怎樣寫好住宅項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書.doc

怎樣寫好住宅項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計是住宅建設(shè)的龍頭。從行業(yè)建設(shè)和管理的宏觀角度出發(fā)，通過制定超前性、適應(yīng)性的住宅設(shè)計標準規(guī)范，推行住宅性能認定制度；加強建筑設(shè)計的基礎(chǔ)研究；建立規(guī)劃設(shè)計的市場競爭機制和方案審批制度等等，不失為行之有效的好方法。從個體開發(fā)行為的微觀層面而言，提高項目運作的科學性，是項目設(shè)計工作乃至開發(fā)行為成敗的關(guān)鍵。本文通過設(shè)計任務(wù)書這一開發(fā)程序的必經(jīng)環(huán)節(jié)，談一談，改進項目設(shè)計操作的問題。 建設(shè)項目操作流程：一般由前期策劃決策與實施兩部分組成，本圖將“設(shè)計任務(wù)書”環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計部分中分離出來，意在強凋其介于策劃決策與實施之間的特殊地位，展開本文的話題。 一、設(shè)計任務(wù)書是前期項目策劃的成果 “凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。許多開發(fā)商由于不熟悉市場經(jīng)濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準，投資安排不周，建設(shè)進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場的摒棄。國內(nèi)市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環(huán)境營造、房型設(shè)計、配套設(shè)施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認可。 項目設(shè)計缺乏依據(jù)，是造成設(shè)計成果不為市場接納的主要原因。設(shè)計單位以技術(shù)工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進優(yōu)秀的設(shè)計單位與設(shè)計方案脫穎而出，但由于業(yè)務(wù)角色和市場角色的原因，實際上無論是設(shè)計方還是評審專家的工作依據(jù)仍然是設(shè)計任務(wù)書。開發(fā)商設(shè)計意圖不明確，往往會造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會造成設(shè)計返工，時間、精力的浪費，挫傷設(shè)計人員的創(chuàng)作熱情，直接影響設(shè)計成果水平。 可見，開發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開發(fā)商的市場風險，又為設(shè)計的順利進行提供了保證。 住宅開發(fā)過程實際上是居住消費產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的營銷規(guī)律。依照菲利浦科特勒的市場營銷理論，一般消費型產(chǎn)品的設(shè)計與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場所期望滿足的東西，企業(yè)要實現(xiàn)這一些目標，就需要在環(huán)境調(diào)查、分析的營銷準備活動中確定目標市場及其需求，并結(jié)合自身的條件進行定位和產(chǎn)品設(shè)計。住宅開發(fā)相對于一般產(chǎn)品的營銷又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開發(fā)載體土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應(yīng)特性，設(shè)計建設(shè)工作涉及的規(guī)范標準的龐雜性，建設(shè)周期長、環(huán)節(jié)多的高風險性，對產(chǎn)品需求的多層次性(居住享用，身份顯示，投資增值)與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發(fā)項目定位的復(fù)雜性。另一方面，準確的市場定位無疑可以使開發(fā)者降低市場風險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過詳細的調(diào)查分析，得出準確的市場定位至關(guān)重要，由此得出的設(shè)計任務(wù)書會減少設(shè)計工作修改甚至落空的可能性?？梢哉f，設(shè)計任務(wù)書作為項目策劃的決策成果，為設(shè)計提供了市場定位依據(jù)。 企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟利益，而這一目的實現(xiàn)，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當?shù)臅r間，適當?shù)牡胤揭赃m當?shù)膬r格，適應(yīng)的信息溝通和促銷手段，向適當?shù)南M者提供適當?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)”。由于住宅開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多、市場潛在消費需求難以把握，要使開發(fā)決策相對科學，則要求策劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應(yīng)變性。 1、 系統(tǒng)性的要求：住宅項目開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務(wù)運作等環(huán)節(jié)組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發(fā)過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應(yīng)包括業(yè)主、各方面的工程技術(shù)顧問、市場調(diào)研員、營銷顧問、財務(wù)融資顧問、造價工程師、物業(yè)管理人員、規(guī)劃設(shè)計人員、有時還需有相關(guān)的政府人士等。 2、超前性的要求：由于開發(fā)建設(shè)的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要求策劃工作根據(jù)社會發(fā)展、科技進步的趨勢，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，盡可能地預(yù)測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。 3、 可行性的要求：通過詳細的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條件，鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內(nèi)的實施措施，獲得最佳的經(jīng)濟收益，良好的社會、環(huán)境效益，是項目策劃的根本任務(wù)。 上述任務(wù)要通過下面的工作來完成：市場調(diào)研。了解國民經(jīng)濟走勢，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀背景情況：區(qū)域市場調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系分析，區(qū)域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等；用地現(xiàn)狀調(diào)查，包括地質(zhì)條件、配套設(shè)施條件、動拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、 公建配置等。 通過市場環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案(包括初步規(guī)劃方案、銷售計劃)，確定項目市場定位，及主要技術(shù)經(jīng)濟指標，擬定相關(guān)環(huán)節(jié)的初步計劃。 應(yīng)變性要求：策劃階段應(yīng)對影響開發(fā)工作的各種因素充分考慮，對未來的不確定因素，有充分的估計，提早制定應(yīng)變方案。 三、設(shè)計任務(wù)書的形成 設(shè)計任務(wù)書是對策劃工作要點，通過系統(tǒng)的分析，得出決策性的文件。作為開發(fā)建設(shè)目標與規(guī)劃設(shè)計工作方向的主要信息傳遞手段，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)較全面準確地反映策劃結(jié)論的主要信息點，使設(shè)計成果同樣體現(xiàn)系統(tǒng)性、超前性、可行性和應(yīng)變性的要求。 設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)包括如下的設(shè)計要求 (不含設(shè)計依據(jù)基礎(chǔ)資料、設(shè)計周期等程式內(nèi)容)： 設(shè)計成果的定性要求。包括設(shè)計內(nèi)容應(yīng)滿足相關(guān)專業(yè)規(guī)范要求，材料設(shè)備選擇，建筑類型要求，建筑風格要求，設(shè)計成果應(yīng)滿足目標市場的生活方式要求、市場定位要求等。 設(shè)計成果和定量要求。設(shè)計成果應(yīng)符合上級對設(shè)計的要求及滿足任務(wù)書所提供的主要技術(shù)經(jīng)濟指標。如容積率指標、戶型面積指標、比例指標、公建面積指標、綠化率等。 對未來項目的管理要求。設(shè)計成果應(yīng)充分考慮未來項目建成后的管理需求。如建材選擇及構(gòu)造設(shè)計應(yīng)便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。 適應(yīng)操作彈性的要求。設(shè)計工作應(yīng)考慮建設(shè)項目分期開發(fā)的要求，設(shè)計過程中對未來市場的變化可能引起的建筑種類、戶型等的調(diào)整預(yù)先考慮。 適當超前的設(shè)計要求。鼓勵設(shè)計單位在滿足設(shè)計要求的前提下，發(fā)揮能動性，力爭做到設(shè)計創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，賦予目標產(chǎn)品高技術(shù)含量，提升市場附加值，營造市場賣點。 以上諸點設(shè)計要求演化為住宅項目各組成部分的具體要求，即構(gòu)成相對全面的設(shè)計任務(wù)書的具體內(nèi)容，一份好的設(shè)計任務(wù)書，既可使設(shè)計單位得到明確的總體概念，又給設(shè)計單位留有充分的發(fā)揮空間。住宅小區(qū)方案設(shè)計任務(wù)書綱要 一、項目簡介1項目概況：住宅小區(qū)位于市開發(fā)區(qū)，公路從門前經(jīng)過，附近有工業(yè)園、大學等高等學府、科研單位、康居園、海灣花園等住宅小區(qū)，風景秀麗的太古山國家森林公園離小區(qū)距離僅100米，該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。即將建設(shè)的輕軌、地鐵的起點站設(shè)在小區(qū)附近，一旦通車，僅需20分鐘即可到達中心城區(qū)。住宅小區(qū)由住宅開發(fā)股份有限公司開發(fā)。工程占地面積136畝，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。小區(qū)擬建有品質(zhì)高雅的中高檔花園住宅：擬建有大眾活動場所、游泳池、早冰場、網(wǎng)球場、體育健身等基礎(chǔ)設(shè)施：擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級市場；擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務(wù)設(shè)施：住宅常年供應(yīng)熱水，冬季供暖，夏天配備家庭制冷系統(tǒng)，小區(qū)綠化率達到國家規(guī)定的要求，讓人感到是生活在綠色的大自然中，使人們擁有一個四季如春的家。2、開發(fā)意向：住宅小區(qū)的方案設(shè)計理念為：以人為本，以業(yè)為榮，人無我有，人有我優(yōu)。住宅小區(qū)的方案設(shè)計宗旨為：一流的外觀，一流的內(nèi)涵，一流的生活設(shè)施、一流的物業(yè)管理。住宅小區(qū)的設(shè)計主題為：人文、境界、舒適、安全。二、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1、利用縫紉機廠舊址規(guī)劃；2、市國土資源管理局土資國字200326號文；3、國家有關(guān)居住規(guī)劃設(shè)計和住宅設(shè)計規(guī)范；4、本項目方案設(shè)計任務(wù)書綱要。三、規(guī)劃設(shè)計要求1、本項目一次規(guī)劃設(shè)計，分三期實施。每期均具備獨立完整的實施方案，以利用于分期投入及靈活的滾動銷售。2、根據(jù)開發(fā)意向，須重點體現(xiàn)小區(qū)住宅人無我有、人有我優(yōu)的特點，使人一見即想入住，激發(fā)人們購房的欲望。21 根據(jù)所取得地塊的歷史背景，地形地貌等制定有排他的整個社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案，以形成獨特的風格和形象。22 在平面布置方面注意避開市場的常規(guī)思維，在實用和充分利用的前提下出奇、出新。23 戶型設(shè)計在順應(yīng)市場的同時還要能夠?qū)б袌鲂枨螅笇?dǎo)人們的新生活、新思維。24 在小區(qū)智能化或綜合配套方面采納最好的或最有特色的規(guī)劃，增加模仿難度，突出唯一性。3、道路系統(tǒng)31 小區(qū)主大門布置注意與主干道的沖突，小區(qū)內(nèi)場地水流流向布置，要求雨、污分流；32 小區(qū)內(nèi)道路應(yīng)考慮消防的要求和適應(yīng)人車分流，部分采用架空層室內(nèi)停車；33 小區(qū)內(nèi)的房屋布置應(yīng)注意南北向略偏東18為宜。4、建筑布局及構(gòu)造41 住宅樓以11層的高層住宅為主，一梯23戶，錯落有致。底層為架空層(架空層為停車庫或商業(yè)網(wǎng)點)：最高層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，屋頂設(shè)私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點；設(shè)計時也可考慮少量高層建筑作為標志性建筑。42 宜采用現(xiàn)代建筑風格為主流的形式，線條流暢，富有詩意和個性；43 建筑布局及結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，同時要考慮降低造價的問題，真正體現(xiàn)房美價廉。44 戶型要求：設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)市場對戶型的需求情況，安排好大、中、小戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例數(shù)量。45 陽臺采用異形內(nèi)、外結(jié)合式(分觀賞和休閑用)，外陽臺大于內(nèi)陽臺，外觀造型別致美觀，陽臺尤其要體現(xiàn)人無我有、人有我優(yōu)的特點，以增加賣點；46 采用凸窗、拐角窗、陽臺內(nèi)的連窗門可考慮大玻璃連門窗、外觀造形活躍，可考慮有色塑鋼窗，并帶有隱形紗窗；47 設(shè)置排煙道及管道井、衛(wèi)生間可考慮下沉式結(jié)構(gòu)并設(shè)置排氣管；48 入戶應(yīng)設(shè)置玄關(guān)；49 樓宇的入口應(yīng)特別注意設(shè)計醒目，以增強第一印象；410 水、電要求：供水按不設(shè)自來水變頻供水加壓泵戶和屋頂水箱考慮。小區(qū)配電房應(yīng)放置在公共地方，隱蔽、外觀造型好；411 采用電廠余熱冬季供暖，四季供熱水；412 外墻色調(diào)要求：與小區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)5、小區(qū)環(huán)境：51 多層次的立體綠化；52 兒童娛樂設(shè)施和戲鬧空間；53 園林小品、雕塑、設(shè)立小區(qū)標志性雕塑；54 重點體現(xiàn)水景和森林，水景要使之活水防臭。6、配套設(shè)施：61 擬建有大眾活動場所、游泳池、旱冰場、網(wǎng)球場、體育健身等基礎(chǔ)設(shè)施；擬建有營業(yè)面積約1萬平方米左右的超級市場：擬建有小型飲酒吧、美容美發(fā)店、幼兒園等服務(wù)設(shè)施：62 游泳池采用室內(nèi)結(jié)構(gòu)，常年開放。7、指標要求： 71 建筑容積率：2左右：建筑面積不小于20萬平方米；72 綠化率要滿足國家規(guī)定要求；73 建筑間距符合消防、日照、通風、衛(wèi)生要求；74 外觀異同，每單元一部電梯。四、成果要求1、方案設(shè)計綜合說明書；并在說明書中根據(jù)設(shè)計的特點和周圍環(huán)境給小區(qū)冠名。冠名需體現(xiàn)森林的意境。2、總平面圖；3、平、立、剖面圖；4、各戶型平面家俱布置圖；5、公共空間和街景環(huán)境分析圖；6、景觀透視圖；7、彩色效果圖（包括彩色總平面、單體透視圖等）；8、小區(qū)鳥瞰圖(不小于1號圖紙)：9、小區(qū)道路布置圖；10、小區(qū)管網(wǎng)布置圖；11、投資估算及經(jīng)濟指標分析。住宅開發(fā)股份有限公司（公章）2003年5月26日項目規(guī)劃設(shè)計策劃 通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產(chǎn)品設(shè)計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將以人為本的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計的工作流程。 項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。 一 總體規(guī)劃 1、項目地塊概述 .項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 .項目臨界四周狀況 .項目地貌狀況 2、項目地塊情況分析 .發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想 .影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術(shù)因素 .土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避 .項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù) 3、建筑空間布局 .項目總體平面規(guī)劃及其說明 .項目功能分區(qū)示意及其說明 4、道路系統(tǒng)布局 .地塊周邊交通環(huán)境示意： 地塊周邊基本路網(wǎng) 項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展狀況 .項目道路設(shè)置及其說明： 項目主要出入口設(shè)置 項目主要干道設(shè)置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置 5、綠化系統(tǒng)布局 .地塊周邊景觀環(huán)境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 .項目環(huán)藝規(guī)劃及說明： 項目綠化景觀系統(tǒng)分析項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計 6、公建與配套系統(tǒng) .項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .項目配套功能配置及安排 .公共建筑外立面設(shè)計提示： 會所外立面設(shè)計提示 營銷中心外立面設(shè)計提示 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示 .公共建筑平面設(shè)計提示： 公共建筑風格設(shè)計的特別提示 項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 7、分期開發(fā) .分期開發(fā)思路 .首期開發(fā)思路 8、分組團開發(fā)強度 二 建筑風格定位 1、項目總體建筑風格及色彩計劃 .項目總體建筑風格的構(gòu)思 .建筑色彩計劃 2、建筑單體外立面設(shè)計提示 .商品住宅房外立面設(shè)計提示： 多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示 不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示 其他特殊設(shè)計提示 .商業(yè)物業(yè)建筑風格設(shè)計提示 三 主力戶型選擇 1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例 3、主力戶型設(shè)計提示 .一般住宅套房戶型設(shè)計提示 .躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計提示 .別墅戶型設(shè)計提示 4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示 .商業(yè)群樓平面設(shè)計提示 .商場樓層平面設(shè)計提示 .寫字樓平面設(shè)計提示 四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示 1、室內(nèi)空間布局提示 2、公共空間主題選擇 3、庭院景觀提示 五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示 1、項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析 2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想 .地塊已有的自然環(huán)境利用 .項目人文環(huán)境的營造 3、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計 .組團內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 .組團內(nèi)共享空間設(shè)計 .組團內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示 .組團內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示 .組團內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 .項目主入口環(huán)境概念設(shè)計 .項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計 .項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計 .項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計 .針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計 六 公共家具概念設(shè)計提示 1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) .營銷中心大堂 .管理辦公室 2、本項目公共家具概念設(shè)計提示 七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 2、本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風格構(gòu)思 3、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計