高新五金機(jī)電城建設(shè)項目可行性研究報告

- 目 錄 第一章 總論 目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義 目概況 行性研究報告編制的依據(jù) 行性報告研究范圍 目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 究結(jié)論及建議 第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略 業(yè)市場環(huán)境分析 銷戰(zhàn)略 合評述 第三章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案 劃設(shè)計條件、設(shè)計原則 - 第四章 項目開發(fā)、前期及施工進(jìn)度 目開發(fā)實施進(jìn)度計劃 目建筑工程規(guī)劃手續(xù)辦理進(jìn)度計劃 目建設(shè)工程實施進(jìn)度計 第五章 投資分析及項目經(jīng)濟(jì)效益評價 發(fā)總投資總成本方案及投資效益比較 目投資分析 成本費(fèi)用估算表 售收入和經(jīng)營收入預(yù)測表 益表 務(wù)現(xiàn)金流量表 虧平衡分析 資來源及資金使用表 目資金運(yùn)行策略 合結(jié)論 - 目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義 通過對建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項目開發(fā)對社會、政府、企業(yè)本身的積極意義。 四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。四川省委省政府在新形勢下提出的“三個轉(zhuǎn)變”更對走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。 四川省副省長楊志文指出，四川是一個資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對我省資源進(jìn)行大開發(fā)與國內(nèi)國際大市場進(jìn)行對接，西部和四川都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺 。 五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國計民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個迫切而重要的問題。因此，近幾年來，四川一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)加以扶持。張學(xué)忠書記、張中偉省長對五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。 工業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)- 計， 2001年四川機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了 50%以上， 2002年四川機(jī)電進(jìn)出口首次突破 10 億美元，名列全國十強(qiáng)。這樣的發(fā)展 態(tài)勢，也反映出了四川的機(jī)電行業(yè)正在向國際市場邁進(jìn)。就全國而言，中國是一個全球加工基地，政府十分重視這類市場的發(fā)展，現(xiàn)在全國各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場。 本項目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專業(yè)交易市場的。 從硬件設(shè)施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代 建筑 美感，且在功能布局上符合五金機(jī)電業(yè)的特殊需求 ：集展示、交易、辦公、居家、倉儲為一體的現(xiàn)代物流中心。 從經(jīng)營管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營銷模式 ，努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁 的現(xiàn)代化專業(yè)交易市場 ，同時又能在規(guī)定時間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。 府、群眾及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高帶來廣泛的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，改善項目所在地區(qū)的勞動就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽(yù)度。 綿陽市從城市規(guī)劃來看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，各種大型的交易市場、物流- 中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營方式看，市場的發(fā)展趨勢已向著 專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽目前的五金機(jī)電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營狀態(tài)；從市場環(huán)境看，綿陽已形成長虹電器、九洲電器集團(tuán)、川西北礦業(yè)、九零三、長鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項目作為一個填補(bǔ)綿陽市場空白的項目，作為一個為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項目是很有價值的。 商業(yè)的發(fā)展勢必會促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項目具有相當(dāng)規(guī)模 、 功能完善、配套齊全 ，其本身既可產(chǎn)生巨 大的經(jīng)濟(jì)效益，同時，隨著地區(qū)商品貿(mào)易的繁榮，又可帶動周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本項目的開發(fā)，將 從一定程度上提高高新區(qū)特別是項目所在區(qū)域附近 居民 的經(jīng)濟(jì) 收入， 將大幅度增加國家及地方稅收收入。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項目可為綿陽高新區(qū)的地方財政帶來每年數(shù)千萬元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的 經(jīng)濟(jì)效益。 在項目設(shè)計上 ，我們力求吸取 國內(nèi) 經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn) 商業(yè)模式，并結(jié)合 綿陽本地區(qū)域的實際情況 ，立足 于 人們生活 的客觀 需求，建設(shè)一座具有社會價值、高品位文化底蘊(yùn)和符合公眾利益的現(xiàn) 代化商業(yè)建筑。本項目的設(shè)計立- 意新穎 、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢不凡 ，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購物場所， 將購物、休閑、娛樂完美地融為一體。項目的建成 ， 將為 綿陽 高新區(qū)的城市建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。 本項目 坐落于綿陽城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬向裝飾建材城、汽車城呼應(yīng)； 西接永興工業(yè)園，北倚科創(chuàng)園， 新希望集團(tuán)大商匯物流中心、長虹家電城、溫州商貿(mào)廣場等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。 與此同時，本項目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽西大門，直通成綿高速路；與綿陽市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市人民政府所在地 原高新區(qū)火炬大廈也就三個公交站的路程，其 交通 之 便捷，物流 之 順暢，路網(wǎng) 之四通八達(dá)是有目共睹的 。 由此可鑒， 高成本的投入將會給項目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。 預(yù)計本項目可直接與綿陽市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會，為政府排優(yōu)解難。 本項目屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動崗位數(shù)目相當(dāng)可觀。崗位技能涉及高、中、低三個層面，主要是中、低層面，職能技術(shù)的掌握相對容易，適合中青年多個年齡段的就業(yè)。同時也為綿陽市職工下崗- 再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺，對綿陽市社會的安定團(tuán)結(jié)也起 到積極正面的影響。 本項目引領(lǐng)綿陽在商業(yè) 建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)同步。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽市在省內(nèi) 外 商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。隨著在改革開放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為 省內(nèi)大 城市中一顆 耀眼的新星。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項目的成功 運(yùn)作必將營造一個完美的現(xiàn)代專業(yè)市場購物環(huán)境。 本 項目 的 開發(fā) ，在 為我公司帶來巨大的經(jīng)濟(jì)收益基礎(chǔ)上，還將會在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如 :提升我公司在省 內(nèi) 外 同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提 高我公司在 省 內(nèi)外 的 知名度、美譽(yù)度；拓寬我公司主營業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房 地產(chǎn)開發(fā)的初級模式及開發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專業(yè) 管理人才。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長始終是社會經(jīng)濟(jì)增長中較為重要的一個組成部分，在我們國家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)是目前社會經(jīng)濟(jì)的熱點，也是許多資本追捧的熱點行業(yè)，結(jié)合我公司企業(yè)發(fā)展的特點、優(yōu)勢，本項目的成功運(yùn)作將會- 實現(xiàn)我公司商業(yè)運(yùn)作的根本利益并最大化，從而達(dá)到公司資本的升值。 在目 前國內(nèi)商業(yè)環(huán)境條件下，通過本項目的開發(fā)運(yùn)作，會為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時提供良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)業(yè)績，產(chǎn)生更多的合作機(jī)會；另一方面，本項目的建設(shè)開發(fā)及運(yùn)營過程增近了公司與當(dāng)?shù)卣暮献?，建立了良好的企業(yè)與政府的合作關(guān)系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競爭較為激烈的市場環(huán)境中增加企業(yè)競爭力提供了有力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的商業(yè)地位。 外商業(yè)領(lǐng)域的知名度、美譽(yù)度 通過對商業(yè)項目的運(yùn)作，會有大量的專業(yè)信息、媒體進(jìn)行 關(guān)注，同時我們也對項目的推廣進(jìn)行了一系列策劃營銷活動，筑壩蓄水。在目前的商業(yè)領(lǐng)域里，項目的規(guī)模及投資額度在綿陽均已達(dá)到相當(dāng)重量級的水平，所以 本項目的成功開發(fā)及運(yùn)做將會引起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專家、學(xué)者們 的 廣泛 關(guān) 注，從而提高我公司 在省 內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及美譽(yù)度。 - 作為 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，五金機(jī)電城項目成為我公司主營業(yè)務(wù)拓寬的一個標(biāo)志性項目，從此，可以通過自營、聯(lián)營、招租、出售等一系列方式對物業(yè)使用權(quán)限進(jìn)行經(jīng)營。拓寬了以往只是自營或招租等方式對物業(yè)運(yùn)營管理的經(jīng) 營模式。 目概況 目名稱： 溫州商貿(mào)廣場 綿陽高新五金機(jī)電城 綿陽市綿興路西段 ，現(xiàn)綿陽高新區(qū)管委會對面 綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司 國有 梁勇 陸原 一年 項目開發(fā)資金由綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司、四川尚高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和綿陽市高新區(qū) 邁特 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方共同投資。 （見下圖） - 本項目 在 功能 上 集展示、交易、辦公、居家、倉儲、物流于一體， 能 充分滿足各種實力層次商家及消費(fèi)者的多樣化需求。 行性研究報告編制的依據(jù) ：本項目可行性研究報告編制的依據(jù)是 綿高管委函（ 2005） 19 號的有關(guān)精神，將項目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場。 行性報告研究范圍 通過對項目建設(shè)開發(fā)過程中投資、策劃、設(shè)計、工程建設(shè)各項計劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性等方面的研究，研究范圍為項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略；規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案；項目開發(fā)、前期、及施工進(jìn)度；投 資分析及項目經(jīng)濟(jì)效益評價；項目組織管理與保障措施等。 目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 溫州商貿(mào)廣場 綿陽高新五金機(jī)電城項目 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 1 1目技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃用地面積 其中 1 代征綠地面積 2 建設(shè)用地面積 總占地面積 總建筑面積 其 1 - 中 2 3 4 5 6 7 8 9 容積率 停車位 指標(biāo)分析 總建筑面積 1 商鋪 2 精品專賣店 3 餐飲娛樂休閑會所 4 住 宅 5 配套設(shè)施 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資額 包含住宅開發(fā) 萬元 不包含住宅開發(fā) 萬元 2 投資利潤率 包含住宅開發(fā) % 不包含住宅開發(fā) % 3 全部投資回收期 (不含建設(shè)期 ) 包含住宅開發(fā) 年 不包含住宅開發(fā) 年 究結(jié)論及建議 在本項目可行性研究報告中 ，我們 系統(tǒng)地將 溫州商貿(mào)廣場 綿陽高新五金機(jī)電城項目 的開發(fā)計劃、條件等進(jìn)行了論述，將項目開發(fā)的前、中、后等各個時期需要解決的工作及將會出現(xiàn)的具體問題的解決， 提供了詳細(xì)的計劃進(jìn)度安排。研究結(jié)論為本項目屬綜合商業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，對本項目的投- 資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。投資、策劃、設(shè)計、工程建設(shè)計劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進(jìn)行了詳實的論述，項目可以實施。 但鑒于本項目為我公司第一個開發(fā)運(yùn)作的大型商業(yè)地產(chǎn)項目， 確需進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研。在此前提下，我公司將竭盡所能 地選擇提供公司 自身的各種有效資源 及社會優(yōu)勢資源，全面、深入、標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu) 質(zhì)、高效的對項目加以定位開發(fā)。人員專業(yè)、資金充實、決策及時和 政策 環(huán)境良好是我公司目前的客觀 狀況 ，希望天時、地利、人和以及特殊的歷史條件 ，讓項目成為公司再造的一個輝煌。 第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略 業(yè)市場環(huán)境分析 銷戰(zhàn)略 合評述 業(yè)市場環(huán)境分析 本部分將對目前綿陽 市的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析 。 - 繼 2000 年國家推出西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針之后， 2001 年 11 月 ,中國成功加入世界貿(mào)易組織。在我國，尤其是成都的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了持續(xù)三年的快速增長的今天，西部開發(fā)和入世無疑是綿陽房地產(chǎn)發(fā)展的兩大利好。 綿陽市委政府確定了 2005年全市奮斗目標(biāo) ： 成 526 億元， 增長 14；固定資產(chǎn)投資完成 150 億元，增長 20以上；社會消費(fèi)品零售總額完成 173 億元，增長 12；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加 500 元，達(dá)到 8200 元；農(nóng)民人均純收入增加 150 元，達(dá)到 3050 元。 綿陽堅持“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，深入實施“工業(yè)千億工程”，堅定不移走新型工業(yè)化道路。全市工業(yè)總產(chǎn)值由1985 年的 ，增加到 2002 年的 453 億，增長 26 倍；工業(yè)增加值達(dá)到 元，增長 14倍；工業(yè)上交稅金占地方財政收入的 70%。由此可見，以科技聞名全國的綿陽，工業(yè)依然是其經(jīng)濟(jì)的重要支柱。 環(huán)境 1、政府出面多方聯(lián)手打造 成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊 為搞好綿陽“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃， 2004年 8月 13 日，在省委的倡議下，綿陽、成都、德陽三市發(fā)展計劃委員會就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問題專門召開了會議。會議認(rèn)為： - （ 1） 成德綿地區(qū)是四川省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。 成、德、綿經(jīng)濟(jì)總量占全省約 48%，是四川的經(jīng)濟(jì)核心，成都的都市經(jīng)濟(jì)、德陽的重型機(jī)械裝備、綿陽 的科技城建設(shè)，將構(gòu)建四川“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)增長區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟(jì)協(xié)作。 （ 2） 為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計委將聯(lián)合組建“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開發(fā)思路研究課題小組，就三市共同關(guān)心的問題進(jìn)行深入研究。 （ 3） 三市計委達(dá)成了“情況互通、信息互通、相互促進(jìn)”的意向，將進(jìn)一步加強(qiáng)相互間的溝通和學(xué)習(xí)。三市計委共同探討了在市場經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺建設(shè)問題，對三城市基礎(chǔ)設(shè)施、 能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進(jìn)行了討論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。同時，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補(bǔ)發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動- 和共享進(jìn)行了討論。 2005年 1月 31日，四川省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（川發(fā)改規(guī)劃 200543 號）文件 ，編制和實施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮其 龍頭和骨干作用，而且對于促進(jìn)四川全省經(jīng)濟(jì)社會的跨越式發(fā)展和綿陽科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫入了 2005 年四川省人大工作報告。 2、 積極 融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展 綿陽市四屆五次會議第 3號提案中提出的主動融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的建議案受到廣泛的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計委已將“綿陽在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個重大課題進(jìn)行研究，并在編制綿陽“十一五”規(guī)劃時，將綿陽加入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū) 作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在四川形成綿陽、成都、重慶三個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。 銷戰(zhàn)略 - 根據(jù)本項目的整體戰(zhàn)略計劃，公司針對其位于 綿陽城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶 ，進(jìn)行了前期市場調(diào)研，在獲得大量市場信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開發(fā)實力為前提， 結(jié)合項目的地塊規(guī)劃特點與項目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項目開發(fā)策略與營銷策略。 為明確營銷資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界定了項目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點與項目品質(zhì)形象定位。 依此提煉產(chǎn)品賣點與策劃要點，總結(jié)項 目的核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。 同時，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開發(fā)中的難點與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢、業(yè)界態(tài)勢、可比物業(yè)狀況等立項指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營分析及銷售控制等結(jié)論。 目初步規(guī)劃布局特點及功能構(gòu)成 依據(jù)本案“ 1拖 2商鋪” +“ 超市 ” +“住宅 ”的規(guī)劃主題；結(jié)合項目地塊的形狀特點及規(guī)劃條件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。對項目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項目的規(guī)劃及建- 筑形式設(shè)計要求。 場調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計 A、 成都市場各項統(tǒng)計數(shù)據(jù) 本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門生資一條街、長久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個四川都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價值。 調(diào)查員在的調(diào)查過程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯進(jìn)行的辦法廣泛收集來自一線目標(biāo)商家的不同看法。據(jù)統(tǒng)計，本次調(diào)查僅調(diào)查表發(fā) 放一項就達(dá)到 1200 份，收回調(diào)查表 642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表 500 份。與此同時，與調(diào)研人員進(jìn)行深入交流的大商家也高達(dá)百余人，其意見和建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。整個調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問題展開 1、 目前階段在四川除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易市場的城市嗎？ （ 1） 統(tǒng)計表： 地點 選項 有 沒有 不清楚 沒填 西門生資一條街 114 9 19 10 長久機(jī)電城 128 7 19 18 金府機(jī)電城 140 12 20 4 總 計 382 28 58 32 （ 2） 餅形分析圖 有76%沒有6%不清楚12%沒填6%有沒有不清楚沒填圖形說明： 認(rèn)為在二級市場已經(jīng)能有機(jī)會建設(shè)五金機(jī)電城的- 商家占 76%；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占 6%；對二級市場情況不了解的占到 12%；沒填此項占 6% 。 （ 3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級城市建設(shè)五金機(jī)電項目是切實可行的。盡管有 12%的商家在接受調(diào)查時表示出對二級市場不是很了解，不便發(fā)表意見 ,同時也有約 6%的商家直接持反對意見 ,但并不影響命題本身的可行性。畢竟絕對值太過懸殊。 總數(shù)不低于 20 家的知名商家 在接受調(diào)查時甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實力的開發(fā)商要在省內(nèi)二級城市建五金機(jī)電市場，那綿陽、自貢、樂山應(yīng)該是首先要考慮的城市。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。盡管綿陽地處成廣高速中段，位置尷尬，但其作為省會城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時也作為一個聞名全國的科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。 2、 在二級城市要想成功興建五金機(jī)電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選） （ 1） 統(tǒng)計表 選項 地點 西門生資一條街 長久機(jī)電城 金府機(jī)電城 總 計 良好的硬件 142 172 166 480 足夠的消費(fèi)能力 150 170 164 484 管理規(guī)范 140 168 147 455 有一定社會影響力 120 128 152 400 產(chǎn)品質(zhì)量可靠 120 149 160 429 服務(wù)水平不斷提高 135 141 155 431 交通方便 150 147 145 442 經(jīng)營成本低 148 162 157 467 良好的政策環(huán)境 112 138 120 370 有一定規(guī)模 118 126 156 400 沒填 6 4 6 16 （ 2）條形圖 - 339253400429431442467370400160 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500良 好 的 硬 件足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范一定社會影響力產(chǎn)品質(zhì)量可靠服務(wù)水平提高交通方便經(jīng)營成本低好的政策環(huán)境有一定規(guī)模沒填條 形 圖 1（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計表我們不難看出： 商家對“足夠的消費(fèi)能力”尤其關(guān)注，冠居各項之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強(qiáng)化的管理及服務(wù)意識。 本次調(diào)查列出的十小項調(diào)查內(nèi)容，無疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電商家的普遍關(guān)注。對這些作為一個成功市場運(yùn)營必須的條件持無所謂態(tài)度的商家則僅有 16 家，說明現(xiàn)在的商家對市場運(yùn)作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來描繪。 這在一定程度上增加了市場運(yùn)作的難度。 3、 成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷售商家的入住打算： （ 1） 統(tǒng)計表 地點 選項 愿意 不愿意 以后再說 沒填 西門生資一條街 68 21 50 4 長久機(jī)電城 67 35 49 6 金府機(jī)電城 98 58 41 3 總 計 233 114 140 13 - （ 2） 餅形圖 愿意46%不愿意23%以后再說28%沒填3%愿意不愿意以后再說沒填（ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家 (即 46%)愿意到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二級城市所興建的五金機(jī)電市場去發(fā) 展；有 28%的商家對二級市場持觀望態(tài)度。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級城市去發(fā)展的商家，除了自身實力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險意識、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。 4、 在二級城市建五金機(jī)電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？ （ 1） 統(tǒng)計表 選項 地點 西門生資一條街 長久機(jī)電城 金府機(jī)電城 總 計 樂山 55 48 51 154 綿陽 57 71 74 202 德陽 28 34 41 103 眉山 10 23 33 66 自貢 32 41 48 131 內(nèi)江 25 27 31 83 廣元 12 20 33 65 其它 2 1 2 5 沒填 13 8 12 33 （ 2）柱形圖 - 樂 山 , 1 5 4綿 陽 , 2 0 2德 陽 , 1 0 3眉 山 , 6 6自 貢 , 1 3 1內(nèi) 江 , 8 3廣 元 , 6 5其 它 , 5沒 填 , 3 30 50 100 150 200 250樂山德陽自貢廣元沒填條 形 圖 1（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認(rèn)為 ,在四川具備建設(shè)專業(yè)機(jī)電市場的前三名城市分別為 綿陽、樂山、自貢，其中選擇綿陽的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（ 233 家）總數(shù)的 遠(yuǎn)高出樂山和自貢。 4、 作為五金機(jī)電商家，你的客戶群體最集中的城市是哪些 ？ （ 1） 統(tǒng)計表 地點 選項 成都 樂山 綿陽 德陽 眉山 自貢 瀘州 內(nèi)江 廣元 宜賓 其它 沒填 西門生資一條街 27 14 19 12 9 11 9 8 8 10 8 4 長久機(jī)電城 41 18 18 20 12 12 10 10 13 10 6 5 金府機(jī)電城 44 15 32 10 12 9 9 11 9 9 13 13 總 計 112 47 69 42 33 32 28 29 30 29 27 22 （ 2） 柱狀圖 11247694233 3228 29 30 29 2722020406080100120成都 樂山 綿陽 德陽 眉山 自貢 瀘州 內(nèi)江 廣元 宜賓 其它 沒填三 維 柱 形 圖 1- （ 3）數(shù)據(jù)分析 從商家客戶的集中情況可以看出：成都商家的銷售渠道輻射相當(dāng)廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級城市中，排在首先位置的依然是綿陽，其次是樂山，德陽、眉山、自貢、廣元。 5、 如果入住一個新建的五金機(jī)電交易市場，對商鋪的需求你更愿意租還是購買？ （ 1） 統(tǒng)計表 地點 選項 租 買 說不清楚 沒填 西門生資一條街 102 51 10 8 長久機(jī)電城 72 48 22 6 金府機(jī)電城 88 61 30 2 總計 262 160 62 16 （ 2）餅形圖 租53%買32%說不清楚12%沒填3%租買說不清楚沒填（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的 53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的 32%，這是四川五金機(jī)電行業(yè)從來沒有過的事。 業(yè)界資深人士認(rèn)為 ,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。這說明，即便是按照運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的方式直接銷售商鋪，目前的大多數(shù)商家無論在心理上抑或是潛意識中還是能- 接受的，同時也說明不少商家通過自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，具有營銷和置業(yè) 的雙重能力。有 12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消費(fèi)還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。 商家對商鋪產(chǎn)生不小的購買欲望，這對投資開發(fā)者來說無疑是個好消息，因為這在一定程度上可以確保市場的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時也對完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險起到了相應(yīng)的遏止作用。 6、 如果你入住二級城市的新建的五金機(jī)電市場，你對商鋪的租金價格的期望值是多少？ （ 1） 租金統(tǒng)計表 地點選項 10元以內(nèi) 1020 元 2030元 30 40元 40元以上 沒填 西門生資市場 18 80 37 15 13 17 長久機(jī)電城 15 68 20 34 21 9 金府機(jī)電城 20 43 48 27 16 10 總計 53 190 105 76 50 26 （ 2）餅狀圖 1 0 元 以 內(nèi)9%1 0 2 0 元39%2 0 3 0 元21%3 0 4 0 元16%4 0 元 以 上10%沒填5% 1 0 元 以 內(nèi)1 0 2 0 元2 0 3 0 元3 0 4 0 元4 0 元 以 上沒填（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 39%的商家接受 10 20 元 /月的租金， 21%的商家接受 20 30 元 /月 的租金；二者之間具有一定差距。其中 5%的商家沒有填，說明具體的價格，還需要看市場建設(shè)后的具體情況而定。 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運(yùn)作初期的租金定在 10 30元 /月 這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。這是商家能普遍接受的價格范圍。 7、 如果你入住二級城市的新建的五金機(jī)電市場，你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？ （ 1） 銷售統(tǒng)計表 - 地點 選項 3000 元左右 3500 元左右 4000元左右 5000元左右 其它 沒填 西門生資市場 98 38 10 1 3 22 長久機(jī)電城 75 41 6 1 1 33 金府機(jī)電城 42 62 11 5 4 48 總計 215 141 27 7 8 103 （ 2） 餅狀圖 3 0 0 0 元 左 右43%3 5 0 0 元 左 右28%4 0 0 0 元 左 右5%5 0 0 0 元 左 右1%其它2%沒填21%3 0 0 0 元 左 右3 5 0 0 元 左 右4 0 0 0 元 左 右5 0 0 0 元 左 右其它沒填（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對購買作出判斷的商家，認(rèn)定價格應(yīng)該控制在 3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的 43%，而認(rèn)定可以接受 3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的 28%。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。行業(yè)專家認(rèn)為 ,新建市場商浦的銷售價格 ,在實際運(yùn)作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。 8、 你對商鋪面積的需求是多少平方米？ （ 1） 統(tǒng)計表 地點 選項 40 80 100 200 500 1000 以上 其它 沒填 西門生資市場 90 59 17 13 6 4 1 2 長久機(jī)電城 64 34 23 15 8 2 0 6 - 金府機(jī)電城 57 45 23 7 5 8 5 6 總計 211 138 63 35 19 14 6 14 （ 2）餅狀圖 41%28%13%7%4% 3% 1%3% 40801002005001 0 0 0 以 上其它沒填（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇 40商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的 41%，選擇 80 商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的 28%；選擇 100 的占 13%。由此可見，商鋪面積在 40 100是最容易被五金機(jī)電商家 接受的；需求 500 以上商鋪的商家達(dá)到 7%，說明成都的商家實力偏強(qiáng)，對面積的要求要比二級城市商家的大。 9、 如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？ （ 1）統(tǒng)計表 地點選項 1年 2年 3年 4年 5年 其它 沒填 西門生資市場 32 56 19 0 29 3 3 長久機(jī)電城 27 61 18 0 36 6 6 金府機(jī)電城 32 75 17 3 42 4 1 總計 91 192 69 3 122 13 10 （ 2）餅狀圖 - 18%38%14%1%24%3% 2%1年2年3年4年5年其它沒填圖表說明： 1 年占 18%； 2 年占 24%； 3 年占 14%； 4 年占 1%； 5年占 24% （ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為 5年 ,商家可以接受的比例竟然高達(dá) 38%；二是 4 年是個特殊數(shù)字，有忌諱。有 18%的商家選 1 年，這部分商家很明顯是對市場能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。如果市場啟動成功的話，租賃 2 年以上的商家保守估計也將達(dá)到 62%以上。 10、 你使用商鋪的主要功能是什么？ （ 1） 統(tǒng)計表 地點選項 批發(fā)貨物 倉儲 辦公 產(chǎn)品展示 其它 沒填 西門生資市場 89 22 34 43 0 3 長久機(jī)電城 76 26 27 27 0 4 金府機(jī)電城 87 12 23 30 3 6 總計 252 48 84 100 3 13 （ 2）餅形圖 - 49%10%17%20%1% 3%批發(fā)貨物倉儲辦公產(chǎn)品展示其它沒填圖表說明：批發(fā)貨物占 49%；倉儲占 10%；產(chǎn)品展示占 20%；辦公占 17% （ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對準(zhǔn)備入住新建市場的商家來說，市場設(shè)施真正吸引他們的 ,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項主要功能，兩項功能加起來占整個功能需求的 69%。 11、入住商家 對市場功能有什么要求？ （ 1） 統(tǒng)計表格 地點 選項 交易 展示 商務(wù) 辦公 信息溝通 物業(yè)管理 沒選 西門生資市場 59 29 27 27 19 5 1 長久機(jī)電城 37 38 10 32 19 12 6 金府機(jī)電城 67 27 16 21 28 13 7 總計 163 94 53 80 66 30 14 （ 2）柱形圖 - 1639453806630140 20 40 60 80 100 120 140 160 180交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒填條 形 圖 1（ 2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對市場的交易功能提出明確要求，其次才 是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項要求占據(jù)主要的功能。 12、單項調(diào)查： 市場運(yùn)作過程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要？（可多選） （ 1） 統(tǒng)計表 地點 選項 停車 物管 工商 稅務(wù) 銀行 物流 倉儲 通信 裝卸 餐飲 環(huán)境 政策 其它 沒填 西門生資市場 33 13 9 14 26 19 19 11 11 10 11 20 1 長久機(jī)電城 32 30 14 17 28 32 16 16 17 13 11 22 2 金府機(jī)電城 49 39 19 23 45 40 21 19 24 21 19 39 1 總計 114 82 42 54 99 91 56 46 52 44 41 81 4 (2)柱狀圖 - 114824254999156465244410481020406080100120停車 物管 工商 稅務(wù) 銀行 物流 倉儲 通信 裝卸 餐飲環(huán)境 其它 沒填 政策柱 形 圖 1（ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 此單項調(diào)查顯示：商家對市場的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車 銀行 物流 物管 政府政策 倉儲 稅務(wù) 裝卸 餐飲 工商。 13、 一個 8 萬平米規(guī)模的五金機(jī)電市場最好能容納多少商家？ （ 1）統(tǒng)計表格 地點 選項 100 200 300 400 500 1000 其它 沒填 西門生資市場 21 29 66 24 10 8 1 長久機(jī)電城 15 41 79 25 8 8 1 金府機(jī)電城 18 52 55 18 15 6 總計 54 122 200 67 33 22 2 - 11%24%41%13%7%4% 0% 1002003004005001000其它沒填（ 2）餅狀圖 （ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：在一個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級城市發(fā)展五金機(jī)電市場，吸引外地商家注意力的一個不容忽視的重要因素是市場本身的規(guī)模。在此項調(diào)查中，一個 8 萬平米的市場，認(rèn) 為應(yīng)當(dāng)達(dá)到 300 戶商家的占了被調(diào)查商家總數(shù)的 41%，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在 400 戶左右的商家 占了被調(diào)查商家總數(shù)的 13%， 而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在 500 戶以上的商家僅占被調(diào)查商家的 7%。 14、 市場在招商過程中和開業(yè)后的培育期中，需要投放大量的廣告宣傳嗎？ （ 1） 統(tǒng)計表格 地點 選項 要 不要 其它 沒填 西門生資一條街 133 28 4 長久機(jī)電城 138 20 6 金府機(jī)電城 161 5 5 總 計 432 53 15 （ 2）餅狀圖 - 要86%不要11%其它0%沒填3%要不要其它沒填（ 2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的 86%，而選擇不需要或不太重視這個選項的商家僅占被調(diào)查商家的 13%，這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳對入場商家商家來說是非常重要的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。 15、 你愿意到二級市場去發(fā)展嗎？ （ 1） 統(tǒng)計表 地點 選項 愿意 不愿意 以后再說 沒填 西門生資一條街 88 55 20 長久機(jī)電城 98 58 29 金府機(jī)電城 76 50 28 1 總 計 262 160 77 1 （ 2） 餅狀圖 - 53%32%15% 0%愿意不愿意以后再說沒填（ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：本次調(diào)查選定的目標(biāo)商家，已有 53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選綿陽的商家被調(diào)查商家的 35%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。這和我們展開調(diào)查前所估計的情況大體一致。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的 15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。但有一點是可以肯定的，省會中心城 市的實力商家對經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的二級城市的商機(jī)是普遍看好的。 B、 綿陽地區(qū)及周邊調(diào)查 (綿陽城區(qū)、江油、三臺、安縣、梓潼、廣元、德陽、 ) 由于項目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競爭對手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時改變調(diào)查策略，通過與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。這些資料的把握，對于本項目的確立與否，將起到至關(guān)重要的重用。 - 1、 在四川省二級城市建五金機(jī)電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？ （ 1）統(tǒng)計表 （ 2）餅形圖 選項 地點 綿陽城區(qū) 江油 廣元 三臺 鹽亭 安縣 梓桐 總計 樂山 21 12 21 54 綿陽 132 25 10 3 2 1 2 175 德陽 81 10 5 96 眉山 12 5 8 1 2 28 自貢 77 10 9 1 97 內(nèi)江 43 5 7 1 55 廣元 12 11 2 其它 8 5 5 18 沒填 30 30 - 綿陽城區(qū)33%樂山10%德陽17%眉山5%自貢17%內(nèi)江10%廣元0%其它3%沒填5%綿陽城區(qū)樂山德陽眉山自貢內(nèi)江廣元其它沒填（ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：如果二級城市興建五金機(jī)電交易市場，愿意選擇在綿陽做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查總數(shù)的 33%，遙遙領(lǐng)先于其它二級城市。 2、 在二級城市要想成功興建五金機(jī)電市場，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選） （ 1） 統(tǒng)計表 選項 地點 綿陽城區(qū) 江油 廣元 德陽 三臺 鹽亭 安縣 梓桐 總計 良好的硬件 7 1 1 1 4 1 1 1 17 足夠的消費(fèi)能力 14 3 3 1 21 管理規(guī)范 12 1 4 1 1 1 20 有一定社會影響力 10 3 1 4 18 產(chǎn)品質(zhì)量可靠 15 1 1 4 1 1 2 25 服務(wù)水平不斷提高 6 1 4 1 1 13 交通方便 16 4 1 4 2 1 1 29 經(jīng)營成本低 10 3 4 1 1 19 良好的政策環(huán)境 1 3 1 1 4 1 2- 6 6 有一定規(guī)模 20 2 2 4 1 2 31 沒填 （ 2）柱狀圖 17212018251326192631005101520253035良好的硬件 管理規(guī)范 產(chǎn)品質(zhì)量可靠 交通方便 良好的政策環(huán)境 沒填三 維 柱 形 圖 1（ 2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：興建五金機(jī)電交易市場應(yīng)當(dāng)具備的條件這一命題引起了接受 調(diào)查的絕大部分商家的高度重視。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模 交通方便 良好的政策 產(chǎn)品質(zhì)量可靠 足夠的消費(fèi)能力 管理規(guī)范 經(jīng)營成本低。 3、 對商鋪的需求你更愿意租還是購買？ （ 1） 統(tǒng)計表 選項 地點 綿陽城區(qū) 江油 廣元 德陽 三臺 鹽亭 安縣 梓桐 總計 租 8 5 1 3 2 2 21 買 5 1 1 7 租售結(jié)合 14 1 1 16 說不清楚 6 1 7 （ 2）餅形圖選項百分比 - 租41%買14%租售結(jié)合31%說不清楚14%租買租售結(jié)合說不清楚（ 3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：租（ 41%） 買（ 14%），說明該地商家在經(jīng)濟(jì)實力上的不足，但也有 14%的商家是具備信心和實力的。另外， 31%的商家對租售結(jié)合的經(jīng)營思路是接受的。 4、 你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？ （ 1） 統(tǒng)計表 選項 地點 綿陽城區(qū) 江油 廣元 德陽 三臺 鹽亭 安縣 梓桐 總計 10 元以內(nèi) /月 6 1 2 1 1 11 10 20 元 /月 8 1 2 1 3 1 16 20 30 元 /月 13 3 1 1 1 19 30 40 元 /月 4 4 40 元以上 /月 0 （ 3） 餅狀圖百分比 - 22%32%38%8% 0%1 0 元 以 內(nèi)1 0 2 0 元2 0 3 0 元3 0 4 0 元4 0 元 以 上（ 4） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 上列數(shù)據(jù)可以看出，超出 30 元每平米以后，是商家難以接受的；而在 10 30 元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低價對 22%的商家有一定誘惑力。 5、 你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？ （ 1）統(tǒng)計表 選項 地點 綿陽城區(qū) 江油 廣元 德陽 三臺 鹽亭 安縣 梓桐 總計 3000 元左右 11 2 2 1 4 1 2 23 3500 元左右 19 3 2 24 4000 元左右 0 5000 元左右 0 其它 2 2 4 （ 2）餅狀圖百分比 - 45%47%0%0%8%3 0 0 0 元 左 右3 5 0 0 元 左 右4 0 0 0 元 左 右5 0 0 0 元 左 右其它圖表說明： 3500 元左右占 47%； 3000 元左右占 45%； 4000 5000 元無選；其它占 8%。 （ 3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：如果按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式興建產(chǎn)權(quán)式機(jī)電交易市場，對商鋪產(chǎn)權(quán)的銷售價格而言，興建初期的售價定在 3000 3500 元 /這個范圍，需要購買的商家或其 他投資者是能夠普遍接受的。超出這一價格底線，銷售難度將明顯加大。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場成功運(yùn)作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的，這需要特別注意。 6、 采用租