南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓辦法.doc

南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓辦法(修正)【實施日期】2002/11/28【頒布單位】南昌市人大常委會公告第18號南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓辦法(修正)（1993年10月9日南昌市第十屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過1993年12月18日江西省第八屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準1993年12月23日南昌市人民代表大會常務委員會公告第4號公布自1994年1月1日起施行根據1997年5月30日南昌市第十一屆人民代表大會常務委員會第二次會議通過、1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議批準的南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓辦法修正案第一次修正根據2002年11月28日南昌市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過2003年3月31日江西省第十屆人民代表大會常務委員會第二次會議批準的南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓辦法修正案第二次修正南昌市人大常委會公告第18號） 第一章總則第一條為了加強城鎮(zhèn)國有土地使用權管理，根據中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法和中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。第二條凡需在本市行政區(qū)域內取得城鎮(zhèn)國有土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經營的，必須遵守本辦法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第三條土地使用者開發(fā)、利用、經營土地，必須遵守有關法律、法規(guī)、符合本市城市規(guī)劃，不得損害社會公共利益，其合法權益受國家法律保護。第四條土地使用權出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。南昌市城市規(guī)劃區(qū)內的土地使用權出讓，由市人民政府土地行政主管部門辦理；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地使用權出讓，由縣人民政府土地行政主管部門辦理。第五條市、縣人民政府土地行政主管部門依法對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查，并辦理轉讓、出租、抵押、終止的土地審查登記。第六條土地使用權出讓后的轉讓、出租、抵押及有關地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣人民政府土地行政主管部門、房地產管理部門按照有關規(guī)定辦理。第七條農村集體所有的土地，必須先經縣級以上人民政府土地行政主管部門依法歸國有后，才能出讓。第八條南昌市城市規(guī)劃區(qū)內的土地基準地價，由市地價評估委員會提出，經市人民政府審核，報省人民政府批準后公布；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地基準地價，由所屬縣地價評估委員會提出，經縣人民政府審核，報市人民政府批準后公布。地價評估委員會由同級人民政府土地、房產、物價、財政等行政管理部門的負責人和有關人員組成。 第二章土地使用權出讓第九條土地使用權出讓由市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）與土地使用者（以下簡稱受讓人）簽訂合同。第十條土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由人民政府土地行政主管部門會同同級城市規(guī)劃、建設、房產行政主管部門共同擬定方案，并按照江西省實施中華人民共和國土地管理法辦法規(guī)定的審批權限報經批準后，由人民政府土地行政主管部門組織實施。第十一條土地使用權出讓的最高年限，按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（三）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年。第十二條土地使用權出讓應當采用招標、拍賣、掛牌方式進行，對公益事業(yè)、社會福利事業(yè)用地、工業(yè)用地和非經營性住宅建設用地以及其他不具備招標、拍賣、掛牌出讓條件的土地，可以采取協(xié)議方式。第十三條以招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權的，出讓人應當在投標、拍賣、掛牌開始日20日前發(fā)布公告。公告應當通過市級以上報紙發(fā)布，同時可以在其他媒體發(fā)布。第十四條招標、拍賣、掛牌公告應當包括下列內容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設計要求；（三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；（四）索取招標、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點及方式；（五）招標、拍賣、掛牌的時間、地點，投標和掛牌期限，投標和競價方式等；（六）確定中標人、競得人的標準和方法；（七）投標、競買保證金；（八）其他需要公告的事項。第十五條市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或者底價。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標競買保證金，應當實行集體決策。招標標底和拍賣、掛牌的底價在招標、拍賣、掛牌出讓活動結束之前應當保密。第十六條出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其繳納保證金，參加招標、拍賣、掛牌活動。第十七條投標、開標程序：（一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱，招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；（二）招標人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加，由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容；（三）評標小組按照招標文件確定的評標標準和方法進行評標，評標小組由招標人代表、有關專家依法組成，成員人數為人以上單數；（四）招標人根據評標結果，確定中標人。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。第十八條招標出現(xiàn)下列情況之一，招標無效：（一）所有投標的標價均低于標底；（二）有效投標不足個；（三）標底泄露或發(fā)現(xiàn)招標過程中有作弊行為及其他影響公正招標的行為。第十九條拍賣會程序：（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度，沒有底價的，應當明確提示；（四）主持人報出起叫價，競買人舉牌應價或者報價；（五）競買人的最高應價經主持人落槌，拍賣成交，應價最高人為競得人。主持人在拍賣中可根據競買人競價情況調整拍賣增價幅度。第二十條競買人不足3人，或者競賣人的最高價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。第二十一條掛牌程序：（一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；（三）出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；（四）出讓人繼續(xù)接受新的報價；（五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。第二十二條掛牌時間不得少于10個工作日。掛牌期間可根據競買人競價情況調整增價幅度。第二十三條掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內只有1個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內有2個或者2個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有2個或者2個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。第二十四條以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂國有土地使用權出讓合同的時間、地點等內容。成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。第二十五條中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有土地使用權出讓合同。中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作土地使用權出讓金，并將出讓金總額的10%作為定金。其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人應當在招標、拍賣、掛牌活動結束后3個工作日內予以退還，不計利息。第二十六條協(xié)議出讓程序：（一）由出讓人向受讓人提供出讓地塊的有關資料和文件；（二）受讓人應在規(guī)定時間內向出讓人提交包括土地開發(fā)建設方案、出讓金額及付款方式等內容的文件；（三）出讓人接到受讓人文件后，應在30天內作出明確答復；（四）經協(xié)商達成協(xié)議后，受讓人應與出讓人簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。協(xié)議出讓價格應當以基準地價前為基礎，并不得低于征地、拆遷補償費及市政公用設施配套費之和。第二十七條受讓人應在簽訂土地使用權出讓合同后60日內支付全部土地使用權出讓金，并辦理登記，領取國有土地使用證。受讓人從事開發(fā)經營成片土地的，如不能一次性支付出讓金，可先付出讓金總額的30%，其余在延期的6個月內付清。延期支付的出讓金，須按中國人民銀行當時的貸款利率計收利息。受讓人逾期未支付全部出讓金的，出讓人有權解除合同，定金不預測退還。第二十八條國有土地使用權出讓合同簽訂后，出讓人應當在10個工作日內將出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。第二十九條市城市規(guī)劃區(qū)內的土地出讓金由市人民政府土地行政主管部門代收，由受讓人全額直接繳入市人民政府財政主管部門土地出讓金專戶；市城市規(guī)劃區(qū)外的土地出讓金，由所屬縣人民政府土地行政主管部門代收，由受讓人全額直接繳入縣人民政府財政主管部門土地出讓金專戶。受讓人交納出讓金后，不再交納市政公用設施配套費。第三十條出讓人應當按照合同規(guī)定向受讓人提供土地使用權。未按照合同規(guī)定提供土地使用權的，受讓人有權解除合同，由出讓人返還土地使用權出讓金，并雙倍返還定金。第三十一條受讓人應當按照出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用、經營土地。需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，應當經出讓人同意，報原批準用地的人民政府批準，并依照法律、法規(guī)的有關規(guī)定重新簽訂出讓合同，調整出讓金，辦理變更登記。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。 第三章出讓土地使用權的轉讓、出租、抵押第三十二條通過出讓方式取得的土地使用權，可以依法轉讓、出租、抵押。土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人應簽訂合同，合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。轉讓、出租、抵押年限，不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。第三十三條土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓；土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。土地使用權出租時，可以將地上建筑物、其他附著物隨同土地使用權出租。第三十四條有下列情形之一的，土地使用權不得轉讓：（一）未按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書的；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程，未完成開發(fā)投資總額的25%以上的，屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的；（三）沒有土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權合法憑證的；（四）土地使用權或者地上建筑物、其他附著物所有權有爭議的；（五）在經市、縣人民政府批準的房屋拆遷范圍內的；（六）依法收回土地使用權的；（七）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（八）法律、行政法規(guī)定禁止轉讓的其他情形。有前款第（一）項、第（三）項至第（八）項所列情形之一的，土地使用權不得抵押。第三十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓、抵押，土地使用權和地上建筑物、其他附著物使用權出租，當事人自合同簽訂之日起30日內，應向人民政府土地、房產管理部門辦理轉讓、出租、抵押登記。土地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應經縣級以上人民政府土地行政主管部門和房產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。第三十六條土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓后，土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，按本辦法第三十一條規(guī)定辦理。第三十七條土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權；價格不合理上漲時，市、縣人民政府應采取必要措施調控土地市場。第三十八條土地使用權出租，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。承租人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途，必須征得出租人同意，并由出租人按本辦法第三十一條規(guī)定辦理有關手續(xù)后，當事人方可簽訂租賃合同。第三十九條土地使用權抵押，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應按規(guī)定分別辦理過戶登記。處分抵押財產所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。第四十條抵押人以其出租的土地使用權抵押時，應將租賃情況告知抵押權人，并書面通知承租人。抵押期間，原租賃合同繼續(xù)有效。第四十一條抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。 第四章劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押第四十二條劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押按照江西省城市國有土地使用權出租和劃撥管理條例的規(guī)定辦理。第四十三條轉讓劃撥土地使用權（含作價入股、投資和聯(lián)營、聯(lián)建）繳納土地出讓金的標準，按轉讓價或者評估價減去地上、地下建筑物重置價扣除折舊后余額的50%計算。省人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。評估價應當由具有土地估價資格和能力的中介機構評估。 第五章土地使用權終止第四十四條土地使用權出讓合同期滿后，土地使用權由人民政府無償收回。土地使用者應當交還國有土地使用證，并辦理土地使用權的注銷登記。第四十五條土地使用權出讓合同期滿，土地使用者需要續(xù)期的，應當至遲于出讓期滿前年向人民政府土地行政主管部門提出申請，按本辦法的規(guī)定，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。第四十六條人民政府對土地使用者依法取得土地使用權，除在特殊情況下，根據社會公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外，不得提前收