騁望麗都營銷策劃方.doc

騁望麗都營銷策劃方 騁望麗都市場推廣策劃方案 一、項(xiàng)目簡介馳望驪都位于南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)相思湖東側(cè)，南面邕江，西臨相思湖，一江一湖的生態(tài)景觀舉步可達(dá)。 周邊有廣西民族大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西銀行學(xué)校，廣西機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院還有廣西經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院這幾所學(xué)校又給當(dāng)?shù)卦鎏砹藵夂竦娜宋臍庀ⅲ乩?、人和給整個樓盤帶來更多的優(yōu)勢，而且，附近還有西鄉(xiāng)塘菜市和利克隆大賣場還有一條公路直接連接大學(xué)西路和江北大道的南北通道，這給人們的出入和生活都帶來了很大的便利。 項(xiàng)目總建筑面積約30萬平方米。 由10棟1131層的高層錯落組成，綠地率45%以上，社區(qū)配套主要有地下車庫、游泳池、架空層園林、會所、首層綠化走廊、電梯大堂等高尚休閑配套。 主力戶型以舒適二房、三房、四房為主。 一江一湖的資源優(yōu)勢，要求項(xiàng)目建筑與周邊環(huán)境融為一體，使小區(qū)內(nèi)部獲得最好的景觀視線。 從未來居住者的需要出發(fā)，在馳望驪都社區(qū)里，每套住宅景觀經(jīng)過精密計算，確保最佳采光效果，設(shè)置了通風(fēng)走廊，避免出現(xiàn)渦旋區(qū)。 值得一提的是在南北二趣各獨(dú)立形成進(jìn)深70多米，長度約150米的巨大庭園空間，形成無敵內(nèi)景；同時，注重本小區(qū)規(guī)劃與城市設(shè)計的關(guān)系，通過對道路紅線的主動退讓，西側(cè)局部形成開放的購物廣場。 在南面形成開放的濱江景關(guān)帶和下沉商業(yè)空間，以及對建筑物層數(shù)的合理組織，形成錯落有致、視覺豐富的天際線等。 避免了板式建筑物對沿街造成封閉、生硬的壓迫感。 整體造型上，通過雙塔、層數(shù)的錯落、形成挺拔的視覺焦點(diǎn)，向城市傳達(dá)一個大氣、穩(wěn)健、典雅的建筑形象。 社區(qū)配套主要有地下車庫、游泳池、架空層園林、會所、首層綠化走廊、電梯大堂等高尚休閑配套。 相思湖區(qū)現(xiàn)有道路均為城市干線，滿足城市交通往來需要，交通比較繁忙；相思湖東路和銀華路的建設(shè)，拉近了項(xiàng)目與城市間的距離；江北大道將成為片區(qū)與城市中心區(qū)最便捷的交通樞紐。 二、營銷市場分析（一）宏觀環(huán)境分析 1、從國家方面來分析房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。 今年以來，房價的大起大落讓一些房地產(chǎn)開發(fā)商無所適從，自從6月份以來全國的房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)出現(xiàn)了房價下降的趨勢而且是迫在眉睫，廣州、北京、上海、等一些沿海開放較發(fā)達(dá)的城市的房價都已經(jīng)開始下降了，國家對房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)的形勢進(jìn)行了分析，總體來說，住宅業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的過熱局面，為了抑制房產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。 國家還采取了以下的措施 （1）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。 科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。 （2）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。 （3）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 （4）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 （5）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 （6）由于全球金融危機(jī)的影響，擴(kuò)大內(nèi)需刺激內(nèi)需消費(fèi)將是一大政策，國家加大財政赤字支出來拉動內(nèi)需，減少金融危機(jī)對我國的影響，對于房貸政策首次購房者首付20%對于購買90平方以下的小戶型可享受征收1%的契稅。 國家針對性的出臺了一系列政策，采取有效方式引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資和群眾理性消費(fèi)，通過各項(xiàng)完備政策來促使需求得到有效釋放。 2、南寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r廣西是一個發(fā)展中的城市，而南寧又是廣西的首府，所以政府會更加重視南寧的發(fā)展。 自從南寧成為東盟博覽會的主辦城市以來，南寧的建設(shè)步伐更加快了，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特別明顯，由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)將會是南寧發(fā)展的第一大重點(diǎn)，也是南寧發(fā)展的一個支柱產(chǎn)業(yè)。 南寧瑯東的巨變更加見證了房地產(chǎn)的發(fā)展速度，由過去的荒山人氣很少的地方被認(rèn)為最偏的地方現(xiàn)在是高樓林立，大型的樓盤社區(qū)已經(jīng)人氣十足，最具標(biāo)志性的會展中心更是喜人的成績，所以南寧的房地產(chǎn)行業(yè)也將會是繼續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)。 （二）微觀環(huán)境分析 1、SWOT分析優(yōu)勢該樓盤有著優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢，南靠江北大道和邕江，西臨美麗的相思湖，交通便利，南北相通的道路連接了江北大道和大學(xué)西路，周邊有西鄉(xiāng)塘市場和利克隆大賣場，生活更加方便，還有幾所高等院校學(xué)府在附近建立讓整個大環(huán)境充滿了濃厚的文化氣息，還有銀行和醫(yī)院就在附近不到20分鐘的路程，還有多路公交車直達(dá)市中心和其它車站和景區(qū)，占地面積達(dá)，有江景房，湖景房，還有江、湖、景三層疊加的超級景觀房，綠化面積達(dá)，生活配套設(shè)施完善。 樓盤對面就是一個大的廣場，廣場下面就是邕江，住戶吃完晚飯可以徒步到這邊散步，有著一個自由的休閑廣場。 魅力一江、湖、景三景疊加。 戶戶有景，一戶三景無疑就是騁望驪都二期新品最大的特色，更是其脫穎而出，領(lǐng)先全城的核心競爭力。 二期新品在位置上有著獨(dú)特的優(yōu)勢，幾乎每個戶型都有醉人的風(fēng)景，不僅可以欣賞邕江與相思湖等外景，更能同時欣賞到項(xiàng)目的世界級園林內(nèi)景，無論你在臥室賴床，還是在餐廳里圍襟正座；無論你在書房里看書，還是在露臺品茗只要你愿意抬眼看看，四季常青的內(nèi)庭花園、綿延無盡的江景、一望無際的湖面就在眼前。 魅力二占據(jù)比南湖大1.5倍的相思湖，價值無限。 眾所周知，南寧市區(qū)只有兩個湖，一個是位于青秀區(qū)的南湖，另一個便是相思湖。 政府斥資9.2億元，欲在三年內(nèi)將相思湖將建成一個純生態(tài)濕地公園，屆時，整個公園的面積將達(dá)到4948畝，水域超過2186畝，總面積及水域面積分別是南湖的2.6倍和1.5倍，公園內(nèi)共分為相思湖公園區(qū)、民族文化博覽區(qū)、農(nóng)業(yè)科普展示區(qū)和生態(tài)園區(qū)四大區(qū)域，其觀賞性、娛樂性與生態(tài)價值都將遠(yuǎn)勝過現(xiàn)在的南湖。 騁望驪都作為相思湖板塊的龍頭項(xiàng)目，位置得天獨(dú)厚，不僅占據(jù)了相思湖最開闊的一段湖面（生態(tài)園區(qū)），還無遮攔比鄰邕城母親河邕江，如果說相思湖與邕江得其一者足以價值連城的話，那么將兩者同時據(jù)為己有的騁望驪都可謂是價值傾國了。 魅力三江北大道暢通無阻，繁華與自然隨意切換。 從地位位置上看，騁望驪都位于城西，離朝陽商業(yè)中心似乎有些距離，但實(shí)際并非如此，正如前來購房的張先生所言大家都說這里有點(diǎn)遠(yuǎn)，其實(shí)沒看到這里的江北大道，從萬達(dá)一路開過來也就十分鐘，而且江北大道由可直通瑯西，兩分鐘上快環(huán)，想去什么地方都比較近，尤其是出入南寧的西面高速，五分鐘之內(nèi)，就可以到環(huán)城路并且清川大橋就在家門口，去機(jī)場也是非常方便的。 交通是一座房子升值的最佳保障，騁望驪都位于相思湖片區(qū)龍頭位置，暢通無阻的江北大道將這里的寧靜與市中心的繁華完美鏈接，你再也不必在紅綠燈無數(shù)與車水馬龍的民族大道緩慢艱行，只需花十分鐘的時間，便隨著美麗的江景，即可從繁華的市中心隨意切換之寧靜優(yōu)雅的家中。 劣勢位置有點(diǎn)偏，周圍的樓盤少,這邊的樓盤發(fā)展主要是以點(diǎn)帶點(diǎn)的分布式發(fā)展,不夠集中,從而給消費(fèi)者的參考與選擇就少,難以吸引眾多消費(fèi)者對本樓盤的關(guān)注。 而瑯東區(qū)的樓盤則是成片式的發(fā)展,樓盤比較集中,給消費(fèi)者以更多的選擇與參考,比較容易造勢,只要一個樓盤打廣告,吸引過來了解的消費(fèi)者都會給周圍的樓盤帶來極大的關(guān)注度。 而“驪都”樓盤要吸引更多的消費(fèi)者的關(guān)注，就需要自己投入更多更長時間的廣告投入，這就需要增多廣告成本的投入。 機(jī)會廣西經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展中階段，而且是一個以輕工業(yè)為主的發(fā)展城市，房地產(chǎn)行業(yè)將會是一大熱點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會帶動整個南寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快城市化進(jìn)程建設(shè)的步伐。 南寧市的大部分人口都是外來人口，對房子的需求量將會不斷的上升，由于受全球金融危機(jī)的影響，國家出臺了一些促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，拉動內(nèi)需增長的一系列銀行降息，降低貸款利率，延長貸款年齡的最高限度，還有一些免稅政策這些一系列政府的救市政策將會給整個處于低迷的房產(chǎn)市場迎來一片光明的曙光，而且還有大部分的人需要購房，有著巨大的潛在市場。 同時，東盟博覽會的舉辦在南寧長期舉辦和環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)，對整個地產(chǎn)行業(yè)來說將會帶來更多的發(fā)展機(jī)遇，所以，對于每個地產(chǎn)開發(fā)商來說南寧是一個充滿著巨大商機(jī)和機(jī)遇的市場。 威脅全球金融危機(jī)的影響，使的整個樓市出現(xiàn)一片低迷的現(xiàn)象，很多購房者處于觀望猶豫的狀態(tài)，銀行放貸額度減少，開發(fā)商回籠資金比較困難，陷進(jìn)了資金周轉(zhuǎn)困難的局面。 還有現(xiàn)在的購房者越來越理智了。 （三）競爭對手分析周邊有水岸華府、西湖東郡與之相鄰，有著同樣的地理優(yōu)勢，但是水岸華府現(xiàn)在還沒有開始動工建設(shè)還是期房，而西湖東郡已經(jīng)封頂?shù)钦嫉孛娣e小，綠化率少，容積率小，為小高層建筑，電梯房，開盤價為3680元/平方（四）目標(biāo)群體的分析 1、對于買房子屬于理性消費(fèi)，很多購買者都是要經(jīng)過慎重考慮，貨比三家，而且還要追求經(jīng)濟(jì)。 2、價格因素是購房者第一要考慮的因素，還有位置環(huán)境，戶型的選擇，交通環(huán)境，也是購房者非常重視的，同時，也存在一定的從眾心理，易受廣告和售樓人員解說的影響。 3、付款方式也是購房者要注重的一方面，特別是那些經(jīng)濟(jì)收入不是很高卻又很想買房子的顧客 4、現(xiàn)在南寧的購房者為了得到更實(shí)惠的價格，更趨向于集團(tuán)購買，享受集團(tuán)優(yōu)惠價 三、項(xiàng)目定位 1、樓盤定位把樓盤定位在中高檔樓盤，居住和商用相結(jié)合，為方便樓盤各戶業(yè)主的生活建立一些小區(qū)商鋪，盡量完善各種設(shè)施，按照高檔社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，多創(chuàng)造一些優(yōu)勢。 2、目標(biāo)群體定位根據(jù)樓盤的地理優(yōu)勢和周圍的環(huán)境，主要的目標(biāo)群體就是在校從教的教師，醫(yī)生，還有少部分的畢業(yè)生，還有全南寧市的白領(lǐng)階層和公務(wù)員，以及一些外來經(jīng)商者。 3、價格定位根據(jù)對周邊的樓盤的開盤價情況，西湖東郡3380元/平米起，水岸華府3500元/平米起，還有根據(jù)南寧整個行業(yè)的購房市場環(huán)境不太樂觀，大多數(shù)的樓盤出現(xiàn)了降價以及各種促銷方式想結(jié)合但是也沒有太多的購房者足以心動，同時也證明了現(xiàn)在的購房者在選擇上也越來越趨于理性化了。 而與“驪都”樓盤具有同樣的地理優(yōu)勢可看江的柳沙半島那邊的“半島麗園”、“半島融園”那邊的均價也是在3600-4800元/平方左右，因?yàn)榈囟蔚牟町愋砸矔绊懙椒孔觾r格的高低。 既然“騁望麗都”樓盤有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，在這樣不景氣的市場，為適應(yīng)市場的發(fā)展趨勢，采取分等級的定價策略，珍稀三景疊加房，即可看江、湖、樓盤中心景觀三景的價格定在4580元/平米起，一等為江景房定價為4000元/平米起，二等為湖景房定價為3980元/平米起，三等為中心景觀房下定價為3680元/平米起.根據(jù)不同的市場環(huán)境，分期推出樓盤把握最佳時機(jī)掌握主動權(quán)。 四、市場推廣策略 1、廣告策略 （1）、燈桿廣告在大學(xué)科園路口到廣西民族大學(xué)路段投放燈桿廣告，廣告標(biāo)語為“選擇騁望麗都，原來生活可以更美好！”全城傾情奉獻(xiàn)，把售樓部的預(yù)約電話標(biāo)在上面，廣告投放時間在“開盤慶典”的前30天。 歷時30天。 （2）、報紙廣告在南國早報的樓盤版廣告做整版廣告，出現(xiàn)一幅三口之家坐在邕江邊的草地上一起欣賞迷人的日落美景的對白畫面，爸爸說“在家門口就可以看到這么美麗的日落美景，就猶如在海邊看日落一樣，還好我們提前預(yù)約，要不就買不到了。 媽媽說“對啊，我們還要介紹給親朋好友來買，要把好的東西與他們一起分享，我們一起做鄰居。 孩子說“爸爸，以后吃完晚飯我們一起來放風(fēng)箏吧”。 廣告投放在“開盤慶典”的前3天。 只投放3天。 （3）、車體廣告選擇76路，66路，4路，605路及西鄉(xiāng)塘專線，共5路公交車的全段路線投放廣告，廣告投放時間為銷售的熱銷階段，歷時3個月“演繹自由生活，我選騁望麗都”作為廣告語，和“騁望麗都售樓熱線”打印在車兩側(cè)和車尾的廣告上，吸引目標(biāo)消費(fèi)者對樓盤動態(tài)的關(guān)注。 （4）、網(wǎng)絡(luò)廣告在廣西房產(chǎn)信息網(wǎng)和時空網(wǎng)站做推廣，以flash的動態(tài)方式，江看湖的優(yōu)勢和樓盤的每一期的銷售優(yōu)惠方式都寫在上面，以吸引一些愛好上網(wǎng)瀏覽樓盤情況的潛在客戶。 （5）戶外廣告在市中心中山街路口旁邊的動態(tài)廣告牌上打整版廣告，承包中山路口旁邊的3張廣告牌，中間的廣告牌廣告標(biāo)語主題為“騁望麗都，可以讓我有更多選擇。 把戶型和售價也打印在上面，左邊的廣告牌廣告標(biāo)語主體為“騁望麗都，一個生活休閑的地方。 ,右邊的廣告牌廣告標(biāo)語主體為:“江、湖、景三景疊加靚房盡請關(guān)注”戶外廣告位置在拿到預(yù)售證前30天預(yù)定，并在拿到預(yù)售證后開始投放。 歷時3個月。 2、公關(guān)策略 （1）樓盤前期推廣活動在南國早報刊登主題為“美好生活，騁望麗都”的有獎?wù)骷瘜β?lián)活動，并設(shè)一等獎一名，獎金1000元；二等獎三名，獎金500元。 同時也登出開盤當(dāng)天購房者可以贈送一套永恒婚紗照價值1998元，限量20套，要求凡是國慶期間結(jié)婚者，送完即止。 對于醫(yī)生和老師憑職業(yè)從業(yè)資格證和身份證到場購買可享受團(tuán)購價3300-4200元/平方的基礎(chǔ)上再打98折優(yōu)惠。 對于集團(tuán)購買的客戶一律享受集團(tuán)價格3300-4200元/平方的價格。 （2）開盤當(dāng)天有獎活動在開盤慶典上把對聯(lián)掛出來，由項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)場頒發(fā)獎金給獲獎?wù)?，?lián)系新聞直播現(xiàn)場。 舉行當(dāng)天限量50套享受超值價3680元/平方米的預(yù)購活動，超過當(dāng)天限量預(yù)購者當(dāng)天訂房可享受9.5折的優(yōu)惠。 告知欲購房者關(guān)注樓盤的中期銷售信息，將會有更大的驚喜！對聯(lián)征集時間從拿到預(yù)售證前1個月開始到開盤慶典前15天止。 聯(lián)系廣西電視臺現(xiàn)場直播。 (3)銷售中后期的項(xiàng)目推廣活動封頂慶典活動主題為“美好生活不封頂”的活動，邀請新老業(yè)主參加慶典活動，并發(fā)言。 聯(lián)系電臺直播慶典活動，并舉行現(xiàn)場買樓抽獎活動，獎品為家庭休閑越野車大地-眾泰xx轎車一輛和微波爐5臺，電飯煲3臺，康佳電視機(jī)17寸1臺。 購房者憑發(fā)票現(xiàn)場參與抽獎。 時間從上午800-1000聯(lián)系廣西電視臺直播。 五、項(xiàng)目銷售各階段策略 1、第一階段導(dǎo)入期（新聞造勢和市場預(yù)熱期）即拿到預(yù)售證前一個半月1）、階段特征片區(qū)市場對新的項(xiàng)目介入反應(yīng)必然是冷靜的，在以“自我為主，借勢，造勢”的前提下，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的形象塑造和現(xiàn)場環(huán)境的包裝。 2）、銷售策略以“迎新春，住新房，享受美好生活”為主題舉行樓盤開業(yè)慶典活動，推出10套特價三房兩廳3600元/平方米超值價預(yù)售，先到先得，凡在開業(yè)慶典預(yù)購房者可享受在4000元/平方米的價格上打9.8折的優(yōu)惠.在開業(yè)慶典前7天在的頭版做開業(yè)慶典宣傳廣告。 2、第二階段形象期（包括公開發(fā)售期）1）階段特征經(jīng)過前期的宣傳工作，項(xiàng)目市場形象得到確立，部分目標(biāo)消費(fèi)者準(zhǔn)備入市。 2）銷售策略推出主題為“了心愿，享受品質(zhì)生活”的促銷活動，推出一期江景房4380元/平米起，團(tuán)購價可享受9.8折的優(yōu)惠，針對老師特定群體憑教師證購房可享受在集團(tuán)價的基礎(chǔ)上再打9.9折的優(yōu)惠加送家具套餐圓桌+沙發(fā)一套+椅子3張，家具僅送10套，數(shù)量有限先到先得。 3、第三階段熱銷期1）階段特征有了良好的市場環(huán)境，有了賣點(diǎn)的充分渲染，成熟期的到來。 2）銷售策略推出主題為“誰來關(guān)心好朋友“的活動，重點(diǎn)是促進(jìn)小2房和小3房的銷售，推出“團(tuán)購”，享受團(tuán)購價3680元/平方米的優(yōu)惠，電話告訴已經(jīng)購房者介紹朋友來購房，除以團(tuán)購優(yōu)惠價，還可以享受與介紹來的朋友一起到大明山游玩3天。 4、第四階段持銷期1）階段特征屬于后續(xù)銷售階段，在銷售推廣過程中出現(xiàn)銷售矛盾，屬于修正調(diào)整階段。 2）銷售策略采用“先租后售”的策略，客戶可以先租住，到客戶認(rèn)為有能力買下房屋產(chǎn)權(quán)時，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金總額，并且按租住時議定的房價出售。 也同時采取尾期清盤活動特價3880元/平米打9折優(yōu)惠。 六、費(fèi)用預(yù)算 1、報紙廣告費(fèi)做整版彩色（23X33cm）5天X58000元/天=290000元（主要在星期 六、日、 一、 二、 三、）開業(yè)慶典投放2天，公開銷售投放3天。 2、車體廣告費(fèi)10萬元。 3、戶外廣告費(fèi)50萬元。 4、燈桿廣告費(fèi)15萬。 5、婚紗照費(fèi)用1998X20=39960元。 6、其它促銷活動費(fèi)用1）征集對聯(lián)獎金2500元。 2）舉行買樓抽獎活動，獎品家庭休閑越野車大地-眾泰xx-1.5排量的轎車一輛價值5.99萬元。 3）微波爐5個5X250=1250元。 4）電飯煲10個10X99=990元。 5）家具套餐圓桌一張+沙發(fā)一套+椅子3張=300+1500+3X20=1860元。 6）康佳17寸彩電一臺1500元。 7）意外防范資金100000元。 總費(fèi)用1247960元 七、效果評估 1、通過前期的公關(guān)造勢吸引更多的消費(fèi)者對樓盤的關(guān)注，同時也尋找我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，讓樓盤在社會公眾中樹立良好的形象，以便樓盤順利入市。 2、通過前期的公關(guān)造勢和第一階段舉行的開業(yè)慶典，更好的傳達(dá)樓盤的形象，達(dá)到開業(yè)慶典當(dāng)天銷售100套房的效應(yīng)，第二階段全面公開銷售期，完成江景房和湖景房還有一期的全部銷售。 3、通過舉行“封頂慶典”活動和第三階段的熱銷期，使 一、二期的房子銷售率大道90%以上。 4、通過最后銷售階段把銷售困難的房子采取“先租后售”策略加快開發(fā)商的資金回籠，減少資源的浪費(fèi)與損失。 整個營銷策劃方案主要是為了更好的把樓盤全部銷售出去和樹立開發(fā)商的良好形象，加快開發(fā)商的資金回籠，減少投資風(fēng)險！公司規(guī)章制度 一、公司形象 1、員工必須清楚地了解公司的經(jīng)營范圍和管理結(jié)構(gòu)，并能向客戶及外界正確地介紹公司情況。 2、在接待公司內(nèi)外人員的垂詢、要求等任何場合，應(yīng)注視對方，微笑應(yīng)答，切不可冒犯對方。 3、在任何場合應(yīng)用語規(guī)范，語氣溫和，音量適中，嚴(yán)禁大聲喧嘩。 4、遇有客人進(jìn)入工作場地應(yīng)禮貌勸阻，上班時間（包括午餐時間）辦公室內(nèi)應(yīng)保證有人接待。 5、接聽電話應(yīng)及時，一般鈴響不應(yīng)超過三聲，如受話人不能接聽，離之最近的職員應(yīng)主動接聽，重要電話作好接聽記錄，嚴(yán)禁占用公司電話時間太長。 6、員工在接聽電話、洽談業(yè)務(wù)、發(fā)送電子郵件及招待來賓時，必須時刻注重公司形象，按照具體規(guī)定使用公司統(tǒng)一的名片、公司標(biāo)識及落款。 7、員工在工作時間內(nèi)須保持良好的精神面貌。 8、員工要注重個人儀態(tài)儀表，工作時間的著裝及修飾須大方得體。 二、生活作息 1、員工應(yīng)嚴(yán)格按照公司統(tǒng)一的工作作息時間規(guī)定上下班。 2、作息時間規(guī)定1）、夏季作息時間表（4月9月）上班時間早830午休12001400下班時間晚18002）、冬季作息時間表（10月3月）上班時間早900午休12001330下班時間晚 17303、員工上下班施行簽到制，上下班均須本人親自簽到，不得托、替他人簽到。 4、員工上下班考勤記錄將作為公司績效考核的重要組成部分。 5、員工如因事需在工作時間內(nèi)外出，要向主管經(jīng)理請示簽退后方可離開公司。 6、員工遇突發(fā)疾病須當(dāng)天向主管經(jīng)理請假，事后補(bǔ)交相關(guān)證明。 7、事假需提前向主管經(jīng)理提出申請，并填寫【請假申請單】，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休息。 8、員工享有國家法定節(jié)假日正常休息的權(quán)利，公司不提倡員工加班，鼓勵員工在日常工作時間內(nèi)做好本職工作。 如公司要求員工加班，計發(fā)加班工資及補(bǔ)貼；員工因工作需要自行要求加班，需向部門主管或經(jīng)理提出申請，準(zhǔn)許后方可加班。 1）、加班費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公司規(guī)定加班費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為10元/小時；2）、加班費(fèi)領(lǐng)取加班費(fèi)領(lǐng)取時間為每月24日（工資發(fā)放日）。 三、衛(wèi)生規(guī)范 1、員工須每天清潔個人工作區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生，確保地面、桌面及設(shè)備的整潔。 2、員工須自覺保持公共區(qū)域的衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)不清潔的情況，應(yīng)及時清理。 3、員工在公司內(nèi)接待來訪客人，事后需立即清理會客區(qū)。 4、辦公區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 5、正確使用公司內(nèi)的水、電、空調(diào)等設(shè)施，最后離開辦公室的員工應(yīng)關(guān)閉空調(diào)、電燈和一切公司內(nèi)應(yīng)該關(guān)閉的設(shè)施。 6、要愛護(hù)辦公區(qū)域的花木。 四、工作要求 1、工作時間內(nèi)不應(yīng)無故離崗、串崗，不得閑聊、吃零食、大聲喧嘩，確保辦公環(huán)境的安靜有序。 2、新入職員工的試用期為三個月，員工在試用期內(nèi)要按月進(jìn)行考評。 詳見員工試用期考核表。 3、公司內(nèi)所制定的員工日程表是衡