北城房地產(chǎn)住宅調(diào)研報(bào)告.docVIP

北城房地產(chǎn)住宅調(diào)研報(bào)告西安市北郊在眾人的關(guān)注中首先崛起第一個(gè)由國(guó)內(nèi)知名公司開發(fā)的大盤綠地魏瑪公館，緊接著又筑起數(shù)十家實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商大舉進(jìn)駐北城直至渭河以北. 細(xì)心的人或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，在西安作為一種引領(lǐng)時(shí)尚的全新生活模式，精裝房應(yīng)需而生，并且成為商品住宅市場(chǎng)未來(lái)主流的發(fā)展方向。以下對(duì)北城幾處經(jīng)典住宅做如下分析。項(xiàng)目調(diào)研一：魏瑪公館l 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于西安北城鳳城九路與文景路十字（城運(yùn)公園旁），占地面積77920平方米，建筑面積約30萬(wàn)平方米，容積率2.8，建筑密度21%，綠化率42%，含少量商業(yè)。住宅部分全部為高層，總戶數(shù)1502，主力戶型為90-120平方米的二房、四房，頂層和底層有少量躍式單位。l 項(xiàng)目銷售情況： 價(jià)位43005100元/平米,一期業(yè)主已于今年7月份成功入住,二期認(rèn)購(gòu)已經(jīng)開始,因一期房源外墻瓷磚刮花地面塌陷引起眾多業(yè)主的不滿.至此二期銷售不能順利進(jìn)行,銷售進(jìn)入停滯狀態(tài).l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：與未來(lái)市政府隔路相望，800畝城市運(yùn)動(dòng)公園、亞洲第一大城市綠地廣場(chǎng)-500畝城市森林雕塑公園僅一步之遙，毗鄰在建中的地鐵二號(hào)線，多條公交線路環(huán)伺左右，20分鐘可直抵西安國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通出行便捷，生活配套、公共服務(wù)、文化教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。 但是本項(xiàng)目工程質(zhì)量上存在隱患，影響了樓盤的銷售。l 項(xiàng)目小結(jié):本項(xiàng)目為綠地集團(tuán)繼綠地世紀(jì)城后又一力作，攜魏瑪百年人文精髓，與古城古典精華完美融合，定位于公館系列高檔住宅，引領(lǐng)北城人居新理念；景觀設(shè)計(jì)新穎，尤為注重細(xì)節(jié)，以歐式園林嵌入古典的表現(xiàn)手法，用前庭-內(nèi)庭-中庭-后花園的續(xù)列景觀與西北首家水中樹陣，來(lái)體現(xiàn)氣勢(shì)恢弘的皇家園林，并巧妙的再現(xiàn)了巴比倫空中花園奇觀。項(xiàng)目調(diào)研二：風(fēng)景御園l 項(xiàng)目概況:位于西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市政大道（鳳城8路），建筑面積45萬(wàn)，262畝政商中心城市綜合體，44.9萬(wàn)平方米巨制，最大133米樓間距，純板式結(jié)構(gòu)，純淺黃色外立面，13棟高層、小高層以九宮格局排布。戶型區(qū)間95-195平方米。3600平米星級(jí)會(huì)所l 項(xiàng)目銷售情況: 小戶型售罄,現(xiàn)在主推戶型160平米和190平米,價(jià)位從50008500元/平米。l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：新市府對(duì)面，張家堡商業(yè)圈核心，將商業(yè)繁榮與政治繁榮統(tǒng)一。北臨市政府與800畝城市運(yùn)動(dòng)公園、張家堡廣場(chǎng)，東西兩側(cè)分列四星、五星級(jí)酒店。地鐵2號(hào)線、4號(hào)線站口距項(xiàng)目50米，三環(huán)、環(huán)城高速、機(jī)場(chǎng)高速、火車北客站等與本項(xiàng)目咫尺之遙，文景公園、長(zhǎng)安醫(yī)院，西安中學(xué)、經(jīng)發(fā)試驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)優(yōu)勢(shì)配套，5分鐘即到。項(xiàng)目劣勢(shì)為樓盤定位較高，價(jià)位偏高，只適宜高端人群選擇。l 項(xiàng)目小結(jié)：在西安樓市平穩(wěn)發(fā)展的大形勢(shì)下，而且是傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售的“淡季”， 風(fēng)景御園異軍突起，樓盤銷售逆市飄紅，在2008臨近歲末的時(shí)候，成為西安首屈一指的熱銷樓盤。截至開盤當(dāng)日，已經(jīng)熱銷1.6個(gè)億。項(xiàng)目調(diào)研三：首創(chuàng)國(guó)際城l 項(xiàng)目概況西安首創(chuàng)國(guó)際城位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)文景路東側(cè)，鳳城十一路以北，毗鄰北三環(huán)?？偨ㄖ娣e約168萬(wàn)，社區(qū)配有42萬(wàn)的公建配套，擁有甲級(jí)寫字樓、SOHO公寓、西北空前的Shopping Mall以及一座超五星級(jí)酒店，精品住宅全部為板式設(shè)計(jì)，南北通透、戶戶朝陽(yáng)，60米超大樓間距，國(guó)際化景觀的設(shè)計(jì)與建筑相得益彰。l 項(xiàng)目銷售情況:項(xiàng)目一期共開了五幢小高層及高層銷售火熱,至7月底已銷售3/5房源不多。l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：緊接地鐵二號(hào)線的起始點(diǎn),小區(qū)面積大配套設(shè)施齊全,價(jià)位適中,小區(qū)以水景為主,設(shè)有多處噴泉、花園、長(zhǎng)廊。項(xiàng)目劣勢(shì)為地理位置偏遠(yuǎn),交通線路稀少,以現(xiàn)在所處的位置,周圍環(huán)境還未成熟。l 項(xiàng)目小結(jié)： 西安首創(chuàng)國(guó)際城倡導(dǎo)的是一種全新的街區(qū)生活理念，便利的交通、完善的配套、和諧的生活氛圍，給您帶來(lái)的，不僅是棲居品質(zhì)的改變，更多的將是生活方式的變革。作為中國(guó)最具價(jià)值的地產(chǎn)綜合營(yíng)運(yùn)商，首創(chuàng)將進(jìn)一步帶動(dòng)新北城區(qū)域的發(fā)展，促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，在改善著人居環(huán)境的同時(shí)，提升城市品質(zhì)。項(xiàng)目建成后，這里將是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)最具價(jià)值的CBD領(lǐng)地，更是西安北大門一顆璀璨的明珠。項(xiàng)目調(diào)研四：中新浐灞半島l 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于城東東湖路與浐河交匯處200米，項(xiàng)目周邊交通有262路公交車及12輛浐灞半島社區(qū)巴士已在2008年全面開通，另有36、703、47路三條公交線路已談妥延至小區(qū)，其中703、47路兩條公交線路已經(jīng)延至浐灞半島的前一站。項(xiàng)目占地面積為310萬(wàn)平米、3854畝，綠化率A5地塊達(dá)到42.8%，A6地塊達(dá)到47%，項(xiàng)目容積率A5地塊為0.02，A6地塊為1.18，停車位一期有2000個(gè)。社區(qū)內(nèi)有4所幼兒園、 2所小學(xué)、 1所中學(xué)，預(yù)計(jì)住戶有8萬(wàn)戶，一期32棟，層數(shù)為9層11層18層頂層帶復(fù)式，總銷售面積35-40萬(wàn)平米，套數(shù)為4060套，戶型范圍：37-200平米之間的一居到復(fù)式。 l 項(xiàng)目銷售情況：A10.15正在排號(hào)，排號(hào)客戶可享受開盤當(dāng)日額外優(yōu)惠，在售的房源為頂復(fù)150-160平米戶型，均價(jià)4500元每平米，一室68平米純南朝向，分布于2.4號(hào)樓，均價(jià)4100-4200元，按揭與一次性付款優(yōu)惠相差50元/平米左右。開盤時(shí)間為2009年7月 A13組團(tuán)開盤2008年A10、A15、A14組團(tuán)開盤2007年A5、A6組團(tuán)開盤。入住時(shí)間為二期，2010年年初即可入住。一期08年年底已經(jīng)入住。銷售單價(jià)為起價(jià)3300元/ 均價(jià)4200元/ 。價(jià)格說明為1.3期均價(jià)4200元，2期參考價(jià)4430元。l 項(xiàng)目歷史價(jià)格情況：2008年05月27日至今 起價(jià)3300.00元/ 均價(jià)4200.00元/。2007年12月03日2008年05月27日 起價(jià)3300.00元/ 均價(jià)3700.00元/。2007年11月01日2007年12月03日 起價(jià)3300.00元/ 均價(jià)3600.00元/ 。2007年06月07日至今 起價(jià)2700.00元/ 均價(jià)3000.00元/ 。2007年06月07日2007年11月01日 均價(jià)3000.00元/。l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：1、樓盤大、名氣大、手筆大。生態(tài)環(huán)境好、水景綠化道路好，空氣質(zhì)量好。2、產(chǎn)品品質(zhì)一般般、物業(yè)服務(wù)一般般、管理水平一般般。3、配套設(shè)施差，入住率認(rèn)低。供熱、交通、入托、就學(xué)等一系列大問題， 問誰(shuí)誰(shuí)都說不清，也無(wú)配套到位的計(jì)劃表，生活上的種種不便影響了入住率。4、物業(yè)收費(fèi)高。系統(tǒng)配套不到位，但對(duì)業(yè)主的收費(fèi)一次性到位，收費(fèi)時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行合同，一點(diǎn)也不含糊，感覺開發(fā)商大錢（賣房錢）要掙，小錢（物業(yè)收費(fèi)）也貪。5、產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量差強(qiáng)人意。銷售前宣傳的是地輻熱采暖（好處多，高品質(zhì)樓盤均采取這種供暖方式），但交房時(shí)變成了曖氣片，且曖氣片安裝位置特難看，防護(hù)欄是價(jià)格最低的鋼管，裝修的多數(shù)人家均拆了。項(xiàng)目調(diào)研五：雙威迎賓廣場(chǎng)l 項(xiàng)目概況:雙威理想是雙威迎賓廣場(chǎng)2期，位于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未央大道張家堡廣場(chǎng)南面，是新北城發(fā)展的中心地段，地鐵建成后該項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)將更加明顯。項(xiàng)目沿街的部分設(shè)置對(duì)外的超市、百貨、餐飲和步行商業(yè)街，以休閑娛樂為主，附設(shè)一些快餐，冷飲及酒吧和咖啡廳，以滿足居民生活及休閑的需要。目前項(xiàng)目周邊配套已經(jīng)十分完善，10分鐘以內(nèi)可以享受人人樂、沃爾瑪、川渝人家、圣豪軒鮑翅、西安中學(xué)、城市運(yùn)動(dòng)公園、文景公園、羽之健運(yùn)動(dòng)中心、大明宮遺址公園等運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)；長(zhǎng)安醫(yī)院、鳳城醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)和農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行等金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)。而即將進(jìn)駐經(jīng)開區(qū)的沃爾瑪、世紀(jì)金花、奧斯卡影等配套設(shè)施距項(xiàng)目只一路之隔.項(xiàng)目交通圖: l 項(xiàng)目銷售情況: 未開盤l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析:1、項(xiàng)目較為交通便利，緊鄰地鐵2號(hào)線出口處。2、市政府的北遷帶動(dòng)周邊政治、經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展。3、小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施十分完善，如超市、餐飲、商業(yè)街、百貨等。4、小區(qū)內(nèi)的綠化率面積較大，空氣質(zhì)量有所保障。5、離張家堡廣場(chǎng)五分鐘即到，為住戶多提供了一處休閑的好去處。6、離主干道過近,容易產(chǎn)生噪音,不利于休息。7、小區(qū)內(nèi)的住戶有1332戶,只有兩棟高層,不能形成規(guī)模。8、小區(qū)很大一部分人是作為辦公寫字間用,所以人群比較混亂，不易管理返祖情況及投資回報(bào)。l 項(xiàng)目商業(yè)概況：雙威理想城屬于商住兩用房，一二層底商只租不賣,而雙威房地產(chǎn)開發(fā)公司也沒有租的權(quán)利，是屬于原毛紡廠的，故租價(jià)未明。項(xiàng)目調(diào)研六：新界l 項(xiàng)目概況：新界項(xiàng)目位于西安市鳳城六路未央大道旁，地鐵二號(hào)線附近有利地段，總占地面積約17.7畝，與北城核心行政機(jī)構(gòu)經(jīng)開管委會(huì)、西安最高行政機(jī)構(gòu)市政府左右為鄰。項(xiàng)目應(yīng)和城市發(fā)展趨勢(shì)，以政公館、政公寓、政街區(qū)構(gòu)建出新北城政空間都市純居復(fù)合生活體。 新界由三棟27層L型布局塔樓組成，約45-142平米的大跨度創(chuàng)新戶型，滿足了不同人居的多樣需求。在建筑設(shè)計(jì)上，新界以中國(guó)傳統(tǒng)院落為借鑒，形成半圍合布局，聚合而成開放性的內(nèi)部商業(yè)廣場(chǎng)，整體設(shè)計(jì)既充分考慮到從未央路及內(nèi)部商業(yè)廣場(chǎng)多角度的視覺效果，又考慮到建筑物與城市空間環(huán)境的融合。 以未央大道為中心的行政組件、商業(yè)元素、休閑設(shè)施為新界打造出最充分和最高規(guī)格的準(zhǔn)備。外墻、電梯大堂、電梯間、住戶電梯、停車位、住戶會(huì)所、信箱、防盜系統(tǒng)、有線電視、電力供應(yīng)、燃?xì)狻⒘勘?、天臺(tái)、內(nèi)墻、天花、地面、窗戶、入戶門、住宅陽(yáng)臺(tái)、廚房、排水。教育有西安中學(xué)、國(guó)際中小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、交大附中、西安中學(xué)、西安交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新世紀(jì)幼兒園、66中學(xué)、西安國(guó)際大學(xué)、西安外語(yǔ)學(xué)校、草灘大學(xué)城等9大教育院校。商業(yè)有世紀(jì)金花、沃爾瑪、通海大酒店、中城國(guó)際文化俱樂部、西奇海港大酒樓、 娛樂會(huì)所、圣豪軒鮑翅、福聚德、大香港鮑翅酒樓。公共設(shè)施有文景公園、張家堡廣場(chǎng)、西安圖書館、西安婦幼兒童活動(dòng)中心、城市運(yùn)動(dòng)公園、大明宮遺址公園。醫(yī)院有長(zhǎng)安醫(yī)院、未央?yún)^(qū)第一人民醫(yī)院 。金融服務(wù)有中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、西安商業(yè)銀行、上海浦發(fā)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、華夏銀行、中國(guó)光大銀行。交通狀況有公交線路：409、207、600、702、209、228、230等十余條公交線路l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：1、價(jià)格為4800.00元/，外部自然景觀優(yōu)雅，獨(dú)特的地理位置造就了大的升值空間 2、項(xiàng)目周邊商業(yè)配套就相對(duì)缺乏，適購(gòu)人群有工作、生活在城北，看重項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ闹脴I(yè)者 l 項(xiàng)目反租及投資回報(bào)情況：商鋪只買不租，1層平均價(jià)格在1.8萬(wàn)每平米，2層在1.5萬(wàn)，3層為8000元，4層為7000元首付50%，無(wú)任何優(yōu)惠。項(xiàng)目調(diào)研七：涇渭上城l 項(xiàng)目概況：涇渭上城項(xiàng)目位于縣城東南 1.5 公里的高陵縣第一中學(xué)北側(cè)，緊臨有著悠久歷史的陜西省重點(diǎn)保護(hù)文物昭惠塔，東至涇惠渠，西至西韓路，南至一中路，北至涇惠渠。地理位置優(yōu)越，交通便利。涇渭上城項(xiàng)目占地307畝，總建面239770平米，容積率為1.08，綠化率42%，項(xiàng)目地勢(shì)平坦，地面平整。產(chǎn)品分為：城市別墅、電梯花園洋房、小高層，規(guī)劃建設(shè)住宅 1986套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅。公建配套設(shè)施完善，設(shè)有商貿(mào)中心、社區(qū)幼兒園、古塔文化區(qū)等，是集居住、商貿(mào)、娛樂、中西文化于一體的理想社區(qū)。涇渭上城項(xiàng)目以昭惠寺塔為中心，向外圍輻射，形成集旅游、休閑、購(gòu)物、居住多功能為一體的旅游休閑區(qū)域。l 項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目有兩個(gè)銷售部一個(gè)在高新金鷹國(guó)際，一個(gè)在北郊利君V時(shí)代，涇渭上城在售20-140平米戶型，5月23號(hào)開盤；均價(jià)3500元/；一次性98折，按揭無(wú)優(yōu)惠；一期樓群同時(shí)動(dòng)工，已有3棟封頂。預(yù)計(jì)2010年年底交房。l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：1、 此項(xiàng)目是一個(gè)較大的住宅項(xiàng)目，另外還有多種物業(yè)類型，如別墅多層 小高層供消費(fèi)者選擇。2、 面積區(qū)間在20140平米，打著低首付的廣告適合各個(gè)置業(yè)人群。3、 渭上城由西旅集團(tuán)和昌浩地產(chǎn)開發(fā)的很有實(shí)力。4、 教育配套很差學(xué)校只有高陵一中，交通工具很少，出行不方便。l 項(xiàng)目小結(jié)：涇渭上城暨城市運(yùn)動(dòng)公園項(xiàng)目，是西旅集團(tuán)對(duì)有上千年歷史的昭慧塔（高陵）進(jìn)行高層次的綜合開發(fā)系列項(xiàng)目的其中之一。該項(xiàng)目位于高陵縣昭慧路北側(cè)。占地307.86畝?？偼顿Y6億元。建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善，設(shè)有商貿(mào)中心、社區(qū)幼兒園、古塔文化區(qū)等。是集居住、商貿(mào)、娛樂、中西文化于一體的社區(qū)。 涇渭上城不但有商貿(mào)中心、社區(qū)幼兒園、昭慧古塔文化區(qū)等完善的生活配套，更是一個(gè)集居住、商貿(mào)、娛樂、中西文化于一體的理想生活區(qū)。整個(gè)社區(qū)內(nèi)采用大圍合式布局，將水景、廣場(chǎng)和建筑有機(jī)融合，豐富的植被選擇與高達(dá)42%的社區(qū)綠化率，讓人宛若置身自然風(fēng)景；復(fù)興中國(guó)傳統(tǒng)庭院生活之精粹，透過小區(qū)空間、組團(tuán)空間、庭院空間的層級(jí)過渡，表達(dá)傳統(tǒng)心理上的空間感、領(lǐng)域感、歸屬感。蜿蜒交錯(cuò)且環(huán)環(huán)相扣的人行道路，是午后休閑、晨練散步的最佳去處，涇渭上城項(xiàng)目的興建為高陵縣帶來(lái)了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。涇渭上城規(guī)劃戶數(shù)約3000戶，入住人口一萬(wàn)余人，他們的入住，必將帶動(dòng)餐飲、娛樂、觀光旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，圍繞項(xiàng)目興建的昭慧廣場(chǎng)、商業(yè)街和運(yùn)動(dòng)公園也必形成高陵縣城繁華的新街區(qū)，也極大的推動(dòng)了高陵縣城市化建設(shè)的進(jìn)程，對(duì)于高陵縣人民邁向現(xiàn)代化文明起到了積極作用。項(xiàng)目調(diào)研八：渭水茗居l 項(xiàng)目概況:渭水茗居位于西安市北22公里的涇河工業(yè)園，小區(qū)位于園內(nèi)繁華地帶西200米處，涇渭廣場(chǎng)西側(cè)。由陜西豪信實(shí)業(yè)開發(fā)建設(shè)?？偨ㄖ娣e100248平米，由12棟小高層組成，全剪力墻結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目周邊人文環(huán)境優(yōu)越，生活設(shè)施齊備，2.48容積率，38%綠化率，5000多平米的商業(yè)裙樓，讓渭水茗居成為新區(qū)中心僅有的精致人文社區(qū)。區(qū)域板塊升級(jí)，渭水茗居代言未來(lái)眼界的開闊和生活品質(zhì)的提升只是一種垂手可得的榮譽(yù)?？焖俪砷L(zhǎng)的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)涇河工業(yè)園，距鐘樓20公里，距咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20公里，銅川高速公路穿境而過，310公交車直通園區(qū)，是西安經(jīng)濟(jì)北移重鎮(zhèn)。隨著市政府的北遷，火車站的北移，投資額近50億元的數(shù)十個(gè)工業(yè)項(xiàng)目搶先入住，園區(qū)價(jià)值日益顯現(xiàn)。l 項(xiàng)目銷售情況: 2009年6月渭水茗居II期醉愛36開始銷售，戶型面積65-151全明戶型，41米的樓間距，總首付3萬(wàn)元起購(gòu)房。目前“減付行動(dòng)”開啟，購(gòu)房總房款力減1.8萬(wàn)，另外贈(zèng)送大修基金。渭水茗居由12棟小高層組成，現(xiàn)階段銷售1期1.2.3.5號(hào)樓，65-150平米，一梯2戶，2梯4戶設(shè)計(jì)，均價(jià)2380元/平米、無(wú)優(yōu)惠，2008年10月交房。l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：1、物業(yè)配套設(shè)施不齊全,如停車廠等，已入住的客戶得不到有力保障，周邊交通不太便利,只有318能到,比較難等，購(gòu)物不方便,附近只有一個(gè)超市。 2、項(xiàng)目屬于高陵縣中心位置,發(fā)展?jié)摿薮?。結(jié)構(gòu)方正,戶型緊湊,布局合理，鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)美、價(jià)格適中，外墻外保溫。l 返租情況及投資回報(bào):小區(qū)屬于商住兩用，商鋪現(xiàn)無(wú)租售。l 項(xiàng)目小結(jié):渭水茗居位于涇河工業(yè)園區(qū)域中心地位，醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物、交通一應(yīng)俱全。不久，在這個(gè)現(xiàn)代都市生活區(qū)，將有一種全新的生活款款上演，這就是渭水茗居的人文、自然、至上生活。都市生活，10分鐘便利舒適。渭水茗居10分鐘生活圈，齊聚幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、市場(chǎng)、郵政、電信等配套設(shè)施。更有只能化系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、公共區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)等現(xiàn)代化職能配套設(shè)施。新科技、新人文、新經(jīng)濟(jì)、新資訊。項(xiàng)目調(diào)研九：宮園壹號(hào)l 項(xiàng)目概況：榮民宮園壹號(hào)東臨3.2平方公里的大明宮國(guó)家公園，西臨城市中軸未央大道，占得地鐵二號(hào)線雙出入口之利。項(xiàng)目占地100畝，規(guī)劃9棟高層住宅，構(gòu)筑42萬(wàn)平方米風(fēng)格住區(qū)。一期由6棟高層組成，戶型面積85-160平方米，項(xiàng)目總戶數(shù)達(dá)到1300戶。位于北關(guān)龍首村十字東南角，西臨迎賓大道(未央路)，北臨龍首北路，東臨龍首中路，南臨龍首南路，離北門只僅1000米的距離。距世界級(jí)國(guó)家中央遺址公園“大明宮遺址公園”僅200米。項(xiàng)目樓下即為地鐵二號(hào)線龍首村站，交通位置優(yōu)越，升值潛力較大。l 項(xiàng)目租售情況：平均單價(jià)為4800元/平方米，一次性付款97折，按揭99折。 正在火熱銷售中，具體數(shù)據(jù)不詳。l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：1、 宮園壹號(hào)現(xiàn)暫未取得預(yù)售證，屬五證不全項(xiàng)目。2、 龍首村是城北的南門戶，也是未央?yún)^(qū)政府的所在地。同樣受益于地鐵開工的利好影響，龍首村板塊的房地產(chǎn)也比較活躍，目前城北的地產(chǎn)形成本地開發(fā)商和外埠開發(fā)商 “競(jìng)相角逐”的熱鬧景象。也是本土開發(fā)商所開發(fā)的一個(gè)較大的項(xiàng)目。l 項(xiàng)目小結(jié)：西安地鐵2開工建設(shè)，城北項(xiàng)目都以地鐵為賣點(diǎn)，不是離地鐵很遠(yuǎn)，就是離地鐵很近，明宮新城項(xiàng)目距離地鐵龍首村站僅100米，恰到好處的距離，不僅享受了區(qū)域價(jià)值和生活價(jià)值。加之市政府北遷，更讓此成為未來(lái)的城市中心，讓居住和投資都得到很好的保障。但由于距離龍首村十字較近，人流量較大，環(huán)境略顯嘈雜。項(xiàng)目調(diào)研十：鼎正中央領(lǐng)郡l 項(xiàng)目概況：位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城九路西段，總占地114畝，建筑面積約34萬(wàn)平方米，分別由17棟高層、小高層組成，主力戶型為80-190平方米，綠化率40%以上，容積4.2，車位約1500個(gè)。公攤20%，樓間距4090平方米。項(xiàng)目交通便利，周邊隨著未央路規(guī)劃為形象大道，文景路成為北郊的交通干道，通往本項(xiàng)目的公交車將會(huì)多達(dá)20幾路。如108.714.228.路專線。周邊配套較為齊全800畝城運(yùn)公園，緊臨地鐵2號(hào)線，距西安鐵路北客站不足10分鐘車程，眾多高校、醫(yī)院近在咫尺，周邊金融機(jī)構(gòu)、大型超市、休閑及餐飲娛樂應(yīng)有盡有。l 項(xiàng)目銷售情況：項(xiàng)目的全明大采光戶型，一期推出D2棟板點(diǎn)結(jié)合兩梯4戶的32層高層房源，樓間距4090平方米，共256套，公攤20%，車位比例1；1目前接受咨詢的戶型為101133平米的3室為主，南北通透，結(jié)構(gòu)緊湊，有4種戶可選，現(xiàn)階段接受咨詢，同時(shí)辦理VIP卡，可享受500元抵5000元房款的優(yōu)惠，價(jià)格區(qū)間38604800元/平方米，均價(jià)4200/平方米左右。l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：1、110平米設(shè)計(jì)為二室二廳二衛(wèi)屬于較為舒適性戶型；2、整體來(lái)看每個(gè)房間較方正，面積分布比較合理。易于家具的擺放；3、入戶右手邊留有鞋柜和衣帽間的位置，功能較全； 4、入戶左手邊有一個(gè)較大面積的戶內(nèi)花園，這是該戶型的賣點(diǎn)之一； 5、客廳朝南，采光和日曬均上佳；6、餐廳與廚房緊密相連，方便備餐和就餐，且廚房為明間設(shè)計(jì)，易于油煙的排放；7、主臥朝南，并與一景觀陽(yáng)臺(tái)相連，并設(shè)有專用衛(wèi)生間，舒適度和私密性較高；8、次臥朝北，雖采光不如主臥，但有一個(gè)飄窗增加了次臥的舒適度；9、主臥和次臥通透性略差，次衛(wèi)為暗間設(shè)計(jì)。項(xiàng)目調(diào)研十一：金源御景華府l 項(xiàng)目概況：金源御景華府位于張家堡廣場(chǎng)的西北方位，文景路與鳳城九路交匯的東北角，張家堡休閑廣場(chǎng)距離項(xiàng)目都只有500米左右的距離。金源御景華府采取的是兩梯四戶或者是兩梯三戶板點(diǎn)結(jié)合的建筑結(jié)構(gòu)。與純板式的結(jié)構(gòu)相比這樣的建筑結(jié)構(gòu)會(huì)讓戶型中的部分房間通風(fēng)采光收到影響，居住的舒適度也會(huì)降低，不過從該項(xiàng)目的整體戶型拼合上看，項(xiàng)目戶型大部分都能實(shí)現(xiàn)比較好的通風(fēng)采光效果。細(xì)看項(xiàng)目的戶型內(nèi)的配比，其利用率還是較好的。比如普通大眾都比較關(guān)注的兩室戶型，項(xiàng)目主推的有兩種82.81平米兩室兩廳一衛(wèi)和99.71平米的兩室兩廳一衛(wèi)，兩種戶型的設(shè)計(jì)的還都比較的合理，不過這兩種戶型之間相比較起來(lái)，前者緊湊實(shí)用，后者歲可以用品質(zhì)型兩室來(lái)自圓其說，但是真正使用起來(lái)還是會(huì)有些浪費(fèi)的，因?yàn)橐话愕钠焚|(zhì)型兩室做到90平米足以。l 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析：與公園為鄰，與健康為伍，在都市快節(jié)奏的生活中，即使對(duì)于自然，對(duì)于休閑生活的渴望不時(shí)地在內(nèi)心深處涌動(dòng)，很多人為了跟上時(shí)代的腳步，程式化地安排自己的生活，機(jī)械地處理自己與外界的關(guān)系，心中的郁悶無(wú)處宣泄。 與自然的距離，能夠提供給我們一個(gè)放松身心的場(chǎng)所。2006年6月23日西安市政府規(guī)劃建設(shè)的城市運(yùn)動(dòng)公園正式面向市民開放，它占地800多畝，以“綠色，運(yùn)動(dòng)，人文”為主題。、考慮到擁有超過700萬(wàn)人口的西安正面臨一系列環(huán)境問題，其龐大的人口給環(huán)境資源造成了巨大壓力，城市運(yùn)動(dòng)公園植被覆蓋率高達(dá)80%。目前項(xiàng)目周邊沒有大型的購(gòu)物超市、商場(chǎng)等，便利的小店也不是很多，便民配套可謂少之又少，現(xiàn)在唯一能依靠的就是周邊已經(jīng)入住的白樺林居項(xiàng)目的沿街底商和其東南邊剛剛交房的EE國(guó)際項(xiàng)目。l 項(xiàng)目小結(jié)：金源御景華府是金源地產(chǎn)在北城開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，與金源皇家園林相比，御景華府的后期升值潛力會(huì)更好，目前4300元/的銷售均價(jià)，就地段、建筑結(jié)構(gòu)、戶型配比來(lái)看，性價(jià)比還是較高的，而且與城運(yùn)公園區(qū)域內(nèi)的其他樓盤相比，價(jià)格也比較的低。項(xiàng)目調(diào)研十二：唐品A+l 項(xiàng)目概況：唐品A+座落于西安城北新行政中心區(qū)域，位居未來(lái)城中河腹地-涇河開發(fā)區(qū)，鄰畔西安迎賓大道西銅高速路段，正對(duì)西部最大家居建材城，為居住投資皆宜的高潛力樓盤。項(xiàng)目規(guī)劃理念由兩岸三地六位大師汲取國(guó)際理念精心設(shè)計(jì)，總建近8萬(wàn)平方米，由8棟多層、小高層、高層組成圍合式建筑，戶型設(shè)計(jì)榮獲中國(guó)建設(shè)部頒發(fā)的中國(guó)最佳創(chuàng)新戶型樓盤。項(xiàng)目配備超大西班牙風(fēng)情中庭勾畫至美居住環(huán)境，西安罕有1100私人會(huì)所集合休閑、商務(wù)、娛樂