我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險成因及防范

本科畢業(yè)論文內(nèi)容摘要2008年的一場次貸危機，掀起了全球性的房貸危機。中國的房地產(chǎn)市場也在這次危機中受到了波及，而那時，中國的地產(chǎn)泡沫還沒有達到最高峰，隨著中國市場經(jīng)濟的快速增長，泡沫也在越滾越大，但是房產(chǎn)是一個剛性需求，個人房貸業(yè)務(wù)在市場的驅(qū)動下已經(jīng)深受廣大買房群體的擁護，不良貸款率因此而逐步攀升，同時也導(dǎo)致了市場貸款風(fēng)險的逐步增大，另外，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場由于起步較晚，市場監(jiān)管機制不健全，相關(guān)法律政策不完善，種種因素綜合起來，如果不加以解決，必將導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。本文結(jié)合商業(yè)銀行的相關(guān)政策，以及房貸相關(guān)者的個人的自身情況，從已有的現(xiàn)象中總結(jié)規(guī)律，從而對市場中存在的風(fēng)險加以防范。當(dāng)然，最終目的還是讓房貸相關(guān)者少受房貸之苦，并推動我國的房貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：個人住房貸款；商業(yè)銀行；風(fēng)險防范AbstractA subprimecrisis in 08 years,set off aglobalcrisis.Chinas real estate market is alsoin the crisisaffected,and then,Chinesereal estatebubble has notreached its peakwith the rapid growthof market economyChina,bubblein thesnowball,butreal estateis arigid demandforpersonal loans business,buy a housein the markethas been well received by thecommunitydriventherate of bad loans,thusgradually rise,alsohas caused the marketrisk of the loanincrease gradually.In addition,the domestic realestatemarket due to a late start,the market supervisionmechanism is not perfect,the relevant lawsand policies are not perfect,all kinds offactors,if not addressed,willlead to serious consequences.In combination with the relevantpoliciesof commercial banks,andmortgagerelatedindividuals own situation,summarizedfrom thephenomenon,thusto preventtherisk in the market.Of course,the ultimate aim isto letmortgagerelatedmortgagesufferedless,and to promote the healthy development ofthe mortgagebusiness in china.Keywords:individualhousing loans;commercial bank;precaution risk目 錄一、個人住房貸款風(fēng)險概述5（一）個人住房貸款相關(guān)概念5（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險7二、我國個人住房貸款風(fēng)險的成因9（一）個人貸款中的逆向選擇和道德風(fēng)險9（二）房地產(chǎn)泡沫10（三）房地產(chǎn)業(yè)本身的缺陷11三、我國的個人住房貸款風(fēng)險防范措施12（一）建立和完善個人住房信貸保障制度12（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險控制體系13（三）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測14我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險成因及防范引言分析個人住房按揭貸款的風(fēng)險及防范，首先應(yīng)該了解風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因、風(fēng)險現(xiàn)狀以及未來發(fā)展和解決方法。近年來，我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，80%的購房者是通過按揭貸款來買房的。隨著該業(yè)務(wù)的不斷升溫，其潛在的風(fēng)險也不斷的增加，因此，價搶購個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險分析和防范是當(dāng)下我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中的重中之重。對于商業(yè)銀行來說，住房按揭貸款的風(fēng)險主要來源于開發(fā)商和購房者，按揭業(yè)務(wù)也是這三方共同參與的買賣活動。商業(yè)銀行的信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險是現(xiàn)代商業(yè)銀行面臨的主要風(fēng)險，還有其他非主要風(fēng)險，所以本文從實際出發(fā)，并提出了相應(yīng)的防范對策。一、 個人住房貸款風(fēng)險概述（一）個人住房貸款相關(guān)概念1. 個人住房貸款基本概念受中國傳統(tǒng)存錢買房的思想的影響，我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，因此，有關(guān)個人住房貸款的相關(guān)研究，在我國開始的也比較晚，但是，隨著中國住房市場的日趨規(guī)范化，相關(guān)的法律政策也越來越完善。例如，中國人民銀行的個人住房貸款管理辦法中明確了個人住房貸款的定義：個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。定義很簡單，但是在執(zhí)行過程中，卻會受到方方面面因素的制約。住房貸款申請人必須在申請貸款時為貸款提供方提供相應(yīng)的抵押和擔(dān)保。這是為了防止申請人逾期不能交納或是付清貸款時，貸款人將受到損失。提供擔(dān)保之后，貸款人可以在申請人違約時將抵押物拍賣或是找擔(dān)保人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2. 個人住房貸款的主要特點個人住房貸款在我國作為一種比較新興的貸款類別，與銀行其他種類的貸款相比而言有很大不同，其主要特點如下： 長期性。這一點大多數(shù)人都知道，在現(xiàn)如今的市場行情下，一般一套房產(chǎn)的價格都在幾十萬上百萬，別墅那就更不用提，價值過千萬。那么購房者在售中沒有余錢的情況下貸款，都要經(jīng)過十年甚至二十年的還款期限。但由于市場貨幣價格波動等等因素影響，導(dǎo)致不論是貸款方還是還款方都背負了一定的信用風(fēng)險和利率風(fēng)險。 零售性。由于國家政策的限制，例如：最近為了限制投機者炒房，同時為了規(guī)范市場，對有二套的戶主實行了買賣加稅，銀行向個人提供貸款，就相當(dāng)于向個人出售商品，貸款金額有大有小，有長期有短期，所以就體現(xiàn)了一定的零售性。 區(qū)域性。每個地方的經(jīng)濟狀況不一樣，所以銀行的政策也不一樣。而且如果想要進行異地貸款，資格審查等等工作將會變得異常艱難，得不償失。因此在當(dāng)?shù)刭J款方面，很容易出現(xiàn)各地優(yōu)惠政策不同的情況。3. 個人住房貸款的流程個人住房貸款的流程并不復(fù)雜，主要分為貸前審查和貸后管理兩個方面。主要流程圖如下：圖1 個人住房貸款流程這幾個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，任何一部分出了差錯都有可能造成次貸，或是其他重大損失，給銀行造成風(fēng)險。所以，必須慎之又慎。（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險1. 我國個人住房貸款市場現(xiàn)狀我國的住房貸款隨著房貸市場的日漸成熟，數(shù)額逐年攀升，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2000年時，個人住房貸款余額就達到了3376.82億元，2005年，達到20509.33億元，2008年，受到美國次貸危機的影響，個人住房貸款余額比2007年有所減少，但依然高達29800億元，個人住房貸款占銀行消費貸款的80%以上。到了2013年末，個人貸款余額已經(jīng)突破了9萬億元，同比增長21%，比上年末高8.1個百分點。另外，有的銀行為了能拉攏開發(fā)商，為其提供高額的買地貸款和開發(fā)貸款，這就大大增加了住房貸款在銀行貸款業(yè)務(wù)中的比例，其豐厚的利潤使得銀行重視業(yè)績提升的同時忽視了這樣導(dǎo)致的銀行貸款和資金流動風(fēng)險，以及對地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的推動作用。下面提供中國建設(shè)銀行在2013年12月31號提供的年度報告中的貸款年表。表1 中國建設(shè)銀行2011-2013年的貸款情況簡表20013年12月31日20012年12月31日2011年12月31日金額（百萬元）占總金額百分比（%）金額（百萬元）占總金額百分比（%）金額（百萬元）占總金額百分比（%）公司類貸款和墊款62.8666.0767.74短期貸款21.7822.9721.29中長期貸款41.0843.1046.45個人貸款和墊款28.6926.8625.83個人住房貸款21.8920.3520.21信用卡貸款3.132.37975531.50個人消費貸款714900.83805561.07766921.18個人助業(yè)貸款916551.071.36787161.21其他貸款1.771.711.73票據(jù)貼現(xiàn)1.361.831.71海外和子公司7.095.244.72總計100100100數(shù)據(jù)來源：中國建設(shè)銀行由上表可以看出，個人住房貸款和信用卡貸款的比例正在逐年的提高，其他各項由于政策的實施等等原因比例在2013年時候有所下降。但個人住房貸款市場在逐年升溫確是事實。2. 個人住房貸款的主要風(fēng)險要拿未來的錢做現(xiàn)在的事，那就難免出現(xiàn)了不確定性，例如，考慮到資金的時間價值，考慮到資金的流動性風(fēng)險等等。其中，主要的風(fēng)險，可以歸納為以下幾點： 借款人風(fēng)險。個人住房貸款的特點決定了其還款周期相對較長，在還款期限內(nèi)，個人的經(jīng)濟狀況存在很大的不確定性。例如，工作的變更，意外的發(fā)生，健康問題等等都有可能導(dǎo)致還款人的支付能力出現(xiàn)問題，這就給銀行貸款造成了風(fēng)險。此外，借款人如果買房貸款是投機行為的話，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)經(jīng)濟波動，銀行將首當(dāng)其沖遭受風(fēng)險。 宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。個人住房貸款的期限一般都為數(shù)十年，而經(jīng)濟周期有時會很短，例如：日本上世紀(jì)九十年代的房地產(chǎn)泡沫，僅僅持續(xù)了十年，可能一個借款人的按揭期限都比這個時期長；經(jīng)濟周期也可以很長，例如：美國上世紀(jì)三十年代的大蕭條，持續(xù)達二三十年。這些價格的急速膨脹又急速下跌，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的負面影響，而且還會造成惡性循環(huán)。所以，就需要國家的宏觀調(diào)控政策加以干預(yù)，我國從2008年的次貸危機直到現(xiàn)在，經(jīng)濟未見衰退，就是政府及時的干預(yù)起到了降溫分散風(fēng)險的作用，不但挽救了銀行，也挽救了廣大房貸背負者。 流動性風(fēng)險。銀行為個人住房貸款需求者提供一定數(shù)額的貸款，就必然要占用這一部分的銀行款項，而且銀行撥付給個人做貸款用途時，已經(jīng)確定了貸款利率，這筆款項在按揭期內(nèi)就不能再進行流動。而由于資金的流動能產(chǎn)生利潤，不流動就意味著將要損失這部分利潤，這也是銀行所要面臨的風(fēng)險之一。 開發(fā)商風(fēng)險。開發(fā)商的房地產(chǎn)貸款一般都是為了投機需求，房地產(chǎn)項目動輒上百億，企業(yè)肯定不能拿這個做流動資金，就求助于銀行貸款。而開發(fā)商所建工程一旦出現(xiàn)質(zhì)量，工期，政策，技術(shù)等等方面的問題導(dǎo)致不能及時還款，或是由于開發(fā)商主觀意愿，利用政策的漏洞，或是聯(lián)合市場上其他企業(yè)以不正當(dāng)手段進行貸款，這些都會給銀行造成巨大的風(fēng)險。本文則是通過分析國內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場上的各種現(xiàn)象及其特點來研究，找出其成因，爭取能從根本上加以規(guī)避，分散和解決。二、 我國個人住房貸款風(fēng)險的成因（一）個人貸款中的逆向選擇和道德風(fēng)險大量的數(shù)據(jù)研究表明，在貸款市場中，借貸雙方的信息不對稱是引起風(fēng)險的最主要的原因，因此，在個人住房貸款市場上，一定要事先預(yù)估可能的風(fēng)險。1. 個人貸款中的逆向選擇逆向選擇的形成主要是由于銀行在向個人或是企業(yè)發(fā)放貸款時，并不完全掌握借款人的經(jīng)濟狀況等信息造成的。而就是由于銀行對借款人的經(jīng)濟狀況不完全了解，才導(dǎo)致了銀行只能根據(jù)已掌握的個人信息、社會平均信用情況以及以往的經(jīng)驗來確定是否貸款，貸多少，貸多久。為了防止風(fēng)險的發(fā)生，銀行只好提高貸款的利率來確保潛在的損失不會太大，這同時也就增加了借款人的還款負擔(dān)。最終導(dǎo)致的可能結(jié)果是，一些信用記錄良好的人因為高額利率而放棄貸款，另外一些信用記錄不良的反而留在了交易市場上。留下來的這些人又分為兩種，一種是真實的購房者，雖然他們的信用記錄較差，但是他們并不愿意過多的考慮以后的還款能力，而是考慮怎樣才能將這筆既得的銀行住房貸款少還甚至是不還；另外一種就是投機者，他們獲取了銀行個人或企業(yè)的房貸之后，轉(zhuǎn)而變成了各種金融衍生工具拿在市場上進行增值，獲取高額利潤，一旦投資失敗，銀行將承擔(dān)相應(yīng)的資金風(fēng)險。因此，銀行的本意是想規(guī)避相應(yīng)的信用投資風(fēng)險，卻適得其反，市場上的信譽不好的借款人利用“劣幣驅(qū)逐良幣”的市場特點來進入市場，反而給銀行帶來了更大的風(fēng)險。2. 個人住房貸款中的道德風(fēng)險道德風(fēng)險的產(chǎn)生一般都是由于市場中的借款者和銀行雙方都只過分追求自身的利益，卻忽略了自己應(yīng)盡的義務(wù)，最終給另一方帶來了巨大的損失。道德風(fēng)險的產(chǎn)生大致可以分為兩方面： 內(nèi)部風(fēng)險。由于我國信貸方面相應(yīng)的法律法規(guī)還不完善，導(dǎo)致了對銀行內(nèi)部的從業(yè)人員監(jiān)管力度不夠，一些人尸位素餐不承擔(dān)責(zé)任，一些人不在其位謀其政還要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，這些都會造成內(nèi)部道德風(fēng)險。 外部風(fēng)險。這就涉及到借款人的信用等級問題，有的借款人由于企業(yè)內(nèi)部的資金或風(fēng)險問題無法解決，或是為了追求更大的利益，因而就通過不良貸款轉(zhuǎn)嫁到銀行，到期之后就惡意拖欠或是放棄還款，給銀行造成違約風(fēng)險。（二）房地產(chǎn)泡沫這種現(xiàn)象一般有兩個特點：一是交易成本低，二是市場供求不平衡。最有代表的兩種金融衍生工具是股票和房地產(chǎn)產(chǎn)品。這兩種都是集中時間發(fā)行的，成本較低的，符合法律規(guī)定的理想泡沫載體。拿房地產(chǎn)市場產(chǎn)品來說，其利潤空間巨大，相關(guān)政策開放，市場前景廣闊，又是購房者的剛性需求，種種因素導(dǎo)致了投機者的目光瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品之后大量涌入房地產(chǎn)市場，為了追求高額利潤。1. 我國的房地產(chǎn)泡沫分析房地產(chǎn)泡沫的特點主要有五個：投資的持續(xù)超高增長、消費的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高，本文擬將從生產(chǎn)和消費兩方面來進行泡沫相關(guān)分析。中央房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了以保障房和住房供應(yīng)體系為主的思路。據(jù)上海易居中國的房地產(chǎn)研究院公布的資料顯示，在經(jīng)歷了2012年復(fù)蘇和2013年繁榮之后，預(yù)計2014年全國房地產(chǎn)市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態(tài)勢。2014年上半年將延續(xù)2013年下半年的態(tài)勢，多數(shù)供應(yīng)指標(biāo)繼續(xù)增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標(biāo)增幅繼續(xù)回落。下半年行業(yè)整體溫度有所降低，成交量和價格將趨弱。楊紅旭表示，受房地產(chǎn)行業(yè)整體向好的影響，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有回落，預(yù)計全年同比增幅為18%。這種預(yù)測基于三個事實：經(jīng)濟低位徘徊，固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到制約。 保障房投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅擴大的貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設(shè)完成投資1.3萬億元，2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元。 2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產(chǎn)開發(fā)投資將相應(yīng)增加。有關(guān)報告顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預(yù)計全年同比增幅達12%左右。業(yè)內(nèi)人員認為，在2014年土地購置面積預(yù)測的情況下，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積同比增幅已很難趕超2013年的水平。消費方面：隨著房地產(chǎn)市場的大熱，帶動了房價的節(jié)節(jié)攀升，而消費者的購房能力的增長速度卻遠遠落后于市場增長速度。衡量市場是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)為：房價收入比=（住宅平均銷售價格每套住宅平均面積）/家庭年度可支配收入根據(jù)易居中國2013年9月發(fā)布的行業(yè)報告來看，各個城市的房價收入比是不一樣的,結(jié)果如下圖2所示：數(shù)據(jù)來源：易居中國圖2 2002-2012年全國商品住宅房價收入比情況按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一般的房價收入比在3-6倍為正常水平，而我國的統(tǒng)計資料顯示，我國的房價收入比已經(jīng)高達7-8倍。由此可見，我國市場上的房地產(chǎn)泡沫確實存在。2. 房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風(fēng)險之間的關(guān)系房地產(chǎn)市場的泡沫在形成初期都是體現(xiàn)在經(jīng)濟繁榮市場活躍上的，人們接收到了市場傳遞的這個信息之后，由于市場選擇的盲目性，使得投資者和投機者紛紛增加投資，從而帶動了整個市場的價格上漲，隨著價格的持續(xù)走高，房地產(chǎn)泡沫的特征也會越來越明顯。隨之，市場中的所有參與者也開始慢慢出現(xiàn)警覺性，一旦市場上出現(xiàn)利率的波動，大額投資者或是投機者的拋售資產(chǎn)，都會出現(xiàn)小額資產(chǎn)持有者的跟風(fēng)，不景氣的氣氛就會飛速的彌漫開。一旦發(fā)生這樣的連鎖反應(yīng)，就意味著房地產(chǎn)泡沫開始破裂了，緊接著就是在銀行抵押貸款的房產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅縮水，銀行風(fēng)險加大，如果銀行因此而倒閉，那么，一場嚴(yán)重的經(jīng)濟危機又開始上演了。（三）房地產(chǎn)業(yè)本身的缺陷1. 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的特點一直都是高風(fēng)險，高收益。在這樣的特點下，投機者就會成立相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，又由于政策的偏向，和相關(guān)監(jiān)管審批機制的不嚴(yán)格，使得各地的開發(fā)商良莠不齊不說，資信等級也差異很大。據(jù)國家工商總局企業(yè)注冊局的通報顯示，2013年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)大幅回暖，新登記企業(yè)數(shù)量7.95萬戶，同比增速達到43%，注冊資本8854.65萬元，同比增速達到61.4%。其中，大型的房地產(chǎn)集團企業(yè)僅僅占據(jù)0.5%的份額。一旦出現(xiàn)這種信息等級低的開發(fā)商企業(yè)，市場上就會出現(xiàn)各種房產(chǎn)糾紛，例如：房產(chǎn)的質(zhì)量與合同不符，貸款逾期不還等等惡劣現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2. 房地產(chǎn)融資渠道單一房地產(chǎn)行業(yè)有自己獨特的鮮明特征，資金密集型，融資依賴型，等等。但是，一個市場要想有健康長久的良好發(fā)展勢頭，就必須有多元化的融資渠道，銷售渠道等，在其發(fā)展的各個階段，都有不同的融資方式和融資結(jié)構(gòu)，這樣才有可能長治久安。目前，我國的房地產(chǎn)市場的融資渠道主要來源有四個，國內(nèi)貸款，國外貸款，自有資金和其他資金。其中，有60%左右的資金來源于銀行貸款，自有資金的不足20%，這就說明了不管是大中小型企業(yè)，其資產(chǎn)負債率都是比較高的，歸根結(jié)底還是反映了我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一。三、 我國的個人住房貸款風(fēng)險防范措施（一）建立和完善個人住房信貸保障制度1. 建立系統(tǒng)的個人信息數(shù)據(jù)庫若要了解個人住房貸款申請人的信用等級如何，就必要提前調(diào)查其基本經(jīng)濟信息。從2006年1月起，以中國人民銀行為首的所有大型的銀行和信用社共同參與建立了全國統(tǒng)一的信用信息數(shù)據(jù)庫，主要征集個人在銀行賬戶中所進行的消費，貸款，透支業(yè)務(wù)，到現(xiàn)在已經(jīng)有八個年頭，數(shù)據(jù)采集也越來越全面，這就大大降低了銀行由于對個人經(jīng)濟狀況的不清楚而產(chǎn)生的貸款。2. 加強準(zhǔn)入與管理由于該數(shù)據(jù)庫的信息來源并不全面，單憑庫中的信息來確定個人信用等級并不現(xiàn)實，因此，銀行還應(yīng)該擴大數(shù)據(jù)收集渠道，爭取全面真實的掌握個人住房貸款申請人的情況，將銀行的風(fēng)險降到最低。具體措施可分為以下幾種： 落實有關(guān)房貸基本政策。相關(guān)部門出臺了一系列的房貸政策，來引導(dǎo)個人住房貸款市場的健康運營，防止出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。例如，我國商業(yè)銀行提供的購房政策規(guī)定，個人住房貸款的首付必須達到30%以上，遠高于西方發(fā)達國家，美國的首付比例只有5%-10%。這樣就在一定程度上規(guī)避了由于市場價格下跌給銀行帶來的風(fēng)險。 選擇信用等級優(yōu)的貸款者。根據(jù)數(shù)據(jù)庫或是其他可靠渠道了解到的個人信用信息，重點選擇那些收入穩(wěn)定的，無不良信用記錄的客戶來提供貸款，這樣的群體購房目的明確，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格波動時也能承受因此帶來的風(fēng)險。 在做好貸前調(diào)查的同時，還要加強貸后管理。即使客戶的信用記錄良好，也不能完全保證客戶以后的及時還款。所以，在貸前調(diào)查確定其貸款目的等情況后，還要加強貸后的監(jiān)督，以此確保住房貸款申請人不會出現(xiàn)拖延不還的情況，做到有責(zé)必究。 適當(dāng)發(fā)揮律師在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。房地產(chǎn)業(yè)的各種程序比較繁瑣，稍有不慎就會觸及法律警戒線，再加上貸款數(shù)額不低，雙方又不可能完全的信任對方，這時候就需要律師來答疑解惑，緩解矛盾，為雙方明晰風(fēng)險，避免糾紛，并能在過程中加以監(jiān)管。（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險控制體系1加強宏觀經(jīng)濟走勢分析預(yù)測宏觀經(jīng)濟形勢是金融機構(gòu)業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接影響到國家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營方針，由此可以看出金融機構(gòu)如果對國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必然會加大個人住房貨款風(fēng)險。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟處于通貨緊縮狀態(tài)時，房地產(chǎn)市場的價格比較平穩(wěn)，為拉動消費需求、促進國民經(jīng)濟的增長，國家政策就會鼓勵以住房貸款為代表的消費信貸業(yè)務(wù)的開展。因此，房地產(chǎn)價格相對較低使房屋的保值性較強，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對降低住房消費貸款的門檻，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新和營銷努力提高市場份額。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟處于通貨膨脹的狀態(tài)時，消費者的住房消費需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房價格快速上漲，房地產(chǎn)市場虛假繁榮，這時國家會對房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場的過快增長和消費者的過度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價格會嚴(yán)重影響銀行抵押資產(chǎn)價值的真實性，在國家宏觀政策調(diào)控下一旦房價回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風(fēng)險，故在此階段商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對謹慎的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切關(guān)注國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀經(jīng)濟政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營策略和信貸政策。2調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負債配置的最佳方案通過加強各類風(fēng)險限額、資產(chǎn)負債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價政策等手段合理控制總量優(yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險促進流動佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運作。同時以金融機構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場為平臺，積極探索資產(chǎn)組合動態(tài)管理分離、轉(zhuǎn)移、分散信貸風(fēng)險。改變貸款組合風(fēng)險特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險度?？紤]到未來利率變動及經(jīng)濟周期性波動的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對經(jīng)濟周期性波動風(fēng)險的應(yīng)變能力。3加強銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國的個人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運用信用風(fēng)險測評和分析方法對借款人的短期、中長期償債能力進行判定。在實際操作中還應(yīng)堅決杜絕“有抵押無風(fēng)險”或“有保證無風(fēng)險”的錯誤認識。無論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔(dān)保、回購或是保險公司履約保證保險都只是第二還款來源，而一旦銀行需要對貸款提前行使擔(dān)保債權(quán)，那么該筆貸款無論從質(zhì)還是量上來講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。貸后管理中，銀行應(yīng)對已發(fā)放貸款的還款情況進行監(jiān)控和跟蹤，對發(fā)生的有可能影響貸款正常回收的情況及時發(fā)現(xiàn)并處理；對逾期貸款應(yīng)加強催收及抵押物處置力度；特別要注意訴訟時效，盡力保全銀行資產(chǎn)。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識還要對與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔(dān)保法律法規(guī)有較深的了解。并且要能夠自覺關(guān)注國家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運用合理的激勵約束機制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險。（三）加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測1加強資金監(jiān)管及貸款項目篩選開發(fā)商的資金流動一般都是大額，易于銀行進行跟蹤監(jiān)管。一般要求開發(fā)商在銀行開設(shè)專項資金賬戶，而且銀行會監(jiān)督工程的放款相關(guān)事宜。在成熟的房地產(chǎn)市場，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國的房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時，必須密切關(guān)注按揭貸款項目的工程進度，信貸資金的到位必須視工程進度發(fā)放。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、誠信的開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c住宅項目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個人信貸業(yè)務(wù)支持的重點并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出機制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營狀況、誠信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時清除不符合要求的中小企業(yè)。2拓寬房地產(chǎn)融資渠道目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的籌措主要來源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險。為了規(guī)避此種風(fēng)險，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化?？晒膭钇髽I(yè)發(fā)行公司債券在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來?；蛘呖衫梅康禺a(chǎn)信