從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭

從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭 內(nèi)容摘要：住宅小區(qū)地下車庫的歸屬之爭由來已久，法學(xué)界向來也有不同的觀點，但似乎從未有一種較為統(tǒng)一的觀點占據(jù)上風(fēng)。從司法實踐來看，法院也沒有成熟的實務(wù)性意見。人們將希望寄托于物權(quán)法出臺，但物權(quán)法第74條的規(guī)定多少有些讓人們失望，因為它并沒有完全解決有關(guān)地下車庫歸屬的爭議，而是以“由當事人約定”這種回避的態(tài)度將此爭議熱點問題暫且擱置，不能不說是一種遺憾。本人試從住宅地下車庫歸屬在理論上的爭議展開探討，以請教于同仁。關(guān)鍵詞： 物權(quán)法 住宅小區(qū) 車庫 地下車庫歸屬一、有關(guān)住宅小區(qū)地下車庫的理論之爭（一）約定說住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商與購房者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒有約定或約定不明時，推定其產(chǎn)權(quán)屬于購房者共有。該觀點的依據(jù)在于：其一，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車庫不可能單獨獲得土地使用權(quán)，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分攤到全體業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。其二，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當依從主物（房屋）一并出售、轉(zhuǎn)移。開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是他的法定義務(wù)，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。物權(quán)法第74條第二款采用的就是“約定說”，但是對沒有約定或約定不明情形下如何處理，物權(quán)法并沒有作出規(guī)定。 （二）成本說小區(qū)地下車庫歸屬要看建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，當開發(fā)商未將小區(qū)地下車庫建設(shè)成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，反之，屬于購房者共有。 （三）公攤說認為小區(qū)地下車庫歸屬要看地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積，如果已作為公攤面積予以分攤，則在小區(qū)業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積），在這種情況下，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當屬于全體業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積出售，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。實際操作起來可以看小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分攤面積是否相等，如一小區(qū)的土地使用權(quán)面積等于分攤面積，則說明小區(qū)土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，作為小區(qū)配套設(shè)施的附屬停車位也應(yīng)當歸全體業(yè)主所有，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格的說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。如果小區(qū)土地使用權(quán)面積大于分攤面積，說明有部分土地使用權(quán)未納入分攤，若開發(fā)商利用這部分未納入分攤的土地建立停車位，則完全有可能單獨取得建筑物停車位的產(chǎn)權(quán)，從而有權(quán)再行出讓、出租。 （四）確權(quán)說住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有；地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰所有，則權(quán)益歸誰所有，否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。目前，很多小區(qū)的地下車庫享有產(chǎn)權(quán)的。在開發(fā)商交納了土地出讓金并取得了銷售許可證后，可以將地下車位賣給業(yè)主，并為其辦理產(chǎn)權(quán)證。享有產(chǎn)權(quán)證的車位其權(quán)屬自然歸其產(chǎn)權(quán)人所有。 二、有關(guān)地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題的法律規(guī)定。 （一）物權(quán)法出臺前，確認地下建筑物的所有權(quán)歸屬問題沒有明確的法律依據(jù)。 從理論上看，地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利，并沒有涉及到地下空間的利用權(quán)，該部分空間利用權(quán)依然屬于政府，如加以利用，必須經(jīng)過規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況，地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。 但是，從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認地下建筑物所有權(quán)歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法只是對土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，未包括地下建筑物。城市房地產(chǎn)管理法第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房地局登記，而根據(jù)中華人民共和國立法法第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權(quán)對此立法。 在1995年9月8日建設(shè)部頒布的商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）第八條“公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；”第九條“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！钡纫?guī)定可看出，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分攤的公用建筑面積。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。 根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定第二十五條規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。由此來看，地下車庫可作為一個獨立的建筑部分，并可由開發(fā)商自行處分。 從以上規(guī)定可知，與地下車庫相關(guān)的法律法規(guī)是模糊的，明確界定產(chǎn)權(quán)并非易事。開發(fā)商之所以面對業(yè)主時強勢地位難破，難說與此無關(guān)。（二）物權(quán)法第74條規(guī)定確立的“當事人約定歸屬”原則。物權(quán)法第七十四條規(guī)定了三款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。不難看出，物權(quán)法間接地承認了開發(fā)商對地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬上的主動權(quán)。但對車庫的權(quán)屬沒有直接規(guī)定，而是采用了“意思自治”原則，由當事人自行通過協(xié)商規(guī)定。但正如許多人質(zhì)疑的那樣，在開發(fā)商和購房者地位不平等的情況下，怎么能夠保證約定是公平的？開發(fā)商的強勢地位在實踐中有目共賭，物權(quán)法這樣規(guī)定的可操作性又如何？因此可見，關(guān)于地下車庫的歸屬并沒有從此塵埃落定，不難想象未來的紛爭還會不斷出現(xiàn)。三、物權(quán)法第74條規(guī)定的不足 筆者認為物權(quán)法第74條能夠在一定程度上解決現(xiàn)實生活中的糾紛，因而具有重大實踐意義。但是同時也有失誤或是遺漏，而且這些失誤很有可能會給將來的司法實踐留下諸多“隱患”。 首先，物權(quán)法第74條第1款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主需要，但是這一規(guī)定太過粗糙與原則，容易產(chǎn)生歧義，也缺乏可操作性。何為業(yè)主的需要？怎么才算作滿足了業(yè)主的需要？其次，物權(quán)法第74條第2款雖然將小區(qū)內(nèi)車庫歸屬交由當事人約定，但是沒有規(guī)定約定不明或沒有約定情況下的歸屬，更不能解決約定不能的情況如何解決，留下了“隱患”。事實上，這種隱患已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)報道，廣州有些小區(qū)原來每個車位月租400元，但在物權(quán)法實施前開發(fā)展商卻突然貼出通告，取消月租制，車位將全部出售，每個30萬元。發(fā)展商似乎也注意到了物權(quán)法的規(guī)定，在通告后面提到“車位將優(yōu)先滿足業(yè)主購買需要”。此類事例，恰恰反映了開發(fā)商在“當事人約定”中的強勢地位，在此情況下，由當事人來約定地下車庫的歸屬談何容易。顯而易見，物權(quán)法在制定過程中關(guān)于車庫歸屬問題理論上一直存在重大爭議，起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺的物權(quán)法選擇了由當時人約定，事實上是回避了這一問題，不能不說是一大遺憾。 也正是如此，物權(quán)法實施后，多數(shù)人（特別是業(yè)主）還是堅持認為，住宅小區(qū)的停車車庫屬于小區(qū)的業(yè)主，理由如下：、從財務(wù)方面講，開發(fā)商在造車庫的時候，并沒有把這個成本單獨入賬，而是計入小區(qū)開發(fā)的建安費里面，也就是計入了我們房屋的成本，開發(fā)商在售樓的時候，已經(jīng)將這部分費用從業(yè)主買房款里收回了、項目方面講，開發(fā)商在造車庫的時候，并沒有把車庫作為一個獨立的項目去開發(fā)，也就沒有獨立的核算這個項目，所以并不能把它作為一個獨立的物權(quán)出售、產(chǎn)權(quán)方面，開發(fā)商沒有另外向政府國土資源局繳納車庫部分的產(chǎn)權(quán)出讓金，也就沒有辦法取得車庫單獨的產(chǎn)權(quán)證，也就沒有權(quán)利出售。四、如何綜合判斷地下車庫的歸屬通過以上分析，筆者認為，地下車庫的法律歸屬并非單單是“當事人約定”那么簡單，因此應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實作出分析。（一）要判斷地下車庫的歸屬，首先要明確以下幾點： 、明確地下車庫在法律上的分類 （1）不可銷售的公共配套設(shè)施。開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是其法定義務(wù)，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。像這種情況，如果開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。 （2）可以銷售的公共配套設(shè)施。比如在地方政府規(guī)定的規(guī)劃車位比例之外，開發(fā)商單獨投資擴建的地下車庫，在銷售房屋也并沒有計入公攤面積且有獨立產(chǎn)權(quán)的，開發(fā)商有權(quán)單獨對外銷售。 （3）非住宅區(qū)的配套設(shè)施。這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發(fā)商自由支配，既可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國家法律予以明確。 （4）利用人防工程改造成的地下車庫。中華人民共和國人民防空法規(guī)定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。因此，在和平時期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時承擔維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。如果投資者要將人防工程改建為地下車庫，必須獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人防工程防護能力前提下，根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范進行改造，符合使用要求后，便可作為地下車庫使用。 、要明確建筑物所在的地方是否有關(guān)于小區(qū)必須建設(shè)附屬配套停車位的硬性規(guī)定。我國臺灣頒布的建筑技術(shù)規(guī)則設(shè)計施工編中第條規(guī)定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設(shè)停車位以及獎勵停車位等三大類，其中法定停車位的所有權(quán)當然在全體業(yè)主，而另兩種停車位則在一定條件下可由開發(fā)商支配。 、需要明確地下車庫的建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分攤面積是否相等。 （二）綜合以上各方意見及法律的相關(guān)規(guī)定，筆者認為應(yīng)當按以下方式判斷地下車庫的歸屬： 、看住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)證情況，如果地下車庫具備獨立產(chǎn)權(quán)并已核發(fā)單獨的產(chǎn)權(quán)證書，則可以此為據(jù)，認為地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰所有，則權(quán)益歸誰所有。問題是，地下車庫的車位并非獨立空間，因此，房管部門目前也不核發(fā)單獨的產(chǎn)權(quán)證，因此，立法上需要進一步修正完善。、如果地下車庫并未辦理單獨的產(chǎn)權(quán)證，則看開發(fā)商是否已經(jīng)將地下車庫的建筑成本計入房價或計算共攤面積時是否已把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)，如已計入房價或計算共攤面積，則地下車庫歸屬業(yè)主，反之，地下車庫屬開發(fā)商所有。如果地下車庫的建設(shè)成本已攤?cè)敕績r，且表明購房者已經(jīng)支付了地下車庫的對應(yīng)的價款，地下車庫當屬全體業(yè)主共有；如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在購房者購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分攤面積）。在這種情況下，開發(fā)商既已轉(zhuǎn)讓地下車庫的面積，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當屬于全體購房者共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。、如果該地下車庫屬于人防工程，那么這一部分人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，誰投資誰受益。投資者享有包括轉(zhuǎn)讓、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時承擔維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。隨著房屋的銷售，開發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，人防工程的權(quán)益也逐步轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。人防工程使用權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，扣除日常的維護費用外其收益也歸全體業(yè)主所有。 五、立法完善建議（一）、其它地區(qū)和國家的相關(guān)立法規(guī)定1.我國臺灣地區(qū)前已提及，我國臺灣頒布的建筑技術(shù)規(guī)則設(shè)計施工編中第條規(guī)定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設(shè)停車位以及獎勵停車位等三大類，其中法定停車位的所有權(quán)當然在全體業(yè)主，而另兩種停車位則在一定條件下可由開發(fā)商支配。這一規(guī)定相對分清了開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利范圍，值得借鑒。2.德國1973年德國住宅所有權(quán)法規(guī)定：“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之空間”，這一規(guī)定肯定了地下車庫所有權(quán)獨立歸屬的理論。3.法國自1950年以后，法國都市計劃法規(guī)定，在新建建筑物時，建筑者負有在建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設(shè)計一停車空間的義務(wù)。依據(jù)法國現(xiàn)行法律，區(qū)分所有建筑物的居住區(qū)域與基地內(nèi)的停車區(qū)域系分別的不動產(chǎn)。如果，區(qū)分所有權(quán)人因為自己的原因沒有購買停車位，開發(fā)商可以將停車位出售給非區(qū)分所有區(qū)人。4.日本日本現(xiàn)行的建筑物區(qū)分所有權(quán)法（1983年）并沒有關(guān)于停車場問題的規(guī)定，自上個世紀50年代起，因停車場問題發(fā)生了大量的糾紛。日本地方法院對于地下車庫的所有權(quán)的歸屬問題也存在不同的認識，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判決的的形式確認地下車庫為專有所有權(quán)客體，從而為裁判實務(wù)上長期存在的意見分歧打上了休止符。日本最高法院認為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分必須滿足構(gòu)造上的獨立性和利用上的獨立性兩個要件，而地下車庫完全符合上述兩個要件，因此，地下車庫可以成立獨立的所有權(quán)。（二）加快完善相關(guān)立法，解決地下車庫的所有權(quán)歸屬之爭地下車庫的所有權(quán)之爭是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段必然凸現(xiàn)的矛盾，各個國家或地區(qū)都不例外，并且隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，這種矛盾會進一步突出。要想徹底解決地下車庫所有權(quán)之爭的矛盾，必須盡快完善相關(guān)立法。1.在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中明確地下車庫的所有權(quán)歸屬。全國人大法工委陸續(xù)公布的四個物權(quán)法草案中，均有建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，但是，沒有明確地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有所有權(quán)部分，而是把地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有所有權(quán)的權(quán)利交給了開發(fā)商和業(yè)主之間的商品房買賣合同來約定，且不說這種以約定的方式確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的各部分是否符合法理，已經(jīng)建成和使用的地下車庫必將陷入無休無止的所有權(quán)訴爭的泥潭，物權(quán)法無法起到定分止爭的作用?？梢?，物權(quán)法以“交由當事人約定”這種企圖回避社會矛盾的立法方式無法