“夢幻天堂”項目可行性研究報告.docx

“夢幻天堂”項目 第一章 項目概況 1 項目開發(fā)背景根據(jù)黨的科學(xué)發(fā)展觀的依據(jù)丶貫徹落實江西的經(jīng)濟發(fā)展丶推動南昌的經(jīng)濟繁榮昌盛、趕上我國發(fā)達城市的步伐。南昌市擬對原南昌保溫瓶廠生產(chǎn)區(qū)進行建設(shè)改造，使其為南昌市的城市風(fēng)貌美化、樓宇經(jīng)濟建設(shè)作出重大貢獻。2 項目名稱：“夢幻天堂”3建設(shè)地點：何坊西路（原南昌保溫瓶廠）4 規(guī)劃用途：居住、商業(yè)5 建設(shè)單位：江西四特天工地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司6 資金來源：本項目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。7 工程概況：“夢幻天堂”項目占地面積總計93.46畝，（62304平方米），住宅為總建筑面積的70%（109032 平方米），非住宅為總建筑面積的30%（46728平方米），其中90平方米以下住宅占住宅總建筑面積的60%（65419.2平方米）。建筑密度30%（建筑基層占地面積為18691.2平方米）。住宅部分為高層和多層兩種類型。8 項目位置及用地現(xiàn)狀該地位于青云譜區(qū)何坊西路、京山西街以東，宗地面積約93.46畝。 該地周邊環(huán)境狀況：東至三店村、南至規(guī)劃路、西至京山新街、北至何坊西路，原屬南昌保溫瓶廠生產(chǎn)區(qū)。該地塊形狀較為規(guī)則，基本呈正方形，有利于土地開發(fā)。該地塊處于南昌老城區(qū)中心地段，屬于稀缺之地。本地段周邊道路發(fā)達，交通便利，商業(yè)、生活配套完善。9項目規(guī)劃用地設(shè)計條件 根據(jù)南昌市國土局資源局和南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的批示和規(guī)定，本項目的用地規(guī)劃設(shè)計條件如下： 規(guī)劃設(shè)計條件1. 用地性質(zhì)：居住、商業(yè)、辦公（兼容旅游業(yè)） 容積率=2.52.建筑密度： =28%4.車位 ：住宅2泊|3戶，公建1泊位|150m2建筑面積5.中心標(biāo)高：主出入口方位 何坊西路6.間距：多層1：1.1H,高層1：0.8H，具體按南昌市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定7.型比例：套型建筑面積90m2以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積60%8.設(shè)施：按城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范配置9.商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分）30%控制；第二章 市場調(diào)研分析一房地產(chǎn)市場分析1南昌房地產(chǎn)現(xiàn)狀：南昌市作為京九線上唯一的省會城市，同時也是中部地區(qū)地區(qū)六大中心城市之一。近年來，隨著南昌經(jīng)濟的強勁增長，南昌城市發(fā)展也呈現(xiàn)了新的局面，帶動了南昌市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。據(jù)南昌市房管局公布的數(shù)據(jù)，2005年南昌市房地產(chǎn)完成投資總額110.12億元，商品房銷售金額達到110.97億元；全市（含四縣）商品房竣工面積413萬平方米，銷售面積409.9萬平方米，從數(shù)據(jù)看，竣工的商品房幾乎都可以銷售完，證明樓市非?；鸨?。 2市場供求分析：南昌新房共415個樓盤，292個樓盤在售。南昌在售新房均價：6052 元/平方米3供應(yīng)發(fā)展分析：房地產(chǎn)價值是一系列相互關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)組成的價值鏈，其發(fā)展如：（1）設(shè)計概念設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計 （2）設(shè)計概念設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計 （2）建筑原材料采購、項目管理、施工、項目驗收 （3）營銷廣告策劃、營銷計劃、銷售、客戶管理 （4）裝潢裝潢設(shè)計、材料采購、裝潢施工 （5）物業(yè)管理物業(yè)管理、房屋維修。商品房預(yù)售體量板塊分析 相比上月，本月新批預(yù)售面積減少12.18萬，減少了16.7%；其中住宅減少8.1萬，減少12.53%。但是本月的新批預(yù)售面積遠(yuǎn)高于上年同期。受政策影響，部分樓盤推遲開盤時間或小批量開盤，造成本月新批預(yù)售面積環(huán)比有所減少。 從類型上看，商品住宅比重進一步上升，所占比例相比上月提高4.54個百分點，達到93.14%。從板塊分布上看，以市中心和象湖板塊為主，兩者占總量的54.31%。 商品房預(yù)售體量建筑形態(tài)分析 相比上月，本月新增供應(yīng)中無花園洋房。高層新增供應(yīng)相比上月增加6.98萬，所占比例提高到65.28%。本月新增高層產(chǎn)品的樓盤主要有夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、清水灣和恒大綠洲，四個樓盤新批高層預(yù)售18.72萬。商品房成交價格分析本月商品住宅成交均價高達6181元/，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比上漲1039元/，上漲20.21%。商品住宅成交均價上漲千元的主因是本月多個別墅項目集中入市，新入市的項目就有萬科青山湖、恒大綠洲和御湖半山等。實際上本月南昌房價總體保持平穩(wěn)，部分樓盤甚至調(diào)低預(yù)期入市價格或推出更多的優(yōu)惠活動。各價格區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對比從上圖可以看出，價格區(qū)間55016500元/處于主導(dǎo)地位，供銷套數(shù)占總量的39.15%和42.09%，上月排名第一的價格區(qū)間是35014500元/。均價5500元/以上的供應(yīng)套數(shù)比達到64.97%，比上月提高24.62個百分點，總共有5個樓盤推出售價在萬元以上的產(chǎn)品。與上月相比，只有價格區(qū)間8001元/供應(yīng)有所增加，其他價格區(qū)間供應(yīng)全線下降。格區(qū)間8001元/供應(yīng)套數(shù)環(huán)比增加218套，增長67.08%，也是本月成交均價大幅上漲的主因。小結(jié)：從最近統(tǒng)計的數(shù)據(jù)和跡象表明，高層處于主導(dǎo)，同時多層也是很多人的選擇。價格也將持續(xù)發(fā)展。新建房分類型看,與去年同月相比,經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.3%；商品住宅銷售價格上漲17.3%,其中普通住宅銷售價格上漲16.6%，高檔住宅銷售價格上漲19.6%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲19.9%,環(huán)比上漲1.2%?！灸喜小?010年12月27日房地產(chǎn)交易情況 新房二手房住宅非住宅住宅非住宅套數(shù)（套）122281003面積（）16874.142303.768182.13189.99新房住宅 東湖區(qū)青山湖區(qū)灣里區(qū)高新開發(fā)區(qū)桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)套數(shù)225351面積213.29206.02432.997549.7187.07西湖區(qū)青云譜區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)紅谷灘新區(qū)英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)套數(shù)83315210面積1052.923759.861475.732096.550新房非住宅 東湖區(qū)青山湖區(qū)灣里區(qū)高新開發(fā)區(qū)桑海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)套數(shù)06101面積0453.5426.30058.76西湖區(qū)青云譜區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)紅谷灘新區(qū)英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)套數(shù)622100面積702229.64228.74604.780從12月27日（星期一）南昌市新房成交數(shù)據(jù)上可以看出，南昌市新房成交量與前一天（12月26日）相比，新房成交量大幅回升，住宅類成交增加了73套，非住宅成交增加了8套；從區(qū)域成交方面看，當(dāng)天收新盤開盤影響，青云譜區(qū)和高新區(qū)的成交大幅提升，位居當(dāng)日區(qū)域成交榜的前兩位。二 區(qū)域狀況區(qū)域市場簡介：青云譜區(qū)地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達。京九鐵路、浙贛鐵路在此交匯；105、320國道縱貫全區(qū)，連通全國各地；貫穿全省的天字形高速公路網(wǎng)絡(luò)，使青云譜區(qū)到浙、粵、鄂、湘、皖等周邊省市的行程縮短到6小時左右。這里距昌北國際機場只有半小時的車程；通過南昌港，可以沿贛江往鄱陽湖入長江黃金水道。區(qū)內(nèi)有“三湖三河”（即占地3165畝的象湖，占地1313畝的梅湖，占地75畝的熱潮湖和轄區(qū)段長2千米、寬40多米的玉帶河，長5千米、寬100多米的護城河，長2.6千米、寬80多米的撫河）。年吞吐量數(shù)千萬噸的大型鐵路貨運站青云譜車站坐落在區(qū)內(nèi)，并設(shè)有1座現(xiàn)代化水廠青云水廠。全區(qū)郵電通訊便捷，文化、教育、衛(wèi)生、體育設(shè)施齊全。有著悠久燦爛的歷史文化和水域風(fēng)光，有傳統(tǒng)的工業(yè)制造基地，便捷的水陸空交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域面積43.17平方公里，人口約30萬人，轄5個街道、1個鎮(zhèn)和1個農(nóng)場，55個社區(qū)居委會、12個村民委員會。全區(qū)形成了自然水系、古色文化、園林生態(tài)、工業(yè)科技、休閑旅游、商貿(mào)購物、人居娛樂等七大特色。市場的發(fā)展?jié)摿Γ?稀缺之地，升值潛力巨大 地段是房地產(chǎn)開發(fā)不變的法則。本地塊位于何坊西路，處于老城區(qū)中心地段，近三年，在青云譜區(qū)域出讓的地塊寥寥無幾，區(qū)域的購買力需求巨大。而市中心區(qū)域今年更是無一地塊出讓，本地塊已成為該區(qū)域最后的一塊黃金寶地。2地處成熟生活圈，享便利快捷都市生活項目周邊覆蓋數(shù)個大型生活社區(qū)，如藍(lán)天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花園等。各類配套齊全，生活便利，區(qū)域目前最高價已達到8000元|平米。3該區(qū)域商業(yè)和酒店面積稀缺，填補市場空白 青云譜區(qū)整體商業(yè)氛圍和酒店業(yè)氛圍相對市中心較弱，因此本地塊的商業(yè)和酒店的規(guī)劃可以填補這一空白，并完全可以打造成為青云譜的NO.14地塊呈方正，有利于規(guī)劃，為老城區(qū)近兩年出讓最大面積最大的地塊地塊基本呈正方形，有利于設(shè)計布局和園林規(guī)劃。地塊占地93.46畝，完全有條件規(guī)劃成為一個高質(zhì)素的生活區(qū)5 200米門面開闊之地和客戶就在周邊之地地塊三面臨街，其中何坊西路臨街面約200米，而本區(qū)域政府是打造成為青云譜區(qū)的商務(wù)板塊，因此臨街面商業(yè)價值巨大。大量的客戶就在周邊。洪都和江鈴兩大集團購買力需求旺盛，另在項目1000米范圍內(nèi)有大量的青云譜區(qū)企事業(yè)單位?？深惐软椖渴袌稣{(diào)查：項目名稱位置性質(zhì)占地面積總建筑面積銷售均價天集青云明珠青云譜區(qū)西側(cè)，東臨迎賓大道，西接井岡山大道住宅小區(qū)134畝16萬m26500元/m2（2009-12）售罄，目前二手房均價為7600水榭花都青云譜區(qū)象湖公園施堯路1111號高尚住宅小區(qū)，配套設(shè)施齊全11.9萬m226.6萬m28500元/m2（2010-6-1）祥瑞藍(lán)堡青云譜區(qū)迎賓北大道迎賓北大道333號（三店西路交叉口）住宅小區(qū)2.66萬m25.8萬m26500元/m2（2010-4-6）基本售罄，目前二手房均價為7650第三章 項目綜合定位1 發(fā)展策略 青云譜區(qū)發(fā)展定位為“文化發(fā)展示范區(qū)，城市繁榮副中心”。 青云譜區(qū)將積極優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在創(chuàng)新升級中實現(xiàn)“華麗轉(zhuǎn)身”重點構(gòu)筑五大產(chǎn)業(yè)板塊： 一是以昌南工業(yè)園及周邊為載體的現(xiàn)代物流經(jīng)濟板塊。將昌南工業(yè)園區(qū)打造成全省獨一無二的特色物流園區(qū)，力爭在三年內(nèi)營業(yè)額達200億元。二是以迎賓大道為主軸的都市工業(yè)經(jīng)濟帶，大力支持江鈴集團、南昌印鈔公司、江西陽光乳業(yè)等大中型駐區(qū)企業(yè)做大做強。三是以井岡山大道和洪都大道及交匯點為核心的現(xiàn)代商務(wù)經(jīng)濟帶。把正在建設(shè)的法國家樂福國際購物中心周邊約1平方公里的區(qū)域打造成一個動感都會昌南城。四是以解放西路|洪城路為主軸，積極引進總部經(jīng)濟，發(fā)展以國貿(mào)廣場、中環(huán)廣場、明珠廣場為代表的樓宇經(jīng)濟商圈。五是以八大山梅湖景區(qū)為重點的文化旅游創(chuàng)意板塊。推進“一景區(qū)、一岸”建設(shè)，把八大山人梅湖景區(qū)打造集藝術(shù)培訓(xùn)集中地、主題攝影基地、中國水墨畫名家云集地、文化藝術(shù)品會展及交易地等功能于一體的文化產(chǎn)業(yè)特色品牌。同時以天沐五星級賓館項目、象湖君悅五星級酒店以及湖景公園、大型休閑娛樂設(shè)施等為載體，打造富有水景生態(tài)、休閑娛樂特色的象湖東岸。2 形象定位 為推動南昌市的文化事業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌美化、樓宇經(jīng)濟建設(shè)，依托南昌市中心傳統(tǒng)商圈及青云譜區(qū)強大的商業(yè)輻射能力，本項目定位為引領(lǐng)青云譜區(qū)發(fā)展方向的情景式、體驗式時尚文化中心，創(chuàng)造性的提供一個集文化休閑、時尚購物、SOHO商務(wù)、置業(yè)居住于一體的復(fù)合型區(qū)域中心。3產(chǎn)品定位根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目采取多產(chǎn)品組合方式。從而可避免單一產(chǎn)品模式可能面臨的市場容量有限和銷售周期長的風(fēng)險。依產(chǎn)品用途來分，本項目包含高質(zhì)素住宅、商業(yè)、辦公用地，酒店式公寓等產(chǎn)品形式。初步規(guī)劃設(shè)計思路：產(chǎn)品定位：面向社會中上層人士的住宅小區(qū)。 設(shè)計概念：住宅為總建筑面積的70%（109032 平方米），非住宅為總建筑面積的30%（46728平方米），其中90平方米以下住宅占住宅總建筑面積的60%（65419.2平方米）。建筑密度30%（建筑基層占地面積為18691.2平方米）。住宅部分為高層和多層兩種類型。2） 產(chǎn)品設(shè)計：項目建筑形態(tài)為板式雙塔樓，空中花園局部連接（中部的連廊將兩棟建筑物連接為一個整體）。非住宅部分：總建筑面積為46728 平方米。商業(yè)部分建成商場、酒店和寫字樓，具有休閑娛樂、餐飲與辦公多種功能。A、商場：總建筑面積：12000平方米。 樓層：地下一層，地上3層。 配套功能：餐飲，娛樂 ，店鋪。B、酒店： 總建筑面積：18000平方米 。樓層：6層 戶型面積：50 m2 110m2。 戶數(shù)：約200戶配套功能：會議室，宴會廳，酒吧，美容美發(fā)，洗浴按摩等。 C、寫字樓：總建筑面積：3000平方米。樓層：1層 D、小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施：幼兒園、公共廁所 、游泳池等。面積2660平方米。 E、其他： 4068平方米住宅部分：總建筑面積為109032 m2 。有以下三種類型：A、6090平方米住宅均為高層：戶型結(jié)構(gòu)為一房一廳一衛(wèi)、兩房一廳一衛(wèi)或兩房兩廳兩衛(wèi)，共10棟，各15層。一梯5戶，共約750戶。（1# 10#）B、100150平方米高層住宅，戶型結(jié)構(gòu)為三室兩廳或四室一廳，共6棟，各15層。一梯兩戶，共約180戶。（11# 16#）C、面積為250平方米的復(fù)式豪華多層住宅：戶型結(jié)構(gòu)為四室兩廳。共6棟，各5層。一梯兩戶，共約60戶。（1# 6#）停車場：（比例為1:0.6）1、住宅需（750+180+60）*0.6594個車位。停車場為地下一層，供小區(qū)住戶使用。面積約為11880平方米。 2、酒店車位與購物中心車位共同使用，按每150平方米占一個車位計算。停車廣場為酒店與商場門前兩側(cè)。面積約為1400平方米。 面積共為13280平方米。 第四章 項目發(fā)展計劃一、 項目實施進度：1、項目建設(shè)周期：項目從立項、設(shè)計到開發(fā)建設(shè)、竣工驗收整個工期為3.5年（42個月），即從2010年11月立項開始，到2014年5月竣工驗收完畢。2、項目開發(fā)進度：見附表1二、項目銷售計劃：1、根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場和該區(qū)域房地產(chǎn)市場，預(yù)測該項目的各類價格。預(yù)定該項目高層住宅的價格為75008500元/平方米，復(fù)式豪華多層建筑價格約為85009000元/平方米，酒店按8000元/平方米，商鋪按20000元/每平方米，寫字樓按7500元/平方米，住宅停車位按每個7萬元出售。2、具體的銷售計劃 見附表2 第五章 項目總投資與融資方案1相關(guān)稅費表： 稅費一覽表 單位：%稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅30、40、50、60超率累進城市維護建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅25任意盈余公積金3管理費用3不可預(yù)見費3銷售費用2.5房產(chǎn)稅（按租金）12(營業(yè)稅=銷售收入*5%,城市建設(shè)維護稅=營業(yè)稅*7%,教育費附加=營業(yè)稅*3%,企業(yè)所得稅=(銷售收入-總成本費用-銷售稅金及附加-土地增值稅)*25%,管理費用=（土地成本+前期費用+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套設(shè)施費）*3%,銷售費用=銷售收入*2.5%)銷售收入與稅金估算表 單位：萬元序號項目合計2012201320141銷售收入139315.4476655764434006.42經(jīng)營稅金及附加7113.3452071.583720.421320.3452.12.22.3營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加6965.77487.604208.9732383.25166.82471.4982883.2210.82486.4961700.32119.0251.013其他稅費944274.95493.8175.254土地增值稅4179.4622項目總投資估算： 總投資估算表序號項目名稱金額（萬元）1土地成本46206.6242前期工程費614.02083建安工程15350.524基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費460.51565公共設(shè)施配套費用637.66開發(fā)間接費1322.904967其他費用76.75268不可預(yù)見費493.4599管理費用493.45910銷售費用3482.88511財務(wù)費用2302.7212規(guī)費938.8413裝修費用11647.214合計84027.51） 土地成本：本項目用地共計93.46畝，出讓單價 480萬元/畝，土地出讓契稅=出讓金*3%，開發(fā)商已一次性付清地價款。所以土地成本：480*93.46+（480*93.46）*3%=46206.624萬元2）前期工程費：前期工程費主要包括項目前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等。前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3%460.51562可行性研究費建安工程費0.5%76.75263水文地質(zhì)勘探費建安工程費0.5%76.7526合計614.02083）建筑安裝工程費：參考南昌市建筑工程概算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本。本方案的建安成本費估算如下：序號項目名稱計算標(biāo)準(zhǔn)面積（平方米）金額（萬元） 1高層住宅1100元/平方米889329782.52 2多層住宅800元/平方米2010016083商業(yè)1200元/平方米330003960合計15350.524）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費3 % 460.51562供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計460.51565）公共設(shè)施配套費用估算表：序號項目名稱單價面積（平方米）金額（萬元）1幼兒園400元/平方米15940637.62公共廁所3游泳池4停車場合計637.66）.開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用估算表 序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費建安工程費4 %614.02082建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費0.3%46.051563供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：0.3噸/人，600元/噸；商業(yè)：0.1噸/，600元/噸；住宅：71.28商業(yè)：1984供電用電負(fù)荷費 住宅 商業(yè)住宅：4千瓦時/戶，480元/千瓦時；商業(yè)：8千瓦時/100，480元/千瓦時；住宅：190.08商業(yè)：126.726其他建安工程費0.5%76.7526合計1322.904967）.其他費用其他費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費建安工程費576.75262竣工檔案保證金3報建手續(xù)費4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費6其他合計76.75268.不可預(yù)見費用：以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費與公共配套建設(shè)費之和的3%計取?？傆?493.459萬元。9.管理費用：按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建安費用和公共配套設(shè)施費用之和的3%計算，總計為493.459萬元。10.銷售費用本項目的銷售費用按銷售收入的2.5%估算.其中包括廣告宣傳及市場推廣費。 銷售總費用總計為139315.4*2.5%=3482.885萬元。11.財務(wù)費用本項目開發(fā)商已一次性付清地價款，現(xiàn)有項目開發(fā)自有資金8000萬元，現(xiàn)向銀行貸款2000萬元，計劃于兩年后一次還款，貸款利率為5.6%，財務(wù)費用為2000萬元（1+5.6%）-2000萬元=230.272萬元12規(guī)費：主要指政府行政收費：包括城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費以及教育附加等規(guī)定收費，以約120元每平方米計算。總計約為938.84萬元。3、裝修費用表 單位：萬元項目單位面積費用面積（平方米）費用高層住宅920元每平米778507162.2萬元多層住宅900元每平米150001350萬元商業(yè)950元每平米330003135萬元總費用11647.2萬元4、項目資金來源：本項目開發(fā)商已一次性付清地價款，現(xiàn)有項目開發(fā)自有資金8000萬元，2011年初向銀行貸款2000萬元。不足的部分由預(yù)收房款解決。 資金來源與運用表：見附表35、現(xiàn)金流量表： 見附表4第六章 項目經(jīng)濟效益和財務(wù)評價一、項目經(jīng)濟效益估算項目名稱 金額（萬元）銷售收入139315.4投資成本87403.64總利潤41911.86自有資金8000資本金利潤率5.24成本利潤率48%備注： 銷售收入=可銷售面積*銷售單價 總利潤=銷售收入投資成本 資本金利潤率=總利潤/自有資金 成本利潤率=總利潤/投資成本 二：財務(wù)評價指標(biāo)： 動態(tài)投資回收期（年）3.26貸款償還期 2財務(wù)凈現(xiàn)值 2618.69萬元備注：1. 動態(tài)投資回收期=累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的 年份-1+上年累計折現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)年折現(xiàn)值 2.財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=t=1（CI-CO）t(1+i0)-t之和一 盈利性分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為139315.4萬元，可獲利潤41911.86萬元，扣除所得稅、公積金后還有30911.86萬元的可獲得利潤。項目的盈利能力相對較強。項目全部投資的凈現(xiàn)值為2618.690，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，所以項目獲利，且可按期還貸。因此本項目可以接受。二 清償性分析該項目在2011年初向銀行借款2000萬元。按照借款和還款計劃，在2012年初開始等額向銀行還款1000萬元。從總體上看，該方案的清償能力還是較強的。三 盈虧平衡分析假定建筑面積和銷售率不變，根據(jù)總收入等于總成本，確定住宅的保本銷售價格大約為8016元 第七章 風(fēng)險分析與對策風(fēng)險分析：該項目所在的地理位置，周圍也有很多家房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目，存在著競爭，具有市場經(jīng)營風(fēng)險，項目的建成本、開發(fā)周期、經(jīng)營管理等都是影響項目經(jīng)濟效益的重要因素，如果控制不好，都將成為潛在風(fēng)險。結(jié)論與建議結(jié)論：本項目屬于房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開發(fā)項目，土地開發(fā)成本已一次性支付，項目資金由自有資金和銀行貸款構(gòu)成，不足的部分由預(yù)售房款補足。本項目的住宅為中高檔住宅，為精裝修住房，適應(yīng)中高的消費群體，洪都和江鈴兩大集團以及青云譜區(qū)企事業(yè)單位購買力需求旺盛。青云譜區(qū)的商業(yè)氛圍和酒店相對較弱，本項目規(guī)劃的商業(yè)可以填補這一空白。另據(jù)財務(wù)分析，本項目的經(jīng)濟效益可行。建議：本項目應(yīng)把握好該項目現(xiàn)具有的有利條件，充分利用地塊優(yōu)勢和資源，加強項目定位、設(shè)計、管理和運營，如與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，加強市場營銷和媒體宣傳，打造項目品牌和企業(yè)品牌。從而使得本項目的開發(fā)不僅獲得經(jīng)濟效益，而且獲得更佳的社會和環(huán)境效益。第八章 附表附表1 項目實施進度安排本項目計劃在3.5年(42個月)左右的時間內(nèi)建成.建設(shè)進度計劃如下表:2010.11項目建議書批復(fù)2010.12-2011.1編制可行性研究報告并批復(fù)2011.1-2011.4建筑方案設(shè)計2011.4-2011.6施工圖紙設(shè)計2011.7報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證2011.8工程開工，高層1#5#樓先施工2012.1高層1#5#樓設(shè)備安裝，裝修2012.5開始預(yù)售高層1#5#樓2012.7高層1#5#樓完工2012.72012.8高層613#開始施工多層1#4#開始施工2012.12高層6#13#進行設(shè)備安裝，裝修2013.2高層613#開始預(yù)售2013.3多層14#內(nèi)外裝修，設(shè)備安裝2013.5多層14#開始預(yù)售2013.7高層613#完工2013.8高層1316#開始施工2013.9多層14#樓竣工2013.9多層56#樓開始施工2013.10高層1316#樓安裝設(shè)備，裝修2013.11多層56#安裝設(shè)備，裝修2013.12公共設(shè)施配套建設(shè)2014.1高層1316#樓預(yù)售2014.2多層56#開始預(yù)售2014.3高層1316#竣工驗收20144多層56#樓竣工驗收2014.5正式入住 附表2 項目銷售計劃表銷售時間項目名稱高層住宅多層住宅商業(yè)店鋪酒店寫字樓停車場位（個）合計2012銷售單價（元/平方米）80002000080007萬/個套數(shù)（戶）約325195個面積（平方米）2437548009000占本項目銷售比例35%40%50%32.8%金額（萬元）19500960072001365376652013銷售單價（元/平方米）8500900020000800075007萬/個套數(shù)（戶）42040252面積（4620010000480072003000占本項目銷售比例45%70%40%40%100%42.4%金額（萬元）3927090009600576022501764676442014銷售單價（元/平方米）750085002000080007萬/個套數(shù)（戶）18520147個面積16650500024001800占本項目銷售比例20%30%20%10%24.8%金額12487.5425048001440102924006.5合計（萬元）71257.513250240001440022504158129315.5附表3 資金來源與運用資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計201020112012201320141資金來源1.1銷售收入129315.5376656764424006.51.2房地產(chǎn)投資借款200020001.3自有資金52860.82資金運用2.1經(jīng)營稅金及附加7113.3452071.583720.421320.3452.2其他稅費944274.95493.8175.252.3預(yù)征土地增值稅1293.15445.92673.03174.22.4預(yù)征所得稅1293.15445.926