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2008. 6. 16 締造亞奧城市新景 008年北京金泉廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店式公寓部分競(jìng)標(biāo)方案 2 大綱 市場(chǎng)研究篇 項(xiàng)目定位篇 產(chǎn)品建議篇 銷售執(zhí)行篇 營(yíng)銷推廣篇 3 市場(chǎng)研究篇 一、 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 二、 酒店式公寓市場(chǎng)專題研究 4 一、 區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 1、 亞奧商圈概況 2、 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)概況 3、 周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 5 亞奧商圈概況 6 (一)總體概況 亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西,包括亞運(yùn)村和奧運(yùn)村的區(qū)域范圍。 發(fā)展至今,亞運(yùn)村目前的 常住人口已超過 50萬人,流動(dòng)人口已超過 30萬人 。 (二)商圈定位 亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心 。 按照北京“兩軸 多中心”的城市空間新格局,亞奧區(qū)域?qū)?成為與中關(guān)村、 生活配套完善、國(guó)際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位,未來區(qū)域?qū)⒓w育、文化、會(huì)展、休閑等功能于一體。 7 (四)交通情況 亞奧商圈板塊區(qū)域內(nèi),地鐵 5號(hào)線、 10號(hào)線以及奧運(yùn)支線等城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的多條城市道路共同筑成便捷快速的 亞奧立體交通網(wǎng)絡(luò) 。 (三)區(qū)域形象 亞奧地區(qū)在 90年代初已經(jīng)成為北京知名的 富人區(qū) 。而奧運(yùn)會(huì)更是讓區(qū)域的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。 8 區(qū)域內(nèi)的 奧林匹克公園 位于城市中軸線的北端,容納了 14個(gè)奧運(yùn)會(huì)比賽場(chǎng)館和為奧運(yùn)會(huì)服務(wù)的絕大多數(shù)設(shè)施。 受奧運(yùn)會(huì)影響,區(qū)域內(nèi)城市 基礎(chǔ)配套設(shè)施趨于完善 ,交通環(huán)境得到明顯改善。 區(qū)域居住壞境更加成熟,商務(wù)氛圍逐步濃厚 。 “奧運(yùn)磁極”, 吸引來自中國(guó)乃至世界的財(cái)富在亞奧區(qū)域投資 。 (五)奧運(yùn)會(huì)影響 9 亞奧商圈總結(jié) 經(jīng)過十幾年的建設(shè)發(fā)展,如今的亞奧地區(qū)已成為時(shí)尚生活的代名詞。以亞運(yùn)村為中心,形成一個(gè)集酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂、高爾夫、商貿(mào)為一體的大型金融商貿(mào)區(qū)域。 受奧運(yùn)會(huì)的影響, 區(qū)域配套設(shè)施逐步完善,居住環(huán)境成熟,商業(yè)氣息逐漸濃厚 。 目前亞奧商圈正處于黃金發(fā)展期 。 10 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)概況 11 寫字樓市場(chǎng)概況 中低檔寫字樓租金基本在 /天左右 龍都國(guó)際公寓: /天 陽(yáng)光廣場(chǎng): /天 匯園國(guó)際公寓 : /天 中高檔寫字樓租金普遍在 /天以上 名人廣場(chǎng): /天 房地置業(yè)大廈: /天 蘭華國(guó)際大廈: /天 目前區(qū)域內(nèi)出售的寫字樓項(xiàng)目較少,從已 經(jīng)售完的項(xiàng)目來看,均價(jià)在 20000元 / 左右 洛克時(shí)代中心售罄均價(jià): 18000 元 / 風(fēng)林西奧中心售罄均價(jià): 23000 元 / 12 在過去幾年里亞奧區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目并不多,而且缺乏真正的國(guó)際 5乙級(jí)寫字樓和商務(wù)公寓為主, 租金和售價(jià)同比其他商圈也不是很高 。 而隨著 2008年的兩個(gè)頂級(jí)寫字樓項(xiàng)目 北辰時(shí)代大廈 和 盤古大觀 入市,以及奧運(yùn)帶來的 區(qū)域商業(yè)氛圍凝聚 ,將會(huì)一定程度的 帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展 。 相對(duì)于快速發(fā)展的住宅市場(chǎng),寫字樓市場(chǎng)處于在發(fā)展的慢熱狀態(tài) 。 13 住宅市場(chǎng)概況 目前亞奧板塊核心區(qū)內(nèi)在售的住宅項(xiàng)目并不是很多, 08年新增商品住宅供應(yīng)量較少,這些項(xiàng)目品質(zhì)都逐漸 趨向高檔化 。 隨著奧運(yùn)的臨近, 亞奧區(qū)域內(nèi)商品住宅的價(jià)格保持上漲趨勢(shì) 。 亞奧觀典二期預(yù)計(jì)開盤均價(jià) 20000元 / ,遠(yuǎn)洋萬和城開盤均價(jià) 23000元 / ,奧東 18號(hào)開盤均價(jià) 25000元 / 。 2008年第一季度亞奧板塊住宅租金出現(xiàn)大幅度上漲 。 14 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 雖然 2007年年底以來北京市場(chǎng)處于一個(gè)振蕩、調(diào)整期, 整體市場(chǎng)交易量下降,房?jī)r(jià)增速放緩 ,但 亞奧板塊在奧運(yùn)效應(yīng)的強(qiáng)大推動(dòng)下,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受整體市場(chǎng)影響較小,房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步增長(zhǎng),租金大幅度上漲。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況基本處于平衡狀態(tài) 。 奧運(yùn)效應(yīng)給區(qū)域帶來的完善配套、人口聚集、市場(chǎng)繁榮等 實(shí)際利好 ,在今后將逐漸發(fā)揮作用,為亞奧區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。 預(yù)計(jì)北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后,亞奧板塊房產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持良好的增長(zhǎng)趨勢(shì) 。 15 周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 16 樓盤名稱 總占地 ( ) 總建面 ( ) 產(chǎn)權(quán) (年 ) 總套數(shù) 物業(yè)類型 奧東 18號(hào) 13225 75203 70 306 板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 世奧 國(guó)際中心 8078 110000 50 351 高層 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 亞奧 觀典 國(guó)際公寓 8078 78121 70 365 塔樓、高層 公寓 酒店式公寓 榮尊堡國(guó)際俱樂部公寓 18萬 70 840 塔樓 公寓 遠(yuǎn)洋萬和城 17萬 31萬 70 374 點(diǎn)式、板式高層 公寓 17 樓盤名稱 戶型面積 銷售均價(jià) (元 / ) 銷售動(dòng)態(tài) 一 居 二 居 三 居 奧東 18號(hào) 87 124 1705000 預(yù)計(jì) 6月下旬開盤 世奧國(guó)際中心 6925 127 19200 目前簽約 162套, 銷售率約 45% 亞奧 觀典國(guó)際公寓 48店式公寓 預(yù)計(jì) 20000 預(yù)計(jì) 6月中下旬開盤 榮尊堡國(guó)際俱樂部公寓 102 141038500 目前簽約 694套, 銷售率 82% 遠(yuǎn)洋萬和城 89 1503000 目前簽約 55套, 銷售率 15% 18 周邊項(xiàng)目 奧東 18號(hào) 項(xiàng)目地址: 奧體東門向東 300米 建筑面積: 75203,其中住宅 47000 建筑類型: 板塔結(jié)合 公寓 商業(yè) 裝修狀況: 3000元 / 總套數(shù): 306套,南樓由 2棟塔樓和 1棟 板樓組成。 容積率: 均價(jià)格: 25000元 / 物業(yè)公司: 戴德梁行 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 項(xiàng)目定位: 以簡(jiǎn)約奢華理念打造傳世專屬大宅 項(xiàng)目賣點(diǎn): 臨近地鐵、奧體東門 19 周邊項(xiàng)目 世奧國(guó)際中心 項(xiàng)目地址: 惠新東橋向東 200米 建筑面積: 110000 建筑類型: 高層 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況: 3000元 / 總套數(shù): 酒店式公寓 351戶 ,東座 7 28層 平均價(jià)格: 19200元 / 物業(yè)公司: 高力國(guó)際酒店管理公司 產(chǎn)權(quán)年限: 50年 項(xiàng)目定位: 低總價(jià),小戶型,北四環(huán)私產(chǎn)酒 店式公寓 項(xiàng)目賣點(diǎn): 全精裝,送品牌家私家電 20 周邊項(xiàng)目 亞奧 觀典國(guó)際公寓 項(xiàng)目地址: 慧忠路 9號(hào) 建筑面積: 78121 建筑類型: 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修標(biāo)準(zhǔn): 3000元 / 總套數(shù): 公寓 356套,酒店式公寓 88套 容積率: 均價(jià)格: 酒店式公寓價(jià)格未定, 預(yù)計(jì) 20000元 / 以上 物業(yè)公司: 達(dá)文物業(yè)管理有限公司 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 項(xiàng)目定位: “ 俯瞰”鳥巢的現(xiàn)代都市社區(qū) 項(xiàng)目賣點(diǎn): 奧運(yùn)場(chǎng)館旁,臨地鐵,完善配 套,可變戶型 21 周邊項(xiàng)目 榮尊堡國(guó)際俱樂部公寓 項(xiàng)目地址: 科薈路 8號(hào) 建筑面積: 18萬平方米 建筑類型: 塔樓 公寓 裝修狀況: 3500元 / 總套數(shù): 2274套 容積率: 均價(jià)格: 28500元 / 物業(yè)公司: 美國(guó)百年城堡國(guó)際公司 產(chǎn)權(quán)年限: 70年產(chǎn)權(quán) 項(xiàng)目定位: 亞奧板塊最有代表性的頂級(jí)國(guó)際 酒店公寓 項(xiàng)目賣點(diǎn): 高爾夫景觀,高檔社區(qū)配套,獨(dú) 特戶型設(shè)計(jì) 22 周邊項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋萬和城 項(xiàng)目地址: 望和橋西北角 建筑面積: 31萬 建筑類型: 點(diǎn)式高層、板式高層 公寓 裝修狀況: 3000元 / 總套數(shù): 374套 容積率: 均價(jià)格: 23000元 / 物業(yè)公司: 仲量聯(lián)行 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 項(xiàng)目定位: 城市高端綜合物業(yè) 項(xiàng)目賣點(diǎn): 臺(tái)地疊景華宅,“和”理念 23 對(duì)本項(xiàng)目借鑒: 注重戶型舒適度、戶型 的高性價(jià)比來滿足不同客戶的需求 。 以豐富的戶型種類降低項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn) 。 注重精裝修品質(zhì)以及高檔物業(yè)服務(wù)品質(zhì),提高產(chǎn)品價(jià)值 。 周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析總結(jié) 目前周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多,基本上都是高檔公寓項(xiàng)目,普遍邀請(qǐng) 如戴德梁 行 、仲量聯(lián)行等 著名物業(yè)公司提供 高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 。 項(xiàng)目均價(jià)基本都在 20000元 / 以上 。 戶型區(qū)間從 40 400 ,戶型產(chǎn)品較為豐富。 基本都是 精裝修 產(chǎn)品, 3000元 / 標(biāo)準(zhǔn),送部分或全套品牌家電和家具。 24 二、 酒店式公寓市場(chǎng)專題研究 1、 北京酒店式公寓市場(chǎng)分析 2、 酒店式公寓 客戶分析 3、 酒店式公寓 需求分析 北京酒店式公寓市場(chǎng)分析 26 酒店式公寓發(fā)展的影響因素 關(guān)鍵性因素 1、項(xiàng)目 地段 是否為商務(wù)繁榮區(qū)、周邊商務(wù)氛圍是否濃厚; 2、項(xiàng)目 品質(zhì) 是否足夠高,裝修及配套是否能吸引高端人群; 3、項(xiàng)目 規(guī)模 是否適宜,太大或太小都會(huì)影響項(xiàng)目整體品質(zhì); 4、公寓的 管理和服務(wù)水平 是吸引客戶的重要因素,也是長(zhǎng)久因素之一; 5、 公寓管理集團(tuán) 的美譽(yù)度、知名度,管理水平和經(jīng)驗(yàn)也是重要因素之一; 6、長(zhǎng)期穩(wěn)定的 租賃客群 和良好的 投資保障 模式。 終端使用者同時(shí)也是酒店式公寓類物業(yè)的影響因素 北京酒店式公寓的主要終端使用者是 在京的外籍人士 、 企業(yè)高層 、 高級(jí)白領(lǐng) 等、以及其他 從事中短期商務(wù),旅游活動(dòng)的人員 。 27 北京酒店式公寓的特征主要有以下 5點(diǎn) 1. 與普通酒店相比,酒店式公寓的單位面積月租金在價(jià)格上更加實(shí)惠 。 北京市酒店式公 寓,低者月均 12美元 / ,最高的在 55美元 / 左右,大多數(shù)定價(jià)為 20 。 2. 主要用于中長(zhǎng)期逗留的客戶租住 。 長(zhǎng)期租戶則多為跨國(guó)公司中高級(jí)管理人員和各國(guó)駐華使館人員,他們?cè)诰┕ぷ鲿r(shí)間較長(zhǎng),通常帶有家屬,租期一般超過 3個(gè)月。 3. 公寓以 1居、 2居為主, 3居以上需求量相對(duì)較小 。 1居的面積主要在 50之間, 2居的面積主要在 90之間, 3居面積主要在 120之間。 4. 酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般不低于 4星級(jí)酒店 。 其大堂及公共區(qū)域、衛(wèi)生間、廚房等方面都有一定的裝修要求。 5. 酒店式公寓配套設(shè)施突出家居需求 。 健身中心、游泳池、餐飲、小型超市、商務(wù)中心、桑拿、銀行的配套比例都較高。 28 酒店式公寓發(fā)展的影響因素總結(jié) 配套功能決定品質(zhì)形象 國(guó)際化大都會(huì)剛性需求 事件影響推動(dòng)市場(chǎng)繁榮 區(qū)域?qū)傩杂绊懳飿I(yè)屬性 29 目前北京在售酒店式公寓項(xiàng)目情況分析 租售價(jià)格繼續(xù)攀升,需求供應(yīng)同步增長(zhǎng) 北京市酒店式公寓市場(chǎng)雖然起步晚,但短短幾年就進(jìn)入了蓬勃發(fā)展時(shí)期。主要集中在 亞奧、 關(guān)村 等幾大商圈。其中朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)為代表的東部區(qū)域擁有總供應(yīng)量的 80%以上。 30 項(xiàng)目鑒賞 瑞士公寓 項(xiàng)目地址: 港澳中心東側(cè) 建筑面積: 40358平方米 建筑類型: 板樓 公寓 裝修狀況: 5000元 / 精裝修 總套數(shù): 198套 容積率: 4 戶型區(qū)間: 72 一到二居 主力戶型: 91一居; 120二居 平均價(jià)格: 40000元 / 物業(yè)公司: 錦江(北方)管理公司 產(chǎn)權(quán)年限: 70 項(xiàng)目賣點(diǎn): 東二環(huán)沿線 , 五星級(jí)管家服 務(wù),新巴洛克裝修風(fēng)格,高品 質(zhì)精裝修 。 31 項(xiàng)目鑒賞 世界城 項(xiàng)目地址: 東大橋路 10號(hào) 建筑面積: 12萬,公寓部分 61113 建筑類型: 板樓 酒店式公寓 裝修狀況: 3000元 / 精裝修 總套數(shù): 719套,包括酒店式公寓 671套, 363 總裁級(jí)官邸豪宅 48套 . 容積率: 型區(qū)間 : 53零居或一居 主力戶型: 86 左右一居 平均價(jià)格: 38000元 / 物業(yè)公司: 第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 優(yōu)惠政策: 目前 項(xiàng)目賣點(diǎn): 館區(qū)私屬豪華精 裝公寓 32 項(xiàng)目鑒賞 長(zhǎng)安驛 項(xiàng)目地址: 朝陽(yáng)區(qū)建華南路永安南里 建筑面積: 建筑類型: 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修狀況: 3000元 / 精裝修 總套數(shù): 883戶 ,分別 A、 容積率: 6 戶型區(qū)間: 44 一居,二居 主力戶型: 44 100 平均價(jià)格: 33000元 / 物業(yè)公司: 第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 優(yōu)惠政策: 一次性付款 行按揭 項(xiàng)目賣點(diǎn): 絕版地段, 33 項(xiàng)目鑒賞 北京 目地址: 東城區(qū) 東水井胡同 3號(hào) 建筑面積: 126000平方米 建筑類型: 塔樓 公寓 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況: 3000元 / 精裝修 總套數(shù): 400余套 容積率: 型區(qū)間: 45 一到三居 主力戶型: 60一居 平均價(jià)格: 27000元 / 物業(yè)公司: 東方銀座物業(yè) 產(chǎn)權(quán)年限: 八組團(tuán)公寓 50年產(chǎn)權(quán) 優(yōu)惠政策: 一次性付款 行按揭 開發(fā)商提供包租服務(wù)。 項(xiàng)目賣點(diǎn): 有高度個(gè)性的物業(yè) 】 項(xiàng)目推廣:邀請(qǐng)任達(dá)華代言 34 雖然 2008年以來北京 整體 市場(chǎng)經(jīng)歷動(dòng)蕩調(diào)整,各物業(yè)類型銷售普遍受到影響,但 酒店式公寓銷售和租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)相對(duì)良好態(tài)勢(shì) 。 從 2008年酒店式公寓市場(chǎng)來看,小戶型不再是市場(chǎng)絕對(duì)主力,大戶型產(chǎn)品比例有所增加, 戶型結(jié)構(gòu)逐漸豐富,客戶的選擇余地增加 。 目前北京酒店式公寓市場(chǎng)情況分析總結(jié) 目前在售項(xiàng)目總體售價(jià)水平已經(jīng)從 07年年初的 15000平方米普遍上揚(yáng)到 20000平方米 。高端產(chǎn)品如東二環(huán)沿線的瑞士公寓,安驛,價(jià)格已大幅攀升至 33000平方米 。 目前北京的酒店服務(wù)式公寓 平均租金水平為 28美元 /月 /平方米 。與去年相比每平方米出租價(jià)格上漲了 3租率普遍在 80%右 ,與去年相比上漲了 10%左右。 35 差異化、個(gè)性化發(fā)展 仍然保持旺盛需求 價(jià)格保持區(qū)域領(lǐng)先 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈 奧運(yùn)期間的高收益預(yù)期是導(dǎo)致酒店式公寓需求快速增長(zhǎng)的一個(gè)短期利好因素。 奧運(yùn)后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購(gòu)買的首選 ,同時(shí)擁有 豐富戶型、具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件的產(chǎn)品 更容易被市場(chǎng)所接受。 未來北京酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)總結(jié) 36 酒店式公寓客戶分析 37 38 購(gòu)房先決條件 1 價(jià)格水平 低總價(jià) 2 戶型設(shè)計(jì) 舒適 /實(shí)用 3 裝修標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)尚 4 物業(yè)服務(wù) 5 交通情況 便利 6 地段區(qū)位 7 生活配套 開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) 低總價(jià)倍受關(guān)注 戶型實(shí)用及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 高級(jí)白領(lǐng) 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 39 購(gòu)房先決條件 1戶型設(shè)計(jì) 舒適實(shí)用 2裝修標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)用 3地段區(qū)位 4交通情況 5物業(yè)服務(wù) 私密服務(wù) 6會(huì)所娛樂 齊全 7產(chǎn)品形象 高雅 8商業(yè)配套 9生活配套 開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) 戶型的舒適度及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 地段區(qū)位很重要 成功人士 外籍客戶 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 40 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素 投資者 購(gòu)房先決條件 1投資回報(bào) 安全 2地段區(qū)位 核心商圈 3戶型設(shè)計(jì) 4交通情況 5物業(yè)服務(wù) 6產(chǎn)品形象 7生活配套 8商業(yè)配套 開發(fā)商發(fā)展項(xiàng)目可直接控制的條件 注意重點(diǎn) 投資回報(bào)及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設(shè)計(jì)很重要 41 不同層次的購(gòu)房者的側(cè)重點(diǎn)不同,投資者更注重項(xiàng)目的投資回報(bào)率,而自住者更注重項(xiàng)目本身的品質(zhì)。 而不同層次的客戶的共同點(diǎn)是都對(duì)戶型的設(shè)計(jì)很重視。 高級(jí)白領(lǐng) 成功人士 投資者 低總價(jià)倍受關(guān)注 戶型實(shí)用及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)很重要 投資回報(bào)及其重要 地段區(qū)位非常重要 戶型設(shè)計(jì)很重要 戶型的舒適度及其重要 裝修標(biāo)準(zhǔn)非常重要 地段區(qū)位很重要 外籍客戶 42 酒店式公寓需求分析 43 購(gòu)房者對(duì)一居和二居的需求相對(duì)是較大的 購(gòu)房者對(duì)房型的選擇 百分比 44 一居面積需求主要集中于 50,其次需求較多的是 70 計(jì)劃購(gòu)買一居的客戶對(duì)面積的要求 百分比 平米 45 二居面積需求主要集中于 90 計(jì)劃購(gòu)買二居的客戶對(duì)面積的要求 百分比 平米 46 項(xiàng)目定位篇 一、項(xiàng)目分析 二、產(chǎn)品定位 三、客戶定位 47 項(xiàng)目分析 48 項(xiàng)目東至 項(xiàng)目東臨北苑路, 地 鐵五號(hào)線 。 49 項(xiàng)目南至 項(xiàng)目南臨 大屯路 ,南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場(chǎng)商業(yè)部分、龍都國(guó)際公寓等住宅項(xiàng)目、曲美家具、金鼎軒。 50 項(xiàng)目西側(cè)是金泉廣場(chǎng)住宅區(qū)域,以及部分商業(yè)。 項(xiàng)目西至 51 項(xiàng)目北臨北小河路,北側(cè)有大屯里小區(qū),華悅國(guó)際、榮尊堡等項(xiàng)目,可觀 高爾夫球場(chǎng) 和別墅區(qū)。 項(xiàng)目北至 52 優(yōu)勢(shì)( 亞奧板塊 核心區(qū)域,毗鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館 交通便利 ,地鐵五、十號(hào)線等 項(xiàng)目是 城市綜合體 ,自帶完善酒店、 商業(yè)等配套 高爾夫景觀 、層高優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ( 項(xiàng)目 總體量較大 ,銷售周期可能較長(zhǎng) 寫字樓立項(xiàng)產(chǎn)品,結(jié)構(gòu)框架已固定, 戶型分割困難,生活舒適度較差 。 無窗戶,玻璃幕墻采光效果不好 寫字樓立項(xiàng)產(chǎn)品使得生活成本較高 機(jī)會(huì) ( 奧運(yùn)會(huì) 即將開幕,給亞奧地區(qū)帶來眾 多利好,地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)同類產(chǎn)品不多, 競(jìng)爭(zhēng)較少 區(qū)域內(nèi)酒店式公寓 需求狀況良好 威脅 ( 宏觀調(diào)控 可能產(chǎn)生少量影響 周邊項(xiàng)目戶型種類豐富,可能會(huì)分流 部分客戶 項(xiàng)目分析 最大優(yōu)勢(shì): 亞奧板塊、城市綜合體 最大劣勢(shì): 寫字樓立項(xiàng),結(jié)構(gòu)已固定 最大機(jī)會(huì): 區(qū)域內(nèi)需求狀況良好 最大威脅: 宏觀調(diào)控影響 53 產(chǎn)品定位 54 本項(xiàng)目開發(fā)方向判斷 對(duì)于本項(xiàng)目公寓部分來說, 不同的開發(fā)方向 ,需要 不同的產(chǎn)品軟硬件配置 ,能夠?qū)崿F(xiàn) 不同的銷售均價(jià) ,以下我們將針對(duì)不同的開發(fā)手法進(jìn)行典型項(xiàng)目分析: 城市豪宅 行政會(huì)館 酒店式公寓 類 55 城市豪宅 項(xiàng)目特點(diǎn): 位于東直門內(nèi),擁有 內(nèi)城天生的貴族血統(tǒng) 毗鄰 使館區(qū) 緊鄰雍和宮、國(guó)子監(jiān)、孔廟一路文脈古跡,周邊 人文氣息濃郁 重金禮聘 國(guó)際名師 擔(dān)綱設(shè)計(jì) 56 定位過程: 整體規(guī)模較小,共 99套,定位高端 此項(xiàng)目通過一系列的豪宅論壇、慈善晚會(huì) 滲透其極品豪宅的概念 推出其 “ 股權(quán)式物業(yè)管理概念 ” 57 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 型的城市豪宅路線 ,類似的項(xiàng)目包括昆侖公寓、九號(hào)公寓等,本項(xiàng)目 同樣具備打造城市豪宅的地段條件 ,但 現(xiàn)有的戶型格局以及結(jié)構(gòu)都成為很大制約 ,以及天然氣入戶的問題。因此本司認(rèn)為, 此開發(fā)方向不太適合作為本案整體開發(fā)方向 。 58 行政會(huì)館 長(zhǎng)安驛 項(xiàng)目特點(diǎn): 占據(jù)賽特優(yōu)勢(shì)地段, 緊靠長(zhǎng)安街 周邊多個(gè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、 國(guó)際級(jí)俱樂部和高檔的寫字樓, 商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成熟 緊靠第一使館區(qū),建有各類使館 41座, 涉外氛圍濃厚 石材外立面,豪華酒店式大堂, 香港設(shè)計(jì)大師 執(zhí)筆全部室內(nèi)設(shè)計(jì) 59 定位過程: 引入 高端酒店式服務(wù) 第一太平戴維斯,物業(yè)服務(wù)種類齊全 高品質(zhì)精裝修 ,精裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /平米 充分利用建國(guó)門商圈內(nèi)聚集的 人群優(yōu)勢(shì),主打 08年區(qū)域內(nèi)最 后一棟 行政會(huì)館 的概念 60 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 本司認(rèn)為, 行政會(huì)館的開發(fā)方式對(duì)于本項(xiàng)目完全可以考慮加以運(yùn)用 。此類開發(fā)方式除長(zhǎng)安驛外, 棕櫚泉國(guó)際公寓以及望京的晶都國(guó)際,也已經(jīng)提出了類似的概念, 并收到了良好的效果 本項(xiàng)目公寓部分如定位于此, 整體 戶型結(jié)構(gòu)不需進(jìn)行大范圍變動(dòng) ,在 戶內(nèi)進(jìn)行合理功能區(qū)間劃分即可 61 酒店式公寓 遠(yuǎn)中悅?cè)R 項(xiàng)目特點(diǎn): 緊鄰 中關(guān)村西區(qū) 開發(fā)商為臺(tái)灣著名的遠(yuǎn)雄集團(tuán),擁有 較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì) 法式現(xiàn)代風(fēng)格,建筑三段式立面架構(gòu) 62 定位過程: 先期引入 遠(yuǎn)中酒店 作為主體 整層各色樣板間 的打造及亮相 包租與代租等手法的綜合運(yùn)用 舶來酒店的整體推廣主題 臺(tái)灣投資客戶 的充分運(yùn)用 63 遠(yuǎn)中悅?cè)R的客戶群體包含了以下幾類:有 短暫工作性居住需求的人群、純粹的投資客以及商務(wù)性居住的人群 ,這對(duì)本項(xiàng)目的啟示在于,其 以酒店式公寓的面目出現(xiàn),包容了多種需求 遠(yuǎn)中悅?cè)R酒店式公寓以整體品 牌樹立項(xiàng)目形象, 與酒店實(shí)體結(jié) 合密切,酒店實(shí)體是其一個(gè)良好 的補(bǔ)充,兩者互相促進(jìn) 本司認(rèn)為, 本項(xiàng)目完全具備按照 此種開發(fā)方向打造的可能性 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 64 類 轉(zhuǎn)基因蘋果 項(xiàng)目特點(diǎn): 轉(zhuǎn)基因蘋果共 27萬平米,由蘋果 果 2院街組成 其中 宅立項(xiàng) , 平均戶型面積 130平米左右 蘋果 性的裝 修 ,力圖模糊辦公與居住的概念 65 此種開發(fā)方式,一方面和本項(xiàng)目 將寫字樓改為公寓的初衷相違背 ,另一方面 不能夠體現(xiàn)本項(xiàng)目最大的開發(fā)價(jià)值 綜上所述, 本司不建議本項(xiàng)目做此開發(fā)方向 本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷 66 綜上所述,本司認(rèn)為: 本項(xiàng)目來說,建議 以長(zhǎng)安驛的行政會(huì)館定位與遠(yuǎn)中 悅?cè)R的酒店式公寓定位為主,部分融合 宅定位 等功能于一體的綜合定位。 即定位 為集具備國(guó)際化管理背景、面向大型企事業(yè)單位 的中高層人士設(shè)置的,融工作性居住、接待于一體的,極度 體現(xiàn)居住者身份感 的 行政酒店公館 。 67 而要實(shí)現(xiàn)這一定位,以下條件是為必需: 一個(gè) 國(guó)際化的酒店管理集團(tuán) 的引入,如萬豪、雅仕閣等 在保持原有戶型格局不變的情況下,對(duì)戶型內(nèi)部功能進(jìn)行重新劃分, 提高居住舒適度 ,以適應(yīng)居住需求 提供價(jià)值不少于 3000元 /平米的精裝修 ,含一定的家具、家電 同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)引入一家 大型主題會(huì)所或財(cái)富俱樂部 ,以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位 68 亞奧核心 五星級(jí)行政酒店公館 公寓部分整體產(chǎn)品定位 69 五星級(jí)行政酒店會(huì)館 五星級(jí)行政酒店公寓 投資客戶為主 少量自用客戶 自用客戶與投 資客戶各占一半 70 客群定位 71 投資客戶 : 分布在市內(nèi)各城區(qū)以及外地,對(duì)本區(qū)域發(fā)展前景熟知的投資客戶。 開闊的視野、獨(dú)到的思維、精準(zhǔn)的眼光、高明的抉擇 讓資本膨脹,讓財(cái)富增值,讓錢生錢,讓錢賺動(dòng)起來 資本與財(cái)富至上 客群素描 72 行政酒店公寓自用客群定位 : 亞奧地區(qū)追求個(gè)性、認(rèn)同價(jià)值、懂得享受且可以享受的 單身新貴 亞奧地區(qū)中、短期居住 外籍人士 亞奧 地區(qū)有長(zhǎng)期商務(wù)、生活往來的外地 暫居型人群 73 行政酒店會(huì)館客群定位 : 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是 城市中堅(jiān)階層 ,具有 較高的收入水平 ,同時(shí)具有 一定的社會(huì)地位 , 講究高效率以及生活舒適度的滿足 ,有一定的市場(chǎng)認(rèn)識(shí),具有較為開放的生活態(tài)度,對(duì)項(xiàng)目各方面有較高要求; 目標(biāo)客戶年齡集中在 30間,年齡跨度較大; 目標(biāo)客戶 行業(yè)來源分布較廣 ,企業(yè)性質(zhì)全; 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶購(gòu)房需求 以二、三次置業(yè)為主 ,具有一定選、購(gòu)房經(jīng)驗(yàn),是 較為理性的購(gòu)房階層 。 74 城市中堅(jiān)階層 外籍專家 私企業(yè)主 政府高層人士、演藝界人群、社會(huì)名流 企業(yè)中、高管階層 目標(biāo)客戶構(gòu)成 : 使用目的: 供高層人士 居住 及進(jìn)行 商務(wù) 與 社交 活動(dòng) 75 客群分布 第一級(jí)輻射區(qū) 亞奧板塊及周邊地區(qū) 第二級(jí)輻射區(qū) 朝陽(yáng)、海淀 及北京北部地區(qū) 第三級(jí)輻射區(qū) 北京市 第四級(jí)輻射區(qū) 外埠地區(qū)客戶 亞奧是主戰(zhàn)場(chǎng),朝陽(yáng)、海淀是分戰(zhàn)區(qū),立足于北京市,輻射全國(guó)市場(chǎng) 。 76 產(chǎn)品建議篇 一、規(guī)劃建議 二、戶型建議 三、精裝修建議 77 規(guī)劃建議 78 中庭天井 79 公共休憩空間 綠色生態(tài)走廊 綠色生態(tài)花園 80 81 82 83 84 酒店式公寓 酒店、公寓配套設(shè)施 四層規(guī)劃建議 85 戶型建議 86 戶型劃分原則 縱梁破壞整 體層高的優(yōu)勢(shì) 盡可能使縱梁 位置成為分隔墻 87 88 89 南區(qū) 主力戶型以緊湊型 63平米一居室和 94平米二居室為主 , 與南區(qū)的投資屬性相契合 。 東北向 景觀價(jià)值比較高,在 高層 規(guī)劃部分 157平米緊湊型三居室 產(chǎn)品。 東南向舒適度較好,倚仗這個(gè)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃部分 四居室產(chǎn)品 。 南區(qū)戶型配比 90 平層圖 南區(qū) 5 91 平層圖 南區(qū) 16 92 平層圖 南區(qū) 20 93 南區(qū)戶型配比統(tǒng)計(jì) 94 北區(qū) 主力戶型以舒適型 57平米二居室為主 , 與北區(qū)的自用屬性相契合 。 東北方向 是整個(gè)樓座 景觀和舒適度最佳 的位置,在 16層以上規(guī)劃 300平米以上 的大戶型,在 24豪華的四居室,提升整體項(xiàng)目形象 。 北區(qū)戶型配比 95 平層圖 北區(qū) 5 96 平層圖 北區(qū) 16 97 平層圖 北區(qū) 21 98 平層圖 北區(qū) 24 99 北區(qū)戶型配比統(tǒng)計(jì) 100 項(xiàng)目整體戶型配比統(tǒng)計(jì) 101 精裝修建議 102 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓裝修建議 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格主要用于 南區(qū)緊湊型一居室和二居室 。 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的墻面、地面、頂棚以及家具陳設(shè)乃至燈具器皿等均以 簡(jiǎn)潔的造型、純潔的質(zhì)地、精細(xì)的工藝 為其特征, 強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間寬敞與通透 。 簡(jiǎn)約的風(fēng)格提供一種 自由的感覺 ,給忙碌的都市人一個(gè) 舒適的休息空間 。簡(jiǎn)約的背后也體現(xiàn)一種現(xiàn)代“消費(fèi)觀”。即注重生活品位、注重健康時(shí)尚、注重合理節(jié)約科學(xué)消費(fèi)。 103 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格樣板展示 104 105 106 107 現(xiàn)代中式風(fēng)格主要用于 北區(qū)舒適型的兩居和三居產(chǎn)品 。 現(xiàn)代中式藝術(shù)風(fēng)格是將傳統(tǒng)的裝飾語匯加以符號(hào)化和抽象化,使之符合現(xiàn)代人的審美觀念,使環(huán)境 既古樸典雅,又不失時(shí)代感 。 這是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合,是對(duì)傳統(tǒng)建筑文化的合理繼承與發(fā)展?,F(xiàn)代中式裝修風(fēng)格 既和本項(xiàng)目建筑風(fēng)格相呼應(yīng),也符合目前部分高端人士的審美品位 。 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓裝修建議 現(xiàn)代中式風(fēng)格 108 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 現(xiàn)代中式風(fēng)格樣板展示 109 110 111 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格主要用于 南區(qū)的大兩居、三居、四居產(chǎn)品以及北區(qū)的一居室 。 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格從整體到局部、從空間到室內(nèi)陳設(shè)塑造,精雕細(xì)琢,給人 “ 一絲不茍 ” 的印象。它保留了傳統(tǒng)材質(zhì)、色彩,讓人輕易領(lǐng)悟到歐洲傳統(tǒng)的歷史痕跡與深厚的文化底蘊(yùn),同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾,簡(jiǎn)化了線條,即使 在面積較小的房子里也同樣能營(yíng)造出一種奢華的氣質(zhì) ,且不會(huì)感到擁擠。 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓裝修建議 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格 112 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格樣板展示 113 114 115 奢華風(fēng)格主要用于 北區(qū)豪華的四居大戶型 。 奢華風(fēng)格格調(diào) 端莊、典雅、華貴之氣十足 ,同時(shí)又演繹出居住的 精細(xì)與細(xì)膩 ,盡顯尊貴氣質(zhì)。 豪華的裝修給寬敞通透的空間帶來了明亮大方、開放、寬容的 非凡氣度 。裝飾細(xì)節(jié)的渲染,溫暖柔和,并講究線條的配比、和諧的美感,會(huì)讓主人倍感舒適愜意與尊貴。 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓裝修建議 奢華風(fēng)格 116 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 奢華風(fēng)格樣板展示 。 117 118 119 120 公共區(qū)域精裝修建議 121 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 大堂展示 122 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 大堂展示 123 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 大堂展示 124 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 走廊展示 125 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 走廊展示 126 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 電梯間展示 127 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓 電梯間展示 128 一、價(jià)格策略 二、銷售計(jì)劃 三、銷售準(zhǔn)備 銷售執(zhí)行篇 129 價(jià)格策略 130 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 清晰地域差異, 突出性價(jià)比優(yōu)勢(shì) ,突破競(jìng)爭(zhēng)重圍。 整盤考慮 南區(qū)平價(jià)入市 , 逐步打開價(jià)格空間,造成項(xiàng)目升值印象。 市場(chǎng)基礎(chǔ) 公寓與商業(yè)、酒店配套聯(lián)動(dòng) ,樹立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度與市場(chǎng)地位。 定價(jià)方法 綜合區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目,進(jìn)行權(quán)重分析, 運(yùn)用加權(quán)方式完成定價(jià) 。 定 價(jià) 原 則 131 比較項(xiàng)目 亞奧觀典 榮尊堡 凱旋城 世奧國(guó)際中心 奧東 18號(hào) 遠(yuǎn)洋萬和城 區(qū)位 通 1 1 套 1 1 境 模 筑類型 1 積率 1 區(qū)景觀 1 1 品細(xì)節(jié) 1 程進(jìn)度 開發(fā)商實(shí)力 1 1 1 1 業(yè)服務(wù) 項(xiàng)目形象 毛坯均價(jià) 17000 25000 15000 16200 22000 20000 對(duì)比價(jià)格 16870 24182 15163 16288 22085 20093 權(quán)重 20% 10% 10% 50% 5% 5% 比較均價(jià) 16457 (毛坯) 注:以上項(xiàng)目均為精裝修住宅,除凱旋城裝修標(biāo)準(zhǔn)為 1500元 /平米外,其余均為 3000元 /平米精裝。 132 價(jià)格漲幅因素 項(xiàng)目 07年初均價(jià) 07月 12月均價(jià) 08年 6月均價(jià) 07年漲幅 亞奧觀典 12500 18000 20000 44% 榮尊堡 22000 26500 28000 27% 凱旋城 13000 17000 18000 31% 世奧國(guó)際中心 17500 19200 奧東 18號(hào) 25000 遠(yuǎn)洋萬和城 23000 以上項(xiàng)目 2007年平均漲幅為 34% ,價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。 08年受宏觀調(diào)控和金融政策影響,以上項(xiàng)目?jī)r(jià)格增幅減速。但受奧運(yùn)效應(yīng)拉動(dòng),預(yù)計(jì) 08年區(qū)域整體價(jià)格仍將繼續(xù)上漲至少 20%,本案至 11月開盤價(jià)格漲幅預(yù)計(jì)為 10%。 16457 ( 1+10%) =18100(元 /平米) 133 本案精裝修交付,考慮到南北兩區(qū)定位的差異化,我司建議南區(qū)精裝修標(biāo)準(zhǔn) 3000元 /平方米 ,北區(qū)為 4000元 /平方米 。 08年南區(qū)開盤均價(jià): 18100+3000=21100元 /平方米 精裝修因素 134 在產(chǎn)品力等因素得以保證的前提下,充分考慮到本案 綜合體的規(guī)模化效應(yīng) 、 酒店式公寓的稀缺性 及與 商業(yè)配套和頂級(jí)酒店的價(jià)值聯(lián)動(dòng) 、 引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理 ,以及華業(yè)行專業(yè)的資源整合和營(yíng)銷推廣、加強(qiáng)客戶維護(hù)等一系列 增加項(xiàng)目品質(zhì)感和附加值 的綜合因素 最終本項(xiàng)目的開盤均價(jià) 達(dá)到: 23000元 /平方米 最終開盤定價(jià) 135 “平開高走,小步快跑”, 制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛及購(gòu)買緊迫感 整體價(jià)格策略 錯(cuò)時(shí)營(yíng)銷,根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者動(dòng)態(tài)、 項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目商業(yè)相關(guān)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 進(jìn)行放盤與銷控,始終保持市場(chǎng)熱度,保證均衡銷售和價(jià)格穩(wěn)中有升。 08年項(xiàng)目南區(qū)以中小戶型入市 ,價(jià)格 平開高走 , 達(dá)到迅速實(shí)現(xiàn)熱銷 、快速回款的目的,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的市場(chǎng)認(rèn)同,制造市場(chǎng)影響力。 09年借交房之機(jī),項(xiàng)目北區(qū)現(xiàn)房開盤 , 高舉高打 , 進(jìn)一步拔高形象 ,提升品質(zhì),增加項(xiàng)目附加值,實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)走高,迅速實(shí)現(xiàn)熱銷。 10年借酒店?duì)I業(yè)利好 (假設(shè) ),通過前期的市場(chǎng)積累和口碑傳播,以及項(xiàng)目整體形象和商業(yè)配套的進(jìn)一步完善,項(xiàng)目銷售末期價(jià)格實(shí)現(xiàn) 高開高走 ,實(shí)現(xiàn)完美收官 。 136 調(diào) 價(jià) 原 則 調(diào)價(jià)周期 累計(jì)半月或一月,價(jià)格普漲一次。 調(diào)價(jià)比例 每次調(diào)整幅度控制在 2%遇有重大節(jié)點(diǎn)和利好時(shí)適當(dāng)提高。 調(diào)價(jià)依據(jù) 1、價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶積累量、銷售進(jìn)度等因素,配 合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 2、伴隨銷售進(jìn)度,逐步提價(jià),營(yíng)造升值感覺 “嬴、賺 ” 效應(yīng)。 3、刺激潛在購(gòu)買力,展開良性循環(huán),對(duì)后期形成有力支持。 137 注:此價(jià)格為整體普調(diào)預(yù)測(cè),具體可根據(jù)銷售進(jìn)度和工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 價(jià) 格 走 勢(shì) 138 銷售計(jì)劃 139 140 141 進(jìn)度目標(biāo): 24個(gè)月內(nèi) , 完成項(xiàng)目整體銷售 100% 價(jià)格目標(biāo): 酒店式公寓最終實(shí)現(xiàn)約 30000元 /平方米 的均價(jià) 銷售目標(biāo): 實(shí)現(xiàn)整案整盤銷售,銷售總額約 27億 總體銷售目標(biāo) 142 銷售準(zhǔn)備 143 工作內(nèi)容 /時(shí)間 06月 07月 08月 10 20 30 10 20 31 10 20 31 相關(guān)合作單位確定及產(chǎn)品調(diào)整 代理公司確認(rèn) 產(chǎn)品調(diào)整確認(rèn) 裝飾公司確認(rèn) 樣板區(qū)裝修方案確認(rèn) 物業(yè)管理公司及管理內(nèi)容確認(rèn) 廣告公司確認(rèn) 營(yíng)銷企劃方向 營(yíng)銷策略和計(jì)劃確認(rèn) 廣告策略和計(jì)劃確認(rèn) 案名、 各階段廣告主題確認(rèn) 各階段活動(dòng)確認(rèn) 注:以預(yù)售證 10月底取得為銷售準(zhǔn)備時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 144 注:以 9月下旬廣告出街為推廣準(zhǔn)備時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 145 工作內(nèi)容 / 時(shí)間 6月 7月 8月 25 30 5 10 15 2
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