試談房地產(chǎn)資源整合階段.doc

一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（一）江濱樓盤(pán)分析從地域性分析，同處江濱板塊的樓盤(pán)，地理位置較相似。1、一代領(lǐng)秀三期樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱“一代領(lǐng)秀三期”規(guī)模占地面積：86667平方米 三期面積：16579三期總戶數(shù)：417 物業(yè)類別：小高層、高層 建筑棟數(shù)：三期5幢 樓層狀況：1幢11層，4幢18層建筑類別：商品房、商鋪、車庫(kù) 車位情況：30戶 容積率：3.0 綠化率： 38.5% 價(jià)格起價(jià)：4800元/平方米，均價(jià)：6400元/平方米戶型71-78精致兩房、80-92溫馨兩房、97-103實(shí)用小三房123-137舒居大三房、153-162觀景四房。地理位置位于丹霞路與詩(shī)浦路交匯處賣點(diǎn)小區(qū)內(nèi)有3萬(wàn)平方米社區(qū)園林景觀，800平方米中央游泳池，1000平方米高級(jí)會(huì)所空間，28萬(wàn)平方米的巴厘島風(fēng)情景觀大社區(qū)，是江濱版塊唯一全實(shí)景項(xiàng)目。配套設(shè)施閩南綜合大市場(chǎng)、規(guī)劃中的詩(shī)浦小學(xué) 、幼兒園、游泳池、會(huì)所 開(kāi)發(fā)商 漳州信達(dá)諾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理廈門(mén)國(guó)貿(mào)物業(yè)(為業(yè)主提供周全及時(shí)的高質(zhì)服務(wù))一代領(lǐng)秀三期樓盤(pán)分析：價(jià)格分析：一代領(lǐng)秀三期相對(duì)萬(wàn)豪香江國(guó)際價(jià)格更低，價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)。賣點(diǎn)分析：小區(qū)內(nèi)有3社區(qū)園林景觀，800中央游泳池，1000高級(jí)會(huì)所空間。88%的房型得以南北通透，保證空氣對(duì)流和陽(yáng)光充足；真正全明設(shè)計(jì)，光線覆蓋到每個(gè)角落，即使是易被忽略的衛(wèi)生間、電梯廳，也保證了充足的采光。同時(shí)各個(gè)戶型均好，格局方正，保證了戶型空間的合理化運(yùn)用。戶型分析：戶型多樣，選擇性更大開(kāi)發(fā)商分析：漳州信達(dá)諾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，為上市國(guó)企廈門(mén)信達(dá)集團(tuán)下的子公司。在漳州歷經(jīng)六年成熟運(yùn)營(yíng)，以實(shí)力筑造品質(zhì)生活，奠定了一代領(lǐng)秀江濱高尚人居翹首地位2、龍灣盛世樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱龍灣盛世規(guī)模占地面積：32畝 總建筑面積：12萬(wàn)平米規(guī)劃3幢34層的高層建筑，總戶數(shù)：770多戶 建筑類別：商品房戶型面積范圍從66300 公攤面積：19% 綠化率：35% 容積率：5.5裝修情況毛坯 價(jià)格起價(jià)：5018元/ 均價(jià)：6500元/戶型兩房80、三房113-150、四房170和190 地理位置位于江濱路與元光南路交匯處，位居城市中心，占據(jù)九龍江第一排，自然與繁華共享，5分鐘步行繁華圈，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、就學(xué)、就醫(yī)、便捷生活配套一應(yīng)俱全。賣點(diǎn)在戶型規(guī)劃薈萃了香港美學(xué)設(shè)計(jì)的精華，繼承港式宅邸對(duì)于空間的極致運(yùn)用，絲毫不浪費(fèi)功能空間的規(guī)模，步入式凸窗，保證每一位業(yè)主都擁有開(kāi)闊的視野，盡享九龍江美景配套設(shè)施漳州市中醫(yī)院、薌城區(qū)中醫(yī)院、江濱公園、超市開(kāi)發(fā)商 冠宏星（漳州）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司龍灣盛世樓盤(pán)分析:價(jià)格分析:龍灣盛世相對(duì)萬(wàn)豪香江國(guó)際價(jià)格更低，價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析:在戶型規(guī)劃薈萃了香港美學(xué)設(shè)計(jì)的精華，繼承港式宅邸對(duì)于空間的極致運(yùn)用，絲毫不浪費(fèi)功能空間的規(guī)模，步入式凸窗，保證每一位業(yè)主都擁有開(kāi)闊的視野，盡享九龍江美景，建材方面，采用中空鋼化玻璃、高檔外墻磚，國(guó)家新型節(jié)能建材標(biāo)準(zhǔn)；精裝酒店式入戶大堂、國(guó)際名牌電梯，媲美星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)配備戶型分析:其戶型選擇性更大3、上江名都基本情況分析樓盤(pán)名稱上江名都規(guī)模項(xiàng)目總占地面積：2.16萬(wàn)平方米 總建筑面積：12萬(wàn)多平方米，共規(guī)劃5幢建筑物、3幢商住樓、2幢寫(xiě)字樓，總工期約為3年，總投資3.5億元 綠化率:39.03 裝修狀況：毛坯戶型單身公寓、兩房、三房、四房、樓中樓地理位置位于市區(qū)江濱大道與延安南路交匯處西北方向，博愛(ài)路（廈門(mén)路）以南賣點(diǎn)小區(qū)項(xiàng)目的對(duì)面，江濱大道以南，市政規(guī)劃一個(gè)25畝的江濱城市主題公園，也由開(kāi)發(fā)公司興建，隨著小區(qū)工程的進(jìn)展逐步完善，將成為江濱大道上的一處優(yōu)美的休閑景點(diǎn)。小區(qū)項(xiàng)目依江而居，是漳州古城區(qū)之所在，具有千年的文化底蘊(yùn)，集江景、休閑、娛樂(lè)、觀光于一體的江濱高尚生活社區(qū)。配套設(shè)施學(xué)校：實(shí)驗(yàn)幼兒園綜合商場(chǎng)：吉馬、信義、新華都、南市場(chǎng)、人民市場(chǎng)郵局：銀行：中行、建行醫(yī)院：市醫(yī)院、華僑醫(yī)院其它：中山公園、市游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、會(huì)所、健身房、兒童樂(lè)園、洗衣店、智能安保開(kāi)發(fā)商 漳州欣寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理漳州市萬(wàn)豪實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司上江名都樓盤(pán)分析：戶型分析：型品種多，單身公寓、兩房、三房、四房、樓中樓，選擇大賣點(diǎn)分析：小區(qū)項(xiàng)目依江而居，是漳州古城區(qū)之所在，具有千年的文化底蘊(yùn)，集江景、休閑、娛樂(lè)、觀光于一體的江濱高尚生活社區(qū)開(kāi)發(fā)商分析：該項(xiàng)目，由福建漳龍集團(tuán)旗下的上市公司漳州發(fā)展股份有限公司的子公司漳州欣寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)4、榕御三期基本情況樓盤(pán)名稱榕御三期規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積23萬(wàn)平方米，由17幢高層建筑組成物業(yè)類別商品房商品房房數(shù) 158套價(jià)格均價(jià)7000元/戶型主力戶型87平方米二房、124平方米三房、155平方米四房，二梯二戶地理位置項(xiàng)目位居建元路以南、丹霞路以西，歸根城市中軸，尊處江濱板塊，城市未來(lái)真正的CLD（中央生活區(qū)），距繁華市區(qū)僅3分鐘車程。毗鄰九龍江畔，收擁浩渺九龍江及政府規(guī)劃“一江、兩帶、四區(qū)、五軸、多點(diǎn)”的濱江城市景觀帶之奢侈自然美景賣點(diǎn)采用現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的歐式風(fēng)格雙陽(yáng)臺(tái)小區(qū)內(nèi)部歐式新古典主義主題景觀園林配套設(shè)施社區(qū)配套 羽毛球場(chǎng)、游泳池、2000平方米休閑會(huì)所周邊配套 建設(shè)銀行、商務(wù)酒店、農(nóng)村信用合作社、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、薌城中醫(yī)院等遍布項(xiàng)目周邊，臨近新城綜合大市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、閩南水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、丹霞路/水仙大街商業(yè)中心、新華都購(gòu)物廣場(chǎng)等繁華商業(yè)配套，薌城實(shí)驗(yàn)小學(xué)新城分校、漳州三中信步可達(dá)，便捷完善的生活圈成就貴族領(lǐng)域開(kāi)發(fā)商 福建三鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理伯恩物業(yè) 榕御三期樓盤(pán)分析：價(jià)格分析：價(jià)相比萬(wàn)豪香江國(guó)際具有一定優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析：采用現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的歐式風(fēng)格雙陽(yáng)臺(tái)小區(qū)內(nèi)部歐式新古典主義主題景觀園林毗鄰九龍江畔，收擁浩渺九龍江及政府規(guī)劃“一江、兩帶、四區(qū)、五軸、多點(diǎn)”的濱江城市景觀帶之奢侈自然美景。三期戶型具有絕佳的南北朝向設(shè)計(jì)，雙陽(yáng)臺(tái)可將園林景觀盡收眼底陽(yáng)光伴隨清風(fēng)登堂入室；戶戶配有觀景陽(yáng)臺(tái)，可賞中庭瑰麗的園林景致，視覺(jué)得到了更大的延伸。5、龍寶花園基本情況樓盤(pán)名稱龍寶花園規(guī)模項(xiàng)目占地面積：120畝，總建規(guī)劃為110000平方米的純住宅小區(qū)，是市區(qū)沿江首個(gè)純住宅江濱景觀豪宅小區(qū) 公攤面積：10%綠化率：55% 總戶數(shù)：493 建筑棟數(shù)：3 樓層狀況：33層 價(jià)格起價(jià)：6800元/ 戶型100的兩房，136170的三房，180的四房，210220的五房地理位置位于漳州市江濱路與鐘法路交匯處賣點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚，南北通透擁有兩層地下室，戶均1.2個(gè)停車位，首層架空規(guī)劃五星級(jí)賓館景觀。建筑密度僅17.5%，龍寶花園地屬沿江第一排，且與江濱路相距50-60米，沿江臥室使用雙層中空玻璃，實(shí)現(xiàn)無(wú)噪音的低碳家居環(huán)境配套設(shè)施學(xué)校、商場(chǎng)、銀行、幼兒園、 醫(yī)院其它： 網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、會(huì)所、健身房、兒童樂(lè)園、洗衣店、智能安保開(kāi)發(fā)商 漳州市華藝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司龍寶花園樓盤(pán)分析：戶型分析：戶型多種，選擇性大賣點(diǎn)分析：戶型設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚，南北通透擁有兩層地下室，戶均1.2個(gè)停車位，首層架空規(guī)劃五星級(jí)賓館景觀。建筑密度僅17.5%，公攤面積占實(shí)用面積10%左右為您提供超大寬敞的小區(qū)活動(dòng)空間(二)其他板塊樓盤(pán)分析樓盤(pán)的選擇我們主要考慮價(jià)位與萬(wàn)豪香江國(guó)際相近且物業(yè)類別差不多。6、福海陽(yáng)光基本情況樓盤(pán)名稱福海陽(yáng)光規(guī)模項(xiàng)目占地面積：57334 總建筑面積：20萬(wàn)建筑類型：框剪 樓層狀況：18-23層 新房類型：高層商住樓 綠化率：32.3% 容積率：3.22 物業(yè)類別:小高層、高層價(jià)格起價(jià)：5700元/ 均價(jià): 7000元/戶型兩房、三房、樓中樓賣點(diǎn)沃爾瑪、麥當(dāng)勞、肯德基、潮味城、九龍公園近在咫尺，公交線路密布周圍，交通出行便捷快速。住宅主要以板式小高層為主，戶戶南北朝向，幢距大、通風(fēng)采光性良好，社區(qū)內(nèi)實(shí)行全封閉式智能化管理，擁有優(yōu)美的生態(tài)景觀園林，并配有大型文化會(huì)所、景觀游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。配套設(shè)施學(xué)校：名流小學(xué)、玉蘭小學(xué)、漳州八中、巷口小學(xué)幼兒園：中心幼兒園商場(chǎng)：新華都、沃爾瑪、丹霞商業(yè)街銀行：建行、農(nóng)行醫(yī)院：175醫(yī)院郵政局：中國(guó)郵政其他：網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、健身會(huì)所、兒童樂(lè)園、洗衣店、智能安保開(kāi)發(fā)商 漳州金威龍建設(shè)發(fā)展有限公司福海陽(yáng)光樓盤(pán)分析：戶型分析：相比萬(wàn)豪香江國(guó)際，消費(fèi)者擁有更多選擇機(jī)會(huì)賣點(diǎn)分析：項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，周邊生活配套齊全，路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)便捷。板式建筑，全明設(shè)計(jì)，南北通透；入戶花園，生活空間的天然氧吧，與中庭花園相呼應(yīng)；超大陽(yáng)臺(tái)，鍛煉健身曬太陽(yáng)，呼吸新鮮空氣不用遠(yuǎn)行。地理位置分析：“” 項(xiàng)目位于中心丹霞路與漳華路的交匯處，丹霞路漳州市區(qū)新商業(yè)中心，漳華路漳州最具發(fā)展前景的繁華景觀大道，漳響路漳州的歷史人文街區(qū)圍繞項(xiàng)目周邊；名品步行街、新華都購(gòu)物廣場(chǎng)、豪享來(lái)、丹霞市場(chǎng)、各大銀行、175醫(yī)院、漳州八中、名流小學(xué)、陽(yáng)光國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園就在家門(mén)口，公交線路密布周圍，交通出行便捷快速。中駿藍(lán)灣香郡基本情況樓盤(pán)名稱中駿藍(lán)灣香郡規(guī)模項(xiàng)目占地面積：239785.71 總建筑面積：521812.538綠化率：40% 建筑類型：容積率：1.795 住宅套數(shù)：3400套 規(guī)劃主打127平米純板式小高層三房戶型。價(jià)格起價(jià)：5068元/ 均價(jià)：7100元/戶型板式小高層，花園洋房，聯(lián)排，雙拼，獨(dú)棟別墅賣點(diǎn)社區(qū)總規(guī)模達(dá)52萬(wàn)平米，1.7的容積率僅為人居生活的細(xì)節(jié)考量，超高綠地覆蓋率，實(shí)現(xiàn)至高生活的不盡想象。禮聘國(guó)際級(jí)景觀大師貝爾高林演繹現(xiàn)代巴厘風(fēng)情園林的情趣盎然，且因地制宜，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)，以新古典主義的建筑風(fēng)格，結(jié)合密林植載營(yíng)造豐富的功能空間，營(yíng)造出浪漫悠閑的生活情調(diào)。配套設(shè)施購(gòu)物中心：43000歐洲小鎮(zhèn)式商業(yè)街區(qū) 中、小學(xué)：漳州一中分校、漳州市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 幼 兒 園：3600雙語(yǔ)幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園 景 觀：看山、 3000畝碧湖生態(tài)園、西溪濕地公園、東南亞熱帶風(fēng)光的江濱公園、濕地公園、云洞巖風(fēng)景區(qū)，名勝環(huán)伺。開(kāi)發(fā)商 中駿置業(yè)物業(yè)管理第一太平戴維斯中駿藍(lán)灣香郡樓盤(pán)分析：戶型分析:戶型多樣，另外，其在價(jià)格上與萬(wàn)豪香江國(guó)際相近，均價(jià)為均價(jià)：7100元/，而萬(wàn)豪香江國(guó)際均價(jià)為均價(jià)：6900元/,但戶型卻有萬(wàn)豪香江沒(méi)有的聯(lián)排、雙拼別墅等，選擇性比萬(wàn)豪香江國(guó)際大很多。賣點(diǎn)分析: 項(xiàng)目因地制宜、空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)，以地中海托斯卡納風(fēng)格，紅土磚，馬賽克拼圖，黃木紋板巖。以自然、健康、休閑的東方意境式景觀為主，將色彩元素融入到環(huán)境當(dāng)中，通過(guò)塑造起伏的地形，結(jié)合密林植載營(yíng)造豐富的功能空間，以及東方裝飾的點(diǎn)綴，體現(xiàn)出浪漫生活情調(diào)，體現(xiàn)綠色環(huán)保社區(qū)，樹(shù)立高尚精品樓盤(pán)市場(chǎng)形象，打造漳州地區(qū)品牌、品質(zhì)、品格、品味樓盤(pán)。 高層公寓、花園洋房和聯(lián)排、獨(dú)棟別墅。毗鄰省級(jí)風(fēng)景區(qū)云洞巖、3000畝碧湖生態(tài)園、西溪濕地公園等，坐擁城市稀缺的大型景觀資源與極致的舒居尺度。社區(qū)總規(guī)模達(dá)52萬(wàn)平米，1.7的容積率僅為人居生活的細(xì)節(jié)考量，超高綠地覆蓋率，實(shí)現(xiàn)至高生活的不盡想象。禮聘國(guó)際級(jí)景觀大師貝爾高林演繹現(xiàn)代巴厘風(fēng)情園林的情趣盎然，且因地制宜，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)，以新古典主義的建筑風(fēng)格，結(jié)合密林植載營(yíng)造豐富的功能空間，營(yíng)造出浪漫悠閑的生活情調(diào)。地理位置分析：藍(lán)灣香郡項(xiàng)目位于漳州主干道水仙大街與迎賓路交匯處，毗鄰省級(jí)風(fēng)景區(qū)云洞巖，遙望九龍江。西溪大橋、江東大橋跨江銜接，江濱大道、水仙大道，景觀交通四通八達(dá)，規(guī)劃中的九龍江大橋，5分鐘即可通達(dá)火車動(dòng)車南站。 二、項(xiàng)目SWOT分析：（一）地理環(huán)境因素優(yōu)勢(shì)strength機(jī)會(huì)opportunity1、優(yōu)越景觀：近萬(wàn)平米中庭園林、江濱公園、碧湖生態(tài)公園，演繹康居人生；戶型采用全港式的設(shè)計(jì)模式，南北通透，戶戶南向、窗窗觀景，陽(yáng)光、清風(fēng)與之環(huán)繞；兩梯兩戶，帶有入戶花園，雙景觀樓房，獨(dú)自擁攬沿江一線的絕色風(fēng)景，讓您與自然親密接觸2、便捷交通：萬(wàn)豪香江國(guó)際位于元光南路東側(cè)，江濱大道北側(cè)，下洲路南側(cè)，緊鄰漳州江濱大道，交通極為便利，沿著江濱路便可順暢地到達(dá)漳州城市任何一個(gè)地方，駕車及乘車均可輕松往返龍巖、泉州、廈門(mén)等地；4路、16路、21路公交車直達(dá)市中心，不論是自駕還是乘車，都非常便捷。3、醫(yī)院配套：萬(wàn)豪香江國(guó)際附近有華僑醫(yī)院、中醫(yī)院、江濱診所，人生活從容無(wú)憂。4、優(yōu)質(zhì)商業(yè)：底層為店面，周邊有新華都購(gòu)物、國(guó)美電器、閩南水產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，柴米油鹽醬醋茶，一站便可購(gòu)齊。1、江濱花園城位于漳州市區(qū)江濱路東段片區(qū)，該項(xiàng)目商業(yè)部分包括已建成的閩南水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和正在銷售的江濱風(fēng)情商業(yè)區(qū)以及一座即將新建的大型商業(yè)賣場(chǎng)。2、九龍江沿岸生態(tài)園林的規(guī)劃建設(shè)，對(duì)于提升整個(gè)沿江房地產(chǎn)樓盤(pán)的品質(zhì)、價(jià)值都起著較大的帶動(dòng)作用。3、今后市區(qū)具有一線江景的地段越來(lái)越少，特別是城市核心地段則更少，物以稀為貴，稀缺意味著升值，江濱樓盤(pán)的升值潛力會(huì)越來(lái)越凸顯。4、近年來(lái)從漳州城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，政府對(duì)江濱附近的做了大量的政策傾斜。不斷完善周邊的市政設(shè)施，改善生活條件，修建有江濱路，龍江大橋與西洋坪大橋，對(duì)鐘法路進(jìn)行延伸與改造。劣勢(shì)weakness威脅threat江濱大道多車流量，會(huì)造成一定程度的噪聲污染，比較吵。1、購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品地理位置認(rèn)同程度的高度。2、其他板塊的交通完善速度更快（二）人文環(huán)境因素優(yōu)勢(shì)strength機(jī)會(huì)opportunity1、翰墨書(shū)香：項(xiàng)目附近有漳州師范學(xué)院、華僑中學(xué)、漳州五中、二職小、新橋中心小學(xué)、社區(qū)幼兒園等，教育資源豐富，有濃厚的文化教育氛圍，人文環(huán)境優(yōu)越。2、毗鄰聞名中外的歷史文化街區(qū)臺(tái)灣街、香港路。1、消費(fèi)者對(duì)人居環(huán)境的要求升高。2、人居文化越來(lái)越受到重視3、地臨江濱，與水生活結(jié)合劣勢(shì)weakness威脅threat南面為漳州老街，建筑比較破舊。相鄰項(xiàng)目的逐步跟進(jìn)，人文優(yōu)勢(shì)將很快被復(fù)制，人文環(huán)境相似。（三）政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素優(yōu)勢(shì)strength機(jī)會(huì)opportunity1、漳州市政府積極實(shí)施“建設(shè)新區(qū)、改善舊城、開(kāi)發(fā)沿江” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，把江濱的開(kāi)發(fā)擺上了重要的位置。2、項(xiàng)目的大部分客戶都是住房改善型的客戶，這部分客群已經(jīng)有了小產(chǎn)權(quán)房，而且面積相對(duì)較大，他們大多已經(jīng)結(jié)婚生子，并且有了二十年的經(jīng)濟(jì)積累，資金比較雄厚。1、漳州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們收入穩(wěn)步提高，住房需求強(qiáng)勁，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、漳州的房?jī)r(jià)處在全省的低洼處，也不存在“過(guò)快增長(zhǎng)”的問(wèn)題，是一個(gè)內(nèi)向型的剛性需求市場(chǎng)。3、隨著廈門(mén)和漳州的城市交通越來(lái)越便利，憑借與廈門(mén)巨大的房?jī)r(jià)落差，漳州房產(chǎn)吸引了很多在廈門(mén)工作的漳州人回鄉(xiāng)置業(yè)，廈門(mén)人到漳州投資購(gòu)房也比往年多了很多。劣勢(shì)weakness威脅threat1、 項(xiàng)目受70/90政策指標(biāo)限制，給規(guī)劃帶來(lái)一定難度。2、商業(yè)配套不足國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策為未來(lái)漳州樓市帶來(lái)不確定因素，對(duì)高級(jí)樓盤(pán)消費(fèi)者的觀望態(tài)度起到強(qiáng)化作用。（四）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素優(yōu)勢(shì)strength機(jī)會(huì)opportunity1、是薌城區(qū)沿江一線唯一有小區(qū)的樓盤(pán)，中庭獨(dú)特的天鵝湖景觀設(shè)計(jì)，彰顯了小區(qū)和業(yè)主高貴典雅的氣質(zhì)。2、高端物業(yè)：深具專業(yè)素質(zhì)的的物業(yè)管理公司，小區(qū)封閉式管理，嚴(yán)格訓(xùn)練的保安隊(duì)伍，24小時(shí)巡邏，高科技的智能安防系統(tǒng)，全方位守護(hù)業(yè)主的安全。3、專為業(yè)主貼心規(guī)劃的擁有300多個(gè)停車位的大型地下停車場(chǎng)，更是讓業(yè)主感受到居住在這里優(yōu)越感。1、江濱商圈屬于蓄勢(shì)待發(fā)階段，基礎(chǔ)商業(yè)硬件已初步形成。2、隨著政府對(duì)江濱改造建設(shè)的加快，周邊配套的完善及各家房地產(chǎn)商對(duì)江濱房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)力度的加大，江濱花園所在的江濱風(fēng)情商業(yè)區(qū)有望在一到兩年內(nèi)形成漳州比較成熟的休閑商業(yè)圈，屆時(shí)商業(yè)區(qū)租金收益、店面價(jià)值方面均會(huì)有較大的上漲空間。劣勢(shì)weakness威脅threat1、地處的江濱板塊并不能占據(jù)未來(lái)城市的中心地位。江濱的城市建設(shè)起步較晚，江濱的基礎(chǔ)建設(shè)還比較薄弱。2、江濱南面村落比較多，開(kāi)發(fā)難度比較大。再往南對(duì)接龍海西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城市的伸展性不足。3、項(xiàng)目相對(duì)于同一地塊其他樓盤(pán)均價(jià)高，價(jià)格存在劣勢(shì)1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)越來(lái)越多，雖然定位不盡相同，但目標(biāo)客戶基本相同，同質(zhì)化嚴(yán)重，同時(shí)賣點(diǎn)迅速被競(jìng)爭(zhēng)者復(fù)制。2、江濱板塊相繼推出一些住宅項(xiàng)目，將不可避免的分流一部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，且對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力帶來(lái)壓力和沖擊。從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，充分利用本項(xiàng)目獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分利用商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃特色形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的信心。無(wú)論經(jīng)營(yíng)模式，項(xiàng)目包裝，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，宣傳推廣等方面需細(xì)致研究制定把握機(jī)會(huì)，弱化劣勢(shì)，規(guī)避威脅，形成自身特色，搶占有利地形，贏得市場(chǎng)。三、消費(fèi)者定位（一）本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型萬(wàn)豪香江國(guó)際是薌城區(qū)沿江一線唯一有小區(qū)的樓盤(pán)，戶型采用全港式的設(shè)計(jì)模式，南北通透，戶戶南向、窗窗觀景，陽(yáng)光、清風(fēng)與之環(huán)繞；兩梯兩戶，帶有入戶花園，雙景觀樓房，獨(dú)自擁攬沿江一線的絕色風(fēng)景。（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地該類房地產(chǎn)的供求情況表:漳州市歷年商品房供求情況年份2007年2008年2009年2010年2011年12房屋建筑施工面積882.15萬(wàn)平方米1174.28萬(wàn)平方米1187.47萬(wàn)平方米1394.10萬(wàn)平方米1303.75萬(wàn)平方米房屋建筑竣工面積183.82萬(wàn)平方米165.92萬(wàn)平方米240.75萬(wàn)平方米292.19萬(wàn)平方米30.67萬(wàn)平方米商品房銷售面積152.98萬(wàn)平方米146.78萬(wàn)平方米209.01萬(wàn)平方米349.95萬(wàn)平方米70.3萬(wàn)平方米商品房完成銷售面積137.22萬(wàn)平方米122.71萬(wàn)平方米170.47萬(wàn)平方米158.17萬(wàn)平方米28.89萬(wàn)平方米商品房完成銷售套數(shù)9890套9407套14712套13477套2464套商品房銷售額52.38億元49.50億元76.60億元151.53億元6.98億元供求比1.21.11.20.830.44資料來(lái)源漳州房管局資料0200400600800100012001400160020072008200920102011.1-2年份萬(wàn)平方米施工面積竣工面積銷售面積以上是2007年至2011年得漳州樓市供求情況。通過(guò)供求比我們可以看出，20072011年漳州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已經(jīng)供不應(yīng)求，反應(yīng)出漳州存在較大的住房需求。（三）市場(chǎng)購(gòu)買行為分析1、消費(fèi)者自身因素：、年齡年齡結(jié)構(gòu)是消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要方面。就購(gòu)買力而言，可將年齡結(jié)構(gòu)劃分如下：26歲以下年齡段；27歲35歲年齡段；36歲55歲年齡段；56歲以上年齡段。26歲以下年齡段：這一階段的居民可以說(shuō)幾乎沒(méi)有住宅購(gòu)買力。但這個(gè)階段中的5歲18歲年齡段的居民尚在上學(xué)，屬未成年人或剛成年，父母必須對(duì)他們的教育、監(jiān)護(hù)、安全等問(wèn)題負(fù)責(zé)，因此他們對(duì)其父母的購(gòu)買決策有很大影響。 27歲35歲年齡段：這一年齡層的居民在經(jīng)濟(jì)能力上處于初步發(fā)展地位，與36歲55歲年齡層的居民相比，購(gòu)買力稍弱，但由于婚姻、生育等問(wèn)題，家庭獨(dú)立性強(qiáng)，購(gòu)買的欲望也特別強(qiáng)，可能占住房消費(fèi)市場(chǎng)的25%。33%。36歲到55歲年齡段：這一年齡層的居民最具備經(jīng)濟(jì)能力，是具有最大購(gòu)買力的階層，他們?cè)谡麄€(gè)住房市場(chǎng)上所占的比重也最大。 56歲以上的年齡段：對(duì)于56歲以上的年齡層，多半已擁有住房，而且由于子女逐漸成年、獨(dú)立謀生，原有的房子可能反而逐漸空下來(lái)，對(duì)房屋的需求大減，除少數(shù)以經(jīng)營(yíng)為目的或出于投資保值的目的外，對(duì)房屋的興趣較小。要有興趣也往往是為了將現(xiàn)有的住房調(diào)小。年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)的影響，還表現(xiàn)在住房消費(fèi)方式租賃與購(gòu)買的選擇上。比如，年長(zhǎng)者擁有自己的住房的比例較大，相對(duì)而言，年輕的租住房屋的比例較大。因此，根據(jù)消費(fèi)者自身因素中年齡對(duì)住宅購(gòu)買行為的影響上分析，在四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中公務(wù)員和企業(yè)高管對(duì)住房的需求最大，在整個(gè)住房市場(chǎng)上所占的比重也最大。、家庭人口結(jié)構(gòu)白領(lǐng)：大部分屬于單身戶，普遍會(huì)選擇小戶型住房；教師、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶：小子女家庭，傾向于兩室一廳和三室一廳；公務(wù)員、企業(yè)高管：大子女家庭，由于人口比較多，所以較喜歡大戶型住宅。、家庭收入家庭收入是影響住房消費(fèi)最重要的因素。沒(méi)有一定的家庭收入和家庭積累支持，住房消費(fèi)不過(guò)是一句空話。因此，對(duì)于中等偏上及高收入的公務(wù)員和企業(yè)高管以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶來(lái)說(shuō)，購(gòu)房更加普遍。、購(gòu)買動(dòng)機(jī) 首先，購(gòu)買房屋的動(dòng)機(jī)可以大致分為兩類，一類是那些驅(qū)使人采取購(gòu)買行為的因素，如沒(méi)有自己的房子、現(xiàn)有住宅太小、現(xiàn)住宅地點(diǎn)不好、現(xiàn)住宅已破舊等，我們可以稱其為“促因” ，另一類是那些吸引人去購(gòu)買的因素，如想住新式公寓、想更氣派的房子、想住更舒服的房子、想要有幢別墅、想投資房地產(chǎn)等，我們可以稱之為“誘因”。那么對(duì)于白領(lǐng)、教師和公務(wù)員，他們購(gòu)房一般為需要換房，即受促因