商業(yè)地產(chǎn)前期市場調(diào)研分析

商業(yè)地產(chǎn)前期市場調(diào)研分析商業(yè)地產(chǎn)前期市場調(diào)研分析 目目 錄錄 外部市場環(huán)境構(gòu)成因素調(diào)查分析 3 外部調(diào)查一 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查 4 人口結(jié)構(gòu) 4 家庭戶數(shù)構(gòu)成 4 收入水平 4 消費(fèi)水平 4 購買行為 4 外部調(diào)查二 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 5 城市地勢結(jié)構(gòu) 5 城市交通情況 5 城市商業(yè)地段調(diào)查 5 城市機(jī)能調(diào)查 5 城市規(guī)劃調(diào)查 6 外部調(diào)查三 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查 6 外部調(diào)查四 消費(fèi)者的調(diào)查 6 消費(fèi)者購買習(xí)慣的調(diào)查 6 消費(fèi)者購買能力的調(diào)查 6 消費(fèi)者購買量的調(diào)查 7 外部調(diào)查五 競爭對手的調(diào)查 7 競爭場所調(diào)查 7 競爭對手商品構(gòu)成調(diào)查 7 競爭對手人流量調(diào)查 7 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外部市場環(huán)境重要課題研究 7 調(diào)研課題一 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 8 地區(qū)總?cè)丝诩敖Y(jié)構(gòu) 職業(yè)構(gòu)成 家庭戶數(shù)構(gòu)成 收入水平 消費(fèi)水平等研究分析 8 GDP 發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 8 全社會消費(fèi)品零售總額 9 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 9 調(diào)研課題二 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 9 交通體系狀況 交通規(guī)劃 9 道路狀況 通行量 9 場地條件 10 客流狀況 10 道路狀況 10 客流模擬 10 調(diào)研課題三 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 10 調(diào)研課題四 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析 10 地區(qū)間的銷售動向 11 各商圈間的競爭狀況 11 商圈模擬 11 商圈設(shè)定 12 圈內(nèi)定位 12 大型主力店的動向 12 調(diào)研課題五 區(qū)域性產(chǎn)品供求關(guān)系市場調(diào)研 12 產(chǎn)品市場供求關(guān)系的價(jià)格影響調(diào)研 12 商場項(xiàng)目內(nèi)部產(chǎn)品供求平衡體系調(diào)研 13 調(diào)研課題六 如何確定購物中心的有效商圈 15 什么叫做商圈 15 商圈的構(gòu)成 15 商圈分析的必要性 16 商圈分析應(yīng)考慮的因素 17 商圈對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響 17 購物中心內(nèi)部影響因素評估分析 18 外部市場環(huán)境構(gòu)成因素調(diào)查分析外部市場環(huán)境構(gòu)成因素調(diào)查分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價(jià)值 投資開發(fā)環(huán)境 市場供需狀況 市場競爭狀 況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究 以對項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù) 回避風(fēng)險(xiǎn) 購物中心因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確 定性 所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究 一個(gè)購物中心項(xiàng)目的前期市場調(diào)研分析 可從項(xiàng)目外部市場環(huán)境和項(xiàng)目內(nèi)部因素兩個(gè)方面入手進(jìn)行 前期市場調(diào)研分析前期市場調(diào)研分析 購物中心項(xiàng)目開發(fā)外部市場環(huán)境調(diào)研分析的目的在于確認(rèn)有限的可以使購物中心項(xiàng)目成 功開發(fā)的機(jī)會和應(yīng)當(dāng)回避的威脅 有限 一詞表明 外部分析并不是要列舉無窮多的所有 影響項(xiàng)目開發(fā)的因素 相反 應(yīng)明確那些關(guān)鍵的 值得做出反應(yīng)的因素 通常 購物中心項(xiàng)目開發(fā)的外部市場環(huán)境調(diào)研包括生活結(jié)構(gòu)分析 城市結(jié)構(gòu)分析 零售 業(yè)結(jié)構(gòu)分析 消費(fèi)者分析 競爭對手分析五部分 購物中心項(xiàng)目開發(fā)外部因素構(gòu)成圖購物中心項(xiàng)目開發(fā)外部因素構(gòu)成圖 生活結(jié)構(gòu)生活結(jié)構(gòu) 城市結(jié)構(gòu)城市結(jié)構(gòu) 零售業(yè)結(jié)構(gòu)零售業(yè)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)者消費(fèi)者 競爭對手競爭對手 購物中心項(xiàng)目開發(fā)的購物中心項(xiàng)目開發(fā)的 外部市場環(huán)境調(diào)研外部市場環(huán)境調(diào)研 外部市場調(diào)研分析外部市場調(diào)研分析內(nèi)部市場調(diào)研分析內(nèi)部市場調(diào)研分析 外部調(diào)查一 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查外部調(diào)查一 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查 人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu) 人口結(jié)構(gòu)調(diào)查除了要了解目前的人口結(jié)構(gòu)外 還要調(diào)查了解有關(guān)過去人口聚集 膨脹的 速度等方面的情況 并要對將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測 同時(shí)將人口結(jié)構(gòu)依行業(yè) 職業(yè) 年齡教育程度等進(jìn)行分類整理 以便做進(jìn)一步的深入分析 家庭戶數(shù)構(gòu)成家庭戶數(shù)構(gòu)成 家庭戶數(shù)構(gòu)成調(diào)查主要是對家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù) 人員狀況進(jìn)行調(diào)查 并以 此了解人員變化趨勢 通過人員構(gòu)成比率的對比分析 來探索生活形態(tài)變化與都市發(fā)展之間 的關(guān)系 收入水平收入水平 收入水平調(diào)查主要是了解某一地區(qū)消費(fèi)者的生活狀況及高中低收入者各自所占的比例情 況 以此來分析消費(fèi)者消費(fèi)的可能性 了解家庭收入水平 并將這些資料與其他都市 其他 地域相比較 進(jìn)行分析對比 作為是否開設(shè)商店的主要依據(jù) 消費(fèi)水平消費(fèi)水平 消費(fèi)水平調(diào)查 主要是要了解消費(fèi)者個(gè)人及其家庭的消費(fèi)情形 并針對消費(fèi)者內(nèi)容依商 品類別進(jìn)行劃分 掌握不同商品類別的消費(fèi)支出比重 以此掌握商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力的一般 概況 為確定購物中心的店型提供參考 購買行為購買行為 購買行為調(diào)查 主要是調(diào)查了解消費(fèi)者購買商品時(shí)的活動范圍及購入某商品時(shí)經(jīng)常在何 種類型商店購買等情況 研究消費(fèi)者購買行為的目的 一是可以得悉消費(fèi)者的購物活動區(qū)域 人口結(jié)構(gòu) 家庭戶數(shù)構(gòu)成 收入水平 消費(fèi)水平 購買行為 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查生活結(jié)構(gòu)調(diào)查 二是可以知悉消費(fèi)者選擇商品的標(biāo)準(zhǔn) 以便對該地區(qū)的消費(fèi)意識作深入研討 這對具體確定 百貨商店的經(jīng)營范圍及經(jīng)營規(guī)模大有幫助 外部調(diào)查二 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查外部調(diào)查二 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查主要是對某一區(qū)域內(nèi)市民生活的空間進(jìn)行調(diào)查 具體要調(diào)查中心地帶及周 圍區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)機(jī)能 以了解該地域內(nèi)設(shè)施 交通 活動空間等方面的情況 并了解將來 的城市發(fā)展規(guī)劃 以便選取最具商業(yè)價(jià)值的地域開設(shè)百貨商店 城市地勢結(jié)構(gòu)城市地勢結(jié)構(gòu) 地勢情況調(diào)查主要是對地域內(nèi)地形概況進(jìn)行調(diào)查 尤其要了解平地的廣闊度及腹地的縱 深度等情況 因?yàn)榈貏萸闆r直接制約著百貨商店的規(guī)模選擇 城市交通情況城市交通情況 一般而言 購物中心的位置應(yīng)位于交通要道兩側(cè) 因?yàn)榻煌ňW(wǎng)密布的地方 往往人口容 易集中或流量特別大 自然是設(shè)店的理想地點(diǎn) 所以調(diào)查時(shí)對于交通路線及車輛往來的班次 載送量等均可作為考慮的重點(diǎn) 有時(shí)對于停車空間也有調(diào)查的必要 城市商業(yè)地段調(diào)查城市商業(yè)地段調(diào)查 在繁華的地段 往往是商店容易集中之處 所以百貨商店選擇在熱鬧地段是理所當(dāng)然的 但其地價(jià)及租金較高 因此在投資成本提高的情況下 如何作有利的運(yùn)作以及將來可能變動 的趨勢 均成為在繁華地段設(shè)店的考慮要素 城市機(jī)能調(diào)查城市機(jī)能調(diào)查 一般設(shè)店位置若為行政 經(jīng)濟(jì) 文化活動等密集的地方 則整個(gè)都市機(jī)能易于發(fā)揮出來 諸如行政管理 經(jīng)濟(jì)流通 娛樂服務(wù) 商品銷售等機(jī)能 自然成為人口流動集中的焦點(diǎn) 因 此對于流動的人口究竟是以行政職員為主體或是以購物 社交 娛樂的游客為主體 均為調(diào) 查上應(yīng)予以明了的事項(xiàng) 地勢結(jié)構(gòu) 各項(xiàng)機(jī)制的調(diào)查 地段的調(diào)查 交通情況 城市規(guī)劃調(diào)查 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 城市規(guī)劃調(diào)查城市規(guī)劃調(diào)查 除了都市結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀外 有關(guān)將來發(fā)展的方向 城市的發(fā)展規(guī)劃 諸如交通網(wǎng)的開發(fā)計(jì) 劃 社區(qū)發(fā)展計(jì)劃及商業(yè)區(qū)的建設(shè)計(jì)劃等等 均為設(shè)店時(shí)在地點(diǎn)因素上所必須考慮的方面 因?yàn)檫@些因素直接影響著商圈的變動 必須對此進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查 外部調(diào)查三 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查外部調(diào)查三 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查 外部調(diào)查四 消費(fèi)者的調(diào)查外部調(diào)查四 消費(fèi)者的調(diào)查 消費(fèi)者購買習(xí)慣的調(diào)查消費(fèi)者購買習(xí)慣的調(diào)查 這項(xiàng)調(diào)查的目的是對欲設(shè)店地區(qū)居民的年齡 職業(yè) 收入 購買傾向進(jìn)行研究分析 以 調(diào)查可能的商圈范圍 其調(diào)查對象以家庭為主 可采用抽樣調(diào)查的方法 調(diào)查時(shí)可以到學(xué)校 工廠發(fā)放調(diào)查試卷 也可以直接入戶調(diào)查 其調(diào)查項(xiàng)目一般包括 居住地名 家庭構(gòu)成 戶 主年齡 職業(yè) 工業(yè)地點(diǎn) 商品購物傾向等 該項(xiàng)調(diào)查的特點(diǎn)是 居住地別購物傾向與設(shè)店 預(yù)定地的評價(jià)易于比較 但調(diào)查費(fèi)用較高 消費(fèi)者購買能力的調(diào)查消費(fèi)者購買能力的調(diào)查 該項(xiàng)調(diào)查的目的主要是了解設(shè)店預(yù)定地顧客的實(shí)際消費(fèi)購買能力 一般是對設(shè)店預(yù)定地 通行人數(shù)進(jìn)行抽樣調(diào)查 或是對百貨店的主力顧客進(jìn)行調(diào)查 在一般情況下 對調(diào)查地點(diǎn)通 城市商圈的調(diào)查 零售業(yè)態(tài)的調(diào)查 零售業(yè)種的調(diào)查 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查 購買習(xí)慣的調(diào)查 購買能力的調(diào)查 購買量的調(diào)查 消費(fèi)者的調(diào)查消費(fèi)者的調(diào)查 過的行人 依一定時(shí)間段采取面談方式 時(shí)間以十分鐘以內(nèi)為佳 其調(diào)查項(xiàng)目主要包括居住 地 年齡 職業(yè) 上街目的 使用交通工具 上街頻度 月均支出額等 該項(xiàng)調(diào)查費(fèi)用較低 但較為困難 對于居住地與設(shè)店預(yù)定地購物依存度較難明確保證 消費(fèi)者購買量的調(diào)查消費(fèi)者購買量的調(diào)查 該項(xiàng)調(diào)查主要是對設(shè)店預(yù)定地的顧客流量情況 分不同日期及同一天的不同時(shí)間段 進(jìn) 行研究分析 以作為確定營業(yè)體制和商店規(guī)模時(shí)的參考 外部調(diào)查五 競爭對手的調(diào)查外部調(diào)查五 競爭對手的調(diào)查 競爭場所調(diào)查競爭場所調(diào)查 這主要是對設(shè)店預(yù)定地商圈內(nèi)競爭店的主力銷售場所及特征展開的調(diào)查 在調(diào)查時(shí)可安 排銷售人員同步進(jìn)行 針對營業(yè)面積 場所及銷售體制進(jìn)行調(diào)查 以便共同研討 競爭對手商品構(gòu)成調(diào)查競爭對手商品構(gòu)成調(diào)查 該項(xiàng)調(diào)查是對前項(xiàng)調(diào)查的繼續(xù) 主要是對于商品組成的細(xì)目進(jìn)行調(diào)查 以此作為確查 在調(diào)查方法上 可以安排銷售人員 采購人員與銷售促進(jìn)人員共同進(jìn)行調(diào)查 著重進(jìn)行主力 商品量的調(diào)查 競爭對手人流量調(diào)查競爭對手人流量調(diào)查 該項(xiàng)調(diào)查的主要調(diào)查對象是以出入競爭店的十五歲以上的男女顧客為主 該項(xiàng)調(diào)查一般 與顧客通行量的調(diào)查同時(shí)進(jìn)行 以了解競爭店不同時(shí)間 不同日期的出入店人數(shù) 尤其要注 意特殊日期或各樓別流動量的調(diào)查 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外部市場環(huán)境重要課題研究大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目外部市場環(huán)境重要課題研究 結(jié)合購物中心項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及影響購物中心項(xiàng)目開發(fā)的外部關(guān)鍵因素 購物中心項(xiàng)目開 場所調(diào)查 商品構(gòu)成的調(diào)查 人流調(diào)查 競爭對手的調(diào)查競爭對手的調(diào)查 發(fā)的外部市場環(huán)境調(diào)研有以下六個(gè)重要課題 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域城市結(jié) 構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃與政策調(diào)研 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研 區(qū)域性產(chǎn)品 供求關(guān)系市場調(diào)研 購物中心的有效商圈 調(diào)研課題一 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究調(diào)研課題一 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究 尤其是購物中心項(xiàng)目 由于其開發(fā) 周期長 投資大 受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大 其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售 來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤 因此其風(fēng)險(xiǎn)很大 所以 在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí) 對經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究 就顯得十分重要 在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析 地區(qū)總?cè)丝诩敖Y(jié)構(gòu) 職業(yè)構(gòu)成 家庭戶數(shù)構(gòu)成 收入水平 地區(qū)總?cè)丝诩敖Y(jié)構(gòu) 職業(yè)構(gòu)成 家庭戶數(shù)構(gòu)成 收入水平 消費(fèi)水平等研究分析消費(fèi)水平等研究分析 購物中心的興建要符合一定條件 它是建立在雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和強(qiáng)大的購買力之上的 一個(gè)營業(yè)面積 10 萬平方米的大型購物中心 每天至少需要 20 30 萬的消費(fèi)人口支持 因此物業(yè)周邊是否有足夠的常住人口和流動人口 交通條件是否便利 客戶的消費(fèi)能力和消 費(fèi)特點(diǎn)如何 這都是在當(dāng)初選址時(shí)要仔細(xì)考慮的 同時(shí)還要注意跟整個(gè)城市發(fā)展規(guī)劃的新走 向結(jié)合起來 因此 了解購物中心項(xiàng)目區(qū)域的消費(fèi)者因素 包括人口 戶數(shù) 收入 消費(fèi)水平及消費(fèi) 習(xí)俗等成為項(xiàng)目前期市場調(diào)研必不可少的內(nèi)容 更細(xì)致的還要了解年齡結(jié)構(gòu) 平均教育程度 擁有住房的居民百分比 總的可支配收入百分比 人均可支配收入 職業(yè)分布 人口變化趨 勢以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平等 GDP 發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 從發(fā)達(dá)國家看 購物中心大量出現(xiàn)是在人均 GDP 達(dá)到 1 萬美元以上 家庭汽車化和住 宅郊區(qū)化已基本形成的條件下 這時(shí)零售業(yè)態(tài)如百貨 超市 倉庫商店等均已成熟 消費(fèi)者 對購物 餐飲 娛樂有了新的追求 才在大城市近郊產(chǎn)生了購物中心一站式消費(fèi)的需求 現(xiàn) 在美國人均 GDP 已超過 3 萬多美元 而購物中心的建筑面積平均只有 2 萬平方米左右 其 中大型的僅占 1 而我國人均 GDP 剛剛達(dá)到 1000 美元 幾個(gè)大城市也不過三 四千美元 而已 由此可見 目前我國大量開發(fā)購物中心就必須保持謹(jǐn)慎態(tài)度 地區(qū)總?cè)丝诩敖Y(jié)構(gòu) 職業(yè)構(gòu)成 家庭戶數(shù)構(gòu)成 收 入水平 消費(fèi)水平等研究分析 GDP 發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 全社會消費(fèi)品零售總額 全市商業(yè)增加值 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和 生活結(jié)構(gòu)研究生活結(jié)構(gòu)研究 全社會消費(fèi)品零售總額全社會消費(fèi)品零售總額 一個(gè)城市的商業(yè)市場容量有多大 是受社會購買力限制的 在一定時(shí)間內(nèi)社會購買力是 一個(gè)相對常數(shù) 不可能無限擴(kuò)大 市場這塊蛋糕要由這個(gè)城市的眾多企業(yè)來劃分割 每個(gè)企 業(yè)都要占有一定份額 企業(yè)越多 競爭就越激烈 而大企業(yè)具有雄厚實(shí)力和規(guī)模優(yōu)勢 必將 擠占中小企業(yè)的市場份額 集聚更多客流 使中小企業(yè)難以生存 甚至被淘汰出局 對我國 商業(yè)的發(fā)展和不同收入階層的消費(fèi)需求不利 因此 發(fā)展大型購物中心應(yīng)慎之又慎 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 通過對統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù) 3 5 年的分析 基本可以反映出一個(gè) 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平 調(diào)研課題二 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查調(diào)研課題二 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義 在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的 聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場商機(jī) 在城市中該區(qū)域的位置若在行政 經(jīng)濟(jì) 文化等人口活動密集的地方 由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍 則城市的機(jī) 能易于發(fā)揮出來 交通體系狀況 交通規(guī)劃 交通體系狀況 交通規(guī)劃 對于購物中心交通規(guī)劃中最最重要的是考慮停車條件 從國外的一些成功的大型商業(yè)來 看 足夠數(shù)量的停車場是至關(guān)重要的 一些世界 500 強(qiáng)的大型商業(yè)巨頭甚至說 停車場是 我們的生命線 它關(guān)系到我們的生存 所以 在購物中心選址時(shí) 必須重視停車場地的空 間 但是必須注意的是 按我國目前的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求來計(jì)算設(shè)置停車位是不夠的 應(yīng)該 根據(jù)城市居民每百人擁有的實(shí)際汽車量來考慮停車位 另外還要考慮一定的發(fā)展空間 道路狀況 通行量道路狀況 通行量 購物中心的道路狀況及通行量應(yīng)從場地條件 客流狀況 道路狀況及客流模擬來分析確 定 公共設(shè)施狀況 交通體系狀況 交通規(guī)劃 道路狀況 通行量 各項(xiàng)城市的機(jī)能 城市規(guī)劃調(diào)研 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與 城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 場地條件場地條件 如果是新建購物中心 場地的現(xiàn)狀條件十分重要 包括用地面積的大小 可建購物中心 面積大小 地塊紅線的形狀 地基土質(zhì)的情況 場地平整度的情況 地塊的朝向 周邊建筑 物的情況以及和周邊道路銜接狀況等 客流狀況客流狀況 選址定點(diǎn)前的行人流量調(diào)查時(shí) 應(yīng)該有專人蹲點(diǎn)過目 不完全套用有關(guān)商家數(shù)據(jù) 行人的數(shù)量 騎車人的數(shù)量 開車人的數(shù)量 上班時(shí)間段和下班時(shí)間段人流的變化 工作日 星期一至星期五 和休息日及節(jié)假日人流變化 道路狀況道路狀況 道路的情況差異對購物中心的影響很大 必須仔細(xì)觀察研究 包括行人道的寬度 行人 道邊是否有綠化 綠化是低矮灌木還是高達(dá)的喬木 店鋪前交通道路的寬度 道路走向 路 面材料 中間是否有分隔欄等 客流模擬客流模擬 在商業(yè)繁華地區(qū) 交通應(yīng)該是相當(dāng)便捷 便捷的交通設(shè)施 會給購物中心輸送大量購買 力 對商鋪投資而言 對客流交通情況進(jìn)行考察 以及在規(guī)劃地進(jìn)行客流模擬是有必要的 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) 以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解 由于反映問題的角度不同 一般 的調(diào)查人員很難完成以上工作 調(diào)查必須有目的性 如果不知道目的是為什么 這樣得到的 調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣 調(diào)研課題三 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究調(diào)研課題三 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃 商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志 在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中 開發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵 這有 助于避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè) 調(diào)研課題四 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析調(diào)研課題四 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析 如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 政策等方面 那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則 是對區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查 在通常意義上是我們長講的商業(yè)普查 它不僅反映區(qū)域內(nèi) 零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的指標(biāo)和商業(yè)特征 而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場定位 業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測提供定性的參考分析 地區(qū)間的銷售動向地區(qū)間的銷售動向 地區(qū)間的銷售動向是影響一個(gè)地區(qū)市場潛在容量的重要指標(biāo) 以分析北京區(qū)域銷售動向 為例 北京二環(huán)以內(nèi)萬米以上的大商場 2000 年平均每平方米銷售額只有 1 37 萬元而北京 市大商場的盈虧平衡點(diǎn)大致在每平方米 1 5 萬 2 萬元 目前北京市一般大商場的利潤率大 約只有 1 北京四大 MALL 的總建筑面積達(dá) 170 萬平方米 購物面積按 50 計(jì)算 銷售 額達(dá) 130 億才能達(dá)到盈虧平衡 這相當(dāng)于北京市消費(fèi)品零售總額的 20 各商圈間的競爭狀況各商圈間的競爭狀況 了解選址定點(diǎn)商圈范圍內(nèi)競爭購物中心的數(shù)量 進(jìn)行逐個(gè)排查 熟悉競爭對手的位置情 況 面積大小 裝修情況 商品種類 經(jīng)營效果等 選址定點(diǎn)商圈的競爭程度是可以量化的 飽和指數(shù)就是表明一個(gè)商圈所能支持的商業(yè)不 可能超過一個(gè)固定數(shù)量 飽和指數(shù)可由公式求得 IRS C RE RF IRS 商業(yè)圈的零售飽和指數(shù) C 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 RE 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出 RF 商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積 例如 假設(shè)在我們選定的商圈內(nèi) 5 平方公里 有 15 萬戶 每周的購物支出為 30 元人 民幣 圈內(nèi)共有營業(yè)面積 150000 平方米 該商圈的飽和指數(shù)則為 IRS 150000 30 150000 30 00 IRS 越大 表明該商圈內(nèi)的飽和度越低 IRS 越小 表明該商圈內(nèi)的飽和度越高 不論在什么樣的城市 在應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 商圈模擬商圈模擬 商圈模擬是商鋪投資前期研究中的重要步驟 它是指在不考慮外界影響的情況下 把某 一個(gè)商圈視作封閉型的商業(yè)環(huán)境加以分析 以此形成某種推理與結(jié)論 在實(shí)踐中 應(yīng)當(dāng)實(shí)地 考察購買力 地理環(huán)境等重大因素 地區(qū)間的銷售動向 各業(yè)種的銷售對象 各商圈的競爭狀況 大型主力店的動向 區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的 市場調(diào)查與分析市場調(diào)查與分析 商圈設(shè)定商圈設(shè)定 模擬商圈設(shè)定有人為設(shè)定與自然環(huán)境設(shè)定兩種 認(rèn)為設(shè)定是指以人或車輛到達(dá)商店的距 離半徑的商圈設(shè)定辦法 自然設(shè)定是指商圈在一個(gè)相對封閉的范圍內(nèi)自然形成的商業(yè)環(huán)境 比如甲 乙兩店為同業(yè)態(tài) 同規(guī)模的購物中心 同處于一個(gè)自然環(huán)境商圈中 如果認(rèn)為 設(shè)定商圈等距離銷售同類 同檔次商品 那么可以確認(rèn)兩店的選址條件相同 圈內(nèi)定位圈內(nèi)定位 搜索范圍 在一個(gè)中小城市中 搜索范圍可以自然環(huán)境分界為限 在一個(gè)較小的范圍內(nèi) 進(jìn)行 但在超大型城市中 則需多層次地進(jìn)行目標(biāo)搜索 并將人為商圈與自然商圈進(jìn)行復(fù)合 印證 目標(biāo)搜索 目標(biāo) 是指投資主體擬設(shè)立的投資項(xiàng)目或投資商鋪產(chǎn)生價(jià)值增量變化的因 素 我們將其稱之為有利店或競爭店 對目標(biāo)的評估 對一個(gè)未設(shè)定特定項(xiàng)目的商鋪選址而言 我們可對目標(biāo)產(chǎn)生的影響加以 評估 評估可按有利因素和不利因素加以分類 爭取避開競爭店 鄰近友好店 大型主力店的動向大型主力店的動向 大型主力店是購物中心招商首要考慮的問題 對各個(gè)大型主力店動向的調(diào)查關(guān)注將有助 于有效選擇主力店商家 如以現(xiàn)購自運(yùn)制商業(yè)模式聞名業(yè)界 世界三大商業(yè)巨頭之一的德國 麥德龍正式對外宣布 已將進(jìn)駐廣東的首家店選址東莞市萬將區(qū) 有意思的是 在店址上 麥德龍與號稱中國首個(gè)超大型主題購物公園 華南 MALL 僅一步之遙 為何外資與民營 兩股商業(yè)資本力量不垂青廣州 深圳這樣的大城市 卻匯集于東莞萬江 對于這樣的問題 購物中心開發(fā)商只有在調(diào)查中收集麥德龍的詳細(xì)資料分析其相關(guān)經(jīng)營動向 才能解決 以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查 對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容 商鋪面積 租金 員工數(shù)量 營業(yè)額 經(jīng)營狀況 存在的問題 發(fā)展和經(jīng)營動向等進(jìn)行調(diào)查 通過反映的一般 性的問題 分析能否得出普遍性的結(jié)論 調(diào)研課題五 區(qū)域性產(chǎn)品供求關(guān)系市場調(diào)研調(diào)研課題五 區(qū)域性產(chǎn)品供求關(guān)系市場調(diào)研 產(chǎn)品市場供求關(guān)系的價(jià)格影響調(diào)研產(chǎn)品市場供求關(guān)系的價(jià)格影響調(diào)研 當(dāng)產(chǎn)品出現(xiàn)供過于求時(shí) 生產(chǎn)過剩將造成商品的積壓 此時(shí)廠商們就會降低商品的價(jià)格 當(dāng)供不應(yīng)求時(shí) 消費(fèi)者們就買不到他們所需求的商品 此時(shí)價(jià)格就會上升 所以顯然 商品 的過剩生產(chǎn) 會刺激廠商們降低價(jià)格 但是 當(dāng)供不應(yīng)求時(shí) 消費(fèi)者就加入了哄抬價(jià)格的行 產(chǎn)品市場供求關(guān)系的價(jià)格影響調(diào)研 商場項(xiàng)目內(nèi)部產(chǎn)品供求平衡體系調(diào)研 區(qū)域性產(chǎn)品供求關(guān)系區(qū)域性產(chǎn)品供求關(guān)系 市場調(diào)研市場調(diào)研 列 直到新的價(jià)格下 市場再一次達(dá)到均衡時(shí) 這場哄抬價(jià)格的戰(zhàn)爭才能停止 商場項(xiàng)目內(nèi)部產(chǎn)品供求平衡體系調(diào)研商場項(xiàng)目內(nèi)部產(chǎn)品供求平衡體系調(diào)研 現(xiàn)時(shí)世界 500 強(qiáng)之一的沃爾瑪公司 Wal Mart 以其規(guī)模和能力而在零售業(yè)享有盛譽(yù) 在數(shù)據(jù)庫產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域它同樣有著巨大影響 沃爾瑪公司管理著世界最大的數(shù)據(jù)庫 其容量超過 七萬億字節(jié) 目前 沃爾瑪公司正準(zhǔn)備應(yīng)用一種新的數(shù)據(jù)分析方法來幫助公司更新店面中的 庫存 以便能從該套數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)中獲取更多的價(jià)值 以最低廉的價(jià)格從合適的貨架上獲取所需貨物 這就是沃爾瑪公司成功的法則 而其 成功在很大程度上正是源于公司在數(shù)據(jù)庫方面數(shù)百萬的巨額投資 對于貨物信息 商店零售 情況以及市場每天的變化 沃爾瑪公司比其絕大多數(shù)競爭對手了解得要詳細(xì)得多 該系統(tǒng)所存儲的數(shù)據(jù)包括銷售情況 庫存狀況 在運(yùn)貨物 市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 顧客統(tǒng)計(jì)數(shù) 據(jù) 財(cái)務(wù)狀況 退貨商品以及供應(yīng)商績效等等 用于決策支持的三大方面 即 趨勢分析 庫存管理和增進(jìn)對顧客的了解 數(shù)據(jù)分析能夠顯示出沃爾瑪三千多個(gè)零售分店中每家商店的 個(gè)性特征 公司的經(jīng)理將以此為依據(jù)確定該商店的商品配比貨架陳列分布 接下來就要對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析 沃爾瑪公司開發(fā)了一套需求預(yù)測應(yīng)用程序 該程序從每一 家商店的每一種商品著手 計(jì)算出該商品季度銷售量的大致情況 這套計(jì)算機(jī)系統(tǒng)存儲了一 年中售出的十萬種商品的數(shù)據(jù)信息 并能預(yù)測出每家商店可能需要的商品種類 目前 沃爾瑪正在進(jìn)行所謂的 市場籃子 market basket 分析 公司收集的數(shù)據(jù)來 源于顧客每次購買的所有商品 從而使公司能就顧客的采購模式及期間的聯(lián)系進(jìn)行分析 這 一數(shù)據(jù)庫在網(wǎng)上由其各零售商店的經(jīng)理和供應(yīng)商們共享 對于每一個(gè)商業(yè)組織和每一個(gè)重要的經(jīng)營管理決策而言 預(yù)測都是至關(guān)重要的 它是企 業(yè)制定長期計(jì)劃的基礎(chǔ) 對于金融與會計(jì)等職能性領(lǐng)域 預(yù)測為制定預(yù)算和控制成本提供了 依據(jù) 營銷部門也靠銷售預(yù)測來進(jìn)行新品開發(fā)計(jì)劃 補(bǔ)充銷售人員并做出其他的關(guān)鍵決策 生產(chǎn)經(jīng)營者利用預(yù)測制定周期性決策 例如工藝選擇 生產(chǎn)能力計(jì)劃 設(shè)施布局 同時(shí)預(yù)測 也用于生產(chǎn)計(jì)劃 調(diào)度和庫存等連續(xù)性決策活動 所以如果市場上有大量的買者和賣者 銷售的產(chǎn)品同一 生產(chǎn)者可以自由進(jìn)出 并掌握 足夠的知識 價(jià)格由供給和需求相互作用決定 這就是自由競爭的市場 雖然這些條件與現(xiàn) 實(shí)世界的市場不盡相同 但是我們可以用完全競爭理論來解釋很多市場的功能 若市場上大 量的企業(yè)都生產(chǎn)類似產(chǎn)品 且進(jìn)出該行業(yè)不受限制 那么 經(jīng)理們就會發(fā)現(xiàn) 完全競爭理論 談到市場達(dá)到均衡 是指在市場需求的產(chǎn)品與供給的產(chǎn)品達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn) 比如說是商鋪的 投資 商鋪的租賃 在九十年代初期 中期廣州市的商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)都是在求大于供的 情況下 出現(xiàn)了租金和售價(jià)上漲的現(xiàn)象 在受到香港金融風(fēng)暴的影響后 商業(yè)物業(yè)的價(jià)格在二千年下旬開始降溫 租金 售價(jià) 到了 2004 年底才出現(xiàn)明顯的商業(yè)地產(chǎn)和商鋪的供應(yīng)量較多的狀態(tài) 甚至一些區(qū)域已出現(xiàn)了供大 于求的狀況 當(dāng)出現(xiàn)了商鋪供求均衡時(shí)需求者就會出現(xiàn)降溫 甚至更理智處理他們的投資行 為 那么作為商業(yè)地產(chǎn)的市場營銷方面 針對投資者和承租者的要求 應(yīng)該在過往單純的商 業(yè)地產(chǎn)的市場營銷的一種供應(yīng)方式之外 更加注重如何滿足他們?yōu)閷?shí)現(xiàn)未來可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造 現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益的促銷手法和招商手法 并滿足經(jīng)營者的專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營要求 將成為未 來商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目成功關(guān)鍵 分析分析 可以用來進(jìn)行產(chǎn)出和投入決策 還能幫助預(yù)測未來的市場情況 經(jīng)理作利潤最大化決策時(shí) 可以采用兩種等價(jià)的形式 他既可以選擇最優(yōu)的產(chǎn)出水平 也能挑選最優(yōu)的投入水平 兩種方法最后得出的是相同的投入量 產(chǎn)量和利潤 在完全競爭市場中 經(jīng)營的經(jīng)理所面臨的是一條具有完全彈性的需求曲線 并在市場決 定的價(jià)格上保持水平 對完全競爭者而言 邊際收益等于產(chǎn)品價(jià)格 所以 這種情況下 企 業(yè)的需求曲線也同時(shí)是邊際收益曲線 短期內(nèi) 只要價(jià)格超過平均變動成本 經(jīng)理就會選擇邊際收益 價(jià)格 等于邊際成本的 水平生產(chǎn) 當(dāng)價(jià)格低于平均變動成本時(shí) 總收益便小于總變動成本 此時(shí) 如果企業(yè)繼續(xù)生 產(chǎn) 損失額就等于所有固定成本與一部分變動成本的和 P AVC 在這種情況下 經(jīng)理會 關(guān)閉企業(yè) 只損失固定成本 完全競爭企業(yè)的短期供給曲線即企業(yè)的邊際成本曲線高于最小平均變動成本的那一部分 當(dāng)行業(yè)擴(kuò)張時(shí) 如果所有投入價(jià)格仍保持不變 那整個(gè)行業(yè)的供給曲線就是所有企業(yè)邊際成 本曲線的水平加總 若因行業(yè) 不是單一企業(yè) 使用某些投入而影響了它們的價(jià)格 這時(shí)的 行業(yè)供給曲線就比水平加總結(jié)的結(jié)果彈性小 不過 該曲線的斜率還是正的 在管理決策過程中 固定成本并不重要 她在決定利潤最大化的產(chǎn)出水平時(shí)不起作用 關(guān)門原則只設(shè)計(jì)對總收益和總變動成本 或價(jià)格和平均變動成本 進(jìn)行比較 我們通過邊際 效益等于邊際成本找到了最優(yōu)產(chǎn)量 在長期內(nèi) 當(dāng) MR P 等于長期邊際成本 LMC 時(shí) 企業(yè)便達(dá)到利潤最大化均衡 若行業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤為零 吸引企業(yè)進(jìn)出的誘因都消失殆盡 行業(yè)現(xiàn)有的企業(yè)全處在利潤最大化 均衡 那么整個(gè)行業(yè)就達(dá)到了長期競爭均衡 因此 行業(yè)的均衡需要所有企業(yè)滿足兩個(gè)條件 P LMC 和 LAC 這只能在市場決定的價(jià)格等于最小的長期平均成本時(shí)實(shí)現(xiàn) 競爭性行業(yè)的長期供給曲線可以是上傾的 像成本遞增行業(yè) 也可以是水平的 像 成本不變的行業(yè) 當(dāng)行業(yè)產(chǎn)量擴(kuò)大時(shí) 投入價(jià)格可能會上漲 導(dǎo)致最小最小 LAC 點(diǎn)上移 由于長期供給價(jià)格等于最小 LAC 所以這是成本遞增行業(yè)的長期供給趨向上傾的原因 如果 行業(yè)產(chǎn)量和投入用量增加時(shí) 投入價(jià)格仍保持不變 則最小 LCA 點(diǎn)就不會移動 成本不變 行業(yè)的長期供給曲線是完全彈性的 選擇企業(yè)的最優(yōu)勞動力水平時(shí) 經(jīng)理為了使企業(yè)的利潤最大化 便會雇用其邊際產(chǎn)生收 益等于工資率時(shí)的勞動力 當(dāng)平均生產(chǎn)收益小于工資率 經(jīng)理應(yīng)該關(guān)門 一個(gè)勞動力也不要 沃爾瑪利用一個(gè)所謂的市場籃子分析及收集數(shù)據(jù)是來源于公司收集顧客每次采購的是哪類商品 從而決定消費(fèi)者的采購行為 這就是為未來的消費(fèi)市場作出預(yù)測的關(guān)鍵 同樣應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)的 業(yè)態(tài)定位過程當(dāng)中 調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是來自于消費(fèi)者的需求 在業(yè)態(tài)定位方面 如果把側(cè)重點(diǎn)放在 經(jīng)營者的需求上 將會大錯(cuò)特錯(cuò) 就等于是假設(shè)沃爾瑪把采購的目標(biāo)定位在滿足供應(yīng)商的需求而 不是滿足消費(fèi)者的需求上會導(dǎo)致如何的后果可想而知 所以在商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位 產(chǎn)品組合上 更需要預(yù)測將來在購物中心消費(fèi)的是什么人 消費(fèi)群 體的定位是什么 才去決定將來的業(yè)態(tài)定位 產(chǎn)品組合種類是什么 才去目標(biāo)性選擇對象 才能 真正找到在這里經(jīng)營的有生命力的經(jīng)營者 才能準(zhǔn)確判斷購物中心的準(zhǔn)確的經(jīng)營方向和決定未來 將目標(biāo)性的尋找適合這里生存的 有生命力的商戶和經(jīng)營者進(jìn)駐 在這個(gè)過程當(dāng)中就好比沃爾瑪 它會選擇更能滿足消費(fèi)者的產(chǎn)品作為采購首選 會給予他們優(yōu)厚一點(diǎn)的采購條件 作為開發(fā)商越 應(yīng)該滿足他們的進(jìn)駐條件 有機(jī)會他們將會為開發(fā)商帶來一些無形資產(chǎn)或人流 但是并不表示他 們越出名 越名牌就肯定適合該項(xiàng)目的區(qū)域 重點(diǎn)還是要看一下前面所談到的該區(qū)域市場 產(chǎn)品 和業(yè)態(tài)的定位是否還是處于需求大于供給或均衡 假如它是供大于求供給或均衡 假如它是供大 于求的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品 那么在該區(qū)域繼續(xù)引入是毫無作用的 分析分析 雇用 調(diào)研課題六 如何確定購物中心的有效商圈調(diào)研課題六 如何確定購物中心的有效商圈 什么叫做商圈什么叫做商圈 商圈是指商店以其所在地點(diǎn)為中心 沿著一定的方向和距離擴(kuò)展 吸引顧客的輻射范圍 簡單地說 也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍 無論大商場還是小商店 它們的銷售總是有 一定的地理范圍 這個(gè)地理范圍就是以商場為中心 向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所 居住的地點(diǎn) 零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限 也即有相對穩(wěn)定的商圈 不同的商 店由于所在地區(qū) 經(jīng)營規(guī)模 經(jīng)營方式 經(jīng)營品種 經(jīng)營條件的不同 使得商圈規(guī)模 商圈 形態(tài)存在很大差別 同樣一個(gè)零售商店在不同的經(jīng)營時(shí)期受到不同的因素的干擾和影響 其 商圈也并不是一成不變的 商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小 商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟 也是重要的基礎(chǔ)工作 在商場選址時(shí) 首先要 明確商圈范圍 了解服務(wù)對象 確定經(jīng)營范圍 評估經(jīng)營效益 然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī) 模 商圈的構(gòu)成商圈的構(gòu)成 商圈大致由三部分組成 即主圈 次圈 邊圈 最靠近商店的主圈區(qū)域最靠近商店的主圈區(qū)域 主圈即主要商圈 也稱第一商圈 是指最接近商店的區(qū)域 在主要商圈內(nèi) 消費(fèi)者去商 店購物最為方便 一般情況下 百貨商店 65 左右的顧客來自主要商圈 在主商圈內(nèi) 顧客 在人口中的密度較高 每個(gè)顧客的平均貨額也最高 這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā) 什么叫做商圈 商圈的構(gòu)成 商圈分析的必要性 商圈分析應(yīng)考慮的因素 影響商圈大小的因素 如何確定購物中心的如何確定購物中心的 有效商圈有效商圈 邊圈 次圈 主圈 生重疊 否則就易出現(xiàn)過度競爭 一般來說 小型商店的核心商圈在 0 8 公里之內(nèi) 顧客步 行來店在 10 分鐘以內(nèi) 大型商場的核心商圈在 5 公里以內(nèi) 無論使用何種交通工具來店 不超過 20 分鐘 位于主要商圈以外的次要商圈位于主要商圈以外的次要商圈 次圈即次要商圈 也稱第二商圈 是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域 在這一區(qū)域內(nèi) 顧客較為分散 但消費(fèi)者來店購買商品也較為方便 在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店 25 左右 的顧客 一般來說 小型商店的次要商圈在 1 5 公里之內(nèi) 顧客步行來店在 20 分鐘以內(nèi) 大 型商場的次要商圈在 8 公里以內(nèi) 無論使用何種交通工具來店 平均不超過 40 分鐘 位于次要商圈以外的邊圈區(qū)域位于次要商圈以外的邊圈區(qū)域 邊圈即邊緣商圈 也稱第三商圈 是指位于次要商圈以外的區(qū)域 在邊緣商圈內(nèi) 散居 著百貨商店約 10 左右的顧客 在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來商店購買商品中不太方便 一般來說 小型商店的邊緣商圈在 1 5 公里以外 顧客步行來店在 20 分鐘以上 大型商場的邊緣商圈在 8 公里以外 無論使用何種交通工具來店平均在 40 分鐘以上 商圈受各種因素的影響 其范圍和形狀是會經(jīng)常變化的 一般情況下 商圈形態(tài)表現(xiàn)多 為各種不規(guī)則的多角型 為便于研究分析 一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的 圓心圓型 商圈分析的必要性商圈分析的必要性 商圈分析是指對商圈的構(gòu)成 特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究 對商場來講 商圈分析有重要的意義 它有助于企業(yè)選擇店址 在符合設(shè)址原則的條件下 確定適宜的設(shè)址地點(diǎn) 有助于企業(yè)制定市場開拓目標(biāo) 明確哪些是本商場的基本顧客和潛在 顧客群 不斷擴(kuò)大商圈范圍 有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場競爭 在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源 和客流類型的基礎(chǔ)上 開展有針對性的營銷 商圈分析是購物中心進(jìn)行合理選址的基礎(chǔ)工作商圈分析是購物中心進(jìn)行合理選址的基礎(chǔ)工作 商場在選擇店址時(shí) 總是力求以較大的目標(biāo)市場 來吸引更多的目標(biāo)顧客 這首先就需 要經(jīng)營者明確商圈范圍 了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場 非市場因素的有關(guān)資料 在 此基礎(chǔ)上 進(jìn)行經(jīng)營效益的評估 衡量店址的使用價(jià)值 按照設(shè)址的基本原則 選定適宜的 地點(diǎn) 使商圈 店址 經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合 創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢 商圈分析是購物中心制定競爭經(jīng)營策略的基本前提商圈分析是購物中心制定競爭經(jīng)營策略的基本前提 在日趨激烈的市場競爭環(huán)境中 價(jià)格競爭手段僅僅是一方面 同時(shí)也是很有限的 百貨 商店在競爭中為取得優(yōu)勢 已廣泛地采取非價(jià)格競爭手段 諸如改善商店形象 進(jìn)行企業(yè)形 象設(shè)計(jì)與策劃 完善售后服務(wù)等等 這些都需要經(jīng)營者通過商圈分析 掌握客流來源和客流 類型 了解顧客的不同需求特點(diǎn) 采取競爭性的經(jīng)營策略 投顧客之所好 贏得顧客信賴 也即贏得競爭優(yōu)勢 商圈分析是購物中心制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件商圈分析是購物中心制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件 一家百貨商店的經(jīng)營方針 策略的制定或調(diào)整 總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀 及其發(fā)展趨勢 通過商圈分析 可以幫助經(jīng)營者明確哪些是本店的基本顧客群 哪些是潛在 顧客群 力求在保持基本顧客群的同時(shí) 著力吸引潛在顧客群 制定市場開拓戰(zhàn)略 不斷延 伸經(jīng)營觸角 擴(kuò)大商圈范圍 提高市場占有率 商圈分析是購物中心資金占用的重要手段商圈分析是購物中心資金占用的重要手段 百貨商店經(jīng)營的一大特點(diǎn)是流動資金占用多 要求資金周轉(zhuǎn)速度快 百貨商店的經(jīng)營規(guī) 模受到商圈規(guī)模的制約 商圈規(guī)模又會隨著經(jīng)營環(huán)境的變化而變化 當(dāng)商圈規(guī)模縮小時(shí) 而 百貨商店的經(jīng)營規(guī)模仍維持現(xiàn)狀 就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一部分流動資金的占壓 影響資金周 轉(zhuǎn)速度 降低資金利用率 商圈分析應(yīng)考慮的因素商圈分析應(yīng)考慮的因素 因素一 人口數(shù)量及特點(diǎn)因素一 人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量 工作人口數(shù)量 過往人口數(shù)量 居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù) 及相應(yīng) 人口年齡 性別 職業(yè)和收入水平構(gòu)成等 因素二 建設(shè)狀況因素二 建設(shè)狀況 包括公共交通 供電狀況 通訊設(shè)備 金融機(jī)構(gòu)等關(guān)系到百貨商店?duì)I銷的方便程度的配 套設(shè)施情況 因素三 社會因素因素三 社會因素 分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃 公共設(shè)施 公園 公共體育場所 影劇院 展覽館 以及本地區(qū) 的人文等 是否有利于百貨商店的發(fā)展 因素四 商業(yè)發(fā)展?jié)摿σ蛩厮?商業(yè)發(fā)展?jié)摿?商業(yè)發(fā)展?jié)摿同F(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況 這兩個(gè)因素是對百貨商店影響的最直接因素 在對商 業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí) 應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度 以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是 不足 在商圈飽和度低的地區(qū)建店 其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū) 商圈對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響商圈對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響 影響一 商圈影響百貨商店的特點(diǎn)影響一 商圈影響百貨商店的特點(diǎn) 百貨商店的商圈不僅有別于其他商場和商店的商圈 而且即使同是百貨商店 坐落于同 一地區(qū) 由于其各自不同的特點(diǎn) 商圈范圍也有所區(qū)別 造成這種區(qū)別的因素有 商店的形 象和信譽(yù) 服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣 商品經(jīng)營的特色 價(jià)位的高低 以及物質(zhì)設(shè)施的差異等 經(jīng)營 同類商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道 其對顧客的吸引力也會有所差異 相 應(yīng)地 商圈規(guī)模不一致 那些經(jīng)營靈活 商品齊全 服務(wù)周到 在消費(fèi)者中樹立了良好形象 的商店 商圈規(guī)模相對地會較其他同行業(yè)商店大 影響二 商圈影響百貨商店的經(jīng)營規(guī)模影響二 商圈影響百貨商店的經(jīng)營規(guī)模 百貨商店因其經(jīng)營規(guī)模不同 商圈大小也不相同 一般來說 商店地經(jīng)營規(guī)模大 種類 品種多 吸引顧客的范圍也大 又因?yàn)橐?guī)模越大 品種就越多 銷售的輻射區(qū)域就越廣 商 圈的半徑就越大 應(yīng)該指出的是 商圈總是有限度的 不會無限擴(kuò)張 影響三 商圈影響百貨商店的經(jīng)營商品種類影響三 商圈影響百貨商店的經(jīng)營商品種類 百貨商店的商圈的大小因其經(jīng)營的商品種類而異 即百貨商店的商品經(jīng)營種類對其商圈 大小有重要影響 一般情況下 以經(jīng)營日常生活用品為主的百貨商店 其商圈大多以主要商 圈 第一商圈 為主 而以經(jīng)營高檔大件耐用消費(fèi)品為主的百貨商店 其商圈的邊緣部分可 擴(kuò)展到 12 公里左右 影響四 商圈影響交通運(yùn)輸情況影響四 商圈影響交通運(yùn)輸情況 交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的有一個(gè)主要因素 位于交通便利地區(qū)的商店 商圈規(guī)模 會因此擴(kuò)大 反之則限制了商圈的延伸 自然的非人為的地理障礙 如山脈 河流 鐵路以 及高速公路 會無情地截?cái)嗌倘Φ慕缦?成為商圈規(guī)模擴(kuò)大的巨大障礙 所以百貨商店在界 定商圈和進(jìn)行商圈分析時(shí) 要考慮到影響顧客來店的交通條件 如街道通達(dá)程度 公共汽車 運(yùn)行狀況 交通設(shè)施