某省旅游地產(chǎn)是虛熱還是雙贏研討.doc

旅游地產(chǎn)聯(lián)姻，虛熱還是共贏？2011-09-21 11:19 南方日?qǐng)?bào) 【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論 0 條 搜集整理：中國(guó)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)限購令下，旅游地產(chǎn)逆市升溫。近日記者走訪陽江海陵島，這里的保利銀灘項(xiàng)目已熱火朝天，沿海一線新建別墅開始發(fā)售。在當(dāng)前地產(chǎn)旅游熱潮中，眾房企紛紛淘金旅游地產(chǎn)，出現(xiàn)了許多以旅游包裝的地產(chǎn)項(xiàng)目，如清遠(yuǎn)的世紀(jì)旅游城等等。旅游地產(chǎn)聯(lián)姻，是虛熱還是雙贏?本報(bào)邀請(qǐng)了三位旅游業(yè)界人士就此話題進(jìn)行探討。本期嘉賓本期話題觀點(diǎn)一：地產(chǎn)商大舉進(jìn)入旅游業(yè)主持人：最近，旅游地產(chǎn)行情漸漲，目前廣東就有幾個(gè)正在投入建設(shè)中的旅游地產(chǎn)，包括陽江海陵島“保利銀灘”項(xiàng)目，清遠(yuǎn)恒大世紀(jì)旅游城等，有人說這是合理利用旅游資源，也有人說這是打著“旅游”名義賣房地產(chǎn)，坊間也有“旅游綁架地產(chǎn)”、“地產(chǎn)綁架旅游”的各種說法，旅游地產(chǎn)緣何這么熱?各位如何看待二者的關(guān)系?勞毅波：地產(chǎn)商往往都是投機(jī)的，他們抓住政策導(dǎo)向，現(xiàn)在正面臨“一收一放”的局面，一方面是限購令令住宅市場(chǎng)降溫，另一方面則是政府近年來大力發(fā)展旅游，土地規(guī)劃上有所調(diào)整。他們可是地主，不是什么救世主。我并不認(rèn)為旅游地產(chǎn)能持續(xù)火熱，如果只是地產(chǎn)商賣那些有山有水郊區(qū)的房子的話，旅游地產(chǎn)的受眾實(shí)在有限。對(duì)消費(fèi)者來說，它可能就是“小三”或者“小四”了，買旅游地產(chǎn)，對(duì)消費(fèi)者來說，大多是一種投資理財(cái)?shù)姆绞?，但是這類人群畢竟占少數(shù)。說地產(chǎn)“綁架”旅游，說的是一些地產(chǎn)商以為有山有水有高爾夫場(chǎng)地，就大興土木在那里建樓盤、賣別墅，并沒有健全配套的旅游設(shè)施，人氣沒有做上去，最后導(dǎo)致樓盤的入住率極低，資源大量浪費(fèi)。鄭澤國(guó)：近四五年，地產(chǎn)商正在全面進(jìn)入旅游業(yè)，旅游+地產(chǎn)，或是未來旅游發(fā)展的基本模式之一，它不應(yīng)該被扭曲或回避，應(yīng)該引起業(yè)界的正視。這種模式的確存在一定的好處。旅游需要前期長(zhǎng)期的投資，風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)率慢，如果旅游資源不具有稀缺性，那么它的投資風(fēng)險(xiǎn)則更大。與地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，便能一定程度上平衡風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，旅游與地產(chǎn)之間的結(jié)合，有助于休閑旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)型。在過去的七年里，休閑旅游得到一定的發(fā)展，但是仍然處在檔次不高的階段。比如在廣東，溫泉、漂流、濱海旅游、農(nóng)家樂等等，這些都是消費(fèi)不高的短途休閑游，真正的度假旅游還未發(fā)展成型。以清遠(yuǎn)為例，它算是廣東休閑旅游發(fā)展最成熟的城市之一，擁有數(shù)十個(gè)旅游景點(diǎn)，不少AAAA級(jí)景區(qū)，十多條漂流，但是在客源增長(zhǎng)的同時(shí)，休閑度假產(chǎn)業(yè)并未真正被帶動(dòng)起來，原因何在?旅行社所推出的線路近八成是一日游的。真正要拉動(dòng)度假旅游，還是要在“住”的方面做文章，旅游地產(chǎn)可以在遠(yuǎn)離鬧市區(qū)環(huán)境優(yōu)美的地方幫忙解決住宿問題，但是它更多的是作為一種投資消費(fèi)，或是第二居所。觀點(diǎn)二：旅游地產(chǎn)需要“十年磨一劍”主持人：最近，南京出臺(tái)南京市旅游度假區(qū)管理辦法，明確規(guī)定禁止以旅游度假區(qū)的名義違法進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，越來越多消費(fèi)者也對(duì)打“旅游地產(chǎn)”牌的旅游景區(qū)不信任，甚至產(chǎn)生了反感情緒，大家似乎都看到了其中存在隱患，你們?cè)趺纯?鄭澤國(guó)：你說得沒錯(cuò)，旅游地產(chǎn)在發(fā)展過程中的確存在一些問題，這也就是為什么政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策予以遏制掛羊頭賣狗肉，打著旅游的旗號(hào)，圈地建房賣樓等現(xiàn)象。我同意之前勞毅波所提的，地產(chǎn)商習(xí)慣性地采用大進(jìn)大出、快進(jìn)快出、急功近利的方式，他們只求把樓賣了，然而度假旅游走的是多次消費(fèi)的路，需要長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。像濱海一帶，如果最好的資源被地產(chǎn)商拿去建樓出售，那是對(duì)公共資源的浪費(fèi)，比如閘坡一帶，擁有極好的濱海資源，沙質(zhì)水質(zhì)都很好，如果將它用作住宅別墅賣掉，那將意味著這些好的公共資源只能供極少數(shù)人所享用，顯然不公平。它應(yīng)該作為公共旅游資源進(jìn)行開發(fā)，而不是被圈地成為房地產(chǎn)商賺取短期暴利的工具。勞毅波：其實(shí)很簡(jiǎn)單，人們擔(dān)心旅游地產(chǎn)只是賣地產(chǎn)，沒有真正意義上的賣旅游。更何況，現(xiàn)在有一些旅游地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了同質(zhì)化的問題。資源不具有多大的差別，都是些山、水、湖景，有些有高爾夫練習(xí)場(chǎng)，但是并不是有這些資源，就可以做旅游地產(chǎn)了。鄭澤國(guó)：沒錯(cuò)，旅游地產(chǎn)沒有想象中的那么簡(jiǎn)單，并不是造個(gè)景、建個(gè)樓盤來賣就行了，地產(chǎn)商應(yīng)該抱的是“十年磨一劍”的心態(tài)，而不是像商業(yè)住宅地產(chǎn)那樣的運(yùn)作思維。觀點(diǎn)三：應(yīng)走“旅游+地產(chǎn)+文化+商業(yè)”模式主持人：有人說“地產(chǎn)”能為旅游造血，華僑城就是個(gè)很好的例子，通過成熟的旅游開發(fā)模式，在一塊原本沒有旅游資源的土地上打造出一座主題公園，提升整個(gè)地塊的價(jià)值，同時(shí)享受前期廉價(jià)土地儲(chǔ)備的大幅升值，華僑城的經(jīng)驗(yàn)是否值得其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目借鑒?鄭澤國(guó)：的確，華僑城的旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)較為成熟。但是它不僅僅是旅游+地產(chǎn)，還包括了文化、商業(yè)等元素，真正成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該具備這四個(gè)要素。旅游賺人氣，地產(chǎn)賺利潤(rùn)，商業(yè)作為延伸，文化注入靈魂。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展得比較成熟了。比如楚雄的彝人古寨，游客到那可以住民居，看彝族篝火表演，商業(yè)街里賣的是當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族的特色手工藝品，規(guī)?；拿窬幼∷抻幸徊糠钟脕頋M足游客需求，一部分則用于出售。但是，最核心最具價(jià)值的一片一定用作公共資源，即便出售出去，也會(huì)采取反租的方式，統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃管理，發(fā)揮其旅游功能。觀點(diǎn)四：旅游地產(chǎn)符合未來發(fā)展需要主持人：“旅游+地產(chǎn)”是否是未來旅游開發(fā)的一個(gè)大方向?如果在政策允許的條件下，如何讓二者成功“聯(lián)姻”，各自互補(bǔ)互助?勞毅波：如果要發(fā)展旅游地產(chǎn)，其實(shí)地產(chǎn)商需要從游客的角度考慮。人們當(dāng)然不會(huì)選擇在偏僻的景區(qū)內(nèi)定居幾十年，頂多當(dāng)它是度假的地方。既然是度假，那就可能是幾年、幾個(gè)月、幾天的事情，那么地產(chǎn)商便可以采取酒店式或公寓式的管理模式，引入國(guó)外“分時(shí)度假”的做法，當(dāng)然，前提是要這片區(qū)域旅游配套設(shè)施、軟件服務(wù)已經(jīng)發(fā)展較為健全，不定期或定期搞搞主題活動(dòng)，公眾交通網(wǎng)絡(luò)也比較發(fā)達(dá)，那么人們可以選擇在這里度上幾個(gè)月甚至幾年的假期。鄭澤國(guó)：旅游+地產(chǎn)的模式，我認(rèn)為是未來旅游開發(fā)的必由之路，因?yàn)槎吣軌蚱鸬交パa(bǔ)共進(jìn)的作用。但是如果要開發(fā)好，就要旅游在前，先帶旺人氣，再帶動(dòng)地產(chǎn)。一旦處理不好這一關(guān)系，只做地產(chǎn)，投資商一定會(huì)栽跟頭。另外值得一提的是，要融入文化和商業(yè)的元素，將度假屋出租給游客，提供便利的服務(wù)，再注入當(dāng)?shù)靥赜械奈幕兀@樣才能使項(xiàng)目走向成熟。觀點(diǎn)五：全省濱海旅游規(guī)劃將作出相應(yīng)引導(dǎo)主持人：目前廣東濱海旅游的發(fā)展非常受重視，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)也在助力濱海旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在這方面各位有何意見和建議?旅游部門是否有相關(guān)政策予以指導(dǎo)?陳瑞東：在未來的一兩個(gè)月內(nèi)，將準(zhǔn)備出臺(tái)我省濱海旅游的相關(guān)規(guī)劃和相關(guān)引導(dǎo)性政策，突出濱海旅游的科學(xué)合理規(guī)劃，同時(shí)也會(huì)對(duì)濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目作出正確引導(dǎo)。鄭澤國(guó)：濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，不妨借鑒國(guó)外，比如北美、加拿大等濱海旅游的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，海濱作為公共資源，最靠海的部分布局公共設(shè)施，接下來是餐廳、住宿等旅游配套，再接下來才是流轉(zhuǎn)型的公寓，供游客租用。政府政策上應(yīng)該予以引導(dǎo)，防止公共資源被私吞，防止房地產(chǎn)商“掛羊頭賣狗肉”，最終導(dǎo)致一堆爛尾樓的出現(xiàn)。微觀點(diǎn)劉思敏旅游與社會(huì)：普通地產(chǎn)是為日常生活準(zhǔn)備的，旅游地產(chǎn)是滿足出游的需要。Hayes馳：地產(chǎn)旅游業(yè)如果是地產(chǎn)和旅游業(yè)形成良性互動(dòng)，固然贊同，因?yàn)榭梢宰畲笙薅劝l(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)。但是如果說是為了地產(chǎn)，刻意去制造旅游業(yè)，那我覺得這就無非是給了房地產(chǎn)抬價(jià)的新渠道而已。所以個(gè)人認(rèn)為，推動(dòng)地產(chǎn)旅游業(yè)，首先要有行業(yè)規(guī)范，要有一定的入門門檻!北師林瑋：最近以來文化產(chǎn)業(yè)學(xué)者們著力批判的“文化地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”、“大學(xué)地產(chǎn)”等等，“文化”、“旅游”、“大學(xué)”沒有錯(cuò)，錯(cuò)的是“地產(chǎn)”。如果再不好好解決“地產(chǎn)”的問題，與日常生活相關(guān)的所有文化(如喪葬)都要被“地產(chǎn)”給侵吞了。無論你政府如何保護(hù)，也無力抵抗市場(chǎng)的強(qiáng)大逐利性!相關(guān)南京：不得以旅游度假區(qū)名義開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，南京市政府近日出臺(tái)新規(guī)定