項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)定位373、項(xiàng)目客源定位384、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位39第四章、產(chǎn)品建議40一、多層住宅產(chǎn)品建議40二、酒店式公寓產(chǎn)品建議40第二部分：營(yíng)銷(xiāo)策略部分41一、推案時(shí)機(jī)41二、推案步驟及策略421、花園洋房432、酒店式公寓443、商鋪44三、銷(xiāo)售執(zhí)行461、階段性銷(xiāo)售執(zhí)行462、項(xiàng)目操作人員構(gòu)架473、案前作業(yè)474、案場(chǎng)管理47四、銷(xiāo)售計(jì)劃50五、商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃安排50第四部分、好望角代理優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)51附件、企化表現(xiàn)和工作進(jìn)度表51前言目前本案的產(chǎn)品規(guī)劃已經(jīng)初定，規(guī)劃為多層花園洋房、酒店式公寓和商業(yè)三種物業(yè)形態(tài)，下文中我們將對(duì)婁葑房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析，能使我們清楚的了解目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，以便我們對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的細(xì)部定位，使本項(xiàng)目的產(chǎn)品能在市場(chǎng)中有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。我司也對(duì)本案的企化和銷(xiāo)售做了簡(jiǎn)單的表現(xiàn)，且也展示了本公司代理的幾大優(yōu)勢(shì)，希望能與貴公司開(kāi)展真誠(chéng)的合作，使本項(xiàng)目獲得圓滿成功。第一部分：市場(chǎng)調(diào)研部分 第一章、市場(chǎng)分析第一節(jié)、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 目前蘇州房地產(chǎn)發(fā)展迅速，特別是吳中區(qū)和相城近年發(fā)展迅猛，土地供應(yīng)量體逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火暴。而本案位于市區(qū)和園區(qū)的交接處，地理位置優(yōu)越，因此下文中我們將對(duì)園區(qū)湖西和市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展做簡(jiǎn)要概述。一、園區(qū)湖西房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 近幾年，園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，目前有以下幾個(gè)特點(diǎn)：l 湖西是園區(qū)最先開(kāi)發(fā)的區(qū)域，綠化率高，目前區(qū)域市場(chǎng)成熟度高，時(shí)尚新穎的樓盤(pán)構(gòu)成了湖西這個(gè)成熟的中高檔次居住生活板塊；l 湖西區(qū)域別墅項(xiàng)目少，主要以高層、小高層為主。別墅主要位于金雞湖岸邊，大部分是獨(dú)幢別墅，產(chǎn)品檔次高。未來(lái)別墅推案主要集中在獨(dú)墅湖西岸，推案時(shí)間預(yù)計(jì)在07年，產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)較低，此區(qū)域別墅市場(chǎng)的發(fā)展將是一個(gè)熱點(diǎn)；l 區(qū)域商業(yè)配套比較成熟，有貴都、師惠坊鄰里中心，而一些高檔商業(yè)也豐富了湖西商業(yè)圈，如湖濱新天地、左岸商業(yè)街、白領(lǐng)廣場(chǎng)、星海游泳館等，還有歐尚、百潤(rùn)發(fā)兩個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，商業(yè)配套比較齊全，生活已相當(dāng)方便；l 一些高檔寫(xiě)字樓的建成，使湖西區(qū)域又成為一個(gè)辦公創(chuàng)業(yè)的好場(chǎng)所，各種高素質(zhì)人才涌入湖西，加快了園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏，提高了湖西居住人群的整體文化素質(zhì)，為湖西房產(chǎn)市場(chǎng)提供了更多的機(jī)會(huì)；l 且從目前目前湖西的土地市場(chǎng)看，湖西并無(wú)土地供應(yīng)，無(wú)新住宅推出，湖西房地產(chǎn)市場(chǎng)處于空白狀態(tài)。二、市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述目前區(qū)域在售樓盤(pán)較少，新房源推出的樓盤(pán)比較少，而新開(kāi)樓盤(pán)則是更少，主要是因?yàn)槭袇^(qū)土地稀少，致使目前市區(qū)在售樓盤(pán)較少，從整體來(lái)看，目前市區(qū)各樓盤(pán)都已基本銷(xiāo)售完畢，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)量體較少，且隨著蘇州市區(qū)土地供應(yīng)量的逐漸減少，蘇州市區(qū)的客源都把目前投向了市區(qū)附近的區(qū)域，致使目前各市區(qū)交接處的房地產(chǎn)市場(chǎng)都較為火暴。 第二節(jié)、婁葑住宅市場(chǎng)分析一、婁葑住宅市場(chǎng)概述 婁葑板塊屬于園區(qū)，房地產(chǎn)起步相對(duì)較晚，最早的樓盤(pán)是葑宜小區(qū)等安置房。從90年代中后期開(kāi)始，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始起步，出現(xiàn)了歐洲花園、萊茵花園、朗琴灣花園、獨(dú)墅苑等一批樓盤(pán)，帶動(dòng)了婁葑房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。這些樓盤(pán)都是園區(qū)啟動(dòng)之后出現(xiàn)的樓盤(pán)，作為園區(qū)早期的一批樓盤(pán)，吸引了不少看好園區(qū)的客戶。近幾年來(lái)，蘇州房地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，城市經(jīng)典、城市公寓、文萃苑、東城世紀(jì)廣場(chǎng)等樓盤(pán)相繼推出，目前婁葑住宅市場(chǎng)較為活躍，且隨著園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，婁葑二手房?jī)r(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，目前毛坯價(jià)格基本成交價(jià)在6000元/平方米左右，相比前幾年有了非常大的提升。 婁葑位于園區(qū)，且與吳中區(qū)、市區(qū)距離很近，因此該板塊的客源相對(duì)較為廣泛，除婁葑本地等園區(qū)客戶外，還有市區(qū)、吳中區(qū)的客戶。二、婁葑住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析經(jīng)過(guò)我司對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)的調(diào)研，得出該區(qū)域住宅的供應(yīng)情況，具體情況如下表所示：多層樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次總量體已推量體文萃苑高檔10001000分析：目前婁葑多層住宅的總供應(yīng)量為1000平方米，目前已全部推出。從上可以看出，目前婁葑板塊多層住宅的總供應(yīng)量體非常少，且目前市場(chǎng)上也沒(méi)有潛在量體，該區(qū)域的多層住宅是該區(qū)域的一個(gè)空白點(diǎn)之一。高層和小高層樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次總量體已推量體城市經(jīng)典中檔1900019000御葑庭中檔3400034000城市公寓中檔1000010000東城世紀(jì)廣場(chǎng)中檔4000040000文萃苑高檔80008000天驕美地中檔3400034000創(chuàng)智贏家高檔3420034200總計(jì)/179200179200分析：目前婁葑高層和小高層住宅總供應(yīng)量為179200平方米，目前都已全部推出。從供應(yīng)量看，目前婁葑高層和小高層住宅總供應(yīng)量還是較多的，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域地塊稀缺，致使該區(qū)域土地容積率都較高，因此多為高層和小高層住宅?？偨Y(jié)：從上我們看到，目前婁葑多層住宅供應(yīng)極少，是市場(chǎng)的空白點(diǎn)之一；而高層和小高層住宅供應(yīng)較多，市場(chǎng)上存在著較大的競(jìng)爭(zhēng)。 二、婁葑住宅市場(chǎng)需求分析經(jīng)過(guò)我司對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)的調(diào)研，得出該區(qū)域住宅的需求情況，具體情況如下表所示：多層樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次總量體已推量體去化量體去化率文萃苑高檔100010001000100%分析：從上表我們看到目前婁葑多層住宅的去化率為100%，主要是因?yàn)槟壳霸搮^(qū)域多層住宅供應(yīng)量較少，與高層和小高層的供應(yīng)量相差較大，因此目前區(qū)域內(nèi)多層住宅存在著較大的需求。高層和小高層樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次總量體已推量體去化量體去化率城市經(jīng)典中檔19000190001600085%御葑庭中檔340003400034000100%城市公寓中檔1000010000800080%東城世紀(jì)廣場(chǎng)中檔400004000040000100%文萃苑高檔800080008000100%天驕美地中檔340003400034000100%創(chuàng)智贏家高檔34200342001000030%總計(jì)/17920017920015000084%分析：從上表我們看到目前婁葑高層和小高層住宅的去化率為84%，表面上看總體去化率不錯(cuò)，但是經(jīng)我司調(diào)研，發(fā)現(xiàn)去化情況較好的樓盤(pán)都為早期銷(xiāo)售的樓盤(pán)，而目前在售的幾個(gè)樓盤(pán)如：城市經(jīng)典和創(chuàng)智贏家，特別是創(chuàng)智贏家銷(xiāo)售情況極為不好，銷(xiāo)售率只有30%，這主要是跟該盤(pán)的產(chǎn)品有關(guān)，該盤(pán)產(chǎn)品面積普遍較大，致使該盤(pán)的銷(xiāo)售較差。總體來(lái)說(shuō)，該區(qū)域的高層和小高層住宅的銷(xiāo)售情況較好，客戶對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品有著一定的需求?？偨Y(jié)：從婁葑多層住宅的需求情況看，區(qū)域客戶對(duì)多層住宅有著較大的需求，且結(jié)合上文中供應(yīng)分析，我司認(rèn)為目前婁葑多層住宅市場(chǎng)供小于求，且后期無(wú)多層住宅推出，市場(chǎng)情況良好，這對(duì)本案多層住宅是一個(gè)機(jī)會(huì)所在。三、婁葑住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析1、產(chǎn)品戶型面積分析 下文中我們將對(duì)婁葑住宅市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行分析，以便我們能充分了解目前婁葑市場(chǎng)上的產(chǎn)品情況，下面我們將對(duì)產(chǎn)品戶型面積重點(diǎn)分析。多層樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次面積范圍主力面積去化率文萃苑中高檔120-140135100% 分析：從上文中看到，目前區(qū)域多層住宅僅文萃苑一家，其所推產(chǎn)品為高檔住宅，花園式洋房，面積在120-140平方米，主力面積在135平方米，去化情況非常不錯(cuò)，去化率為100%。我們看到，目前區(qū)域客戶對(duì)花園式洋房較為喜歡，且他們多選擇130平方米左右的三房，可以看出三房花園式洋房在區(qū)域內(nèi)有著一定的需求量。但是我們也看到，目前區(qū)域多層住宅為都為三房戶型，較為單一，缺少兩房戶型，兩房多層住宅是區(qū)域內(nèi)的一個(gè)空白點(diǎn)。 小高層、高層樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次面積范圍主力面積去化率城市經(jīng)典中檔106-13710785%怡葑庭中檔47-14247/100/115100%東城世紀(jì)廣場(chǎng)中檔86-123115100%文萃苑中高檔130130100%天驕美地中檔89-104104100%創(chuàng)智贏家中高檔160-21716530% 分析：從檔次上看，目前區(qū)域高層和小高層住宅多為中檔產(chǎn)品，有少量的中高檔產(chǎn)品；從主力戶型面積來(lái)看，多為兩房和小三房，面積在100-115平方米；從去化率看，兩房和小三房去化情況不錯(cuò)，而大面積住宅去化情況較差，如創(chuàng)智贏家，去化率僅為30%。從上看出，目前區(qū)域高層和小高層住宅以兩房和小三房居多，其銷(xiāo)售情況也不錯(cuò)，而大面積的住宅銷(xiāo)售情況卻較差，需求量較少。 總結(jié)：從上文的產(chǎn)品分析中我們看到區(qū)域多層產(chǎn)品都為三房，且銷(xiāo)售情況非常不錯(cuò)，因此對(duì)于本案的花園式洋房來(lái)說(shuō)，130平方米的三房有著一定的市場(chǎng)需求量，市場(chǎng)情況良好；而相對(duì)于兩房來(lái)說(shuō)，目前區(qū)域多層住宅無(wú)兩房供應(yīng)，是市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，市場(chǎng)存在著一定的需求。2、產(chǎn)品價(jià)格分析樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次高層和小高層價(jià)格多層價(jià)格文萃苑高檔61006500城市經(jīng)典中檔5600/御葑庭中檔5400/城市公寓中檔5000/東城世紀(jì)廣場(chǎng)中檔5600/天驕美地中檔7300/創(chuàng)智贏家高檔5850/ 分析：從表中我們看到，目前區(qū)域多層住宅僅文萃苑一家樓盤(pán)，其銷(xiāo)售價(jià)格為6500元/平方米；高層和小高層價(jià)格為5000-7300元/平方米，價(jià)格之間相差較大，主要是因?yàn)樘祢溍赖夭扇×恕疤艨赵O(shè)計(jì)，提高單價(jià)”的策略，致使其單價(jià)為7300元/平方米。 近幾年，婁葑板塊住宅價(jià)格提升很快，2004年其區(qū)域住宅價(jià)格為4800-5200元/平方米，而到2006年，其住宅價(jià)格已漲至5000-6500元/平方米，兩年間提升了1000元/平方米。且隨著婁葑交通的不斷完善，商業(yè)的不斷發(fā)展，其區(qū)域住宅價(jià)格還有一定的升值潛力。四、婁葑住宅市場(chǎng)客源分析從上文中我們可以看到，區(qū)域住宅銷(xiāo)售情況都不錯(cuò)，且?jiàn)漭卓拷袇^(qū)和園區(qū)，客源廣泛，所以我們將對(duì)本地客源和周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，尋找區(qū)域客源所在。l 婁葑本地客源近幾年，婁葑經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入提高很快，隨著婁葑經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，他們對(duì)住宅有著較大的需求，因此他們會(huì)選擇在婁葑本地選擇一套住宅。l 園區(qū)客源婁葑隸屬園區(qū)，隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)配套的不斷完善，該區(qū)房地產(chǎn)逐漸成熟，且由于湖西住宅供應(yīng)的逐漸減少和湖西住宅價(jià)格較高，因此一些附近園區(qū)的居民會(huì)選擇在婁葑購(gòu)買(mǎi)一套住宅。l 市區(qū)客源婁葑靠近市區(qū)，近幾年，隨著婁葑商業(yè)配套的不斷完善，該區(qū)房地產(chǎn)逐漸成熟，且由于市區(qū)住宅供應(yīng)的逐漸減少和市區(qū)住宅價(jià)格較高，因此一些附近市區(qū)的居民會(huì)選擇在婁葑購(gòu)買(mǎi)一套住宅。分析：隨著婁葑經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)的逐漸繁華，房地產(chǎn)的逐漸成熟，該區(qū)域已經(jīng)成為附近居民選擇購(gòu)房首選區(qū)域之一。且由于婁葑靠近市區(qū)，隸屬園區(qū)，地理位置優(yōu)越，區(qū)域的客源將非常廣泛。五、婁葑重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析（一）文萃苑開(kāi)發(fā)商：蘇州建惠置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃：上海新聯(lián)康蘇州新明陽(yáng)物業(yè)地址：文萃路377號(hào)建筑形態(tài)：疊加別墅、多層、小高層占地面積：2.2萬(wàn)多平方米建筑面積：2.6萬(wàn)多平方米容積率：1.2環(huán)境分析：該樓盤(pán)位于文萃路上，周邊有蘇州大學(xué)附屬中學(xué)，園區(qū)一中等重點(diǎn)中學(xué)以及南、北擺宴街上成熟的生活配套。文萃苑西、北、東面三面被小河綠水環(huán)繞，小區(qū)內(nèi)的景觀較好，綠樹(shù)叢陰，小區(qū)的整體環(huán)境在婁葑鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)中也處于領(lǐng)先地位。價(jià)格分析：該樓盤(pán)多層花園洋房平均價(jià)格在6500元/平方米左右，小高層價(jià)格在5600元/平方米左右，疊加別墅平均價(jià)格在7500元/平方米左右。產(chǎn)品分析：該樓盤(pán)共有2幢多層花園洋房，1幢小高層以及6幢疊加別墅。多層花園洋房的面積在120-140平方米，主力面積為130平方米；小高層為面積在130平方米左右的三房；疊加別墅的面積在212-240平方米；該樓盤(pán)沒(méi)有兩房住宅。去化分析：該樓盤(pán)銷(xiāo)售情況較好，尤其是多層花園洋房，去化速度非?？?；目前小高層以及多層花園洋房已經(jīng)售完，在售住宅為疊加別墅。客源分析：該樓盤(pán)的主力客源來(lái)自于婁葑鎮(zhèn)的客戶，另外由于婁葑距離市區(qū)比較近且隸屬園區(qū)，因此部分市區(qū)和園區(qū)的客戶選擇該樓盤(pán)。重點(diǎn)個(gè)案分析（二）東城世紀(jì)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：蘇州工業(yè)園區(qū)華成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)地址：園區(qū)東環(huán)路楊枝東路交叉口建筑形態(tài)：小高層占地面積：27749.48平方米建筑面積：61048.86平方米容積率：2.19停車(chē)位：地下600左右，地面100多個(gè)環(huán)境分析：該小區(qū)位于婁葑商業(yè)街與東環(huán)路交叉路口，西臨東環(huán)路，南臨婁葑商業(yè)街口。小區(qū)周邊交通便利，配套設(shè)施充足，人氣旺盛，并且該小區(qū)引進(jìn)了國(guó)際型大超市家樂(lè)福，使得該小區(qū)在生活配套上具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。價(jià)格分析：該樓盤(pán)2005年12月的一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格為5100元/平方米，開(kāi)盤(pán)后持續(xù)上漲，增漲至5600元/平方米；底層商鋪的價(jià)格為30000元/平方米。產(chǎn)品分析：該樓盤(pán)住宅面積為86-123平方米，其中兩房的主力面積為90平方米，三房的主力面積為115平方米；沿街的商鋪層高6米，面積范圍在50-200平方米；賣(mài)場(chǎng)商鋪面積15-25平方米。去化分析：該樓盤(pán)銷(xiāo)售情況較好，目前已經(jīng)去化完畢，住宅商鋪均去化比較快?？驮捶治觯涸摌潜P(pán)的主力客源來(lái)自于婁葑鎮(zhèn)的客戶，其次為市區(qū)以及園區(qū)客戶。重點(diǎn)個(gè)案分析（三）天驕美地開(kāi) 發(fā) 商：蘇州昂內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位 置：園區(qū)東振路68號(hào)項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目占地面積為1.5萬(wàn)平方米，總建筑面積為3萬(wàn)平方米，高綠化、低建筑覆蓋率，由3棟小高層組成，共344套房源主力面積：90、105平方米銷(xiāo)售均價(jià)：7000元/平方米主力總價(jià)：63萬(wàn)、70萬(wàn)元主 訴 求：小面積演繹大空間，挑高4.98米項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目于9月11日開(kāi)盤(pán)，10月初參加園區(qū)住博會(huì)，由于該項(xiàng)目均價(jià)相對(duì)較高，去化相對(duì)比較慢，目前已經(jīng)去化完畢。項(xiàng)目總評(píng)：大師級(jí)的設(shè)計(jì)與現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義的完美結(jié)合，低建筑密度，更科學(xué)的規(guī)劃，珍藏湖西完美生活中心的純小高層社區(qū)，坐擁繁華的同時(shí)，又回避了現(xiàn)代都市過(guò)分的喧囂塵擾，但項(xiàng)目小面積難以演繹大空間，第2層利用率相對(duì)較低。重點(diǎn)個(gè)案分析（四）城市公寓開(kāi) 發(fā) 商：園區(qū)安泰置業(yè)發(fā)展有限公司位 置：園區(qū)文萃路項(xiàng)目概況：由2棟高層組成，1-3層為商業(yè)群樓主力面積：90、155、162平方米銷(xiāo)售均價(jià)：5000元/平方米（高層）、8500元/平方米（商業(yè)）主力總價(jià)：45萬(wàn)、75萬(wàn)、80萬(wàn)，360萬(wàn)（商業(yè)）主 訴 求：城市地帶，經(jīng)典版塊項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：該項(xiàng)目于2006年4月交房，現(xiàn)剩余房源以大戶型為主項(xiàng)目總評(píng)：鬧中取靜，地標(biāo)性建筑，但大戶型直接導(dǎo)致了該項(xiàng)目去化速度緩慢。第三節(jié)、婁葑商業(yè)市場(chǎng)分析一、婁葑商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析集中型商業(yè)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次總量體已推量體御葑庭中檔1000010000城市經(jīng)典中檔40001500東城世紀(jì)廣場(chǎng)中檔2000020000創(chuàng)智贏家中高檔180000文體中心高檔3000030000合計(jì)/8200061500分析：從上表可以看出，目前婁葑總共有集中型商業(yè)5個(gè)，總共有量體82000平方米，其中以推量體6萬(wàn)平方米，以中、高檔商業(yè)為主。從表中可以看出，目前尚未推出的集中型商業(yè)主要是創(chuàng)智贏家，另外城市經(jīng)典有少量量體未推，其余樓盤(pán)均已推完，因此從供應(yīng)量來(lái)看，目前婁葑集中型商業(yè)量體比較大。分散型商業(yè)街道名稱商業(yè)檔次總量體文萃路中檔2000南擺宴街中高、中低檔10000北擺宴街中檔1500東振路中檔1000葑誼街中檔4000合計(jì)/18500分析：從上表可以看出，目前婁葑分散型商業(yè)主要集中在文萃路、南擺宴街、北擺宴街、東振路以及葑誼街上，總共有量體18500平方米，以中檔商業(yè)為主。小結(jié)：從婁葑鎮(zhèn)商業(yè)的供給來(lái)看，婁葑鎮(zhèn)總共有商業(yè)100500平方米，主要以大型的集中型商業(yè)為主，分散型商業(yè)較少。二、婁葑商業(yè)市場(chǎng)需求分析集中型商業(yè)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次總量體已推量體去化量體去化率御葑庭中檔100001000010000100%城市經(jīng)典中檔40001500105070%東城世紀(jì)廣場(chǎng)中檔200002000020000100%創(chuàng)智贏家高檔18000000%文體中心中檔300003000030000100%總計(jì)/82000615006105099%分析：從上表可以看出，婁葑鎮(zhèn)已經(jīng)推出的集中型商業(yè)均已銷(xiāo)售完畢，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，銷(xiāo)售情況普遍較好，客戶對(duì)于婁葑的商業(yè)有著一定的信心，客戶對(duì)于商業(yè)在婁葑鎮(zhèn)有較強(qiáng)的需求。分散型商業(yè)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況文萃路中檔餐飲、超市、藥店、美容、健身、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)狀況很好,基本沒(méi)有空置門(mén)面。南擺宴街中高、中低檔餐飲、超市、銀行、糕點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)稍多,其他業(yè)態(tài)分布平均經(jīng)營(yíng)狀況很好, 沒(méi)有空置門(mén)面。北擺宴街中檔餐飲、酒吧、咖啡店、服飾、美容、休閑中心經(jīng)營(yíng)狀況一般東振路中檔裝修、小超市、美容經(jīng)營(yíng)狀況一般葑誼街中檔餐飲、美容、按摩經(jīng)營(yíng)狀況一般（主要是因?yàn)槟壳皷|城世紀(jì)廣場(chǎng)施工所引起）分析：從上表可以看出婁葑鎮(zhèn)的分散型商業(yè)主要以經(jīng)營(yíng)餐飲、超市、美容等商業(yè)為主，并且經(jīng)營(yíng)狀況普遍比較好，空置的商鋪比較少，只有在東振路段，有著一定量的空置商鋪。從總體上看，目前婁葑鎮(zhèn)商業(yè)氛圍較為濃厚，商鋪經(jīng)營(yíng)狀況普遍良好。三、婁葑商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格分析集中型商業(yè)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次平均價(jià)格怡葑庭中檔12000（1-3層）城市經(jīng)典中檔23000（1層）東城世紀(jì)廣場(chǎng)中檔25000-30000（1層）15000-20000（2層）10000-15000（3層）創(chuàng)智贏家高檔未定文體中心中檔/分析：從上表可以看出，婁葑鎮(zhèn)的集中型商業(yè)的底層商鋪平均價(jià)格在25000-30000元/平方米左右。御葑庭位于北擺宴街北面，地理位置相對(duì)比較偏，人流量較小，并且規(guī)模不大，因此其價(jià)格比較低，三層商鋪的價(jià)格為12000元/平方米。城市經(jīng)典位于通園路與南擺宴街交匯處，處于婁葑鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心，但是由于其商鋪的量體比較小，不成規(guī)模，因此其商鋪的底層價(jià)格在15000-28000元/平方米，其中靠南擺宴街一面的底層價(jià)格為25000-28000元/平方米。東城世紀(jì)廣場(chǎng)位于東環(huán)路與葑誼街交匯處，其商業(yè)的量體比較大，并且已經(jīng)引進(jìn)了國(guó)際型大超市家樂(lè)福，因此其商鋪的價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)最高，底層商鋪的價(jià)格在25000-30000元/平方米左右。創(chuàng)智贏家的商業(yè)部分尚未推出，價(jià)格暫時(shí)未定；而文體中心是婁葑鎮(zhèn)比較老的集中型商業(yè)，當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格參考作用不大。分散型商業(yè)樓盤(pán)名稱 租 金 (元/平方米*月)文萃路底商:95105南擺宴街底商:95100北擺宴街底商:9095東振路底商:50葑誼街底商:100105分析：從上表可以看出婁葑鎮(zhèn)主要的幾條分散型商業(yè)街的租金主要集中在每月每平方米90-100元。其中東振路由于距離婁葑鎮(zhèn)中心比較遠(yuǎn)，人流量不足，因此該街道的商鋪?zhàn)饨鹱畹停吭旅科椒矫诪?0元/平方米；其余街道的商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒矫拙?00元左右。四、婁葑商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品分析1、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分析樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)文萃路中高檔、中檔餐飲、超市、藥店、美容、健身、娛樂(lè)南擺宴街中低檔餐飲、超市、銀行、糕點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)稍多,其他業(yè)態(tài)分布平均北擺宴街中檔餐飲、酒吧、咖啡店、服飾、美容、休閑中心東振路中檔裝修、小超市、美容葑誼街中檔餐飲、美容、按摩分析：從各條街道的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)看，目前婁葑鎮(zhèn)商業(yè)多為商業(yè)配套，且檔次較為齊全，中高檔、中檔等各種檔次，總體來(lái)看，目前婁葑商業(yè)配套已經(jīng)非常成熟和完善，因此對(duì)于本案商業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)另尋他路。 2、產(chǎn)品戶型面積分析集中型商鋪樓盤(pán)名稱樓層狀況開(kāi)間進(jìn)深層高底層面積御葑庭2-358-124.540-60城市經(jīng)典14-620680-120東城世紀(jì)廣場(chǎng)2-34（賣(mài)場(chǎng)）4-8（沿街）4-6（賣(mài)場(chǎng)）10-16（沿街）4（賣(mài)場(chǎng)）6（沿街）15-25（賣(mài)場(chǎng)）50-200（沿街）分析：從上表可以看出，婁葑鎮(zhèn)的集中型商業(yè)以2-3層的商鋪為主，其中沿街商鋪的開(kāi)間主要在4-8米、進(jìn)深10-20米、層高6米為主、底層面積在50-200平方米；另外東城世紀(jì)廣場(chǎng)的賣(mài)場(chǎng)商鋪開(kāi)間為4米、進(jìn)深4-6米、層高4米為主、面積在15-25平方米左右。五、婁葑商業(yè)市場(chǎng)客源分析樓盤(pán)名稱客源怡葑庭婁葑鎮(zhèn)客源為主，少量園區(qū)客戶城市經(jīng)典婁葑鎮(zhèn)客源為主，少量園區(qū)客戶東城世紀(jì)廣場(chǎng)婁葑鎮(zhèn)客源為主，其次為市區(qū)、園區(qū)客戶分析：從上表可以看出，怡葑庭以及城市經(jīng)典商業(yè)的購(gòu)買(mǎi)客源主要來(lái)自于婁葑鎮(zhèn)上的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶等，園區(qū)客戶投資客較少。東城世紀(jì)廣場(chǎng)由于靠近市區(qū)，出入市區(qū)非常方便，因此該樓盤(pán)有部分市區(qū)投資客。而本項(xiàng)目的地理位置緊鄰東城世紀(jì)廣場(chǎng)，靠近市區(qū)，因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的客源中除了婁葑鎮(zhèn)的本地私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶以及投資客以外還將會(huì)有部分市區(qū)投資客，少量園區(qū)的投資客。第四節(jié)、酒店式公寓市場(chǎng)分析 目前本案的初步規(guī)劃已經(jīng)初定，那么下文中我們將對(duì)蘇州酒店式公寓住宅產(chǎn)品的檔次、面積戶型和價(jià)格進(jìn)行分析，以便我們能對(duì)本案的酒店式公寓進(jìn)行準(zhǔn)確的細(xì)部定位。1、 蘇州市酒店式公寓供給分析中檔樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次物業(yè)類(lèi)型總供應(yīng)量總供應(yīng)套數(shù)時(shí)代廣場(chǎng)中檔高層23000300越洋流行廣場(chǎng)中檔高層46000250賽風(fēng)夢(mèng)想家中檔多層43500100富達(dá)都市E站中檔高層34000600自由之邑中檔高層14000760摩登99中檔多層84000200相皇國(guó)際中檔多層28000260總計(jì)/2725002470中高檔樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次物業(yè)類(lèi)型總供應(yīng)量總供應(yīng)套數(shù)潤(rùn)億皇朝中高檔多層18480200錦地星座中高檔多層32564208玄妙廣場(chǎng)中高檔多層24000160總計(jì)/75044568 分析：從上表我們看到，目前該區(qū)域市場(chǎng)上的酒店式公寓總供應(yīng)量為347544平方米，共3038套，已全部供應(yīng)，其中中檔公寓供應(yīng)量為272500平方米，中高檔公寓供應(yīng)量為75044平方米，中檔產(chǎn)品占了較大比例。2、蘇州市酒店式公寓需求分析中檔樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次物業(yè)類(lèi)型總供應(yīng)量去化量體入住率時(shí)代廣場(chǎng)中檔高層300售完65%越洋流行廣場(chǎng)中檔高層250售完70%賽風(fēng)夢(mèng)想家中檔多層100售完75%富達(dá)都市E站中檔高層600售完75%自由之邑中檔高層760售完70%摩登99中檔多層200售完70%相皇國(guó)際中檔多層260售完75%中高檔樓盤(pán)名稱樓盤(pán)檔次物業(yè)類(lèi)型總供應(yīng)量去化量體入住率潤(rùn)億皇朝中高檔多層200售完65%錦地星座中高檔多層208售完670%玄妙廣場(chǎng)中高檔多層160售完65%分析：從上表我們看到，目前該區(qū)域的酒店式公寓已經(jīng)基本售完。上表中大部分樓盤(pán)均為2、3年前開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，因此去化率較高，而近年內(nèi)該區(qū)域市場(chǎng)上沒(méi)有新的酒店式公寓推出，主要是由于目前蘇州市區(qū)地塊較少所導(dǎo)致目前蘇州市區(qū)無(wú)酒店式公寓推出。由于該區(qū)域市場(chǎng)酒店式公寓已基本售完，因此我們可以從租賃市場(chǎng)上分析需求。從上表可以看出，板塊內(nèi)中檔酒店式公寓的入住率在在70%左右，入住率較高，而中高檔酒店式公寓入住率在在60%左右，入住率較低?？梢钥闯鲋袡n酒店式公寓在租賃市場(chǎng)中接受度較高，因此未來(lái)市場(chǎng)上酒店式公寓的投資客將會(huì)對(duì)投資中檔酒店式公寓更有信心。 3、蘇州市區(qū)酒店式公寓產(chǎn)品分析3.1、蘇州酒店式公寓區(qū)位分析案名周邊配套環(huán)境自身商配情況賽風(fēng)夢(mèng)想家地處石路商圈東北1-2層現(xiàn)有成熟商鋪?zhàn)杂芍匾?guī)劃中有輕軌、公園，北臨石路商圈1-2層商鋪，3層會(huì)所，頂樓屋頂花園富達(dá)都市e站規(guī)劃中有輕軌、公園，北臨石路商圈1公里1-3層為商鋪潤(rùn)億皇朝地處觀前商圈西北1-2層商鋪越洋流行廣場(chǎng)地處石路商圈中心1-2層商鋪時(shí)代晶華地處石路商圈中心1-6層商鋪（時(shí)代廣場(chǎng)）錦地星座地處觀前商圈西南1-2層商鋪摩登99人民路和竹輝路交叉口1-3層商鋪玄妙廣場(chǎng)地處觀前商圈南1-2層商鋪相皇國(guó)際十全街與相王弄交叉口1-2層商鋪分析：從上表蘇州精裝小戶型樓盤(pán)區(qū)位分布可以看出：l 精裝小戶型多集中在某一區(qū)域的中心（石路商圈、觀前商圈、新區(qū)行政中心），交通便利，地段升值潛力大的地方。這也迎合了小戶型用來(lái)投資的目的。l 由于小戶型多地處蘇州兩大商圈和爛尾樓改造項(xiàng)目，出于自身市場(chǎng)定位和無(wú)法改變的已定格局，樓盤(pán)多有底商。3.2、蘇州酒店式公寓面積分析案名基地面積()建筑面積()套數(shù)（戶）面積范圍（）主力面積（）賽風(fēng)夢(mèng)想家800600010040-8051自由之邑69004600076040-7040-50富達(dá)都市e站65004350050037-5942潤(rùn)億皇朝51141848020735-8035-54越洋流行廣場(chǎng)387403256418440.33-136.29121時(shí)代晶華22003400027050-7050錦地星座36001400020825-5633玄妙廣場(chǎng)240008400016037-7754摩登9941002800020033-7753相皇國(guó)際570024000260406054分析：從上表蘇州市區(qū)精裝小戶型面積分析中我們看到，目前蘇州酒店式公寓產(chǎn)品的面積都為30-50平方米左右，只有越洋廣場(chǎng)為120平方米，因?yàn)槠湟?guī)劃為商用蝎子樓，所有其面積較大。從上我們看到目前蘇州精裝小戶型面積在30-50平方米之間，其銷(xiāo)售情況非常不錯(cuò)，因此我司認(rèn)為本案酒店式公寓的產(chǎn)品應(yīng)在40平方米左右。 3.3、蘇州酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)分析案名裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）賽風(fēng)夢(mèng)想家1000左右自由之邑全裝修，無(wú)家電潤(rùn)億皇朝精裝修，無(wú)家電越洋流行廣場(chǎng)全裝修，無(wú)家電時(shí)代晶華精裝修，家電齊全錦地星座精裝修，家電齊全摩登99全裝修，無(wú)家電相皇國(guó)際全裝修玄妙廣場(chǎng)全裝修 分析：從上我們可以看出目前蘇州酒店式公寓的裝修都為全裝修，而后期的一些中高檔公寓配備了家電。而從我司對(duì)酒店式公寓的調(diào)查情況看，一些有家電和家具的住宅更容易出租，因此為了適合客戶出租，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，我司認(rèn)為本案酒店式公寓應(yīng)配備少許家具或家電。 3.4、蘇州市酒店式公寓價(jià)格分析案名均價(jià)（元/）總價(jià)范圍（萬(wàn)元/套）租金回報(bào)率裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）賽風(fēng)夢(mèng)想家750028-664.61000左右自由之邑700026-454.6全裝修，無(wú)家電富達(dá)都市e站650024-404.9未定，有樣板房，無(wú)家電潤(rùn)億皇朝1000022.7-604.9全裝修，無(wú)家電越洋流行廣場(chǎng)750030-1024.5全裝修，無(wú)家電時(shí)代晶華750037-524.3家電齊全錦地星座800020-454.9家電齊全摩登99800026-614.8全裝修，無(wú)家電相皇國(guó)際800025-604.8全裝修玄妙廣場(chǎng)1300048-1005全裝修 分析：從上表蘇州精裝小戶型價(jià)格分析中我們看到：l 目前，蘇州的小戶型項(xiàng)目主要集中在市區(qū)，尤其是在觀前、石路商圈的集中，在此定位的前提下，價(jià)位都比較高,平均價(jià)格在7000元/平方米左右。l 以上小戶型項(xiàng)目有一半以上都是爛尾樓改造項(xiàng)目，受到原來(lái)地板價(jià)及使用年限的限制，加之蘇州凱悅的熱銷(xiāo)，使得開(kāi)發(fā)商一蜂而上，在精裝小戶型上下足功夫。l 由于市場(chǎng)的定位和消費(fèi)者的接受度，精裝公寓的面積都偏小，總價(jià)在2550萬(wàn)的居多，占70%多。l 從租金回報(bào)率來(lái)看，市區(qū)酒店式公寓的租金回報(bào)率在4.5%左右，略高與普通公寓房的回報(bào)率，并且將要面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。從上可以看出目前蘇州市區(qū)精裝小戶型單價(jià)在6500-13000之間，總價(jià)在25-50萬(wàn)之間，投資回報(bào)率在4.5%左右。因此對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，酒店式公寓產(chǎn)品總價(jià)應(yīng)控制在30萬(wàn)左右。4、蘇州市區(qū)酒店式公寓客源分析案名客源組成，年齡、職業(yè)置業(yè)目的，比例賽風(fēng)夢(mèng)想家客源分布很廣，25-40歲75%投資自由之邑客源分布很廣，25-38歲60%投資，部分自住富達(dá)都市e站客源分布很廣，25-38歲65%投資，部分自住潤(rùn)億皇朝客源分布很廣90%以上投資越洋流行廣場(chǎng)老板、白領(lǐng)辦公居住30-50辦公自住出租，投資65%時(shí)代晶華老板，白領(lǐng)，25-50投資為主占85%以上玄妙廣場(chǎng)客源分布很廣，25-38歲投資為主占80%以上相皇國(guó)際客源分布很廣，25-38歲投資為主占80%以上，其中上海人占了1/3。摩登99客源分布很廣，25-38歲投資為主占80%以上分析：從上表蘇州精裝小戶型的客源分析中我們看到：l 購(gòu)買(mǎi)小戶型的除了用以自住的那部分，大多來(lái)自周?chē)闹懈呤杖氲氖状沃脴I(yè)者。那些占到很大比例的投資者的分布就很廣泛了，但都是30-40歲為多，事業(yè)有成比較專注于房地產(chǎn)投資的人群。l 蘇州小戶型的稀缺，使得蘇州小戶型一公開(kāi)就如此的火暴，也為蘇州酒店式公寓的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)會(huì)，但是隨著大量酒店式公寓的入市使得目前市區(qū)的酒店式公寓租賃市場(chǎng)比較冷清，大部分投資客戶將會(huì)選擇觀望或者投資其他項(xiàng)目，因此市區(qū)的酒店式公寓可能將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。5、蘇州市區(qū)酒店式公寓特征分析 分析：通過(guò)對(duì)蘇州酒店式公寓市場(chǎng)的分析，我們總結(jié)出以下特征：l 蘇州的酒店式公寓主要分布在觀前、石路等商業(yè)圈附近，區(qū)域性比較強(qiáng)。目前市場(chǎng)沒(méi)有在售酒店式公寓，并且從未來(lái)供給量上看，近期不會(huì)有酒店式公寓入市，這對(duì)本案是一個(gè)機(jī)會(huì)所在。l 從市場(chǎng)需求來(lái)看，目前市區(qū)的酒店式公寓已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢，且入住率較高，為80%，因此可以看出市區(qū)酒店式公寓的租賃需求較為旺盛。l 蘇州酒店式公寓的平均價(jià)格在8500元/平方米左右，總價(jià)在35萬(wàn)元左右，結(jié)合銷(xiāo)售來(lái)看，總價(jià)在35萬(wàn)元以下的公寓接受度較高。l 蘇州酒店式公寓以投資客戶為主，并且大部分客戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較了解，因此酒店式公寓租賃市場(chǎng)的旺盛將會(huì)提高該類(lèi)客戶投資的信心。第三章、項(xiàng)目分析 首先我們先了解下本地塊的具體情況，為下文中的項(xiàng)目定位打下基礎(chǔ)。據(jù)我司調(diào)查，本案的地塊條件如下所示：l 本案位于東環(huán)路與東振路交叉口附近，地理位置較為優(yōu)越。l 項(xiàng)目東側(cè)為蘇嘉杭高速公路，對(duì)本案產(chǎn)生了一定的噪音影響。l 項(xiàng)目西側(cè)為東環(huán)路，噪音較大，對(duì)本案有著較大的影響。l 項(xiàng)目北側(cè)是東振花園，南側(cè)為一破舊工廠，這對(duì)于本案來(lái)說(shuō)是一個(gè)劣勢(shì)所在，直接影響了本案的環(huán)境。l 本案周邊分布多條交通路線,如3W、10W等多路公交車(chē)可以方便的到達(dá)市區(qū)和園區(qū)。l 本案總占地面積22297平方米，總建筑面積36265.27平方米。其中商業(yè)建筑面積為10764.8平方米；酒店式公寓建筑面積為13134.4平方米；多層洋房建筑面積為12366平方米。 地塊東側(cè) 地塊西側(cè)地塊南側(cè) 地塊北側(cè)第一節(jié)、多層住宅項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）l 項(xiàng)目位于婁葑分區(qū)中心區(qū)域，道路系統(tǒng)好，生活配套成熟齊全。l 地段較好，位處園區(qū)，又毗鄰市區(qū)。l 周邊居住氛圍濃厚，項(xiàng)目北側(cè)為蘇大附中，教育氛圍好。l 項(xiàng)目量體不大，市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)小，適宜采用短、平、快的銷(xiāo)售策略。2、劣勢(shì)（WEAKNESS）l 與園區(qū)中心區(qū)、市區(qū)相比，競(jìng)爭(zhēng)力不大。l 區(qū)域內(nèi)居住者很多為打工者，整體檔次不高。l 項(xiàng)目量體不大，很難產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。l