建筑工程業(yè)主合同

建筑工程業(yè)主合同建筑工程業(yè)主合同 篇一 建筑工程項目的業(yè)主方合同管理 建筑工程項目的業(yè)主方合同管理 提要 本文結(jié)合作者工程項目管理的實踐 探討了作 為業(yè)主方的合同管理的主要工作內(nèi)容和工作方法 關(guān)鍵詞 建筑工程項目管理 合同管理 1 問題的提出 工程項目管理是項目管理技術(shù)在建筑工程管理實踐 中的應用 自 1982 年引進到我國 1988 年在全國進行應用 試點 1993 年正式推廣 至今已近 20 年了 在我國工程項 目管理早期普遍采用了美國項目管理協(xié)會的 PMI 管理體系 重點放在以質(zhì)量管理 進度管理 費用管理等為核心的目 標管理 以采購管理 人力資源管理 溝通管理等組成的 資源管理 以及以集成管理 范圍管理 風險管理等組成 的綜合管理上 經(jīng)過多年在實踐中的學習和探索 人們已 經(jīng)逐步擺脫 PMI 管理體系的窠臼 摸索出一些在我國工程 管理實踐行之有效的管理方法 其中合同管理日益受到人 們的重視 本文將結(jié)合筆者的工作實踐 從業(yè)主方的視角 談談如何在工程項目管理實踐中如何做好合同管理工作 2 合同管理在工程項目管理中的重要意義 建筑工程合同是建設(shè)單位 業(yè)主 與勘察 設(shè)計 施工 采購等單位 承包方 為了完成其所商定的工程建 設(shè)目標及與之相關(guān)的具體內(nèi)容 而明確雙方相互權(quán)利 義 務關(guān)系的協(xié)議 它是合同簽訂方在工程項目實施過程中的 最高行為準則 是規(guī)范雙方活動 協(xié)調(diào)雙方關(guān)系的法律依 據(jù) 任何工程項目的實施都是以簽訂系列承發(fā)包合同為 前提的 忽視了合同管理就意味著無法對工程的質(zhì)量 進 度和造價進行有效控制 更遑論對人力資源 工作溝通 工程風險等進行綜合管理 因此 人們將合同管理作為工 程項目管理的中心工作 作為統(tǒng)籌調(diào)控整個工程項目的運 行狀態(tài) 監(jiān)控項目風險 實現(xiàn)項目目標的有效途徑 從目前我國建筑市場的實際看 不正當競爭 不誠 信行為比比皆是 而這些現(xiàn)象的主要根源是工程項目主體 法制觀念淡薄及合同管理意識薄弱 因此 工程項目管理 中加強合同管理 促使項目各方按照合同約定履行義務并 處理所出現(xiàn)的爭執(zhí)與糾紛 能夠起到規(guī)范各方行為的積極 作用 3 業(yè)主方應如何做好工程項目合同管理 工程項目管理是業(yè)主方 施工方和監(jiān)理方三方管理 體制整體運作的過程 是項目各方對以自身為當事人的合 同依法進行訂立 履行 變更 解除 轉(zhuǎn)讓 篇二 工程建設(shè)過程中業(yè)主的合同管理 工程建設(shè)過程中業(yè)主方的合同管理 孔曉勇 摘要 工程建設(shè)活動中的 四大控制 都是在合同管 理體系的制約 保護和調(diào)整之下進行的 而合同實施過程 中存在技術(shù) 環(huán)境 組織 管理等情況發(fā)生變化導致業(yè)主 或承包商可能遭受損失的風險 因此我們要建立全過程 全方位 動態(tài)的合同管理理念 制訂建設(shè)工程合同管理措 施 并以各項制度保證合同管理體系的有效執(zhí)行 主題詞 工程建設(shè)業(yè)主合同管理 合同管理指參與項目各方均應在合同實施過程中自 覺地 認真嚴格地遵守所簽訂的合同的各項規(guī)定和要求 按照各自的職責 行使各自的權(quán)利 履行各自的義務 維 護各方的權(quán)利 發(fā)揚協(xié)作精神 處理好 伙伴關(guān)系 做好 各項管理工作 使項目目標得到完整的體現(xiàn) 合同管理是工程建設(shè)管理一項十分重要的內(nèi)容 因為 在任何工程項目的建設(shè)過程中 其主體的行為必定會形成 各個方面的社會關(guān)系 諸如政府建設(shè)管理機關(guān) 項目法人 單位 設(shè)計單位 施工單位 建設(shè)監(jiān)理單位等 其中 除 了政府建設(shè)管理機關(guān)是依據(jù)法律 法規(guī)對工程建設(shè)主體行 使行政監(jiān)督管理外 其他各個方面社會關(guān)系都是通過 合 同 這一契約關(guān)系形成的 工程建設(shè)活動中的 四大控制 都是在合同管理體系的制約 保護和調(diào)整之下進行的 有 效的合同管理是促進參與工程建設(shè)各方全面履行合同約定 的義務 確保建設(shè)目標 安全 質(zhì)量 投資 工期 的重要手 段 因此 加強合同管理工作對于承包商以及業(yè)主都具有重 要的意義 一 建設(shè)工程合同風險的分析 合同風險是合同實施過程中技術(shù) 環(huán)境 組織 管理 等情況發(fā)生變化導致業(yè)主或承包商可能遭受的損失 合同 條款中潛伏的風險主要是合同條款遺漏 表達有誤 索賠 管理不力 合同糾紛 項目成員在合同中的責權(quán)利界定不 清 可能被起訴或承擔相關(guān)法律 經(jīng)濟責任的風險等 認 真分析研究合同 實施過程中的各種風險因素 在簽訂工程承包合同時 盡量規(guī)避或轉(zhuǎn)移可能承擔的風險 在履行合同的過程中采 取有效的防范措施 都可以有效地防范工程實施中風險的 發(fā)生 合同風險管理措施包括風險預防 風險降低 風險轉(zhuǎn) 移和風險自留四個方面 風險預防是指業(yè)主在工程項目立項決策時 認真分析 風險 對于風險發(fā)生平頻率高 可能造成嚴重損失的項目 不予批準 或采用其它替代方案 對已發(fā)現(xiàn)的風險苗頭采 取及時的控制措施 風險降低是指可以通過修改原設(shè)計方案 或是增加合 作伙伴和投資人來降低風險 風險轉(zhuǎn)移是指對于不易控制的風險 業(yè)主方一般可采 用通過簽訂合同或協(xié)議書將風險轉(zhuǎn)移給設(shè)計單位 供貨商 或承包商 或是通過工程保險 對可能遇見的風險去投保 風險自留是指即使對風險進行了大量的分析和研究 但總是有一部分風險是不可預見的 因而業(yè)主方對這種自 留風險要考慮一部分預備費 以應付不測事件 二 建立全過程 全方位合同管理的理念 1 項目管理過程中 貫徹合同管理理念 合同管理是合同內(nèi)容的談判 評審 合同訂立 履行 管理 糾偏 終止等合同實施過程中全部環(huán)節(jié)的系統(tǒng)管理 過程 是為實現(xiàn)項目目標而進行的管理過程 合同是建設(shè) 項目管理的核心 項目管理是實現(xiàn)合同管理的必要手段 任何一個建設(shè)項目的實施 都是通過簽訂一系列的承發(fā)包 及物質(zhì)供應合同來實現(xiàn)的 通過對承包內(nèi)容 范圍 價款 支付 工期 質(zhì)量標準 合同 雙方責權(quán)利和違約責任等合同條款的制訂和履行 業(yè) 主和承包商可以在合同環(huán)境下規(guī)范和調(diào)控建設(shè)項目的運行 狀態(tài) 通過對合同管理目標責任的分解 可以規(guī)范項目管 理機構(gòu)的內(nèi)部職能 緊密圍繞合同條款開展項目管理工作 因此 無論是對承包商的管理 還是對項目業(yè)主本身的內(nèi) 部管理 合同始終是建設(shè)項目管理的核心 因此 業(yè)主通 過建立以合同管理為核心的項目管理體系 堅持以強化合 同管理為突破口 項目管理中貫徹合同管理理念 協(xié)調(diào)項 目各相關(guān)方的關(guān)系 達到有效實現(xiàn)項目的安全 質(zhì)量 進 度 投資等目標 2 全過程 系統(tǒng)性 動態(tài)性管理理念的建立 為了避免合同管理只側(cè)重對工程預結(jié)算的管理 忽視 對優(yōu)化設(shè)計 工程質(zhì)量 進度 工程變更等的過程控制 業(yè)主要強調(diào)事前 事中 事后的 全過程 系統(tǒng)性 動態(tài) 性 管理 全過程就是從對合同主體與客體的掌握 合同 談判 合同評審 合同訂立 合同執(zhí)行與糾偏到合同終止 的全部管理過程 系統(tǒng)性就是全員參與管理 凡是涉及合 同條款內(nèi)容的相關(guān)職能部門都要參與管理和控制 使合同 管理過程環(huán)環(huán)相扣 協(xié)調(diào)一致 動態(tài)性就是要注重項目執(zhí) 行過程中的合同履行 管理和糾偏 做好工程的變更管理 尤其是出現(xiàn)對工程不利的因素時 及時采取控制措施 減 少風險 防止合同執(zhí)行過程中造成的重大損失 具體措施 是 首先對工程項目建設(shè)全過程中可能涉及到的程序性和 實質(zhì)性內(nèi)容全面梳理 進行全過程 全方位的合同條款界 定 其次在項目管理的各項工作中既要克服片面強調(diào)節(jié)約 忽視技術(shù) 又要反對重技術(shù) 輕經(jīng)濟 設(shè)計保守浪費的現(xiàn) 象 使設(shè)計方案在滿足生產(chǎn)要求的前提下 節(jié)約投資 同 時要求對項目建設(shè)中的各環(huán)節(jié) 各流程的主要控制點實施 過程監(jiān)控 對工程進度 投資和質(zhì)量實施過程管理 三 建設(shè)工程合同管理措施 1 重視設(shè)計階段的合同管理 為項目管理打下良好基 礎(chǔ) 主要工作包括 首先 委托設(shè)計公司進行工程設(shè)計 包括有關(guān)的勘測及專題研究工作 對設(shè)計公司提出的設(shè)計 方案進行審查 選擇和確定 其次 確定工程建設(shè)管理模 式 編制施工招標文件 確定項目施工期的施工管理方式 招標選定監(jiān)理工程師 組建業(yè)主現(xiàn)場項目組織機構(gòu) 然后 招標選定施工總承包商 施工承包商 明確工程設(shè)備 材 料供應方式 業(yè)主采購范圍 還有 簽訂進口設(shè)備采購代 理合同 長周期 關(guān)鍵重要設(shè)備采購計劃的審批和執(zhí)行 等等 2 按施工合同規(guī)定行使權(quán)力 在施工合同履行管理中 業(yè)主主要行使進度控制權(quán) 質(zhì)量驗收權(quán)和工程量確認權(quán) 進度控制權(quán) 工程進度控制總目標 就是使建設(shè)工程 按合同規(guī)定的竣工日期如期竣工 投入使用 為了實現(xiàn)工 期目標 首先按施工合同規(guī)定 要求承包人在工程開工前 提出施工總進度計劃及分月 分周 分段的滾動計劃 并 加以審核 批準 然后在合同履行期間 按照滾動計劃 進行實際檢查 對影響進度計劃的因素要進行分析區(qū)別對 待 屬于業(yè)主的原因 應及時主動解決 屬于承包人的 應通過監(jiān)理工程師督促其迅速解決 質(zhì)量驗收權(quán) 工程質(zhì)量控制總目標 是使建設(shè)工程質(zhì) 量達到合同規(guī)定的質(zhì)量等級要求 為了實現(xiàn)這一目的 業(yè) 主必須要求監(jiān)理工程師對工程使用材料 設(shè)備 半成品及 構(gòu)件的質(zhì)量進行驗收 按合同規(guī)定的規(guī)范 規(guī)程 監(jiān)督檢 驗施工質(zhì)量 執(zhí)行第三方質(zhì)量檢測檢驗活動 包括按合同 規(guī)定程序 驗收隱蔽工程和需要中間驗收的工程質(zhì)量 業(yè) 主在收到承包人提供完整的工程竣工資料和竣工驗收報告 后 應按合同規(guī)定的程序 組織工程驗收 驗收合格 后 簽署竣工驗收證明 驗收不合格 向承包人提出 修改意見 由承包人修改后 再組織驗收 有保修期的施 工合同 在工程竣工驗收后 保修期內(nèi) 業(yè)主還要進行施 工合同保修條款的履行管理 工程量確認權(quán) 按合同約定的結(jié)算方式 承包人或按 月或分段提交已完工程量報告 首先由監(jiān)理工程師對承包 商實際完成的工程量依據(jù)合同約定的工程量計算規(guī)則 施 工圖紙 質(zhì)量合格證書和支付條款進行工程量計量 然后 業(yè)主應按合同約定的程序 確認工程量 作為撥付工程進 度款的依據(jù) 3 嚴格按照施工合同規(guī)定 履行應盡的義務 施工合同內(nèi)規(guī)定應由業(yè)主負責的工作 是使合同最終 實現(xiàn)的基礎(chǔ) 如提供施工場地 三通一平 水準點與坐 標控制點 施工圖紙 材料與設(shè)備等 都是為承包人開工 施工創(chuàng)造的先決條件 業(yè)主必須嚴格按照施工合同規(guī)定的 時間和有關(guān)要求履行應盡的義務 才能有權(quán)要求承包方履 行合同 工程竣工結(jié)算是施工合同履行的重要步驟 也是施工 合同履行管理的最后階段 在工程辦理完竣工驗收手續(xù)后 業(yè)主應按有關(guān)部門規(guī)定的工程價款結(jié)算辦法和施工合同內(nèi) 規(guī)定的結(jié)算程序辦理工程價款結(jié)算撥付手續(xù) 工程竣工結(jié) 算和撥款完畢后 施工合同即履行完畢 終結(jié)雙方的權(quán)利 和關(guān)系 有保修的施工合同 在合同規(guī)定的保修期內(nèi) 業(yè) 主與承包人之間在保修條款內(nèi)仍存在權(quán)利和義務關(guān)系 4 合同價款管理 合同價款應依據(jù)中標通知書中的中標價格和非招標工 程的預算書確定 合同價款一般有固定價格合同 可調(diào)價 格合同 成本加酬金合同三種方式 業(yè)主在簽定施工合同 時 應根據(jù)工程特點 規(guī)模 工期 施工難易程度來確定 合同形式 施工工期短 一年左右時間 的簡單項目適宜固 定總價合同 也稱 篇三 業(yè)主與施工單位對某工程建設(shè)項目簽訂了施工 合同 業(yè)主與施工單位對某工程建設(shè)項目簽訂了施工合同 合同中規(guī)定 在施工過程中 如因業(yè)主原因造成窩工 則 人工窩工費和機械停工費可按工日費和臺班費的 50 結(jié)算支 付 業(yè)主還與監(jiān)理單位簽訂了施工階段的監(jiān)理合同 合同 中規(guī)定監(jiān)理工程師可直接簽證 批準 5 天以內(nèi)的工期延期 和 5000 元人民幣以內(nèi)的單項費用索賠 工程按下列絡(luò)計劃 如圖 5 4 進行 其關(guān)鍵線路為 A E H I J 在施工過程 中 出現(xiàn)了下列一些情況 影響一些工作暫時停工 同一 工作由不同原因引起的停工時間都不在同一時間 1 因業(yè)主不能及時供應材料 使 E 延誤 3 天 G 延 誤 2 天 H 延誤 3 天 2 因機械發(fā)生故障檢修 使 E 延誤 2 天 G 延誤 2 天 3 因業(yè)主要求設(shè)計變更 使 F 延誤 3 天 4 因公停電 使 F 延誤 1 天 I 延誤 1 天 施工單位及時向監(jiān)理工程師提交了一份索賠申請報告 并附有有關(guān)資料 證據(jù)和下列要求 1 工期順延 E 停工 5 天 F 停工 4 天 G 停工 4 天 H 停工 3 天 I 停工 1 天 總計要求工期順延 17 天 2 經(jīng)濟損失索賠 機械設(shè)備窩工費 E 工序吊車 3 2 臺班 240 元 臺班 1200 元 F 工序攪拌機 3 1 臺班 70 元 臺班 280 元 G 工序小型機械 2 2 臺班 55 元 臺班 220 元 H 工序攪拌機 3 臺 班 70 元 臺班 210 元 合計機械設(shè)備窩工費 1910 元 人工窩工費 E 工序 5 天 30 人 28 元 工日 4200 元 F 工序 4 天 35 人 28 元 工日 3920 元 G 工序 4 天 15 人 28 元 工日 1680 元 H 工序 3 天 35 人 28 元 工日 2940 元 I 工序 1 天 20 人 28 元 工日 560 元 合計人工 窩工費 13300 元 間接費增加 1910 13300 16 元 利潤損失 1910 13300 5 882 18 元 總計經(jīng)濟索賠額 1910 13300 2433 6 882 18 18525 78 元 問題 1 施工單位索賠申請書提出的工序順延時間 停 工日數(shù) 機械臺班數(shù)和單價的數(shù)據(jù)等 經(jīng)審查后均真實 監(jiān)理工程師對所附各項工期順延 經(jīng)濟索賠要求 如何確 定認可 為什么 答案 關(guān)于工期順延 工期順延后的工程絡(luò)計劃圖 如圖 5 5 所示 和經(jīng)濟索賠 1 工期順延由于非施工單位原因造成的工期延誤 應給予補償 2 分 因業(yè)主原因 E 工作補償 3 天 H 工作補償 3 天 G 工作補償 2 天 1 分 因業(yè)主要求變更設(shè)計 F 工作補償 3 天 1 分 因公停電 F 工作補償 1 天 I 工作補償 1 天 1 分 應補償?shù)墓て?131 124 7 天 1 分 監(jiān)理工程師認可順延工期 7 天 1 分 2 經(jīng)濟索賠 機械閑置費 3 240 4 70 2 55 3 70 50 660 元 1 分 人工窩工費 3 30 4 35 2 15 3 35 1 20 50 5390 元 1 分 因?qū)贂簳r停工 間接費損失不予補償 1 分 因?qū)贂簳r停工 利潤損失不予補償 1 分 經(jīng)濟補償合計 660 5390 6050 元 1 分 2 監(jiān)理工程師對認可的工期順延和經(jīng)濟索賠金如何處 理 為什么 答案 關(guān)于認可的工期順延和經(jīng)濟索賠處理因經(jīng)濟補 償金額超過監(jiān)理工程師 5000 元的批準權(quán)限 以及工期順延 天數(shù)超過了監(jiān)理工程師 5 天的批準權(quán)限 故監(jiān)理工程師審 核簽證經(jīng)濟索賠金額及工期順延證書均應報業(yè)主審查批準 4 分 某建設(shè)單位 甲方 與某施工單位 乙方 訂立了某 工程項目的施工合同 合同規(guī)定 采用單價合同 每一分 項工程的工程量增減風險系數(shù)為 10 合同工期 25 天 工 期每提前 1 天獎勵 3000 元每拖后 1 天罰款 5000 元 乙方 在開工前及時提交了施工絡(luò)進度計劃如圖 6 11 所示 并得 到甲方代表的批準 工程施工中發(fā)生如下幾項事件 事件 1 因甲方提供的電源出故障造成施工現(xiàn)場停電 使工作 A 和工作 B 的工效降低 作業(yè)時間分別拖延 2 天和 1 天 多用人工 8 個和 10 個工日 租賃的工作 A 的需用電 的施工機械每天租賃費為 560 元 工作 B 的需用電的自有 機械每天折舊費 280 元 事件 2 為保證施工質(zhì)量 乙方在施工中將工作 C 原設(shè) 計尺寸擴大 增加工程量 16 該工作綜合單價為 87 元 m3 作業(yè)時間增加 2 天 事件 3 因設(shè)計變更 工作 E 工程量由 300m3 增至 360 m3 該工作原綜合單價為 65 元 m3 經(jīng)協(xié)商調(diào)整單價為 58 元 m3 事件 4 鑒于該工作工期較緊 經(jīng)甲方代表同意乙方在 工作 G 和工作 I 作業(yè)過程中采取了加快施工的技術(shù)組織措 施 使這兩項工作作業(yè)時間均縮短了 2 天 該兩項加快施 工的技術(shù)組織措施費分別為 XX 元 2500 元 其余各項工作實際作業(yè)時間和費用均與原計劃相符 問題 1 上述哪些事件乙方可以提出工期和費用補償要求 哪些事件不能提出工期和費用補償要求 說明其原因 答案 事件 1 可以提出工期和費用補償要求 分 因為提供可靠電源是甲方的責任 I 分 事件 2 不可以 提出工期和費用補償要求 分 因為保證工程質(zhì)量是乙方 的責任 其措施費由乙方自行承擔 1 分 事件 3 可以提出工期和費用補償要求 分 因為設(shè) 計變更是甲方的責任 且工作 E 的工程量增加了 60 m3 超 過了工程量風險系數(shù) 10 的約定 1 分 事件 4 不可以提出工期和費用補償要求 分 因為 加快施工的技術(shù)組織措施費應由乙方承擔 因加快施工而 工期提前應按工期獎勵處理 1 分 2 每項事件的工期補償是多少 總工期補償多少天 答案 事件 1 工期補償 1 天 分 因為工作 B 在關(guān) 鍵線路上其作業(yè)時間拖延的 1 天影響了工期 1 分 但工 作 A 不在關(guān)鍵線路上其作業(yè)時間拖延的 2 天 沒有超過其 總時差 不影響工期 1 分 事件 2 工期補償為 0 天 0 5 分 事件 3 工期補償為 0 天 0 5 分 因工作 E 不是關(guān) 鍵工作 增加工程量后作業(yè)時間增加 360 300 m3 300m3 5 天 1 天 不影響工期 1 分 事件 4 工期補償 0 天 分 采取加快施工措施后使 工期提前按工期提前獎勵處理 1 分 該工程工期提前 3 天 因工作 G 是關(guān)鍵工作 采取加快施工后工期提前 2 天 工作 I 亦為關(guān)鍵工作 采取加快施工后雖然該工作作業(yè)時 間縮短 2 天 但受工作 H 時差的約束 工期僅提前 1 天 1 分 總計工期補償 1 天 0 天 0 天 0 天 1 天 1 分 3 假設(shè)人工工日單價為 25 元 工日 應由甲方補償?shù)?人工窩工和降效費