棚改(改后)PPT課件

棚戶區(qū)改造貸款政策解讀 客戶部王俊臣承德 1 農發(fā)行支持的棚戶區(qū)改造項目類型 農發(fā)行棚改貸款政策要求 調查評估與貸后管理要求 深化合作 加大棚改貸款支持力度 棚戶區(qū)改造貸款的含義 棚戶區(qū)改造貸款是指農發(fā)行為解決納入國家年度棚改目標任務的城中村改造 國有林區(qū)棚戶區(qū)改造 國有墾區(qū)危房改造 以及棚改配套基礎設施等項目建設的資金需求 而向借款人發(fā)放的固定資產貸款 農發(fā)行支持的棚戶區(qū)改造項目類型 城中村改造項目國有林區(qū)棚戶區(qū)改造項目國有墾區(qū)危房改造項目棚改配套基礎設施建設項目 農發(fā)行支持的棚戶區(qū)改造項目類型 土地性質全部為集體所有 土地性質大部分為集體所有 常住人口的戶籍全部是農業(yè)戶口 農村集體經濟組織 一般指村民小組 常住人口的戶籍大部分是農業(yè)戶口 常住人口全部是農村集體經濟組織成員 常住人口大部分是農村集體經濟組織成員 1 2 3 4 5 6 城中村 是指城市規(guī)劃區(qū)范圍內的自然村 并須符合以下六個條件之一 項目類型 新建安置住房項目 貨幣化安置項目 棚戶區(qū)配套基礎設施建設項目 新建安置住房項目 貨幣化安置項目 棚戶區(qū)配套基礎設施建設項目 原址重建項目異地新建項目 統(tǒng)籌購買安置住房項目單一貨幣補償項目 公共交通 通信 供電 供水 供氣 供熱 停車庫 場 污水與垃圾處理等 準確把握棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務范圍 農發(fā)行棚改貸款政策要求 安置住房建設包括 土地使用費 建筑安裝工程費 與項目建設有關的其他費用等 安置住房統(tǒng)籌購買包括 購房合同或團體購房意向性協(xié)議價款 各類稅費 其他相關費用等 單一貨幣補償 配套基礎設施建設與棚改安置住房建設項目直接相關 且原則上與安置住房建設項目同步規(guī)劃 同步報批 同步建設的公共交通 通信 供電 供水 供氣 供熱 停車庫 場 污水與垃圾處理等單獨立項的配套基礎設施建設 貸款用途 原則上限于國有土地上的棚戶區(qū)征收補償費用 國有土地上房屋征收與補償條例 國務院令第590號 第五條規(guī)定 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位 承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作 農發(fā)行棚改貸款政策要求 項目融資模式 棚戶區(qū)改造項目的融資模式主要包括 政府購買服務項目融資模式政府授權公司自營項目融資模式政府與社會資本合作 PPP 項目融資模式等 外部政策 內部政策 銀監(jiān)復 2009 192號 國發(fā) 2013 25號 國發(fā) 2015 37號 建保 2015 137號 農發(fā)銀發(fā) 2015 207號 關于中國農業(yè)發(fā)展銀行擴大縣域存款業(yè)務范圍和開辦縣域城鎮(zhèn)建設貸款業(yè)務的批復 國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見 關于做好涉農保障性安居工程建設貸款工作的意見 關于做好棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務的指導意見 住建城鄉(xiāng)建設農業(yè)發(fā)展銀行關于加大棚戶區(qū)改造貸款支持力度的通知 農發(fā)行開辦棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務的政策依據(jù) 銀監(jiān)復 2009 192號 貸款用途限定為城鎮(zhèn)基礎設施 文化教育衛(wèi)生和環(huán)境設施 便民商業(yè)設施和農民集中住房 包括農村集中居住區(qū) 棚戶區(qū) 泥草房等 改造工程建設 國發(fā) 2015 37號 鼓勵農業(yè)發(fā)展銀行在其業(yè)務范圍內對符合條件的實施主體 加大城中村改造 農村危房改造及配套基礎設施建設的貸款支持 人民銀行 財政部 銀監(jiān)會要完善政策措施 支持開發(fā)銀行 農業(yè)發(fā)展銀行等金融機構加大信貸支持力度 建保 2015 137號 國發(fā) 2013 25號 在加快推進集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎上 各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū) 城中村改造 統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍 穩(wěn)步 有序推進 建保 2015 137號 住建城鄉(xiāng)建設部農業(yè)發(fā)展銀行關于加大棚戶區(qū)改造貸款支持力度的通知 農發(fā)行開辦棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務的政策依據(jù) 外部 農發(fā)行棚改貸款政策要求 政府購買服務管理辦法 暫行 財綜 2014 96號 中華人民共和國政府采購法 關于做好城市棚戶區(qū)改造相關工作的通知 財綜 2015 57號 采購方式 公開招標 邀請招標 競爭性談判 單一來源采購 詢價 國務院政府采購監(jiān)督管理部門認定的其他采購方式采購程序 政府采購法第四章 農發(fā)行棚改貸款政策要求 借款人類型 貸款準入要求 借款人準入 符合 公司法 的有關規(guī)定 政府購買服務項目 借款人應與地方政府簽訂購買棚改服務協(xié)議 政府授權公司自營項目 借款人應取得政府對其的授權文件 具有國家規(guī)定的承擔項目融資或建設 運營 的相關資質和能力 具有與項目建設或運營或資本金出資方式相應的權益性資本 所有者權益的來源與構成符合國家相關規(guī)定 財務狀況良好 具備財務可持續(xù)能力 上一年末和最近月份資產負債率原則上在80 含 以內 信用狀況良好 信用等級在A級 含 以上 借款人為新設項目法人的 其控股股東應有良好的信用狀況 政府授權公司自營項目如涉及特許經營 應合法取得在有效期內的特許經營權許可及協(xié)議 可以覆蓋項目運營周期 農發(fā)行要求的其他條件 農發(fā)行棚改貸款政策要求 1 2 3 4 5 新建安置住房項目和配套基礎設施建設項目依法履行了固定資產投資項目的合法管理程序 統(tǒng)籌購買安置住房項目和單一貨幣補償項目的棚改實施方案獲得了當?shù)卣鷱屯?項目須納入國家年度棚改目標任務或棚改配套基礎設施建設計劃 項目資本金來源符合國家相關規(guī)定 項目資本金比例不低于20 項目資本金或還款來源資金中涉及地方財政資金的 地方政府須將其納入地方政府財政預算管理 項目具有可靠的償債資金來源 能實現(xiàn)對貸款本息的全覆蓋 項目準入 棚戶區(qū)改造貸款政策要求 01 02 03 貸款期限 貸款利率 貸款方式 融資方案 棚戶區(qū)改造貸款政策要求 貸款期限不得超過購買棚改服務協(xié)議 政府授權公司自營或特許經營的期限 貸款期限一般不超過20年最長不超過25年 新建安置住房項目 購買在建住房項目和配套基礎設施建設項目的寬限期一般不超過項目建設期可視借款人和項目實際情況適當延長 延長期不得超過1年 購買竣工住房項目和單一貨幣補償項目的寬限期原則上不超過1年 融資方案 棚戶區(qū)改造貸款政策要求 執(zhí)行人民銀行核定我行的PSL利率 實行報賬制 每月初申報 實報實銷 實行獨立核算 審計署將進行專項審計 有關要求 PSL 融資方案 在保本微利的前提下執(zhí)行優(yōu)惠利率 棚戶區(qū)改造貸款政策要求 融資方案 采用國有專業(yè)擔保機構提供保證擔保方式的 擔保人應獲得我行業(yè)務合作準入資格 采用購買棚改服務協(xié)議項下的應收賬款質押擔保方式的 貸款方式 質押折率有所提高 國有專業(yè)擔保機構 采用抵押擔保方式 對于應收賬款來源于中央和省級財政的 質押折率原則上不超過90 含 對于應收賬款來源于本級公共財政預算收入達到20億元 含 以上的縣級 含 以上財政的 質押折率從最高70 提高至不超過80 含 對于應收賬款來源于其他縣級 含 以上財政的 質押折率從最高50 提高至不超過60 含 采用抵押擔保方式的 抵押物應為符合農發(fā)行要求的土地使用權 住宅 商鋪 寫字樓等房地產 折率按實際情況確定 最高不超過70 含 原則上不接受動產質押 參加銀團貸款的 原則上可執(zhí)行牽頭行擬定的貸款期限 貸款利率和擔保方式等政策 但牽頭行政策與我行現(xiàn)行規(guī)定不一致的 須按照 一事一議 的原則報總行審批 銀團貸款 調查評估與貸后管理要求 項目調查評估要求 各級行要在按照農發(fā)行有關制度要求開展調查評估的基礎上 重點做好以下工作 1 合規(guī)性評價 一是核對省 自治區(qū) 直轄市 住房和城鄉(xiāng)建設部門認定項目納入國家年度棚改目標任務的證明材料 二是確認新建項目是否按照實施進度取得建設用地批準書或國有建設用地劃撥決定書或國有土地使用證等用地批準文件 購買安置住房項目的擬購房源是否取得商品房銷售許可證或商品房預售許可證 單一貨幣補償項目的征收補償方案是否已開展入戶調查 并獲得被征收人認可 三是對于采用政府購買棚改服務方式的項目 應審核政府購買服務的程序及其內容 2 借款人評估 一是根據(jù)借款人的財務報告 對借款人近三年和最近月份的財務狀況進行詳細分析 政府授權公司自營項目應突出對借款人持續(xù)經營能力的分析 二是根據(jù)借款人負債狀況及所有銀行債務的償付情況 評價其短期和長期償債能力 綜合分析和評價借款人信用狀況和履約情況 合理預測借款人綜合償債能力 三是根據(jù)借款人業(yè)務發(fā)展狀況 經營業(yè)績狀況等 對借款人未來經營狀況進行簡要預測 通過掌握借款人既有項目盈利能力和未來經營發(fā)展計劃 評價其經營管理水平和財務可持續(xù)的能力 四是充分利用人民銀行征信 債券信息系統(tǒng) 銀行同業(yè)信息等信息渠道 真實評價項目及借款人融資背景 防止多頭融資 重復融資 3 項目投資評估 一是對于新建安置住房項目和配套基礎設施建設項目 應根據(jù)可行性研究報告確定的建設標準審核投資估算 主要包括 通過核對土地出讓合同價款或土地費用支付憑證等確定建設用地費用 參考當?shù)卦靸r管理部門發(fā)布的同類工程造價信息核算工程直接費 按照取費依據(jù)復核工程建設其他費等 其中 在建項目應依據(jù)施工圖預算 工程中標文件或施工合同等確定工程造價 二是對于購買安置住房項目 應根據(jù)項目實施方案中的投資估算 購房合同或團體購房意向性協(xié)議金額及支付方式來確定項目投資 購房單價原則上不應高于當?shù)赝惿唐贩科骄鶅r格 三是對于單一貨幣補償項目 應根據(jù)被征收人認可的征收補償方案規(guī)定標準確定項目投資 4 還款來源評估 一是政府購買服務項目的還款來源主要為政府購買棚改服務協(xié)議確定的資金 綜合償債備付率不得低于1 0 除來源于中央或省級財政的資金外 對于來源于地市級和縣級財政的資金 需結合當?shù)卣媪總鶆蘸拓斦С鲈鲩L情況 計算本級政府的支付能力指標 合理評價地方政府履約的可行性 二是政府授權公司自營項目的還款來源為借款人綜合收益 包括安置住房及配套設施的定向銷售收入等項目自身收益 以及借款人其他經營收益 自有資產變現(xiàn)收益 財政補貼收益等借款人其他綜合收益 綜合償債備付率原則上不低于1 1 需對項目收入進行敏感性分析 合理設定不確定因素 審慎評估不確定性風險 并采取相應風險防范措施 其中 對于以安置住房銷售收入償還貸款的 應重點分析項目預期銷售情況和安置對象需求情況 審慎預計銷售價格 合理評估項目收益的可行性及充足性 對于以借款人綜合收益償還貸款的 應重點分析借款人償債資金來源 及其充足性與可靠性 調查評估與貸后管理要求 貸后管理要求 建立監(jiān)管機制 一是開戶行要與借款人 地方政府或有關部門簽訂項目資金監(jiān)管協(xié)議 明確資金使用方式 條件及程序等內容 以及各方資金管理責任 二是開立專戶或分臺賬管理 分門別類核算不同性質的資金 項目資本金 信貸資金需通過農發(fā)行系統(tǒng)劃撥 項目施工單位原則上也要在農發(fā)行開立一般結算賬戶 三是開戶行要會同住建 財政等有關職能部門 建立健全協(xié)同工作機制和監(jiān)督機制 加大檢查力度 全面監(jiān)控資金流向 確保?？顚Ｓ?2 嚴格支付管理 一是各級行要嚴格按照農發(fā)行有關制度規(guī)定和項目資金監(jiān)管協(xié)議 在符合信貸支付管理要求的前提下發(fā)放貸款 其中 新建項目在取得可研批復 環(huán)評審批 用地預審后 取得建設用地規(guī)劃許可證 建設工