房屋買賣中-可以通過行使不安抗辯權(quán)解除合同？.doc

房屋買賣中，可以通過行使不安抗辯權(quán)解除合同？ 鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！合同法第六十八條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。” 第六十九條規(guī)定：“當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。” 這是關(guān)于不安抗辯權(quán)的構(gòu)成及行使的規(guī)定。在房屋買賣合同中，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情形的，可以中止履行，但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。 這種合同解除權(quán)只是一時(shí)性的，在對(duì)方恢復(fù)了履行能力或者提供了適當(dāng)?shù)膿?dān)保后，其也就不能再行使合同解除權(quán)了。 就像確認(rèn)合同無效都可以在合同法第52條找到依據(jù)一樣，解除合同（法定解除）都可以在合同法第94條【有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！空业揭罁?jù)。很明顯，通過行使不安抗辯權(quán)來解除合同在合同法第94條中的依據(jù)就是其第五項(xiàng)：“法律規(guī)定的其他情形” 附劉某某與韓某定金合同糾紛案 案情簡(jiǎn)介：2013年9月20日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂房屋買賣合同，約定甲乙雙方在上海中原物業(yè)顧問有限公司（以下簡(jiǎn)稱居間方）的居間介紹下，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。具體狀況如下：房屋坐落上海市徐匯區(qū)某街某弄某號(hào)某室。權(quán)利人韓某。該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣1，850，000元。首期房?jī)r(jià)款，乙方應(yīng)于簽訂示范合同并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)（若需）后當(dāng)日，通過居間方轉(zhuǎn)付或自行支付甲方首期房?jī)r(jià)款（含甲方已實(shí)際收到的定金）人民幣555，000元。第二期房?jī)r(jià)款，乙方通過銀行貸款方式支付人民幣1，295，000元。定金責(zé)任：本合同所涉定金為擔(dān)保本次買賣交易的順利履行而設(shè)立。甲方同意將受到的定金交居間方保管，若甲方將該房地產(chǎn)權(quán)證原件交居間方保管，則甲方可以從居間方處取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方違約不賣，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金；若乙方違約不買，則已支付的定金不予返還。聯(lián)絡(luò)地址：甲、乙雙方在本合同簽章處書寫的聯(lián)絡(luò)地址或身份證件所載地址即為本合同下任何書面通知的送達(dá)地址。若任何一方聯(lián)絡(luò)地址變更的，應(yīng)及時(shí)書面通知相對(duì)方；若未及時(shí)通知，則原地址即視為有效送達(dá)地址。2013年9月20日，原告（乙方）作為買受方與作為出賣方的被告（甲方）及居間方上海中原物業(yè)顧問有限公司（丙方）簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)議約定，乙方為表示對(duì)系爭(zhēng)房屋之購買誠(chéng)意，向丙方支付意向金人民幣20，000元，作為與甲方進(jìn)行洽談之用。如甲方在房屋買賣合同上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)為定金，以擔(dān)保房屋買賣合同履行，并且乙方應(yīng)于甲方簽署本協(xié)議三日內(nèi)補(bǔ)足定金至人民幣100，000元。2013年9月20日，被告出具收款收據(jù)一份。內(nèi)容為：“茲收到上海中原物業(yè)顧問有限公司轉(zhuǎn)付給本人的款項(xiàng)計(jì)人民幣20，000元整。本人確認(rèn)，上述款項(xiàng)系劉某某（買受人）用于（購買）上海市徐匯區(qū)某街某弄（某坊）某號(hào)某室房地產(chǎn)的定金?！?013年10月5日，原告委托律師向被告發(fā)出律師函，內(nèi)容為：原告已支付定金2萬元，但了解到被告雖然為系爭(zhēng)房屋的承租人，但戶口并未在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，無法將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)辦到被告名下，無法達(dá)到合同約定的由被告轉(zhuǎn)讓給原告房產(chǎn)的目的。產(chǎn)權(quán)只能辦到被告妻子鄭某名下。故要求被告在收到律師函之日起三日內(nèi)提供由鄭某簽署的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議和房屋買賣合同或其他合理保證措施，以確保房地產(chǎn)的正常過戶。在未獲得保證措施之前，原告拒絕支付剩余定金及履行其他付款義務(wù)。逾期或拒絕提供保證措施的，則視為已預(yù)期違約，原告將按照房屋買賣合同第12條的規(guī)定要求被告承擔(dān)總價(jià)款20%的違約責(zé)任。截止2013年10月23日，系爭(zhēng)房屋內(nèi)戶口只有鄭某一人，其系韓某妻子，韓某戶口不在系爭(zhēng)房屋內(nèi)。2013年10月25日，經(jīng)房改售房，鄭某成為系爭(zhēng)房屋權(quán)利人。 裁判原文節(jié)選：一審【案號(hào)：上海市徐匯區(qū)人民法院（2013）徐民四（民）初字第3736號(hào)】本院認(rèn)為，根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形的，可以中止履行，中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。根據(jù)本案查明事實(shí)，由于被告沒有系爭(zhēng)房屋內(nèi)戶口，故無法通過房改售房成為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，亦即無法作為房屋所有人將系爭(zhēng)房屋出售轉(zhuǎn)讓給原告。因被告存在上述喪失或者可能喪失繼續(xù)履行買賣合同的情形，故原告發(fā)送律師函給被告，要求系爭(zhēng)房屋內(nèi)唯一具有戶口的被告妻子鄭某在買賣合同和居間協(xié)議上簽字，或采取其他措施保障系爭(zhēng)房屋正常過戶，并表示如果不提供上述措施，原告拒絕繼續(xù)履行相關(guān)付款義務(wù)，系正當(dāng)行使不安抗辯權(quán)的行為。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，被告并未提供擔(dān)保或者采取其他措施保證合同履行，故原告根據(jù)不安抗辯權(quán)要求解除買賣合同，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案中，原、被告訂立買賣合同及居間協(xié)議均明確原告支付的定金，為擔(dān)保買賣合同的履行而設(shè)立。故被告收取的2萬元定金性質(zhì)為履約定金。原告在買賣合同及居間協(xié)議簽訂后，發(fā)現(xiàn)被告沒有系爭(zhēng)房屋內(nèi)戶口，故無法通過房改售房成為系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，行使不安抗辯權(quán)，要求被告采取措施保證房屋能正常過戶，但被告并未采取措施，致使合同無法履行，故本案系被告違約。原告要求被告按照定金罰則，雙倍返還定金，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。被告韓某經(jīng)本院合法傳喚，未出庭應(yīng)訴，視為放棄訴訟權(quán)利。綜上，依照中華人民共和國(guó)合同法第六十八條第四款、第六十九條、第九十四條第四款、第一百一十五條、中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：一、解除原告劉某某與被告韓某于2013年9月20日簽訂的房屋買賣合同；二、被告韓某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告劉某某雙倍返還購房定金人民幣40，0