2010年長(zhǎng)沙富興·嘉城商業(yè)策劃思路

本提案分為如下七個(gè)部分 長(zhǎng)沙商 圈分析 片區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目分析 商業(yè)定位 商業(yè)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合 經(jīng)濟(jì)估算 營(yíng)銷建議 第一部分 長(zhǎng)沙商圈分析 2002年初，我們?cè)岢鲞^ 長(zhǎng)沙商圈理論（一主五次）， 但長(zhǎng)沙城市經(jīng)歷近 10年的商圈發(fā)展與強(qiáng)化，特別是最近 3年，我們發(fā)現(xiàn)商圈理論被快速的城市發(fā)展打破。現(xiàn)在，如果用傳統(tǒng)商圈理論來衡量發(fā)展中的長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)，已經(jīng)不適宜了。 五一商圈 車站商圈 伍家?guī)X商圈 溁灣鎮(zhèn)商圈 袁家?guī)X商圈 東塘商圈 研究最新的長(zhǎng)沙城市地圖，我們不難發(fā)現(xiàn)：南北向的湘江和京廣鐵路，將長(zhǎng)沙分成了三個(gè)相互聯(lián)系但又相對(duì)獨(dú)立的城市帶 中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶 。 這三個(gè)城市帶的軸線分別是： 芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。 我們不難發(fā)現(xiàn)，知名國(guó)際一線品牌商業(yè)，很早就布局在這些軸線的相對(duì)中心上。譬如家樂福和沃而瑪?shù)倪x址，除了長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商圈五一廣場(chǎng)外，基本都選擇了長(zhǎng)沙的芙蓉路（韶山路）、萬家麗大道和金星大道。我們認(rèn)為：這幾條軸線和位于軸線上的新商圈的中心或附近，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)機(jī)會(huì)和利潤(rùn)是最大的，最有潛力的。 中心城市帶是一個(gè)城市商業(yè)和文化的核心，大型商場(chǎng)、高端酒店和寫字樓云集，多年消費(fèi)習(xí)慣的積淀，是別的商業(yè)帶無法比擬的優(yōu)勢(shì)。 那么，另外兩個(gè)城市帶的差異化特別是商業(yè)差異化就產(chǎn)生了。河西城市帶的發(fā)展基礎(chǔ)是大學(xué)城和麓谷開發(fā)區(qū)，引爆點(diǎn)卻是河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃。東部城市帶的發(fā)展基礎(chǔ)是三湘馬王堆高橋市場(chǎng)群，引爆點(diǎn)卻是武廣高鐵那飛速奔馳的動(dòng)車。 本案 第二部分 片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分析 為了對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是南城（省府板塊）有更清晰的認(rèn)識(shí)，我們對(duì)南城（省府板塊）進(jìn)行了如下劃分：把以省政府為中心，北至南二環(huán)線及勞動(dòng)?xùn)|路兩側(cè)、西至湘江南路、南至暮云工業(yè)園、東至萬家麗路區(qū)域，進(jìn)行如下劃分： 根據(jù)本項(xiàng)目所處位置，我們可以把項(xiàng)目劃分至 省府中部板塊 1、片區(qū)地理分析 從項(xiàng)目的地理分析，本項(xiàng)目片區(qū)主要有以下幾點(diǎn)： 隨著長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城區(qū)范圍的迅速擴(kuò)大，本項(xiàng)目所在片區(qū)正日益成為長(zhǎng)沙城市發(fā)展的 “ 政府重心 ” 地帶 ，與各城區(qū)中心地帶的距離幾乎相等，與 新型成熟商業(yè)區(qū) 距離較近，且交通條件較好，必將成為城市發(fā)展的優(yōu)先地段 消費(fèi)群最大化 ，由于項(xiàng)目所在片區(qū)位于兩大商業(yè)帶的中間點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目消費(fèi)群商圈跨越，形成項(xiàng)目消費(fèi)群的最大化 帶動(dòng)效應(yīng)明顯，由于芙蓉路南、韶山路南片區(qū)是目前長(zhǎng)沙市全力發(fā)展振興的區(qū)域，其整個(gè)商業(yè)構(gòu)造及消費(fèi)群上都會(huì)趨向于年輕、生活化、時(shí)尚化；項(xiàng)目片區(qū)由于地理上的因素，對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展具有較明顯的帶動(dòng)作用。 2、南區(qū)商圈分析 以嘉信茂廣場(chǎng)為核心，通過大型超市（沃爾瑪）聚集人氣，帶動(dòng)周邊商業(yè)人氣，周邊臨街門面業(yè)態(tài)多樣，以服裝、餐飲為主。 （ 1）雨花亭商圈 ： 商圈 雨花亭商圈（臨韶山路） 參考性物業(yè) 云鼎公館（在建） 商業(yè)面積 約 6000 裙樓商業(yè) 單層：約 1200 平米 售價(jià) 首層： 3萬 / ； 2層： 1萬 / ； 35層： 60009000元 / 租金水平 首層： 150200元 /月 / ； 25層： 4080元 /月 / 主要業(yè)態(tài) 銀行、品牌專賣店、證券公司、中西餐廳、美容等 商業(yè)規(guī)劃 首層為 150300 臨街商鋪， 25層為整層主力商家 銷售 /招商率 100%銷售， 80%以上面積實(shí)現(xiàn)預(yù)約招商 嘉信茂 沃爾瑪 融科 三萬英尺 云鼎 公館 經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展后，促漸成為長(zhǎng)沙最專業(yè)的家具市場(chǎng)之一。業(yè)態(tài)主要為家具、布藝為主，同時(shí)井灣商圈僅靠長(zhǎng)沙南大學(xué)城，常駐人口多。吸引了像家樂福、大潤(rùn)發(fā)、新一佳一批知名超市入住。 （ 2）木蓮沖、井灣商圈 ： 商圈 井灣木蓮沖 商圈（臨韶山路） 代表性物業(yè) 恒盛世家（韶山路和木蓮沖路交匯處） 商業(yè)規(guī)模 約 30000 裙樓商業(yè) 1、 2層：各約 12000 平米 售價(jià) 開發(fā)商未對(duì)外銷售，價(jià)格未定 租金水平 首層街鋪： 80300元 /月 / ； 2層： 3050元 /月 / 主要業(yè)態(tài) 大潤(rùn)發(fā)超市、肯德基、中西餐廳、健身、早教中心品牌專賣店等 商業(yè)規(guī)劃 首層為主力店 +30200 臨街商鋪， 2、 3層分為幾部分作為次主力店 銷售 /招商率 未銷售， 100%實(shí)現(xiàn)招商 家樂福 大潤(rùn)發(fā) 山水洲城 新一佳 加加大街 商圈 井灣木蓮沖 商圈（臨韶山路） 代表性物業(yè) 加加大商業(yè)街（韶山路） 商業(yè)規(guī)模 約 6000 裙樓商業(yè)，主要為一樓街鋪 售價(jià) 平方米 租金水平 首層街鋪： 5090元 /月 / 主要業(yè)態(tài) 服裝店、中西餐廳、品牌專賣店。 商業(yè)規(guī)劃 學(xué)區(qū)型步行街鋪，首層 30120 街區(qū)門店 銷售 /招商率 100%銷售， 80%實(shí)現(xiàn)招商 商圈 井灣木蓮沖 商圈（臨韶山路） 參考性物業(yè) 山水洲城底商（友誼路） 商業(yè)規(guī)模 約 40005000 裙樓底商（可隔兩層） 售價(jià) 開發(fā)商已售完，二手市場(chǎng)價(jià)格約 1800020000元 / 租金水平 首層街鋪： 50100元 /月 / 主要業(yè)態(tài) 品牌專營(yíng)店、小型超市、干洗店、中介門店等 商業(yè)規(guī)劃 純商業(yè)底商 銷售 /招商率 完全銷售， 90%以上實(shí)現(xiàn)招商 占據(jù)南城核心位置，在原有以汽車南站為中心的市場(chǎng)群商業(yè)的基礎(chǔ)上，新增通程商業(yè)廣場(chǎng)、步步高百貨、紅星美凱龍等知名商家，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?（ 3）紅星、湘府路商圈 ： 通程商業(yè)廣場(chǎng) 步步高 紅星美凱龍 標(biāo)志商業(yè)中心 商圈 紅星湘府路 商圈（韶山路 +省府路） 代表性物業(yè) 通程商業(yè)廣場(chǎng)（韶山路和省府路交匯處） 商業(yè)規(guī)模 約 65000 售價(jià) 開發(fā)商未對(duì)外銷售，價(jià)格未定 租金水平 主要采取自營(yíng)及扣點(diǎn)方式獲取收益 主要業(yè)態(tài) 四星級(jí)酒店 +商業(yè)廣場(chǎng) +生活超市 商業(yè)規(guī)劃 40000 百貨 +10000 超市 +4000 電器賣場(chǎng) +約20000 四星商務(wù)酒店 銷售 /招商率 未銷售， 100%實(shí)現(xiàn)招商 商圈 紅星湘府路 商圈（韶山路 +省府路） 代表性物業(yè) 標(biāo)志商業(yè)中心（省府路天心區(qū)政府旁邊） 商業(yè)規(guī)模 約 30000 ，單層約 10000 售價(jià) 1層街鋪 ， 2層商業(yè) 60008000元 / 租金水平 1層街鋪 80120元 /月 / ，二層商業(yè) 3040元 /月 / 主要業(yè)態(tài) 大型超市、中西餐廳、酒摟、美容美發(fā)、茶業(yè)、及社區(qū)生活配套 商業(yè)規(guī)劃 負(fù) 1樓、 1樓、 2樓共三層裙樓商業(yè)、以大型超市為主力店、圍繞社區(qū)四周設(shè)置臨街中小門店 銷售 /招商率 1層街鋪 100%銷售， 90%以上商業(yè)面積實(shí)現(xiàn)招商 由于居住習(xí)慣影響，南芙蓉路以酒店、餐飲為主，臨街商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，整個(gè)商業(yè)帶還沒有真正的核心。相對(duì)了韶山路，芙蓉南路的商業(yè)影響力偏弱。 （ 4）芙蓉南路商業(yè)帶 ： 商圈 芙蓉南路商業(yè)帶 參考性物業(yè) 新芙蓉之都（芙蓉路與新建西路交匯處） 商業(yè)面積 約 12000 裙樓商業(yè) 單層：約 4000 平米 售價(jià) 首層： ； 2層： 9000/ ； 3層： 7000元 / 租金水平 首層： 100160元 /月 / ； 23層： 4060元 /月 / 主要業(yè)態(tài) 銀行、品牌專賣店、中西餐廳、美容 、 中西餐廳、足浴、休閑、培訓(xùn)中心、美容美發(fā)、特色門店 等 商業(yè)規(guī)劃 街鋪主要采用 1、 2樓連體銷售及招商，臨芙蓉路設(shè)置主力店 銷售 /招商率 30%銷售， 40%以上面積實(shí)現(xiàn)預(yù)約招商 天虹百貨 新芙蓉之都 片區(qū)自身位置具有優(yōu)越性， 兩大行政中心辦公機(jī)構(gòu)、周邊數(shù)十家電力企業(yè)和電力管理機(jī)構(gòu)以及南城高檔住宅片區(qū)帶來的數(shù)十萬固定居住群 ；對(duì)比芙蓉路和韶山路對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)有相對(duì)獨(dú)立性，進(jìn)而形成項(xiàng)目不可取代的自然及地理優(yōu)勢(shì) 富興 嘉城 3、本項(xiàng)目分析 主要項(xiàng)目 戶 數(shù) 人 口 星語(yǔ)林 山水洲城 恒盛世家 1200套 4800人 1121套 4484人 滿庭芳 單位集資社區(qū) 原有居民 1100套 4400人 1506套 6024人 8600套 34400人 6000戶（ 5人 /戶） 30000人 鑫遠(yuǎn)湘府華城 2102套 8408人 標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心 558套 2232人 青園花都 340套 1360人 共計(jì)： 104676 巢之戀 830套 3320人 長(zhǎng)大彩虹都 1312套 5248人 優(yōu)勢(shì)： 片區(qū)固定人口數(shù)十萬人，相鄰兩大行政辦公機(jī)構(gòu)，數(shù)十家電力企業(yè)和電力管理機(jī)構(gòu) 周邊緊鄰項(xiàng)目無大型商業(yè) 片區(qū)與韶山路、芙蓉路的相對(duì)距離，使本項(xiàng)目形成相對(duì)獨(dú)立區(qū)域 項(xiàng)目外部交通便利 萬芙路、友誼路、新韶東路圍合而成 項(xiàng)目昭示性良好 商鋪主力臨萬芙路、友誼路、新韶東路 劣勢(shì)： 公交交通到達(dá)性差 周邊商業(yè)氛圍弱 當(dāng)前周邊人流量少，人氣不足，租金處于城市洼地 與韶山、芙蓉路兩條商業(yè)傳統(tǒng)干線有一定距離 機(jī)會(huì)： 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展 長(zhǎng)沙城市的南向擴(kuò)張 片區(qū)住宅的持續(xù)開發(fā)，潛在消費(fèi)力強(qiáng) 威脅： 長(zhǎng)沙城區(qū)惡劣的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 未來片區(qū)商業(yè)供應(yīng)量的不確定性 周邊項(xiàng)目的底商或大商場(chǎng)的分流 小結(jié)： 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)是 兩大行政中心辦公機(jī)構(gòu)、周邊數(shù)十家電力企業(yè)和電力管理機(jī)構(gòu)以及南城高檔住宅片區(qū)帶來的數(shù)十萬固定居住群 ；如何吸引片區(qū)人群？如何滿足片區(qū)人群？如何留住片區(qū)人群？ 是本項(xiàng)目立足之本 項(xiàng)目最大的威脅是城區(qū)龐大的商業(yè)面積供應(yīng)和殘酷慘烈的 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)； 如何形成獨(dú)特的商業(yè)定位和商業(yè)形象？如 何在城區(qū)眾多的競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出占有一席之地？如何形 成其他項(xiàng)目無法超越的壁壘？ 是本項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力 在區(qū)域內(nèi)體量及區(qū)位的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，突破現(xiàn)有商業(yè)氛圍不濃厚這一弱勢(shì)， 本項(xiàng)目有必要 社區(qū) 片區(qū) ，走向由： 社區(qū)裙樓底商 片區(qū)商業(yè)中心 第三部分 商業(yè)定位 實(shí)現(xiàn) “ 商業(yè) 商務(wù) 生活” 的 1、環(huán)境優(yōu)雅，鬧中取靜，交通易達(dá)，停車方便的商業(yè)； 2、商業(yè)建筑面積集中，街鋪面積適中，商業(yè)定位合理。 一、發(fā)展目標(biāo) 連動(dòng)效應(yīng)，覆蓋南城 通過對(duì)商業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目條件和發(fā)展目標(biāo)的分析，本項(xiàng)目定位于： 二、整體定位 以中高檔餐飲和休閑商業(yè)為核心、倡導(dǎo)都市社群片區(qū)休閑生活文化的區(qū)域商業(yè)中心 本項(xiàng)目將成為 南城行政辦公的商務(wù)應(yīng)酬場(chǎng)所 南城常駐人口的家庭生活天地 三、案名 釋義：本案的兩個(gè)基本屬性 “ 規(guī)模商業(yè) ” 、 “ 生活主調(diào) ” 富興 富興 生活摩爾） 1、以 “ 商務(wù)應(yīng)酬 ” 、 “ 家庭消費(fèi) ” 為服務(wù)對(duì)象 釋義： 2、符合現(xiàn)代行政商務(wù)交際、家庭成員的心理需求 這是一片在長(zhǎng)沙南城目前空白而廣闊的天地，辦公及家庭外的第二空間。 省府板塊沒有一個(gè)空間適合全家庭成員共同消費(fèi)的天地！ 缺乏集餐飲、休閑、娛樂及商務(wù)接待于一體的適合于商務(wù)應(yīng)酬的商業(yè)場(chǎng)所； 可以老公、老婆和孩子可一起去消遣的； 可以與愛人、朋友共同分享的快樂天地。 4、牢牢占據(jù)長(zhǎng)沙第一 長(zhǎng)沙第一個(gè)提出此概念，形成清晰差異化的商業(yè)形象，占據(jù)客戶的頭腦，并牢牢搶占 “ 第一 ” 的戰(zhàn)略高地。 3、以休閑、生活、健康、陽(yáng)光為主訴求點(diǎn)，通過餐飲、娛樂、購(gòu)物 感受片區(qū)商業(yè)中心，品味體驗(yàn)式街區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 首先要考慮周邊消費(fèi)群體的支持體系，包括周邊人口規(guī)模、收入消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、職業(yè)與知識(shí)結(jié)構(gòu)； 再次強(qiáng)調(diào)： 商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模與規(guī)劃是由城市區(qū)域性需求所決定的。 主要項(xiàng)目 戶 數(shù) 人 口 星語(yǔ)林 山水洲城 恒盛世家 1200套 4800人 1121套 4484人 滿庭芳 單位集資社區(qū) 原有居民 1100套 4400人 1506套 6024人 8600套 34400人 6000戶（ 5人 /戶） 30000人 鑫遠(yuǎn)湘府華城 2102套 8408人 標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心 558套 2232人 青園花都 340套 1360人 共計(jì)： 104676 巢之戀 830套 3320人 長(zhǎng)大彩虹都 1312套 5248人 建 （ 1）項(xiàng)目目周邊 0萬的高端消費(fèi)群 該部分消費(fèi)群以家庭消費(fèi)為主，年齡介乎 25 45歲之間，整體消費(fèi)能力較高，對(duì)于大型中式酒樓及特色餐飲的消費(fèi)需求較大。 四大高端消費(fèi)群、鼎立支持項(xiàng)目發(fā)展 （ 2）行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)消費(fèi) 該部分消費(fèi)群的消費(fèi)能力較高，并對(duì)產(chǎn)品的消費(fèi)檔次、特色要求較高，消費(fèi)類型主要包括公務(wù)接待、公務(wù)員個(gè)人消費(fèi)等。 （ 3）業(yè)務(wù)類消費(fèi)群 該部分消費(fèi)群是指進(jìn)入項(xiàng)目周邊政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、商務(wù)機(jī)構(gòu)辦事消費(fèi)群，包括商務(wù)洽談人士、公務(wù)人士等。 （ 4）商務(wù)消費(fèi)群 指酒店、家居商務(wù)接待，預(yù)計(jì)項(xiàng)目周邊年商務(wù)客流量約在 10萬左右，該部分消費(fèi)群具有消費(fèi)高的消費(fèi)能力，同時(shí)在品位、檔次及特色要求也相對(duì)較高，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展也將起到一定的積極作用。 1、本項(xiàng)目輻射范圍以及人口 2、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和相關(guān)規(guī)劃 （ 1）本項(xiàng)目處于兩大商業(yè)帶內(nèi)，兩大商業(yè)帶的持續(xù)繁榮須有新的商業(yè)形態(tài)與之配合； （ 2）南城大力開發(fā)、省府重心、市政配套建設(shè)、大型住宅區(qū)的規(guī)劃等證明政府對(duì)本區(qū)域的重視程度較高，為發(fā)展商業(yè)增添了砝碼； （ 3）長(zhǎng)沙市 2009社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1517億元，增長(zhǎng) 增速度遠(yuǎn)高于周邊其它中心城市，長(zhǎng)沙市民的消費(fèi)傾向與長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，將帶來無限商機(jī)。 3、可尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，走向大長(zhǎng)沙 項(xiàng)目周邊緊鄰商業(yè)在功能上現(xiàn)均處于單一狀態(tài)，片區(qū)現(xiàn)狀、人流及市場(chǎng)格局注定了本項(xiàng)目不可能走大眾化商業(yè)道路，應(yīng)在功能上有一定的新穎度，以此來獲得市場(chǎng)空白點(diǎn)； 以中高檔特色餐飲、金融網(wǎng)點(diǎn)、娛樂為主體，附帶片區(qū)式購(gòu)物，并兼有休閑娛樂功能和觀光價(jià)值的 業(yè)態(tài)形式來看，能形成一定消費(fèi)新體驗(yàn)，其將作為一部分特定消費(fèi)群體的最佳選擇，有助于本項(xiàng)目跳出老城區(qū)，走向大長(zhǎng)沙。 富興 嘉城 4、項(xiàng)目自身 本項(xiàng)目自身已經(jīng) 形成一定規(guī)模，極好的交通通達(dá)性和三面臨街帶來的極佳展示性 ，已奠定了一定基礎(chǔ)； 根據(jù)項(xiàng)目定位再對(duì)項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃功能分割及形象提升，有在業(yè)態(tài)功能上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，達(dá)到 是市場(chǎng)選擇的結(jié)果！ （ 1）建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)市場(chǎng)問題，而不是城市建設(shè)問題 ; （ 2）本項(xiàng)目從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及本項(xiàng)目具體規(guī)劃條件綜合考慮。 本項(xiàng)目商業(yè)建議以中高檔特色餐飲、金融網(wǎng)點(diǎn)、休閑娛樂為主體，附帶集中式片區(qū)購(gòu)物店，并兼有休閑娛樂功能和觀光價(jià)值的 四、項(xiàng)目形象 釋義：本案商業(yè)走勢(shì)的兩個(gè)方向 “ 區(qū)域商業(yè)中心 ” 、 “ 生活配套 ” 南城新中心 生活新配套 中式餐飲、咖啡廳為主體，片區(qū)生活類配套商業(yè)為補(bǔ)充的深圳成功片區(qū)商業(yè)中心街區(qū) 五、業(yè)態(tài)業(yè)種定位 1、在整體定位的基礎(chǔ)上，參考國(guó)內(nèi)相關(guān)成功片區(qū)商業(yè)中心街區(qū)的業(yè)態(tài)組合；（深圳西海灣花園） 中式餐飲、咖啡廳、社區(qū)超市為主體，社區(qū)配套商業(yè)為補(bǔ)充的東莞成功片區(qū)商業(yè)中心街區(qū) 東莞萬科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 2、業(yè)態(tài)定位還要源于本地市場(chǎng)，亦需要參考長(zhǎng)沙優(yōu)秀片區(qū)商業(yè)中心街區(qū)案例的；（鴻銘中心） 中式餐飲、咖啡廳、休閑娛樂為主體，特色品牌店為補(bǔ)充的長(zhǎng)沙較為成功的片區(qū)商業(yè)中心街區(qū) 品牌餐飲 /金融網(wǎng)點(diǎn) /休閑娛樂 品牌街區(qū) /社區(qū)超市 /文化 /教育 /培訓(xùn) /市政等配套 3、當(dāng)然，除了參考成功樣本外，每一個(gè)項(xiàng)目都有其片區(qū)特色；成功的招商是商業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的一切基礎(chǔ)，柒拾年根據(jù)本司專業(yè)商業(yè)經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)和已有的商家對(duì)本項(xiàng)目的意向甑選來看，適宜本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)類型主要集中在： 暫只確定業(yè)態(tài)主體方向，業(yè)態(tài)配比暫不具體至百分點(diǎn)數(shù)，（實(shí)際上是一種理論化上行為）。確定好本商業(yè)的主力業(yè)態(tài)和相關(guān)次營(yíng)業(yè)態(tài)后，由于真正的商業(yè)是自由的，我司在實(shí)際招商過程中將再對(duì)輔助業(yè)態(tài)進(jìn)行細(xì)部調(diào)整。 六、功能定位 3、購(gòu)物功能：社區(qū)超市、品牌服裝、品牌藥店等 2、金融網(wǎng)點(diǎn)：銀行網(wǎng)點(diǎn)、證券網(wǎng)點(diǎn)等 4、生活配套街區(qū)：床上用品、家居裝飾品、體育用品、 3行、玩具、文具等 1、餐飲功能：品牌正餐（中餐、西餐）、特色餐飲等 5、休閑功能：足浴城、兒童游樂園、美容、美發(fā)、美體等 6、文化教育功能：兒童培訓(xùn)中心、兒童體驗(yàn)中心、畫廊等 7、附屬功能：汽車美容、干洗店、小型書店等 七、客戶定位 一類客戶 中端長(zhǎng)線投資客戶為主要投資客戶群體，約占客戶量 70% 主要包括企事業(yè)高管、專業(yè)商鋪投資者、投資機(jī)構(gòu)、私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及周邊具有投資能力的居民等。 （商鋪銷售客戶定位） 1、一樓街鋪客戶定位 二類客戶 自購(gòu)自營(yíng)客戶為輔助投資客戶群體，約占客戶量 20% 主要包括零售業(yè)私營(yíng)業(yè)主、連鎖機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等。 三類客戶 其他投資客戶，約占客戶量的 10% 如灰色收入者、礦老板、返鄉(xiāng)養(yǎng)老族、隨機(jī)投資者等 。 產(chǎn)品特征：投資額在 100萬 300萬臨街商鋪 客戶群體 ： （ 1） 30 45歲社會(huì)精英階層，具備一定投資經(jīng)驗(yàn)，一般具有較高學(xué)歷及穩(wěn)定收入； （ 2）客戶思想冷靜、精打細(xì)算，有自己的思維模式，堅(jiān)持自己的判斷，形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）不輕易相信發(fā)展商的任何承諾，也不輕易為各種蠅頭小利所動(dòng)； （ 4）具有較強(qiáng)項(xiàng)目前景判斷及市場(chǎng)分析能力，對(duì)于項(xiàng)目過度包裝反而持謹(jǐn)慎態(tài)度； （ 5）以收租及財(cái)產(chǎn)保值 /增值為主要的投資目的； （ 6）一類客戶多選擇按揭或分期付款，善于以小博大及分散投資風(fēng)險(xiǎn)；二、三類客戶多選擇一次性付款。 主要客戶特征： 一類客戶 高端長(zhǎng)線投資客戶 約占客戶量的 60% 主要包括不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、專業(yè)商鋪投資者、企業(yè)主、商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、外資、礦老板等。 產(chǎn)品特征：投資額在 500萬 800萬商業(yè)裙樓 二類客戶 自購(gòu)自營(yíng)客戶 約占客戶量 40% 主要包括大型連鎖企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)、社團(tuán)等。 客戶群體 ： 2、二三樓裙樓商業(yè)客戶定位 （ 1） 多為專業(yè)性投資機(jī)構(gòu)及連鎖企業(yè)，具備豐富投資經(jīng)驗(yàn)，資金雄厚； （ 2）投資目的性明確，有細(xì)致的投資要求和專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力； （ 3）談判能力強(qiáng)，談判周期長(zhǎng)，附加條件多，對(duì)價(jià)格非常敏感，追求利益最大化； （ 4）具有很強(qiáng)項(xiàng)目前景判斷及市場(chǎng)分析能力，不太關(guān)注開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的包裝； （ 5） 以獲取穩(wěn)定租金收益及物業(yè)升值為主要的投資目的； （ 6）個(gè)人客戶多選擇按揭付款，公司客戶多選擇一次性付款。 主要客戶特征： 第四部分 商業(yè)規(guī)劃 柒拾年觀點(diǎn)： 4、而對(duì)于位于非核心區(qū)或缺少文脈依托的大型商業(yè)項(xiàng)目，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，樹立典型建筑物、標(biāo)志性景觀，也能增加自身吸引力。 3、只有把消費(fèi)者先吸引過來，才能產(chǎn)生消費(fèi)行為，才能體現(xiàn)和提高共商業(yè)價(jià)值。 2、商業(yè)項(xiàng)目不僅是個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，也是體驗(yàn)建筑文化、民族風(fēng)俗、滿足精神需求的場(chǎng)所，對(duì)更多人群形成強(qiáng)大的吸引力和認(rèn)同感。 1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于舊城區(qū)人口稠密地段，城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征體現(xiàn)，能形成市場(chǎng)差異化、特色化競(jìng)爭(zhēng)力。 街區(qū)特色表現(xiàn) 用特色商業(yè)街區(qū)鑄就其商業(yè)生命力！ 只有這兩個(gè)原則有機(jī)結(jié)合，才能保證項(xiàng)目招商的順利，才能保證商鋪銷售的價(jià)值，才能保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的繁榮！。 規(guī)劃核心原則 第一原則是主題性 此類地段，務(wù)必要把握商業(yè)的兩個(gè)原則。 第二原則是主力店 南城最集中的政務(wù)區(qū)與高檔社區(qū)的生活配套商業(yè)！偏重于餐飲，休閑，高端購(gòu)物。 主題性 主力店 充分利用本項(xiàng)目的商業(yè)集中與 2、 3樓的大面積商業(yè)體，圍繞主題招商 5主力店的吸客效應(yīng)，做旺項(xiàng)目 1樓商業(yè)街！ 1、保證一樓作為整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)核心位置的價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)，達(dá)到一樓全 部銷售無抗性； 2、保證二、三樓業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商家的最大化利用價(jià)值，達(dá)到招商成功無障礙。 操作核心原則 一樓全部銷售，二、三樓快速成功招商 第一方案 原方案 原方案評(píng)價(jià) 1、原方案為一條貫穿 2樓開鋪的商業(yè)街； 2、原方案巧妙的規(guī)劃了步行街區(qū)。 商業(yè)繁榮的三個(gè)基礎(chǔ)：人流密集、交通便利、規(guī)劃合理 商業(yè)街區(qū)的三大主題：吃喝、玩樂、購(gòu)物 商業(yè)街區(qū)的啞鈴原理：兩端大（主力店）、中間?。ń咒仯?優(yōu)點(diǎn) ： 1、一樓商鋪面積適中、便于銷售 2、保證了商鋪數(shù)量，有助于不同品類進(jìn)駐。 1、遵循了啞鈴模式，但主力店交通與業(yè)態(tài)不能提高步行街區(qū)的人氣； 2、將 費(fèi)； 3、 缺點(diǎn) 結(jié)論： 如果沒有主力店，沒有主題性。此方案最后結(jié)果只能完成 1樓商業(yè)面積銷售。 1樓商業(yè)內(nèi)街會(huì)造成一定空置。 2樓商業(yè)街既賣不出去，也做不起來。 第二方案 一樓全外街鋪，二樓全主力店 方案二示意圖 在不損失原規(guī)劃商業(yè)面積基礎(chǔ)上，最大化擴(kuò)大一層面積； C D 確保一層每個(gè)商鋪的臨街召示性，確保二、三層商業(yè)的獨(dú)立入口。 C D 1、最大化的擴(kuò)充了一層商業(yè)面積，但可能一層超大鋪因進(jìn)深大這一問題導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)迅速消化； 2、項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)與亮點(diǎn)不足。 缺點(diǎn) 目的一：務(wù)必要保證一樓便于銷售并賣得起價(jià)； 目的二：務(wù)必要保證商業(yè)街區(qū)人流吸引和共享。 如何徹底調(diào)整方案一和方案二的缺陷？ 我們采取了如下方法，于是有了方案三： 核心規(guī)劃一：仍然局部開街，保證一樓整體價(jià)值 核心規(guī)劃二：合理增加次主力店，有效吸引人流 核心規(guī)劃三：商業(yè)建筑與小區(qū)入口景觀重合，樹區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)形象 第三方案 七大主力店，一條精品街 1、一樓主要為外街鋪； 2、利用 C、 3、有效分隔 C、 樓和 3樓商業(yè)部分。 C D 2、保證了小區(qū)入口人流集中區(qū) 使相對(duì)較短的半內(nèi)街人流形成回旋。 人流動(dòng)線及特點(diǎn) 1、充分利用七大主力店人流，有效帶動(dòng)商業(yè)街； （意向圖） （意向圖） （意向圖） （意向圖） （意向圖） （意向圖） 2、確保一層每個(gè)商鋪合理的面寬與進(jìn)深比例，確保二、三層商業(yè)的獨(dú)立入口及二、三層商業(yè)的個(gè)性。 人流動(dòng)線及特點(diǎn) 二、三層獨(dú)立入口處理 （意向圖） 第五部分 業(yè)態(tài)組合 A 區(qū)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)方向：大型粵菜 /海鮮餐 品牌類型：海食上、徐記、天天漁港 需求面積： 3000 4000 數(shù)量： 1家 層 品牌特色餐飲包括但不限于： 特色粉面店、火鍋店、地方特色餐廳、料理店、烤鴨店、港式茶餐廳、牛排店、粥店、烤肉店 區(qū)域生活配套主要包括： 品牌生活超市、品牌藥店、品牌干洗店、品牌水果店、汽車美容店等 B 區(qū)業(yè)態(tài)組合 精品店： 品牌服飾、紅酒坊、品牌化妝品等 業(yè)態(tài)方向：銀行 品牌類型： 北京銀行、民生銀行、廣發(fā)行、興業(yè)銀行、長(zhǎng)沙銀行 需求面積： 800 1200 數(shù)量： 1家 B 區(qū)一層 業(yè)態(tài)方向：高檔美發(fā)機(jī)構(gòu) 品牌類型： 漂亮寶貝、美麗傳說 需求面積： 800 1200 數(shù)量： 1家 B 區(qū)三層 業(yè)態(tài)方向：高檔美容 /品牌類型： 凡歌、佐登妮絲、美麗田園 需求面積： 800 1000 數(shù)量： 1家 B 區(qū)二層 C 區(qū)后二樓 業(yè)態(tài)方向：品牌休閑足浴城 品牌類型： 頤而康、富僑、漢子 需求面積： 1500 2500 數(shù)量： 1家 C 區(qū)前二、三樓 業(yè)態(tài)方向：品牌中西餐廳 品牌類型： 金牛角王、上島、名典 需求面積： 1000 2000 數(shù)量： 1家 D 區(qū)業(yè)態(tài)組合 D 區(qū)后二樓 業(yè)態(tài)方向：大型健身會(huì)所 品牌類型： 帕菲克、奇跡、健力寶 需求面積： 1500 2500 數(shù)量： 1家 D 區(qū)前二、三樓 業(yè)態(tài)方向：培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 品牌類型： 金寶貝、小新星、伯明漢 需求面積： 800 1000 數(shù)量： 1 2家 C、 D 區(qū)一樓業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)方向： 品牌專營(yíng)街區(qū) （不做餐飲） 品牌類型： 品牌服裝店、化妝品店、床上用品、家居飾品店、體育用品、 3器直營(yíng)店、眼鏡店、通訊器材店、婚紗攝影、琴行、玩具、文具等 需求面積： E 區(qū)業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)方向：大型湘菜餐飲品牌品牌類型： 目標(biāo)商家 大蓉和、新長(zhǎng)福、毛家飯店 需求面積： 4000 6000 數(shù)量： 1家 E 區(qū)二、三層 品牌特色餐飲包括但不限于： 特色粉面店、火鍋店、地方特色餐廳、料理店、烤鴨店、港式茶餐廳、牛排店、粥店、烤肉店 區(qū)域生活配套主要包括： 知名藥店、知名茶葉店、知名汽車美容店等 業(yè)態(tài)方向：銀行 品牌類型： 北京銀行、民生銀行、廣發(fā)行、興業(yè)銀行、長(zhǎng)沙銀行 需求面積： 800 1200 數(shù)量： 1家 8個(gè)外街大鋪 :面寬 6米 8米 ,進(jìn)深 面積 120平方 1個(gè)餐飲大店 :1樓獨(dú)立形象面入口 ,2面積約 4500平方米 . 5個(gè)社區(qū)內(nèi)鋪 :面積約 50平方米 /個(gè) 5個(gè)獨(dú)立街鋪：面寬 8米進(jìn)深 17米面積約 150平方米 . 1個(gè)金融大店： 1樓或局部 2樓。面積 800 2個(gè)時(shí)尚大店： 1樓設(shè)入口，單個(gè)大店面積約 800 商鋪具體數(shù)目待設(shè)計(jì)方案確定后劃分， 劃分前要充分考慮消防 交通和 2樓商業(yè)需要的垂直交通。 面寬：獨(dú)立街鋪 4米、 米 進(jìn)深：外街鋪 12米；內(nèi)街鋪 5米或 6米、 11米 面積：外街鋪 60街鋪 302、 3樓主力店800 鋪位分割 ： 商鋪具體數(shù)目待設(shè)計(jì)方案確定后劃分， 劃分前要充分考慮消防 交通和 2樓商業(yè)需要的垂直交通。 面寬：獨(dú)立街鋪 4米、 米 進(jìn)深：外街鋪 12米；內(nèi)街鋪 5米或 6米、 11米 面積：外街鋪 60街鋪 302、 3樓主力店 800 12個(gè)外街大鋪：面積 200平方米左右； 5積 30 1個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)：面積約 800 1個(gè)餐飲大店：面積約 4000平方米 第六部分 經(jīng)濟(jì)估算 方案一 方案二 方案三 1層商業(yè)面積 約 7000 約 7000 約 7000 2層商業(yè)面積 約 5000 約 5400 約 5400 3層商業(yè)面積 約 1400 約 1800 約 3500 總商業(yè)面積 約 13400 約 14200 約 15900 1層商鋪均價(jià) 16000元 / 15500元 / 17000元 / 2層商鋪均價(jià) 7000元 / 7000元 / 7000元 / 3層商鋪均價(jià)