“新國八條”重拳出擊 貴陽二手樓市影響漸顯.doc

更多閱讀：“新國八條”重拳出擊 貴陽二手樓市影響漸顯春節(jié)前，被稱為“新國八條”的新一輪樓市調控政策出臺，與去年以來密集推出的幾次新政不同，此次“新國八條”針對二手房交易明確了“未滿5年二手房交易全額征稅”的規(guī)定。那么，在“新國八條”、銀行利率上調等政策疊加的影響下，我市二手房市場近期表現如何？記者近日在對我市二手房市場進行走訪調查中了解到，“新國八條”對我市二手房市場已造成不小沖擊，后市不容樂觀。市場成交多為節(jié)前積累記者日前在貴陽市房地產交易中心采訪了幾家地產中介機構的負責人。幸福生活地產經紀公司經理王鐵健說，因為“新國八條”出臺的次日貴陽就已開始實施新的營業(yè)稅征收政策，市場沒有緩沖的機會，所以也就沒有出現以往調整政策出臺到政策實施之間買賣雙方加急辦理過戶手續(xù)的情況，目前無論是買家還是賣家，都處于較為被動的觀望狀態(tài)。記者在交易中心采訪時看到，前來進行二手房交易的市民寥寥無幾，市場人氣低迷。記者在走訪過程中還了解到，節(jié)后我市大多數房屋中介公司均有所成交，二手房交易情況并不像人們之前預測的那樣迅速跌入低谷。據筑房網登記數據顯示，節(jié)后一周(2月9日-2月15日)，云巖、南明以及金陽新區(qū)共成交二手房142套，與節(jié)前一周(1月26日2月1日)這三個區(qū)域146套的成交量基本持平。由此可見，“新國八條”的出臺，對筑城二手房市場尚未造成太大影響。然而，在進一步深入調查后記者了解到，盡管目前從表面上看市場交易情況并未下滑，但值得注意的是，目前絕大部分成交量均是節(jié)前累積的客戶，真正在節(jié)后新上門并最終交易的客戶很少。智宇中介的銷售經理楊泉告訴記者，雖然節(jié)后該公司也有少量成交，但所有成交均是春節(jié)前積累的客戶。盡管節(jié)后有一些市民上門看房，但大多數客戶僅是看看而已，出手的很少。南方中介負責人譚啟明也告訴記者，該公司節(jié)后成交的二手房九成以上都是節(jié)前積累的客戶，觀望潮已開始再次出現。調控新政引發(fā)連鎖反應日前市民涂女士來到位于中山東路的房地產交易中心，打算將自己買了3年多的一套房子出租。涂女士告訴記者，當初買這套郊區(qū)的房子是升級置業(yè)，但是居住一段時間后感覺交通不太方便，就準備年后賣掉重新買，沒想到春節(jié)前“新國八條”出臺，二手房不滿5年上市交易全額征稅，這一政策使她不得不改變主意：“把房子先租出去再說。”涂女士把這套位于烏當的100平方米左右的毛坯房的租金訂為1500元。據了解，春節(jié)后我市房屋租賃市場陸續(xù)出現了一些新房源，特別是一些所謂的次新房，房齡多在5年以內，不少房源的業(yè)主都希望通過“轉售為租”進行過渡，對政策影響觀望一段時間后再決定是否出售，或者直接打算等到滿5年后再上市交易。面對“新國八條”的壓力，部分賣家通過“轉租為售”進行過渡，也有一些賣家看重“落袋為安”。為保證自己的收益，目前市場上已有不少二手房賣家將稅費轉嫁到房價上，致使近期房價不跌反漲。智宇中介一位工作人員告訴記者，節(jié)后一些房源價格已開始“微調”，比如云巖區(qū)一套節(jié)前報價為每平方米4800元左右的房子，春節(jié)后房主將價格調到了每平方米5000元。而一套100平方米左右的房源，單價提升200元左右，調價后稅費政策變化所帶來的影響基本上被抵消。從以往幾次二手房交易稅費調整的情況來看，一些急于出手的賣家都會通過抬高價格，轉嫁稅費的方式保障投資收益，而增加稅費無形中加重了買房者的負擔，同時也對買家的置業(yè)心理造成了沖擊。業(yè)內人士指出，目前一些房齡較短的二手房源，本身就存在掛牌價偏高的現象，如果賣家為了規(guī)避新政影響進一步抬高房價，對市場實際成交量可能產生較大的影響。與此同時，不少市民也因為“新國八條”的出臺，對未來房價下跌抱有較強預期，從而暫時擱置購買計劃。在鑫富中介，前來看房的周先生告訴記者，由于新政執(zhí)行后的購房成本大大超出他的預算，加上未來政策的走向不明確，使他不敢貿然出手，所以決定暫時擱淺購買計劃。年后接到房屋中介公司房源推薦信息的周佳告訴記者，大專畢業(yè)后留在貴陽工作已經四年多，她一直都在花果園一帶租房住，原本打算拿了今年的年終獎就買套小戶型，但是“新國八條”出臺后，她又與房東續(xù)了半年的租期，“看看再說，一方面擔心受稅費的影響賣家會抬高房價，另一方面，經過一段時間政策對市場影響的顯現，也可能淘到更便宜的房子?！敝芗驯硎?。本想在今年上半年購房的鄭女士說，“二手房價格都是以一手房為參考，過去商品房價格漲幅較大的時候，二手房價也出現了跟漲，現在在國家地產政策的接連調控下，商品房市場價格下調的呼聲很高，二手房勢必也會受到影響，最終價格會不會跌很難說，但目前暫時還是看看再說?！睋私猓D嫁稅費、擱置購房計劃、轉售為租已成為“新國八條”出臺后，筑城二手房市場出現的系列反應。新政實施后 稅費增加上萬元“調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。”按照此前的征收辦法，個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，“新國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。那么，新稅收政策開始執(zhí)行后，5年內再交易房源要多交多少營業(yè)稅呢？智宇中介銷售經理楊泉告訴記者，該公司節(jié)前節(jié)后分別出售的兩套同一小區(qū)內的同一戶型面積的二手房，節(jié)前節(jié)后征收的營業(yè)稅費差額高達17000余元。以一套在2008年以50萬元購買、現在以65萬元出售的二手房5年內交易計算，之前只需要按照差額繳納5.65%的營業(yè)稅為8475元，調整后則需交納36725元的營業(yè)稅，調整前后差額高達28250元。業(yè)內人士認為，“新國八條”在年初的出臺，勢必會對今年的二手房市場產生較大影響，增加的稅費無論是賣家自行消化，還是由買家承擔，最終都將直接影響到二手房市場的成交量。后市不容樂觀采訪中不少中介公司認為，按照每年慣例，二手房市場真正復蘇至少要等到正月十五以后，但今年因受到調控新政的影響，正月十五以后，市場恐怕也不會出現太大好轉。“節(jié)后到現在，不僅房源登記量比節(jié)前大幅減少，而且市場得人氣也大幅下降，未來市場情況不容樂觀?！蹦戏街薪樨撠熑俗T啟明表示，這一市場表現已是預料之中，“加上目前貴陽有關新國八條的具體實施細則還未出臺，在政策走向尚未進一步明朗的情況