中海九曲項(xiàng)目--房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計(jì).doc

山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)與實(shí)務(wù)課程設(shè)計(jì)考勤成績答辯成績設(shè)計(jì)成果成績總成績山東建筑大學(xué)課 程 設(shè) 計(jì) 成 果 報 告題 目：中海九曲項(xiàng)目課 程：房地產(chǎn)開發(fā)與實(shí)務(wù)院 （部）：管理工程學(xué)院專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理班 級：土管101學(xué)生姓名：林鵬學(xué) 號：2010021325指導(dǎo)教師：鄭生欽 崔曉青完成日期：2012年6月16日 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價報告 中海九曲項(xiàng)目 姓名：秦浩文 班級：房管101 學(xué)號：2010021033目錄一、項(xiàng)目總說明2（一） 項(xiàng)目提出背景2（二） 項(xiàng)目地址概況3二、市場調(diào)查與分析3（一） 濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)概況分析3（二） 濟(jì)南中觀環(huán)境發(fā)展規(guī)劃51、城市發(fā)展總體戰(zhàn)略（20062020）52、交通發(fā)展規(guī)劃63、商業(yè)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃6（三） 中海九曲微觀經(jīng)濟(jì)概況分析71、區(qū)域主要項(xiàng)目分析72、周邊商業(yè)競爭分析83、項(xiàng)目周邊道路分析84、項(xiàng)目周邊公交分析95、項(xiàng)目周邊人口基數(shù)96、周邊區(qū)域住宅分布情況9三、開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案10四、項(xiàng)目規(guī)劃10五、項(xiàng)目投資估算11（一） 項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用情況分析11六、項(xiàng)目收入估算12（一） 銷售單價的估算12（二） 可銷售面積的確定12（三） 銷售計(jì)劃13（四） 經(jīng)營稅金及附加13七、資金籌措計(jì)劃13八、經(jīng)濟(jì)評價13（一）靜態(tài)評價指標(biāo)及其分析14（二）動態(tài)評價指標(biāo)及其分析15九、不確定性分析16十、結(jié)論17中海九曲項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目總說明（一） 項(xiàng)目提出背景1通過市場研究分析，當(dāng)前濟(jì)南商品住宅市場仍有較大的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。 2企業(yè)以獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)。（二） 項(xiàng)目地址概況中海九曲項(xiàng)目位于濟(jì)南市南部，北靠南二環(huán)路，緊鄰濟(jì)南大學(xué)西校區(qū)、山東醫(yī)專、山東財政學(xué)院等高校，規(guī)劃總用地面積約3686畝，其中可建設(shè)用地面積約2673畝，周邊聚集了銀座、沃爾瑪、大潤發(fā)、家家樂等超市及市立五院、兒童醫(yī)院等，配套資源豐富，生活便利。此外，項(xiàng)目還緊鄰濟(jì)南大學(xué)西校區(qū)、山東醫(yī)專、山東財政學(xué)院等高校，極富人文氣息。二、市場調(diào)查與分析（一） 濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)概況分析山東省2011年全省實(shí)現(xiàn)GDP45429億元，全省實(shí)現(xiàn)國地稅收入6295億元，年末金融機(jī)構(gòu)存款余額46345億元，其中：排名城市2011年GDP2011人均GDP2011年末存款1青島市6615億元75780元8636億元2煙臺市4906億元70402元4379億元3濟(jì)南市4406億元64611元8276億元4濰坊市3541億元39604元3707億元5淄博市3280億元72406元2725億元6濟(jì)寧市2896億元34901元2612億元7臨沂市2770億元26892元2498億元8東營市2676億元130882元1904億元9泰安市2304億元45082元1564億元10威海市2110億元78679元1778億元11德州市1950億元35009元1420億元12聊城市1905億元32902元1358億元13濱州市1817億元47466元1301億元14棗莊市1561億元41823元972億元15菏澤市1475億元17370元1323億元16日照市1214億元43929元1148億元17萊蕪市611 億元 73308元605億元從上表可以看出，2011年濟(jì)南GDP實(shí)現(xiàn)4406億元，全省第三；而其2011年末存款達(dá)到8276億元，更是高居全省第二。根據(jù)商業(yè)發(fā)展規(guī)律，城市人均GDP達(dá)到10002000美元時，大賣場開始出現(xiàn)；人均GDP達(dá)到20004000美元時，專業(yè)市場開始出現(xiàn)；人均GDP達(dá)到4000美元以上時，消費(fèi)者更加關(guān)注餐飲，休閑娛樂方面的體驗(yàn)，城市商業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)向以購物為主導(dǎo)。據(jù)有關(guān)資料顯示，2005年至今，濟(jì)南年均GDP增長超過14%，發(fā)展較快，適合房地產(chǎn)市場投資。2011年濟(jì)南市人均可支配收入全省第一，具體情況見下表：城市排名人均可支配收入1 濟(jì)南25321元2 青島24998元3 東營23657元4 煙臺23288元5 威海22000元6 淄博21784元7 萊蕪20988元8 泰安19800元9 濱州19688元10濰坊19675元11濟(jì)寧19650元12臨沂18644元13聊城17889元14德州17854元15日照17500元16棗莊17429元17菏澤14419元 濟(jì)南市2007-2011年人均可支配收入 2011年濟(jì)南市人均可支配收入達(dá)到25321元，較2007年增長40.6%，說明濟(jì)南市民的富裕程度在全國處于中上游水平。濟(jì)南固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資近年來快速提升 濟(jì)南市20062010年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資 單位：億元2010年濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資達(dá)到1987.4億元，較2006年增長95.5%。2010年房地產(chǎn)投資達(dá)到484.5億元，較2006年增長202%。這種增長態(tài)勢即使在金融危機(jī)的2008年也沒有減緩，說明當(dāng)?shù)卣头康禺a(chǎn)開發(fā)商都對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場未來前景比較看好。（二） 濟(jì)南中觀環(huán)境發(fā)展規(guī)劃1、城市發(fā)展總體戰(zhàn)略（20062020）附：P總體布局：在現(xiàn)狀城區(qū)用地基礎(chǔ)上，主要向東西兩翼擴(kuò)展，形成“一城兩區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)P西部片區(qū)：規(guī)劃以發(fā)展高等教育，高科技產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)居住為主。P東部片區(qū)：規(guī)劃重點(diǎn)是發(fā)展高校技術(shù)產(chǎn)業(yè)，高附加值制造業(yè)和加工業(yè)，完善生活居住、公共服務(wù)配套，形成現(xiàn)代化新城區(qū)。從規(guī)劃可以看出，東西部仍處于發(fā)展之中，主城區(qū)仍然是濟(jì)南的行政、商貿(mào)、科教文化和居住中心。 2、交通發(fā)展規(guī)劃 P 根據(jù)濟(jì)南城市總體規(guī)劃（20062020）將建成快速路、主干路、次干路、支路四個等級構(gòu)成的城市道路系統(tǒng)。P 在現(xiàn)有路網(wǎng)的基礎(chǔ)上，將建成“三橫五縱”的快速道路系統(tǒng)，尤其強(qiáng)化東西部貫通性道路的規(guī)劃建設(shè)。P 經(jīng)十東路-二環(huán)南路及其西向延伸線將建成一條橫向快速路。P 劉智遠(yuǎn)路、賢文路、世紀(jì)大道、工業(yè)南路將規(guī)劃建成城市一級主干道。交通系統(tǒng)規(guī)劃P 將規(guī)劃建成以軌道交通為骨干，快速公交和普通公交相結(jié)合的公共交通體系。P 另外還將建成若干快速公交路網(wǎng)，在全運(yùn)會前，北園大街、工業(yè)北路、經(jīng)十路、歷山路、二環(huán)東路、賢文路等6條道路的BRT線路已經(jīng)開通。3、商業(yè)零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃目標(biāo)：2020年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)人均營業(yè)面積為1.2平方米，城市商業(yè)總營業(yè)面積控制在550萬平方米左右，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)熟達(dá)到35個。總體布局：圍繞“一城兩區(qū)”的總體規(guī)劃，將形成3個不同等級的老城、主城、新城商圈。老城商圈：內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的老城區(qū)，歷山路、北園大街、緯十二路、經(jīng)十路的圍和區(qū)域，以改造提升為主。主城商圈：包括臘山、黨家、燕山、王舍人和賢文5個片區(qū)，將規(guī)劃建設(shè)東部燕山和西部臘山兩個市級商業(yè)副中心。新城商圈：東部城區(qū)和西部城區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃設(shè)置4處商業(yè)市級副中心，承擔(dān)城市部分商業(yè)職能。（三） 中海九曲微觀經(jīng)濟(jì)概況分析1、區(qū)域主要項(xiàng)目分析注：1、銀座中心（未開業(yè)）；2、銀座中心八一店；3、陽光100（未開業(yè)）；4、大潤發(fā)山水店；5、領(lǐng)秀城（未開業(yè)）；6、家家悅；7、銀座購物廣場鴻園店；8、銀座奧特萊斯。 2、周邊商業(yè)競爭分析注：a、通過綜合考量，銀座中心雖然尚未開業(yè)，但無論從區(qū)位、體量、操作團(tuán)隊(duì)、背景方面都較強(qiáng)，其未來在本區(qū)域的影響力較大，會形成一個區(qū)域中心。b、陽光100項(xiàng)目與本項(xiàng)目較近，會早于本項(xiàng)目開業(yè)，未來可以根據(jù)其開業(yè)情況，深入分析本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)適合度及尋找市場空白。c、領(lǐng)秀城值得關(guān)注集中商業(yè)片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，由于其體量較大，商業(yè)的定位會對本項(xiàng)目有一定影響。d、總體分析項(xiàng)目區(qū)域的競爭環(huán)境較為激烈，從低檔到高檔都是市場競爭，各類業(yè)態(tài)也較為全面，特別是針對家庭消費(fèi)類，本項(xiàng)目需要通過特色或者業(yè)態(tài)專注度的打造尋找市場契機(jī)。 3、項(xiàng)目周邊道路分析道路車道及走向道路分析二環(huán)南路東西雙向6車道a緊鄰項(xiàng)目地塊，提供直接臨街面b城市高速路網(wǎng)主干道，高峰時段車輛較多，對地面人流動線有所阻礙陽光新路南北雙向8車道緊鄰項(xiàng)目地塊，提供直接臨街面，南北向的重要主干道路濟(jì)微公路南北雙向8車道城市主干道之一，連接濟(jì)南與泰安市重要道路二七新村南路東西雙向6車道a路面狀況較為良好b由于大潤發(fā)山水店生意較旺，局部節(jié)點(diǎn)有所擁堵英雄山路南北雙向6車道a城市高速路網(wǎng)主干道，主要連接市區(qū)與S103到達(dá)泰安市b高峰時段局部道路較為擁堵4、項(xiàng)目周邊公交分析線路始發(fā)站終點(diǎn)站74路省建筑機(jī)械廠華聯(lián)商廈K94路葛家鎮(zhèn)濟(jì)南大學(xué)西門120路九曲西苑小區(qū)可到達(dá)本項(xiàng)目的公交線路較少，沒有始發(fā)站，目前人流量不大，本項(xiàng)目通過公共交通可輻射的項(xiàng)目有限，北面為主要輻射方向，且公交作為目前濟(jì)南主要出行交通工具，項(xiàng)目公共交通到達(dá)率有待擴(kuò)大，可通過與政府協(xié)調(diào)建立公交樞紐戰(zhàn)。 5、項(xiàng)目周邊人口基數(shù)以項(xiàng)目為中心周邊2公里范圍內(nèi)，目前約有4萬人，包括濟(jì)南大學(xué)西校區(qū)接近2萬，預(yù)估到項(xiàng)目開業(yè)，本項(xiàng)目及領(lǐng)秀城住宅人口導(dǎo)入3萬，屆時，項(xiàng)目周邊將接近7萬人；以項(xiàng)目為中心周邊4公里范圍內(nèi)，目前約有人口22萬，預(yù)估到項(xiàng)目開業(yè)，本項(xiàng)目周邊將有26萬人。 6、周邊區(qū)域住宅分布情況編號樓盤名稱1臥龍花園龍?zhí)﹫@2期（8350元/平方米）2泉景天沅鑫園（8000元/平方米）3王官莊小區(qū)（6068元/平方米）4普利青城雅居（8500元/平方米）5陽光100國際新城（8427元/平方米）6怡心園（8121元/平方米）7匯統(tǒng)花園（8558元/平方米）8三箭如意苑（9541元/平方米）9通聯(lián)花園（9702元/平方米）10郎茂山小區(qū)（6253元/平方米）11山景園小區(qū)（6180元/平方米）12魯能領(lǐng)秀城（7802元/平方米）三、開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號名稱單位數(shù)量1規(guī)劃建設(shè)用地面積1336002總建筑面積3486002.1住宅面積2755282.2公建設(shè)施134722.3地下停車場面積359752.4地下室面積174252.5人防面積147003建筑物占地面積173684建筑密度%135容積率2.16綠地率%357居住戶數(shù)戶2616四、項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期為4年，建設(shè)期2年，現(xiàn)房銷售2年，商品房預(yù)售期為一年，具體的開發(fā)經(jīng)營周期安排見下表。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期橫道圖五、項(xiàng)目投資估算 （一） 項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用情況分析 項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金匯總表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱單價（萬元/）面積（）金額（萬元）1土地費(fèi)用606201.1土地出讓金0.45133600601201.2購買土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)及稅金5002開發(fā)成本824642.1前期工程費(fèi)0.00433486001498.98（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)0.002348600697.2（2）項(xiàng)目可行性研究0.0009348600313.74（3）地質(zhì)勘探測繪0.0006348600209.16（4）施工現(xiàn)場“三通一平”0.0008348600278.882.2建筑安裝工程費(fèi)69050.46（1）結(jié)構(gòu)工程0.11527552831685.72（2）裝修工程0.0627552816531.68（3）機(jī)電設(shè)備及安裝工程0.022755285510.56（4）地下停車場、地下室、人防0.2256810015322.52.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4275.06（1）附屬工程費(fèi)1800（2）室外工程費(fèi)0.00713486002475.062.4公共配套設(shè)施費(fèi)1018.44（1）幼兒園0.1451472213.44（2）室外休閑娛樂場所80（3）會所0.172500425（4）配電房0.0920018（5）物業(yè)管理房0.0980072（6）代建市政道路150（7）代建市政綠化602.5其它費(fèi)用4002.6開發(fā)間接費(fèi)3049.71762.7不可預(yù)見費(fèi)31713開發(fā)費(fèi)用31049.33.1管理費(fèi)4292.523.2銷售費(fèi)用7714.78（1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)1102.11（2）銷售代理費(fèi)4408.45（3）交易手續(xù)費(fèi)2204.223.3財務(wù)費(fèi)用19042（1）貸款利息費(fèi)17312（2）融資費(fèi)用17304與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金13563.534.1營業(yè)稅12263.64.2城市維護(hù)建設(shè)稅858.4524.3教育費(fèi)附加367.9084.4印花稅73.575項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用及稅金總計(jì)187696.83六、項(xiàng)目收入估算（一） 銷售單價的估算根據(jù)對濟(jì)南房地產(chǎn)市場的調(diào)查與分析，結(jié)合濟(jì)南近期樓房銷售價格，通過對類似項(xiàng)目銷售價格及周邊樓房價格相比較，確定樓房的均價為8000元/，地下室的均價為3000元/，地上停車位價格為8萬元/個，地下停車位價格為10萬元/個。（二） 可銷售面積的確定可銷售的住宅面積為275528平方米，可銷售的地下室面積為17425平方米，可銷售的停車位為2093個（地上654個、地下1439個）。根據(jù)以上兩點(diǎn)，便可預(yù)測出項(xiàng)目的銷售額。銷售額=8000*275528+3000*17425+80000*654+100000*1439 =24.53億（三） 銷售計(jì)劃據(jù)濟(jì)南市目前房地產(chǎn)市場狀況及擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況級，分4年進(jìn)行銷售，2013年預(yù)售10%，2014年現(xiàn)售35%,2015年現(xiàn)售45%，2016年現(xiàn)售10%。（四） 經(jīng)營稅金及附加根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例等有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)及附加按營業(yè)稅的3%計(jì)算。七、資金籌措計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措主要是根據(jù)項(xiàng)目對資金的需求以及投資使用計(jì)劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌措通常有資本金，預(yù)售收入及借貸資金三種主要方式。項(xiàng)目總投資18.77億，其中項(xiàng)目資本金5.96億；該項(xiàng)目預(yù)售10%，預(yù)售資金為2.44億，其中30%用來交稅及支付其他費(fèi)用，剩下的70%（即：1.71億）用來投資；剩下的11.1億，通過向商業(yè)銀行貸款獲得。如下表：資本金預(yù)售收入借貸資金總投資5.96億1.71億11.1億18.77億貸款條件：年利率6.4%，按單利計(jì)息，每年年末支付當(dāng)年計(jì)息，從第三年起分3年還本。具體如下：借款還本付息估算表 單位：萬元20122013201420152016期初借款累計(jì)040000100000710004000本期借款40000600001100000本期應(yīng)計(jì)利息1280448067524544256本期還本付息12804480467527154442561還本00400006700040002付息1280448067524544256期末累計(jì)借款400001000007100040000八、經(jīng)濟(jì)評價房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、項(xiàng)目策劃、投資估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計(jì)算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財務(wù)盈利能力，還款能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。（一）靜態(tài)評價指標(biāo)及其分析利潤表 單位：萬元序號項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)201220132014201520161銷售收入02543085855110385254302453002開發(fā)成本及稅金8530045000250002425481701876973利潤總額-85300-19570608558613117287576034所得稅01400504064801440144005稅后利潤-85300-2097055815796511587443230 1、投資利潤率=年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資*100% =43203/5/187697*100% =4.6% 2、資本金利潤率=43203/5/59600*100% =14.5% 3、靜態(tài)投資回收期 財務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)201220132014201520161資金來源7500010912796845110372245274158711.1銷售收入02452785845110372245272452711.2自有資金3500024600000596001.3長期借款400006000011000001110002資金運(yùn)用832805255691659117017113723558842.1開發(fā)建設(shè)投資8200041000200001209201550922.2營業(yè)稅金及附加1356474774611356149202.3所得稅01400504064801440143602.5稅后利潤432015120194404320432302.6借款本金償還00400006700040001110002.7借款利息支付1280448067524544256173123凈現(xiàn)金流量-8280565715186-664513155599874累計(jì)凈現(xiàn)金流量-82804829153477468325998759987Pb=2-1+8280/56571=1.14年（二） 動態(tài)評價指標(biāo)及其分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)201220132014201520161現(xiàn)金流入502464785995110507246372458361.1銷售收入02452785845110372245272452711.2其他收入501201501351105652現(xiàn)金流出8200043756297872603327961830562.1開發(fā)建設(shè)投資820004100020000120921550922.2營業(yè)稅金及附加01356474774611356135642.3所得稅01400504064801440144003凈現(xiàn)金流量-81950-19109562088583021841628204累計(jì)凈現(xiàn)金流量-81950-101059-448514097962820628201、財務(wù)凈現(xiàn)值設(shè)定項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，則：FNPV=50(1+10%)-1-84796（1+10%）-1+24647（1+10%）-2-41000（1+10%）-2+85995（1+10%）-3-29787（1+10%）-3+110507（1+10）-4-24677（1+10%）-4+24637（1+10%）-5-2796（1+10%）-5=45-77087+64609-22379+20369-33884+75478-16855+15298-1736=23858萬元0說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而，該項(xiàng)目在財務(wù)上是可以接受的。2、財務(wù)內(nèi)部收益率通過Excel表格公式可以求出，F(xiàn)IRR=21%10%。因?yàn)镕NPV=23858萬元0,FIRR=21%10%,故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行。資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)201220132014201520161現(xiàn)金流入400508464796995110507246373568361.1銷售收入02452785845110372245272452711.2其它收入501201501351105651.3長期借款400006000011000001110002現(xiàn)金留出8328048236765399622170523113282.1開發(fā)建設(shè)投資8200041000200001209201550922.2營業(yè)稅金及附加013564747