安慶樅陽市場調(diào)研暨濱江現(xiàn)代城項目產(chǎn)品建議.pptVIP

廈門創(chuàng)智堂合肥分公司2013 05 08 謹(jǐn)呈 安慶振陽置業(yè)有限公司 安徽安慶樅陽市場調(diào)研暨濱江現(xiàn)代城項目產(chǎn)品建議報告 本報告工作思路 目錄 第一部分樅陽宏觀環(huán)境分析第二部分基地環(huán)境分析第三部分樅陽房地產(chǎn)市場分析第四部分目標(biāo)客群分析與定位第五部分項目產(chǎn)品定位與產(chǎn)品建議 城市概況 地理位置樅陽縣 地處安慶市正東面 長江北岸 大別山之東南麓 西以白兔湖 菜子湖與桐城市共水 西南一隅與安慶市區(qū)毗鄰 北與無為 廬江兩縣接壤 東南與銅陵 貴池兩市隔江相望 全縣地勢西北高 東南低 長江流經(jīng)縣域84公里 主要河流有橫埠河 楊市河 錢橋河 羅昌河 樅陽河 湖泊有菜子湖 陳瑤湖 白蕩湖 楓沙湖 神靈賽湖 羹膾賽湖等 總水面達(dá)42000公頃 行政區(qū)劃樅陽縣面積為1808 1平方公里 轄22個鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 258個行政村 居委會 人口96 2萬 發(fā)展優(yōu)勢 1 國家政策優(yōu)勢 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃 進(jìn)入全面實施階段 樅陽作為示范區(qū)的一部分 在重大項目布局 要素投入 先行先試 對外開放等方面可獲得相關(guān)政策支持 樅陽是全國政協(xié)重點聯(lián)系單位 中部崛起 比照西部大開發(fā) 政策縣 安徽省主體功能區(qū)規(guī)劃確定的國家級重點開發(fā)區(qū)域 享有諸多政策資源 2 區(qū)位優(yōu)勢樅陽位于皖江中游北岸 銅陵 池州 安慶三大區(qū)域性中心城市環(huán)繞周邊 銅陵長江大橋和即將開工建設(shè)的池州至樅陽大橋橫跨大江南北 京臺高速 銅安公路 規(guī)劃中的北沿江高速等高等級路網(wǎng)貫穿全境 兼有長江黃金水道 既可與東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)對接以實現(xiàn) 借力發(fā)展 也可與 市 俱進(jìn) 實現(xiàn) 互動發(fā)展 3 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢樅陽現(xiàn)有1個省級開發(fā)區(qū)和多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū) 四大產(chǎn)業(yè)集群 六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局日漸明朗 海螺水泥 東方造船等多家知名企業(yè)發(fā)展迅速 安慶華能核電等重大前期項目順利推進(jìn) 在產(chǎn)業(yè)布局上 現(xiàn)已形成功能明確 布局合理 發(fā)展協(xié)調(diào) 帶動有力的 一區(qū)六園 與 兩點 縣城 橫埠 兩線 沿江產(chǎn)業(yè)帶 沿路工業(yè)走廊 產(chǎn)業(yè)空間新格局 樅陽享有國家政策 區(qū)位 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 發(fā)展基礎(chǔ)優(yōu)越 為其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 安徽省以合肥經(jīng)濟(jì)軸點 安慶蕪湖成為經(jīng)濟(jì)軸線 樅陽縣位列其中 池州 樅陽 長江大橋 浮出水面 樅陽成為安徽高速公路 三縱四橫 中的一段 樅陽作為第二批省擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)社會管理權(quán)限工作在全省試點 樅陽84公里長江岸線資源作為長江黃金水道開發(fā)已列入省委省政府的開發(fā)重點 并把江北岸線開發(fā)放在突出位置 2011年全年地區(qū)生產(chǎn)總值完成124 6億元 比上年增長18 其中第一產(chǎn)業(yè)完成25億元 同比增長4 第二產(chǎn)業(yè)完成63億元 同比增長26 第三產(chǎn)業(yè)完成36 6億元 同比增長18 該縣的生產(chǎn)總值和財政收入于 十一五 初中期就越過了50億和5億兩大峰值 已步入良性增長期 標(biāo)志該縣已形成了一定的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)體系 追趕特色和發(fā)展后勁 為快步走進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)成熟期夯實了基礎(chǔ) 城市宏觀經(jīng)濟(jì) gdp 的增長速度 會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r城市人均生產(chǎn)總值的數(shù)額 則直接反映了城市居民的住房需求特征和發(fā)展特征 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 樅陽縣gdp近年高速增長 年復(fù)合增長率達(dá)到14 6 與此相對應(yīng) 將帶來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展 年增長率 14 6 樅陽2008 2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值 單位 億元 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展指標(biāo)來看 十二五 期間 是樅陽房地產(chǎn)發(fā)展的重要機(jī)遇期 城市主要交通路網(wǎng) 樅陽縣的城市發(fā)展由于受到地理環(huán)境的影響 城市西南方向毗鄰長江 近年來城市規(guī)劃格局是東北進(jìn) 西南擴(kuò)兩大板塊組成 即 東北匯集人文社區(qū)板塊 西南組建工業(yè) 廠礦 地塊 以金山大道為分界線 以北為樅陽新城區(qū) 以西為老城區(qū) 城市發(fā)展趨勢 樅陽人口狀況 樅陽縣人口基數(shù)大 但城區(qū)人口不多 城區(qū)人口占總?cè)丝趦H12 4 但隨著農(nóng)民收入快速提高 近年出現(xiàn)農(nóng)村人口大量涌進(jìn)縣城安家置業(yè)的現(xiàn)象 城鎮(zhèn)化速度在加快 這也為樅陽房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了重要機(jī)遇 樅陽縣人口占安慶總?cè)丝诘谋壤哌_(dá)15 8 是安慶市人口最多的行政縣 市 為樅陽房地產(chǎn)發(fā)展提供的較大的人口支撐 樅陽縣人口眾多 城鎮(zhèn)化速度較快 為樅陽房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造了十分有利的環(huán)境 樅陽房地產(chǎn)發(fā)展概況 樅陽房地產(chǎn)發(fā)展特點 截至2012年6月 樅陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)35家 其中外來企業(yè)25家 外來企業(yè)成為投資主體 開發(fā)量逐年上升 住宅面積比例逐漸增多 小區(qū)規(guī)劃逐步規(guī)范 新開工的住宅小區(qū)設(shè)施齊全 建筑形式有以多層為主向小高層 高層發(fā)展趨勢 供應(yīng)戶型以中等戶型和大戶型為主 樅陽購房客戶 1 縣城機(jī)關(guān)及事業(yè)單位人員 2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員及教師 3 外地經(jīng)商及個體商業(yè)人員 4 農(nóng)村進(jìn)城置業(yè)等其他人員 市場分析總結(jié) 1 樅陽縣屬于房地產(chǎn)起步發(fā)展階段 房地產(chǎn)開發(fā)理念正在提高 高檔次品質(zhì)型項目不斷增加 2 新入市項目 舒適性大面積產(chǎn)品供給加大 迎合改善型客戶需求 3 區(qū)域房地產(chǎn)成交客戶以本地客源為主 典型的自需型市場 外來客源少 4 從產(chǎn)品角度來看 客戶對多層的接受度明顯高于電梯類高層產(chǎn)品 客戶對物業(yè)費或電梯費敏感 5 東擴(kuò)北進(jìn) 北部生活環(huán)境舒適 政務(wù)機(jī)關(guān) 學(xué)校云集于此 東部新城總體規(guī)劃更適合發(fā)展房地產(chǎn) 適合居住 6 市場產(chǎn)品線過于單一 多層小高層主導(dǎo) 需增加產(chǎn)品線來豐富市場 提升市場品質(zhì)力 第二部分基地環(huán)境分析 區(qū)位及交通分析四至及配套分析城市規(guī)劃分析地塊指標(biāo)分析 區(qū)位及交通 項目位于樅陽縣重點發(fā)展方向 政務(wù)新區(qū) 交通可達(dá)性好 但公共交通配套欠缺 目前出行較為不便 本案位于樅陽縣重點發(fā)展片區(qū) 政務(wù)新區(qū) 項目西靠濱江大道 北臨銀塘東路 距離縣中心5km 長江3 5km 縣中心 本案 長江 5km 3 5km 公共交通 經(jīng)過項目路段的公交的士較少 總結(jié) 公共交通欠缺 周邊居民以摩托車為主要出行工具 道路方面 交通順暢 道路可達(dá)性優(yōu)越 項目四至 地塊形狀較規(guī)則 內(nèi)部正在平整 有個別拆遷 四至形象較差 銀塘東路 濱江大道 體育館在建 北 南 西 東 周邊配套 地塊周邊形象較差 當(dāng)前市政 生活 商業(yè) 教育 休閑等配套欠缺 整體上看本案區(qū)域生活氛圍有待進(jìn)一步培育 隨著規(guī)劃的逐步落實 未來周邊配套將逐漸完善 地塊現(xiàn)狀 樅陽中學(xué) 體育館 財政局 教育局 城東新區(qū)規(guī)劃影響分析 項目處于樅陽極具發(fā)展?jié)摿^(qū)域 規(guī)劃中銀塘新區(qū)將發(fā)展成以居住 商業(yè)金融 行政功能為主 體育 文化娛樂 旅游服務(wù)功能為輔的縣城中心區(qū) 樅陽城市未來重點向東拓展 城東新區(qū)作為未來城市新行政中心 將承載城市用地擴(kuò)張和人口轉(zhuǎn)移的雙重使命 未來1 2年城東新區(qū)新增住房需求將大幅上漲 城市總體布局1 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 規(guī)劃采用放射環(huán)路網(wǎng)和部分方格網(wǎng)結(jié)合的形式 遵循依山沿水的原則 盡量保持自然山水 不作大的拆建 在地形較平坦的用地以方格網(wǎng)道路形式為主 2 功能分區(qū) 規(guī)劃以 東進(jìn)北擴(kuò) 呈扇形發(fā)展 為指導(dǎo)思想 以森林公園 金山公園 幕旗山公園 羹膾賽湖 湖濱路為界分為四個組團(tuán) 城西組團(tuán) 老城區(qū)的建設(shè)將保留 改造現(xiàn)有的部分商業(yè) 以歷史文化和傳統(tǒng)零售商業(yè)為特色 在舊區(qū)改造過程中結(jié)合恢復(fù)樅陽桐城學(xué)派文化特色的建設(shè)方針 籌建文物博覽園 圖書館等文化設(shè)施以及其它文化娛樂場所 中心組團(tuán) 由于重心東移 東鄰羹膾賽湖 西靠老城區(qū)的中心組團(tuán)將成為未來城市的中心 商業(yè)金融中心和城市廣場 也是聯(lián)系中心組團(tuán)與其他各組團(tuán)的紐帶 城東北組團(tuán) 城東北組團(tuán)緊靠羹膾賽湖 它的建設(shè)以科教文化 景觀塑造 低密度的別墅開發(fā)為主 為城區(qū)居住需求的疏散提供條件 并通過視覺走廊營造優(yōu)美的自然景觀 城東南組團(tuán) 城東南組團(tuán)在建設(shè)下樅陽現(xiàn)狀雛形的基礎(chǔ)上往東部平坦用地擴(kuò)大 分兩片發(fā)展 西片發(fā)展下樅陽現(xiàn)代居住 保留改造下樅陽傳統(tǒng)工業(yè) 東片建設(shè)樅陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 是縣城的新興工業(yè)組團(tuán) 地塊規(guī)劃及指標(biāo)分析 地塊規(guī)劃總建13萬方左右 整體規(guī)劃品質(zhì)感較佳 如何避開競爭 形成差異發(fā)展及引導(dǎo)市場成為本案規(guī)劃的重點 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊規(guī)劃6棟高層住宅 1棟18層 5棟32層 3棟商業(yè) 地塊整體規(guī)劃品質(zhì)感較佳 規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)較單一 消費群體覆蓋窄 項目戶型配比 主力戶型 87 96 房型占比42 86 107 9 108 房型占比17 85 111 113 116 房型占比39 29 本項目111 116 的戶型占比較大 是項目產(chǎn)品去化的重點 項目戶型分析 a2 b2戶型87 96 兩室兩廳 該戶型為兩室戶型 共計396套 面積小總價相對較低 但戶型存在明顯缺陷 南北不通透 且空間浪費 此類戶型產(chǎn)品客戶認(rèn)可度不高 a1 a3 b1戶型111 113 116 三室兩廳 該戶型為三室戶型 共計363套 面積相對較大 總價偏高 客戶購買產(chǎn)生抗性 以下難點我司將通過價格策略和營銷策略來規(guī)避和淡化項目產(chǎn)品的弱點 來去化產(chǎn)品 項目swot分析 商品房銷售情況 銷售面積 2012年1 8月份共完成商品房銷售面積19 45萬 其中住宅15 17萬 1296套 銷售率25 44 城區(qū)項目完成商品房銷售面積10 82萬 其中住宅8 94萬 799套 銷售率20 75 住宅同比下降25 74 8月份商品房銷售面積2 3萬 其中住宅1 75萬 環(huán)比減少49 42 城區(qū)商品房銷售面積2 15萬 其中住宅1 7萬 住宅環(huán)比增長0 42 銷售價格 2012年1 8月份商品房平均銷售價格2570 09元 同比下降7 08 其中住宅2305 54元 同比下降13 63 城區(qū)商品房均價3666 94元 同比上升17 72 其中住宅3245 49元 同比上升10 26 8月份商品房平均銷售價格2974 03元 其中住宅3039 45元 環(huán)比增長50 24 城區(qū)商品房均價3275 17元 其中住宅3186 00元 環(huán)比減少5 19 產(chǎn)品供應(yīng) 高層 9 32層 建筑以90 100 的2房 110 130 的3房為主力 多層建筑以80 90 的2房 100 130 的3房為主力 70 以下的小戶型和140 以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)較少 圖 樅陽產(chǎn)品供應(yīng)明細(xì) 單位 套 目前市場上高層建筑相對較少 建筑形態(tài)多以多層為主 鑒于本案項目初步規(guī)劃高層建筑為主 因為高層的產(chǎn)品類型較具參考和借鑒價值 從小高層的產(chǎn)品類型看 80 90 段和100 110 段的產(chǎn)品類型市場上相對欠缺 市場空白較大 市場產(chǎn)品形態(tài) 推售項目規(guī)模相對較小 且產(chǎn)品形態(tài)以多層為主 高層較少 產(chǎn)品形態(tài)逐步向高層轉(zhuǎn)型 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 重點個案 都市華庭位于渡江路和金山大道交匯處 地理位置優(yōu)越 周邊生活配套完善 由2幢高層和7幢多層組建而成 樓盤品質(zhì)從外觀上看 品質(zhì)在樅陽縣應(yīng)該是名列前茅的 同時最具代表性的是該樓盤配有兩棟小高層住宅 目前已是尾盤 且售價為3000 3800元 平米 該盤由于處于新老城區(qū)結(jié)合部 因此樓盤品質(zhì)雖高 但是價格卻受到老城區(qū)影響而未能實現(xiàn)較高的售價 重點個案 項目共15棟樓 分別為13棟住宅樓 2棟商住樓 另外有2萬多方的商業(yè) 小區(qū)內(nèi)部配有幼兒園 目前至開盤期間 正在辦理vip卡客戶 開盤選房成功可享受10000元的優(yōu)惠 在規(guī)定期限內(nèi)辦理手續(xù)可再享受10000元優(yōu)惠 與開盤當(dāng)天優(yōu)惠活動并存 重點個案 項目總戶數(shù)769戶 由27棟多層花園洋房 5棟沿湖別墅 1棟小高層組成 整體設(shè)計采用國外流行的block街區(qū)元素 小區(qū)正打造樅陽首席花園洋房 整體配套齊全 自帶3萬方商業(yè) 自配一所雙語幼兒園 商超 菜市 銀行 學(xué)校近在咫尺 12年9月推出一期的4 5號樓 為5 1層的多層 面積在90 120多 不等 重點個案 項目位于樅陽縣政務(wù)新區(qū) 鄰近正在新建的縣政府 距離項目300米左右 連城路西側(cè)與浮山路北側(cè)基本都是市政服務(wù)設(shè)施 市政服務(wù)設(shè)施為生活提供一定的便捷性 另外一方面也為該區(qū)域的發(fā)展提供了后續(xù)保障 項目共建18棟樓 1 17 樓為6 1層的多層房源 18 樓為高層一期還剩少量復(fù)式樓 面積在90到130多平 價格在3500 3600元 二期房源還有130多平米的 價格在3800 4100元 重點個案 項目計劃共建88棟樓 小區(qū)內(nèi)有自建幼兒園及小學(xué) 一期共有12棟樓 4棟小高層 9層 8棟多層 最小樓間距20米 最大樓間距34米 現(xiàn)階段在售的有2 3 5 7 8 10 17 18 樓 面積為86 120 價格為2900 3600元 平米不等 剩余房源不多 多為80多平的小戶型 3月31號推出了21號樓 面積為105 106平的 目前針對一期剩余房源的優(yōu)惠活動 買指定位置房源送儲藏室 特價房每套直降5萬 首付3萬買兩房 首付5萬買三房 開發(fā)商墊資 針對首付湊不齊的客戶 整體價格在3000到3900之間 重點個案 瑞景花園與都市華庭隔街相望 樓盤規(guī)模較大 品質(zhì)較高 且小區(qū)規(guī)劃依地勢而成 高低錯落 價格方面其報價比都市華庭略高 主要原因是產(chǎn)品形態(tài)及規(guī)模上的優(yōu)勢所造成 項目一共28棟多層 在售二期5 15 19 面積90 136 價格2900 3900元 平米 在售23 14 20 面積110 130 價格2900 3800元 重點個案 金桂景觀園地處樅陽縣城市主干道渡江北路 總建面積6萬平米 規(guī)劃有12棟多層和1棟高層 小區(qū)自己配有幼兒園 目前在售2 13 主要為95 135 的多層房源 價格在3000 3900元 復(fù)式價格在2300元不等 另外1 小高層正在出售 面積為107 125 價格為2800 3500元 平方米 現(xiàn)階段購房送儲藏室 重點個案 華翔 觀天下位于樅陽縣城市中心區(qū) 是城市不可多得的高品質(zhì)生活居住空間 小區(qū)空間的生態(tài)環(huán)境 文化氛圍 均好性 完善的小區(qū)服務(wù)系統(tǒng)對小區(qū)建設(shè)十分重要 規(guī)劃地塊定位為中高檔住宅小區(qū) 以高層住宅為主 項目共建8棟樓 其中2棟高層 5棟小高層 1棟多層 一期建設(shè)2 27層 3 17層 二期建設(shè)1 28層 4 5層 5 17層 2012年9月開盤 戶型面積以110 130 的住宅為主 符合市場需求 重點個案 一期商住項目建面約12萬方 以多層和高層為主 一期共21棟 其中4棟18 1層的高層 10幢多層 7棟沿街商鋪 二期建面約25萬方 仍以多層和高層為主 并配套建設(shè)幼兒園和商業(yè)綜合體 三期建面約48萬方 除延續(xù)一 二期的多層和小高層外 重點打造以簡歐風(fēng)格為基調(diào)的聯(lián)排別墅和高端時尚 依山親水的獨立別墅區(qū) 目前在售7 10 11 14 18 19 樓 面積為90 125 均價2700元 另售148 163 頂層復(fù)式樓 均價3200元 優(yōu)惠 1 特價房 價格為2218元 平米起 2 老帶新優(yōu)惠 即老業(yè)主帶領(lǐng)新客戶成功購房 老業(yè)主可以獲得2000元的購物卡 重點個案 小區(qū)由樅陽縣天友置業(yè)公司開發(fā)建設(shè) 位于樅陽縣浮山路西側(cè) 小區(qū)主要建筑為多 高層住宅 一期以多層 小高層為主 2013年年初開盤 二期以高層為主 高層為32f 一期7號樓預(yù)計5月開盤 活動最高優(yōu)惠8 認(rèn)籌5000抵15000 團(tuán)購3人以上優(yōu)惠1 6人優(yōu)惠2 一次性優(yōu)惠2 按揭優(yōu)惠1 贈送三年物管費用 房地產(chǎn)市場特征 樅陽縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展總體情況較好 呈現(xiàn)一副欣欣向榮的市場景象 房地產(chǎn)價格在縣級市中相比較而言處于較高位置 區(qū)域房地產(chǎn)均價接近3500元 平米 房地產(chǎn)發(fā)展在政府的有力引導(dǎo)和控制下 緊跟城市發(fā)展的步伐 呈現(xiàn)了比較鮮明的特征 絕大部分樓盤都集中在新城區(qū) 老城區(qū)新開發(fā)樓盤寥寥無幾 且在項目品質(zhì) 規(guī)模上存在較大差距 受城市規(guī)劃和推廣宣傳的影響 新城區(qū)樓盤價格普遍高于老城區(qū) 且得到了廣大民眾的高度認(rèn)可 產(chǎn)品形態(tài)上還是以多層普通住宅為主 個別樓盤存在小高層 高層 別墅產(chǎn)品較為稀缺 從銷售情況上來看 目前市場主流的多層產(chǎn)品供應(yīng)量較大 銷售情況良好 高層產(chǎn)品供應(yīng)量最少 但是銷售情況一般 受地形地勢以及地理環(huán)境的影響 凸凹錯落的地形導(dǎo)致工程施工方面成本偏高 但自然環(huán)境及景觀優(yōu)越 新城區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一協(xié)調(diào) 各政府機(jī)關(guān)單位及主要城市配套設(shè)施都已經(jīng)或正在向新區(qū)遷移 老城區(qū)臟亂差 市場環(huán)境總結(jié) 高層抗性大 未來市場競爭壓力大 通過訪談樅陽區(qū)推售項目 專業(yè)人士等 對樅陽房地產(chǎn)客群有了相對較系統(tǒng)的理解 依據(jù)客戶置業(yè)訴求的不同 我們將全縣客戶劃分為五大典型的特征客群 每類客群具備其特定的訴求標(biāo)簽 縣內(nèi)外遷居民 改善 環(huán)境 家庭 養(yǎng)老 財富人士 財富 成功 身份感 社會認(rèn)同 企事業(yè)員工多為首次置業(yè) 以自主為主 價格敏感性較高 總價承受能力較弱 但其購房需求十分強(qiáng)烈 權(quán)利階層的客戶雖然收入不高 但權(quán)利帶來大量隱性收入使得他們在置業(yè)時渴望身份感和尊貴感 但有一定的藏富心理 對項目產(chǎn)品要求較高 知識群體價格敏感性較高 對項目往往有自己獨到的眼光 在關(guān)注項目的人文氛圍及整體美感的同時兼顧產(chǎn)品的功能性及性價比 進(jìn)城農(nóng)民價格敏感性較高 關(guān)注地段 外立面等對自身生活和心態(tài)的影響 總價承受能力較弱 縣內(nèi)外遷居民以二次置業(yè)為主 其價格敏感性較高 追求中大戶型以便改善居住環(huán)境 總價承受能力一般 財富人士多以二次或多次置業(yè)為主 主要考慮改善型自住需求 兼有部分投資需求 其總價承受能力較強(qiáng) 對地段 產(chǎn)品特色 風(fēng)水等要求較高 客群小結(jié) 整體上看 樅陽高端客群較稀缺 高層產(chǎn)品需求不足 當(dāng)前市場上的購買主力客群年齡大部分集中在25 40歲 樅陽25 35歲的年青置業(yè)者整體購買力相對較低 大部分需要父母支持 但這方部分客群需求較大 目前市場上適合其需求的產(chǎn)品相對欠缺 樅陽消費者對高公攤 高物業(yè)費較敏感 對高層住宅抗性較大 但正逐步改善中 1 3 項目定位 我們認(rèn)為本項目是一個新型的大盤 依托近13萬方的規(guī)模和區(qū)位功能優(yōu)勢 建立一個改變樅陽居住理念的項目為超越而來 項目形象定位 契合地塊資源屬性 主打中高層管理人員 公務(wù)員 濱江現(xiàn)代城 一座新城的榮耀 彰顯區(qū)位優(yōu)勢 拔高形象 突出產(chǎn)品 符合客戶消費屬性 主打現(xiàn)代城 新城概念 以其為賣點 項目定價 定價策略 綜合項目品質(zhì)和區(qū)域景觀資源優(yōu)勢 我司在定價方面主張 平價入市 穩(wěn)步提升 區(qū)別對待 的定價策略 以等同于區(qū)域市場的價格快速銷售 短期內(nèi)聚集市場人氣使之形成口碑 通過市場口碑來實現(xiàn)穩(wěn)步提價 對待不同樓棟 戶型 朝向的產(chǎn)品 在定價上綜合考慮 區(qū)別對待 使之形成一房一價 以此達(dá)到產(chǎn)品的均好銷售 定價方法 當(dāng)前房地產(chǎn)采用的定價方法主要有三大類 市場比較法 成本利潤法和經(jīng)驗法 三類方法中較為科學(xué)且常使用的方法為市場類比法 在區(qū)域內(nèi)無參考項目或項目自身為高端物業(yè)時 常使用成本利潤法和經(jīng)驗法 為使項目定價更為科學(xué)合理 我司創(chuàng)新提出 市場比較 經(jīng)驗 的復(fù)合權(quán)重法 項目定價 產(chǎn)品價差 為達(dá)到好房源賣好價格 反應(yīng)產(chǎn)品間的差異性 使項目達(dá)到好房源與差房源均好銷售的目的 必須通過價差的手段制定一房一價表 層差 高層以較高樓層的價格高座向差 在高層的設(shè)計中一般東西二端的戶型通透 中間套型雖朝南面寬但南北不通透 因此定價時東向價最高 西向次之 中間最低 靠近馬路或有污染源除外 戶型差 小戶型因購買門檻較低 客群范圍較廣 在定價時小戶型比大戶型單價略高景觀差 離社區(qū)中心景觀距離的越近價格越高 景觀面越寬價格越高 項目定價 銷售價格 根據(jù)項目進(jìn)度 預(yù)計項目達(dá)到預(yù)售條件在2014年8月 綜合樅陽市場情況以及項目自身定位 建議項目銷售價格區(qū)間 3600 4000元 平米先期 3600元 平方米入市價格調(diào)整 通過價格的數(shù)次跳躍 實現(xiàn)更高售價 期內(nèi)價格調(diào)整1 2次 每期售價提價150元 250元 平米最終使項目售價拔高至4000元 平米 第五部分項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 1 內(nèi)部景觀2 智能化系統(tǒng)3 贈送空間4 物業(yè)服務(wù)5 售樓部包裝6 樣板房與景觀區(qū) 1 內(nèi)部景觀 創(chuàng)作園林 只為還原自然 小區(qū)中心位置 一般因周圍建筑遮擋 使外部景觀有所欠缺 只能用內(nèi)部景觀來彌補(bǔ) 園林的風(fēng)格與社區(qū)的風(fēng)格相吻合 浪漫溫馨 考慮季節(jié)變化對園林風(fēng)格的影響 保證隨著季節(jié)的變化園林出現(xiàn)不同的亮點植被建議常青樹與多種季節(jié)的花樹結(jié)合 如海棠花 梅花 桃花 桂花 荷花等在社區(qū)主干道兩側(cè)擺設(shè)各種藝術(shù)類雕塑 以凸顯社區(qū)的格調(diào)和品位 景觀建議 園林風(fēng)格 園林風(fēng)格要與整個社區(qū)風(fēng)格相吻合 建議本項目采用新古典園林風(fēng)格 園林設(shè)計要求現(xiàn)代 典雅 大氣 強(qiáng)調(diào)造型 水系 角度空間 坡度的完美結(jié)合 景觀建議 小區(qū)入口 小區(qū)大門是體現(xiàn)小區(qū)檔次的重點部位之一 是對外的窗口 是品質(zhì)和形象的重要特征 建議入戶大門的景觀以項目logo為主題的雕塑或山石 周圍以地面綠化襯托 景觀建議 水系及小品 社區(qū)小品的點綴 應(yīng)與整體風(fēng)格相統(tǒng)一 體現(xiàn)小而精致 水系的配置 是一處高檔社區(qū)重要標(biāo)準(zhǔn) 建議以小品型水系為主 有助提升項目檔次 如小型旱噴 條形水池等 小品細(xì)節(jié) 高尚社區(qū)更多靠細(xì)節(jié)來體現(xiàn) 讓每個小品都是一道景觀 一座藝術(shù)品 景觀建議 配套及景觀 社區(qū)配套以實用性 精致性為原則 增加配套型景觀的設(shè)置 如健身設(shè)施 休閑設(shè)施等 可參與景觀 強(qiáng)化景觀內(nèi)涵的參與度 增加休