棚改(改后)PPT課件

棚戶區(qū)改造貸款政策解讀 客戶部王俊臣承德 1 農(nóng)發(fā)行支持的棚戶區(qū)改造項目類型 農(nóng)發(fā)行棚改貸款政策要求 調(diào)查評估與貸后管理要求 深化合作 加大棚改貸款支持力度 棚戶區(qū)改造貸款的含義 棚戶區(qū)改造貸款是指農(nóng)發(fā)行為解決納入國家年度棚改目標(biāo)任務(wù)的城中村改造 國有林區(qū)棚戶區(qū)改造 國有墾區(qū)危房改造 以及棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施等項目建設(shè)的資金需求 而向借款人發(fā)放的固定資產(chǎn)貸款 農(nóng)發(fā)行支持的棚戶區(qū)改造項目類型 城中村改造項目國有林區(qū)棚戶區(qū)改造項目國有墾區(qū)危房改造項目棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 農(nóng)發(fā)行支持的棚戶區(qū)改造項目類型 土地性質(zhì)全部為集體所有 土地性質(zhì)大部分為集體所有 常住人口的戶籍全部是農(nóng)業(yè)戶口 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 一般指村民小組 常住人口的戶籍大部分是農(nóng)業(yè)戶口 常住人口全部是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員 常住人口大部分是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員 1 2 3 4 5 6 城中村 是指城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的自然村 并須符合以下六個條件之一 項目類型 新建安置住房項目 貨幣化安置項目 棚戶區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 新建安置住房項目 貨幣化安置項目 棚戶區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 原址重建項目異地新建項目 統(tǒng)籌購買安置住房項目單一貨幣補(bǔ)償項目 公共交通 通信 供電 供水 供氣 供熱 停車庫 場 污水與垃圾處理等 準(zhǔn)確把握棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)范圍 農(nóng)發(fā)行棚改貸款政策要求 安置住房建設(shè)包括 土地使用費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 與項目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用等 安置住房統(tǒng)籌購買包括 購房合同或團(tuán)體購房意向性協(xié)議價款 各類稅費(fèi) 其他相關(guān)費(fèi)用等 單一貨幣補(bǔ)償 配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房建設(shè)項目直接相關(guān) 且原則上與安置住房建設(shè)項目同步規(guī)劃 同步報批 同步建設(shè)的公共交通 通信 供電 供水 供氣 供熱 停車庫 場 污水與垃圾處理等單獨立項的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 貸款用途 原則上限于國有土地上的棚戶區(qū)征收補(bǔ)償費(fèi)用 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 國務(wù)院令第590號 第五條規(guī)定 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位 承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作 農(nóng)發(fā)行棚改貸款政策要求 項目融資模式 棚戶區(qū)改造項目的融資模式主要包括 政府購買服務(wù)項目融資模式政府授權(quán)公司自營項目融資模式政府與社會資本合作 PPP 項目融資模式等 外部政策 內(nèi)部政策 銀監(jiān)復(fù) 2009 192號 國發(fā) 2013 25號 國發(fā) 2015 37號 建保 2015 137號 農(nóng)發(fā)銀發(fā) 2015 207號 關(guān)于中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行擴(kuò)大縣域存款業(yè)務(wù)范圍和開辦縣域城鎮(zhèn)建設(shè)貸款業(yè)務(wù)的批復(fù) 國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見 關(guān)于做好涉農(nóng)保障性安居工程建設(shè)貸款工作的意見 關(guān)于做好棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見 住建城鄉(xiāng)建設(shè)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行關(guān)于加大棚戶區(qū)改造貸款支持力度的通知 農(nóng)發(fā)行開辦棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)的政策依據(jù) 銀監(jiān)復(fù) 2009 192號 貸款用途限定為城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施 文化教育衛(wèi)生和環(huán)境設(shè)施 便民商業(yè)設(shè)施和農(nóng)民集中住房 包括農(nóng)村集中居住區(qū) 棚戶區(qū) 泥草房等 改造工程建設(shè) 國發(fā) 2015 37號 鼓勵農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)對符合條件的實施主體 加大城中村改造 農(nóng)村危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的貸款支持 人民銀行 財政部 銀監(jiān)會要完善政策措施 支持開發(fā)銀行 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)加大信貸支持力度 建保 2015 137號 國發(fā) 2013 25號 在加快推進(jìn)集中成片城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上 各地區(qū)要逐步將其他棚戶區(qū) 城中村改造 統(tǒng)一納入城市棚戶區(qū)改造范圍 穩(wěn)步 有序推進(jìn) 建保 2015 137號 住建城鄉(xiāng)建設(shè)部農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行關(guān)于加大棚戶區(qū)改造貸款支持力度的通知 農(nóng)發(fā)行開辦棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務(wù)的政策依據(jù) 外部 農(nóng)發(fā)行棚改貸款政策要求 政府購買服務(wù)管理辦法 暫行 財綜 2014 96號 中華人民共和國政府采購法 關(guān)于做好城市棚戶區(qū)改造相關(guān)工作的通知 財綜 2015 57號 采購方式 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 競爭性談判 單一來源采購 詢價 國務(wù)院政府采購監(jiān)督管理部門認(rèn)定的其他采購方式采購程序 政府采購法第四章 農(nóng)發(fā)行棚改貸款政策要求 借款人類型 貸款準(zhǔn)入要求 借款人準(zhǔn)入 符合 公司法 的有關(guān)規(guī)定 政府購買服務(wù)項目 借款人應(yīng)與地方政府簽訂購買棚改服務(wù)協(xié)議 政府授權(quán)公司自營項目 借款人應(yīng)取得政府對其的授權(quán)文件 具有國家規(guī)定的承擔(dān)項目融資或建設(shè) 運(yùn)營 的相關(guān)資質(zhì)和能力 具有與項目建設(shè)或運(yùn)營或資本金出資方式相應(yīng)的權(quán)益性資本 所有者權(quán)益的來源與構(gòu)成符合國家相關(guān)規(guī)定 財務(wù)狀況良好 具備財務(wù)可持續(xù)能力 上一年末和最近月份資產(chǎn)負(fù)債率原則上在80 含 以內(nèi) 信用狀況良好 信用等級在A級 含 以上 借款人為新設(shè)項目法人的 其控股股東應(yīng)有良好的信用狀況 政府授權(quán)公司自營項目如涉及特許經(jīng)營 應(yīng)合法取得在有效期內(nèi)的特許經(jīng)營權(quán)許可及協(xié)議 可以覆蓋項目運(yùn)營周期 農(nóng)發(fā)行要求的其他條件 農(nóng)發(fā)行棚改貸款政策要求 1 2 3 4 5 新建安置住房項目和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目依法履行了固定資產(chǎn)投資項目的合法管理程序 統(tǒng)籌購買安置住房項目和單一貨幣補(bǔ)償項目的棚改實施方案獲得了當(dāng)?shù)卣鷱?fù)同意 項目須納入國家年度棚改目標(biāo)任務(wù)或棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃 項目資本金來源符合國家相關(guān)規(guī)定 項目資本金比例不低于20 項目資本金或還款來源資金中涉及地方財政資金的 地方政府須將其納入地方政府財政預(yù)算管理 項目具有可靠的償債資金來源 能實現(xiàn)對貸款本息的全覆蓋 項目準(zhǔn)入 棚戶區(qū)改造貸款政策要求 01 02 03 貸款期限 貸款利率 貸款方式 融資方案 棚戶區(qū)改造貸款政策要求 貸款期限不得超過購買棚改服務(wù)協(xié)議 政府授權(quán)公司自營或特許經(jīng)營的期限 貸款期限一般不超過20年最長不超過25年 新建安置住房項目 購買在建住房項目和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的寬限期一般不超過項目建設(shè)期可視借款人和項目實際情況適當(dāng)延長 延長期不得超過1年 購買竣工住房項目和單一貨幣補(bǔ)償項目的寬限期原則上不超過1年 融資方案 棚戶區(qū)改造貸款政策要求 執(zhí)行人民銀行核定我行的PSL利率 實行報賬制 每月初申報 實報實銷 實行獨立核算 審計署將進(jìn)行專項審計 有關(guān)要求 PSL 融資方案 在保本微利的前提下執(zhí)行優(yōu)惠利率 棚戶區(qū)改造貸款政策要求 融資方案 采用國有專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供保證擔(dān)保方式的 擔(dān)保人應(yīng)獲得我行業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入資格 采用購買棚改服務(wù)協(xié)議項下的應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保方式的 貸款方式 質(zhì)押折率有所提高 國有專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu) 采用抵押擔(dān)保方式 對于應(yīng)收賬款來源于中央和省級財政的 質(zhì)押折率原則上不超過90 含 對于應(yīng)收賬款來源于本級公共財政預(yù)算收入達(dá)到20億元 含 以上的縣級 含 以上財政的 質(zhì)押折率從最高70 提高至不超過80 含 對于應(yīng)收賬款來源于其他縣級 含 以上財政的 質(zhì)押折率從最高50 提高至不超過60 含 采用抵押擔(dān)保方式的 抵押物應(yīng)為符合農(nóng)發(fā)行要求的土地使用權(quán) 住宅 商鋪 寫字樓等房地產(chǎn) 折率按實際情況確定 最高不超過70 含 原則上不接受動產(chǎn)質(zhì)押 參加銀團(tuán)貸款的 原則上可執(zhí)行牽頭行擬定的貸款期限 貸款利率和擔(dān)保方式等政策 但牽頭行政策與我行現(xiàn)行規(guī)定不一致的 須按照 一事一議 的原則報總行審批 銀團(tuán)貸款 調(diào)查評估與貸后管理要求 項目調(diào)查評估要求 各級行要在按照農(nóng)發(fā)行有關(guān)制度要求開展調(diào)查評估的基礎(chǔ)上 重點做好以下工作 1 合規(guī)性評價 一是核對省 自治區(qū) 直轄市 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)定項目納入國家年度棚改目標(biāo)任務(wù)的證明材料 二是確認(rèn)新建項目是否按照實施進(jìn)度取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書或國有建設(shè)用地劃撥決定書或國有土地使用證等用地批準(zhǔn)文件 購買安置住房項目的擬購房源是否取得商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證 單一貨幣補(bǔ)償項目的征收補(bǔ)償方案是否已開展入戶調(diào)查 并獲得被征收人認(rèn)可 三是對于采用政府購買棚改服務(wù)方式的項目 應(yīng)審核政府購買服務(wù)的程序及其內(nèi)容 2 借款人評估 一是根據(jù)借款人的財務(wù)報告 對借款人近三年和最近月份的財務(wù)狀況進(jìn)行詳細(xì)分析 政府授權(quán)公司自營項目應(yīng)突出對借款人持續(xù)經(jīng)營能力的分析 二是根據(jù)借款人負(fù)債狀況及所有銀行債務(wù)的償付情況 評價其短期和長期償債能力 綜合分析和評價借款人信用狀況和履約情況 合理預(yù)測借款人綜合償債能力 三是根據(jù)借款人業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)營業(yè)績狀況等 對借款人未來經(jīng)營狀況進(jìn)行簡要預(yù)測 通過掌握借款人既有項目盈利能力和未來經(jīng)營發(fā)展計劃 評價其經(jīng)營管理水平和財務(wù)可持續(xù)的能力 四是充分利用人民銀行征信 債券信息系統(tǒng) 銀行同業(yè)信息等信息渠道 真實評價項目及借款人融資背景 防止多頭融資 重復(fù)融資 3 項目投資評估 一是對于新建安置住房項目和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 應(yīng)根據(jù)可行性研究報告確定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審核投資估算 主要包括 通過核對土地出讓合同價款或土地費(fèi)用支付憑證等確定建設(shè)用地費(fèi)用 參考當(dāng)?shù)卦靸r管理部門發(fā)布的同類工程造價信息核算工程直接費(fèi) 按照取費(fèi)依據(jù)復(fù)核工程建設(shè)其他費(fèi)等 其中 在建項目應(yīng)依據(jù)施工圖預(yù)算 工程中標(biāo)文件或施工合同等確定工程造價 二是對于購買安置住房項目 應(yīng)根據(jù)項目實施方案中的投資估算 購房合同或團(tuán)體購房意向性協(xié)議金額及支付方式來確定項目投資 購房單價原則上不應(yīng)高于當(dāng)?shù)赝惿唐贩科骄鶅r格 三是對于單一貨幣補(bǔ)償項目 應(yīng)根據(jù)被征收人認(rèn)可的征收補(bǔ)償方案規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定項目投資 4 還款來源評估 一是政府購買服務(wù)項目的還款來源主要為政府購買棚改服務(wù)協(xié)議確定的資金 綜合償債備付率不得低于1 0 除來源于中央或省級財政的資金外 對于來源于地市級和縣級財政的資金 需結(jié)合當(dāng)?shù)卣媪總鶆?wù)和財政支出增長情況 計算本級政府的支付能力指標(biāo) 合理評價地方政府履約的可行性 二是政府授權(quán)公司自營項目的還款來源為借款人綜合收益 包括安置住房及配套設(shè)施的定向銷售收入等項目自身收益 以及借款人其他經(jīng)營收益 自有資產(chǎn)變現(xiàn)收益 財政補(bǔ)貼收益等借款人其他綜合收益 綜合償債備付率原則上不低于1 1 需對項目收入進(jìn)行敏感性分析 合理設(shè)定不確定因素 審慎評估不確定性風(fēng)險 并采取相應(yīng)風(fēng)險防范措施 其中 對于以安置住房銷售收入償還貸款的 應(yīng)重點分析項目預(yù)期銷售情況和安置對象需求情況 審慎預(yù)計銷售價格 合理評估項目收益的可行性及充足性 對于以借款人綜合收益償還貸款的 應(yīng)重點分析借款人償債資金來源 及其充足性與可靠性 調(diào)查評估與貸后管理要求 貸后管理要求 建立監(jiān)管機(jī)制 一是開戶行要與借款人 地方政府或有關(guān)部門簽訂項目資金監(jiān)管協(xié)議 明確資金使用方式 條件及程序等內(nèi)容 以及各方資金管理責(zé)任 二是開立專戶或分臺賬管理 分門別類核算不同性質(zhì)的資金 項目資本金 信貸資金需通過農(nóng)發(fā)行系統(tǒng)劃撥 項目施工單位原則上也要在農(nóng)發(fā)行開立一般結(jié)算賬戶 三是開戶行要會同住建 財政等有關(guān)職能部門 建立健全協(xié)同工作機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制 加大檢查力度 全面監(jiān)控資金流向 確保專款專用 2 嚴(yán)格支付管理 一是各級行要嚴(yán)格按照農(nóng)發(fā)行有關(guān)制度規(guī)定和項目資金監(jiān)管協(xié)議 在符合信貸支付管理要求的前提下發(fā)放貸款 其中 新建項目在取得可研批復(fù) 環(huán)評審批 用地預(yù)審后 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工