推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作指導方案.docx

推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作指導方案一、指導思想、目標任務和基本原則（一）指導思想。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，按照國務院和省政府關于做好房地產市場宏觀調控工作的要求，全面推進我市應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作，堵漏增收，進一步提高房地產稅收一體化管理水平，落實國家宏觀調控政策，促進我市經濟包容性發(fā)展。（二）目標任務。各地要按照科學化、規(guī)范化、精細化的要求加強存量房交易稅收征管，總體上建立“以房地產數據信息技術為依托，以房地產評估技術為方法，以計算機輔助批量估價信息系統(tǒng)為手段，以估價信息系統(tǒng)生成計稅價值為納稅評估標準，以契稅先稅后征為抓手”的征管模式，堅決堵塞因納稅人低報成交價格偷逃稅款產生的稅收漏洞。市本級及各區(qū)縣（市）主城區(qū)在20XX年11月30日前建立估價信息系統(tǒng)，實現市級集中。20XX年12月1日起仿真試運行，20XX年1月1日正式啟用；主城區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的估價信息系統(tǒng)力爭一并完成，最遲要在20XX年5月31日前建成，20XX年6月1日起仿真試運行，20XX年7月1日正式啟用。（三）基本原則。1合法原則。應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作應按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定進行；評稅所依據的數據和資料必須合法有效；評估的方法必須符合國家的有關規(guī)定。2公平原則。評估的標準，評估的結果要客觀公正。3效率原則。存量房交易價格的評估工作應實現簡便、快捷，以有效縮短辦稅時間，提高稅收征管效率。二、組織領導和職責劃分鑒于應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作具有專業(yè)性強、涉及部門多、估價范圍廣、人員要求高、前期投入大等特點，加之時間緊，任務重，因此加強組織管理尤為重要。開展此項工作實行“政府領導、分級實施、財稅牽頭、部門配合、中介參與”的工作機制。各地要在當地政府的領導下成立領導小組，統(tǒng)一部署本地區(qū)工作，協(xié)調部門關系，明確部門具體職責。財政部門主要負責部門間的組織協(xié)調和經費保障；地稅部門主要負責具體實施，包括采集本地區(qū)房地產信息數據，建立數據庫，確定估價技術路線，開發(fā)或改造估價軟件，建立計稅價格核定的征管機制、爭議處理機制以及后續(xù)維護管理等；住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設、國土資源部門主要負責提供相關數據，實現信息資源共享，提供專業(yè)建議，在信息傳遞、價格評估、協(xié)稅把關等方面建立部門間的協(xié)作機制，統(tǒng)計、公安、民政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（居委）等部門應根據各自職能，積極配合協(xié)作，提供相關信息和工作保障。除此之外，為確保專業(yè)性和公信力，整個實施過程還應邀請財稅、房地產估價、法律及計算機技術等方面的專家參與，主要來自：（1）行業(yè)協(xié)會，如房地產估價師學會、土地估價師協(xié)會等；（2）高校及科研機構，如房地產專業(yè)、統(tǒng)計學專業(yè)、計算機專業(yè)、財政稅務專業(yè)等；（3）房地產評估公司、土地評估公司等。三、主要工作內容和工作步驟（一）主要工作內容。1采集數據信息，建立房地產基礎數據庫。組織人員對本地房地產市場及影響房地產價格的因素進行調查分析，具體包括：當地房地產市場的狀況，房地產分布的特點與規(guī)律，房地產價格在不同區(qū)域間呈現差異性的原因，土地定級情況、基準地價等。建立完善資料詳實、數據準確的房地產基礎數據庫。2修訂估價模型，建立存量房交易估價信息系統(tǒng)。采取市場調研、數據采集、區(qū)域分析、專家咨詢等方式，根據房地產的不同類型，選擇適當的房地產評估技術與方法，確定評估的技術路線，以市級通用評稅軟件為基本技術平臺，進行本地化改造，合理設置技術標準，建立存量房交易估價信息系統(tǒng)。3測試、檢驗存量房交易估價信息系統(tǒng)評估結果。將房地產基礎數據庫的信息導入估價信息系統(tǒng)，檢驗評估結果與市場價格的差異，查找發(fā)生偏差的原因，制訂相應解決方案，通過核實數據、維護參數及校準模型等方式，確保生成較為科學、準確的評估值，提高工作質量，減少爭議。4將系統(tǒng)應用于稅收征管，加強存量房交易申報價格比對工作。估價信息系統(tǒng)建立完善后，直接應用于房地產交易稅收“一窗式”征收窗口，由計算機自動生成估價結果，與納稅人自行申報的成交價格進行比對審核，按照孰高原則確定計稅價格。（二）工作步驟。推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作分為準備階段、實施階段、試運行階段、應用階段，各地應明確各階段的詳細工作任務和具體時間進度安排。1準備階段（20XX年8月31日前）（1）摸底調研。在確定應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的整體方案之前，各地需要對本地區(qū)的房地產市場及相關情況進行摸底調研。調研內容主要是：房地產市場狀況。了解掌握本地區(qū)房地產市場規(guī)模、交易活躍程度、房地產市場特點等，以便因地制宜確定估價技術路線。房地產信息狀況。了解掌握本地區(qū)房地產信息的完備情況、信息質量、獲取渠道，以便確定適合的信息采集方式。相關專業(yè)機構狀況。了解掌握本地區(qū)房地產估價公司和軟件開發(fā)公司的資質水平、業(yè)務能力和工作經驗，以便必要時選取合適的估價公司和軟件公司協(xié)助稅務部門完成估價系統(tǒng)的開發(fā)或改造工作。相關專家團隊狀況。了解掌握本地區(qū)乃至全省相關領域的專家情況，以便必要時聘請專家進行工作方案的研究論證以及系統(tǒng)成果的評審驗收。（2）制定工作方案。制定工作方案是前期準備中的關鍵環(huán)節(jié)。各地需結合本地區(qū)的房地產市場與征管實際，制定適合本地區(qū)的工作方案。工作方案主要包含以下內容：總體要求。包括指導思想、工作原則、工作目標等。組織機構。各地根據工作設定不同層級的領導小組、實施小組和專家團隊。領導小組主要負責協(xié)調部門關系、確定工作方案，建立資金保障機制等。實施小組負責配備人力資源，提出具體的操作方案并組織實施；專家團隊具體負責估價技術及軟件本地化改造等相關工作。工作內容。主要包括：一是采集、建立本地區(qū)房地產信息數據庫；二是確定本地區(qū)估價技術路線；三是開發(fā)或改造估價軟件；四是建立核定計稅價格的征管機制。實施步驟。根據總體要求及本地區(qū)實際情況，合理安排時間段，分步實施。保障措施。落實開展此項工作的人員及經費。部門配合。明確財政、地稅、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設、國土資源等部門的職責，建立協(xié)調配合的渠道和平臺，確保信息交流暢通，形成部門合力。（3）動員部署。領導小組直接下發(fā)工作方案，有條件的地方可召開動員大會，統(tǒng)一相關人員思想認識，了解開展此項工作的目的及意義。（4）前期培訓。由于房地產評估技術具有一定的專業(yè)性，對大部分稅務人員