南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法.doc

南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法(修正)【實(shí)施日期】2002/11/28【頒布單位】南昌市人大常委會公告第18號南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法(修正)（1993年10月9日南昌市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過1993年12月18日江西省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)1993年12月23日南昌市人民代表大會常務(wù)委員會公告第4號公布自1994年1月1日起施行根據(jù)1997年5月30日南昌市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過、1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議批準(zhǔn)的南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法修正案第一次修正根據(jù)2002年11月28日南昌市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過2003年3月31日江西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議批準(zhǔn)的南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法修正案第二次修正南昌市人大常委會公告第18號） 第一章總則第一條為了加強(qiáng)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)管理，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條凡需在本市行政區(qū)域內(nèi)取得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營的，必須遵守本辦法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第三條土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，必須遵守有關(guān)法律、法規(guī)、符合本市城市規(guī)劃，不得損害社會公共利益，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。第四條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計劃、有步驟地進(jìn)行。南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓，由市人民政府土地行政主管部門辦理；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地使用權(quán)出讓，由縣人民政府土地行政主管部門辦理。第五條市、縣人民政府土地行政主管部門依法對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查，并辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的土地審查登記。第六條土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及有關(guān)地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣人民政府土地行政主管部門、房地產(chǎn)管理部門按照有關(guān)規(guī)定辦理。第七條農(nóng)村集體所有的土地，必須先經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門依法歸國有后，才能出讓。第八條南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地基準(zhǔn)地價，由市地價評估委員會提出，經(jīng)市人民政府審核，報省人民政府批準(zhǔn)后公布；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地基準(zhǔn)地價，由所屬縣地價評估委員會提出，經(jīng)縣人民政府審核，報市人民政府批準(zhǔn)后公布。地價評估委員會由同級人民政府土地、房產(chǎn)、物價、財政等行政管理部門的負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員組成。 第二章土地使用權(quán)出讓第九條土地使用權(quán)出讓由市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）與土地使用者（以下簡稱受讓人）簽訂合同。第十條土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由人民政府土地行政主管部門會同同級城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)行政主管部門共同擬定方案，并按照江西省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法規(guī)定的審批權(quán)限報經(jīng)批準(zhǔn)后，由人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。第十一條土地使用權(quán)出讓的最高年限，按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（三）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年。第十二條土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)行，對公益事業(yè)、社會福利事業(yè)用地、工業(yè)用地和非經(jīng)營性住宅建設(shè)用地以及其他不具備招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓條件的土地，可以采取協(xié)議方式。第十三條以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)、拍賣、掛牌開始日20日前發(fā)布公告。公告應(yīng)當(dāng)通過市級以上報紙發(fā)布，同時可以在其他媒體發(fā)布。第十四條招標(biāo)、拍賣、掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；（三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)、拍賣、掛牌的時間、地點(diǎn)，投標(biāo)和掛牌期限，投標(biāo)和競價方式等；（六）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競買保證金；（八）其他需要公告的事項。第十五條市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價。確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)競買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣、掛牌的底價在招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。第十六條出讓人應(yīng)當(dāng)對投標(biāo)申請人、競買申請人進(jìn)行資格審查。對符合招標(biāo)、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其繳納保證金，參加招標(biāo)、拍賣、掛牌活動。第十七條投標(biāo)、開標(biāo)程序：（一）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱，招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效；（二）招標(biāo)人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容；（三）評標(biāo)小組按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行評標(biāo)，評標(biāo)小組由招標(biāo)人代表、有關(guān)專家依法組成，成員人數(shù)為人以上單數(shù)；（四）招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。第十八條招標(biāo)出現(xiàn)下列情況之一，招標(biāo)無效：（一）所有投標(biāo)的標(biāo)價均低于標(biāo)底；（二）有效投標(biāo)不足個；（三）標(biāo)底泄露或發(fā)現(xiàn)招標(biāo)過程中有作弊行為及其他影響公正招標(biāo)的行為。第十九條拍賣會程序：（一）主持人點(diǎn)算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度，沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報出起叫價，競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（五）競買人的最高應(yīng)價經(jīng)主持人落槌，拍賣成交，應(yīng)價最高人為競得人。主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。第二十條競買人不足3人，或者競賣人的最高價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。第二十一條掛牌程序：（一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；（三）出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格；（四）出讓人繼續(xù)接受新的報價；（五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。第二十二條掛牌時間不得少于10個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。第二十三條掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有1個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有2個或者2個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有2個或者2個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。第二十四條以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點(diǎn)、價款，以及簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。第二十五條中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，抵作土地使用權(quán)出讓金，并將出讓金總額的10%作為定金。其他投標(biāo)人、競買人支付的投標(biāo)、競買保證金，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動結(jié)束后3個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。第二十六條協(xié)議出讓程序：（一）由出讓人向受讓人提供出讓地塊的有關(guān)資料和文件；（二）受讓人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)向出讓人提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金額及付款方式等內(nèi)容的文件；（三）出讓人接到受讓人文件后，應(yīng)在30天內(nèi)作出明確答復(fù)；（四）經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，受讓人應(yīng)與出讓人簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。協(xié)議出讓價格應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)地價前為基礎(chǔ)，并不得低于征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及市政公用設(shè)施配套費(fèi)之和。第二十七條受讓人應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記，領(lǐng)取國有土地使用證。受讓人從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，如不能一次性支付出讓金，可先付出讓金總額的30%，其余在延期的6個月內(nèi)付清。延期支付的出讓金，須按中國人民銀行當(dāng)時的貸款利率計收利息。受讓人逾期未支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，定金不預(yù)測退還。第二十八條國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，出讓人應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)將出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。第二十九條市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地出讓金由市人民政府土地行政主管部門代收，由受讓人全額直接繳入市人民政府財政主管部門土地出讓金專戶；市城市規(guī)劃區(qū)外的土地出讓金，由所屬縣人民政府土地行政主管部門代收，由受讓人全額直接繳入縣人民政府財政主管部門土地出讓金專戶。受讓人交納出讓金后，不再交納市政公用設(shè)施配套費(fèi)。第三十條出讓人應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定向受讓人提供土地使用權(quán)。未按照合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，由出讓人返還土地使用權(quán)出讓金，并雙倍返還定金。第三十一條受讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，并依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金，辦理變更登記。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。 第三章出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押第三十二條通過出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押年限，不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。第三十三條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地使用權(quán)出租時，可以將地上建筑物、其他附著物隨同土地使用權(quán)出租。第三十四條有下列情形之一的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：（一）未按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書的；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程，未完成開發(fā)投資總額的25%以上的，屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；（三）沒有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)合法憑證的；（四）土地使用權(quán)或者地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有爭議的；（五）在經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的房屋拆遷范圍內(nèi)的；（六）依法收回土地使用權(quán)的；（七）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（八）法律、行政法規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。有前款第（一）項、第（三）項至第（八）項所列情形之一的，土地使用權(quán)不得抵押。第三十五條土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物使用權(quán)出租，當(dāng)事人自合同簽訂之日起30日內(nèi)，應(yīng)向人民政府土地、房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。第三十六條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，按本辦法第三十一條規(guī)定辦理。第三十七條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；價格不合理上漲時，市、縣人民政府應(yīng)采取必要措施調(diào)控土地市場。第三十八條土地使用權(quán)出租，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。承租人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途，必須征得出租人同意，并由出租人按本辦法第三十一條規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后，當(dāng)事人方可簽訂租賃合同。第三十九條土地使用權(quán)抵押，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)按規(guī)定分別辦理過戶登記。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。第四十條抵押人以其出租的土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并書面通知承租人。抵押期間，原租賃合同繼續(xù)有效。第四十一條抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。 第四章劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押第四十二條劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押按照江西省城市國有土地使用權(quán)出租和劃撥管理條例的規(guī)定辦理。第四十三條轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)（含作價入股、投資和聯(lián)營、聯(lián)建）繳納土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，按轉(zhuǎn)讓價或者評估價減去地上、地下建筑物重置價扣除折舊后余額的50%計算。省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。評估價應(yīng)當(dāng)由具有土地估價資格和能力的中介機(jī)構(gòu)評估。 第五章土地使用權(quán)終止第四十四條土地使用權(quán)出讓合同期滿后，土地使用權(quán)由人民政府無償收回。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還國有土地使用證，并辦理土地使用權(quán)的注銷登記。第四十五條土地使用權(quán)出讓合同期滿，土地使用者需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)至遲于出讓期滿前年向人民政府土地行政主管部門提出申請，按本辦法的規(guī)定，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。第四十六條人民政府對土地使用者依法取得土地使用權(quán)，除在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外，不得提前收