長沙湘銀麓谷中央項目市場定位及產品建議_131頁.doc

1 102 謹呈 湖南湘銀地產集團 湘銀麓谷中央項目概念建議湘銀麓谷中央項目概念建議 項目市場定位及產品演繹 目目 錄錄 前 言 1 策劃模式及原則 2 一 本案采用 增值策劃模式 的合理性 2 二 本案策劃必須遵循六大原則 3 本案的策劃思路 5 第一章 基于區(qū)域發(fā)展的思考 7 1 長沙市經濟及城市發(fā)展分析 宏觀 7 1 1 長沙市社會經濟發(fā)展狀況分析 7 1 1 1 國民生產總值增長為行業(yè)發(fā)展提供良好經濟環(huán)境 7 1 1 2 人均可支配收入及人均消費性支出情況 居民生活水平穩(wěn)步提高 購買力增強 8 1 1 3 零售商業(yè)消費仍是帶動長沙市經濟增長的主要動力 10 1 1 4 城鎮(zhèn)居民儲蓄存款增加 潛在消費能力持續(xù)增強 10 1 1 5 國民經濟在全省占據舉足輕重的地位 10 1 1 6 恩格爾系數表明長沙城鎮(zhèn)人口的生活水平已經進入富裕標準 11 2 102 1 1 7 長珠潭城市群經濟發(fā)展規(guī)劃指標預測 13 1 2 長沙未來整體城市發(fā)展分析 14 1 2 1 長沙城市發(fā)展新特點 15 1 3 項目區(qū)域優(yōu)勢分析 17 1 3 1 大河西先導區(qū)發(fā)展規(guī)劃 17 1 3 2 大河西先導區(qū)的戰(zhàn)略目標 發(fā)展定位 建設步驟和發(fā)展愿景 18 1 3 3 先導區(qū)的建設重點 20 1 3 4 項目所在板塊麓谷在兩型社會中所處的重要戰(zhàn)略地位 22 湘地行總結 23 第二章 長沙商業(yè)地產市場分析 26 2 1 目前長沙商業(yè)地產供求情況 26 2 2 長沙商業(yè)地產各業(yè)態(tài)發(fā)展現狀 26 2 2 1 長沙零售商業(yè)發(fā)展現狀 26 2 2 1 1 長沙市零售業(yè)態(tài)發(fā)展特點 26 2 2 1 2 長沙城市商業(yè)網點布局規(guī)劃 28 2 2 1 3 長沙商圈分析 31 2 2 2 長沙寫字樓市場發(fā)展現狀 36 2 2 2 1 寫字樓市場分布特征 37 2 2 2 2 2007 2008 年典型寫字樓的均價 37 2 2 2 3 寫字樓市場目前銷售面積狀況 38 2 2 3 長沙酒店市場發(fā)展現狀 38 2 2 3 1 長沙酒店的分布情況 集中分布于城市主干道 38 2 2 3 2 高檔酒店物業(yè)分布情況 需求情況 經營情況 配置情況 40 2 2 3 3 商務型連鎖酒店物業(yè)分布情況 需求情況 經營情況 配置情況 41 2 2 3 4 經濟型連鎖酒店物業(yè)分布情況 需求情況 經營情況 配置情況 41 2 2 4 長沙商業(yè)地產發(fā)展現狀總結 42 2 3 大河西商業(yè)地產發(fā)展現狀 45 2 3 1 大河西零售商業(yè)發(fā)展現狀 45 2 3 1 1 岳麓區(qū)商業(yè)網點現狀 45 2 3 1 2 河西各商業(yè)網點商業(yè)特征 46 2 3 1 3 項目周邊商業(yè)摸底調查 49 2 4 板塊商業(yè)地產現狀 50 2 4 1 項目所在板塊未來發(fā)展特征分析 50 2 4 2 板塊未來發(fā)展特征分析 51 2 5 競爭層面下的項目定位策略思考 52 2 5 1 市場競爭層面分析 52 2 5 2 區(qū)域競爭對象分析 53 2 5 3 市場經典案列參考 57 2 5 4 市場競爭層面市場定位制勝的基本立足點 61 第三章 項目自身條件的分析 62 3 1 項目地塊基本概述 62 3 1 1 項目地塊分析 62 3 1 2 項目地理位置分析 63 3 102 3 2 項目 SWOT 分析 63 3 3 項目 SWOT 綜合考量分析 65 第四章 項目定位分析 67 4 1 項目開發(fā)理念探討 67 4 1 1 湘銀開發(fā)理念探討 67 4 1 2 麓谷中央 的項目開發(fā)理念建議 68 4 2 項目核心競爭力分析 69 4 2 1 項目核心競爭力所在 69 4 2 2 項目核心競爭力塑造 70 4 3 項目的市場定位 70 4 3 1 項目市場定位理念 70 4 3 2 項目市場定位理念闡述 72 4 3 3 定位綜合分析 72 4 4 項目市場定位確立 74 4 4 1 項目整體物業(yè)定位 74 4 4 2 項目塔樓部分物業(yè)定位 74 4 4 3 本項目裙樓商業(yè)定位 76 4 4 4 目標消費群定位 83 4 4 5 價格定位 86 第五章 產品演繹 87 5 1 物業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議模式的選擇 87 5 1 1 從營銷的視角談物業(yè)的規(guī)劃 87 5 1 2 優(yōu)秀物業(yè)規(guī)劃必具的設計思路 88 5 1 3 物業(yè)規(guī)劃主題化設計思路 88 5 2 項目規(guī)劃方案建議 88 5 2 1 總體規(guī)劃建議 89 5 2 2 整體規(guī)劃布局調整建議 89 5 2 3 建筑及外立面風格建議 90 5 2 4 原方案平面調整建議 94 5 2 5 戶型建議 94 5 2 6 項目裙樓規(guī)劃設計建議 104 5 2 7 智能化配套建議 113 第六章 財務分析 116 6 1 麓谷中央項目開發(fā)成本明細表 116 6 2 建設投資估算 119 6 3 財務評價 120 6 3 1 各項成本及稅費估算 120 6 3 2 盈利能力估算 120 6 4 抗風險能力分析 122 6 4 1 政策風險 122 6 4 2 市場風險 122 6 4 3 經營風險 123 4 102 6 5 敏感性分析 123 6 6 評價結論 124 結 語 125 1 102 前前 言言 首先 衷心感謝貴司對我們的支持和信任 為我們提供一個可以充分發(fā)揮的機 會 在此 謹祝我們能夠合作愉快 為項目的成功開發(fā)寫上精彩的一頁 從接觸項目開始 我們立即開展了詳盡 深入 客觀的市場調研工作 開始不 斷思考與構思有助于項目市場定位 開發(fā)理念 產品打造的各種方式 同時根據這些 工作的成果與結論 研究出最適合項目開發(fā) 建設乃至企業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略的市場定位 與產品 從而今天很榮幸能夠籍此機會表述出我們思路 同時也將毫無保留的展開我 們的觀點 現在立即延伸本報告相關內容現在立即延伸本報告相關內容 策劃模式及原則策劃模式及原則 我司站在開發(fā)商的角度和立場 以求證過的市場分析為依據 對未來可能面臨的 市場需求變化 在正確的營銷理論 準確的項目定位指導下 勾畫出客觀的 可實施 2 102 可操作的項目藍圖 這個藍圖是建立在對廣泛的基礎信息資源的分析上的 是項目成 功的基礎 因此 比較重要的是 關于本案 哪種策劃模式最為合適因此 比較重要的是 關于本案 哪種策劃模式最為合適 一 本案采用一 本案采用 增值策劃模式增值策劃模式 的合理性的合理性 在當今房地產項目的策劃過程中 一般采取的是 概念策劃模式 賣點群 策劃模式 等值策劃模式 考慮到本項目特殊的性質 我司決定采用一種全新 的策劃模式 該模式稱之為 增值策劃模式 增值策劃的定義 策劃人在項目立項時 即著手進行市場需求調研 正確 確定目標市場的需求和欲望 利用差異化 避免競爭等營銷理論 營造出即比競 爭對手更有效的滿足市場需求 又不可替代的樓盤 通過提高消費者可察覺的使 用價值 提高樓盤相對銷售價格 使樓盤增值 從而達到營銷目的的一種策劃 方式 增值策劃的目的 就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值 使樓盤增值 為樓盤的市場創(chuàng)造有效需求 增值策劃所要作的 歸根結底是為了使開發(fā)商獲得 最大收益 增值策劃的手段 通過對樓盤形象的塑造 降低住戶對價格的敏感程度 通過提高樓盤的 可察覺的使用價值 使用戶在購買和使用產品或享受服務中得 到非常滿意程度 提高樓盤售價 并使樓盤的價值為投資者所接受 接下來我們需要明確的是 在明確需要采用增值策劃模式的前提接下來我們需要明確的是 在明確需要采用增值策劃模式的前提 下 本案需要采取什么樣的策劃原則下 本案需要采取什么樣的策劃原則 二 本案策劃必須遵循六大原則二 本案策劃必須遵循六大原則 通過前期的市場調查研究工作 我們獲得了大量的商業(yè)地產及消費群體的準 確信息 在本報告書中我們將理清項目定位的核心要點 確立市場定位的框架思 路以及其具體表現形式 經過詳細的分析研究 本案的定位策劃工作必須遵循以下六點原則 3 102 原則一 品牌化原則原則一 品牌化原則 解析 結合項目固有的特點 充分挖掘項目優(yōu)勢 結合科學的推廣策略 使 本項目樹立在片區(qū)的品牌形象 原則二 有機整合原則原則二 有機整合原則 解析 在策劃本項目的過程中 將項目自身定位與項目當地的市場需求和購 買行為充分進行整合 并將城市規(guī)劃 房地產發(fā)展前景和事件營銷因素等進行充 分的有機整合 以塑造出一個既滿足開發(fā)利潤要求又滿足市場需求的物業(yè)類型 原則三 準確定位原則原則三 準確定位原則 解析 在進行本項目的定位策劃過程中 依據準確定位原則 一切圍繞 賣 得出 賣得快 做得旺 來進行定位策劃工作 原則四 品質優(yōu)先原則原則四 品質優(yōu)先原則 解析 與建筑規(guī)劃師充分溝通 設計出在當地具備自身特色和競爭優(yōu)勢的產 品 在不超出開發(fā)成本預算的前提下 以提升產品品質為優(yōu)先考慮對象 從而向 市場推出適合當地需求并具備一定程度超前優(yōu)勢的房地產產品 原則五 核心競爭力原則原則五 核心競爭力原則 品品牌牌化化原原則則 品品牌牌化化原原則則 有有機機整整合合原原則則 有有機機整整合合原原則則 準準確確定定位位原原則則 準準確確定定位位原原則則 品品質質優(yōu)優(yōu)先先原原則則 品品質質優(yōu)優(yōu)先先原原則則 核核心心競競爭爭力力原原則則 核核心心競競爭爭力力原原則則 利利潤潤最最大大化化原原則則 利利潤潤最最大大化化原原則則 成成 功功的的項項 目目開開發(fā)發(fā) 基基礎礎 品品牌牌化化原原則則 品品牌牌化化原原則則 有有機機整整合合原原則則 有有機機整整合合原原則則 準準確確定定位位原原則則 準準確確定定位位原原則則 品品質質優(yōu)優(yōu)先先原原則則 品品質質優(yōu)優(yōu)先先原原則則 核核心心競競爭爭力力原原則則 核核心心競競爭爭力力原原則則 利利潤潤最最大大化化原原則則 利利潤潤最最大大化化原原則則 品品牌牌化化原原則則 品品牌牌化化原原則則 有有機機整整合合原原則則 有有機機整整合合原原則則 準準確確定定位位原原則則 準準確確定定位位原原則則 品品質質優(yōu)優(yōu)先先原原則則 品品質質優(yōu)優(yōu)先先原原則則 核核心心競競爭爭力力原原則則 核核心心競競爭爭力力原原則則 利利潤潤最最大大化化原原則則 利利潤潤最最大大化化原原則則 成成 功功的的項項 目目開開發(fā)發(fā) 基基礎礎 項目增值策劃模式項目增值策劃模式 4 102 解析 在項目策劃的過程中 對市場調查結果進行科學細致的分析研究 結 合同類型房地產物業(yè)類型的發(fā)展歷程和趨勢 在充分利用項目自身有利因素的前 提下 充分挖掘項目的隱性優(yōu)勢 努力提升項目的附加價值 以形成競爭項目所 不具備的核心競爭力 原則六 利潤最大化原則原則六 利潤最大化原則 解析 在本項目中的任何策劃工作都立足于充分挖掘項目開發(fā)潛力 并結合 開發(fā)商長遠發(fā)展的利益 從開發(fā)利潤的角度進行策劃思考 使開發(fā)商在本項目的 開發(fā)階段和未來的項目開發(fā)過程中都能受益 立足于上述六大策劃原則立足于上述六大策劃原則 本項目市場定位策劃將按以下四個步驟進行本項目市場定位策劃將按以下四個步驟進行 本案的策劃思路本案的策劃思路 在嚴格執(zhí)行上述六大策劃原則的基礎上 對于本案的市場定位分析將以下述 思路展開 在研究項目市場定位之前 我 們首先對定位的立足點進行全面思考 基于區(qū)域發(fā)展的思考基于區(qū)域發(fā)展的思考 長沙商業(yè)物業(yè)市場分析長沙商業(yè)物業(yè)市場分析 項目深層次分析項目深層次分析 項目市場定位項目市場定位 5 102 務求項目定位對市場的適應性更加準確 更加全面 針對項目的市場因素 消費者需求 項目自身客觀條件及企業(yè)品針對項目的市場因素 消費者需求 項目自身客觀條件及企業(yè)品 牌的發(fā)動力 我們對項目定位的立足點進行剖析 歸納如下 牌的發(fā)動力 我們對項目定位的立足點進行剖析 歸納如下 鑒于此 以下我們將對每一個立足點進行深入研究 以推導出鑒于此 以下我們將對每一個立足點進行深入研究 以推導出 核心競爭力提煉方向核心競爭力提煉方向 及及 項目定位適應性探討項目定位適應性探討 基于區(qū)域發(fā)展的思考基于區(qū)域發(fā)展的思考基于區(qū)域發(fā)展的思考基于區(qū)域發(fā)展的思考 基于市場競爭的思考基于市場競爭的思考基于市場競爭的思考基于市場競爭的思考 基于項目自身條件的思考基于項目自身條件的思考基于項目自身條件的思考基于項目自身條件的思考 基于消費群體需求的思考基于消費群體需求的思考基于消費群體需求的思考基于消費群體需求的思考 核心競爭力提煉方向核心競爭力提煉方向核心競爭力提煉方向核心競爭力提煉方向 項目定位適應性探討項目定位適應性探討項目定位適應性探討項目定位適應性探討 推 導 6 102 第一章第一章 基于區(qū)域發(fā)展的思考基于區(qū)域發(fā)展的思考 1 1 長沙市經濟及城市發(fā)展分析長沙市經濟及城市發(fā)展分析 宏觀 宏觀 真正意義上的策劃分析報告是建立在國家 本地區(qū)城市建設目標 產業(yè)發(fā)展 城市空間布局及城市發(fā)展方向的基礎分析之上 是與國家及地域的產業(yè)基本政策 相符合的 是與本地區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)展相吻合的 孫子兵法日 求勢而不責于人 本項目的策劃分析報告必須順應政府對房地產所造之 勢 相關房地產政策 發(fā) 展方向 才能最大限度地與政府保持高度一致 換句話講 可以從政府爭取更大 的優(yōu)惠政策 才能給本項目造成 順水行舟 之勢 這也是我們所謂的真正意義 上的 大策劃 1 11 1 長沙市社會經濟發(fā)展狀況分析 長沙市社會經濟發(fā)展狀況分析 1 1 11 1 1 國民生產總值增長國民生產總值增長為行業(yè)發(fā)展提供良好經濟環(huán)境為行業(yè)發(fā)展提供良好經濟環(huán)境 長沙市 GDP 增長情況 單位 億元 人均人均 GDPGDP 時間時間城市城市 GDPGDP同比增長同比增長 以戶籍計算以戶籍計算同比增長同比增長 2002812 912 7 13747 元 11 5 2003928 2214 15506 元 12 6 20041108 8514 8 18296 元 13 4 20051519 9014 9 23968 元 13 9 20061790 6614 8 27853 元 13 3 2007 2179 2516 0 33432 元 20 03 20083000 9815 1 37945 元 13 5 09 年一季度 673 0413 1 從上表及圖可知 近年來 長沙的城市 GDP 和人均 GDP 都保持了兩位數以上的增 長速度 2008 年 長沙城市 GDP 達到 3000 98 億元 同比增長 15 1 人均 GDP 為 37945 元 同比增長 13 5 2009 年一季度全市生產總值實現 673 04 億元 同比增長 13 1 較上年增速降低 1 15 個百分點 增速高于全省 6 04 個百分點 高于全國 5 4 7 102 個百分點 國民生產總值的快速增長反映了長沙城市經濟發(fā)展的活力 1 1 21 1 2 人均可支配收入及人均消費性支出情況 人均可支配收入及人均消費性支出情況 居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高 購買力居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高 購買力 逐步增強逐步增強 人均可支配收入情況 人均可支配收入情況 長沙市人均可支配收入情況 單位 元 時間時間人均可支配收入人均可支配收入同比增加同比增加同比增長同比增長實際增長實際增長 剔除物價因素剔除物價因素 200290218139 9 10 8 2003993391210 1 9 1 200411021108811 7 6 200512434141312 8 10 7 200613924149012 10 8 200716153222916 0 10 6 200818282212913 2 7 6 人均消費性支出情況 人均消費性支出情況 長沙市城市居民消費性支出情況 單位 元 時間時間人均消費性支出人均消費性支出同比增長同比增長支出收入比支出收入比 200278546 87 200383306 1 84 200490328 4 82 200596607 0 77 69 20061068010 6 76 78 20071228815 1 76 07 2008129605 5 70 88 8 102 備注資料來源 長沙市統(tǒng)計局公報 從上表及圖可知 近年來 長沙市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增 長 生活水平穩(wěn)步提高 通過對長沙市民收入與消費性支出的比較 2007 年長沙居民 消費性支出占到收入的 76 07 2008 年長沙居民消費性支出占到收入的 70 88 不 難發(fā)現長沙是一個消費活躍的城市 湘地行小結 隨著長沙市居民收入水平 消費水平持續(xù)增長和消費品層次的上升 湘地行小結 隨著長沙市居民收入水平 消費水平持續(xù)增長和消費品層次的上升 人們對商業(yè)網點的布局 購物環(huán)境及商品質量提出了更高的要求 人們對商業(yè)網點的布局 購物環(huán)境及商品質量提出了更高的要求 1 1 31 1 3 零售商業(yè)消費仍是帶動長沙市經濟增長的主要動力 零售商業(yè)消費仍是帶動長沙市經濟增長的主要動力 2008年 社會消費品零售總額已經累計達到1273 87億元 連續(xù)三年以超過14 的 速度在遞增 等于同期長沙市國內生產總值的42 45 增長22 8 表明零售商 業(yè)消費仍是帶動長沙市經濟增長的主要動力 社會消費品零售總額 時間零售總額 億元 同比增加 2006 年 865 6116 4 2007 年 1037 0319 8 2008 年 1273 8722 8 9 102 1 1 41 1 4 城鎮(zhèn)居民儲蓄存款增加 潛在消費能力持續(xù)增強城鎮(zhèn)居民儲蓄存款增加 潛在消費能力持續(xù)增強 2008 年 長沙城鎮(zhèn)居民儲蓄存款 1494 93 億元 比上年末增長 18 5 表明長沙城 鎮(zhèn)居民潛在消費能力持續(xù)增強 1 1 51 1 5 國民經濟在全省占據舉足輕重的地位國民經濟在全省占據舉足輕重的地位 我們通過對湖南省與長沙市的 GDP 總量 固定資產投資 城鎮(zhèn)居民可支配收入 農民可支配收入四個主要經濟指標的分析 力爭真實客觀的分析長沙市在湖南省經濟 發(fā)展中所占的地位 長沙市與湖南省主要經濟指標比較 以長沙市與湖南省主要經濟指標比較 以 20082008 年為例 年為例 經濟指標經濟指標湖南省湖南省長沙市長沙市 長沙市長沙市 湖南省湖南省 GDPGDP 總量總量11156 64 億元3000 98 億元0 270 27 1 1 固定資產投資固定資產投資5649 97 億元1873 33 億元 0 330 33 1 1 城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收入13821 20 元18282 元 1 321 32 1 1 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出城鎮(zhèn)居民人均消費性支出9945 50 元12960 元 1 311 31 1 1 資料來源 湖南國民經濟與社會發(fā)展公報 長沙國民經濟與社會發(fā)展公報資料來源 湖南國民經濟與社會發(fā)展公報 長沙國民經濟與社會發(fā)展公報 由表可知 長沙市的 GDP 總量占了全省的 27 固定資產投資占了全省的 33 城鎮(zhèn) 居民可支配收入是全省平均水平的 1 32 倍 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出水平是全省平均 水平的 1 31 倍 湘地行小結 作為湖南省經濟中心 長沙在省內優(yōu)勢相當突出 幾乎國民經濟的湘地行小結 作為湖南省經濟中心 長沙在省內優(yōu)勢相當突出 幾乎國民經濟的 各個方面都存在優(yōu)勢 因此 長沙占據絕對優(yōu)勢的經濟地位 快速發(fā)展的經濟水平 各個方面都存在優(yōu)勢 因此 長沙占據絕對優(yōu)勢的經濟地位 快速發(fā)展的經濟水平 城鎮(zhèn)居民儲蓄情況 億元 年份2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年 全市儲蓄總額1960 232322 322756 83267 463869 21 城鎮(zhèn)居民儲蓄額800 89954 421093 041177 171494 93 10 102 良好良好的經的經 濟發(fā)濟發(fā)展環(huán)展環(huán) 境 境 為本為本 項目項目開發(fā)開發(fā) 建設建設提供提供 了重要的宏觀環(huán)境 了重要的宏觀環(huán)境 1 1 61 1 6 恩格爾系數表明長沙城鎮(zhèn)人口的生活水平已經進入富裕標準 恩格爾系數表明長沙城鎮(zhèn)人口的生活水平已經進入富裕標準 2006 年長沙城市居民恩格爾系數為 32 6 2007 年長沙城市恩格爾系數為 34 9 2008 年 長沙市的恩格爾系數提升為 36 9 這表示長沙城鎮(zhèn)人口生活已經進 入 富裕 階段 隨著居民收入的增加 在食物需求基本滿足的情況下 消費者的重 心開始向穿 用 住等其他方面轉移 恩格爾系數定義 隨著家庭和個人收入增加 收入中用于食品方面的支出比例將逐漸恩格爾系數定義 隨著家庭和個人收入增加 收入中用于食品方面的支出比例將逐漸 減小 這一定律被稱為恩格爾定律 反映這一定律的系數被稱為恩格爾系數 其公式表示減小 這一定律被稱為恩格爾定律 反映這一定律的系數被稱為恩格爾系數 其公式表示 為 為 恩格爾系數 恩格爾系數 食品支出總額食品支出總額 家庭或個人消費支出總額家庭或個人消費支出總額 恩格爾系數生活標準 59 以上貧困 50 59 溫飽 40 50 小康 30 40 30 40 富裕富裕 低于 30 最富裕 長沙市 06 到 08 年城市恩格爾系數 2006 年 32 6 2007 年 34 9 2008 年 36 9 資料來源 湖南統(tǒng)計信息網資料來源 湖南統(tǒng)計信息網 11 102 1 1 71 1 7 長珠潭城市群經濟發(fā)展規(guī)劃指標預測長珠潭城市群經濟發(fā)展規(guī)劃指標預測 長株潭城市群經濟發(fā)展階段指標一覽表 年份三市市域 GDP 億元 增長率 三市核心地區(qū) GDP 億元 增長率 2000 年 1161 5 687 96 2003 年 1580 3 974 25 2004 年 1894 2 1100 2005 年 213012 5 129818 2010 年 375412 249914 2015 年 55168 402510 2020 年 79187 5 61939 1 長株潭區(qū)域整體生產總值 GDP 2010 年達到 3754 億元以上 GDP 增長速度達到 12 以上 到 2020 年增長為 7918 億元以上 人均 GDP2010 年為 2 5 萬元人民幣以上 到 2020 年達到 5 萬元人民幣以上 2 核心地區(qū)生產總值 GDP 規(guī)劃近期 2010 年達到 2499 億元以上 GDP 增長速度達 到 14 以上 到 2020 年增長為 6193 億元以上 3 3 核心地區(qū)三次產業(yè)比例到近期 核心地區(qū)三次產業(yè)比例到近期 20102010 年為年為 9 9 5050 4141 20202020 年為年為 5 5 4545 5050 核心 核心 地區(qū)人均地區(qū)人均 GDPGDP 規(guī)劃到近期規(guī)劃到近期 20102010 年為年為 4 4 萬元人民幣以上 到萬元人民幣以上 到 20202020 年達到年達到 8 8 萬元人民幣萬元人民幣 以上 以上 湘地行觀點 湘地行觀點 核心地區(qū)人均核心地區(qū)人均 GDPGDP 達達 到到 4 4 萬元以上 為項目將來的商業(yè)提升提供萬元以上 為項目將來的商業(yè)提升提供 了很大的空間 了很大的空間 1 21 2 長沙未來整體城市發(fā)展分析長沙未來整體城市發(fā)展分析 長沙市政府基于對城市區(qū)域地位 產 業(yè)發(fā)展 空間布局等因素的分析對未來長沙 的城市結構進行的城市空間戰(zhàn)略研究 長沙 12 102 未來的城市結構將是網絡型 簇群互動的組團結構 根據不同時期的客觀條件和發(fā)展 目標 選擇不同的組團進行重點推動 根據 長沙市城市總體規(guī)劃 2003 2020 規(guī)定 長沙城市建設目標是 基本形成符合區(qū)域性現代化中心城市特點的城鄉(xiāng)一體 協(xié)調發(fā)展的市域城鎮(zhèn)體系 強化瀏陽 寧鄉(xiāng)的市域次中心地位與作用 并與株洲 湘潭共同構筑經濟發(fā)達 布 局合理的現代化城市群 基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結構 按照 一主 城市主體 兩次 河西 星馬新城 四組團 暮云 撈霞 高星 含浦組團 構筑青山 秀水 綠洲 名城融為一體的城市空間格局 基本形成人與自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境 建設城市林業(yè)生態(tài)圈 形成以 兩帶 兩 圈 五楔 為骨架的綠色空間體系 基本形成與現代化中心城市相匹配的基礎設施框架 以霞凝港 黃花空港 信息港 三港 高速公路 京廣鐵路 兩路 為主體 建設一批區(qū)域性重大樞紐工程 以軌道交通網和城市骨架道路網 兩網 建設為重點 形成快速便捷的客貨運交通 網絡 基本形成以歷史文化名城為依托的城市形象骨架 充分發(fā)掘歷史文化內涵 強化名 城地位 建設布局合理 環(huán)境潔凈 配套齊全 生活舒適 交通便捷的居住園區(qū) 湘地行認為 政府對城市的整體規(guī)劃為城市健康有序的發(fā)展奠定了堅實的基礎 湘地行認為 政府對城市的整體規(guī)劃為城市健康有序的發(fā)展奠定了堅實的基礎 長沙區(qū)位優(yōu)勢的日益凸現 為房地產開發(fā)建設提供了良好的宏觀社會經濟基礎 長沙區(qū)位優(yōu)勢的日益凸現 為房地產開發(fā)建設提供了良好的宏觀社會經濟基礎 項目所屬麓谷新城處于項目所屬麓谷新城處于 兩次兩次 之一的河西 大河西先導區(qū)發(fā)展的核心位置 是之一的河西 大河西先導區(qū)發(fā)展的核心位置 是 未來發(fā)展亮點區(qū)域之一 是長沙兩型社會建未來發(fā)展亮點區(qū)域之一 是長沙兩型社會建 設的起步區(qū) 項目可結合城市規(guī)劃和區(qū)域經設的起步區(qū) 項目可結合城市規(guī)劃和區(qū)域經 濟發(fā)展計劃特點進行定位并借力發(fā)展 濟發(fā)展計劃特點進行定位并借力發(fā)展 1 2 11 2 1長沙城市發(fā)展長沙城市發(fā)展新特點新特點 新規(guī)劃孕育新前景新規(guī)劃孕育新前景 長沙市城市總體規(guī)劃 2003 2020 規(guī)定 指出 長沙城市發(fā)展應當立足 21 世 紀 堅持以人為本 創(chuàng)造人與自然和諧發(fā)展 的空間 走經營城市之路 以特有的文化氣 13 102 質與環(huán)境質量取勝 以做強 做優(yōu)城市為目標 把握市場經濟規(guī)律 適應改革開放需 要 為本區(qū)域社會經濟發(fā)展拓展戰(zhàn)略空間 生態(tài)環(huán)境先導戰(zhàn)略生態(tài)環(huán)境先導戰(zhàn)略 著力保護自然山水資源 構筑城鄉(xiāng)融合的綠色空間體系 大長沙戰(zhàn)略大長沙戰(zhàn)略 從長株潭城市群遠景展望入手 完善區(qū)域城鎮(zhèn)體系 發(fā)揮長沙在區(qū)域發(fā) 展中的極核作用 城市提升戰(zhàn)略城市提升戰(zhàn)略 體現區(qū)域性中心城市的規(guī)模和功能要求 通過高新技術帶動和優(yōu)秀文 化帶動 拓展城市空間 提升城市功能 優(yōu)化用地布局 公共優(yōu)先戰(zhàn)略公共優(yōu)先戰(zhàn)略 以人為本 配備綜合服務設施 創(chuàng)造良好的人居環(huán)境 長株潭城市群兩型社會建設綜合改革試驗區(qū)的建立將促進長沙更大的發(fā)展長株潭城市群兩型社會建設綜合改革試驗區(qū)的建立將促進長沙更大的發(fā)展 2008 年 12 月 長株潭城市群 綜改方案獲得國務院正式批復 長株潭城市群 將在 資源節(jié)約 利用 環(huán)境保護 產業(yè)結構優(yōu)化升 級 科技體制 土地管理 投融資 體系 財稅 對外經濟統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 行政管理體制 等 10 大重點改革領 域展開綜改試驗 標志長沙進入兩 型社會時代 長株潭城市群長株潭城市群 兩型 社會建設綜 合配套改革實驗區(qū)將是國家層面的 試驗區(qū) 城市群 是它的關鍵詞 兩型 社會則是它的目標 兩 型 社會建設將極大的推動長株潭城市群的發(fā)展 試驗區(qū)改革建設的落腳點是全面提提 升城市群綜合實力和競爭力升城市群綜合實力和競爭力 在目標定位上 要把試驗區(qū)建設成為全國 兩型社會 的示范區(qū) 全省新型城市化 新型工業(yè)化和農業(yè)現代化的引領區(qū) 湖南經濟發(fā)展的核 心增長極 具有國際品質的現代化的生態(tài)型城市群 兩型社會建設將進一步加快推進長株潭經濟一體化 使其成為提升綜合實力的核 心增長極 促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展的支撐點 到 2010 年長株潭地區(qū)的生產總值將達 4000 14 102 億元 占全省的 40 左右 人均 GDP 將達 5000 美元 城鄉(xiāng)居民的收入水平將大幅提高 消費結構不斷升級 1 31 3 項目區(qū)域優(yōu)勢分析項目區(qū)域優(yōu)勢分析 項目位于兩型社會大河西先導區(qū)內麓谷高新區(qū)核心位置 一江之隔的河西 環(huán)境 容量大 生態(tài)條件好 聚集輻射能力強 科教資源豐富 承載功能配套 但生產總值 僅為大河東的四分之一 綜合考慮河西的比較優(yōu)勢及產業(yè)基礎 加快發(fā)展大河西的 條件已經具備 在慎重研究之后 市委常委會正式決定采納選址河西的方案 長沙要長沙要 科學發(fā)展 關鍵點在河西 要統(tǒng)籌發(fā)展 切入點在河西 要帶動發(fā)展 支撐點在河西 科學發(fā)展 關鍵點在河西 要統(tǒng)籌發(fā)展 切入點在河西 要帶動發(fā)展 支撐點在河西 1 3 11 3 1 大河西先導區(qū)發(fā)展規(guī)劃大河西先導區(qū)發(fā)展規(guī)劃 長沙大河西先導區(qū)包括長沙高新區(qū) 岳 麓區(qū)和望城縣 寧鄉(xiāng)縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn) 規(guī)劃規(guī)劃 區(qū)總面積約區(qū)總面積約 12001200 平方公里 其中發(fā)展平方公里 其中發(fā)展 核心區(qū)約核心區(qū)約 570570 平方公里 起步區(qū)平方公里 起步區(qū) 150150 平平 方公里方公里 一是規(guī)劃區(qū)一是規(guī)劃區(qū) 包括岳麓區(qū) 高新區(qū) 望 城縣的含浦鎮(zhèn) 坪塘鎮(zhèn) 蓮花鎮(zhèn) 雨敞 坪鎮(zhèn) 烏山鎮(zhèn) 黃金鄉(xiāng) 白箬鋪鎮(zhèn) 雷 鋒鎮(zhèn) 高塘嶺鎮(zhèn) 星城鎮(zhèn) 以及寧鄉(xiāng)縣 的夏鐸鋪鎮(zhèn) 金洲鄉(xiāng) 歷經鋪鄉(xiāng) 玉潭鎮(zhèn) 城郊鄉(xiāng) 用地總面積約 1200 平方公里 二是核心區(qū)二是核心區(qū) 包括岳麓區(qū) 高新區(qū)和望城縣的含浦鎮(zhèn) 坪塘鎮(zhèn) 雷鋒鎮(zhèn) 黃金鄉(xiāng) 星城鎮(zhèn) 高塘嶺鎮(zhèn) 用地總面積約 570 平方公里 15 102 三是起步區(qū)三是起步區(qū) 包括岳麓區(qū)的濱江新城 岳麓山景區(qū) 含浦鎮(zhèn) 坪塘老工業(yè)區(qū) 高 新區(qū)等 用地總面積約 150 平方公里 主要考慮產業(yè)發(fā)展和基礎設施條件較好因素 有利于先導區(qū)快速起步 小結 本項目位于先導區(qū)的核心區(qū)域的起步區(qū) 地理位置相當優(yōu)小結 本項目位于先導區(qū)的核心區(qū)域的起步區(qū) 地理位置相當優(yōu) 越 越 1 3 21 3 2 大河西先導區(qū)的戰(zhàn)略目標 發(fā)展定位 建設步驟和發(fā)展愿景大河西先導區(qū)的戰(zhàn)略目標 發(fā)展定位 建設步驟和發(fā)展愿景 戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標 力爭到 2020 年把先導區(qū)建設成為 兩型社會 綜合配套改革的示范區(qū) 先導區(qū)單 位地區(qū)生產總值綜合能耗躋身于全國省會城市先進行列 高新產業(yè)的集聚區(qū) 科技 進步對經濟增長的貢獻率達 70 以上 高新技術產業(yè)總產值達 4000 億元以上 城鄉(xiāng) 統(tǒng)籌的樣板區(qū) 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達 6000060000 元和元和 4000040000 元以上元以上 生態(tài)宜 居的新城區(qū) 建成區(qū)面積達 建成區(qū)面積達 200200 平方公里 常住人口平方公里 常住人口 150150 萬人左右 萬人左右 支撐發(fā)展的增 長極 先導區(qū)核心區(qū)實現地區(qū)生產總值達先導區(qū)核心區(qū)實現地區(qū)生產總值達 30003000 億元 地方財政收入達億元 地方財政收入達 300300 億元 億元 發(fā)展定位發(fā)展定位 職能定位 職能定位 全國 兩型社會 綜合配套改革試點先導突破區(qū) 長株潭城市群戰(zhàn)略 整合核心承載區(qū) 長沙市提升主體功能區(qū) 產業(yè)定位 產業(yè)定位 湖南省產業(yè)先行先試區(qū) 長株潭產業(yè)轉型示范引領區(qū) 長沙市高新產 業(yè)核心集聚區(qū) 生態(tài)定位生態(tài)定位 全國知名的生態(tài)文明區(qū)域 資源節(jié)約的循環(huán)集約新區(qū) 可持續(xù)發(fā)展的城 市標桿 16 102 城鎮(zhèn)定位 城鎮(zhèn)定位 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域城市 新型增長模式的城鎮(zhèn)典范 環(huán)境友好的山 水宜居新城 建設步驟 分三步走建設步驟 分三步走 第一步 起步階段 2008 2012 年 核心區(qū)骨架基本拉開 起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成 第二 步 快速發(fā)展階段 2013 2020 年 綜合實力全面提升 核心區(qū)主體 功能區(qū)基本形成 第三步 成熟發(fā) 展階段 2021 2030 年 基本實 現現代化 帶動輻射能力顯著增強 先導區(qū)基本建成 發(fā)展愿景 發(fā)展愿景 四區(qū)四區(qū) 三三 帶帶 產業(yè)總體結構產業(yè)總體結構 按照 長沙市大河西先導區(qū)建設整體方案 中的規(guī)劃 大河西先導區(qū)的建設主要 包括 四區(qū) 三帶 部分 四區(qū) 四區(qū) 是指黃金都市農業(yè)與農產品精加工區(qū) 高新技術開發(fā)區(qū) 科教文化產業(yè)區(qū) 高星綜合功能區(qū) 三帶 三帶 是指金洲配套產業(yè)帶 岳麓山人文生態(tài)旅游帶 湘江西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產業(yè)帶 湘地行小結 本項目即位于四區(qū)里的麓谷高新技術開發(fā)區(qū) 區(qū)域內人均收入的提湘地行小結 本項目即位于四區(qū)里的麓谷高新技術開發(fā)區(qū) 區(qū)域內人均收入的提 高 表明區(qū)域內未來巨大的消費潛力 高 表明區(qū)域內未來巨大的消費潛力 17 102 1 3 31 3 3 先導區(qū)的建設重點先導區(qū)的建設重點 產業(yè)建設 產業(yè)建設 以金洲大道為軸心 以高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)為主體 以金洲開發(fā)區(qū)和 望城經濟開發(fā)區(qū)為兩翼 以科研院校為依托 大力發(fā)展高新產業(yè) 文化創(chuàng)意產業(yè) 現 代服務業(yè)和現代農業(yè) 全力建設信息產業(yè)基地 新材料產業(yè)基地 節(jié)能環(huán)保產業(yè)基地 先進制造產業(yè)基地 生物產業(yè)基地 科技創(chuàng)新和成果轉化基地 現代農業(yè)產業(yè)基地 承接產業(yè)轉移基地等產業(yè)基地 力爭到力爭到 20202020 年實現高新技術產業(yè)產值年實現高新技術產業(yè)產值 40004000 億元 億元 基礎設施建設 力爭三年內投入基礎設施建設 力爭三年內投入 300300 500500 億元億元 著力構建現代綜合交通運輸體系 健全水 電 氣 信等基礎設施 重點規(guī)劃建設好京珠高速長潭西線 楓林路以及雷 鋒大道拓改工程 瀟湘大道南北拓改工程 城市交通環(huán)互通工程 公共交通網絡 城 市軌道交通 跨江通道等工程 三年內在起步區(qū)和核心區(qū)重點建設三年內在起步區(qū)和核心區(qū)重點建設 六縱八橫六縱八橫 14 14 條主干道和條主干道和 5252 條次干道 總長條次干道 總長 約約 270270 公里 總投資約公里 總投資約 285285 億元 達到到億元 達到到 20102010 年底實現年底實現 拉開道路框架 形成承載功拉開道路框架 形成承載功 能 拓展產業(yè)優(yōu)勢 展現新區(qū)雛形能 拓展產業(yè)優(yōu)勢 展現新區(qū)雛形 道路建設三年行動計劃的目標 道路建設三年行動計劃的目標 生態(tài)建設 生態(tài)建設 三年內完成岳麓山風景名勝區(qū)周邊生態(tài)環(huán)境 坪塘老工業(yè)環(huán)境污染和 靳江河 龍王港等流域水資源環(huán)境的綜合治理 開展?jié)竦?綠地 林地生態(tài)環(huán)境資源 補償和農村環(huán)保自治模式試點 加強環(huán)保輔助設施建設 示范區(qū)建設 示范區(qū)建設 用 3 5 年時間 以湘江西岸為紐帶 將岳麓山風景名勝區(qū) 濱江新 城 梅溪湖 洋湖垸濕地公園等打造成國內一流 世界知名的城市時尚空間 根據大河西先導區(qū)規(guī)劃 先導區(qū)在發(fā)展房地產業(yè)與大型商業(yè)方面將優(yōu)化先導區(qū)住根據大河西先導區(qū)規(guī)劃 先導區(qū)在發(fā)展房地產業(yè)與大型商業(yè)方面將優(yōu)化先導區(qū)住 房供應結構 推進綠色節(jié)能生態(tài)環(huán)保住宅建設 房供應結構 推進綠色節(jié)能生態(tài)環(huán)保住宅建設 結合先導區(qū)實際 合理布局 科學定位 鼓勵發(fā)展以滿足中小企業(yè)需求 節(jié)約集結合先導區(qū)實際 合理布局 科學定位 鼓勵發(fā)展以滿足中小企業(yè)需求 節(jié)約集 約用地 同時提升城市景觀品位為主的工業(yè)地產 約用地 同時提升城市景觀品位為主的工業(yè)地產 以集成公共信息服務資源 滿足總部和服務外包基地建設為主的高端辦公商務地以集成公共信息服務資源 滿足總部和服務外包基地建設為主的高端辦公商務地 產 以滿足連鎖經營 品牌直銷和商業(yè)消費中心需求為主的大型商業(yè)地產 產 以滿足連鎖經營 品牌直銷和商業(yè)消費中心需求為主的大型商業(yè)地產 18 102 以滿足各類專家 高級管理人員 外籍人士和先導區(qū)其他各類就業(yè)人員與被拆遷以滿足各類專家 高級管理人員 外籍人士和先導區(qū)其他各類就業(yè)人員與被拆遷 農民安置要求為主的各層次住宅地產 農民安置要求為主的各層次住宅地產 大力發(fā)展中心商圈 國際連鎖超市 購物中心 各種專業(yè)店便利店等 加快先導大力發(fā)展中心商圈 國際連鎖超市 購物中心 各種專業(yè)店便利店等 加快先導 區(qū)宜居城市 幸福家園的建設 區(qū)宜居城市 幸福家園的建設 小結 項目所在區(qū)域交通發(fā)達 未來房地產市場潛力巨大 小結 項目所在區(qū)域交通發(fā)達 未來房地產市場潛力巨大 1 3 41 3 4 項目所在板塊麓谷在兩型社會中所處的重要戰(zhàn)略地位項目所在板塊麓谷在兩型社會中所處的重要戰(zhàn)略地位 麓谷科技新城麓谷科技新城是長沙高新區(qū)傾力打造的核心園區(qū) 也是長沙大河西先導區(qū)的起步 區(qū) 片區(qū)范圍 岳麓山以北 以市政府為圓心向周邊輻射 東臨湘江 西至雷鋒鎮(zhèn) 片區(qū)范圍 岳麓山以北 以市政府為圓心向周邊輻射 東臨湘江 西至雷鋒鎮(zhèn) 南抵楓林路 北以望城為界 南抵楓林路 北以望城為界 麓谷總體規(guī)劃控制面積 80 平 方公里 現已建 15 平方公里 按照 高起點規(guī)劃 高標準建設 高速度 推進 高質量發(fā)展的要求 每年推 進 3 平方公里左右 累計完成公共 基礎設施建設投入 46 億多元 建成 七縱四橫 主次道路 40 多公里 園區(qū)交通 通訊 寬帶 水 電 路 氣等基礎設施完善 城市綜合 管理網絡健全 19 102 麓谷園區(qū)整體綠化率達 35 以上 占地 13 萬平方米的麓谷中心公園被評為長沙市 生態(tài)公園和最美麗的公園之一 成為麓谷高品質生活的標志 商場 酒店 學校 醫(yī) 院等配套設施為麓谷創(chuàng)業(yè)者提供便捷的生活服務 麓谷坐標 加州陽光 湘麓國際等 住宅小區(qū)成為在麓谷安居樂業(yè)的理想選擇地 一個經濟繁榮 科教發(fā)達 生活富裕 生態(tài)良好 社會文明的麓谷科技新城正在興起 到 2010 年 麓谷新城將形成 20 25 平 方公里開發(fā)規(guī)模 園區(qū)生態(tài)人文環(huán)境良好 城市配套設施齊全 第三產業(yè)蓬勃發(fā)展 城市管理井然有序 真正成為宜于創(chuàng)業(yè)和人居的生態(tài)科技新城 麓谷新城距黃花國際機場約 28 公里 距火車站約 10 公里 距長沙霞凝港口約 7 公里 距汽車西站約 1 公里 交通非常便利 湘地行總結湘地行總結 長沙作為長沙作為 長珠潭城市群長珠潭城市群 核心城市 巨大經濟規(guī)模將吸引大批外來投資者 促使核心城市 巨大經濟規(guī)模將吸引大批外來投資者 促使 各商家更加積極開拓長沙經濟市場 促進了房地產市場的發(fā)展 商業(yè)消費需求的增加 各商家更加積極開拓長沙經濟市場 促進了房地產市場的發(fā)展 商業(yè)消費需求的增加 也帶動了中小型企業(yè)數量的增加 在寫字樓 商業(yè)物業(yè)方面存在著較大的市場發(fā)展空也帶動了中小型企業(yè)數量的增加 在寫字樓 商業(yè)物業(yè)方面存在著較大的市場發(fā)展空 間 間 近年長沙市居民收入水平 消費水平持續(xù)增長和消費品層次的上升 使人們對商業(yè)近年長沙市居民收入水平 消費水平持續(xù)增長和消費品層次的上升 使人們對商業(yè) 網點的布局 購物環(huán)境及商品品質方面提出了更高的要求 網點的布局 購物環(huán)境及商品品質方面提出了更高的要求 大長沙 城市提升 長株潭兩型社會建設等戰(zhàn)略的提出 特別是大長沙 城市提升 長株潭兩型社會建設等戰(zhàn)略的提出 特別是 長株潭兩型社會長株潭兩型社會 的建設的建設 大河西先導區(qū)建設大河西先導區(qū)建設 麓谷高新區(qū)建設麓谷高新區(qū)建設 的進一步深化實施 為長沙城市的進一步深化實施 為長沙城市 的發(fā)展提出了明確的方向 的發(fā)展提出了明確的方向 河西作為長沙兩型社會的先導區(qū) 必將帶動河西的大力開發(fā)建設 帶動河西經濟的河西作為長沙兩型社會的先導區(qū) 必將帶動河西的大力開發(fā)建設 帶動河西經濟的 大力發(fā)展 大力發(fā)展 麓谷是適宜創(chuàng)業(yè)人居的首選區(qū) 麓谷是適宜創(chuàng)業(yè)人居的首選區(qū) 麓谷位于長沙市湘江西岸 坐落在風景秀美的岳麓谷位于長沙市湘江西岸 坐落在風景秀美的岳 麓山下 毗鄰岳麓山大學城 麓山下 毗鄰岳麓山大學城 麓谷是高新產業(yè)發(fā)展的聚集地麓谷是高新產業(yè)發(fā)展的聚集地 堅持招大引外與培新育小相結合 以引進戰(zhàn)略投堅持招大引外與培新育小相結合 以引進戰(zhàn)略投 資者為主攻方向 整合資源優(yōu)勢 完善產業(yè)配套 延伸產業(yè)鏈條 打造產業(yè)特色 形資者為主攻方向 整合資源優(yōu)勢 完善產業(yè)配套 延伸產業(yè)鏈條 打造產業(yè)特色 形 成電子信息 先進制造 新材料 生物醫(yī)藥四大優(yōu)勢產業(yè)集群成電子信息 先進制造 新材料 生物醫(yī)藥四大優(yōu)勢產業(yè)集群 這是麓谷產業(yè)發(fā)展的 這是麓谷產業(yè)發(fā)展的 路線圖路線圖 20 102 麓谷是創(chuàng)新型園區(qū)建設的示范區(qū)麓谷是創(chuàng)新型園區(qū)建設的示范區(qū) 麓谷堅持走內涵式發(fā)展道路 重視自主知識產權麓谷堅持走內涵式發(fā)展道路 重視自主知識產權 開發(fā)和原始創(chuàng)新能力積累 開發(fā)和原始創(chuàng)新能力積累 麓谷麓谷 的綠的綠 水青水青 山與山與 現代工業(yè)文明相映生輝現代工業(yè)文明相映生輝 麓谷是麓谷是 兩型社會兩型社會 建設的主陣地建設的主陣地 麓谷是長沙大河西先導區(qū)的核心區(qū) 先導區(qū)麓谷是長沙大河西先導區(qū)的核心區(qū) 先導區(qū) 建設為麓谷空間拓展 體制創(chuàng)新 政策支持 項目建設帶來了前所未有的重大發(fā)展機建設為麓谷空間拓展 體制創(chuàng)新 政策支持 項目建設帶來了前所未有的重大發(fā)展機 遇 必將日益彰顯其領航示范作用 遇 必將日益彰顯其領航示范作用 與自然之美相融和的產業(yè)園區(qū) 長沙迄今僅麓谷一家與自然之美相融和的產業(yè)園區(qū) 長沙迄今僅麓谷一家 麓谷新城每年開發(fā)推進麓谷新城每年開發(fā)推進 2 2 3 3 平方公里 五年內累計新增開發(fā)面積平方公里 五年內累計新增開發(fā)面積 1010 1515 平方公里 平方公里 到到 20102010 年 麓谷新城整體形成年 麓谷新城整體形成 20 2520 25 平方公里的開發(fā)框架 園區(qū)生態(tài)人文環(huán)境良平方公里的開發(fā)框架 園區(qū)生態(tài)人文環(huán)境良 好 城市配套設施齊全 高新技術產業(yè)蓬勃發(fā)展 城市管理井然有序 真正成為宜好 城市配套設施齊全 高新技術產業(yè)蓬勃發(fā)展 城市管理井然有序 真正成為宜 于創(chuàng)業(yè)和人居的生態(tài)產業(yè)科技新城 于創(chuàng)業(yè)和人居的生態(tài)產業(yè)科技新城 20102010 年全區(qū)總人口達到年全區(qū)總人口達到 1 1 5 5 萬以上 城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入分別高于全市平萬以上 城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入分別高于全市平 均水平 均水平 20102010 年全區(qū)總人口達到年全區(qū)總人口達到 1515 萬以上 居民年人均可支配收入達到萬以上 居民年人均可支配收入達到 1200012000 元元 以上 失地農民年均可支配收入達到以上 失地農民年均可支配收入達到 90009000 元以上 社會大局保持穩(wěn)定 元以上 社會大局保持穩(wěn)定 城市商業(yè)城市商業(yè) 配套將有大的發(fā)展 配套將有大的發(fā)展 21 102 第二章 長沙商業(yè)地產市場分析第二章 長沙商業(yè)地產市場分析 2 12 1 目前長沙商業(yè)地產供求情況 目前長沙商業(yè)地產供求情況 長沙市長沙市 20082008 年商業(yè)地產開發(fā)統(tǒng)計表年商業(yè)地產開發(fā)統(tǒng)計表 新開工面積新開工面積竣工面積竣工面積銷售量銷售量 面積 萬 同比 增長率 面積 萬 同比 增長率 面積 萬 同比 增長率 2006 年 140 4313 8 115 8426 09 48 84 41 35 2007 年 173 0323 2 135 6817 12 69 8142 93 2008 年 109 48 36 72 128 36 5 39 86 6824 16 商業(yè)地產由 零售商業(yè) 商務寫字樓以及酒店三方面組合而成 從上述調查數據 中可看出 基于 08 年的全球金融危機影響 08 年的商業(yè)物業(yè)開工面積銳減 作為投資 物業(yè)風險較高的商業(yè)物業(yè)來講 開發(fā)商對市場也相當謹慎 盡管如此 這兩年推向市 場的典型純商業(yè)項目體量至少達到 264 萬平米以上 我們將對上述三個業(yè)態(tài)的發(fā)展現 狀以及發(fā)展趨勢做一個全面而透徹的分析 2 22 2 長沙商業(yè)地產各業(yè)態(tài)發(fā)展現狀 長沙商業(yè)地產各業(yè)態(tài)發(fā)展現狀 2 2 12 2 1 長沙零售商業(yè)發(fā)展現狀 長沙零售商業(yè)發(fā)展現狀 2 2 1 12 2 1 1 長沙市零售業(yè)態(tài)發(fā)展特點長沙市零售業(yè)態(tài)發(fā)展特點 長沙的零售業(yè)態(tài) 主要表現為兩大特征 一是以百貨商店為核心 與專業(yè)店共 同組成市中心繁華商業(yè)群落 二是以大中型超市或商業(yè)集聚為主要標志 與連鎖便利 店 倉儲商店共同形成網絡狀分布的近郊零售點 2008 年 長沙社會消費品零售總額在全國省會 26 個城市中排名第 16 位 2008 年 長沙的商業(yè)網點 集貿市場和商業(yè)從業(yè)人數居全國過百萬人口城市的第 7 位 超過天 津 南京 武漢 2006 年 2008 年 沃爾瑪 家樂福 國美 王府井等國內外商業(yè) 巨頭長沙分店業(yè)績在全國店排名都是數一數二 以零售 餐飲為主導的長沙商貿業(yè) 歷史悠久 友阿集團 通程集團 火宮殿 玉樓東 楊裕興 一大串名字耳熟能詳 長沙的零售業(yè)體現了如下特點 中高檔百貨提升長沙百貨品質 長沙高檔消