金地名津商業(yè)城策劃方案.ppt

再造一個(gè) 羅湖商業(yè)城 深圳皇崗金地名津商業(yè)城策劃提案 項(xiàng)目周邊環(huán)境 寫在前面 項(xiàng)目地處皇崗口岸 位置顯要 商業(yè)氛圍濃厚 具有十分可觀的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)發(fā)展?jié)摿?是一個(gè)不可多得的商業(yè)旺地 香港與深圳絕佳的地緣關(guān)系 造就了一個(gè)新的特殊商業(yè)群落 口岸商業(yè)圈香港與深圳更緊密關(guān)系 促進(jìn)了深圳兩地人與人之間的大交流 而在流通過(guò)程中 帶動(dòng)了兩地物業(yè)的繁榮和發(fā)展 并形成了獨(dú)具特色的商 物 人流圈 香港報(bào)紙關(guān)于進(jìn)駐內(nèi)地報(bào)道迅速增加 機(jī)會(huì)點(diǎn) 香港人在深圳的一個(gè)重要聚居點(diǎn) 擁有眾多的可消費(fèi)人群 皇崗口岸作為香港與深圳一個(gè)重要的通道 每天有逾達(dá)10余萬(wàn)人進(jìn)出 7月 地鐵四號(hào)線通車 為項(xiàng)目周邊帶來(lái)了充裕的人流 同時(shí)地鐵效應(yīng)也大大提高了項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)及商業(yè)投資價(jià)值 影響 口岸商圈還未成熟 需要一定的時(shí)間磨合 商業(yè)引進(jìn)及品牌經(jīng)營(yíng)需迎合港人口味 并符合港人消費(fèi)習(xí)慣 引進(jìn)專業(yè)并從事于商業(yè)服務(wù)及商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司參與項(xiàng)目合作 金地名津商業(yè)項(xiàng)目 港人消費(fèi) 深圳本地消費(fèi) 國(guó)內(nèi)外游客 金地名津商業(yè)策劃思路示意 環(huán)球品牌經(jīng)營(yíng) 品牌引進(jìn)及加盟特許行業(yè)引進(jìn) 金地名津招商架構(gòu) 開(kāi)發(fā)商 環(huán)球商機(jī) 公司對(duì)接 香港貿(mào)發(fā)局廠商服務(wù)勞工署再就業(yè)計(jì)劃中小企業(yè)協(xié)會(huì)推廣日 香港客戶之深圳接待抓住商機(jī)品牌加盟及品牌推廣 客戶接待中心客戶咨詢服務(wù)商圈介紹招商管理 香港 深圳 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 招商支持 羅湖商業(yè)城 香港人的商業(yè)城 依托香港的中國(guó)商業(yè)傳奇日均客流量近25萬(wàn)人次 年銷售額達(dá)40億元 最大的24小時(shí)通關(guān)口岸 羅湖火車站 深圳的交通樞紐 幾十路公車縱橫市郊各個(gè)角落 地鐵站就在門口 大型的休閑廣場(chǎng) 協(xié)作單位 項(xiàng)目支持單位之 香港貿(mào)易發(fā)展局 香港貿(mào)易發(fā)展局是全球貿(mào)易推廣的公營(yíng)機(jī)構(gòu) 誠(chéng)意為香港制造商 貿(mào)易商及服務(wù)出口商服務(wù) 特別針對(duì)香港貿(mào)易的主要?jiǎng)恿?中小企業(yè) 舉辦各種推廣活動(dòng) 中小企市場(chǎng)推廣日 cepa研討推廣會(huì) 項(xiàng)目支援單位之 香港生產(chǎn)力促進(jìn)局 生產(chǎn)力促進(jìn)局與cepa共進(jìn)解決開(kāi)拓內(nèi)銷市場(chǎng)的難題主題工作坊行業(yè)研討會(huì)珠三角培訓(xùn)課程專家顧問(wèn)服務(wù)針對(duì)cepa對(duì)中小企營(yíng)商環(huán)境的影響的工商業(yè)調(diào)查 案名構(gòu)想建議一 皇崗商業(yè)城 金地 皇崗 商業(yè)城名字解釋 本案名主要是以羅湖商業(yè)城為參考 結(jié)合本項(xiàng)目定位 再加上客戶群相似 項(xiàng)目間有很強(qiáng)的可比性 而在推廣時(shí)也有利于市場(chǎng)搶位 容易造成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng) 另外本案名簡(jiǎn)單易記 容易傳播 案名構(gòu)想建議二 皇崗不夜城 金地 皇崗 不夜城名字解釋 本案名出發(fā)點(diǎn)是基于項(xiàng)目之功能及所延伸之經(jīng)營(yíng)思想 特別迎合了港人的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣 另外24小時(shí)營(yíng)業(yè)也折射出口岸 小時(shí)通關(guān)之意 金地名津商業(yè)城之一層構(gòu)想 港式茶餐廳 精品 工藝 免稅店 超市 便利店商店 服裝 飾品 皮具 手表 電子 電器 特產(chǎn) 土特產(chǎn)店 金地名津商業(yè)城之二層構(gòu)想 中餐 海鮮酒樓美容美發(fā)桑拿 足浴 修甲 健身特色零食 牛廚 優(yōu)之良品等 面包 西點(diǎn) 面包新語(yǔ) 可頌坊 肯德基 必勝客 麥當(dāng)勞 金地名津商業(yè)城之三層構(gòu)想 酒吧美食廣場(chǎng)歡樂(lè)天地 游樂(lè)場(chǎng)中式茶樓 海鮮酒樓特色餐飲 仙蹤林 王品牛排等 商品定位 商品價(jià)格定位 中檔商品來(lái)源定位 大型餐飲 休閑 娛樂(lè)為招商的主體肯德基 必勝客 麥當(dāng)勞等其他零關(guān)稅商品精品 工藝等 招商策略 采取由大到小 由高到低的招商策略 由大到小 率先引進(jìn)知名品牌店和主題店 以品牌知名度及主題店的進(jìn)駐為項(xiàng)目制造多主題多元素的購(gòu)物場(chǎng)所 由高到低 先引進(jìn)檔次較高的品牌商家 其后利用其品牌優(yōu)勢(shì)吸引大眾化品牌 知名品牌及主題店在招商條件上給予一定優(yōu)惠 以吸引其進(jìn)駐 這不僅符合項(xiàng)目規(guī)劃定位的要求 而且增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者 投資者 投資信心 有利于商鋪招商速度的加快和售價(jià)的提高 達(dá)到良好的銷售 招商效果 2 招商目標(biāo) 客戶來(lái)源主要以香港地區(qū)品牌 華南地區(qū)品牌 協(xié)會(huì)品牌資源 本地品牌 及本地加盟商 代理商 3 招商推廣 在香港 深圳 廣州等地區(qū)選擇主流媒體廣告分階段進(jìn)行宣傳推廣 促進(jìn)招商工作完成 在項(xiàng)目周邊范圍內(nèi)設(shè)立大型戶外廣告宣傳 推廣活動(dòng) 舉行招商會(huì) 品牌推介會(huì) 招商目標(biāo)及招商范圍 1 品牌檔次 擬引進(jìn)主力店或品牌 符合港人消費(fèi)習(xí)慣及口味 主要以中檔為主 中檔定位較能滿足大眾消費(fèi)力及消費(fèi)習(xí)慣 2 招商范圍 擬在香港 深圳 廣州等城市為主 3 裝修形象 整體裝修按照根時(shí)尚前緣 個(gè)性 潮流的裝修風(fēng)格為主題搭配 品牌專賣店要求按照品牌自行的裝修風(fēng)格裝修和形象定位 但是整體要跟商場(chǎng)的定位和趨勢(shì)協(xié)調(diào) 招商實(shí)施細(xì)則 制定招商優(yōu)惠政策 相關(guān)重要品牌客戶的優(yōu)惠政策由招商總監(jiān)負(fù)責(zé)掌控 租賃合同期限以項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日起計(jì) 合同期以簽定正式合同期為準(zhǔn) 租金按合同約定的時(shí)間起計(jì) 管理費(fèi)的收取以開(kāi)業(yè)日起 聯(lián)營(yíng)合同的管理費(fèi)也是以開(kāi)業(yè)日起計(jì) 簽訂合同時(shí)一次性交清全部押金 租金 管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)以建設(shè)面積計(jì)算 商家經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)按照國(guó)家工商 稅務(wù)部門規(guī)定進(jìn)行繳納 招商條件 招商資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 合作方式 以租賃為主 扣點(diǎn)為輔二種方式結(jié)合 一些大型品牌店也可考慮聯(lián)營(yíng)形式 2 合作方式的詳細(xì)方法 租賃 根據(jù)街鋪的具體位置及面積制定相應(yīng)的租金價(jià)格 聯(lián)營(yíng) 按照抽成方式合作 根據(jù)品牌類別制定相關(guān)的合作抽成條件 扣點(diǎn)分成 按照抽成的方式合作 根據(jù)品牌類別進(jìn)行相關(guān)抽成的條件 3 其它條款制定 簽約年限 租賃 1 3年 其它合作方式另商 裝修標(biāo)準(zhǔn) 基本照明設(shè)施 中央空調(diào) 消防 公共設(shè)施及基礎(chǔ)裝飾等 遞增率 租賃合同每2年遞增一次 遞增率為5 10 工商稅務(wù) 商戶自行到工商稅務(wù)部門辦理 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用 租賃商家2個(gè)月租金做押金 其它合作方式另商 管理費(fèi) 根據(jù)整體制定 水電費(fèi) 根據(jù)整體制定 免租期 根據(jù)租金價(jià)格詳細(xì)制定 招商推廣方式 1 招商發(fā)布會(huì)通過(guò)招商正式啟動(dòng)的宣傳推廣 吸引香港及廣 深的品牌商家進(jìn)駐2 品牌推介會(huì)通過(guò)協(xié)會(huì)的品牌資源帶到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行品牌推介會(huì)的宣傳 吸引當(dāng)?shù)赜幸庀蛲顿Y但是沒(méi)有品牌資源的商家進(jìn)行品牌加盟代理的合作 進(jìn)一步進(jìn)駐商場(chǎng)3 知名品牌 主力店進(jìn)駐的簽約通過(guò)已進(jìn)駐的知名品牌的宣傳推廣 促進(jìn)正在觀望當(dāng)中的商家盡快簽訂合作協(xié)議 4 投資商考察團(tuán)通過(guò)組織當(dāng)?shù)匾恍┯幸庀蚣用嘶蛘咄顿Y的客戶到香港 廣東地區(qū)進(jìn)行品牌考察團(tuán)的活動(dòng)形式 吸引投資者加盟香港 廣東的品牌 進(jìn)而進(jìn)駐商場(chǎng) 5 品牌商家考察團(tuán)通過(guò)組織品牌商家到當(dāng)?shù)刈鍪袌?chǎng)周邊考察 讓品牌商對(duì)項(xiàng)目有興趣從而達(dá)到直營(yíng)的目的 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理初步建議 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)基金 建議 經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)機(jī)制商業(yè)城與周邊商業(yè)互動(dòng)機(jī)制環(huán)球品牌管理機(jī)制與香港商場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制經(jīng)營(yíng)商指南服務(wù)商場(chǎng)一站式服務(wù)商戶經(jīng)營(yíng)一費(fèi)制 經(jīng)營(yíng)戶定位 香港品牌或商商直營(yíng)香港廠商零售示范點(diǎn)香港再就業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃創(chuàng)業(yè)人士羅湖商業(yè)城或其它地區(qū)經(jīng)營(yíng)香港人商家深圳本土經(jīng)營(yíng)商家羅湖區(qū)其他經(jīng)營(yíng)商家環(huán)球商業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目執(zhí)行流程大致時(shí)間安排 項(xiàng)目七大保障保證物業(yè)高租金 保障一 政府及機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的支持保障二 香港產(chǎn)品 香港服務(wù)對(duì)消費(fèi)者的信心保障三 香港商貿(mào)等機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)保障四 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng)保障五 地段 地鐵 市場(chǎng)等綜合概念支撐保障六 全程香港公司參與對(duì)香港人的信心保障七 港人主題定位是項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目收益測(cè)算 前面需要了解的情況1 由于沒(méi)有必需的參照物 所以我們需了解的租金比較主要是福強(qiáng)路 周邊周邊及臨近的 皇御苑 據(jù)以了解的臨街商鋪的租金為600元 平方米 月 最好位置 最少的為200元 平方米 月 位置一般 3 皇御苑 的一層租金為220 300元 平方米 月 均價(jià) 260元 平方米 月4 由于本項(xiàng)目地處皇崗口岸 又是地鐵物業(yè) 物業(yè)商業(yè)性價(jià)比極高 根據(jù)特殊性物業(yè)的租金換算 我們可以在參照租金基礎(chǔ)上浮動(dòng)10 故可推出本項(xiàng)目的平均租金為 一層 286元 平方米 月二層 200元 平方米 月三層 140元 平方米 月注 如口岸通關(guān) 地鐵開(kāi)通 直接可以拉動(dòng)租金上揚(yáng) 考慮目前狀況 先行培育市場(chǎng) 考慮與大型商家的聯(lián)營(yíng) 收益需另行測(cè)算聯(lián)營(yíng)面積不應(yīng)過(guò)大 可建議在3000平方米左右考慮到部分商家的扣點(diǎn)形式 收益也需另行測(cè)算肯德基 必勝客 麥當(dāng)勞 面積 1500平方米考慮裝修期 個(gè)月 個(gè)月 免租期 小型店鋪基本為3個(gè)月 餐飲及休閑娛樂(lè)需 個(gè)月 為了便于測(cè)算 現(xiàn)對(duì)裝修 免租期進(jìn)行綜合考慮 并定時(shí)為 年 具體情況屆時(shí)另行商洽 租金初步測(cè)算