房地產(chǎn)信托計(jì)劃的創(chuàng)新及案例分析.doc

1-4月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009-05-12 10:03:14一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況 1-4月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7290億元，同比增長(zhǎng)4.9%，增幅比1-3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資5114億元，同比增長(zhǎng)3.4%，比1-3月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落31.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。 1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，同比增長(zhǎng)12.4%，增幅比1-3月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落13.0個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積2.78億平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積1.32億平方米，同比增長(zhǎng)27.1%，增幅比1-3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積1.09億平方米，增長(zhǎng)28.5%，比1-3月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。 1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積7266萬(wàn)平方米，同比下降28.6%，而去年同期則是增長(zhǎng)11.1%；完成土地開(kāi)發(fā)面積7078萬(wàn)平方米，同比下降12.2%，而去年同期則是增長(zhǎng)5.9%。 二、商品房銷(xiāo)售情況 1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17625萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)18.6%；辦公樓銷(xiāo)售面積下降10.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)13.1%。1-4月，商品房銷(xiāo)售額7996億元，同比增長(zhǎng)35.4%。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)38.6%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)14.0%和20.0%。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況 1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源13512億元，同比增長(zhǎng)12.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款3255億元，增長(zhǎng)12.4%；利用外資166億元，增長(zhǎng)11.6%；企業(yè)自籌資金4893億元，增長(zhǎng)10.2%；其他資金5199億元，增長(zhǎng)14.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款3013億元，增長(zhǎng)10.3%；個(gè)人按揭貸款1462億元，增長(zhǎng)28.7%。 四、70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.1%，比3月份降幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，比3月份漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。 新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.7%，比3月份降幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，比3月份漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。 分類(lèi)型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.4%；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降2.0%，比3月份降幅縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中普通商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降1.5%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降3.8%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.1%；商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.3%，其中普通商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.2%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.7%，環(huán)比上漲0.5%。 分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有26個(gè)，其中漲幅較大的城市是：銀川6.7%、西寧5.0%、錦州4.8%、蘭州4.7%、煙臺(tái)3.6%；價(jià)格下降的城市有44個(gè)，其中降幅較大的城市是：深圳下降8.8%、石家莊下降7.4%、廣州下降6.7%、桂林下降6.3%、徐州下降5.6%。與上月相比，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有47個(gè)，其中漲幅較大的城市是：廣州2.1%、深圳2.0%、大理1.7%、丹東1.3%、蘭州1.2%；價(jià)格下降的城市有14個(gè)，其中降幅較大的城市是：溫州下降2.0%、泉州下降0.9%、杭州下降0.6%、湛江和濟(jì)寧均下降0.4%。 二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比持平；環(huán)比上漲0.8%，比3月份漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。 分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有30個(gè)，其中漲幅較大的城市是：三亞11.9%、鄭州8.4%、南寧7.3%、哈爾濱6.6%、西寧5.9%；價(jià)格下降的城市有40個(gè)，其中降幅較大的城市是：深圳下降11.5%、吉林下降9.8%、濟(jì)寧下降6.0%、石家莊下降5.9%、廈門(mén)下降5.2%。與上月相比，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，其中漲幅較大的城市是：深圳3.3%、昆明2.2%、溫州1.8%、西安1.8%、重慶1.5%；價(jià)格下降的城市有12個(gè)，價(jià)格降幅均在0.1%-0.3%之間。 新建非住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.4%，環(huán)比上漲0.3%。 與上年同月相比，辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格上漲1.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格下降0.6%，其他用房銷(xiāo)售價(jià)格下降5.2%。與上月相比，辦公樓銷(xiāo)售價(jià)格上漲1.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格下降0.2%，其他用房銷(xiāo)售價(jià)格下降0.4%。 五、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.76，比3月份提高0.02點(diǎn)，比去年同期回落9.31點(diǎn)。 從分類(lèi)指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為91.20，比3月份回落0.80點(diǎn)，比去年同期回落13.08點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為94.30，比3月份提高0.59點(diǎn)，比去年同期回落7.26點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為92.70，比3月份提高0.50點(diǎn)，比去年同期回落4.18點(diǎn)；商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)為91.20，比3月份回落0.83點(diǎn)，比去年同期回落19.34點(diǎn)；房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為93.47，比3月份回落0.03點(diǎn)，比去年同期回落14.31點(diǎn)。房地產(chǎn)信托計(jì)劃的創(chuàng)新及案例分析摘 要隨著 我 國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整以及我國(guó)信托法規(guī)的完善，房地產(chǎn)信托正逐步成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條重要渠道。而房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新又極大地推動(dòng)了我國(guó)信托產(chǎn)品的完善與信托市場(chǎng)的發(fā)展。本 文 首先 介紹了有關(guān)信托和房地產(chǎn)信托的概念，以及在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托的必要性與可行性。然后在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)信托成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深入分析了我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀，并結(jié)合調(diào)研成果，選取七個(gè)具有代表性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃作為案例，詳細(xì)分析了每個(gè)信托計(jì)劃的背景、自身特點(diǎn)、產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托的影響，總結(jié)如下:(扮 通 過(guò) 發(fā) 行多集合信托計(jì)劃與“傘形”信托計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)際融資規(guī)模;(2 ) 通 過(guò) 引 入銀行信用與可贖回條款，提高信托產(chǎn)品的流通性;(3 ) 充 分 發(fā) 揮信托在融資方面的優(yōu)勢(shì)，嘗試新類(lèi)型的投資項(xiàng)日;(4 ) 借 鑒 國(guó) 際房地產(chǎn)信托的設(shè)計(jì)理念，逐步完善我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)與管理 ?？?以看 出 ，我國(guó)房地產(chǎn)信托創(chuàng)新主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，同時(shí)也嘗試在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、投資項(xiàng)目等方面的創(chuàng)新，并向著進(jìn)一步完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和促進(jìn)產(chǎn)品流通性的方向發(fā)展。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)信托創(chuàng)新，房地產(chǎn)信托發(fā)展趨勢(shì)，融資策略北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文Innovation of Real Estate Investment Trusts and Cases AnalysisAu th or : Ya ng F an gTu tor :H an L i-y anAb s tr ac tWi th t h ed evelopmento fth ee conomy,a djustmento fth ei ndustrialc onstructiona ndperfection of trust legislation in China, Real Estate Investment Trusts has been the importantfinancingm ethodf orth ere ales tatee nterprises.A ndth ein novationo fR ealE stateIn vestmentTrusts has greatly improve the perfection of trust products and the development of trustfinancing market. At first, this dissertation introduces the basic concepts of trust and RealEstateI nvestmentT rusts.T henit cl arifiesth atit is in dispensablea ndf easibleto d evelopR ealEstateI nvestmentT rusts.S econdly,it an alysesth ea ctualityo fR ealE stateI nvestmentT rustsdevelopment in China by using the foreign successful experiences about Real EstateInvestment Trusts for reference. Thirdly, seven typical cases about Real Estate InvestmentTrustsi nC hinaa res electedo nt heb asiso f thea ctualc onditionso fR ealE stateI nvestmentTrusts in China and the information collected by investigation. Then it analyses each of thecasesin tensivelya boutth ep rojectba ckground,t hech aractero ftr ustpl an,t hein novationo feachc ase, andt hein fluencet ot hed evelopmento fR ealE stateI nvestmentT rustsin C hinacaused by each innovation. According to the above analysis, the results are summarized asfollows: (1) the real size of trust financing each time can be enlarged by the multi-unit trust.(2) The liquidity of trust plan can be improved in virtue of the bank credit and redeemablearticle included in the trust plan.(3) It makes full use of the advantages of Real EstateInvestment Trusts in financing to attempt to invest new kinds of projects. (4)The structuretrust plan is perfected referring to the popular style of Real Estateovert hew orld.A tla st,th ec onclusioni sd rawnt hatth ei nnovationo f衣土nO aand managementInvestment TrustsReal Estate Investment Trusts in China mainly focuses on the product design, besides themarketingo ftr ustp lana ndth ek indo fth ein vestmentp rojects.A ndt hed evelopingt rendsa reto perfectplan.the structure of Real Estate Investment Trusts, and to improve the liquidity of trust北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文KeyW ords:In novationo fR ealEs tatesIn vestmentTru sts(R EITs),Re alEs tatesIn vestmentdevelopment trends, Financing strategies丫北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文699755北京航空航天大學(xué)教研室教研室主任(簽字)。J年碩士學(xué)位論文任務(wù)書(shū)研究生:遏羞一經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院(系) 工商管理專(zhuān)業(yè)房地 產(chǎn) 信 托 研究方向論文題目:房地產(chǎn)信托計(jì)劃的創(chuàng)新及案例分析選題的來(lái)源、意義和價(jià)值:本論文選題來(lái)源于北京市人大常委會(huì)財(cái)經(jīng)委。121號(hào)文件的出臺(tái)突現(xiàn)了房地產(chǎn)融資難的問(wèn)題。本文通過(guò)案例分析，著重研究房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新，探討房地產(chǎn)信托的策略，研究歸納房地產(chǎn)信托為房地產(chǎn)金融融資的策略，以期為行業(yè)發(fā)展提供指導(dǎo)。學(xué)位論文工作自2003年絲月26日起至 20 0生 年 絲 月 8 日 止呈交學(xué)位論文日期2旦0生年l工月上日答辯日期2004 年II 月導(dǎo)師(簽字:汗 于賣(mài) 于導(dǎo) 必8 日塑袋擺驢急北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文第一章緒論，.，引言房地 產(chǎn) 行 業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善人民生活的重要途徑之一。同時(shí) ， 房 地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金高度密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)強(qiáng)有力的金融支持。因此，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)也是各商業(yè)銀行的一項(xiàng)核心任務(wù)，它不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)提高銀行自身的經(jīng)濟(jì)效益也具有重要意義。然而 ， 由 于房地產(chǎn)行業(yè)具有需求資金數(shù)量大、資金周轉(zhuǎn)要求高、投資風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，使目前商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良比率呈惡化的趨勢(shì)。為了改善資產(chǎn)質(zhì)量，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款資金加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)管理，這樣就難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)多角度、多層次的資金需求，而個(gè)人投資者的零散資金又無(wú)法直接進(jìn)入對(duì)資金量和專(zhuān)業(yè)性要求相對(duì)較高的房地產(chǎn)業(yè)。這種過(guò)分依賴(lài)銀行的單一融資渠道己成為束縛我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。而 且， 由 于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“投資過(guò)熱”和“價(jià)格泡沫”等問(wèn)題，為了更好的防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，2003年6月央行頒布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(簡(jiǎn)稱(chēng)“121號(hào)文件”)，對(duì)近年來(lái)發(fā)展得如火如茶的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始實(shí)行以收縮為主題的“房貸新政，從而使原本單一的融資渠道變得更加狹窄，尋找新的融資途徑成為房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。1.2本文研究的問(wèn)題和意義由于 房 地 產(chǎn)自身具有不可移動(dòng)、不可分割、價(jià)格昂貴等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資金額龐大、市場(chǎng)流動(dòng)性差，同時(shí)易造成房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)度集中，從而形成投資瓶頸，限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從 國(guó)外 相 關(guān)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)我們可以看到，作為金融信托業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，房地產(chǎn)信托能夠?qū)⒛Y(jié)于房地產(chǎn)商品中的巨額價(jià)值進(jìn)行小額分割，轉(zhuǎn)化為可轉(zhuǎn)讓的受益憑證，出售給小額投資大眾;從而迅速籌集資金，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀為房地產(chǎn)信托在我國(guó)的發(fā)展提供了良好的條件:(1 ) 必要 性我國(guó) 房 地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直面臨資金緊缺，金融滯后的困境，房地產(chǎn)信托可提供新的融資渠道。由于我國(guó)房地產(chǎn)資金一時(shí)難于實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金很難平衡。2001年沉淀于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金量約為6246億元，但要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重從目前的5%左右增加到2010年的20%的目標(biāo)，房地產(chǎn)信托將成為融資渠道的必要補(bǔ)充。(2 )緊 迫 性我國(guó) 住 房 制度改革要求房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速吸引資金，這使房地產(chǎn)信托的發(fā)展具有了迫切性。要實(shí)現(xiàn)到2005年人均居住面積22平方米的目標(biāo)，約需投資46260億元，平均每年需投資9252億元。如此 巨 額 的資金不僅需要國(guó)家的財(cái)政投資、商業(yè)銀行的抵押貸款和公積金的有效支持，通過(guò)房地產(chǎn)信托吸引社會(huì)大眾資金亦是一條重要途徑，它能迅速歸集巨額的住宅發(fā)展資金，實(shí)現(xiàn)資金的規(guī)模利用和專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。(3 )發(fā) 展 性大規(guī) 模 經(jīng) 濟(jì)建設(shè)將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，信托將為其資金籌措另辟蹊徑。多項(xiàng)研究和實(shí)踐證明，房地產(chǎn)信托對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市建設(shè)的巨額資金融通獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。在我 國(guó) 經(jīng) 濟(jì)建設(shè)向工業(yè)化發(fā)展的階段，必然帶來(lái)以房地產(chǎn)為先導(dǎo)的建設(shè)熱潮。房地產(chǎn)信托不僅將為廣大中小投資者投資房地產(chǎn)提供理想渠道，還可為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供較充足的資金，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。(4) 可 行 性房地 產(chǎn) 信 托創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。同時(shí)，信托法規(guī)體系的逐步健全、房地產(chǎn)和國(guó)土市場(chǎng)的逐漸規(guī)范，為房地產(chǎn)信托在我國(guó)的推廣提供了良好的法律和市場(chǎng)環(huán)境，為其持續(xù)、穩(wěn)定和有序的發(fā)展鋪平了道路。房地 產(chǎn) 信 托作為金融創(chuàng)新工程，在中國(guó)金融領(lǐng)域的運(yùn)用將會(huì)極大地促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是在現(xiàn)階段，對(duì)于拓展相關(guān)企業(yè)融資渠道、化解金融風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活不良資產(chǎn)、啟動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)等都將起到巨大的促進(jìn)作用。本文 結(jié) 合 實(shí)際案例分析，歸納整理了我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，以期為房地產(chǎn)融資提供策略，為房地產(chǎn)信托業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展起到拋磚引玉的作用。北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文第二章我國(guó)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀國(guó)務(wù) 院 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知(簡(jiǎn)稱(chēng)“18號(hào)文件”)的頒布實(shí)施，從法規(guī)上進(jìn)一步規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(簡(jiǎn)稱(chēng)“121文件”)的出臺(tái)更使發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的房地產(chǎn)業(yè)面臨著“融資瓶頸”。與此同時(shí)，我國(guó)信托業(yè)在完成“一法兩規(guī)”的修訂和第五次行業(yè)清理整頓后逐步趨于規(guī)范。信托所具有的形式靈活多樣、涉及領(lǐng)域廣泛等特點(diǎn)，以及業(yè)務(wù)的創(chuàng)新天賦在我國(guó)房地產(chǎn)融資方面得到了淋漓盡致地發(fā)揮，在很大程度上滿(mǎn)足了信貸緊縮情況下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資需求。這使得房地產(chǎn)信托逐漸成為我國(guó)資本市場(chǎng)上的亮點(diǎn)。本 文將 從 房地產(chǎn)信托的一般理論入手，在借鑒國(guó)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)有的案例分析，探討房地產(chǎn)信托業(yè)在我國(guó)的創(chuàng)新與發(fā)展。2.，房地產(chǎn)信托的一般理論2.1.1信托概念及特征信托 的 產(chǎn) 生與商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)化分工越細(xì)，法人之間、個(gè)人之間、國(guó)內(nèi)外之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也越來(lái)越緊密、越復(fù)雜，而這些法人和個(gè)人往往又沒(méi)有條件和能力處理某些繁雜的事務(wù)，需要委托有信用、有能力的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)去代為辦理，于是信托業(yè)務(wù)就應(yīng)運(yùn)而生了。信 托 業(yè) 務(wù)最初由一些個(gè)人和保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信托機(jī)構(gòu)的形式也在不斷變化，出現(xiàn)了多種形式的信托組織。它們的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)展，加之個(gè)人和團(tuán)體的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜，業(yè)務(wù)管理的專(zhuān)業(yè)化要求越來(lái)越高，便出現(xiàn)了專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。O1根據(jù) 信 托法，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定日的進(jìn)行管理或者處分的行為。從信托機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看，信托是指接受他人信任與委托，代為管理、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)或代辦事務(wù)，為指定的人謀利益的經(jīng)濟(jì)行為;從委托人的角度來(lái)看，信托是為了自己或第三者的利益將自己的財(cái)務(wù)或有關(guān)事務(wù)托給所信任的個(gè)人或機(jī)構(gòu)代為管理、經(jīng)營(yíng)或代辦的經(jīng)濟(jì)行為。3北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文信托 主 要 具有如下特征:(1 )信 托 財(cái) 產(chǎn) 具有法定獨(dú)立性。信托財(cái)產(chǎn)是受托人代為管理和處理的財(cái)產(chǎn)。為了保障委托人或受益人的利益，就必須把信托財(cái)產(chǎn)與受托人自己的財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)。受托人按照委托人的意圖對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處理，損益按實(shí)際的結(jié)果進(jìn)行核算。若有收益，則獲得的經(jīng)營(yíng)收益歸受益人享受;如有虧損，也由委托人或受益人承擔(dān)。委托人在自身沒(méi)有過(guò)失的情況下，對(duì)信托業(yè)務(wù)產(chǎn)生的損失不承擔(dān)任何責(zé)任，并根據(jù)信托協(xié)議，向委托人或受益人收取處理該項(xiàng)信托業(yè)務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。因此，信托法規(guī)定，信托關(guān)系一經(jīng)合法設(shè)立，信托財(cái)產(chǎn)即具有了法定的獨(dú)立性; 信 托 財(cái) 產(chǎn) 分 別 區(qū) 別 于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)，受托人的固有財(cái)產(chǎn)及受益 人 的 財(cái) 產(chǎn) ; 受 托 人 對(duì) 不 同 的 信 托財(cái)產(chǎn)及其投資損益進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理: 信 托 財(cái)產(chǎn) 不 屬 于 受托人或委托人(除非委托人是唯一受益人)的遺產(chǎn)或清算 財(cái)產(chǎn) ; 信 托 終 止 后 ，信 托 財(cái)產(chǎn) 歸于信托受益人。(2 )信 托 具 有 破產(chǎn)隔離功能。信托法確保了信托財(cái)產(chǎn)及收益的法定獨(dú)立性，使其成為了風(fēng)險(xiǎn)隔離的制度保證。受益人的投資收益、風(fēng)險(xiǎn)完全基于信托財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。這樣信托就有效的實(shí)現(xiàn)了破產(chǎn)隔離，防范由于委托人或受托人的破產(chǎn)而造成收益損失的風(fēng)險(xiǎn)，保證信托投資收益的安全性。(3 )信 托 是 溝 通貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，投資者與融資者的新型金融工具，能拓展社會(huì)閑散資金的投資渠道，緩解投資與融資間的供需矛盾，促進(jìn)資源的優(yōu)化酉己置。2.1.2房地產(chǎn)信托的概念與特征根據(jù) 信 托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)，房地產(chǎn)信托(REITs,Re alEs tateIn vestmentTru sts)是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。相 比其 他 融資方式，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在融通性、靈活性、經(jīng)濟(jì)性和4_北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文信托 主 要 具有如下特征:(1 )信 托 財(cái) 產(chǎn) 具有法定獨(dú)立性。信托財(cái)產(chǎn)是受托人代為管理和處理的財(cái)產(chǎn)。為了保障委托人或受益人的利益，就必須把信托財(cái)產(chǎn)與受托人自己的財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)。受托人按照委托人的意圖對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處理，損益按實(shí)際的結(jié)果進(jìn)行核算。若有收益，則獲得的經(jīng)營(yíng)收益歸受益人享受;如有虧損，也由委托人或受益人承擔(dān)。委托人在自身沒(méi)有過(guò)失的情況下，對(duì)信托業(yè)務(wù)產(chǎn)生的損失不承擔(dān)任何責(zé)任，并根據(jù)信托協(xié)議，向委托人或受益人收取處理該項(xiàng)信托業(yè)務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。因此，信托法規(guī)定，信托關(guān)系一經(jīng)合法設(shè)立，信托財(cái)產(chǎn)即具有了法定的獨(dú)立性; 信 托 財(cái) 產(chǎn) 分 別 區(qū) 別 于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)，受托人的固有財(cái)產(chǎn)及受益 人 的 財(cái) 產(chǎn) ; 受 托 人 對(duì) 不 同 的 信 托財(cái)產(chǎn)及其投資損益進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理: 信 托 財(cái)產(chǎn) 不 屬 于 受托人或委托人(除非委托人是唯一受益人)的遺產(chǎn)或清算 財(cái)產(chǎn) ; 信 托 終 止 后 ，信 托 財(cái)產(chǎn) 歸于信托受益人。(2 )信 托 具 有 破產(chǎn)隔離功能。信托法確保了信托財(cái)產(chǎn)及收益的法定獨(dú)立性，使其成為了風(fēng)險(xiǎn)隔離的制度保證。受益人的投資收益、風(fēng)險(xiǎn)完全基于信托財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。這樣信托就有效的實(shí)現(xiàn)了破產(chǎn)隔離，防范由于委托人或受托人的破產(chǎn)而造成收益損失的風(fēng)險(xiǎn)，保證信托投資收益的安全性。(3 )信 托 是 溝 通貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，投資者與融資者的新型金融工具，能拓展社會(huì)閑散資金的投資渠道，緩解投資與融資間的供需矛盾，促進(jìn)資源的優(yōu)化酉己置。2.1.2房地產(chǎn)信托的概念與特征根據(jù) 信 托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)，房地產(chǎn)信托(REITs,Re alEs tateIn vestmentTru sts)是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。相 比其 他 融資方式，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在融通性、靈活性、經(jīng)濟(jì)性和4北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文獨(dú)立性上。(1 )房 地 產(chǎn) 信 托具有融通性。房地產(chǎn)信托作為一種信托，與銀行信用、商業(yè)信用一樣，也是一種獨(dú)立的信用方式。這種信用關(guān)系主要表現(xiàn)為較長(zhǎng)期的資金或物資融通，而不是短期周轉(zhuǎn)。它可以更加廣泛地利用其融通能力，提供比銀行融資更加多樣的融通服務(wù)。(2 )房 地 產(chǎn) 信 托具有靈活性。同以存貸款為基本業(yè)務(wù)的銀行相比，信托業(yè)可以靈活選擇運(yùn)用方式，以適應(yīng)社會(huì)需要。信托業(yè)務(wù)既可以投資，也可以貸款;既可以采用直接融資方式，也可以采用間接融資方式:既可以同客戶(hù)建立信托關(guān)系，又可以建立代理關(guān)系。業(yè)務(wù)方式的多樣化，使其業(yè)務(wù)活動(dòng)具有靈活性，并伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，不斷有新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方式創(chuàng)立，以適應(yīng)社會(huì)各方面的需要。3 )房 地 產(chǎn) 信 托具有經(jīng)濟(jì)性。這主要表現(xiàn)在它可以更加充分、合理的運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)，使其取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。由于房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，它同受托人相比無(wú)論在經(jīng)營(yíng)能力、管理能力，還是技術(shù)、信息方面都具有較大的優(yōu)勢(shì)。同委托人自行管理相比，信托機(jī)構(gòu)代委托人經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能使其房地產(chǎn)得到更合理、更有效的利用。2.1.3房地產(chǎn)信托的種類(lèi)在 國(guó)外 ， 房地產(chǎn)信托一般分為兩大類(lèi)，即傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托和開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)信托。傳統(tǒng) 的 房 地產(chǎn)信托主要包括二戰(zhàn)以前發(fā)展起來(lái)的宅地分塊出售、不動(dòng)產(chǎn)管理以及戰(zhàn)后發(fā)展起來(lái)的中介業(yè)務(wù)、公寓分宅出售、海外不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)等。其中又可分為管理信托和處分信托。所謂管理信托是指代收地租或房租一類(lèi)的信托，這種信托有時(shí)還要承擔(dān)交付固定資產(chǎn)稅、房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)以及修繕?lè)课莸裙ぷ?。這類(lèi)信托由于都是小額生意，收費(fèi)不高，信托銀行或信托公司現(xiàn)在不愿意受理，逐漸地轉(zhuǎn)向承辦租賃辦公設(shè)施、寫(xiě)字樓或居民樓的收租、管理、修繕和納稅等業(yè)務(wù)。處分信托是指出賣(mài)土地或建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的信托。一般在把大面積的土地分成數(shù)塊出賣(mài)，以及土地所有者把出租的土地賣(mài)給承租人的時(shí)候，多采用處分信托。因?yàn)橥恋爻鲑u(mài)需要有平整地面和劃分土地的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，委托給信托銀行或信托公司，既容易找到買(mǎi)主，又可以公平地解決價(jià)格問(wèn)題。21目前 ， 在 發(fā)達(dá)國(guó)家出現(xiàn)了許多不動(dòng)產(chǎn)信托的新形式，這類(lèi)信托稱(chēng)為開(kāi)發(fā)性信托。其中有房產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托、土地信托等。5_北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文(1 )房 產(chǎn) 信托是建筑業(yè)者將自己承包建造的房產(chǎn)委托給信托銀行，領(lǐng)取信托受益權(quán)利證書(shū)，房產(chǎn)使用者從信托銀行那里將房屋租借過(guò)來(lái)而向信托銀行按期交納租賃費(fèi)，在房產(chǎn)的總價(jià)額全部支付完畢時(shí)，房產(chǎn)信托便告終結(jié)，房產(chǎn)的使用權(quán)即移歸使用者所有。這種信托方式多在生產(chǎn)廠家擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)能力，而不具有承擔(dān)廠房和職工住宅建設(shè)資金力量的時(shí)候采用。這種信托有時(shí)也稱(chēng)之房產(chǎn)開(kāi)發(fā)信托，租賃費(fèi)可以一次付清或分期付款。(2) 房 地 產(chǎn) 投 資信托是房地產(chǎn)信托的一種特殊形式，主要流行于美國(guó)。如果投資人認(rèn)為自己直接進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資有風(fēng)險(xiǎn)，投資人可以利用房地產(chǎn)投資信托的方式來(lái)進(jìn)行投資。房地產(chǎn)投資信托與一般不動(dòng)產(chǎn)信托的區(qū)別在于，它允許小投資者在多樣化的不動(dòng)產(chǎn)有價(jià)證券上進(jìn)行投資。房地產(chǎn)投資信托的主要好處是能得到一個(gè)“稅收利益，即不需要支付公司所得稅，因此，至少能將其凈收入的95%分給它的股份持有人，即受益人，但每個(gè)股份持有人必須按其所分得的收入交納個(gè)人所得稅。(3 )土 地 信 托 主要是最近在日本發(fā)展起來(lái)的一種土地開(kāi)發(fā)信托，由于這種信托是對(duì)付地價(jià)不斷高漲、土地保有、遺產(chǎn)繼承稅負(fù)增加的有效對(duì)策，同時(shí)適合大城市辦公設(shè)施租賃事業(yè)快速發(fā)展的需求，因此受到越來(lái)越多的重視。其基本形式是，土地所有者為了有效利用土地，取得高額受益，將土地委托給信托銀行;信托銀行根據(jù)契約規(guī)定，負(fù)責(zé)建設(shè)資金的籌措、房屋建設(shè)、籌集用戶(hù)、租賃、房屋的維修、管理以及分宅出售等等工作，其管理和運(yùn)營(yíng)成果作為信托紅利交付給土地所有者。2.1.4房地產(chǎn)信托的職能房地 產(chǎn) 信 托是房地產(chǎn)金融的重要組成部分。其不僅能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及時(shí)籌集巨額的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，通過(guò)外界的監(jiān)管提高房地產(chǎn)投資資金的有效配置與使用效率，而且還能協(xié)助房地產(chǎn)的所有者和使用者使其不動(dòng)產(chǎn)得到有效利用，充分發(fā)揮其不動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)信托具有融通資金、財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)等重要職能。(1 )融 投 資 職 能房地 產(chǎn) 信 托是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的重要資金來(lái)源。作為其信用中介之一，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)具有為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)籌集資金，并對(duì)需要資金的單位給予融通和調(diào)劑的職能。信托的融資形式不僅表現(xiàn)為貨幣資金的融通，還表現(xiàn)為物資的融通。房地產(chǎn)信s北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文托機(jī)構(gòu)的資金融通還具有靈活多樣、適應(yīng)性強(qiáng)的特點(diǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)信托的融通職能，調(diào)劑社會(huì)財(cái)富的余缺，支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地 產(chǎn) 信 托的社會(huì)投資職能是指信托機(jī)構(gòu)運(yùn)用房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)手段參與社會(huì)投資行為所產(chǎn)生的職能。這種職能主要包括兩個(gè)方面:一是房地產(chǎn)證券投資業(yè)務(wù);二是房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)。(2 )財(cái) 務(wù) 管 理 與經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)的職能房 地產(chǎn) 信 托的財(cái)務(wù)管理職能是信托機(jī)構(gòu)受托對(duì)信托房地產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理和處分的職能。通常，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)開(kāi)辦多種信托業(yè)務(wù)，廣泛靈活地為房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)者提供管理、運(yùn)用、處分、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的服務(wù)，這是信托機(jī)構(gòu)的最基本職能。它具有如下四個(gè)基本特點(diǎn): 受 托 經(jīng)營(yíng)信托房地產(chǎn)只能為受益人謀利益，不能借此為自己謀利益。 受 托 代理的房地產(chǎn)只能按照目的運(yùn)用，不能自行支配使用。 受 托 管理和處分房地產(chǎn)而產(chǎn)生的利益最終要?dú)w受益人，信托機(jī)構(gòu)只能收取手續(xù)費(fèi)和 管 理 費(fèi) 。 受 托 對(duì)信托房地產(chǎn)進(jìn)行管理和處分發(fā)生的損失，只要符合信托協(xié)議的規(guī)定，受托人 不 承 擔(dān) 責(zé) 任 ， 如果是受托人的過(guò)失，受托人負(fù)有賠償責(zé)任。房地 產(chǎn) 信 托的經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)職能主要是為受托人提供各種房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)，包括開(kāi)發(fā)咨詢(xún)、財(cái)務(wù)咨詢(xún)、資信咨詢(xún)、金融咨詢(xún)、經(jīng)濟(jì)信息和情報(bào)咨詢(xún)以及受托人委托的其他咨詢(xún)。通過(guò)這些咨詢(xún)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，溝通與協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。2.2我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的市場(chǎng)條件與現(xiàn)狀2.2.1房地產(chǎn)信托的相關(guān)政策法規(guī)趨于完善(1 )信 托 法 規(guī) 體系逐步健全我 國(guó)在 20世紀(jì)70年代末就開(kāi)始嘗試信托業(yè)務(wù)，但一直都沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)，只是在1986年人民銀行頒布過(guò)金融信托投資機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定，其內(nèi)容主要是對(duì)信托資金來(lái)源作出限定。由于市場(chǎng)環(huán)境的變化，這個(gè)規(guī)定早己過(guò)時(shí)。因此，信托機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期處于管理混亂狀態(tài)，偏離規(guī)范經(jīng)營(yíng)的軌道，其根源是缺乏法律法規(guī)的約束。而且，由于沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的政府機(jī)構(gòu)對(duì)信托業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，使得我國(guó)的信托業(yè)一直都是雜亂發(fā)展停滯不前。在此期間，信托行業(yè)曾經(jīng)歷過(guò)多次的行政整頓，但由于國(guó)家政策的不穩(wěn)定性7_北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文托機(jī)構(gòu)的資金融通還具有靈活多樣、適應(yīng)性強(qiáng)的特點(diǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)信托的融通職能，調(diào)劑社會(huì)財(cái)富的余缺，支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地 產(chǎn) 信 托的社會(huì)投資職能是指信托機(jī)構(gòu)運(yùn)用房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)手段參與社會(huì)投資行為所產(chǎn)生的職能。這種職能主要包括兩個(gè)方面:一是房地產(chǎn)證券投資業(yè)務(wù);二是房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)。(2 )財(cái) 務(wù) 管 理 與經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)的職能房 地產(chǎn) 信 托的財(cái)務(wù)管理職能是信托機(jī)構(gòu)受托對(duì)信托房地產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理和處分的職能。通常，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)開(kāi)辦多種信托業(yè)務(wù)，廣泛靈活地為房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)者提供管理、運(yùn)用、處分、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的服務(wù)，這是信托機(jī)構(gòu)的最基本職能。它具有如下四個(gè)基本特點(diǎn): 受 托 經(jīng)營(yíng)信托房地產(chǎn)只能為受益人謀利益，不能借此為自己謀利益。 受 托 代理的房地產(chǎn)只能按照目的運(yùn)用，不能自行支配使用。 受 托 管理和處分房地產(chǎn)而產(chǎn)生的利益最終要?dú)w受益人，信托機(jī)構(gòu)只能收取手續(xù)費(fèi)和 管 理 費(fèi) 。 受 托 對(duì)信托房地產(chǎn)進(jìn)行管理和處分發(fā)生的損失，只要符合信托協(xié)議的規(guī)定，受托人 不 承 擔(dān) 責(zé) 任 ， 如果是受托人的過(guò)失，受托人負(fù)有賠償責(zé)任。房地 產(chǎn) 信 托的經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)職能主要是為受托人提供各種房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)，包括開(kāi)發(fā)咨詢(xún)、財(cái)務(wù)咨詢(xún)、資信咨詢(xún)、金融咨詢(xún)、經(jīng)濟(jì)信息和情報(bào)咨詢(xún)以及受托人委托的其他咨詢(xún)。通過(guò)這些咨詢(xún)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，溝通與協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。2.2我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的市場(chǎng)條件與現(xiàn)狀2.2.1房地產(chǎn)信托的相關(guān)政策法規(guī)趨于完善(1 )信 托 法 規(guī) 體系逐步健全我 國(guó)在 20世紀(jì)70年代末就開(kāi)始嘗試信托業(yè)務(wù)，但一直都沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)，只是在1986年人民銀行頒布過(guò)金融信托投資機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定，其內(nèi)容主要是對(duì)信托資金來(lái)源作出限定。由于市場(chǎng)環(huán)境的變化，這個(gè)規(guī)定早己過(guò)時(shí)。因此，信托機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期處于管理混亂狀態(tài)，偏離規(guī)范經(jīng)營(yíng)的軌道，其根源是缺乏法律法規(guī)的約束。而且，由于沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的政府機(jī)構(gòu)對(duì)信托業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，使得我國(guó)的信托業(yè)一直都是雜亂發(fā)展停滯不前。在此期間，信托行業(yè)曾經(jīng)歷過(guò)多次的行政整頓，但由于國(guó)家政策的不穩(wěn)定性7北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文知(簡(jiǎn)稱(chēng)“18號(hào)文件”)，充分肯定了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，明確做出了“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的判斷，并進(jìn)一步通過(guò)完善市場(chǎng)機(jī)制來(lái)保障房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。政策 導(dǎo) 向 迫使一些開(kāi)發(fā)商不得不探尋新的融資渠道，這為信托介入房地產(chǎn)帶來(lái)了契機(jī)。作為金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司擁有便捷的投融資渠道，資金信托計(jì)劃就是其融資的重要手段，而股權(quán)投資、貸款、租賃等多種投資方式的運(yùn)用是其區(qū)別于其它金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)設(shè)計(jì)不同的信托產(chǎn)品，為信托公司開(kāi)辟了一片廣闊的業(yè)務(wù)空間。與此同時(shí)，如何有效規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，防止信托業(yè)的再次震蕩，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力顯得尤為重要。3 )全 面 規(guī)范國(guó)土市場(chǎng)200 3 年 也是中國(guó)土地市場(chǎng)的整頓年。從年初的“停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)”，到對(duì)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)用地管理的清理整頓，再到嚴(yán)格實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)出讓的“招拍掛”制度，使全國(guó)土地供給渠道發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。此外，物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與規(guī)范起到了積極的推動(dòng)作用。200 4 年 2月10日，北京市人民政府辦公廳下發(fā)關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定(四號(hào)令)，停止所有經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地協(xié)議出讓?zhuān)坎扇≌袠?biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式在土地市場(chǎng)公開(kāi)交易。5這一舉措保留了具有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)地產(chǎn)商，更進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。上述相關(guān)法律、法規(guī)的頒布實(shí)施，為房地產(chǎn)信托業(yè)的高速發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。2.2.2信托投資機(jī)構(gòu)的整頓197 9 年 ，中國(guó)國(guó)際信托投資公司的成立標(biāo)志著我國(guó)導(dǎo)入信托制度。但在較長(zhǎng)的時(shí)間里，由于對(duì)信托業(yè)定位不明確，使其一直作為銀行業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，沒(méi)有真正發(fā)揮其獨(dú)特的融資功能。而且由于沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法規(guī)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)規(guī)范信托業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)了混亂、盲目經(jīng)營(yíng)的局面。自 199 8 年，國(guó)家依據(jù)出臺(tái)的法律、法規(guī)先后5次對(duì)信托業(yè)進(jìn)行了整頓，規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)。截止到2003年底，原有的1000多家各種規(guī)模的信托投資公司中，僅有55家自身資產(chǎn)狀況、經(jīng)營(yíng)管理能力良好的信托投資公司獲準(zhǔn)登記掛牌。同時(shí) ， 信托投資公司管理辦法還對(duì)信托投資公司設(shè)立、經(jīng)營(yíng)管理等方面進(jìn)行了北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文全面具體的規(guī)定:(1 )提 高 了信托公司的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。注冊(cè)資金提高到3億元。其中經(jīng)營(yíng)外匯業(yè)務(wù)的信托 投 資 公 司 ， 其 注冊(cè)資本中應(yīng)包括不少于等值1500萬(wàn)美元的外匯。達(dá)不到此規(guī) 模 的 信 托 公 司 就將采取重組、合并、增資擴(kuò)股等方式解決其規(guī)模問(wèn)題。地級(jí) 公 司 將 會(huì) 被 取 消或歸并入省級(jí)機(jī)構(gòu)、省級(jí)機(jī)構(gòu)原則上只保留一家，中央級(jí)機(jī) 構(gòu) 已 明 確 保 留 中信公司等3家，由此可以解決信托機(jī)構(gòu)的實(shí)力規(guī)模和抗風(fēng) 險(xiǎn) 的能 力 ， 同 時(shí) 在 信 托市場(chǎng)沒(méi)有充分發(fā)育的狀況下，限制機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入數(shù)量。(2 )界 定 信托投資公司的業(yè)務(wù)范圍。規(guī)定信托投資公司不得辦理存款業(yè)務(wù)，不得發(fā)行 債 券 ， 不 得 舉 借外債。使信托公司徹底告別過(guò)去，不再充當(dāng)國(guó)家對(duì)外舉債 、進(jìn) 行 融 資 的 窗 口。(3 )加 強(qiáng) 風(fēng) 險(xiǎn) 控制。規(guī)定信托機(jī)構(gòu)要改為現(xiàn)代企業(yè)，采取有限責(zé)任公司或股份有限公 司 的 形 式 。 對(duì) 信 托 資金總額、信托期限、單筆信托資金的規(guī)模及信托賠償 準(zhǔn)備 金 的 計(jì) 提 做 出 了 詳細(xì)規(guī)定，大大增強(qiáng)了信托公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。(4 )明 確 從事信托業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)資格。未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得經(jīng) 營(yíng) 信 托 業(yè) 務(wù) 。 改 變 了過(guò)去只規(guī)定不允許信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)其它業(yè)務(wù)，卻沒(méi)有明確 其 應(yīng) 具 有 的 資 質(zhì) ， 導(dǎo)致很多中介機(jī)構(gòu)都在做信托業(yè)務(wù)。辦法中還具體規(guī)定 ，任 何 經(jīng) 營(yíng) 單 位 不 得 在其名稱(chēng)中使用“信托投資”字樣，防止了打擦邊球和交 叉 經(jīng) 營(yíng) 現(xiàn) 象 出 現(xiàn) 。(5) 明 確 信 托 公司自有資金的使用方式。辦法規(guī)定，信托公司自有資金可存放于銀行 或 者 用 于 拆 放 、 融 資租賃和投資。同時(shí)也規(guī)定自用固定資產(chǎn)在內(nèi)的長(zhǎng)期累計(jì) 投 資 余 額 不 得 超 過(guò) 其自有資金的80%.(6 )對(duì) “信 托 業(yè)務(wù)文件”加以定義。信托的設(shè)立必須采取書(shū)面形式。將信托公司開(kāi)展 經(jīng) 營(yíng) 活 動(dòng) 需 要 備 置 的各類(lèi)文件以“信托業(yè)務(wù)文件”概而稱(chēng)之，可以明確這類(lèi) 文 件 的 性 質(zhì) ， 并 將 其與遺囑信托的遺囑及其它非營(yíng)業(yè)性信托的信托文件予 以 明確 區(qū) 分 。 信 托 業(yè) 務(wù)文件主要包括:信托合同;信托資金招募說(shuō)明書(shū)(非資金 信 托 業(yè) 務(wù) 品 種 稱(chēng) 之 為信托產(chǎn)品推介說(shuō)明書(shū)，下同);信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn) 申明 書(shū) 。上述 的種 種規(guī)定，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展起到了很好的規(guī)范作用。北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文2.2.3我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道巫待拓寬中國(guó) 房 地 產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)6年(1998-2003)供需兩旺，2004年前兩個(gè)月仍然保持了高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。今后20年里，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到了“千年機(jī)遇”，而金融支持就是其高速發(fā)展的“燃料庫(kù)”(顧云昌，2004)。但要保證長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)就應(yīng)該把握好每個(gè)階段的發(fā)展速度與進(jìn)程。200 3 年 ，雖然經(jīng)歷了“非典”疫情，但我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)2003年1-11月的不完全統(tǒng)計(jì):全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8284.81億元(商品住宅5646.78億元)，比上年同期上漲32.5% (商品住宅27.5%);商品房和商品住宅銷(xiāo)售額同比分別增長(zhǎng)38.3%和37.4%;銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度超過(guò)了投資增長(zhǎng)速度。商 品房 銷(xiāo) 售面積增長(zhǎng)速度32%，超過(guò)了竣工面積29%的增長(zhǎng)速度;商品住宅竣工面積17588.72萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積17928.25萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積超過(guò)竣工面積。房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā)投資資金來(lái)源同比增加43.5%，其中國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金的增幅分別達(dá)到了54.6%和40.0%:國(guó)內(nèi)貸款增幅1.7個(gè)百分點(diǎn)(22.1/23.8)，自籌資金降低0.7個(gè)百分點(diǎn)(29.5/28.8)，定金和預(yù)付款下降。.3個(gè)百分點(diǎn)(38.7/38.4);顯示國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍保持了較高的支持力度，且有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1997年全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額不到200億元，到目前為止己近1.2萬(wàn)億元，個(gè)人抵押貸款買(mǎi)房數(shù)額增長(zhǎng)了60倍。2003年，個(gè)人抵押貸款余額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占社會(huì)總貸款余額近15%。金融為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了重要的支持。根據(jù) 中 國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)貸款和其他資金合計(jì)占到房地產(chǎn)到位資金的70%，并且開(kāi)發(fā)貸款還在以年均25.3%的速度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金過(guò)于依賴(lài)，對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)、金融安全和國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全都造成了影響。因此 ， 中 國(guó)人民銀行于2003年6月份出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(簡(jiǎn)稱(chēng)121文)，規(guī)定“房地產(chǎn)商在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，白有資金不能低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的30%，這對(duì)原有的房地產(chǎn)融資模式造成了重大沖擊。在原 有 模 式下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源主要來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和房屋銷(xiāo)售款，其中80%90%的資金來(lái)源銀行貸款。而按照121號(hào)文件，建筑企業(yè)的墊款以及挪用流動(dòng)資金貸款的方式受到了嚴(yán)格限制，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力，如果不能尋求到新的融資渠道，眾多抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房地產(chǎn)商將被迫退出市 場(chǎng)。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道墮待拓寬。北京航空航天大學(xué)學(xué)位論文2.2.4當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式房地 產(chǎn) 行 業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金數(shù)量大、期限長(zhǎng)，要滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要就必須要從資本市場(chǎng)上融通到足夠多的資金。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，到目前為止，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)融資已基木形成了四種方式:(1 ) 銀行 貸款。房地產(chǎn)企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，銀行 貸 款 可 分 為 短 期 貸 款和長(zhǎng)期貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可 作 為 企 業(yè) 短 期 資金周轉(zhuǎn);而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商可以將其作為抵押 ，籌 集 長(zhǎng) 期 貸 款 。 發(fā)展商無(wú)論自有資金多少，在每一具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，都可 以申 請(qǐng) 一 定 的 銀 行 貸款。c2 ) 房產(chǎn) 抵押貸款。購(gòu)房者無(wú)論是預(yù)購(gòu)樓花或購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成房屋，如果愿意將其所屬的預(yù) 購(gòu) 房 屋 合 同 的 權(quán) 益 或房屋產(chǎn)權(quán)抵押予銀行，皆可向銀行申請(qǐng)貸款來(lái)支付部分 的 樓 價(jià) 款 。 借 款 人 以分期付款方式，按月攤還本金和利息于銀行。此外，在貸 款 期 內(nèi) ， 若 借 款 人 有充裕資金，銀行還容許其提前償還部分或全部借款，給予 彈 性 處 理 。 房 產(chǎn) 抵 押貸款不但能賦予購(gòu)房者直接的財(cái)務(wù)上幫助，而且還能給 予 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 以 莫 大的利益。(3 ) 證券 市 場(chǎng) 融資。主要指股票融資。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn) 企業(yè) 通 過(guò) 股 票 融 資