房地產成本控制管理中心作業(yè)指導書.doc

成本控制指導書 編制人：GG審核人：編制時間： 年 月 日 目 錄第一章 成本測算總說明第二章 成本控制職責劃分準則第三章 成本控制管理準則附件: 成本測算(方案階段) 第一章 成本測算總說明一、 成本測算測算成本總價為25496萬元；建筑面積為51330M2，其中:地上建筑面積43780m2，地下商鋪建筑面積7550m2；建筑面積單價:4967元/M2：序號項目項目總價（萬元）單價（元/M2）1土地成本8100.001578.022開發(fā)前期成本882.88172.003建安成本10827.892109.474公共管網(wǎng)配套成本1591.23310.005綠化景觀成本385.4075.086配套成本1770.00344.837開發(fā)間接成本1938.53377.66合計25496.004967.00二、 成本測算依據(jù) 本次成本測算根據(jù)設計部9月7日提供的經(jīng)濟指標進行測算。第二章 成本控制管理職責劃分準則一、 組織管理責任劃分為三個層面u 成本總負責中心 公司總經(jīng)理層 u 成本費用發(fā)生中心a. 地價費用中心：項目發(fā)展部b. 設計費用中心：設計部c. 主體建安費用中心：項目部d. 營銷費用中心：銷售部、企劃部e. 期間費用中心：財務部u 成本費用審核與監(jiān)控中心 成本管理委員會：成本管理部、財務部二、 基本職責劃分u 成本費用發(fā)生中心的基本職責a. 按照測算成本的目標，遵照相關規(guī)范和制度開展業(yè)務活動。b. 對施工現(xiàn)場、設計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務，在總經(jīng)理授權范圍內代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。c. 配合并接受成本費用指導監(jiān)控中心按章行使的指導監(jiān)控職責。u 成本費用指導與監(jiān)控中心的基本職責a. 組織編制開發(fā)項目的測算成本、目標成本費用總指標。b. 組織分解開發(fā)項目的具體明細目標成本費用指標。c. 組織編制開發(fā)項目的成本費用控制管理方案，并連同明細指標落實到專業(yè)部門和專業(yè)負責人。d. 跟蹤監(jiān)控和分析評估目標成本費用執(zhí)行情況，并提出可操作的指導性意見。e. 建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓目標成本管理通則及其相關規(guī)范、制度。三、 成本信息月報的管理準則每月7日前完成該項目的成本信息月報的編制，必須包括：本月成本與上月成本的差異；第三章 成本控制管理準則一、開發(fā)前期費用的控制管理準則（一） 內容明細分類項目主 要 內 容責任部門總價 （萬元）單價 (元/M2)1、勘察費35.937水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、土地丈量測繪費項目部2、設計費359.3170方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費；施工圖設計費、修改設計費等；可行性研究費、制圖、曬圖費、趕圖費設計部3、報批報建費390.1176政府報批報建費、人防費項目部4、三通一平費38.57.5包括施工現(xiàn)場的臨時水、電、施工便道等項目部5、臨時設施費46.29包括臨時圍墻、圍板工程；項目部臨時辦公室裝修等項目部6、零星工程12.832.5項目部（二） 控制管理準則1 應注意勘察工作的實效性，避免重復測量定位；2 設計部應注意設計費的合理使用，由于設計合同較多且工作相互關聯(lián)，應分清各份設計合同的工作內容及工作范圍，如設計院未及時完成工作應開扣款單；3 項目部合理應布置臨時道路、臨時水電位置，選取經(jīng)濟方案施工；二、主體建安費用控制管理準則（一） 內容包括明細分類項目主 要 內 容責任部門總價 （萬元）單價 (元/M2)1、單體土建費用7223.71407.31包括工程樁、單體土建、設計變更、現(xiàn)場簽證和門窗、欄桿、涂料、地磚等甲供的裝飾性材料項目部工程管理部2、單體安裝費用1554.19302.78包括消防、水電、智能化管線和中庭商業(yè)廣場空調項目部 工程管理部3、電梯設備費用20038.96包括電梯設備項目部 工程管理部4、土方開挖費用34066.24項目部 5、地下商鋪費用1510294.17包括工程樁、單體土建、單體安裝、設計變更、現(xiàn)場簽證等費用項目部（二）控制管理準則1. 充分進行施工準備：1) 招投標選擇優(yōu)秀而可信的施工隊伍；2) 制定嚴密的施工合同，特別是以下幾方面：A、明確承包工程范圍、甲供范圍、限價范圍和預結算辦法；B、封死預算外施工組織措施費；C、明確無定額項目的費用計算方法；D、配合費、采保費，在總包合同中明確；E、明確要求乙方承擔保修責任和業(yè)主質量索賠；F、明確設計變更及現(xiàn)場簽證的操作方法；3) 工程管理部組織完成施工組織設計方案，確保方案的可靠性、經(jīng)濟性；4) 進行施工圖預算，并嚴格審查確認中介機構提交的預算報告；2. 加強圖紙會審的力度，特別是各專業(yè)圖紙的配合及交叉工作，盡可能在施工圖會審時發(fā)現(xiàn)問題，減少設計變更，避免現(xiàn)場的返工；3. 加強現(xiàn)場管理，減少現(xiàn)場簽證；現(xiàn)場工程師及監(jiān)理加強對簽證中隱蔽工程的工作量的審核；4. 在目標造價指標控制范圍內，選用公共部位和室內裝飾性材料及設備； 1) 甲供材料、設備的采購原則上必須實行招投標；三、公共管網(wǎng)配套費用（一） 內容明細分類主 要 內 容責任部門1、下水道排污費用小區(qū)內雨、污水管道；污水排放費項目部2、室外供水費用小區(qū)內上水管線鋪設、水泵房建設及按規(guī)定應交納的有關費用項目部3、供電配套費用包括高低壓設備、小區(qū)高低壓電纜敷設、配電間的建設及按規(guī)定應交納的有關配套費用；項目部4、通訊工程小區(qū)內通訊管線鋪設及按規(guī)定應交納的有關費用（含寬帶室外管線）項目部5、電視工程小區(qū)內有線電視管線鋪設及按規(guī)定應交納的有關費用項目部6、安保工程閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇及入院大門保安對講系統(tǒng)安裝、停車管理系統(tǒng)、電子顯示屏、緊急聯(lián)動對講及電梯聯(lián)動對講、保安內線電話、周界防越及聯(lián)動照明系統(tǒng)。項目部 工程管理部（二）控制管理準則1. 盡可能減少或消滅政府壟斷工程成本中不合理的成分;對于不屬于四大配套公司范圍內的工程原則上不讓其施工。2. 嚴格控制配合水、電、煤等專業(yè)工程的零星人工簽證;3. 對水、電等附屬配套公建工程實行全面招投標;4. 安保系統(tǒng)必須做好方案論證評估工作，并從全區(qū)范圍考慮設備的配置；四、景觀綠化費用的控制管理準則（一） 內容明細分類項目主 要 內 容責任部門總價 （萬元）單價 (元/M2)1385.475.08綠化建設、建筑小品、道路、室外照明、室外零星設施等項目部 設計部（二） 成本控制管理準則1. 嚴格按目標成本總額控制，進行限價設計，做好每一稿景觀綠化方案設計的成本測算工作；2. 工程全面實行招投標，對于綠化工程必須采用苗木清單的招標工作；3. 直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標成本選用經(jīng)濟美觀的建筑裝飾材料；4. 特別做好綠化、景觀的方案論證，避免由于效果不滿引起的返工費用；五、配套費用的控制管理準則（一） 內容明細分類項目主 要 內 容責任部門總價 （萬元）單價 (元/M2)1、地下車庫、通廊1770344.83項目部 工程管理部（二） 成本控制管理準則1. 嚴格按目標成本總額控制，進行限價設計，特別是公建項目的裝修工程；2. 工程全面實行招投標；3. 結構造價控制管理準則與項目主體相同；六、開發(fā)間接費的控制管理準則（一） 內容明細分類項目主 要 內 容責任部門總價 （萬元）單價 (