博志誠(chéng)《房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目景觀品質(zhì)提升》課程資料(上).ppt

地產(chǎn)景觀品質(zhì)提升 深耕設(shè)計(jì)管理 鼎翼聯(lián)盟曹陽(yáng) 上 滿足客戶使用需求合理控制景觀成本提升綠化效果材料品質(zhì)統(tǒng)籌化設(shè)計(jì)質(zhì)量提升 對(duì)照標(biāo)桿制定數(shù)字化管理標(biāo)準(zhǔn) 保障實(shí)施可審控控制軟硬景比例 景觀單項(xiàng)比例精確化采用綠化戰(zhàn)略合作模式 實(shí)現(xiàn)全冠移栽提升效果材料運(yùn)用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購(gòu) 實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)低成本搭建信息平臺(tái) 整合設(shè)計(jì)資源 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量 景觀全面提升五步曲 客戶 成本 效果 特色 設(shè)計(jì)資源 第一章 如何在設(shè)計(jì)策劃中確定地產(chǎn)景觀的亮點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn) 16 4 景觀效果的實(shí)現(xiàn)不是設(shè)計(jì)部門(mén)單一能夠完成的 需要成本 工程 采購(gòu)和設(shè)計(jì)協(xié)力 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查 景觀所帶來(lái)的溢價(jià)比是1 5 景觀競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)其他公司的景觀特點(diǎn)景觀學(xué)習(xí)要點(diǎn) 萬(wàn)科的景觀產(chǎn)品基本分為四大類(lèi) 現(xiàn)代系列 風(fēng)情系列 西班牙 南加州 英式 泰式 東南亞 現(xiàn)代中式 現(xiàn)代西式 港式 代表作 第五園 水晶城 潤(rùn)園 代表作 萬(wàn)科城 蘭喬圣菲 雙水岸 代表作 金域藍(lán)灣 十七英里一期 代表作 金域華府 金色家園 景觀競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 入口 作為項(xiàng)目的展現(xiàn) 入口是最為關(guān)鍵和主要的起點(diǎn) 表達(dá)以下信息 項(xiàng)目品質(zhì) 客戶屬性 社區(qū)規(guī)模 地域特點(diǎn) 產(chǎn)品特色 入口的內(nèi)容包括 1 引導(dǎo)空間序列 市政道路包裝 2 車(chē)行流線設(shè)計(jì) 含指示及人員管理 3 人行流線設(shè)計(jì) 同上 4 大門(mén)形象 特色 品質(zhì)感 5 入口對(duì)景設(shè)計(jì) 強(qiáng)化特色 6 整體綠化 突出價(jià)值感 7 項(xiàng)目LOGO設(shè)置 突出特點(diǎn) 8 燈光效果 考慮晚間宣傳和夜景 9 社區(qū)圍墻 強(qiáng)化品質(zhì)感和安全性 10 物業(yè)管理設(shè)置完善性和創(chuàng)新性 景觀競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 配置 客戶導(dǎo)向的社區(qū)景觀配置能作為營(yíng)銷(xiāo)的工具 為業(yè)主提供符合需求的服務(wù)內(nèi)容 景觀配置內(nèi)容包括 1 活動(dòng)配套a 兒童活動(dòng) 含室內(nèi)外及架空層配置 關(guān)注其亮點(diǎn) b 老人活動(dòng) 同上 c 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地 同上 d 泳池 同上 2 架空層設(shè)計(jì) 是否結(jié)合物業(yè)維護(hù)考慮 a 配套內(nèi)容b 裝修標(biāo)準(zhǔn) 材料 家具 燈具 裝飾及綠植 c 人行流線設(shè)置 使用是否便利 3 會(huì)所配套內(nèi)容 側(cè)重室外部分 景觀競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 綠化 有品質(zhì)有層次的綠化能夠極大提升社區(qū)價(jià)值感 綠化內(nèi)容包括 1 特點(diǎn) 選取有優(yōu)勢(shì)的點(diǎn) a 原生樹(shù)的利用b 主喬的布置方式 是否有取巧的方法 與人行系統(tǒng)的關(guān)系 c 各節(jié)點(diǎn)處的綠化配置規(guī)格和品種 入口 會(huì)所 主軸及入戶前 d 草坪的運(yùn)用 利用草坡來(lái)組織景觀 2 灌木和小喬木的運(yùn)用a 灌木的搭配和布置方式b 利用灌木和小喬木藏拙c 品種的選擇 成本因素 3 苗木資源和施工單位資源供貨來(lái)源 合作方式 價(jià)格 景觀競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 其他 設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)和特色材料的運(yùn)用可以起到點(diǎn)睛的作用 特色內(nèi)容包括 1 生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用 做法 實(shí)際使用效果 成本 a 濕地b 滲水鋪裝材料c 垂直綠化 墻面 d 生態(tài)邊坡2 水景 低成本高品質(zhì) a 小水景 大效果b 水生植物的運(yùn)用c 駁岸處理3 構(gòu)筑小品等 系統(tǒng)性 風(fēng)雨廊 雕塑 指示系統(tǒng) 燈光系統(tǒng) 展示區(qū)案例分享 1 廈門(mén)萬(wàn)科金色悅城2 長(zhǎng)沙萬(wàn)科金域藍(lán)灣 住區(qū)景觀定位案例分享 1 天津萬(wàn)科水晶城2 深圳萬(wàn)科第五園 景觀競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)其他公司的景觀特點(diǎn)景觀學(xué)習(xí)要點(diǎn) 其他公司的景觀特點(diǎn) 龍湖 做照片 龍湖景觀手法總結(jié) 大喬木 高密度灌木 小喬 部品小景 時(shí)令花卉 學(xué)習(xí)從鏡頭感中修飾景觀細(xì)節(jié) 其他公司的景觀特點(diǎn) 綠城 做公園 綠城景觀手法總結(jié) 石材 高密度灌木 小喬 景觀軸線 學(xué)習(xí)營(yíng)造秩序感的品質(zhì)小空間 其他公司的景觀特點(diǎn) 華潤(rùn) 做大學(xué)校園 華潤(rùn)景觀手法總結(jié) 大草坪 集中大喬木 景觀軸線 學(xué)習(xí)利用大草坪組織景觀序列 其他公司的景觀特點(diǎn) 星河灣 做高差 星河灣景觀手法總結(jié) 入戶水景 地形造高差 高密度灌木 學(xué)習(xí)利用設(shè)置高差使空間小中見(jiàn)大 其他公司的景觀特點(diǎn) 仁恒 做創(chuàng)新 仁恒景觀手法總結(jié) 自信肯定的設(shè)計(jì)思路 高品質(zhì)的實(shí)施 學(xué)習(xí)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)資源 景觀競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)其他公司的景觀特點(diǎn)景觀學(xué)習(xí)要點(diǎn) 景觀學(xué)習(xí)要點(diǎn) 展示區(qū) 畫(huà)圖寫(xiě)字 記錄要點(diǎn) 1 車(chē)行 人行流線設(shè)置和組織安排 圖紙 2 指示系統(tǒng)的設(shè)置 圖紙照片 3 人員接引設(shè)置 圖紙 4 項(xiàng)目特色及亮點(diǎn) 配照片 5 賣(mài)場(chǎng)圍合包裝 照片 6 綜合成本測(cè)算 綠植 部品 家具等 7 工期及資源 研究流線和布置要點(diǎn) 景觀學(xué)習(xí)要點(diǎn) 住區(qū)內(nèi) 有的放矢 記錄要點(diǎn) 1 交通模式 圖紙 2 景觀序列 中心圍合式 組團(tuán)式 行列式 3 活動(dòng)配套量化 圖紙和表格 4 指示系統(tǒng) 配照片 5 入戶前空間處理 照片 6 架空層 照片 7 細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理 省錢(qián)好看的做法要記錄 8 綜合成本測(cè)算 綠植 硬景 部品 家具等 9 工期及資源 研究重點(diǎn)和亮點(diǎn) 第二章 如何通過(guò)設(shè)計(jì)策劃使得成本投入更具價(jià)值 產(chǎn)品分類(lèi)景觀的成本設(shè)計(jì)審控 地產(chǎn)景觀的邏輯 客戶 土地 產(chǎn)品 景觀定位 景觀配置 景觀成本 不同品類(lèi)產(chǎn)品的景觀側(cè)重點(diǎn)有什么不一樣 景觀品質(zhì)提升靠什么體現(xiàn) 增加配置面積or增加景觀成本 滿足各品類(lèi)需求的景觀配置面積是什么 配置內(nèi)容 服務(wù)半徑 布置原則 在哪里增加成本最有效 增加多少 在哪里縮減成本最不影響品質(zhì) 哪些方面不能 砍 景觀品質(zhì)怎樣提升 提升什么 喜達(dá)屋酒店集團(tuán)的產(chǎn)品品牌策略 尊貴客人 高級(jí)商務(wù)旅行者 中端商務(wù)家庭旅游 熱愛(ài)交流的年輕人 明星 時(shí)尚人士 住客特征 天夢(mèng)之床 HeavenlyBed 天夢(mèng)之浴 HeavenlyBath 天夢(mèng)之淋 HeavenlyShower 甜夢(mèng)之床 SheratonSweetSleeper Bed 福適之床 FourpointsComfortBed 特色W床 SignatureWBed 特征產(chǎn)品 社會(huì)客廳socializingintheLivingRoom 無(wú) 萬(wàn)科住宅產(chǎn)品分類(lèi) G2孩子三代10 后小太陽(yáng)40 小太陽(yáng)40 老年一代10 G3青年之家85 青年持家15 C小小太陽(yáng)30 青年持家5 孩子三代10 后小太陽(yáng)20 小太陽(yáng)30 老年一代5 T1青年之家50 小小太陽(yáng)20 青年持家20 孩子三代10 老年一代10 T2孩子三代50 后小太陽(yáng)50 12歲以下13 21歲22 55歲56歲以上16 1 12 9 58 1 12 9 0 0 0 0 66 7 33 3 21 9 6 3 59 4 12 5 11 1 0 0 66 7 22 2 12 5 12 5 50 0 25 0 根據(jù)萬(wàn)科產(chǎn)品分類(lèi)推導(dǎo)的人口構(gòu)成 活動(dòng)場(chǎng)地的功能配置品類(lèi)人口構(gòu)成 再改 首改 首置 景觀定位 注重品質(zhì)和綠化 配套完善 體現(xiàn)價(jià)值 關(guān)注老人兒童活動(dòng)空間 休閑時(shí)尚 注重活動(dòng)空間 景觀品質(zhì)關(guān)注點(diǎn)排序No 1No 2No 3 水景 休閑配套 軟景 硬景 泳池 泳池 軟景 架空層配置 活動(dòng)配套 入戶空間 軟景 不同產(chǎn)品的景觀成本投入重點(diǎn)應(yīng)不同 不同景觀產(chǎn)品的成本預(yù)算 不同景觀產(chǎn)品的成本預(yù)算 產(chǎn)品分類(lèi)景觀的成本設(shè)計(jì)審控 硬景包括 人行路及廣場(chǎng)鋪裝 構(gòu)筑小品 硬底水景 泳池和部品雕塑 硬景平均成本占比60 硬景平均面積占比49 萬(wàn)科地產(chǎn)景觀成本剖析 硬景均造價(jià)425元 軟景均造價(jià)187元 萬(wàn)科地產(chǎn)景觀成本剖析 面積比例 成本比例 硬景 面積比例 成本比例 最大成本 石材 大喬木 萬(wàn)科地產(chǎn)景觀成本剖析 萬(wàn)科地產(chǎn)景觀成本剖析 最有效成本優(yōu)化 控制硬景比例 萬(wàn)科地產(chǎn)景觀成本剖析 前提 保證景觀效果同時(shí)降低景觀成本 措施 控制軟硬景比 低造價(jià)的景觀面積 控制大喬木 基本原則1 硬景 軟景 3 7 面積比 3 7 基本原則2 草坪 灌木 硬景非石材面積 53 景觀細(xì)項(xiàng)面積分配 地產(chǎn)景觀成本控制原則 景觀單方造價(jià) 高層社區(qū)喬木指標(biāo) 基本原則3 控制大喬木數(shù)量 景觀單方造價(jià) 地產(chǎn)景觀成本控制原則 產(chǎn)品分類(lèi)景觀的成本 數(shù)字的故事 石材很貴 設(shè)計(jì)審控 硬景石材分析 價(jià)格適宜 XX公司案例 一種材料21種規(guī)格 價(jià)格差異巨大 硬景石材分析 硬景非石材分析 硬景用材比較 石材與非石材 石材尺寸 不符合300模數(shù)的規(guī)格會(huì)極大影響出材率 導(dǎo)致價(jià)格高漲 影響石材價(jià)格的三大因素 石材厚度 20毫米板材比50毫米板材便宜50 以上 鋪貼方式 規(guī)則鋪裝比碎拼的人工成本便宜一倍 碎拼人工價(jià) 材料價(jià) 控制設(shè)計(jì)尺寸 所有尺寸必須符合300模數(shù) 石材規(guī)格宜在5種以內(nèi)包括道路及廣場(chǎng)尺寸也應(yīng)控制模數(shù) 避免切割損耗提高成本 控制設(shè)計(jì)厚度 人行路面盡量使用20厚 壓頂及臺(tái)階可使用貼面 有效控制設(shè)計(jì)才能降低材料和人工成本 控制鋪貼方式 盡量使用規(guī)整鋪裝 減少碎拼 產(chǎn)品分類(lèi)景觀的成本 數(shù)字的故事 基層很便宜 設(shè)計(jì)審控 問(wèn)題 人行路 人行廣場(chǎng) 基層成本是多少 根據(jù)統(tǒng)計(jì) 萬(wàn)科內(nèi)部有關(guān)人行路面基層的做法有十幾種 價(jià)格相差50元 此部分成本只有結(jié)算的時(shí)候才看得見(jiàn) 缺乏控制 這部分施工前和施工后都 看不見(jiàn) 的東西 我們?cè)摬辉摽刂瞥杀?目標(biāo) 保證路面質(zhì)量 合理控制造價(jià) 現(xiàn)狀 各一線項(xiàng)目采用的基層厚度和水泥標(biāo)號(hào)不統(tǒng)一導(dǎo)致成本相差較大 或者配置太低導(dǎo)致路面沉降 基層材料價(jià)格分析 影響基礎(chǔ)層價(jià)格的因素 1 非自拌2 泵送3 總包施工 20 30元 m3 10元 m3 20 30元 m3 推薦做法 人行路基層 說(shuō)明 基層綜合造價(jià) 含人工及管理費(fèi) 43 5元 社區(qū)內(nèi)部人行路面及廣場(chǎng)推薦此做法 基礎(chǔ)做法 100厚C15混凝土綜合價(jià)格 35元 墊層做法 80厚6 水泥石粉渣 級(jí)配砂石綜合價(jià)格 8 5元 素土夯實(shí)綜合價(jià)格 此部分價(jià)格含在墊層價(jià)格之內(nèi) 面層 面層與基層價(jià)格分析 人行 由此可見(jiàn) 基層的價(jià)格在整體費(fèi)用中的比重還是較為重要的 請(qǐng)相關(guān)部門(mén)要重視 并嚴(yán)格控制基層厚度和混凝土標(biāo)號(hào) 問(wèn)題 車(chē)行路 消防通道 基層成本是多少 由于車(chē)行系統(tǒng)的基層地質(zhì)情況較多 不能統(tǒng)一 區(qū)域針對(duì)地庫(kù)頂板或地質(zhì)較好的情況做推薦做法 其余情況則不在規(guī)定之列 推薦做法 車(chē)行路基層 說(shuō)明 基層綜合造價(jià) 含人工及管理費(fèi) 49元 社區(qū)內(nèi)部非消防通道車(chē)行路及停車(chē)位推薦此做法 基礎(chǔ)做法 100厚C20混凝土綜合價(jià)格 38元 墊層做法 100厚6 水泥石粉渣 級(jí)配砂石綜合價(jià)格 11元 素土夯實(shí)綜合價(jià)格 此部分價(jià)格含在墊層價(jià)格之內(nèi) 面層 推薦做法 消防路基層 說(shuō)明 基層綜合造價(jià) 含人工及管理費(fèi) 97元 社區(qū)內(nèi)部消防通道車(chē)行路及等高面推薦此做法 基礎(chǔ)做法 200厚C20混凝土綜合價(jià)格 75元 墊層做法