《煙臺(tái)高爾夫國(guó)際公寓投標(biāo)書 》.doc

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效益為先的成本概念成本方案策劃書目錄第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報(bào)價(jià)9一、 市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位、投資回報(bào)分析23二、 項(xiàng)目功能策劃、創(chuàng)新策劃29三、 戶型設(shè)計(jì)及戶型分類30四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位39五、 戶型策劃及方案概念設(shè)計(jì)40第二部分：廣告策劃方案及報(bào)價(jià)42一、 標(biāo)志設(shè)計(jì)43二、 項(xiàng)目包裝57三、 氣氛營(yíng)造58四、 平面設(shè)計(jì)60五、 廣告設(shè)計(jì)63第三部分：營(yíng)銷策劃方案 67一、 價(jià)格策略67二、 推廣策略68三、 銷售策略71第四部分：銷售代理方案 75一、 銷售代理方式75二、 責(zé)任和義務(wù)75第五部分：投標(biāo)報(bào)價(jià)及預(yù)算編制77第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報(bào)價(jià)一、 煙臺(tái)市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位、投資回報(bào)分析1、煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一個(gè)產(chǎn)業(yè)，有時(shí)候會(huì)在大浪淘沙過后，卻好像沒有多大的改變；有時(shí)候又會(huì)在不知不覺中走出很長(zhǎng)一段路程。煙臺(tái)這幾年的房地產(chǎn)業(yè)，總覺得像后一種情況。平淡的路走起來并不輕松，但卻從容。 煙臺(tái)的房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，并沒有形成像深圳“萬(wàn)科、中海、金地”等強(qiáng)勢(shì)品牌，但發(fā)展的速度卻令人湯目。03年煙臺(tái)的房產(chǎn)如雨后春筍般的競(jìng)相面世，雖然與南方城市的建筑相比仍有差距，但對(duì)建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關(guān)注已經(jīng)遠(yuǎn)非當(dāng)年。在房地產(chǎn)開發(fā)的影響下，煙臺(tái)城市的定位和規(guī)劃也在重新布局，幾乎每個(gè)可能發(fā)展的地塊都找到了它存在的價(jià)值，并且是最大化在延伸。煙臺(tái)人也慢慢實(shí)現(xiàn)了越住越新、越住越大的夢(mèng)想，只要鈔票沒問題居住的人性化實(shí)踐正逐漸得以貫徹。 崛起的東部萊山 東部海岸線匯集了眾多的高尚經(jīng)典樓盤，房?jī)r(jià)40007000元/不等，甚至高過近萬(wàn)元每平米的，不可復(fù)制的海景資源貼出了“富人區(qū)”的標(biāo)簽。品質(zhì)卓越的黃海城市花園以大社區(qū)、精品居的成熟理念追捧于市場(chǎng)，分布其左右的大學(xué)城海洋花園、萬(wàn)光觀海花園、海天名人廣場(chǎng)、銀和怡海山莊等社區(qū)幾乎聚集了全煙臺(tái)80%的上層人士和鉆石貴族。 從萊山區(qū)規(guī)劃圖上看（借用萊山規(guī)劃篇）,中心位置有個(gè)顯眼的三角形，有人稱它是萊山的“三角地帶”，這個(gè)三角形是觀海路、迎春大街和連城路相互交錯(cuò)而成的，在這個(gè)地帶中有行政中心、市廣播電視中心、國(guó)際商城三個(gè)大的行政傳播商業(yè)建筑群，還有一個(gè)CEC世紀(jì)名都居住中心。 在居住方面，“三角地帶”集高層電梯公寓、商鋪、寫字樓為一體的綜合大型建筑群，將從此改寫港城房地產(chǎn)格局和居住文化歷史。CEC世紀(jì)名都毗鄰煙臺(tái)市政辦公大樓，建筑總面積達(dá)45萬(wàn)平方米，立志成為煙臺(tái)東部城市化進(jìn)程的城市建筑標(biāo)志性景觀。 萊山地產(chǎn)不論商業(yè)的還是住宅，不論是現(xiàn)有的還是規(guī)劃中的都占據(jù)了市場(chǎng)的制高點(diǎn)，港城最具潛力的黃金地段，它的價(jià)值，不僅僅體現(xiàn)其區(qū)位升值，更有它的居住價(jià)值，生態(tài)價(jià)值，直接接軌國(guó)際國(guó)內(nèi)的城市發(fā)展理念：從擁擠的舊城中心突圍出來，居住于環(huán)境優(yōu)美的新城，譬如法國(guó)的拉德芳斯新區(qū)，日本的千里新城，英國(guó)的倫敦衛(wèi)星城，它們都集合一大批追求精神享受、追求居住環(huán)境、追求居住的文明的城市中產(chǎn)階級(jí)。革命中的中部芝罘地產(chǎn)正如一場(chǎng)革命，煥發(fā)了老市區(qū)的蓬勃朝氣，系列政府規(guī)劃頻頻出臺(tái)，拆、改、修、建！煙臺(tái)的海和煙臺(tái)的人共同見證了這座城市的滄桑巨變。濱海北路以南那塊規(guī)劃中的中央CBD商務(wù)區(qū)，以3.7099億人民幣被北京天鴻集團(tuán)拍的，積淀了煙臺(tái)地產(chǎn)界重重的一碼。從此打破了局域的游戲規(guī)則，“狼來了”不再僅僅是個(gè)傳說，而是跨步進(jìn)入了內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)的平臺(tái)上來，于是乎當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商嗅到了愈走愈近的硝煙味道，革命開始了。西部近郊區(qū)的房?jī)r(jià)2400元/左右，與中心區(qū)的4000元/相比還是低的。按總建面積80計(jì)算，一套買下來也得20萬(wàn)。房?jī)r(jià)漲得確實(shí)可喜，可煙臺(tái)的工資水平和消費(fèi)相比一直縮水，勤勞的工薪族迷惑，到底是工資賺得太少還是消費(fèi)偏高？房?jī)r(jià)有政府和非政府人士一起拉動(dòng)，可工資卻無人問津，一個(gè)月的工資還買不到一個(gè)平米的空間，眾盤林立可適合工薪族的價(jià)格卻寥寥無幾，煙臺(tái)的有錢族還能支撐70%的市場(chǎng)多久呢？以發(fā)展的眼光看，支持房產(chǎn)市場(chǎng)的主流消費(fèi)群還是工薪和中低端群體，解決和改善這部分人的居住環(huán)境和居住層次應(yīng)該是一個(gè)城市地產(chǎn)發(fā)展的第二步，煙臺(tái)亟待邁出這一步。南郊的房子因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)，房?jī)r(jià)暫時(shí)較低的大約在1800元/左右（有的也突破2000元/），價(jià)格是適合了工薪的要求，但社區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)、交通狀況都沒有質(zhì)的突破，大部分仍繼續(xù)著傳統(tǒng)的開發(fā)模式，對(duì)現(xiàn)在的年輕購(gòu)房族的需求并沒有做深入的市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)是在被動(dòng)中行進(jìn)的，推進(jìn)住宅市場(chǎng)向更深更高層次邁進(jìn)是今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商面臨的最直接的挑戰(zhàn)。沸騰著的西部開發(fā)10年前在開發(fā)區(qū)，曾經(jīng)流傳著這樣的三怪：“別墅里面住乞丐”、“交警休大禮拜”、“外企里面沒老外”。在那個(gè)富得發(fā)荒的年代里，房子空空到處都是，800元/還的考慮考慮，可現(xiàn)在1800元/的已經(jīng)很難買到了。隨著市區(qū)規(guī)劃的東西拓展，開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)和人氣一起高漲，建設(shè)中的小區(qū)均價(jià)不低于2500元/，平均3年房?jī)r(jià)就要翻一倍，這個(gè)發(fā)展速度出乎常人意料。與市里的房?jī)r(jià)相比，在開發(fā)區(qū)買同樣面積、同樣品質(zhì)的房子，可以省出一部車來，所以眾多的愛車族會(huì)舍棄喧囂選擇寧?kù)o的西部，駕車穿梭于兩區(qū)風(fēng)雨自如。白沙碧海一流的旅游地產(chǎn)，正以勃勃朝氣沸騰整個(gè)西部海岸。煙臺(tái)作為東部沿海城市，仰仗天然的海景資源和宜人的舒適氣候，足以成就不可復(fù)制的房產(chǎn)絕版，品質(zhì)和管理的人性化將是絕版的先決與核心。越來越多的異域購(gòu)買將促進(jìn)沿海地產(chǎn)的繁榮。煙臺(tái)房產(chǎn)少年銳氣，站在前沿與傳承之路上，繼續(xù)雕琢東方版圖中的氣質(zhì)與方向。2、煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)供求狀況分析A、煙臺(tái)市住宅供給分析 生產(chǎn)力 截止到2003年，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)272家，其中14家被整改，11家被降級(jí)，33家被淘汰出局。目前保留的只有214家。 從1998年至2003年，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近31%的速度遞增。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長(zhǎng)，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。 土地供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開發(fā)商處在了公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)上。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程。從2003年10月28日，煙臺(tái)市規(guī)模最大的一次國(guó)有土地使用權(quán)專場(chǎng)拍賣會(huì)在財(cái)會(huì)中心舉行開始，煙臺(tái)市的土地供應(yīng)就打破了傳統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了透明化的競(jìng)爭(zhēng)，但要實(shí)現(xiàn)最終的供需關(guān)系的平衡還需要一個(gè)很長(zhǎng)的過程。2004年6月8日,國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于在深入開展土地市場(chǎng)治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見，對(duì)建設(shè)用地的審查報(bào)批的程序都做了明確的規(guī)定，國(guó)家宏觀調(diào)控土地供應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的指導(dǎo)作用。就目前煙臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)分析，土地的供應(yīng)量明顯少于前兩年，未來3年內(nèi)將面市的樓盤量也屈指可數(shù)，供應(yīng)的減少是否將給價(jià)格和需求帶來影響呢？住房供給結(jié)構(gòu)分析2003年，煙臺(tái)房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬(wàn)光希望家園推向市場(chǎng)的5085左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。這充分說明低端消費(fèi)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著一定的潛力，而利潤(rùn)的驅(qū)使大部分發(fā)展商瞄準(zhǔn)的是高端市場(chǎng)的資本追逐，這是形成當(dāng)前住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的根本原因。為適應(yīng)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際規(guī)劃方面綜合考慮,市政府把舊城改造回遷房、高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、高檔海濱住宅的開發(fā)理念共同融入市場(chǎng)化的平臺(tái)中，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)節(jié)整個(gè)需求結(jié)構(gòu)，滿足社會(huì)不同層次和不同家庭收入的住房需求。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的典范區(qū)以“春都花園”、“錦繡新城”等為代表，讓普通市民既住進(jìn)高品質(zhì)的小區(qū)又享受政府項(xiàng)目所提供的實(shí)惠政策。東郊海岸線的銀和怡海、海天名人廣場(chǎng)、黃海城市花園、萬(wàn)光觀海花園等正攜手構(gòu)建煙臺(tái)“富人區(qū)”，這一帶是高端產(chǎn)品的集中區(qū)和絕版海景珍藏區(qū)，滿足高收入家庭和部分投資商的需求。住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾，面積總價(jià)適中的中低價(jià)位住宅在未來的一段時(shí)間內(nèi)仍是消費(fèi)的主體，其市場(chǎng)容量仍在增大。房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了住房消費(fèi)特征是本地化、大眾化、中價(jià)位，這也是本市政府對(duì)住房消費(fèi)引導(dǎo)、調(diào)控的目標(biāo)。目前的煙臺(tái)市場(chǎng)應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場(chǎng)的有效容量，定位產(chǎn)品的實(shí)效開發(fā)。B、煙臺(tái)市住宅需求分析人口分析煙臺(tái)市總?cè)丝跒?46.72萬(wàn)人，人口出生率為5.72,人口自然增長(zhǎng)率為負(fù)的1.07.其中非農(nóng)業(yè)人口218.34萬(wàn)人；農(nóng)業(yè)人口428.38萬(wàn)人；市區(qū)人口達(dá)到168.45萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口99.19萬(wàn)人。-家庭戶規(guī)模繼續(xù)縮小.人口出生率下降,人口流動(dòng)性增強(qiáng)是家庭戶規(guī)模縮小的主要原因.-老齡化進(jìn)程加快.煙臺(tái)人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化,人口“老齡化”程度加深。專家分析，這是人民生活質(zhì)量提高以及醫(yī)療水平不斷改善的充分體現(xiàn)，同時(shí)，人口生育水平的下降，煙臺(tái)人口“老齡化”進(jìn)程有加速的趨勢(shì)。據(jù)了解，國(guó)際上通常把65歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點(diǎn)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和煙臺(tái)市人口老齡化的程度，我市已進(jìn)入“老年型”人口社會(huì)。-人口分布向城市邊緣區(qū)擴(kuò)散.中心區(qū)人口減少和邊緣區(qū)人口增加的主要原因是煙臺(tái)近年來大規(guī)模的市政建設(shè)、舊城改造。市政府的東遷使整個(gè)煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了西部開發(fā)區(qū)的興起，整個(gè)市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。-外來流動(dòng)人口大增,其居住也相對(duì)集中.他們中從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的占七成,其中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、美容美發(fā)業(yè)等.據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在煙臺(tái)的溫州人就有近5萬(wàn)余人，他們?cè)跓熍_(tái)興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過40億元，吸納2萬(wàn)人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺(tái)是一個(gè)發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機(jī)無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。需求結(jié)構(gòu)分析購(gòu)房的目的不外乎兩種:其一為了自住,其二為投資;住房消費(fèi)層次劃分日益明顯,需求結(jié)構(gòu)日益細(xì)化。（1）租賃需求分析外來人口是煙臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的主要需求群體。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來人口承租房屋占全市房屋租賃量的73%，其中家庭租賃占52%，單身戶租賃占28%，非家庭戶合租占20%，這表明：外來流動(dòng)人口租賃房屋已由原來的個(gè)人為主逐步向家庭為主發(fā)展。不同層次的外來人口對(duì)房屋的需求層次是不同的。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力多分布在建筑領(lǐng)域或服務(wù)行業(yè)，這一群體中居住多分布于城鄉(xiāng)結(jié)合部的民房或建筑工棚內(nèi)，由于薪水或務(wù)工目的等原因決定了這部分人對(duì)房屋租賃市場(chǎng)不會(huì)有較大影響。參加工作不久的群體是住房租賃市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，也是潛在的購(gòu)房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明，2630年齡段自租房比例最高，占總體比例超過30%，而自住商品房的比例中3135歲年齡段獨(dú)占鰲頭。 跨國(guó)企業(yè)外籍員工對(duì)住房的需求主要集中在高檔住宅或酒店式公寓。（2）購(gòu)房需求分析動(dòng)遷產(chǎn)生的中低檔價(jià)位的住房需求巨大，將是住宅市場(chǎng)的主力支撐。城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動(dòng)遷居民，這一購(gòu)房群體也是住房消費(fèi)主體之一，這一群體中部分屬于被動(dòng)性提前購(gòu)房。來自業(yè)內(nèi)的消息，北京萬(wàn)達(dá)的下屬公司號(hào)稱接下勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的的舊城改造項(xiàng)目，投入資金將超過10個(gè)億，如果該項(xiàng)目得以實(shí)施，將是未來三年內(nèi)煙臺(tái)市綜合規(guī)模最大的項(xiàng)目。動(dòng)遷戶達(dá)上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會(huì)借機(jī)改善居住條件，新房戶均面積也會(huì)比老房子大，而這一住房消費(fèi)群體大多定位于中低檔住房。投資性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)增大，但市場(chǎng)前景仍較為樂觀。貸款購(gòu)房進(jìn)行投資的居民已不在少數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手獲利，這種投資風(fēng)險(xiǎn)將可能加大，其一，投資性購(gòu)房比重顯著增加，各商業(yè)銀行將采取措施來控制貸款風(fēng)險(xiǎn)；其二，目前廣泛關(guān)注的央行房貸政策討論看，雖然能降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，但某些政策在一定程度上不利于住房消費(fèi)，如降低按揭成數(shù)將會(huì)在一定程度上增加實(shí)惠小房型面積的需求，同時(shí)由于首付增加，也會(huì)把部分現(xiàn)在的有效需求拒之市外，這部份需求主要來自剛工作不久的群體和低收入的家庭。從長(zhǎng)期來看，煙臺(tái)外來流動(dòng)人口會(huì)不斷變化增加，各層次的住房租賃市場(chǎng)前景良好，因此以獲取租金性的投資購(gòu)房前景樂觀。外來資金購(gòu)房需求持續(xù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)有效容量具有不確定性。隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不斷提升，外來購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)。在高端市場(chǎng)，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性。與前些年“一步到位”的購(gòu)房觀念不同，需求多樣化、個(gè)性化，階段性購(gòu)房成為年輕人置業(yè)的理性選擇的方式。年輕的新生代群體剛剛參加工作，收入低是暫時(shí)的，在無房中占有相當(dāng)大的比例，是不容忽視的潛在購(gòu)房生力軍。這部分人沒有趕上福利分房的末班車，也沒有足夠的積蓄購(gòu)房，但他們是最具獨(dú)立意識(shí)和個(gè)性化的消費(fèi)群體，因此，小戶型、總價(jià)低、位置好的“迷你型”住房（而不是所謂的酒店公寓）是他們購(gòu)房的首選，便于二次置業(yè)時(shí)易于出手或出租。就煙臺(tái)目前供給的住宅看，這一群體往往是被市場(chǎng)遺忘的群體。消費(fèi)者購(gòu)房選擇日趨理性。家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費(fèi)水平在提高，但這種逆向變化存在不合理的因素，消費(fèi)者是被迫接受這種不正常的住房消費(fèi)。子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會(huì)逐步使房型實(shí)惠的中小戶型回歸。2004年第一季度主成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外），85120的經(jīng)濟(jì)實(shí)用型成為主力戶型，表明消費(fèi)者已開始理性選擇。需求引導(dǎo)供給，將會(huì)成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)，強(qiáng)迫消費(fèi)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，消費(fèi)者被迫接受開發(fā)商提供住房產(chǎn)品的局面將會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。在基本的住房需求的到滿足后，若開發(fā)商不能以需求為主導(dǎo)提供住宅產(chǎn)品，消費(fèi)者將會(huì)持幣觀望，也會(huì)造成新結(jié)構(gòu)性失衡和資源浪費(fèi)。3、煙臺(tái)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析2004年煙臺(tái)的房?jī)r(jià)在年初就由于建材的漲價(jià)而帶動(dòng)來，市區(qū)低中高三檔住宅物業(yè)的不同程度上都有提價(jià)，漲幅多在200400元/平，寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目漲幅更大一些。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，光是上半年煙臺(tái)市房屋銷售價(jià)格同比上升5.4%，漲幅高于去年同期2.5個(gè)百分點(diǎn)。 市場(chǎng)定價(jià)：房屋供需比例決定價(jià)格 房?jī)r(jià)貴了，不是某個(gè)人定的價(jià)格，而是市場(chǎng)定的價(jià)。像其他商品一樣，房地產(chǎn)的價(jià)格受供應(yīng)量的影響，當(dāng)市場(chǎng)供應(yīng)大于需求時(shí)，商品降價(jià)，當(dāng)需求大于供應(yīng)時(shí)，商品的價(jià)格上漲，這是市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律。而從煙臺(tái)本地的情況來看，從02年以來，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量就開始激增，到今年乃至今后兩三年內(nèi)，仍保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求量。究其原因，主要是由于以下幾個(gè)方面引起的：煙臺(tái)城市化進(jìn)程加快，城市魅力凸現(xiàn)，外來人口大幅激增。從煙臺(tái)的新形象我們都能看到煙臺(tái)城市化進(jìn)程的成果，城建的大手筆、旅游的快速發(fā)展、國(guó)際性博覽會(huì)煙臺(tái)吸引著越來越多的國(guó)外人員、外地人前來投資、經(jīng)商、工作和生活。據(jù)調(diào)查，未來兩三年煙臺(tái)外來人口將會(huì)以左右的速度增長(zhǎng)，城市居民數(shù)量將不斷增長(zhǎng)。保守估計(jì)，新增外來人口每年將為煙臺(tái)房地產(chǎn)帶來萬(wàn)平方米左右的需求，加上本市原有需求量，市區(qū)每年的需求在萬(wàn)平方米左右，所以從整體需求量上來看，房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景看好。結(jié)婚高峰時(shí)期，年輕人成為住房主力消費(fèi)群體。上世紀(jì)八十年代前后，中國(guó)遭遇人口出生高峰期。二十多年后的今天，這群人都要面對(duì)一個(gè)問題：結(jié)婚。而“婚房”更是其中的重中之重?，F(xiàn)在年輕人的住房消費(fèi)觀念都有所改變，一般情況下，他們從結(jié)婚之后，都不再與父母生活在一起，而是真正獨(dú)立“成家立業(yè)”了。據(jù)煙臺(tái)西郊某樓盤的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，其已購(gòu)房客戶中大約有50%強(qiáng)的人，都是為結(jié)婚而準(zhǔn)備“婚房”。離市中心或工作單位不遠(yuǎn)，首付三四萬(wàn)，月供1000元左右，面積在50-80平左右的住房是這部分年輕消費(fèi)群體的首選。舊城改造再度增加市場(chǎng)需求從煙臺(tái)的規(guī)劃藍(lán)圖來看，煙臺(tái)市區(qū)內(nèi)幾個(gè)較大的居民區(qū)將是明年舊城改造的重點(diǎn)。毋庸置疑，原居住區(qū)居民的安置將是一個(gè)大問題，在拆遷、建設(shè)、銷售、入住的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)（至少一到兩年），原居住區(qū)居民會(huì)對(duì)房屋的二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響（租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)），進(jìn)而影響一級(jí)市場(chǎng)。因?yàn)樵谧馐郾冗_(dá)到一定比例時(shí)，原本租房的人群會(huì)選擇購(gòu)房。炒房引起供應(yīng)量相對(duì)不足，土地政策下開發(fā)量減少。另外就是前面提到的，由于土地政策和炒房大軍的存在，煙臺(tái)的房屋開發(fā)量絕對(duì)和相對(duì)供應(yīng)不足。有資料顯示：今年全市房地產(chǎn)新開工面積121.8萬(wàn)平方米，比去年同期下降了36.7% 。這種情況下，煙臺(tái)房?jī)r(jià)上漲與否不言而喻。4、福山區(qū)樓盤分析（煙臺(tái)最具活力板塊之一）曙光名座地理位置：福山高新區(qū)福海路西鴻福街 發(fā)展商：煙臺(tái)市玉森房屋綜合開發(fā)公司占地面積：12公頃 總建面積：20萬(wàn) 容 積 率：1.12綠 化 率：30.9% 車位規(guī)劃：1：0.25(地下) 總 棟 數(shù)：21棟總規(guī)劃戶數(shù)：14001500戶 主力面積：107.6484.29房型格局：2室2廳1廚1衛(wèi) 價(jià)格走勢(shì)：層增100元物業(yè)管理費(fèi)：0.5元/(多層) 0.7元/(小高層)工程進(jìn)度：2003年9月開盤項(xiàng)目概況：一期由12棟多層（六層）組成，余50套左右的低層。二期由2棟多層（六層）和4棟小高層組成，建筑面積12萬(wàn),2004年推出的，都是期房，多層銷售近1/3，小高層剛開始售。三期由3棟高層組成，2005年春天開工。全部綠化到位2006年。戶型面積：小高層119/135/136/145/150多層84/85/86/87/108/110銷售價(jià)格：多層1800元/起價(jià)，2150元/最高價(jià) 閣樓1200元/精裝修，全部售完。小高層2500元/起價(jià)，3400元/最高價(jià)；東單元比西單元貴80元/。 目前屬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠400元/，目前均價(jià)2600元/。網(wǎng)點(diǎn)：面東、面南的4000元/，面西的3900元/。車庫(kù)：2600元/小棚：1300元/銷 售 率：75%左右銷售周期：9個(gè)月廣告包裝主線：煙臺(tái)西區(qū)首家大型溫暖陽(yáng)光社區(qū)宣傳媒體組合：報(bào)紙、傳單、中央3套臺(tái)標(biāo)銷售綜合評(píng)價(jià)：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽(yáng)光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，銷售火爆位居福山之首。環(huán)境、交通、配套分析：本案位于芝罘區(qū)、福山區(qū)、開發(fā)區(qū)交界處，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，臨夾河伴金沙灘。小區(qū)內(nèi)大面積多功能會(huì)所，休閑運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、健身娛樂設(shè)施零您盡享生活之美樂，配套的教學(xué)設(shè)施、銀行、批發(fā)市場(chǎng)、商場(chǎng)、使您的生活一切方便。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：煙臺(tái)首創(chuàng)水地?zé)崛∨纬杀景缸畲蟮馁u點(diǎn)，全方位的精裝修，高尚物業(yè)、智能空間，使曙光名座成為福山房產(chǎn)一大特色。富豪花園地理位置：福山區(qū)松霞路段發(fā) 展 商：煙臺(tái)福山天府房地產(chǎn)開發(fā)公司 大連家盛房屋開發(fā)有限公司占地面積：12萬(wàn) 總建面積：14萬(wàn) 容 積 率：1.25：1綠 化 率：40% 車位規(guī)劃：1：1 總規(guī)劃戶數(shù)：1600戶主力面積：50、260 戶型格局：3室2廳2衛(wèi)價(jià)格走勢(shì)：起價(jià)1280元/ 層增100元項(xiàng)目概況：3期網(wǎng)點(diǎn)3100元/（139/106原價(jià)2950元/）面積72.28/106.14/111.58/73.48/86.04停車場(chǎng)/人工湖/亭閣/休閑廣場(chǎng)/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)/緊靠學(xué)校,銀行,醫(yī)院,市場(chǎng),酒店,車站共26棟多層，目前只余閣樓，其余全售完。銷 售 率：98% 銷售周期：24個(gè)月廣告包裝主線：自然、健康、美景、現(xiàn)房-生命在于運(yùn)動(dòng)，健康共同擁有宣傳媒體組合：報(bào)紙、傳單銷售綜合評(píng)價(jià)：“簡(jiǎn)單、明了”，以產(chǎn)品自身形象打動(dòng)人的銷售路線，小的廣告投入，大的現(xiàn)場(chǎng)包裝，觀房車、銷售人員全程陪同，使得客戶切身感受富豪社區(qū)的魅力，銷售取得了巨大的成功。環(huán)境、交通、配套分析：小區(qū)位于煙臺(tái)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，同三高速，城市快線相臨，交通方便。小區(qū)內(nèi)精致的庭院園林，專業(yè)化，全部封閉的物業(yè)管理，體貼完善的家政府服務(wù)，超市、銀行、郵局、餐飲娛樂近在咫尺，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，更為子女獨(dú)身而建，是您享受到最完美、完善的生活。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：以創(chuàng)建“煙臺(tái)首個(gè)健康主題生活區(qū)”，倡導(dǎo)新健康的和諧生活，其巨大的發(fā)展空間，使富豪成為置業(yè)投資的首選，并具備了更大的升值潛力。銀河名都發(fā) 展 商：山東邦捷企業(yè)集團(tuán)有限公司地位位置：福山區(qū)松霞路中段 建筑面積：10萬(wàn)園林：3萬(wàn)原版東方園林 商業(yè)配套：2.3萬(wàn)風(fēng)情街會(huì)所：1300私家泛會(huì)所 戶型面積：84250開盤日期：2003年底（1750元/起價(jià)）項(xiàng)目概況：15棟多層（84的居多，120/110/133/140-）起價(jià)1900元/，高價(jià)2300元/2棟小高層（143/128/93/96）起價(jià)2160元/（西）2240元/（東） 高價(jià)2640元/,目前均價(jià)2600元/所有的頂樓都是復(fù)式的120200左右的。22000的步行街，共78套商鋪，一、二層整售。 內(nèi)置街60100，44004700元/外置街74/107/200以上，56005800元/銷售狀況：一期的多層銷售率90%左右，多數(shù)被福山當(dāng)?shù)厝速?gòu)買二期的小高層西面的剛開始售，東面的小高層和中心區(qū)的一多層，上海通用正 在協(xié)商團(tuán)購(gòu)，暫不對(duì)外。網(wǎng)點(diǎn)的銷售率：55%銷 售 率：75% 銷售周期：7個(gè)月形象宣傳主廣告語(yǔ)：精致感動(dòng)生活建筑特色：“中西合璧，兼容并蓄”的海派文化精髓廣告包裝主線：沒有內(nèi)涵就沒有生命力，對(duì)于生活來說如此，對(duì)于精致的生活更是如此。宣傳媒體組合：報(bào)紙、車體銷售綜合評(píng)價(jià)：大量的車體廣告宣傳，售樓處的形象包裝，使其產(chǎn)品形象有別于其他的樓盤，在檔次上給人以震撼力。所以一期的銷售取得了意想不到的快速成功。環(huán)境、交通、配套分析：地處高新區(qū)繁華路段，交通發(fā)達(dá)。比鄰?qiáng)A河生態(tài)園（擬建水上公園、森林公園、奧林匹克公園等）緊接6萬(wàn)銀河廣場(chǎng)，獨(dú)享無敵景觀。社區(qū)內(nèi)22000步行街完善生活配套、便利、快捷、讓每天的生活在悠然中度過。名仕私家會(huì)所，滿足生活中一切溝通需要。嚴(yán)密的保安防范體系，前置噴泉廣場(chǎng)，擬建銀河金太陽(yáng)托兒所，為業(yè)主解除子女教育照顧之憂。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：整個(gè)產(chǎn)品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)，動(dòng)靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠。全福山首創(chuàng)“小高層品位名宅”，吸引了部分外企人士的關(guān)注。所處位置是福山區(qū)未來高檔樓盤的集中地。具有相當(dāng)?shù)纳禎摿?。北方月光心境地理位置：福山區(qū)福海路姜?jiǎng)㈩栋l(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司 占地面積：17.5萬(wàn)總建面積：16.15萬(wàn) 容 積 率：1.07 綠 化 率：39.6%開盤日期：2003年7月 房型格局：2室1廳 車位規(guī)劃：1：0.4（0.6）主力面積：7080 價(jià)格走勢(shì)：層增100元銷售周期：10個(gè)月廣告包裝主線：福海路上首席大型健康文化社區(qū)宣傳媒體組合：報(bào)紙、中央4套臺(tái)標(biāo)銷售綜合評(píng)價(jià)：比較專業(yè)的銷售隊(duì)伍，專業(yè)的全程營(yíng)銷策劃，在加上巨大的報(bào)紙、電視廣告宣傳，北方月光心境，一期商品樓、網(wǎng)點(diǎn)銷售結(jié)束。二期尚未開始，工程暫處停工期，據(jù)說2005年開始。環(huán)境、交通、配套分析：本案地處福山區(qū)主干道福海路旁，高新技術(shù)區(qū)與老城區(qū)交界處，專業(yè)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，多功能大型會(huì)所及中心廣場(chǎng)，打造福山首個(gè)健康文化社區(qū)。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：作為福山區(qū)政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，推出小區(qū)生活的十大標(biāo)準(zhǔn)，受到了入住商家的廣泛好評(píng)，福山區(qū)內(nèi)相對(duì)低廉的租售價(jià)格，良好的產(chǎn)品形象，先進(jìn)的服務(wù)理念，使該產(chǎn)品正逐步成為福山區(qū)房產(chǎn)的一大代表。麗水灣地理位置：福海路、永達(dá)街黃金交叉口發(fā) 展 商：北方房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況：網(wǎng)點(diǎn)（12層）面東4100元/其他4000元/。銷售率：75%（福山當(dāng)?shù)厝速?gòu)買自用）喜多小公寓（34層）23.6981684元/（3層） 1653元/（4層）總價(jià)在617萬(wàn)之間 2004年10月交房。銷售率：55%。（小面積的賣得較好）水域經(jīng)典社區(qū)，建筑面積16萬(wàn)，規(guī)劃為多層住宅，2005年春開工，詳細(xì)方案不祥。福海路城市規(guī)劃中軸線，福山最具投資潛力的黃金地段永達(dá)街與紅旗隧道連接，是福山發(fā)展的大動(dòng)脈兩大在售經(jīng)典樓盤價(jià)格對(duì)比分析表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型起價(jià)均價(jià)曙光名座：多層1800元/2420/ 小高層2600元/網(wǎng)點(diǎn)4000元/5000元/銀河名都多層1900元/2400元/ 小高層2600元/網(wǎng)點(diǎn)4400元/4700元/（內(nèi)街）5600元/5800元/（外街）分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤，是福山高檔樓盤發(fā)展的起點(diǎn)之作，通過圖表對(duì)比在價(jià)格上沒有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價(jià)在1900元/，均價(jià)控制在2300元/左右，與3年前富豪花園起價(jià)1280元/相比，增長(zhǎng)了620元/，通過市場(chǎng)數(shù)據(jù)的變化可以看出福山的房產(chǎn)正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤正在籌備中，從項(xiàng)目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價(jià)蘊(yùn)含著一定的升值潛力。分析二：福山區(qū)的小高層以曙光名座和銀河名都為代表，剛剛興起。起價(jià)在2100元/，均價(jià)2600元/左右。但從目前銷售的情況看并不樂觀，福山當(dāng)?shù)厝藢?duì)小高層并不感冒，還是習(xí)慣于購(gòu)買多層居住。小高層的客群目前主要還是集中在福山以外的區(qū)域和外企公司的團(tuán)購(gòu)。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加劇和物業(yè)配套的完善，這種情況會(huì)逐步得到改觀的。分析三：福山區(qū)新建樓盤網(wǎng)點(diǎn)房的起價(jià)在4000元/，而富豪花園的均價(jià)在3100元/，從地段上分析，富豪花園位置稍微偏僻一些，所以價(jià)格偏低。銀河名都的步行街外置街的價(jià)格已經(jīng)喊到6080元/，與芝罘區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格接近。從大的環(huán)境分析預(yù)測(cè)，福山區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)房的均價(jià)在5000元/左右是比較理性的。分析四：縱觀福山區(qū)近幾年的樓市情況和煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，從數(shù)據(jù)的變化上分析，未來3年的內(nèi)將要面市的高檔樓盤的均價(jià)將不低于3000元/。福山作為煙臺(tái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，是眾多外企和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的生產(chǎn)加工基地，大量外來人才流、資金流的涌入，除了帶動(dòng)整個(gè)福山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，還將推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)向更高層次邁進(jìn)，會(huì)給房產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。由于福山房產(chǎn)市場(chǎng)起步比其他三區(qū)較晚，所以在產(chǎn)品定位和社區(qū)配套上有更多的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，可以縮短房產(chǎn)發(fā)展的探路期。以高起點(diǎn)健全整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)化進(jìn)程。5、產(chǎn)品定位A、項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于煙臺(tái)市福山區(qū)匯福街與河濱路交匯處西北角，緊臨河濱休閑公園、內(nèi)夾河、高爾夫練習(xí)場(chǎng)，依水觀山、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美；項(xiàng)目總占地43335平方米，總建筑面積90700平方米。項(xiàng)目北臨福山高新區(qū)、開發(fā)區(qū)，東靠芝罘區(qū)、萊山區(qū)，周邊福山高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、明泉工業(yè)園、市高新農(nóng)業(yè)區(qū)、芝罘科技工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園分布四周，商務(wù)氛圍濃郁、地理位置優(yōu)越。由項(xiàng)目到開發(fā)區(qū)僅10分鐘車程，到芝罘區(qū)、萊山區(qū)僅20分鐘車程，交通方便。整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念超前，把現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念與青島的城市文化與特征完美的融合在一起。本項(xiàng)目建成后將成為福山區(qū)中心區(qū)的高檔休閑商務(wù)區(qū)，對(duì)于福山新區(qū)的整體形象和地位起到很大的促進(jìn)作用。同時(shí)更極大的改變了目前福山區(qū)一直沒有高級(jí)休閑購(gòu)物區(qū)的局面。我們相信本項(xiàng)目的興建會(huì)吸引煙臺(tái)市更多的城市精英人士到這里安家置業(yè)，“福山后落后”的說法將永遠(yuǎn)的成為歷史，一個(gè)超大規(guī)模、具有國(guó)際水準(zhǔn)的大型現(xiàn)代休閑商務(wù)區(qū)在這里崛起！B、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析（宗地） 優(yōu)勢(shì)： 1、區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢(shì)：1、目前周邊配套較少2、交通便捷 2、項(xiàng)目目前周邊環(huán)境較差3、項(xiàng)目公建商業(yè)設(shè)施齊全 3、項(xiàng)目目前周邊居住人口較少4、水岸生活 貴族商務(wù) 社區(qū)治安會(huì)受到一定影響 5、本案區(qū)域占地面積較大 高層住宅的市場(chǎng)接受度6、地標(biāo)型建筑 市場(chǎng)知名度 4、項(xiàng)目北向戶型銷售的難度 機(jī)會(huì)：1、房型面積較為合理，在合理 威脅：1、發(fā)展商自身定位的失誤 制定銷售價(jià)格的前提下，有 2、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 望通過對(duì)單元總價(jià)的控制， 3、入市時(shí)機(jī)的選擇 并借助大型項(xiàng)目的知名度形成 4、銷售價(jià)格定位的合理與否 熱銷 5、開發(fā)量的加大和過于集中2、依托酒店部分，使本區(qū)域形成福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的核心休閑商務(wù)區(qū)，可以依托大型酒店、環(huán)境、配套的優(yōu)勢(shì)挖掘本項(xiàng)目休閑商住的功能。1、 福山區(qū)、開發(fā)區(qū)的發(fā)展、招商速度及潛力從SWOT分析中的四個(gè)象限內(nèi)可以看出：本案項(xiàng)目的位置、輻射力、規(guī)模、功能等優(yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所造成的影響也不容忽視，特別是2005年整個(gè)煙臺(tái)市、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)高層小戶型市場(chǎng)供應(yīng)量的加大、產(chǎn)品的雷同性、推出時(shí)機(jī)的同期性；至于機(jī)會(huì)的選擇，將具體表現(xiàn)在項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、客戶定位和入市時(shí)機(jī)、推廣手段和節(jié)奏、銷售控制等細(xì)節(jié)上的把握。C、產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和我們的分析可知：煙臺(tái)市2003年下半年至2004年市場(chǎng)上小戶型公寓熱銷，同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大，產(chǎn)品雷同性嚴(yán)重，開始出現(xiàn)供大于求的局面，我們分析小戶型商住市場(chǎng)開始向精品化發(fā)展。本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并且目前市場(chǎng)上真正意義的休閑商務(wù)、精品商務(wù)產(chǎn)品是“市場(chǎng)空白點(diǎn)”，因此我們將本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：煙臺(tái)首席（高檔）休閑商務(wù)SOHO公寓水岸生活 貴族商務(wù)“首席”，指出本項(xiàng)目的首創(chuàng)性和唯一性?！案邫n”，指出本項(xiàng)目產(chǎn)品“精品”的品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。“休閑商務(wù)”，指出本項(xiàng)目“健康生活、生態(tài)商務(wù)”的特質(zhì)，與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶 “親近自然” 的心理需求相吻合，同時(shí)與本項(xiàng)目的周邊資源“水岸、公園、休閑廣場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)”和項(xiàng)目名“高爾夫”相呼應(yīng)?！癝OHO公寓”，指出本項(xiàng)目居家辦公、可商可住的產(chǎn)品功能。6、市場(chǎng)同類項(xiàng)目調(diào)查（小戶型高層公寓）煙臺(tái)錦江商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店地理位置：煙臺(tái)開發(fā)區(qū)黃金大道長(zhǎng)江路，緊鄰國(guó)家級(jí)度假區(qū)金沙灘發(fā)展商：煙臺(tái)國(guó)泰工貿(mào)發(fā)展有限公司總建筑面積：30000余平方米總套數(shù)：300余間，可銷售約180間項(xiàng)目概況：酒店共20層，按超四星級(jí)豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修施工，并委托中國(guó)酒店管理業(yè)第一品牌錦江國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理。擁有1萬(wàn)余平方米綜合娛樂場(chǎng)所。銷售價(jià)格：5層，54.48平方米約30萬(wàn)/套，每加一層加5000元/套戶型面積：49.89/50.39/54.48/77.36平方米銷售率：約35% 由于金融政策的調(diào)整造成目前銷售不暢，前期成交客戶有退房危險(xiǎn)。海鷹大廈地理位置：煙臺(tái)市萊山區(qū)楓林路25號(hào) (萊山區(qū)政府北)發(fā)展商：煙臺(tái)萬(wàn)光城建綜合開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目概況：13層帶十年租約全產(chǎn)權(quán)商鋪，420層為小戶型精裝修住宅。銷售價(jià)格：住宅45層起價(jià)2880元/平方米（10#、11#）；5#9#，12#16# 2930元/平方米起；2#4#，17#21# 2980元/平方米起 ；1#、22# 3030元/平方米起；每?jī)蓪蛹?0元/平方米（含精裝修、暖氣初裝、寬帶、電話初裝費(fèi)）團(tuán)購(gòu)（10套以上）可享受9.5折優(yōu)惠。戶型面積：36.14/50.75/63.46/72.29平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：200300元/平方米銷售率：約80%康城國(guó)際地理位置：煙臺(tái)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路208號(hào)發(fā)展商：煙臺(tái)開發(fā)區(qū)鑫源旅游開發(fā)有限公司/煙臺(tái)開發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：現(xiàn)房。開發(fā)區(qū)唯一雙塔式高層精品小戶型；共兩棟，一棟16層，一棟19層；戶型全明設(shè)計(jì)。銷售價(jià)格：50多平米小戶型只剩最后一套58.2平方米，14F，3090元/平方米；16層的樓座 13F 3050元/平方米/14F 3120元/平方米/16層帶閣樓5500元/平方米19層的樓座 17F 3320元/平方米/18F 3370元/平方米戶型面積：55.3/56.1/58.2/91.2/111.4平方米銷售情況：剩余9套海天花園小復(fù)式住宅地理位置：煙臺(tái)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路北側(cè)發(fā)展商：北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目概況：17層小高層，13層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，417層為精裝修小復(fù)式。銷售價(jià)格：采用買一層送一層方式，4層約4150元/平米，17層約4700元/平米，南北向無差價(jià)戶型面積：45、51平方米兩種戶型銷售情況：現(xiàn)內(nèi)部訂購(gòu)，每套房預(yù)付7萬(wàn)元定金東方巴黎四期地理位置：煙臺(tái)前進(jìn)路與青年路交匯處發(fā)展商：香港力高集團(tuán) 煙臺(tái)力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目概況：煙臺(tái)中心地段，城區(qū)中心位置。首層架空4.2米，2000平米豪華會(huì)所，層高2.95米，8000平米水景園林。銷售價(jià)格：80.35平米：2F 3450元/平方米/8F 3700元/平米/17F 4600元/平方米；55.99平米：8F 3840元/平米；戶型面積：55.99/80.35/105.28平方米銷售情況：低樓層基本銷售完畢，頂層（18層）暫時(shí)不賣，要改造成大戶型；銷售率：80%三水現(xiàn)代SOHO城地理位置：煙臺(tái)北馬路南側(cè)，大海陽(yáng)路西發(fā)展商：煙臺(tái)三水置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：共三棟高層，底層13層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，D、E兩座定位為SOHO，帶裝修。銷售價(jià)格：D座：5層，起價(jià)3350元/平方米，58層每層加60元/平米，810層每層加80元/平米，1017層每層加100元/平米，1720層每層加200元/平米；13層126.37平米（D1）3850元/平米，同層西北戶型3800元/平米起（126.28平米），東南戶（82.41平米）3900元/平米起，其他同層戶型2850元/平米戶型面積：73.85/78.75/83.8/82.41/85.69/126.28/126.37平方米銷售率：70%依據(jù)我們調(diào)查可知：開發(fā)區(qū)高層小戶型公寓銷售均價(jià)在30003500元/平米（含裝修）之間芝罘區(qū)高層小戶型公寓銷售均價(jià)在35004000元/平米（含裝修）之間2003年上半年到2004年是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型“橫行”的市場(chǎng)，大部分小戶型推出后很快就被搶購(gòu)，而且價(jià)格不斷走高。但伴隨產(chǎn)品雷同化的嚴(yán)重，小戶型開始慢慢成為一種“主流”，市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大。小戶型能否繼續(xù)走熱樓市？我們分析：1、當(dāng)前市場(chǎng)的小戶型密度大，環(huán)境嘈雜；墻壁太薄或門窗相對(duì)，私密性較差；配套少，物業(yè)管理等缺點(diǎn)逐步呈現(xiàn)，購(gòu)房者開始趨于理性。2、 目前市場(chǎng)上的小戶型正得到改善，逐漸升級(jí)換代，消費(fèi)者的眼睛也越來越雪亮。畢竟，現(xiàn)在是“買方市場(chǎng)”的年代了，市場(chǎng)有一只無形的手正指導(dǎo)著開發(fā)商生產(chǎn)更為符合需要的產(chǎn)品。或許在接下來的市場(chǎng)中，缺陷太多的小戶型將被淘汰，而那些真正從業(yè)主的切身利益出發(fā)而設(shè)計(jì)出的精品小戶型將會(huì)得到客戶的認(rèn)可，繼續(xù)“火下去”。3、從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，小戶型在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰規(guī)律的作用下有向精品化方向發(fā)展的趨勢(shì)，小戶型也會(huì)因其擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)而持續(xù)走熱。 煙臺(tái)小戶型市場(chǎng)分析：需求是基礎(chǔ)自某些開發(fā)商去年在港城推出小戶型以后，在房市上著實(shí)掀起了一股購(gòu)房熱潮，甚至有些樓盤出現(xiàn)了排隊(duì)搶購(gòu)的熱銷局面。小戶型如同樓市里的一批黑馬，一夜之間風(fēng)靡港城，并迅速引起廣大購(gòu)房者和開發(fā)商的關(guān)注。有些開發(fā)商甚至推出了超小戶型SOLO的概念（SOLO原本的意思是指獨(dú)奏、單獨(dú)、單飛，在這里指的是超小的戶型：建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分），進(jìn)一步挖掘“小”的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而也使得小戶型成為港城樓市中一道靚麗的風(fēng)景。經(jīng)過我們對(duì)市場(chǎng)上的小戶型樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，小戶型的熱銷有著廣泛的客戶需求，其需求中堅(jiān)主要有以下幾種：第一類是工作時(shí)間不長(zhǎng)，購(gòu)買能力有限的單身白領(lǐng)一族和事業(yè)型酷愛自由者。這些單身白領(lǐng)參加工作不久，購(gòu)買力有限，又急需一套自己的住宅，而租房子住對(duì)他們來說也是一筆不小的開支?，F(xiàn)在煙臺(tái)市普通房屋的租賃價(jià)格在300600元/月左右，而一般的小戶型首付只需一兩萬(wàn)，月供也僅僅在四五百元，如此算下來，只要有首付能力，購(gòu)買小戶型顯然比租房劃算。出于經(jīng)濟(jì)角度考慮，這部分人群對(duì)小戶型有著強(qiáng)烈的需求。另外還有部分事業(yè)型的年輕男女，他們暫時(shí)不想考慮談婚論嫁，想多給自己一些時(shí)間開創(chuàng)事業(yè)，這部分人喜愛自由，個(gè)性十足，所以小面積的單身公寓正滿足了他們自由與個(gè)性的需求。 第二類是工作兩三年以后，正準(zhǔn)備步入婚姻殿堂，但又是白手起家的首次置業(yè)者。這些人一般雙方家庭都比較平民化，所以只有雙方共同努力，白手起家，自己置業(yè)。在工作了兩三年以后恰好到了結(jié)婚的年齡，結(jié)婚當(dāng)然需要新房，而手頭積蓄又不多，礙于經(jīng)濟(jì)能力，小戶型成為他們“退而求其次”的選擇，以備結(jié)婚之用；從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，小戶型也便于以后更換。 第三類是手頭有些許積蓄，隨時(shí)準(zhǔn)備投資賺錢的投資者和外來的高級(jí)打工者。這部分群體已在社會(huì)上打拼多年，事業(yè)上小有成就，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)頭腦，作為投資者考慮到目前的市場(chǎng)環(huán)境，把投資的目標(biāo)瞄向了房地產(chǎn)業(yè)。但終歸資金有限，所以只能購(gòu)買個(gè)小戶型等待升值。而外來的高級(jí)打工者由于工作飄忽不定，購(gòu)買一款小戶型，既可使自己住的舒適，又可長(zhǎng)久考慮作為一筆投資。 歸根結(jié)底，還是小戶型的總價(jià)低、容易出租、還款壓力小和容易出手等特點(diǎn)吸引了這些人的眼球。當(dāng)然除了以上分析到的客戶群以外，丁克一族、高學(xué)歷的青年教師、年輕的科研人員和機(jī)關(guān)工作人員等也是其主要的消費(fèi)群體。 在現(xiàn)今的市場(chǎng)營(yíng)銷中，客戶已經(jīng)成為了市場(chǎng)的中心，一切都圍繞客戶需求而展開，小戶型的熱銷，客戶的需求可謂其堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。房?jī)r(jià)高漲催生小戶型房子是總價(jià)很高的消費(fèi)品，房?jī)r(jià)的上漲使得消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)越來越重，買房也越來越難。價(jià)格的上漲是整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)所決定的，很難人為變動(dòng)，所以面積便成為調(diào)節(jié)、滿足購(gòu)買力的有效手段。 近幾年以來，煙臺(tái)市區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米平均飚升了近千元，尤其在市區(qū)東部，起價(jià)在每平方米4000元以下的樓盤已寥寥無幾，并且大多數(shù)樓盤單位面積都在100平方米以上，這樣，買一套房子動(dòng)輒就要四五十萬(wàn)元，這使很多工薪階層只能“望房興嘆”。 小戶型的出現(xiàn)無疑讓人眼前一亮，雖然單價(jià)也不是很低，但總價(jià)低，拿那種小面積單身公寓來說，每平方米均價(jià)在2600元左右，一套40平方米左右的小戶型總價(jià)才10萬(wàn)多一點(diǎn)，這足以讓很多購(gòu)房者心動(dòng)。小戶型在煙臺(tái)的暢銷，除了其自身具備的各種優(yōu)勢(shì)以及市場(chǎng)需求之外，經(jīng)濟(jì)適用房的供給量小、二手房市場(chǎng)尚未全面啟動(dòng)等也是深層次的影響因素。目前煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房雖然價(jià)格低，但戶型面積偏大，有的還帶有地下車庫(kù)，中低收入者購(gòu)買起來還是有一定的難度。而總價(jià)較低、方式靈活的二手房市場(chǎng)也并不活躍，尚處于發(fā)展的初級(jí)階段。這些因素綜