KTV投資可行分析.docx

KTV 項目投資可行性分析報告江蘇飛馬餐飲娛樂投資管理有限公司一、 總論1. 項目實施背景進(jìn)入21世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟(jì)熱點。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。每年中國的各個大中小型城市都會有一批新的KTV店開張，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競爭壓力也會使得一部份投資者退出這一市場。 在美麗的江海城市南通，人們?nèi)粘５膴蕵坊顒臃浅ＸS富。而相對于一些酒吧、迪吧而言，量販?zhǔn)終TV的消費群體非常龐大，幾乎是老少皆宜。經(jīng)過多年的發(fā)展，KTV的娛樂方式已經(jīng)受到了市民的普遍認(rèn)可。因此，在南通市，KTV行業(yè)成為了整個市場上一道獨特的風(fēng)景線，極大地豐富了人們?nèi)粘Ｉ?。初步統(tǒng)計，現(xiàn)在南通市區(qū)內(nèi)的量販?zhǔn)終TV已有15個，南通的KTV市場還沒有飽和，根據(jù)南通人的消費習(xí)慣，特別注重精神消費及享受消費，據(jù)資料統(tǒng)計在這一塊所投入的資金大約占月工資的25.6%，可見，市場潛力相當(dāng)大。盡管如此，由于地理位置、經(jīng)營理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各家KTV目前的經(jīng)營狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣汰，適者生存。江蘇飛馬餐飲娛樂投資咨詢有限公司打造的量販?zhǔn)終TV，堅持“品質(zhì)、個性、文化設(shè)計”的原則，以正派、純潔的經(jīng)營模式，為南通的消費者提供健康放松，個性飛揚的休閑娛樂空間，進(jìn)一步豐富老百姓的文化生活，提高廣大人民群眾的文化素質(zhì)，滿足他們?nèi)找嬖鲩L的精神文化需求。在“飛馬”進(jìn)一步發(fā)展壯大的同時，也為繁榮南通文化市場繼續(xù)做出貢獻(xiàn)。2. 項目概況項目名稱：南通“K王”量販?zhǔn)終TV邦豪店(名稱暫定)項目地點：南通市濠西路與濠北路交接口邦豪生活廣場四樓建設(shè)內(nèi)容：量販?zhǔn)終TV、錄音棚、中國好聲音定點海選站及配套設(shè)施。營業(yè)面積：2480（使用面積）。配置概況：裝修時尚、典雅、舒適。（初步）設(shè)置豪華包廂2間（約65/間），大包6間（約40/間），中包14間（約22/間），小包28間（約16/間），總計50間包廂，超市1間（約50/間），酒吧1間（約100/間），專業(yè)錄音棚1間（約20/間），中國好聲音海選站設(shè)施1間（約8/間），冰激凌店1間（約10/間），鮮榨果汁店1間（約10/間），美甲店1間（約10/間），以及配套用房。曲庫15萬首。國內(nèi)頂尖卡包音響設(shè)備（見專業(yè)介紹）。3. 邦豪生活廣場概況及市場分析項目所在地邦豪生活廣場位于濠西路與濠北路路口，緊鄰華東輕紡城。項目總建筑面積近10萬平米，A棟5層，B棟6層，連廊貫通。地下2層500個停車位，地面停車位50個。項目距市中心商業(yè)圈僅1公里，北鄰貫通全省的204國道、寧通高速，距南通機(jī)場20分鐘車程、距南通火車站僅10分鐘車程。步行至南大街也只需15分鐘。本項目作為市中心核心地段的唯一在建商業(yè)項目，方圓兩公里內(nèi)數(shù)十個密集型居住小區(qū)常住人口約30萬的就近消費力奠定項目強(qiáng)大客流基礎(chǔ)。同時邦豪獨占環(huán)濠河商圈，承接輕紡城2萬日均客流及數(shù)十條公交線路匯聚于此更讓邦豪直接輻射百萬人潮。這也為本項目定位為集吃、喝、玩、樂、購于一體的一站式商業(yè)購物中心奠定了良好的消費基礎(chǔ)。邦豪生活廣場業(yè)態(tài)介紹：地下1層為易買得超市及臺灣風(fēng)味小吃；地面1層為黃金珠寶服裝賣場等，2層為運動系列賣場，3層為兒童服飾、游樂場，4層為KTV（本項目位置）、餐飲等，5層為健身房、餐飲等，6層為大地影院。二、 項目建設(shè)必要性分析1. 該項目有利于進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂生活文化是城市的靈魂，創(chuàng)新的源泉。社會文明程度的提高，有賴于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。KTV娛樂業(yè)的發(fā)展，豐富人民群眾精神文化生活，加速文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為打造南通特色文化產(chǎn)業(yè)，營造良好的配套環(huán)境?！癒王”秉承“健康、時尚、安全”的服務(wù)經(jīng)營理念，憑借公道的市場價格，完善的管理模式，全新的經(jīng)營理念，獲得了廣大南通市民的喜愛。KTV是一個貼心的娛樂場所，人們在工作之余歡唱一番無疑是一種暢快的放松減壓方式。2. 有利于投資者的持續(xù)利益發(fā)展KTV娛樂業(yè)的興旺，必然帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最為明顯的是餐飲業(yè)和零售業(yè)。精明的商家利用人們?nèi)找嬖鲩L的娛樂需求，將娛樂因素與其它產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，提高賺錢的效率。娛樂經(jīng)濟(jì)就這樣孕育而生了，聯(lián)姻雙方從而也形成了雙贏的互利格局，國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅正在形成，它還有望成為下一個經(jīng)濟(jì)熱點。據(jù)老牌娛樂集團(tuán)華特迪士尼公司粗略估算，中國的娛樂業(yè)市場可以創(chuàng)造出每年約70億美元的巨額利潤。由此可見，將娛樂因素融入經(jīng)濟(jì)必然會帶來巨大的收益。3. 有利于“K歌”進(jìn)一步在南通乃至全國的發(fā)展壯大江蘇飛馬餐飲娛樂管理有限公司是一家集餐飲，休閑娛樂，文化傳播為一體的民營企業(yè)，公司秉承“健康，時尚，安全”的服務(wù)經(jīng)營理念，憑借公道的市場價格、完善的管理模式、全新的經(jīng)營理念、一流的服務(wù)水平早已風(fēng)靡通城，受到廣大市民的認(rèn)可。公司積極擴(kuò)大市場占有率，努力提高產(chǎn)品知名度，以專業(yè)化的經(jīng)營管理理念，有計劃地進(jìn)行市場的開發(fā)，“飛馬”這一年輕的文化娛樂品牌，正以其迅猛的發(fā)展勢頭獨領(lǐng)南通“量販KTV”行業(yè)之風(fēng)騷。此項目市場前景非?？春?，會給公司帶來高幅度利潤，也擴(kuò)大了公司的品牌影響力，從而達(dá)到雙贏?！帮w馬”近期的發(fā)展目標(biāo)是：在南通開設(shè)一家旗艦店，立足南通，面向全國。旗艦店開設(shè)成功后，“飛馬”將開始逐步向南通周邊城市乃至全國市場進(jìn)軍。三、 項目市場分析1. 城市概況與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析南通，江蘇省地級市，位于蘇中，長江三角洲北翼，簡稱“通”，別稱靜海、崇州、崇川、紫瑯，古稱通州。中國首批對外開放的14個沿海城市之一，東抵黃海，南望長江，與上海、蘇州燈火相邀，西、北與泰州、鹽城接壤，“據(jù)江海之會、扼南北之喉”，被譽(yù)為“北上?！薄Ｄ贤包S金海岸”與“黃金水道”優(yōu)勢于一身，擁有長江岸線226公里。將來，南通將致力于旅游發(fā)展，引進(jìn)航母主題公園，這將帶來更大的人流量。2. 南通量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析KTV源于日本，就是我們所說的卡拉OK。量販?zhǔn)嚼砟顏碓从诤商m的一家大型超市。1963年，卡拉OK傳入臺灣，經(jīng)過多年的演變，成為我們現(xiàn)在的量販?zhǔn)終TV。2002年南通第一家量販?zhǔn)綉俑璧觊_張，當(dāng)戀歌率先將“量販?zhǔn)終TV”引到南通后，立即以其時尚、健康、平價、自助的消費理念成為南通市民鐘愛的娛樂場所。隨后，海樂迪、阿酷、音樂之聲、星聚會、麥克風(fēng)等10余家量販?zhǔn)終TV等如雨后春筍般出現(xiàn)在南通的娛樂市場上。消費者對多元化娛樂形式的需求，推動了娛樂業(yè)的迅速發(fā)展。但是流行一哄而上，KTV同質(zhì)化經(jīng)營，競爭在所難免。許多的KTV推出了“消費送果盤，紀(jì)念品”等手段不見成效的情況下，他們只好用最原始的促銷方式價格戰(zhàn)。有的小型KTV推出“50元整晚消費”，“30元唱一下午”，“包房五折”，這樣的廣告漫天可見。表面看，這是同行之間的競爭，而實質(zhì)上是量販?zhǔn)終TV開得太多，娛樂形式單一，而檔次又相仿的最直接結(jié)果。在這樣的行業(yè)背景下，“K歌”KTV將調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，以更新穎的經(jīng)營理念、管理模式以及更先進(jìn)的設(shè)備立足南通。3. 市場競爭者分析南通市區(qū)量販?zhǔn)終TV目前約15家。下面我們對具有代表性的10家量販KTV做如下調(diào)查和分析：No.1、麥客瘋金飛達(dá)店：麥客瘋量販?zhǔn)終TV歷經(jīng)四年的時間從一家店發(fā)展成為四家店（南通三家，海安一家）。離不開他優(yōu)秀的營銷策略，強(qiáng)大的管理團(tuán)隊，麥客瘋將上海最新的時尚潮流，最新的營銷理念帶來南通。不斷更新的活動，給會員帶來真的實惠，也讓會員經(jīng)常體驗到新的活動帶來的新感覺，尤其是年卡活動，不過比較適合喜歡經(jīng)常K歌的小伙伴，因為每次都必須要消費滿300塊。聽說麥克風(fēng)的管理層有些變動。不過應(yīng)該對消費者沒有太大的影響，隨后推出的一系列活動還是得到了很好的證明。麥客瘋金飛達(dá)店是2010年入駐南通的，經(jīng)過2014年重新裝修營業(yè)后，整體的效果得到了很大的提升，但是價格還是延續(xù)了以往的平價路線，這一點還是比較實在的，停車方便。NO.2、阿酷：位于南通市崇川區(qū)濠南路28號華達(dá)廣場2號樓的阿酷量販?zhǔn)終TV是南通最早的幾家成功經(jīng)營的KTV之一，在南通量販?zhǔn)終TV行業(yè)曾經(jīng)輝煌了一個時代，近幾年，隨著其他量販?zhǔn)終TV的崛起，阿酷龍頭老大的地位也遭受了不小的考驗，但是，阿酷憑著其之前積累的大量忠實客戶，在南通的量販KTV中仍然占有一席之地。阿酷隨后推出的平價超市，讓聚會不再燒錢，獲得很多歌友們的好評，成為好友聚會的好去處。免費停車。NO.3、樂酷：樂酷中南店，位于體育會展中心北廣場，漁人碼頭隔壁。是中南地區(qū)最資深的KTV，推出南通市場獨有的會員啤酒3.3折，其他所有超市商品會員6.6折，是KTV行業(yè)超市消費最低的會員折扣。其實，量販KTV最大的利潤點在于其包廂費，樂酷推出超市購物滿200塊就免包廂費的政策令人喜歡。更加把黃金檔傳統(tǒng)的3小時變成6小時，費用不增加。真正實現(xiàn)慢生活。并且樂酷的會員可享受中南地區(qū)聯(lián)盟餐飲店7.5折的最大優(yōu)惠。還可以免費洗車，并且不定期的會送出免費港澳游。一站式娛樂享受讓您更省心。免費停車。NO.4、bingo。bingo南大街店2014年年初開業(yè)。南通地區(qū)較早主題量販?zhǔn)終TV，新穎的裝修，靚麗的色彩，時尚的風(fēng)格成為年輕人的最愛，只是開始價格有些居高不下，后來在周邊其他ktv的攻勢下，推出了一系列的團(tuán)購政策，雖然價格不算是最低，但現(xiàn)階段bingo真正算得上性價比很高的ktv，也贏得了很多新老客戶的擁護(hù)。但停車放在地下廣場的話很坑爹。NO.5、達(dá)人量販?zhǔn)絢tv。達(dá)人飛躍百度廣場店，跟麥客瘋金飛達(dá)店屬于同一時期的店，兩家的營銷策略也相仿，只是達(dá)人更多的活動是參照麥客瘋的一系列活動，但是達(dá)人的活動總是滯后于麥客瘋。說實在的，達(dá)人也是很實惠，但相對于重新裝修后的麥客瘋金飛達(dá)店來說，實惠有余，硬件不足，所以綜合性價比還是落后于麥客瘋，停車方便。NO.6、麥客瘋青年路店。麥客瘋青年路店位于青年路和工農(nóng)路交界處。價格還是比較劃算的。現(xiàn)階段唯一的缺點就是停車不方便。k歌沒地方停車，放在了路邊被貼了罰單。NO.7 皇家量販?zhǔn)終TV是跟阿酷同一時期的南通KTV的元老，有著深厚的群眾基礎(chǔ)。位于南大街八仙城南門二樓，裝修風(fēng)格基本屬于前幾年的流行風(fēng)，雖然后來經(jīng)過了重新改動還是沒有大規(guī)模的變化，音響還不錯。因為位置的原因，價格還是沒有那么的實惠，但是綜合起來性價比還是可以的。還有停車真心不方便。NO.8、金麥迪。金麥迪位于高迪晶城，一開始的定位就是大眾的檔次，雖然價格比較便宜，但是由于整體面積比較小，還有設(shè)備比較陳舊，相比較性價比還是差了那么一點點。NO.9、普樂迪。普樂迪位于中南商圈之中，是一家全國連鎖的量販?zhǔn)終TV，2013年開始營業(yè)，營業(yè)面積接近3000平方，普樂迪的硬件設(shè)施可以說還是不錯的，由于是大型連鎖KTV，管理方面不可能面面俱到，有些方針從設(shè)立到實施勢必會有些偏差，而且所有的活動必須經(jīng)由總部核準(zhǔn)，因此不能夠針對南通市場制定出最適合的營銷策略，有些活動顯得滯后。停車免費。NO.10、星聚會。星聚會位于中南城樓上和圓融五樓，裝修定位中高檔次，每一個細(xì)節(jié)都力求精益求精，用最好的材料，打造最高端的檔次，呈現(xiàn)最佳的效果。又因為在商場內(nèi)，環(huán)境比較舒適，房租成本也比較高，所以價格定位也更多的考慮利潤空間，同樣的包廂和超市商品比同一個商圈的樂酷要高很多很多，但K歌比較重視性價比，如果因為裝修投入和房租過高而導(dǎo)致消費價格較高，那是逼著消費者在為那高成本買單.綜上所說，南通量販?zhǔn)侥壳熬S持在中低端往中高端發(fā)展的一個趨勢，營銷方式基本處于一種低價促銷的模式，經(jīng)營方式處于相對比較單一的傳統(tǒng)模式。量販?zhǔn)終TV進(jìn)本采用會員制儲值消費，并掌握這一定的固定消費群體。部分KTV采用包廂免費，設(shè)最低消費。新開的幾家比如星聚會圓融店，裝修比較高檔，復(fù)古風(fēng)格，開業(yè)近五個月，目前生意一般。納斯卡五洲國際店，裝修風(fēng)格為主題鮮明，檔次一般，經(jīng)營約五個月，開房率一般。4. 項目選址、市場定位及項目優(yōu)勢分析a項目所在地及規(guī)模：項目選在南通市新建綜合體-邦豪生活廣場4樓,濠北路濠西路交匯處,商場總建筑面積近10萬平方米,與對面南通珠算博物館等幾棟民國風(fēng)情的建筑物呼應(yīng),形成一個具有代表性的建筑群。邦豪生活廣場作為南通市中心核心地段的唯一在建商業(yè)項目，方圓兩公里內(nèi)數(shù)十個密集型居住小區(qū)常住人口約30萬的就近消費力奠定項目強(qiáng)大客流基礎(chǔ)。同時邦豪獨占環(huán)濠河商圈，承接輕紡城2萬日均客流及數(shù)十條公交線路匯聚于此更讓邦豪直接輻射百萬人潮。這也為本項目定位為集吃、喝、玩、樂、購于一體的一站式商業(yè)購物中心奠定了良好的消費基礎(chǔ)。B 周邊環(huán)境南側(cè)距離電視塔及市民廣場1.5公里，距離南大街2公里；北側(cè)即為高架路出入口，東側(cè)濠北路鄰近濠河風(fēng)景帶,北鄰日流量達(dá)2萬人的華東輕紡城。該地段為南通老城區(qū)中心位置，周圍居民區(qū)較多，人流量很大。綜上所述，選擇該地段，符合量販KTV以人流量為基礎(chǔ)的基本條件，我們認(rèn)為，該項目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具備“三軸一心”，即：1）主體商業(yè)中心：以邦豪生活廣場的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的商業(yè)中心，包含零售、餐飲、娛樂及健身。2）三條商業(yè)主軸：濠西路，貫穿崇川區(qū)及港閘區(qū)的商業(yè)軸線。濠北路，以餐飲、住宅、濠河風(fēng)光帶為主體，形成一個龐大的消費群體。濠北路向西延伸段，連接群眾娛樂場所相對薄弱的西部軸線。5. 營銷策略分析1）周邊4公里娛樂主體分析 距該項目東3.5公里工農(nóng)路邊新飛達(dá)廣場，為開業(yè)已達(dá)4年的“麥克瘋”量販KTV。距該項目南2.5公里，為“濠園會”娛樂會所，是目前南通市較為紅火的夜總會之一。距該項目北3.5公里，為開業(yè)達(dá)8個月的“錢柜”量販KTV（此“錢柜”非臺灣錢柜連鎖店）。距離該項目東北側(cè)3.5公里五洲國際廣場，為新開5個月的“納斯卡”量販KTV。 周邊4公里范圍開設(shè)1家夜總會及3家量販KTV，其中夜總會與量販的消費群體有差異，在此我們不做過多分析，其余3家中，“麥克風(fēng)”開業(yè)較早，裝修缺乏新穎，走低價路線，會員儲備充足，音響設(shè)備中檔，開包率尚可。“錢柜”位于港閘區(qū)，雖裝修不久，風(fēng)格不夠前衛(wèi)，周邊小區(qū)入住率偏低，開包率一般?！凹{斯卡”裝修方面，包廂內(nèi)主題較為鮮明，以墻紙為主，但用料簡陋，過于卡通，開包率一般。2）南通KTV目前的營銷現(xiàn)狀分析 根據(jù)調(diào)查了解,我們從市場份額,經(jīng)營策略,行業(yè)現(xiàn)狀和市場前景等方面,對南通的量販KTV市場做個分析: 目前南通現(xiàn)有的量販KTV開房率各不相同,也就是說有好有差,開業(yè)較早且地段好的,即使裝修陳舊,生意任然火爆,比如“阿酷”;新開業(yè)且裝修檔次很高的,比如“星聚會”,生意一般;以低價贏得市場份額的場所,比如“麥克瘋”，生意比較穩(wěn)定。由此可見，以會員制消費為主，面對大眾消費的量販?zhǔn)終TV，發(fā)展會員，鎖定會員顯得尤為重要，并且價格優(yōu)勢也是一個重要的因素。所以，發(fā)展會員，吸引會員，抓住會員就成為一家新開店首要的目標(biāo)，突破傳統(tǒng)的營銷策略才能使新開店在競爭激烈的行業(yè)內(nèi)脫穎而出，贏得市場份額。3）“K王”如何脫穎而出？ “K王”如何在競爭激烈的行業(yè)內(nèi)脫穎而出呢？ 打造“K王不僅僅能唱歌”新理念1)發(fā)展會員，吸引會員，抓牢會員“K王”將打破傳統(tǒng)的量販KTV裝修理念，將KTV變成“歌城”，讓大廳及過道變成西歐風(fēng)情式“街道”，使KTV不僅僅可以“唱”，而且可以“逛”，小吃店，美甲店，蛋糕屋，奶茶店，超市，書吧，花店，服裝店等一應(yīng)俱全；聯(lián)排別墅式包廂營造西歐風(fēng)情街區(qū)，您唱累了，可以坐在包廂門口陽臺上休息，喝茶，接打電話，甚至可以跟對面陽臺上白雪公主白馬王子來一次浪漫的邂逅包廂內(nèi)的沙發(fā)背景墻是一個巨大的白色幕墻，通過投影機(jī)展示不同的場景，沙灘，藍(lán)天，草原，定制背景，PATTY主題，讓包廂場景根據(jù)您的需求，您的心情隨意變換，免除您的視覺疲勞，展現(xiàn)個性。從硬件方面打造“K王不僅僅能唱歌”、“您的包廂您做主”的新理念來發(fā)展會員，吸引會員，抓住會員。2)突破傳統(tǒng)的營銷策略 多元化經(jīng)營： 拉動“聚會”式消費,融入私人影院量販KTV面對的是大眾，是普通老百姓休閑娛樂的場所，針對這一特點，“K王”會拓展經(jīng)營范疇，打破KTV僅僅是唱歌的觀念，讓KTV成為老百姓心目中的聚會場所，比如，生日聚會，家庭聚會，紀(jì)念日聚會，同學(xué)聚會，公司慶典聚會等，根據(jù)不同的聚會主題，配備對應(yīng)的專業(yè)團(tuán)隊，以及相應(yīng)的主題道具，營造氣氛。配備4間私人影院（增加設(shè)備，既可以唱歌也可以看電影），從硬件方面打造“K王不僅僅能唱歌”的營銷理念，讓KTV經(jīng)營達(dá)到多元化，贏得更多的市場份額。打造“夢想工廠”“K王”已與目前流行的大型選秀節(jié)目中國好聲音達(dá)成協(xié)議，成為中國好聲音南通市區(qū)唯一指定海選站，屆時將通過中國好聲音提供的專業(yè)設(shè)備，將參與海選的選手演唱錄像資料實時同步到中國好聲音海選庫備選，讓南通的老百姓夢想成真。“K王”還將配置專業(yè)錄音棚，為有夢想的會員錄制歌曲，推送唱片公司。同樣是打造“K王不僅僅能唱歌”的營銷理念，贏得地理位置相對較遠(yuǎn)的南通大學(xué)學(xué)生的市場份額。四、 建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排1. 建設(shè)條件分析邦豪生活廣場4樓為邦豪置業(yè)招商部規(guī)劃的KTV場所，一次消防、文化部門許可等都具備規(guī)劃條件，層高5.5米，中央空調(diào)、給排水、電力容量、進(jìn)出口通道、商場電梯、場外獨立直達(dá)電梯都具備。完全符合KTV建設(shè)條件。2. 工程進(jìn)度安排場地與2015年5月28日交付，整個商場將定于同年12月8日試營業(yè)，有近半年的裝修期限。裝修進(jìn)度根據(jù)實際情況安排。五、 項目KTV功能分析與人事架構(gòu)1. 項目總體功能該項目是集KTV、平價超市、錄音棚與一體的量販?zhǔn)終TV。該項目營業(yè)面積達(dá)2480平方米，分配為大廳、包房區(qū)、演藝區(qū)、后勤區(qū)四部分。2. 人事架構(gòu)“K王”有一套完整的管理營銷團(tuán)隊。詳見營銷管理方案。六、 消防、環(huán)保和衛(wèi)生1. 消防“K王”位于大型綜合體內(nèi)，消防驗收會得到商場營運部大力支持，無后顧之憂。2. 環(huán)境保護(hù)同樣，大環(huán)境維護(hù)將會得到商場營運部保障。3. 衛(wèi)生措施按照衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，“K王”將安裝新風(fēng)系統(tǒng)，全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充15-20%的新風(fēng)量，保證營業(yè)場所符合勞動衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。七、 投資估算與資金籌措1. 投資估算1）該項目建設(shè)投資500萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下：項目建設(shè)投資匯總表： 單位：萬元序號項目估算價值占投資比例（%）1固定資產(chǎn)費用42084.002無形資產(chǎn)費用204.003其他資產(chǎn)費用102.004預(yù)備費5010.00合 計500100.002）流動資金估算：20萬元。因此,該項目總投資額:520萬元。2. 資金籌措預(yù)備2-4名股東入股，股東持自有資金入股。每個股東最低不得低于投資總額的25%。八、 財務(wù)效益與費用估算1. 計算期估算該項目計算期6年，其中建設(shè)期0.5年，運營期5.5年。2. 營業(yè)收入估算量販?zhǔn)終TV的營業(yè)收入主要是來自包廂費，其他消費（如：在超市選購酒水，食品）另外計算，所以該項目的營業(yè)收入主要分為兩個部分：前臺營業(yè)收入（房費）和超市營業(yè)收入。1）前臺年營業(yè)收入估算表：月份估算值（萬元）占全年銷售總額比例（%）一月30二月45三月25四月25五月30六月30七月40八月40九月30十月30十一月25十二月25合計375預(yù)計前臺年收入約375萬元。2）超市年營業(yè)收入 按照平均每天開房率60%計算，計30個包廂/天，平均消費300元/包，全年預(yù)計超市銷售328萬元。3. 總成本費用估算1） 工資及福利費預(yù)計該項目所有員工（包含管理人員）共30人，人均月平均工資為1800元，福利費按照工資額的30%計提，則年工資及福利費合計84.24萬元。2） 超市進(jìn)貨成本超市進(jìn)貨成本，即超市所購商品的成本費用。按超市營業(yè)收入的25%計提。3） 年租金成本此項目年租金成本為130萬元（含房租、物管費及空調(diào)動力電費），半年一交。4） 折舊費該項目固定資產(chǎn)原值420萬元，固定資產(chǎn)凈殘值率20%（同行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)），折舊年限5年，按直線法綜合計提折舊，該項目年折舊費為67.20萬元。5） 修理費該項目修理費按折舊費的10%計算，每年為6.72萬元。6） 攤銷費無形資產(chǎn)攤銷總額20萬元，攤銷年限5年，年攤銷額為4萬元；其他資產(chǎn)總額10萬元，全部計入經(jīng)營期第1年的成本中，則第2年的攤銷費為14萬元，從第3年起每年均為4萬元。7） 外購燃料動力費外購燃料動力為KTV每年耗費的水電費和其它燃料動力費，根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，每年的水電費及其它燃料動力耗費為每年12萬。8） 利息支出由裝修方墊資所產(chǎn)生的利息費用9） 其他費用 其他費用為除去上述各項費用外的其他所有費用。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為5萬元/年。4. 營業(yè)稅金及附加估算該項目繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。KTV包房營業(yè)稅率為20%，考慮完其它附加稅費后的綜合稅率為22%；超市收入營業(yè)稅率為5%，考慮完其它稅費后綜合稅率為5.5%。5. 利潤及利潤分配估算利潤總額為銷售收入扣除總成本費用和營業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按25%考慮。九、 財務(wù)分析1. 靜態(tài)盈利能力分析總投資收益率ROI：57.97% 資本金凈利潤率ROE：57.97% 項目投資回收期Pt： 1.72年十、 不確定性分析1. 盈虧平衡分析盈虧平衡是指當(dāng)年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費用，在這種情況下，項目的經(jīng)營結(jié)果既無盈利又無虧損。此項目通過分析盈虧平衡點來分析擬建項目費用與效益的平衡關(guān)系。 可得研究年份內(nèi)的營業(yè)能力利用率RBEP 為58.76%，從而可得盈虧平衡時的營業(yè)收入為413.14萬元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項目具有一定的抵御風(fēng)險能力。2. 敏感性分析從敏感性分析的結(jié)果可以看出，該項目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對財務(wù)指標(biāo)影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項目投資額。但無論是哪種因素變化，在10%的變化幅度內(nèi)，該項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。十一、 風(fēng)險分析1. 政策風(fēng)險該政策風(fēng)險主要是指國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、貨幣政策、稅收政策、價格政策、利率政策調(diào)整，可能會對項目的投資決策及今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而影響該項目的經(jīng)濟(jì)效益。 針對此風(fēng)險之對策：該項目在嚴(yán)格執(zhí)行國家各項法律、法規(guī)的同時，將積極研究國家相關(guān)政策的變化趨勢，針對政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險因素，避免政策調(diào)整對項目經(jīng)營造成實質(zhì)影響。2. 市場風(fēng)險市場風(fēng)險一般來自以下三個方面：一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；二是項目產(chǎn)品市場競爭力或者競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是項目目標(biāo)顧客的實際消費能力與預(yù)測消費能力發(fā)生偏離。 其中主要的風(fēng)險因素來自新競爭對手的加入： 21世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟(jì)熱點。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國加入WTO之后，一大批國外公司也紛紛涌入國內(nèi)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，來自國外實力強(qiáng)大的競爭風(fēng)險不容忽視，因此競爭風(fēng)險為主要的市場風(fēng)險。 針對此風(fēng)險之對策：為了盡量規(guī)