合作樓盤調(diào)查報(bào)告模板-通用模板.docVIP

版本號(hào)：201106報(bào)告編號(hào)：中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行合作樓盤調(diào)查報(bào)告開(kāi) 發(fā) 商：黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱：黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)危房改造建設(shè)項(xiàng)目三期工程申報(bào)單位：黑龍江省佳木斯市分行建三江支行申報(bào)日期：2011 年 6 月 15 日 調(diào)查報(bào)告摘要表申報(bào)日期2011 年6 月 15 日檔案編號(hào)申報(bào)單位中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行建三江支行樓盤營(yíng)銷背景通過(guò)2009、2010年的農(nóng)場(chǎng)職工住房貸款項(xiàng)目合作，建立了良好的合作關(guān)系【是否合作過(guò)】一、開(kāi)發(fā)商評(píng)價(jià)名稱黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照【營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼】組織代碼【例：70265885-8】法定代表人XX注冊(cè)資本XX萬(wàn)元公司類型全民所有制開(kāi)發(fā)資質(zhì)股東結(jié)構(gòu)及最終控制人XX農(nóng)場(chǎng)為全民所有制企業(yè)。管理層素質(zhì)XX農(nóng)場(chǎng)的管理人員的平均年齡在XX歲左右，大部分為本科學(xué)歷，具備從事本職工作的專業(yè)技術(shù)能力，管理層隊(duì)伍一直較為穩(wěn)定，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，個(gè)人信用和社會(huì)記錄良好?！菊f(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況】開(kāi)發(fā)商及主要股東金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)信用狀況說(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況開(kāi)發(fā)商及主要股東財(cái)務(wù)狀況分析說(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況開(kāi)發(fā)商及主要股東競(jìng)爭(zhēng)力分析說(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況二、樓盤評(píng)價(jià)項(xiàng)目名稱黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)危房改造建設(shè)項(xiàng)目三期工程坐落【項(xiàng)目位置】項(xiàng)目用地情況本項(xiàng)目擬選址目前為農(nóng)場(chǎng)自留規(guī)劃建設(shè)用地，屬于農(nóng)場(chǎng)自有，不必征地，其中住宅用地為劃撥，商業(yè)服務(wù)用地為協(xié)議出讓。項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模項(xiàng)目總投資xx萬(wàn)元，占地xx平方米，總建筑面積xx平方米，層高xx米，共計(jì)xx棟。其中住宅面積xx平方米、商服xx平方米、車庫(kù)xx平方米。項(xiàng)目計(jì)劃、實(shí)際的建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中，黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)危房改造建設(shè)項(xiàng)目三期工程（XX家園），共計(jì)XX棟，其中，預(yù)計(jì)（XX家園）項(xiàng)目三期工程在XX月可全部竣工。（項(xiàng)目進(jìn)度，具體到每一個(gè)樓號(hào)的進(jìn)度）“五證”取得情況農(nóng)場(chǎng)目前國(guó)有土地使用證正在辦理中，建三江國(guó)土資源局已出具證明。建設(shè)用地許可證已經(jīng)取得，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品預(yù)售許可證正在辦理中（建三江XX農(nóng)場(chǎng)已出具證明）。【未提供或在辦理中的須出具證明】項(xiàng)目資金來(lái)源及運(yùn)用情況項(xiàng)目總投資XX萬(wàn)元，其中申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)資金XX萬(wàn)元，企業(yè)自籌資金XX萬(wàn)元，其他資金XX萬(wàn)元。其中市內(nèi)建筑安裝工程投資XX萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用XX萬(wàn)元；基本預(yù)備費(fèi)XX萬(wàn)元。搬遷的農(nóng)場(chǎng)職工XX農(nóng)場(chǎng)給予補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是XX元/平方米，補(bǔ)貼不以現(xiàn)金方式發(fā)給農(nóng)場(chǎng)職工，而是作為搬遷的購(gòu)房首付款，實(shí)行多退少補(bǔ)。在辦理貸款時(shí)要提供已交足首付款的協(xié)議或價(jià)款收據(jù)，目前建設(shè)資金均為施工方墊付。樓盤配套設(shè)施1、給水、排水直接接入農(nóng)場(chǎng)原有排水管網(wǎng)；由市政電網(wǎng)引來(lái)單路 220/380V電源。2、照明采用樹(shù)干與放射相結(jié)合的方式，對(duì)負(fù)荷較大的動(dòng)力部分采用放射式供電,供電可滿足本項(xiàng)目要求；3、農(nóng)場(chǎng)的供熱管網(wǎng)可直接接入小區(qū)，擬采用集中供熱的方式；4、農(nóng)場(chǎng)的電信公司能提供電信、寬帶因特網(wǎng)及有線電視的接入工作；5、小區(qū)主入口直接和農(nóng)場(chǎng)道路相連，對(duì)外交通便捷。市場(chǎng)定位分析XXXX三期【項(xiàng)目名稱】為改善居民居住條件，安置農(nóng)場(chǎng)職工的項(xiàng)目工程，由XX農(nóng)場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行危房改造，其中農(nóng)場(chǎng)職工為住宅的主要購(gòu)買群體，農(nóng)場(chǎng)機(jī)關(guān)人員和種糧大戶是商服、車庫(kù)的主要購(gòu)買群體。近期銷售計(jì)劃黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)危房改造建設(shè)項(xiàng)目三期工程，共銷售住宅XX套、商服XXX套、車庫(kù)XXX套。目前車庫(kù)、住宅、商服已有較多的購(gòu)買意向者。 當(dāng)前銷售進(jìn)度及銷售前景分析黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)危房改造建設(shè)項(xiàng)目二期工程【上一期合作項(xiàng)目描述】已于XXXX月底全部完工，共XX棟樓，XXX戶，目前已經(jīng)全部入住。其中，我行客戶為XX戶，貸款發(fā)放金額XX萬(wàn)元，資產(chǎn)質(zhì)量良好。XX農(nóng)場(chǎng)整體搬遷（危房改造）安置住宅小區(qū)三期主要為XX農(nóng)場(chǎng)危房改造整體搬遷項(xiàng)目,用來(lái)安置搬遷連隊(duì)的農(nóng)場(chǎng)職工，并對(duì)搬遷人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，同時(shí)周邊沒(méi)有其他開(kāi)發(fā)樓盤，農(nóng)場(chǎng)職工購(gòu)買意愿較強(qiáng)，故銷售前景良好。三、合作方案預(yù)售款監(jiān)管情況XX農(nóng)場(chǎng)已在我行開(kāi)立了對(duì)公賬戶，用于我行對(duì)其預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。我行合作房屋類型、樓號(hào)、套數(shù)及目標(biāo)客戶測(cè)算根據(jù)農(nóng)場(chǎng)提供的房屋數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)場(chǎng)職工房屋類型為住房、商服、車庫(kù)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，其中：住宅XXXX平方米，共XX戶，商服面積XX平方米，XX戶，車庫(kù)面積XX平方米XXX戶。在黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)危房改造建設(shè)項(xiàng)目三期工程安置的XXXX戶中，初步估計(jì)XXX%的購(gòu)房戶符合我行貸款條件，貸款總額度約為XXXX萬(wàn)元。由于此項(xiàng)目是XX農(nóng)場(chǎng)整體危房改造搬遷的項(xiàng)目，絕大多數(shù)屬于購(gòu)買首套房，但我行要嚴(yán)格執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)的二套房貸政策，屬于購(gòu)買第二套住房的按二套房貸款政策執(zhí)行。住宅平均每套最低首付金額XXX萬(wàn)元，最高貸款金額為XXX萬(wàn)元，借款人月收入不低于XXX元，年收入不低于XXX萬(wàn)元；車庫(kù)平均每戶最低首付金額XXX萬(wàn)元，最高貸款金額為XXX萬(wàn)元，借款人月收入不低于XXX元，年收入不低于XX萬(wàn)元。商服平均每套最低首付金額XX萬(wàn)元，最高貸款金額為XXXX萬(wàn)元，借款人月收入不低于XXX元，年收入不低于XXX萬(wàn)元。我行放款時(shí)點(diǎn)按揭擔(dān)保方式考慮到農(nóng)場(chǎng)職工的特點(diǎn)，職工申請(qǐng)貸款時(shí)，采取抵押加聯(lián)保的組合擔(dān)保方式。同時(shí)，由于農(nóng)場(chǎng)對(duì)職工的有較強(qiáng)約束力，為最大限度的降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)溝通、充分協(xié)商，XX農(nóng)場(chǎng)已于2009年與郵政儲(chǔ)蓄銀行簽訂為期三年的業(yè)務(wù)合作協(xié)議，明確農(nóng)場(chǎng)責(zé)任和義務(wù)。主要內(nèi)容有：在貸款還清前，對(duì)于不能按期還款的借款人農(nóng)場(chǎng)負(fù)責(zé)協(xié)助催收。擬申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)商擔(dān)保授信額度、擔(dān)保期限說(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況開(kāi)發(fā)商保證金額度及繳存方式說(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況合作效益分析合作風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)規(guī)避措施為保證工程按期完工，規(guī)避借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)場(chǎng)已經(jīng)于2009年與我行簽訂了為期三年的包含相關(guān)內(nèi)容的業(yè)務(wù)合作協(xié)議，還將與我行簽訂承諾書(shū)。農(nóng)場(chǎng)承諾在整個(gè)貸款期間，協(xié)助我行進(jìn)行貸款催繳。因?yàn)檗r(nóng)場(chǎng)對(duì)職工具有較強(qiáng)的約束力，農(nóng)場(chǎng)催繳有助于提高借款人的還款意愿。四、調(diào)查意見(jiàn)開(kāi)發(fā)商及樓盤的綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)合作建議我行申請(qǐng)將XX農(nóng)場(chǎng)三期工程住宅XXX套、車庫(kù)XXX套、商服XX套，列入農(nóng)場(chǎng)職工購(gòu)房貸款準(zhǔn)入合作項(xiàng)目。同時(shí)，購(gòu)買房屋的農(nóng)場(chǎng)職工采取抵押加聯(lián)保的組合擔(dān)保方式，以規(guī)避合作過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。建議本次房貸款要素為：住宅最高XXX萬(wàn)元，期限10年，利率為基準(zhǔn)利率上浮10%；商服最高XXXX萬(wàn)元，期限10年，利率為基準(zhǔn)利率上浮30%;車庫(kù)最高XXX萬(wàn)元，期限10年，利率為基準(zhǔn)利率上浮10%。主調(diào)查人（簽字）（日期）副調(diào)查人（簽字）（日期）復(fù)核人（意見(jiàn)）（簽字）（日期）主管行領(lǐng)導(dǎo)（意見(jiàn)）（簽字）（日期）目 錄樓盤營(yíng)銷背景1第一章開(kāi)發(fā)商評(píng)價(jià)1第一節(jié)開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介1第二節(jié)開(kāi)發(fā)商法人治理結(jié)構(gòu)1第三節(jié)開(kāi)發(fā)商及其主要股東信用狀況2第四節(jié)開(kāi)發(fā)商及其主要股東財(cái)務(wù)狀況分析3第五節(jié)開(kāi)發(fā)商評(píng)價(jià)小結(jié)5第二章樓盤評(píng)價(jià)5第一節(jié)項(xiàng)目整體概況5第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件6第三節(jié)樓盤銷售前景評(píng)價(jià)7第四節(jié)樓盤評(píng)價(jià)小結(jié)9第三章合作方案9第一節(jié)預(yù)售款監(jiān)管情況9第二節(jié)合作房屋類型和目標(biāo)客戶9第三節(jié)按揭貸款放款時(shí)點(diǎn)及擔(dān)保安排10第四節(jié)合作效益分析11第五節(jié)合作風(fēng)險(xiǎn)分析11第四章調(diào)查結(jié)論12一、開(kāi)發(fā)商及樓盤評(píng)估結(jié)論12二、合作建議12三、其他補(bǔ)充說(shuō)明13樓盤營(yíng)銷背景通過(guò)2009、2010年的農(nóng)場(chǎng)職工住房貸款項(xiàng)目合作，建立了良好的合作關(guān)系。2011年，農(nóng)場(chǎng)有意就三期工程與我行建三江支行再次展開(kāi)合作。第一章 開(kāi)發(fā)商評(píng)價(jià)第一節(jié) 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介名稱：黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：xxxxxxxxxxxxxxxx組織機(jī)構(gòu)代碼：【例：70265887-8】住所：黑龍江省佳木斯市富錦市建三江XX農(nóng)場(chǎng)法定代表人： XX 注冊(cè)資本 人民幣 XXXX萬(wàn)元公司類型：全民所有制 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)：批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間： XX 年 XX 月 XX 日第二節(jié) 開(kāi)發(fā)商法人治理結(jié)構(gòu)一、 股東結(jié)構(gòu)XX農(nóng)場(chǎng)位于富錦市轄區(qū)內(nèi)，成立于XX年XX月XX日，是經(jīng)黑龍江省農(nóng)墾建三江工商行政管理分局批準(zhǔn)登記注冊(cè)的全民所有制企業(yè)。農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝赬X人，其中場(chǎng)部人口XX人，土地總面積XXX萬(wàn)畝，擁有耕地XXX萬(wàn)畝，是黑龍江省大型國(guó)有上市農(nóng)場(chǎng)之一，現(xiàn)有場(chǎng)部機(jī)關(guān)及林業(yè)局、稅務(wù)局、城建局、教育局、衛(wèi)生局、水產(chǎn)公司、畜牧公司、養(yǎng)路隊(duì)、第一居民委、第二居民委、第三居民委等多個(gè)下屬單位。經(jīng)營(yíng)范圍為：農(nóng)、林、牧、漁業(yè)、工商運(yùn)建業(yè)。XX農(nóng)場(chǎng)設(shè)場(chǎng)長(zhǎng)一名、黨委書(shū)記一名、副書(shū)記一名、財(cái)務(wù)主管會(huì)計(jì)一名，下設(shè)機(jī)關(guān)各科室及行政部門，職工總計(jì)XX人，場(chǎng)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)由建三江分局黨委任免。農(nóng)場(chǎng)下轄XX個(gè)農(nóng)業(yè)管理區(qū)、下轄XX個(gè)作業(yè)站、XX個(gè)職能機(jī)構(gòu)、XX所學(xué)校、X個(gè)公檢法司，現(xiàn)有在冊(cè)職工XX人，離退休人員XX人和下崗職工XX人，農(nóng)場(chǎng)機(jī)關(guān)擁有科室XX個(gè)、在崗職工XX名和副處級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)人員XX名。農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有從業(yè)人員XX人，其中大專以上XX人、高中以上XX人。農(nóng)場(chǎng)專業(yè)技術(shù)人員XX人，其中高級(jí)技術(shù)人員XX人、中級(jí)技術(shù)人員XX人?！久枋隹蛇m當(dāng)變化說(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況】二、 開(kāi)發(fā)商管理層素質(zhì)XX農(nóng)場(chǎng)是全民所有制企業(yè)，農(nóng)場(chǎng)設(shè)場(chǎng)長(zhǎng)兼黨委書(shū)記一名、副書(shū)記一名、財(cái)務(wù)主管一名，下設(shè)機(jī)關(guān)各科室及行政部門，場(chǎng)部機(jī)關(guān)職工人數(shù)總計(jì)XX人，XX農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)由建三江分局黨委任免。農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)任主要管理人員如下：職務(wù)姓名學(xué)歷技術(shù)職稱場(chǎng)長(zhǎng)本科農(nóng)藝師副場(chǎng)長(zhǎng)本科助理工程師黨委書(shū)記碩士高級(jí)政工師財(cái)務(wù)總監(jiān)研究生注冊(cè)會(huì)計(jì)師計(jì)財(cái)科科長(zhǎng)大專會(huì)計(jì)員建設(shè)科科長(zhǎng)本科工程師第三節(jié) 開(kāi)發(fā)商及其主要股東信用狀況一、 金融機(jī)構(gòu)信用記錄分析 說(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況二、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)信用記錄分析 說(shuō)明農(nóng)場(chǎng)總體實(shí)際情況第四節(jié) 開(kāi)發(fā)商及其主要股東財(cái)務(wù)狀況分析一、 資產(chǎn)與負(fù)債分析【以下三個(gè)表格必須填寫】（一） 主要資產(chǎn)與負(fù)債項(xiàng)目單位：萬(wàn)元審計(jì)年度2008 年2009年2010 年總資產(chǎn)必須填必須填必須填存貨必須填必須填必須填應(yīng)收賬款總額必須填必須填必須填短期借款總額必須填必須填必須填長(zhǎng)期借款總額必須填必須填必須填應(yīng)付賬款總額必須填必須填必須填所有者權(quán)益必須填必須填必須填重要資產(chǎn)與負(fù)債項(xiàng)目的分析：【存貨、借款金額較大，或者應(yīng)收賬款賬齡較長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)加以分析。必要時(shí)，補(bǔ)充提供最近三個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表】（二） 償債能力的主要指標(biāo)審計(jì)年度2008 年2009 年2010 年資產(chǎn)負(fù)債率(%）必須填必須填必須填流動(dòng)比率必須填必須填必須填速動(dòng)比率必須填必須填必須填已獲利息倍數(shù)必須填必須填必須填異常償債指標(biāo)的分析：【資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)均值，或者流動(dòng)比率、速度比率低于行業(yè)均值時(shí)，應(yīng)加以分析?！慷?盈利能力分析單位：萬(wàn)元，%審計(jì)年度2008 年2009 年2010 年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入必須填必須填必須填主營(yíng)利潤(rùn)必須填必須填必須填凈利潤(rùn)必須填必須填必須填經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流必須填必須填必須填凈利潤(rùn)率必須填必須填必須填凈資產(chǎn)收益率必須填必須填必須填盈利能力評(píng)價(jià)：三、 現(xiàn)金流量分析單位：萬(wàn)元，%審計(jì)年度2008 年2009 年2010 年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流必須填必須填必須填投資凈現(xiàn)金流必須填必須填必須填籌資現(xiàn)金流入必須填必須填必須填籌資現(xiàn)金流出必須填必須填必須填開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流評(píng)價(jià)：四、 關(guān)聯(lián)交易情況分析對(duì)于最終控制人成立多家企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)較多的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)進(jìn)一步分析關(guān)聯(lián)交易情況。第五節(jié) 開(kāi)發(fā)商評(píng)價(jià)小結(jié)XX農(nóng)場(chǎng)作為黑龍江農(nóng)墾總局下屬的全民所有制企業(yè)，負(fù)責(zé)本農(nóng)場(chǎng)職工危房改造整體搬遷工程組織，確保工程進(jìn)度與工程質(zhì)量。農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)任管理人員平均年齡在XX歲左右，均為本科學(xué)歷，具備從事本職工作的專業(yè)技術(shù)能力，管理層隊(duì)伍一直較為穩(wěn)定，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，個(gè)人信用和社會(huì)記錄良好。第二章 樓盤評(píng)價(jià)第一節(jié) 項(xiàng)目整體概況一、 項(xiàng)目用地情況黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)危房改造建設(shè)項(xiàng)目三期工程位于XX農(nóng)場(chǎng)原種子公司北側(cè)，項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約為XXX平方米。用地類型為住宅用地和商業(yè)服務(wù)，其中住宅土地取得類型為國(guó)有劃撥，使用年限為長(zhǎng)期。商業(yè)用地為協(xié)議出讓，土地使用年限為XX年（土地使用證正在辦理中，但已出具證明），項(xiàng)目擬選址目前為農(nóng)場(chǎng)自留規(guī)劃建設(shè)用地，屬于農(nóng)場(chǎng)自有，不必征地?！炯t色字體部分需要根據(jù)實(shí)際情況修改】二、 項(xiàng)目整體規(guī)劃XX農(nóng)場(chǎng)危房改造項(xiàng)目三期建設(shè)規(guī)劃占地XXX平方米，總建筑面積XXX平方米，項(xiàng)目總投資為XX萬(wàn)元，共計(jì)XX棟，共XX戶，其中：住宅面積XX平方米。共XX；商服面積XX平方米，XX戶，車庫(kù)面積XX平方米，XX戶。XX農(nóng)場(chǎng)危房改造項(xiàng)目三期XX棟樓，整體項(xiàng)目容積率為XX，建筑密度XX%，樓房高度為XX米。項(xiàng)目計(jì)劃及當(dāng)前建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目由農(nóng)場(chǎng)職工認(rèn)購(gòu)，不作為商品房對(duì)外銷售，計(jì)劃在入冬前全部搬遷入住。項(xiàng)目建設(shè)期為2011年，建設(shè)期一年。第一階段：XXX年XX月末完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制、論證、批復(fù)工作和初步設(shè)計(jì)編制、批復(fù)工作；第二階段：XX年XX月，完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)及招標(biāo)投標(biāo)工作；第三階段：XX年XX月XX月，完成土建工程；第四階段：2011年11月 完成項(xiàng)目總體驗(yàn)收。項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中，黑龍江省XX農(nóng)場(chǎng)危房改造建設(shè)項(xiàng)目三期工程，共計(jì)XX棟，其中，XXX【項(xiàng)目進(jìn)度，需精確到每一個(gè)樓號(hào)的進(jìn)度】第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件一、 “五證”取得情況證件類型證書(shū)編號(hào)發(fā)證日期發(fā)證機(jī)關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)證必須填必須填黑龍江省國(guó)土資源廳駐農(nóng)墾總局國(guó)土資源局建三江分局建設(shè)用地規(guī)劃許可證必須填必須填黑龍江省農(nóng)墾總局城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須填必須填建筑工程施工許可證必須填必須填商品房銷（預(yù)）售許可證必須填必須填以上證件發(fā)證機(jī)關(guān)分別為：黑龍江國(guó)土資源廳駐建三江分局國(guó)土資源局出具了土地使用證正在辦理中的證明;建筑用地規(guī)劃許可證已經(jīng)由黑龍江省農(nóng)墾總局城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具。有關(guān)項(xiàng)目證件的其他說(shuō)明：1“五證”辦理進(jìn)度。目前，除國(guó)有土地使用權(quán)證正在辦理中，農(nóng)場(chǎng)開(kāi)具了證明；建筑用地規(guī)劃許可證已經(jīng)提供，建筑工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房銷（預(yù)）售許可證均未提供。【未提供或正在辦理中的須開(kāi)具證明】二、 項(xiàng)目資金來(lái)源及運(yùn)用情況項(xiàng)目總投資xxx萬(wàn)元，其中申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)資金xx萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金xx萬(wàn)元，其他資金xx萬(wàn)元，其中：1、新建樓房，建筑安裝費(fèi)用投資xxx萬(wàn)元。2、工程建設(shè)其他費(fèi)用xxx萬(wàn)元。3、基本預(yù)備費(fèi)xx萬(wàn)元三、 其他重要情況分析XX農(nóng)場(chǎng)搬遷是在農(nóng)墾范圍內(nèi)撤隊(duì)并區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)大環(huán)境下進(jìn)行了，根據(jù)XX農(nóng)場(chǎng)整體搬遷實(shí)施方案的規(guī)定，對(duì)搬遷職工會(huì)給予xx元/平方米的搬遷補(bǔ)貼，農(nóng)場(chǎng)職工十分響應(yīng)，不存在利益糾紛。第三節(jié) 樓盤銷售前景評(píng)價(jià)一、 樓盤配套設(shè)施1、給水、排水：直接接入農(nóng)場(chǎng)給排水管網(wǎng)。 2、供電：由市政電網(wǎng)引來(lái)單路 220/380V電源。照明采用樹(shù)干與放射相結(jié)合的方式，對(duì)負(fù)荷較大的動(dòng)力部分采用放射式供電。 3、供熱：農(nóng)場(chǎng)的供熱管網(wǎng)可直接接入小區(qū)，從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面考慮本項(xiàng)目擬采用集中供熱的方式，不再增設(shè)鍋爐。 4、通信：農(nóng)場(chǎng)的電信公司能提供電信、寬帶因特網(wǎng)及有線電視的接入工作。 5、交通：小區(qū)主入口直接和農(nóng)場(chǎng)道路相連，對(duì)外交通便捷，通達(dá)性好，有利于項(xiàng)目建設(shè)。 6、燃?xì)饧袄幚恚恨r(nóng)場(chǎng)的日常生活使用燃?xì)鉃槿細(xì)夤?，?duì)于生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理，統(tǒng)一處理，并且農(nóng)場(chǎng)生活垃圾填埋場(chǎng)在當(dāng)?shù)叵募局鲗?dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向。7、本項(xiàng)目居住環(huán)境適宜，周邊有學(xué)校、超市等生活居住配套設(shè)施，方便居民居住。二、 市場(chǎng)定位分析根據(jù)“黑龍江省墾區(qū)危房改造實(shí)施方案”的要求，充分把握國(guó)家給予墾區(qū)危房改造資金支持的機(jī)遇，進(jìn)一步改善XX農(nóng)場(chǎng)職工住房條件，按建筑成本平均xx元/平方米左右，住宅銷售均價(jià)為xx元/平方米左右。商服的銷售均價(jià)為xx元/平方米，車庫(kù)的銷售均價(jià)為xx元/平方米。由于該工程為XX農(nóng)場(chǎng)整體搬造危房改造項(xiàng)目，由XX農(nóng)場(chǎng)統(tǒng)一實(shí)施，由于購(gòu)買人群主要針對(duì)危房改造的人群，加之農(nóng)場(chǎng)對(duì)其有補(bǔ)貼，因此住宅部分以幫扶為主。住宅的主要購(gòu)買人群主要為農(nóng)場(chǎng)房屋搬遷農(nóng)民。XXXX項(xiàng)目一期工程已于xxx年xxx月底全部完工，共xx棟，二期工程已于xx年xx月底全部完工，共xx棟樓，xx戶，目前已經(jīng)全部入住。其中，我行客戶為xx戶，貸款發(fā)放金額xx萬(wàn)元，資產(chǎn)質(zhì)量良好XX農(nóng)場(chǎng)整體搬遷（危房改造）安置住宅小區(qū)三期主要為XX農(nóng)場(chǎng)危房改造整體搬遷項(xiàng)目,用來(lái)安置搬遷連隊(duì)的農(nóng)場(chǎng)職工，并對(duì)搬遷人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，同時(shí)周邊沒(méi)有其他開(kāi)發(fā)樓盤，購(gòu)買意愿較強(qiáng)，故銷售前景良好?！緦?duì)以前合作過(guò)的一期、二期的描述】三、 樓盤銷售分析XX農(nóng)場(chǎng)一期工程已于xxx年完成，XX農(nóng)場(chǎng)二期工程于xxx年完成，深受農(nóng)場(chǎng)職工歡迎。建三江支行實(shí)地走訪了xxx戶農(nóng)場(chǎng)職工，受訪農(nóng)場(chǎng)職工對(duì)于整體拆遷普遍表示認(rèn)可，希望通過(guò)新建樓房改善現(xiàn)有居住環(huán)境。其中自有資金購(gòu)房的有xxx人，符合我行貸款條件并有意在我行貸款的xxx人。保守估計(jì)有xxx%的購(gòu)房戶符合我行貸款條件。第四節(jié) 樓盤評(píng)價(jià)小結(jié)XXx農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)完整，目前建三江國(guó)土資源局開(kāi)具了土地手續(xù)正在辦理中的證明。建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證正在辦理中。項(xiàng)目準(zhǔn)備條件充足，建設(shè)規(guī)劃合規(guī)、配套設(shè)施齊全，并且此項(xiàng)目主要為XX農(nóng)場(chǎng)危房改造整體搬遷項(xiàng)目,用來(lái)安置搬遷連隊(duì)的農(nóng)場(chǎng)職工，整體銷售前景良好。第三章 合作方案第一節(jié) 預(yù)售款監(jiān)管情況XX農(nóng)場(chǎng)建設(shè)科未出具過(guò)專門的文件，要求對(duì)期房預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。根據(jù)目前XX農(nóng)場(chǎng)整體搬遷（危房改造）安置住宅小區(qū)三期工程的施工進(jìn)度及我行可能放款的時(shí)間判斷，在我行放款的時(shí)間段，小區(qū)主體工程將全部完畢，將進(jìn)入外墻面粉刷和內(nèi)部裝修階段，不存在項(xiàng)目整體爛尾風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)屬于現(xiàn)房銷售。XX農(nóng)場(chǎng)已在我行開(kāi)立了針對(duì)預(yù)售款入賬對(duì)公賬戶，故我行認(rèn)為可以對(duì)其預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。第二節(jié) 合作房屋類型和目標(biāo)客戶根據(jù)農(nóng)場(chǎng)提供的購(gòu)房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，住宅戶型面積在xxx平方米不等，戶均面積為xxx平方米，銷售單價(jià)為xx元/平方米，住宅銷售價(jià)格在xx萬(wàn)不等，商用戶型面積在xxx平方米，戶均面積為xx平方米，銷售單價(jià)為xx元/平方米，商用房銷售價(jià)格在xxx萬(wàn)不等；車庫(kù)戶型面積xx平方米不等，戶均面積為xx平方米，銷售單間為xx元/平方米，車庫(kù)銷售價(jià)格在xx萬(wàn)元。項(xiàng)目總套數(shù)為xx套，初步估計(jì)xx%的購(gòu)房戶符合我行貸款條件，貸款總額約為xxx萬(wàn)元，目標(biāo)客戶測(cè)算如下：1、住宅按照平均每戶xx平方米，首付款不低于30%計(jì)算，最低首付金額xx萬(wàn)元，最高貸款金額為xx萬(wàn)元，根據(jù)貸款期限為10年、基準(zhǔn)利率上浮10%、收入還貸不超過(guò)50%計(jì)算，客戶月還款額為xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx萬(wàn)元；2、車庫(kù)平均每戶xx平方米，首付款比例不低于30%計(jì)算，最低首付金額xx萬(wàn)元，最高貸款金額為xx萬(wàn)元，根據(jù)貸款期限10年，利率上浮10%、收入還貸比不超過(guò)50%計(jì)算，客戶每月還款額為xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx萬(wàn)元3、商服平均每套xx平方米，首付款比例不低于50%計(jì)算，最低首付金額xx萬(wàn)元，最高貸款金額為xx萬(wàn)元，根據(jù)貸款期限10年，利率上浮30%，收入還貸比不超過(guò)50%計(jì)算，客戶月均還款額為xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx萬(wàn)元。此次項(xiàng)目借款人主要是農(nóng)場(chǎng)管理人員、機(jī)關(guān)人員、文教衛(wèi)生、公檢法人員、家庭農(nóng)場(chǎng)（種植戶）、家庭牧場(chǎng)（養(yǎng)殖戶）、XX農(nóng)場(chǎng)原國(guó)有企業(yè)員工。農(nóng)場(chǎng)機(jī)關(guān)人員和種糧大戶年凈收入將在7萬(wàn)元以上，因此是商服的主要購(gòu)買人群。XX農(nóng)場(chǎng)種植農(nóng)作物是水稻、小麥、玉米、大豆，其中水稻xx萬(wàn)畝、小麥xx萬(wàn)畝、玉米xx萬(wàn)畝、大豆xx萬(wàn)畝。按照現(xiàn)有戶數(shù)平均每人占有耕地xx畝，按每戶三人計(jì)算，每戶大約占有耕地100畝，按每畝水稻年產(chǎn)量xx斤、每斤xx元計(jì)算，每畝收入xx元，去除成本xx元，年凈收入xx萬(wàn)元。因此，在生產(chǎn)能力穩(wěn)定的情況下，農(nóng)場(chǎng)職工有具備充足的還款能力?！颈尘盀辄S色的為農(nóng)場(chǎng)簡(jiǎn)述，種植作物、每人平均數(shù)等須根據(jù)實(shí)際情況描述】第三節(jié) 按揭貸款放款時(shí)點(diǎn)及擔(dān)保安排一、 按揭貸款放款時(shí)點(diǎn)為了降低未完工風(fēng)險(xiǎn)，我行經(jīng)與農(nóng)場(chǎng)協(xié)商，擬在樓房封頂、且我行取得預(yù)抵押登記證明原件后，向農(nóng)場(chǎng)職工發(fā)放按揭貸款。二、 按揭貸款擔(dān)保額度鑒于農(nóng)場(chǎng)不具備對(duì)外擔(dān)保的主體資格和代償能力，我行建議不要求農(nóng)場(chǎng)為按揭貸款提供階段性擔(dān)保。三、 按揭貸款擔(dān)保期限考慮到農(nóng)場(chǎng)職工的特點(diǎn)，按揭貸款擬采取抵押加聯(lián)保的組合擔(dān)保方式：1、以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押，借款人在取得房產(chǎn)所有權(quán)證之前，辦理預(yù)抵押登記后發(fā)放貸款；在取得房產(chǎn)所有權(quán)后，辦理正式抵押登記手續(xù)。2、從貸款發(fā)放日起至貸款到期日期止，同時(shí)XX農(nóng)場(chǎng)的種植戶均由農(nóng)場(chǎng)以作業(yè)區(qū)的形式統(tǒng)一繳納陽(yáng)光農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，無(wú)論是旱田還是水田均按每畝地xx元標(biāo)準(zhǔn)繳納，折合成每畝繳納xx元/畝。由于農(nóng)場(chǎng)對(duì)職工的有較強(qiáng)約束力，為最大限度的降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，XX農(nóng)場(chǎng)已于2009年與郵政儲(chǔ)蓄銀行簽訂了為期三年的業(yè)務(wù)合作協(xié)議，另外農(nóng)墾與我行簽訂承諾書(shū)，明確農(nóng)場(chǎng)責(zé)任和義務(wù)。主要內(nèi)容有：在貸款還清前，對(duì)于不能按期還款的借款人農(nóng)場(chǎng)負(fù)責(zé)協(xié)助催收。四、 開(kāi)發(fā)商提供的保證金額度第四節(jié) 合作效益分析通過(guò)我行向農(nóng)場(chǎng)職工提供住房按揭貸款，我行預(yù)計(jì)獲得如下效益：1、項(xiàng)目總套數(shù)為xxx套，初步估計(jì)70%的購(gòu)房戶符合我行貸款條件，貸款額約為xxxx萬(wàn)元。預(yù)計(jì)住宅可收取利息的平均期限約為10年，本項(xiàng)目將為我行帶來(lái)直接利息收入xxx萬(wàn)元左右。2、通過(guò)此次與農(nóng)場(chǎng)小城職工貸款合作，確立了我行與農(nóng)場(chǎng)的深層次的合作關(guān)系，為全面開(kāi)拓農(nóng)場(chǎng)貸款市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)擴(kuò)大了業(yè)務(wù)宣傳，提高了市場(chǎng)知名度和社會(huì)影響力。第五節(jié) 合作風(fēng)險(xiǎn)分析1、合作主要風(fēng)險(xiǎn)由于涉及整體搬遷，新建樓房和配套工程量較大，而項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間緊迫，項(xiàng)目后期所需資金以我行向農(nóng)場(chǎng)職工發(fā)放的住房按揭貸款為主，因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在工程進(jìn)度控制風(fēng)險(xiǎn)、以及借款人經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)。合作風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下方面：（1）可能會(huì)出現(xiàn)由于氣候、資金原因而產(chǎn)生的工程進(jìn)度上的問(wèn)題，導(dǎo)致進(jìn)戶時(shí)間推遲。（2）農(nóng)業(yè)行業(yè)周期性較強(qiáng)，受自然災(zāi)害影響較大，還款能力不夠穩(wěn)定。（3）信用風(fēng)險(xiǎn),農(nóng)場(chǎng)職工大部分為農(nóng)戶,還款意愿及意識(shí)強(qiáng)烈與否將影響我行貸款質(zhì)量。2、擬采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施針對(duì)上述合作風(fēng)險(xiǎn)，我行擬采取如下風(fēng)險(xiǎn)控制措施:（1）為保證工程按期完工以及規(guī)避借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)場(chǎng)已于2009年與我行簽訂了為期三年的業(yè)務(wù)合作協(xié)議。今年，當(dāng)?shù)剞r(nóng)場(chǎng)將與我行補(bǔ)充簽定承諾書(shū)，承諾在整個(gè)貸款期間，農(nóng)場(chǎng)協(xié)助我行進(jìn)行貸款催繳，因農(nóng)場(chǎng)對(duì)職工的約束力較強(qiáng)，將有助于提高借款人的還款意愿。（2）從2009、2010年XX農(nóng)場(chǎng)一、二期工程還款情況看，該農(nóng)場(chǎng)職工還款意愿良好，還款能力較