美晟廣場造價咨詢工作大綱(匯報稿).doc

美晟國際廣場工程造價咨詢工 作 大 綱（初稿）北京華建聯(lián)造價工程師事務(wù)所2005年6月6日美晟國際廣場工程造價咨詢工作大綱（ 送審稿 ）為有效實施美晟國際廣場全過程工程造價咨詢工作，依據(jù)美晟集團北京房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與北京華建聯(lián)造價工程師事務(wù)所簽訂的建設(shè)工程造價咨詢合同制定本大綱，本大綱經(jīng)美晟集團北京房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司審定后將作為指導本項目的工作原則、規(guī)范咨詢?nèi)说淖稍冃袨?、界定咨詢工作的工作范圍的綱領(lǐng)性文件。咨詢?nèi)丝梢罁?jù)本大綱的精神制定主要工作階段的工作細則或?qū)嵤┓桨?，為使本項目的工程造價管理更加有效、提高工程造價咨詢的成果質(zhì)量，委托人和咨詢?nèi)司辛x務(wù)和責任依據(jù)工作的深化提出本大綱的改進和補充意見，該意見經(jīng)雙方審定同意后將作為本大綱的補充文件。1項目概況美晟國際廣場建設(shè)工程位于北京西城區(qū)西單北大街110號，建設(shè)規(guī)模為120000平方米，其中：地下三層，建筑面積 m2；地上層，建筑面積 m2；檐口高度為 m。工程定位于高檔綜合性商廈和寫字樓。工程計劃總投資為 萬元，其中建筑安裝工程投資為 萬元，工程擬于2005年7月上旬開工建設(shè)，于2007年 月交付使用。根據(jù)美晟集團北京房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與北京華建聯(lián)造價工程師事務(wù)所簽訂的工程造價咨詢合同，美晟集團北京房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司委托北京華建聯(lián)造價工程師事務(wù)所進行全過程工程造價管理。2咨詢服務(wù)范圍1、 負責設(shè)計概算的編制與技術(shù)經(jīng)濟分析；2、 參與工程設(shè)計優(yōu)化，進行設(shè)計階段的工程造價控制；3、 負責工程招標和招標文件的編制；4、 負責建設(shè)項目工程造價相關(guān)合同管理；5、負責建筑安裝工程施工總承包工程量清單的編制；6、負責建筑安裝工程施工總承包招標標底的編制；7、負責建筑安裝工程施工總承包投標報價合理性的審查與確定；8、參與建筑安裝工程施工總承包施工合同的相關(guān)造價條款的確定；9、參與各類專業(yè)工程或分包工程招標文件的編制和合同價款的確定；10、負責各類專業(yè)工程或分包工程工程量清單或標底（需要標底時）編制；11、參與各類建筑設(shè)備和主要材料的招標與采購、認價；12、提出工程實施階段的優(yōu)化設(shè)計建議，參與工程設(shè)計的優(yōu)化；13、協(xié)助建設(shè)單位進行投資分配和投資組合優(yōu)化；14、負責處理工程經(jīng)濟洽商；15、負責起草工程款支付和使用計劃；16、負責處理工程索賠和工程經(jīng)濟糾紛；17、負責各類工程的結(jié)算審查；18、協(xié)助建設(shè)單位進行投資分析和風險控制。3指導思想我所將依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和建設(shè)行政主管部門的有關(guān)規(guī)定，對本建設(shè)工程實施以造價管理為核心的全面項目管理，負責工程造價的確定與控制，縮小投資偏差，控制投資風險；以滿足建設(shè)單位投資期望的實現(xiàn)。本工程將實施以工程造價相關(guān)合同管理為前提，以事前控制為重點，以準確工程計量與計價為基礎(chǔ)，以優(yōu)化設(shè)計和風險控制為輔助實現(xiàn)工程造價控制的整體目標。4工作組織4.1外部組織管理以業(yè)主目的和要求為核心，在堅持工作原則，確保業(yè)主利益的前提下，努力協(xié)調(diào)好與建設(shè)項目參與各方的關(guān)系，促進項目的順利實施。外部組織管理見圖1。 （1）我所將按照業(yè)主的要求和設(shè)計圖紙進行工程造價的分析、預測、確定，我所實施以造價控制為核心的建設(shè)項目管理，對工程造價管理承擔主要責任。（2）按照業(yè)主的要求協(xié)助做好工程總包和專業(yè)分包、材料和設(shè)備采購招標工作，我公司對工程量清單、標底全面負責，并協(xié)助招標代理機構(gòu)編制招標文件、協(xié)助業(yè)主擬定各類工程造價相關(guān)合同，對招標文件和合同中相關(guān)工程造價條款全面負責，對合同中可能存在的風險和隱患對建設(shè)單位提出建議和提醒。（3）針對目標客戶的要求對設(shè)計方案的進行投資優(yōu)化，通過業(yè)主和設(shè)計單位、監(jiān)理單位參與設(shè)計方案的優(yōu)化和修改，調(diào)整工程造價，控制工程變更引起的投資風險。(4)與監(jiān)理單位共同處理工程洽商，做好造價控制，協(xié)助監(jiān)理單位進行主要材料的確定，做好主材認價工作，運用價值工程理論協(xié)助總包單位、監(jiān)理單位進行有利于降低造價和保證工期的施工方案的優(yōu)化。項目業(yè)主目標客戶設(shè)計單位招標代理造價咨詢監(jiān)理公司專業(yè)分包單位總包單位設(shè)備、材料供應(yīng)商注：如業(yè)主不另行聘請招標代理單位，造價咨詢單位將全面負責招標事宜。圖1.造價咨詢外部組織結(jié)構(gòu)圖4.2內(nèi)部組織管理該項目將按項目經(jīng)理部制式進行管理和運作，實行項目經(jīng)理負責制。實施現(xiàn)場工作和公司工作相結(jié)合，內(nèi)部組織管理見圖2。（1）現(xiàn)場代表任項目副經(jīng)理，協(xié)助項目經(jīng)理負責現(xiàn)場管理，現(xiàn)場常駐人員為23人，負責處理工程洽商的控制與管理，設(shè)備、材料的招標采購、認價與管理，項目工程款計劃與支付的建議，協(xié)助業(yè)主確定專業(yè)承包或分包合同的價格確定，協(xié)助總承包單位進行分包管理、工程款的計劃與支付等。（2）公司的項目副經(jīng)理負責工程量清單和標底、招標文件編制和全面工程造價合同管理、投資分析等工作。（3）為保證項目管理的水平，項目經(jīng)理部聘請北方交通大學管理系主任劉伊生教授進行理論指導，負責研究本項目的管理方法、管理模型、投資偏差和風險控制。項目經(jīng)理項目副經(jīng)理(駐場代表)項目顧問項目副經(jīng)理工程計量與計價管理模型風險控制管理方法投資分析合同管理合同及檔案管理付款計劃價格調(diào)整及認價工程變更及洽商圖2. 造價咨詢內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)圖5工程造價咨詢實施方案5.1以造價為核心的項目管理建設(shè)項目管理是在建設(shè)周期內(nèi)，用系統(tǒng)工程的理論和方法對建設(shè)項目進行計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制的管理活動。建設(shè)項目管理的周期一般從編制項目建議書至項目驗收交付使用的全過程。本公司承擔的以造價管理為核心項目管理集中重點在于項目設(shè)計階段和工程實施階段，具體包括：5.1.1項目投資分析和總體控制根據(jù)本項目的預期銷售收入和成本支出進行項目的經(jīng)濟評價，進行不確定性分析。重點對工程造價的敏感程度做出科學判斷，作為造價控制的總體風險目標，確定工程建設(shè)總體標準（區(qū)分業(yè)主進行物業(yè)管理和他人進行物業(yè)管理確定不同的建設(shè)標準和投資分配）和投資控制目標值。5.1.2編制年度建設(shè)投資計劃根據(jù)投資總體控制目標，合理地安排分年度的建設(shè)投資，保證項目按期建成，有效控制建設(shè)期利息支出。按工期要求和年度投資計劃合理安排的建設(shè)內(nèi)容，使當年的建設(shè)要求與材料、設(shè)備的訂購相適應(yīng)。對于配套項目應(yīng)考慮同時安排，相互銜接，確保整體工程可按時交付。5.1.3設(shè)計階段的造價控制建設(shè)工程設(shè)計階段的工程造價控制重點是通過對設(shè)計單位編制的工程概算或施工圖預算進行審核和分析（如設(shè)計單位未編制概算或預算，將以我所編制的設(shè)計概算、預算或標底為基礎(chǔ)），對于技術(shù)經(jīng)濟指標不合理的單項工程和分部分項工程，提請業(yè)主單位與設(shè)計單位進行研究，通過設(shè)計優(yōu)化，做出適當修改調(diào)整。設(shè)計階段具體的造價控制方案如下：1 分清不同設(shè)計階段的造價控制重點（1）建筑工程：在滿足本建設(shè)項目主題鮮明、形象美觀充分展示開發(fā)商和設(shè)計師設(shè)計理念的前提下，要充分考慮功能完善、簡潔耐用、運行可靠、經(jīng)濟合理的房屋使用和經(jīng)濟要求。在建筑設(shè)計階段重點是把握好平面布置、柱網(wǎng)、長寬比的合理性；合理確定建筑物的層數(shù)和層高，按功能要求確定不同的建筑層高；按銷售要求，合理分布戶型、確定內(nèi)墻分割，減少隔墻和裝飾面；盡可能地避免建筑形式的異型化和色彩、材料的特殊化。（2）結(jié)構(gòu)工程：在滿足結(jié)構(gòu)安全的前提下，委托專業(yè)的設(shè)計公司進行結(jié)構(gòu)設(shè)計和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計，減少主要材料的消耗。通過工程概算和主要技術(shù)經(jīng)濟指標分析結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)化程度。（3）設(shè)備選型：在滿足建筑環(huán)境和使用功能的前提下，選用經(jīng)濟實用、運行可靠為原則進行主要設(shè)備選型。通過技術(shù)經(jīng)濟指標對設(shè)備選型進行限額控制，通過設(shè)備詢價對主要設(shè)備提出價格方面的可靠信息，詳細制定大型設(shè)備選型、招標、采購控制辦法，盡可能采用性價比較優(yōu)的設(shè)備。在設(shè)備造價控制方面重點控制通風空調(diào)設(shè)備、電氣設(shè)備、電梯設(shè)備、水處理設(shè)備、建筑智能設(shè)備等。（4）裝飾工程：裝飾工程以滿足銷售要求、形象要求和主題宣傳為前提進行設(shè)計。外墻裝飾工程應(yīng)盡可能采用成熟可靠、經(jīng)濟實用的幕墻設(shè)計方案，一方面嚴格控制幕墻的深化設(shè)計，節(jié)省結(jié)構(gòu)和裝飾材料，避免設(shè)計與材料規(guī)格脫節(jié)而導致的飾面材料消耗系數(shù)增大，另一方面嚴格控制飾面材料的檔次和標準。室內(nèi)精裝修工程應(yīng)以銷售對象需求為前提，做到簡潔、美觀，重點是做好公共部位的裝飾工程工程，并要保證適當?shù)臉藴屎蜋n次要求，并根據(jù)部位的形象要求適當區(qū)分不同檔次；門窗工程做到與整體風格協(xié)調(diào)一致，按部位要求區(qū)分不同的材料選用檔次。對于可以預留目標客戶的室內(nèi)裝飾工程（包括照明和弱電工程）盡量由客戶進行裝飾設(shè)計和投資，降低開發(fā)費用，防止投資沉沒。（5）專業(yè)分包工程：對于宜分包的火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋系統(tǒng)等專業(yè)工程宜進行深化設(shè)計，以滿足銷售為前提，對于建筑智能和網(wǎng)絡(luò)工程等盡可能地預留接口由目標客戶自行投資建設(shè)。該類工程在造價控制上盡可能地采用限額設(shè)計。（6）室外附屬工程：與主體工程配套的室外道路工程、園林綠化工程、雨污水工程等在保證道路應(yīng)用、綠化指標的前提下，盡可能減少高標準道路面積、使道路工程、停車場與綠化工程相結(jié)合，在營造園林小景、綠化、美化的同時，充分考慮形象與維護、保養(yǎng)費用。2選用不同的設(shè)計優(yōu)化方法（1）方案優(yōu)化和方案比選：對于建筑工程、裝飾工程、空調(diào)工程、動力工程等應(yīng)重點使用方案優(yōu)化和方案比選方法，在滿足設(shè)計形象和使用功能的前提下，盡可能降低工程造價，必要時用價值工程方法進行方案比選和優(yōu)化。（2）結(jié)構(gòu)優(yōu)化：對于結(jié)構(gòu)工程在建筑設(shè)計完成后，進行必要的結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化，在滿足結(jié)構(gòu)安全的條件下，降低工程造價。（3）深化設(shè)計：對于幕墻裝飾工程、弱電工程、消防工程等進行深化設(shè)計，由同時具有設(shè)計和施工能力的單位結(jié)合總體設(shè)計要求，進行專業(yè)工程深化設(shè)計，降低幕墻工程的主要材料損耗系數(shù)、使弱電和消防工程的在設(shè)備、材料的選用和匹配達到最經(jīng)濟合理程度。（4）設(shè)備選型優(yōu)化：建筑設(shè)備的選用要按照設(shè)計要求的條件下，即要充分考慮設(shè)備的富裕能力，又要避免富裕能力過大和運行、維護費用過高，通過技術(shù)經(jīng)濟比較進行設(shè)備的選型與優(yōu)化，做到主機設(shè)備與終端設(shè)備、連接管道能力相匹配，必要時使用價值工程理論進行設(shè)備選型。（5）材料選用優(yōu)化：對于裝飾工程的飾面材料、幕墻工程的主要材料、門窗工程等重點是抓好主要材料的選用，盡可能地選用比較容易采購地通用材料，并根據(jù)使用部位地不同使用不同標準和檔次的飾面材料。2 限額設(shè)計項目投資限額單項工程和單位工程投資限額初步設(shè)計或技術(shù)設(shè)計初步設(shè)計概算設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟分析實施初步設(shè)計方案造價是否滿足限額限額各單位工程、各專業(yè)造價限額各專業(yè)施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟分析是否合理施工圖預算是否滿足限額工程施工是是是否否否圖3 限額設(shè)計的流程圖限額設(shè)計要針對不同的對象進行分類實施，具體對象包括：整個建設(shè)項目、單項工程、單位工程或分部分項工程，建議本建設(shè)項目的限額設(shè)計原則上用于各獨立性較強的單位工程，具體建議為：對必須分包的具有壟斷性質(zhì)的消防工程、雨污水工程、煤氣工程等實行限額設(shè)計，對幕墻工程、建筑智能和網(wǎng)絡(luò)工程、裝飾工程等費用控制難度較大、標準變化較大的項目實行限額設(shè)計。限額設(shè)計的流程見圖3。3設(shè)計概算的編制與審查準確的概算編制是進行設(shè)計階段造價控制的基礎(chǔ)，我所將根據(jù)本項目的實際情況進行概算的編制與審查。如設(shè)計單位已經(jīng)編制工程概算，我所將進行審查，如未進行概算編制，我所將進行概算編制。針對本項目實際，本項目的工程概算具體分為項目總概算、單項工程綜合概算、單位工程概算。本所將針對不同設(shè)計階段進行分類控制。概算的編制與審查按傳統(tǒng)的工程概算編制與審查辦法進行，重點包括準確計算工程量、對主要設(shè)備、材料以詢價為基礎(chǔ)，一般建筑材料以信息價格和市場價格為基礎(chǔ)，保證項目完整，打足投資，并進行工程造價的動態(tài)分析。5.1.4建設(shè)準備階段在總包單位確定前，協(xié)助建設(shè)單位做好項目在開工建設(shè)之前各項準備工作，其主要工作有：進行基坑和土方招標和合同價格的確定；必要的施工用水、動力、運輸?shù)裙こ淌┕り犖楹秃贤瑑r格的確定；必須提前采購的甲供（業(yè)主）設(shè)備、材料的采購招標和訂貨；主體工程的施工招標工作，協(xié)助業(yè)主選擇總包施工單位。5.1.5建設(shè)實施階段建設(shè)項目開工建設(shè)后，項目即進入了建設(shè)實施階段。建設(shè)實施階段由業(yè)主組織有關(guān)工程造價咨詢單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、招標代理單位、工程承包單位共同實施，并進行必要的甲（業(yè)主）設(shè)備、材料采購招標，專業(yè)工程分包招標。造價咨詢單位做好工程量清單編制和標底(如必要)編制，配合有關(guān)單位做好招標文件編制等。5.1.6竣工驗收階段竣工驗收的目的全面檢驗設(shè)計和工程質(zhì)量，保證項目符合設(shè)計要求，能夠正常使用，造價咨詢單位根據(jù)各類工程造價相關(guān)合同和有關(guān)工程設(shè)計變更、洽商等辦理工程結(jié)算。5.2合同管理有效的合同管理是工程造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本公司對工程造價相關(guān)合同應(yīng)實行有效管理，正確界定合同實施范圍，合理選擇合同類型，分解投資風險，確保投資效益。我所主要承擔施工總承包合同、專業(yè)分包分包合同、材料采購合同、設(shè)備訂貨合同的管理。相關(guān)合同關(guān)系及管理層次見圖4總承包商深化設(shè)計指定分包商業(yè) 主監(jiān)理公司設(shè)計院造價咨詢公司自營項目甲方認價設(shè)備、材料自行采購材料勞務(wù)承包合同勞務(wù)分包自行材料采購咨詢合同委托合同監(jiān)理合同設(shè)計合同采購合同分包合同主 合 同采購合同勞務(wù)合同注： 造價咨詢單位參加審定圖4 主要合同關(guān)系圖5.2.1主要合同類型的選擇和管理（1）設(shè)計、咨詢、監(jiān)理等服務(wù)合同建議實行總價合同，業(yè)主直接管理。（2）工程施工總承包合同實行總價加變更合同，對于明確設(shè)計內(nèi)容和質(zhì)量標準的部分實行總價承包；對于措施性費用一次包死；對于總包單位管理費在合同簽訂時規(guī)定綜合費率；設(shè)計和材料不明確的部分以暫定金額、暫估項、暫估價的的形式暫定，結(jié)算時按實際調(diào)整；非甲供材料價格一次包死，鋼材和混凝土建議采用調(diào)值公式規(guī)定調(diào)整辦法。監(jiān)理單位進行工期和質(zhì)量管理，造價咨詢單位實施造價管理。主體工程施工總承包合同管理及變更程序見圖5。招標文件中標通知書投標文件咨詢單位草擬合同監(jiān)理公司審核業(yè)主、總包單位合同談判總承包合同簽訂合同變更合同確定圖5 總承包合同管理及變更程序圖（3）設(shè)備采購合同實行總價合同，材料采購合同依據(jù)實際情況分別實行實行總價合同或固定單價合同，監(jiān)理單位進行質(zhì)量、供貨時間、供貨方式和有關(guān)技術(shù)內(nèi)容管理，造價咨詢單位參與招標采購和定向采購的各階段造價管理。對于主要設(shè)備材料的采購依據(jù)招標和采購方式不同分別采用不同的管理方式，設(shè)備和主要材料采購的合同管理程序見圖6。招標文件審定招標文件發(fā)放供應(yīng)商投標答疑及考察評 標定 標合同談判合同簽訂招標文件編制供應(yīng)商資格預審成立招標小組公開招標邀請招標采購計劃提出承包商推薦業(yè)主審核定向采購圖6 設(shè)備及主要材料合同簽訂程序圖（4）基坑支護及土方工程實行總價加變更合同，規(guī)定土方工程綜合單價，發(fā)生重大設(shè)計變更時對總價進行調(diào)整。監(jiān)理單位進行工期和質(zhì)量管理，造價咨詢單位實施造價管理。（5）總包單位不承擔的與設(shè)備供應(yīng)相關(guān)的主要設(shè)備安裝工程采用總價合同，在合同總價中分別明確設(shè)備費和安裝費，避免與總包合同費用重疊。監(jiān)理單位進行工期和質(zhì)量管理，造價咨詢單位實施造價管理。（6）玻璃幕墻、精裝修工程、弱電及建筑智能、消防、雨污水、燃氣、自來水接入、熱交換站、電梯工程、通訊工程、高低壓配電設(shè)備及安裝、柴油發(fā)電機組設(shè)備及安裝、電纜進戶工程、室外工程（一般主體工程招標圖出來時，室外工程圖紙出不來）等專業(yè)工程分包合同實行總價合同，在合同總價中分別明確設(shè)備費和安裝費，避免與總包合同費用重疊。監(jiān)理單位進行工期和質(zhì)量管理，造價咨詢單位實施造價管理。各類專業(yè)工程的分包一般應(yīng)采用招標的形式確定合同。（7）裝飾工程依據(jù)設(shè)計深度確定合同類型，設(shè)計完善的可采用總價合同，設(shè)計不完善或設(shè)計變更較多時采用單價合同。監(jiān)理單位進行工期和質(zhì)量管理，造價咨詢單位實施造價管理。5.2.2主要合同范圍的界定（1）建議實施總體設(shè)計與專業(yè)深化設(shè)計相結(jié)合，建議玻璃幕墻、弱電及建筑智能、消防、燃氣專業(yè)工程應(yīng)在總體設(shè)計方案概念的基礎(chǔ)上進行施工圖設(shè)計和深化設(shè)計。避免設(shè)計和施工范圍的重復。（2）實施總包管理下的總包和分包相結(jié)合，總包對整改工程實施綜合管理、質(zhì)量管理和工期管理，必須分包的工程界定好承包范圍，避免漏項和重復。（3）與設(shè)備供應(yīng)相關(guān)的主要設(shè)備安裝工程明確總包的配合內(nèi)容、權(quán)利與義務(wù)，即要保證總包單位獲得合理的配合費用，又要避免重復計費。6工程造價的確定與控制6.1工程招標6.1.1工程施工總承包招標協(xié)助建設(shè)單位和招標代理機構(gòu)編制招標文件（注：業(yè)主如不另行聘請招標代理機構(gòu)，我公司將全面履行招標代理的各項義務(wù)），詳細擬定招標文件中與造價相關(guān)的條款，參與招標、開標、評標、定標合同簽訂的全部工作，把工程索賠、不平衡報價控制在最低程度。主體工程施工總承包招標程序見圖7。成立招標小組勘察及答疑業(yè)主審定開 標評 標接受投標總包合同簽訂發(fā)出中標通知書編制招標文件招標文件備案發(fā)放招標文件定 標資格預審編制標底圖7 主體工程施工總承包招標程序圖造價咨詢單位在履行招標有關(guān)職責的同時，還要編制好工程量清單和招標標底，在滿足國家有關(guān)規(guī)定的前提下，使招標文件、招標答疑文件、工程量清單、工程施工合同條款明確、嚴謹，根據(jù)合同工期、建設(shè)單位資金籌措能力、工程進度計劃認真擬定工程付款相關(guān)條款，避免因短期的資金不到位影響工期和造成索賠。有利于建設(shè)單位的工程造價控制。6.1.2工程施工分包工程招標針對本工程和分包工程的特點，造價咨詢單位要處理和協(xié)調(diào)好總包單位和分包單位的利益關(guān)系，既要充分發(fā)揮總包單位的系統(tǒng)管理、綜合協(xié)調(diào)作用，又要保證工程質(zhì)量，使專業(yè)能力強的專業(yè)施工隊伍參與本工程的建設(shè)，造價咨詢單位要協(xié)助建設(shè)單位、總承包單位對必要的分包工程進行分包合同管理，協(xié)助建設(shè)單位審核招標文件，避免不必要的工程洽商和變更。處理好總包和分包合同中相關(guān)聯(lián)的造價關(guān)系。分包工程招標程序參考圖8。6.1.3設(shè)備和材料采購招標對于建設(shè)單位直接采購的設(shè)備、材料，造價咨詢單位要協(xié)助建設(shè)單位和招標代理機構(gòu)進行采購招標。對于需要安裝的設(shè)備均需明確安裝工程的施工對象、責任、費用，各類設(shè)備、材料無論是否交由總包施工，一般由總包單位負責招標采購和定向采購，對于總包單位采購的需要建設(shè)單位認價的設(shè)備、材料，咨詢單位要參與總包單位的采購工作，做好設(shè)備、材料認價工作，交建設(shè)單位審批，確定有關(guān)設(shè)備、材料價格。材料或主要設(shè)備招標可參照工程分包程序。資格預審成立招標小組發(fā)放招標文件定 標接受投標開 標勘察及答疑簽定分包合同發(fā)出中標通知書總包單位起草招標文件咨詢單位審核招標文件業(yè)主審定招標文件評 標編制標底必要時 圖8 分包工程招標程序圖6.2工程造價的確定6.2.1編制工程控制概算，確定控制目標在設(shè)計圖紙基本完善后，以招標標底和總包合同價格為基礎(chǔ)，編制工程投資控制概算，作為本工程的造價控制目標，亦作為本工程經(jīng)濟評價和投資偏差分析的基礎(chǔ)。6.2.2編制工程總承包工程量清單和標底1工程量清單我所高度重視本項目工程量清單的編制，將依據(jù)建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范（GB50500-2003）編制規(guī)范全面的工程量清單。采用工程量清單方式進行工程招標，工程量清單是招標文件的重要組成部分，它是編制招標標底和投標報價的基礎(chǔ)，它對招標的質(zhì)量以致招標的成敗起著至關(guān)重要的作用。工程量清單必須準確、全面地反映擬建工程的全部建設(shè)內(nèi)容和為實現(xiàn)這些工程內(nèi)容所應(yīng)進行的一切工作。編制工程量清單是一項依據(jù)充分、內(nèi)容具體、工作繁雜、專業(yè)性強的技術(shù)工作，我所承諾在合理的工作時間內(nèi)編制準確細致的工程量清單。對所有要求報價的鋼筋等工程項目采用精確計算計量。清單編制人員應(yīng)在熟悉招標文件和施工圖紙的基礎(chǔ)上嚴謹?shù)鼐幹聘鱾€專業(yè)清單項目并進行匯總，對于項目編碼、項目名稱和計量單位一定要嚴格按照建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范規(guī)定的計算規(guī)則規(guī)范編制，對于項目特征要描述的準確、清晰，避免歧義。并對可能產(chǎn)生疑問的內(nèi)容記錄在案，無論投標單位是否提出，均以招標答疑形式統(tǒng)一發(fā)布。在工程量清單計價方式下，標底編制應(yīng)首先嚴格按照招標文件規(guī)定的有關(guān)條款和工程量清單編制，綜合單價應(yīng)結(jié)合當?shù)鼗蛐袠I(yè)的預算定額水平、市場價格進行確定，措施費用應(yīng)結(jié)合先進、可行、經(jīng)濟的施工組織設(shè)計確定，必要時應(yīng)對施工措施方案進行優(yōu)化和比選后確定。2根據(jù)施工圖紙、工程量清單、北京市現(xiàn)行預算定額、市場價格和信息價格編制建筑安裝工程總承包標底。編制標底作為分析和判斷投標報價合理性的基礎(chǔ)，也是咨詢單位進行造價控制、投資分析的基礎(chǔ)。標底編制過程中，對于分包工程、設(shè)計不明確工程項目和材料、費用差距較大的材料、主要設(shè)備等分別以暫估項、暫估價的形式表現(xiàn)，有效控制這些項目的工程造價。6.2.3對施工單位的報價進行清標對于本建設(shè)項目要完成對各投標報價的審查，顯然不是一件簡單的評審工作，僅靠評標委員會的工作是不夠的，我公司將依據(jù)標底和投標報價進行清標。在標辦開標后，提請建設(shè)單位或招標代理單位組織監(jiān)理單位、設(shè)計單位以及我所的技術(shù)專家、經(jīng)濟專家對各施工單位的投標文件進行清標，只對投標單位的技術(shù)標、商務(wù)標中的問題提出書面意見，有利于建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)施工組織措施不力、不平衡報價等問題，供標辦評標小組參考，防止評標小組評標時間短，容易疏忽某些關(guān)鍵問題。在清標過程中，一般不發(fā)表意向性意見。6.2.4審核施工總承包投標報價，確定合同價格對投標報價進行全面審核，在合同簽訂前及時發(fā)現(xiàn)匯總、單價中存在的問題，避免不平衡報價和工程洽商、索賠等，合理確定合同范圍、價格、可調(diào)因素。6.2.5確定專業(yè)分包工程合同價格根據(jù)專業(yè)工程類別和特點的不同，選擇合適的招標文件范本，合理確定合同價格和調(diào)整方式（必要的）。避免工程洽商、索賠等。6.2.6確定設(shè)備、材料價格盡可能地實施設(shè)備材料采購招標，贏得具有競爭性地價格和服務(wù)，高度重視設(shè)備、主要材料價格地確定。6.3工程造價的調(diào)整6.3.1工程量變化和工程量清單誤差的處理工程量清單的誤差是與設(shè)計深度密切相關(guān)的，鑒于工程量清單專業(yè)性強、項目眾多、內(nèi)容繁雜等特點，任何咨詢單位都難以保證其編制的工程量清單是準確無誤的。對于中小型建設(shè)項目，以施工圖設(shè)計為基礎(chǔ)編制的工程量清單一般不會有太大的誤差，招標人或咨詢?nèi)丝稍谡袠舜鹨汕?，征求投標人對工程量清單的質(zhì)詢或核對意見，對有錯誤的項目在招標答疑時以補正的形式書面改正，對于這類建設(shè)項目應(yīng)采用總價加變更的合同形式，對招標圖紙內(nèi)的工程量清單誤差一般不予調(diào)整；對于施工圖設(shè)計相對完善，工程量清單在招標時也經(jīng)過投標人核對并提出改正意見的建設(shè)項目，對于清單誤差應(yīng)考慮當誤差超過一定比例后才進行調(diào)整；對于設(shè)計不完善的建設(shè)項目或邊設(shè)計邊施工的建設(shè)項目，按實調(diào)整。6.3.2設(shè)計變更和工程洽商建設(shè)項目應(yīng)盡可能地在完善設(shè)計的基礎(chǔ)上進行，盡可能地避免設(shè)計變更和工程洽商，對于設(shè)計變更和工程洽商一般應(yīng)按實調(diào)整，我公司擬在招標文件中明確設(shè)計變更和工程洽商有關(guān)費用或在一定費用前提下的不予調(diào)整，在招標時容許投標人考慮一定的包干費用。明確設(shè)計變更和工程洽商綜合單價的確定原則，一般情況下設(shè)計變更和工程洽商需進行費用調(diào)整時，原投標報價中已有綜合單價的執(zhí)行原投標綜合單價，原投標報價中無相應(yīng)單價的可參考投標報計價原則，參考類似項目綜合單價的構(gòu)成進行重新組價，無類似項目的參照當北京市建設(shè)工程預算定額的直接費，結(jié)合投標報價中的綜合費率進行組價。6.3.3綜合單價的調(diào)整清單單價要求是綜合了直接工程費、間接費、利潤和風險費用的全費用單價，其費用的調(diào)整顯然也要依據(jù)其構(gòu)成來考慮，本工程僅對暫估價（項）的綜合單價進行調(diào)整，其他單價不進行調(diào)整，為避免投標價格偏差或虛報風險費用，建議對鋼材、混凝土實行調(diào)值公式進行調(diào)整。 6.3.4措施費用的調(diào)整措施費用是為完成工程項目施工而發(fā)生的用于技術(shù)、安全、環(huán)保、生活等方面不構(gòu)成工程實體的費用，也正因為該費用不構(gòu)成工程實體，它與施工組織設(shè)計密切相關(guān)，因此更具有競爭性。本工程措施費用建議一般不予調(diào)整。而對于與工程量密切相關(guān)的模板攤消費等項目應(yīng)要求投標人在報價時明確調(diào)整辦法和計算程序。6.3.4規(guī)費的調(diào)整6.3.4.1設(shè)計變更和工程洽商導致工程量增減，在進行費用調(diào)整時，其規(guī)費的計取按其所在專業(yè)工程中原投標報價中規(guī)費與分部分項工程比例計取。6.4.3.2暫估材料（設(shè)備）價調(diào)整時規(guī)費的計取，土建工程按暫估材料價與建設(shè)單位認定價的差額乘以土建原投標報價中規(guī)費與分部分項工程合價的比例計取。以人工費為計算基數(shù)的工程（裝飾裝修工程、安裝工程）的規(guī)費不調(diào)整。6.4.3.3暫估價結(jié)算時規(guī)費的調(diào)整，應(yīng)扣減投投標報價中所取定的規(guī)費，土建工程暫估價規(guī)費的扣減按暫估價的費用乘以土建原投標報價中規(guī)費與分部分項工程合價的比例。以人工費為計算基數(shù)的工程（裝飾裝修工程、安裝工程）的規(guī)費不調(diào)整。6.4工程造價控制64.1明確控制目標和建設(shè)標準通過工程控制概算進行整體工程造價控制，在總包合同簽訂后，全面分析，各專業(yè)工程的投資構(gòu)成，嚴格建設(shè)標準，避免設(shè)計變更和工程洽商，使工程造價掌控在合理范圍內(nèi)。6.4.2進行設(shè)計優(yōu)化和施工優(yōu)化本工程建設(shè)的參與各方，均有義務(wù)提出本工程優(yōu)化設(shè)計建議，造價咨詢單位應(yīng)運用價值工程的理論，進行設(shè)計和施工方案優(yōu)化，當發(fā)現(xiàn)部分分部分項工程技術(shù)經(jīng)濟指標過高時，及時反饋到業(yè)主和設(shè)計、監(jiān)理單位，提出優(yōu)化設(shè)計的建議；協(xié)助建設(shè)單位和設(shè)計單位優(yōu)化投資組合方案在保證項目功能、質(zhì)量的前提下，完善和發(fā)揮項目形象，體現(xiàn)項目特色。通過合同條款中的激勵措施，促進施工方案的優(yōu)化，使施工單位盡可能地通過改進工藝、使用新材料等方式在保證質(zhì)量和工期的前提下優(yōu)化施工方案，降低工程建設(shè)投資。優(yōu)化設(shè)計程序見圖9。設(shè)計監(jiān)理咨詢業(yè)主施工優(yōu)化設(shè)計（變更）提出總包單位編制實施方案提出工期、質(zhì)量變化情況提出造價變化情況有無監(jiān)理公司審核設(shè)計、業(yè)主審核同意不同意不合格繪制藍圖合格咨詢單位審核同意不同意圖9 優(yōu)化設(shè)計程序框圖6.4.3進行投資偏差分析我公司擬定期運用贏得值原理進行投資偏差分析，繪制已完工程實際投資曲線、已完工程計劃投資曲線、擬完工程計劃投資曲線進行投資投資偏差分析，及時反饋投資偏差，化解投資風險。投資偏差控制程序見圖10。設(shè)定項目目標（明確目標確定目標）編制項目計劃（選擇方案制定措施）按計劃實施（理解計劃執(zhí)行計劃）收集實施績效（實施條件實施結(jié)果）實施結(jié)果與預定目標進行比較 偏差？分 析 原 因采取糾偏措施有無外部干擾因素事中過程控制事前計劃預控事后糾偏控制圖10 投資偏差控制圖6.5工程結(jié)算工程結(jié)算以承包合同為基礎(chǔ)，結(jié)合工程變更、工程簽證等實際情況，對已經(jīng)完成并且具備結(jié)算條件的單項工程進行結(jié)算，編制單項工程結(jié)算審計報告。6.5.1 結(jié)算工作內(nèi)容（1）審核工程合同及相關(guān)協(xié)議履約情況。（2）審核合同內(nèi)工程量完成情況。（3）審核設(shè)計變更、工程洽商的計量和計價的準確性。（4）審核采購設(shè)備價格、材料價格的合法性、合理性。（5）處理工程索賠費用。6.5.2結(jié)算審查方法（1）收集整理相關(guān)的結(jié)算資料，查看是否完整，是否符合結(jié)算要求，是否具備審查條件。結(jié)算資料的完整性直接影響審計工作的順利進行，就尚未收到的資料及時與建設(shè)方聯(lián)系解決，保證資料獲取的及時性。（2）掌握工程項目性質(zhì)、承發(fā)包方式、現(xiàn)場施工條件、建設(shè)期內(nèi)應(yīng)采用的工程計價標準、工程概預算定額、費用標準、材料價格變化情況。（3）審核變化工程量。根據(jù)招標圖紙、施工圖紙、竣工圖紙及設(shè)計變更等有效的工程資料，對變更工程量進行核對，確保真實、準確。（4）審核隱蔽工程記錄。所有隱蔽工程應(yīng)有驗收記錄，須經(jīng)監(jiān)理單位、建設(shè)單位、咨詢單位簽字認可。對隱蔽工程記錄資料進行核對，查看手續(xù)是否齊全，判斷隱蔽工程記錄的簽認是否合理，如有疑義，應(yīng)提請建設(shè)方核實。（5）審核設(shè)計變更和工程洽商。審核設(shè)計變更和工程洽商資料的手續(xù)是否齊全，審核設(shè)計變更和工程洽商是否與施工現(xiàn)場和相關(guān)資料相符，審核設(shè)計變更和工程洽商計量與計價中是否對設(shè)計變更中減少工程量或取消工程項目進行扣除。（6）審核各工程項目的單價。審核結(jié)算單價是否執(zhí)行合同單價及其調(diào)整方式，正確確定可調(diào)整的綜合單價。（7）審核各施工合同可能重復的內(nèi)容，避免重復計費。（8）審核設(shè)備、材料費用。審核設(shè)備材料是否符合圖紙和招標要求，暫估價格是否按合同規(guī)定調(diào)整。7人員配置本公司高度重視該項目的咨詢服務(wù)工作，決定派公司副總經(jīng)理吳佐民教授級高級工程師為項目經(jīng)理，全面負責項目的協(xié)調(diào)、合同管理、造價控制工作。派王陽坤高級工程師為項目副經(jīng)理，并負責現(xiàn)場管理工作。公司配備陳彪高級工程師、符標工程師負責項目的造價確定與控制工作，協(xié)助項目經(jīng)理和現(xiàn)場經(jīng)理負責工程量清單和標底編制。公司聘請北方交通大學管理工程系主任劉伊生教授作為項目顧問，負責理論指導。公司決定有董事長孟嘉豐教授牽頭負責本項目的監(jiān)督管理。具體分工如下：序號姓名項目角色職 稱執(zhí)業(yè)資格專業(yè)領(lǐng)域項目分工1吳佐民項目經(jīng)理教授級高級工程師注冊造價工程師注冊咨詢工程師項目管理工程造價項目管理合同管理造價控制2王陽坤項目副經(jīng)理現(xiàn)場代表駐場工程師高級工程師注冊造價工程師注冊監(jiān)理工程師工程管理工程造價現(xiàn)場管理土建及裝飾工程造價控制3陳 彪負責造價審核控制高級工程師注冊造價工程師工程造價造價確定與控制4符 標負責標底編制工程師注冊造價工程師工程造價工程計量5梁曉宇駐場工程師工程師注冊造價工程師工程造價工程管理現(xiàn)場管理土建造價控制6姜秀紅駐場工程師工程師預算員工程造價工程管理現(xiàn)場管理安裝造價控制7李亞東駐場工程師工程師預算員工程造價工程管理現(xiàn)場管理安裝造價控制8張紅娜檔案管理工程師預算員土建工程合同及檔案管理注：本表格未包括工程量清單和標底編制一般人員8進度安排8.1基坑和土方招標階段在項目準備階段需進行基坑和土方招標，基坑和土方招標的招標文件編制（如需要）、工程量清單的編制、標底的編制需要10日歷天。8.2施工總承包招標階段施工總承包招標是本項目最重要的一項工作，是造價咨詢和投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，編制招標文件、工程量清單、標底需要60個日歷天。8.3專業(yè)分包工程玻璃幕墻、弱電及建筑智能、消防、雨污水、燃氣、裝飾工程等專業(yè)工程的招標工程量清單和標底（必要時），編制周期為20個日歷天。8.4單項或單位工程結(jié)算總承包合同之外的其他工程結(jié)算在該單項工程驗收后20個日歷天內(nèi)完成。8.5總包單位工程結(jié)算總承包單位的工程結(jié)算在建設(shè)單位提出工程結(jié)算40個日歷天內(nèi)完成。9質(zhì)量管理9.1嚴格執(zhí)行國家和行業(yè)有關(guān)規(guī)定，履行造價咨詢單位的執(zhí)業(yè)行為準則和 造價咨詢?nèi)藛T職業(yè)道德行為準則（1）遵守國家和地方的法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，自覺遵守行業(yè)的規(guī)定和各項制度維護國家、人民和業(yè)主的利益。（2）竭誠為業(yè)主服務(wù)，以高質(zhì)量的咨詢成果和優(yōu)良服務(wù)，獲得客戶的信任和好評。（3）按照公平、公正和誠信的原則開展業(yè)務(wù)，認真履行合同，保守客戶的技術(shù)和商務(wù)秘密。（4）遵守中國建設(shè)工程造價管理協(xié)會“誠信、公正、精業(yè)、進取”的原則和我公司“為人謀，忠人之事、勤人之事、成人之事”的理念，以高質(zhì)量的服務(wù)和優(yōu)秀的業(yè)績，贏得業(yè)主和有關(guān)單位的尊重。（5） 廉潔自律，不得收受本工程有關(guān)任何單位的禮金、財物、娛樂、宴請等，不得利用職務(wù)之便謀取其他不正當?shù)睦?。?）對知悉各方的技術(shù)和商務(wù)秘密負有保密義務(wù)。92建立工作聯(lián)系會議及考核制度（1）與建設(shè)單位建立定期聯(lián)系會議制度。每月定期召開各方參加的聯(lián)系會議，分析項目管理和工程造價控制中的有關(guān)問題，及時決策和調(diào)整。（2）對投資偏差和隱含的重大問題及時向建設(shè)單位匯報和處理。（3）項目經(jīng)理要做到每周定期現(xiàn)場辦公，發(fā)現(xiàn)及處理工程造價確定和項目管理存在的問題。（4）項目副經(jīng)理（駐場代表）全面投入本項目的管理，其他項目駐場人員維持相對穩(wěn)定。93建立質(zhì)量保證體系9.3.1質(zhì)量管理責任制9.3.1.1 項目經(jīng)理的責任 本工程咨詢實行項目經(jīng)理負責制，項目經(jīng)理職責如下：（1）提出本工程咨詢工作大綱（2）審閱重要咨詢成果文件，審定咨詢條件、咨詢原則及重要技術(shù)問題；（3）協(xié)調(diào)處理咨詢業(yè)務(wù)各層次專業(yè)人員之間的工作關(guān)系； （4）負責處理審核人、校核人、編制人員之間的技術(shù)分歧意見，對審定的咨詢成果質(zhì)量負責。9.3.1.2項目副經(jīng)理（駐場代表）的責任（1）及時處理現(xiàn)場的各項業(yè)務(wù)，重大問題與項目經(jīng)理磋商，組織召開有關(guān)協(xié)調(diào)會議；（2）負責咨詢業(yè)務(wù)中各子項、各專業(yè)間的技術(shù)協(xié)調(diào)、組織管理、質(zhì)量管理工作；（3）根據(jù)本造價咨詢工作大綱的實施方案，有權(quán)對各專業(yè)咨詢工作進行調(diào)整或修改，并負責統(tǒng)一咨詢業(yè)務(wù)的技術(shù)條件，統(tǒng)一技術(shù)經(jīng)濟分析原則；（4）動態(tài)掌握咨詢業(yè)務(wù)實施狀況，負責審查及確定各專業(yè)界面，協(xié)調(diào)各子項、各專業(yè)進度及技術(shù)關(guān)系，研究解決存在的問題；（5）處理現(xiàn)場的工程洽商、提出工程支付及使用計劃，進行合同和檔案管理9.3.1.3其他專業(yè)人員 （1）負責本專業(yè)的咨詢業(yè)務(wù)實施和質(zhì)量管理工作； （2）在經(jīng)理的領(lǐng)導下，組織本專業(yè)造價咨詢實施方案，核查資料使用、咨詢原則、計價依據(jù)、計算公式、軟件使用等是否正確；（3）動態(tài)掌握本專業(yè)造價咨詢業(yè)務(wù)實施狀況，協(xié)調(diào)并研究解決存在的問題；（4）組織編制本專業(yè)的造價咨詢成果文件，檢查咨詢成果是否符合規(guī)定，負責審核和簽發(fā)本專業(yè)的成果文件。9.3.2咨詢成果文件的質(zhì)量控制程序為保證咨詢成果文件的質(zhì)量，所有咨詢成果文件在簽發(fā)前應(yīng)經(jīng)過審核程序，成果文件涉及計量或計算工作的，還應(yīng)在審核前實施校核程序。校核人員和審核人員的職責如下： 9.3.2.1校核人員 （1）熟悉咨詢業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)資料和咨詢原則，對咨詢成果進行全面校核，對所校核的咨詢內(nèi)容的質(zhì)量負責； （2）校核咨詢使用的各種資料和咨詢依據(jù)是否正確合理，引用的技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)及計價方式是否正確； （3）校核咨詢業(yè)務(wù)中的數(shù)據(jù)引用、計算公式、計算數(shù)量、軟件使用是否符合規(guī)定的咨詢原則和有關(guān)規(guī)定，計算數(shù)字是否正確無誤，咨詢成果文件的內(nèi)容與深度是否符合規(guī)定，能否滿足使用要求，各分項內(nèi)容是否一致，是否完整，有無漏項； （4）校核人員在校審記錄單上列述校核出的問題，交咨詢成果原編制人員修改，修改后進行復核，復核后方能簽署并提交審核。 9.3.2.2審核人員 （1）審核人員參與咨詢業(yè)務(wù)準備階段的工作，協(xié)調(diào)制訂咨詢實施方案，審核咨詢條件和成果文件，對所審核的咨詢內(nèi)容的質(zhì)量負責；（2）審核咨詢原則、依據(jù)、方法是否符合咨詢合同的要求與有關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、重要計算公式和計算方法以及軟件使用是否正確，檢驗關(guān)鍵性的計算結(jié)果；（3）重點審核咨詢成果的內(nèi)容是否齊全、有無漏項，采用的技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)與標準是否恰當，計算與編制的原則、方法是否正確合理，各專業(yè)的技術(shù)經(jīng)濟標準是否一致，咨詢成果說明是否規(guī)范，論述是否通順，內(nèi)容是否完整正確，檢查關(guān)鍵數(shù)據(jù)及相互關(guān)系；（4）審核人員在校審記錄單上列述審核出的問題，交咨詢成果原編制人員進行修改，修改后進行復核，復核后方可簽署。 3、每份咨詢成果文件的編制、校核、審核人員須由不同人員擔任。9.3.3 咨詢成果文件的簽發(fā)依據(jù)咨詢合同要求提交的咨詢成果文件由項目經(jīng)理簽發(fā)。9.3.4項目招標階段工作規(guī)程9.3.4.1項目招標階段的主要工作策劃建設(shè)項目招標方式、編制招標文件（含評標方法及標準、實物工程量清單）、編制標底、提供評標用表格和其它資料、起草評標報告、起草合同文本并參與合同談判與簽訂。其目的是依據(jù)合適的建設(shè)工程招標程序，通過施工合同來確定工程的施工合同價。 9.3.4.2收集和熟悉有關(guān)咨詢依據(jù)（1）有關(guān)建設(shè)工程招投標的法律、規(guī)定、程序、要求等內(nèi)容；（2）項目的實施要求，包括工程擬招標的方式、范圍；（3）編制招標階段咨詢文件所需的基礎(chǔ)資料與相關(guān)的設(shè)計成果文件（包括滿足招標需要的圖紙及技術(shù)資料），建設(shè)