納稅籌劃報告

納稅籌劃報告 一、企業(yè)性質(zhì)畢業(yè)之后，我打算和幾個朋友一起開辦一家名叫“城市之光”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司。眾所周知，有限責(zé)任公司又稱有限公司，是指符合法律規(guī)定的股東出資組建，股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。據(jù)公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司由50個以下股東出資設(shè)立，最低限額為人民幣3萬元，首次出資額不得低于注冊資本的20%，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足，其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。我們決定出資100萬，一次繳清。二、業(yè)務(wù)范圍“城市之光”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)股份有限公司主要有：1房地產(chǎn)中介及代理； 2廠房租賃與銷售代理； 3寫字樓租賃與銷售代理； 4商鋪?zhàn)赓U與銷售代理； 5地皮租賃與轉(zhuǎn)讓代理； 6商品房或私宅租賃與銷售代理； 7二手房租賃與銷售代理； 8房地產(chǎn)銷售策劃服務(wù)； 9物業(yè)管理咨詢服務(wù)與信息交流； 10按客戶所需訂建廠房。三、經(jīng)營業(yè)務(wù)時可能涉及的稅種房地產(chǎn)中介公司屬于營業(yè)稅納稅人，主要涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。1.營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。2.企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。4.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。5.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。四、納稅籌劃的具體過程1土地增值稅的籌劃（一）利用房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策稅法對納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，允許在其增值額未超過扣除項目金額之和20% 時，免征土地增值稅。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過處理收入金額等方式盡可能地獲得優(yōu)惠待遇。1）區(qū)分不同的項目，分別核算標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)項目的增值額，以符合稅收優(yōu)惠條件。2)合理調(diào)整銷售價格。增值額相對來說是比較容易為房地產(chǎn)企業(yè)所控制的，企業(yè)應(yīng)該全面了解即時的市場行情，進(jìn)行充分的市場調(diào)研，預(yù)估地產(chǎn)開發(fā)項目完工時所能達(dá)到的價格水平，衡量節(jié)稅收益與繳稅成本，保證取得預(yù)期盈利的前提下，合理設(shè)置房產(chǎn)銷售價格，將增值額的比例控制在優(yōu)惠范圍內(nèi)。（二）改變房地產(chǎn)項目開發(fā)方式進(jìn)行納稅籌劃該種方式運(yùn)用的原理同樣是盡可能地創(chuàng)造條件，使房產(chǎn)項目滿足稅收優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)。比如將獨(dú)自開發(fā)項目改為與其他相關(guān)企業(yè)合作建房，一方出土地，一方出資金，利用暫免征收土地增值稅的政策，降低房產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)雙方的利益共贏?；蛘邔⒘㈨椃慨a(chǎn)由出售轉(zhuǎn)為投資聯(lián)營，因為房地產(chǎn)企業(yè)作為投資方與被投資方共同承擔(dān)了投資風(fēng)險，可以不繳營業(yè)稅和土地增值稅，可以節(jié)省很大一部分稅收成本。還有些企業(yè)將房產(chǎn)出售改為出租，不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，則該出租行為只需交納房產(chǎn)稅，不再繳納土地增值稅，節(jié)省的該部分稅賦也是很大一部分可用資金。2.營業(yè)稅的籌劃1）合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費(fèi)用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。2）將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。3.企業(yè)所得稅的籌劃1）遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)2009 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。2）充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。五、企業(yè)未來的發(fā)展計劃以及必要的稅收計劃 這幾年，隨著中央政府出臺了一系列抑制房價的政策，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了蕭條時期，我企業(yè)也應(yīng)有一定的調(diào)整措施。1）營銷方面，將通過創(chuàng)新與聯(lián)合來提供全面和增值的服務(wù)，如：政策咨詢、價格評估、代辦抵押貸款、房地產(chǎn)項目可行性研究等增值服務(wù)，誰能夠在服務(wù)內(nèi)容方面不斷地創(chuàng)新，為客戶提供全面的服務(wù)，同時不斷創(chuàng)新服務(wù)方式，降低消費(fèi)者的交易成本，誰就能夠贏得客戶，提高知名度；另外，因為所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的房源千差萬別，且經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的客源也不同，客戶的需求也各不相同，這就在客觀上要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要走聯(lián)合的道路，做到信息共享、資源合理互補(bǔ)，如：甲企業(yè)有客源，沒有房源，乙企業(yè)有房源，沒有客源，這種情況下，兩個經(jīng)紀(jì)企業(yè)完全可以通過合作來達(dá)到”雙贏”的局面。2）經(jīng)營模式方面，目前的店鋪經(jīng)營方式在我國將會存在較長一段時間，但現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)利用網(wǎng)絡(luò)來進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，這種模式在我國還相當(dāng)不成熟，且這類獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)普遍參差不齊，沒有執(zhí)業(yè)資格證，沒有固定的經(jīng)營場所，甚至沒有營業(yè)執(zhí)照（即所謂的”黑中介”），而在發(fā)達(dá)國家，經(jīng)紀(jì)企業(yè)如果沒有特殊情況，一般不設(shè)店鋪，而是租賃固定的寫字樓，招聘大量的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，通過電話與網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷活動，其獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)普遍較高，這種模式在制度日益完善的情況下，會逐漸在我國推行開來。3）品牌經(jīng)營方面，向?qū)I(yè)化、規(guī)?；B鎖經(jīng)營發(fā)展。實(shí)踐證明，擴(kuò)大規(guī)模、連鎖加盟經(jīng)營有諸多優(yōu)勢：一是可以統(tǒng)一安排人力、物力、財力，節(jié)省成本，優(yōu)化資源配置，獲取規(guī)模效益；二是統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高服務(wù)質(zhì)量，樹立品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；三是可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高市場占有率，增強(qiáng)競爭力，經(jīng)紀(jì)企業(yè)要想在日趨激烈的市場競爭中爭得一席之地，必須降低服務(wù)成本，提高成交率，因此，規(guī)?；l(fā)展，連鎖化經(jīng)營，將是今后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，目前”小”而”散”、競爭力不強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)會逐漸被市場所淘汰。 配套的稅收計劃主要考慮：1實(shí)事求是，結(jié)合實(shí)際，增強(qiáng)稅收計劃管理的科學(xué)性。應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、稅源的實(shí)際出發(fā)，緊密結(jié)合市場變化，順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，遵循從經(jīng)濟(jì)到稅收的原則，以“發(fā)展變化”的觀點(diǎn)來預(yù)測分析經(jīng)濟(jì)、