工程維修部管理手冊.doc

工程維修部管理手冊目 錄第一章 工程維修部組織結(jié)構(gòu)圖3第二章部門和崗位職責(zé)一、部門工作職責(zé)和內(nèi)容4二、維修領(lǐng)班崗位職責(zé)4三、土木工程師崗位職責(zé)4四、水電工程師崗位職責(zé)5五、空調(diào)工程工程師崗位職責(zé)6六、弱電工程師崗位職責(zé)6七、網(wǎng)絡(luò)管理員崗位職責(zé)7第三章 工程維修部日常工作管理一、人員調(diào)配7二、工作單制度8三、報告制度8四、工具管理9五、巡檢制度10六、交接班11七、值班管理11八、材料領(lǐng)取12九、機(jī)房鑰匙管理12十、機(jī)電設(shè)備房出入管理12十一、故障處理13十二、大中修管理14十三、維修管理14十四、綜合維修房屋管理14十五、設(shè)備故障和事故處理程序15十六、公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序15十七、設(shè)備節(jié)能管理辦法18十八、設(shè)備安全運(yùn)行制度19十九、設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度19二十、設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)規(guī)定20二十一、設(shè)備養(yǎng)護(hù)總體要求20第一章 工程維修部組織結(jié)構(gòu)圖備注：1、根據(jù)公司發(fā)展的實(shí)際工作需要可以增加或減少崗位工程師2、工程部經(jīng)理和各班組組長可以兼任專業(yè)工程師第二章部門和崗位職責(zé)一、部門工作職責(zé)和內(nèi)容1、為公司提供技術(shù)支持，指導(dǎo)其做好展館的市政設(shè)施、房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理工作。2、對展館各市政設(shè)施、房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作進(jìn)行安全使用督導(dǎo)，對存在的安全隱患提出整改意見。3、負(fù)責(zé)組織對公司管轄區(qū)域房屋結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行鑒定，對損壞房屋提出修繕方案或報房屋技術(shù)部門鑒定，并根據(jù)房屋技術(shù)部門的意見組織進(jìn)行整改。4、制定公司管轄區(qū)域房屋設(shè)備設(shè)施的年度保養(yǎng)計劃，并對實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督。5、負(fù)責(zé)對各展館設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行管理進(jìn)行監(jiān)督考核。6、負(fù)責(zé)公司的技術(shù)安全管理工作。7、負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)拓展中的技術(shù)籌備、前期介入和新項目的驗收接管工作。8、負(fù)責(zé)公司各技術(shù)專業(yè)和其他有關(guān)單位的業(yè)務(wù)聯(lián)系工作。9、對本部門環(huán)境因素的識別、評價及管理。10、對本部門所產(chǎn)生的固廢分類收集、處理。11、完成公司下達(dá)的責(zé)任指標(biāo)。二、維修領(lǐng)班崗位職責(zé)1、協(xié)助經(jīng)理做好本部的各項管理工作，對管理中存在的問題提出解決辦法或建議。2、協(xié)助經(jīng)理檢查督促各項工作的落實(shí)。3、協(xié)助經(jīng)理做好本部員工的勞動紀(jì)律管理以及其它行政事務(wù)的管理工作。4、協(xié)助做好員工的業(yè)績考評，并對獎罰提出意見。5、兼任受聘的專業(yè)技術(shù)職責(zé)，負(fù)責(zé)本專業(yè)的技術(shù)決策。6、協(xié)助經(jīng)理做好本部與其它部門之間的協(xié)調(diào)工作。7、當(dāng)經(jīng)理不在崗時，全面負(fù)責(zé)本部的工作。三、土木工程師崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)展館本專業(yè)的前期介入、圖紙會審、質(zhì)量監(jiān)督、驗收接管的技術(shù)工作。2、負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)班組完善管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑、市政道路圖紙資料及維修檔案的歸檔。3、負(fù)責(zé)審批涉及建筑結(jié)構(gòu)的房屋裝修方案，防止出現(xiàn)違章改建及裝修，并對違章提出處理意見。4、負(fù)責(zé)對公司在管房屋的結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行鑒定，對一般損壞房屋提出修繕方案并報批施行。5、制定房屋大中修計劃，報經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。6、負(fù)責(zé)各土木工程小修的技術(shù)指導(dǎo)。7、負(fù)責(zé)制定和完善公司內(nèi)部與房屋安全使用、工程管理、維修管理及技術(shù)資料歸檔有關(guān)的管理制度。8、負(fù)責(zé)由工程維修部主責(zé)的本專業(yè)改造工程的組織施工、安全監(jiān)督、驗收及結(jié)算。9、負(fù)責(zé)本專業(yè)相關(guān)項目的費(fèi)用控制、審核和經(jīng)濟(jì)分析。10、配合行政人事部組織本專業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。11、負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)對外的業(yè)務(wù)聯(lián)系，協(xié)調(diào)與相關(guān)工程部門的關(guān)系。12、在必要時協(xié)助做好相近專業(yè)的工程管理及費(fèi)用控制。13、完成公司領(lǐng)導(dǎo)及部門經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。四、水電工程師崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)展館本專業(yè)的前期介入、圖紙會審、質(zhì)量監(jiān)督、驗收接管的技術(shù)工作。2、負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)班組完善房屋、市政水電圖紙資料及維修檔案供歸檔。3、負(fù)責(zé)水電設(shè)施正常使用的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4、制定水電設(shè)施大中修計劃，報經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。5、負(fù)責(zé)水電設(shè)施維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。6、負(fù)責(zé)制定和完善公司內(nèi)部與水電設(shè)施安全使用、工程管理、維修管理及技術(shù)資料歸檔有關(guān)的管理制度。7、負(fù)責(zé)由工程維修部主責(zé)的本專業(yè)改造工程的組織施工、安全監(jiān)督、驗收及結(jié)算。8、負(fù)責(zé)指導(dǎo)供水計量、節(jié)約用水用電的技術(shù)管理，努力降低水電損耗9、負(fù)責(zé)本專業(yè)相關(guān)項目的費(fèi)用控制、審核和經(jīng)濟(jì)分析。10、配合行政人事部組織本專業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。11、兼管管道煤氣工程跟蹤、資料完善工作。12、負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)對外的業(yè)務(wù)聯(lián)系。13、在必要時協(xié)助做好相近專業(yè)的工程管理及費(fèi)用控制。14、完成公司領(lǐng)導(dǎo)及部門經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。五、空調(diào)工程工程師崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)展館的本專業(yè)圖紙會審、質(zhì)量監(jiān)督、驗收接管的技術(shù)工作。2、負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)班組完善空調(diào)圖紙資料及維修檔案供歸檔。3、負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)施正常使用的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4、制定空調(diào)設(shè)施大中修計劃，報經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。5、負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)施維修保養(yǎng)的技術(shù)指導(dǎo)。6、負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)施合理使用、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的技術(shù)指導(dǎo)，節(jié)約用水用電，努力降低能耗。7、負(fù)責(zé)完善公司內(nèi)部與空調(diào)設(shè)施安全使用、工程管理、維修管理及技術(shù)資料歸檔有關(guān)的管理制度。8、負(fù)責(zé)由工程維修部主責(zé)的本專業(yè)改造工程的組織施工、安全監(jiān)督、驗收及結(jié)算。9、負(fù)責(zé)本專業(yè)相關(guān)項目的費(fèi)用控制、審核和經(jīng)濟(jì)分析。10、配合行政人事部組織本專業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。11、負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)對外的業(yè)務(wù)聯(lián)系。12、在必要時協(xié)助做好相近專業(yè)的工程管理及費(fèi)用控制。13、公司領(lǐng)導(dǎo)及部門經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。六、弱電工程師崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)展館的本專業(yè)圖紙會審、質(zhì)量監(jiān)督、驗收接管的技術(shù)工作。2、負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)班組完善弱電系統(tǒng)圖紙資料及維修檔案供歸檔。3、負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施正常使用的技術(shù)監(jiān)督和指導(dǎo)。4、制定弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施大中修計劃，報經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。5、負(fù)責(zé)各個管理區(qū)域內(nèi)弱電系統(tǒng)（如對講、監(jiān)控及其它設(shè)備的弱電控制部分）的技術(shù)維護(hù)和管理，按質(zhì)量要求制定管理辦法和運(yùn)行維護(hù)規(guī)范，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)各個管理區(qū)域內(nèi)運(yùn)行管理班組對弱電設(shè)備、線路的維護(hù)保養(yǎng)工作。6、負(fù)責(zé)完善公司內(nèi)部與弱電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全使用、工程管理、維修管理及技術(shù)資料歸檔有關(guān)的管理制度。7、負(fù)責(zé)由工程維修部主責(zé)的本專業(yè)改造工程的組織施工、安全監(jiān)督、驗收及結(jié)算。8、負(fù)責(zé)本專業(yè)相關(guān)項目的費(fèi)用控制、審核和經(jīng)濟(jì)分析。配合行政人事部組織本專業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。9、負(fù)責(zé)公司內(nèi)電腦網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備及辦公軟件的技術(shù)維護(hù)和管理，保障電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常、安全運(yùn)行。10、 負(fù)責(zé)指導(dǎo)公司內(nèi)職員對電腦設(shè)備的使用，及時指導(dǎo)解決電腦操作運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。11、負(fù)責(zé)公司電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備配置的統(tǒng)籌安排工作。12、負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站及社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)工作。13、配合行政人事部組織本專業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作。14、負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)對外的業(yè)務(wù)聯(lián)系。15、公司領(lǐng)導(dǎo)及部門經(jīng)理交辦的其它任務(wù)七、網(wǎng)絡(luò)管理員崗位職責(zé)1、協(xié)助弱電工程師做好公司內(nèi)電腦網(wǎng)絡(luò)、設(shè)備及辦公軟件的技術(shù)維護(hù)和管理工作，保障電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常、安全運(yùn)行。2、負(fù)責(zé)公司電腦網(wǎng)絡(luò)內(nèi)重要資料的備份保存工作，按一定周期進(jìn)行更新。3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)公司內(nèi)職員對電腦設(shè)備的使用，及時指導(dǎo)解決電腦操作運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。4、負(fù)責(zé)物業(yè)管理軟件的管理工作和其它辦公軟件的安裝工作。5、協(xié)助弱電工程師完成公司電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備的配置工作。6、協(xié)助弱電工程師完成公司網(wǎng)站及社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)工作。7、協(xié)助弱電工程師完成本專業(yè)相關(guān)技能培訓(xùn)工作8、完成公司領(lǐng)導(dǎo)及部門經(jīng)理交辦的其它任務(wù)和弱電工程師交辦的本專業(yè)的其它任務(wù)。第三章 工程維修部日常工作管理一、人員調(diào)配1日常情況下，按工程維修部的組織架構(gòu)圖，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍，完成自身的工作。2當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時，需要班組之間協(xié)助解決，由工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具，解決問題。3經(jīng)理有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時調(diào)配人力、工具。4. 當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時，工程維修部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能力，首先處理問題，可不顧工種、專業(yè)的限制。 二、工作單制度1對于維修的項目，以維修單的方式送達(dá)工程，維修部由工程維修員統(tǒng)一接單。維修單上內(nèi)容必須填寫清楚并記錄接單時間。2工程維修部根據(jù)輕重緩急和工種不同，將維修單派給工程師，由各專業(yè)工程師或維修領(lǐng)班安排實(shí)施。3維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認(rèn)可后帶回交給維修領(lǐng)班。4維修領(lǐng)班審核后交還工程維修部備案，并向有關(guān)部門返單。5工程維修部一般情況下不接受電話報修，如有特殊情況，事后應(yīng)補(bǔ)工作單。6 所有正常的維修保養(yǎng)計劃，應(yīng)根據(jù)維修領(lǐng)班或工程師的指示填寫工作單后方可進(jìn)行。7工作單按如下順序分列優(yōu)先安排：(1)人身安全、消防安全。(2)與客戶有關(guān)。(3)設(shè)備故障影響到客人。(4)一般維修。(5)正常計劃維修保養(yǎng)。8工程師和經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。9. 每月匯總一次工作單，向經(jīng)理匯報。10工程維修部一般情況下不接受客戶和任何電話報修，一切報修均要填寫工作單。11特殊情況，緊急情況可先進(jìn)行維修，但必須后補(bǔ)報工作單。三、報告制度 1各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)維修領(lǐng)班： (1)所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。 (2)所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 (3)所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。 (4)零部件更新、代換、或加工修理。 (5)運(yùn)行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。 (6)運(yùn)行人員請假、換班、加班、倒休等。 2各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領(lǐng)班： (1)執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 (2)重要零部件的更換、代替或加工修理。 (3)系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 (4)維修人員請假、加班、倒休等。3維修領(lǐng)班在下列情況下必須書面報告工程師： (1)重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。 (2)變更運(yùn)行方式。 (3)主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。（4）系統(tǒng)故障或正常檢修。（5）零部件更新、改造、或加工修理。（6）領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。（7）加班、換班、倒休、病假、事假等。（8）須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。4工程師在下列情況下必須以書面形式報告經(jīng)理：（1）重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。（2）因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。（3）應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。（4）系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。（5）影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。（6）重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。（7）系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。（8）人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。（9）所屬人員請假、換班、倒休、加班等。 (10) 對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 (11) 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。 (12) 維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。 (13) 月度工作總結(jié)報告。 5除以上各項外，所有有關(guān)工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。四、工具管理 1本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分，公用工具及專業(yè)自用工具由維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管及使用，個人工具由個人自行保管及使用。 2所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 3工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。 4全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具者，將被扣除當(dāng)月績效分，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償，并同時扣罰當(dāng)月績效分 5公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時借用辦法，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。 6專業(yè)自用工具必須由維修領(lǐng)班進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。 7借用公用工具歸還時，須由維修領(lǐng)班和使用人共同進(jìn)行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫工程維修部借還物品記錄，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)照價賠償。 8所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理，不得用工具干私活。 9所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時，無論公用工具還是個人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。五、巡檢制度 1巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 2在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對講機(jī)通知維修領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補(bǔ)救措施后，報告維修領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 3巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 4巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 5各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各工程師必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 六、交接班1接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。2接班人員接班時必須檢查以下工作：1）查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。2）查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。3）檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。4）檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題，應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。5）查看交接班記錄中是否有上級維修領(lǐng)班及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。3交班人員在下列情況時不得交班離崗：1）接班人員未到崗時，應(yīng)通知上級維修領(lǐng)班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。2）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應(yīng)通知上級維修領(lǐng)班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。3）所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。4）交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。七、值班管理 1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向工程師或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。 2值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。3每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 4須按計劃及工程師之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應(yīng)立即報告上級維修領(lǐng)班或工程師。 5值班人員用餐時，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)24小時有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。 6值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。7非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如有來訪者，必須進(jìn)行登記。8任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。八、材料領(lǐng)取1所有工具、備件、材料必須經(jīng)過維修領(lǐng)班或工程師方可領(lǐng)取。2 領(lǐng)取工具、材料必須填寫領(lǐng)料單。3材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)維修領(lǐng)班或工程師確認(rèn)。4多余材料必須退回庫房。九、機(jī)房鑰匙管理1凡24小時值班機(jī)房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程維修部統(tǒng)一保管。2. 任何人不得私自配鑰匙。3凡非24小時值班機(jī)房，值班完成后將鑰匙交24小時值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機(jī)房門。4無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。5遺失鑰匙須立即報告。6無人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。十、機(jī)電設(shè)備房出入管理1工程維修部機(jī)電設(shè)備房包括范圍：1 ） 高壓配電室 2 ） 空調(diào)機(jī)房 3 ） 物業(yè)自控機(jī)房 4 ） 水箱間 5 ） 各電梯機(jī)房2以上機(jī)房均為工程維修部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房，為了確保本大樓內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行，非工程維修部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。3本公司內(nèi)有關(guān)上級部門因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場所時，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值維修領(lǐng)班開門后進(jìn)入，同時在設(shè)備房出入登記簿上做好記錄。4凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級業(yè)務(wù)部門前來檢查工作，必須要進(jìn)入這些場所時， 應(yīng)由部門經(jīng)理或工程師陪同，通知當(dāng)值維修領(lǐng)班開門進(jìn)入，同時在設(shè)備房出入登記簿上認(rèn)真做好記錄。5本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時，必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值維修領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場所。工作結(jié)束后，應(yīng)及時通知當(dāng)值人員辦理驗收離場手續(xù)。6外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當(dāng)值維修領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時通知當(dāng)值人員辦理驗收離場手續(xù)。7所有人員進(jìn)入這些場所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。8所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場后，不得進(jìn)行與自己工作無關(guān)的活動。必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場地清。9所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房。十一、故障處理1、不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的故障，稱一般故障，由工程師調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任故障原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報工程維修部經(jīng)理。2、被迫停止運(yùn)行必須進(jìn)行修理的故障，稱重大故障，應(yīng)及時匯報工程師，由工程師組織調(diào)查分析，提出修理意見報經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施，并且對故障做到三不放過，（即：故障原因分析不清不放過；責(zé)任者與群眾沒受到教育不放過；沒有防范措施不放過。）記錄在案，對責(zé)任者做出處理意見，同時以書面材料匯報服務(wù)中心主任。十二、大中修管理1.設(shè)備大修是工作量最大的一種有計劃的預(yù)防性維修，對設(shè)備的全部或大部分解體檢查，稱之為大修。2. 中修是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而定的，對技術(shù)狀態(tài)已達(dá)不到使用要求的設(shè)備，按實(shí)際需要進(jìn)行有針對性的修理，恢復(fù)設(shè)備的性能。3.對中修以上的設(shè)備進(jìn)行修復(fù)前，必須要有書面報告交工程經(jīng)理，說明：設(shè)備安裝日期、使用時間。損壞程度及修復(fù)費(fèi)用等。4.對設(shè)備大修必須書面得到公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備或進(jìn)口設(shè)備，應(yīng)有專業(yè)公司出具的鑒定報告及預(yù)估的修復(fù)費(fèi)用報告。5. 對非正常情況下出現(xiàn)的設(shè)備大、中修理工作，有關(guān)專業(yè)工程師必須在修理工作實(shí)施前，出具詳細(xì)的分析報告，必要時追究有關(guān)人員責(zé)任。十三、維修管理1. 值班員必須認(rèn)真執(zhí)行工作單（維修單）。2. 在接到報修單20分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。3. 遇特殊情況時，必須征得客戶同意，另行約定修理時間，并在工單上注明。4. 遇客戶特殊零件損壞，必須講清原因，取得諒解。5. 進(jìn)客戶區(qū)維修時，必須著裝整齊，使用文明語言，不得大聲喧嘩，與客人口角。6. 值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會”、“你找別人”此類的話，要“我?guī)湍覀€人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7. 每天要對本班次所有的維修單進(jìn)行登記。8. 每周要對維修單匯總，對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。十四、綜合維修房屋管理1. 職責(zé)：工程維修部對各類維修情況進(jìn)行檢查，對維保過程進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)。2. 內(nèi)容：（1） 做好房屋接管工作，各種手續(xù)資料齊備，各種驗收單與協(xié)議等文件保存好。（2 ）為了延長展館的使用壽命，認(rèn)真執(zhí)行各項維修保養(yǎng)計劃，使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。（3） 定期對房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。（4） 二裝施工中對施工圖紙嚴(yán)格審驗，對房間改造等項目要嚴(yán)格把關(guān)，確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。（5） 樹立安全第一的思想，二裝施工中對動火嚴(yán)格控制，動火必須有動火證方可施工。（6） 裝修竣工驗收必須有電檢、消檢驗收合格報告。（7 ）在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，要及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)措施，防止重大事故的發(fā)生。十五、設(shè)備故障和事故處理程序1、無論發(fā)生何種設(shè)備和事故，工程師必須立刻組織力量迅速處理。2、發(fā)生較重大事故或故障（指造成較大范圍、較長時間有關(guān)系統(tǒng)不能正常工作或?qū)⒃斐捎嘘P(guān)系統(tǒng)不能正常工作，產(chǎn)生較嚴(yán)重影響，直接經(jīng)濟(jì)損失1000元以上者）時，必須及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)單位協(xié)調(diào)解決。3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，工程師有關(guān)人員必須在值班記錄和故障檢修記錄本上作詳細(xì)記錄，不得疏漏隱瞞。4、發(fā)生較重大事故或故障時，工程師在事故、故障初步處理后，寫出事故、故障報告，由工程經(jīng)理召集有關(guān)單位參加的事故分析會，寫出分析意見和改進(jìn)措施，然后由工程經(jīng)理審批后送工程師。對于改進(jìn)措施，有關(guān)班組必須嚴(yán)格執(zhí)行。5、相關(guān)文件記錄：無十六、公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序（一）目的：確保及時更新、改造、維護(hù)維修公用設(shè)施，保證其適時適量增容和正常運(yùn)行。（二）適用范圍：適用于展館的公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修。參考文件1、設(shè)施和工作環(huán)境管制程序2、分供的選擇與評估管制程序3、采購管制程序（三）定義1、公用設(shè)施的搶修：是指損壞的公用設(shè)施，已經(jīng)嚴(yán)重影響到人身和財產(chǎn)安全或其正常生活，必須對其及時進(jìn)行的維修。2、外委：指委托公司外單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。3、自修：指物業(yè)工程技術(shù)人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。（四）職責(zé)工程維修部職責(zé)1、作為維修（改造）項目的主審部門，負(fù)責(zé)立項工程方案及預(yù)算的審核；2、負(fù)責(zé)做好維修（改造）工程的年度總結(jié)；3、負(fù)責(zé)單項項目的申報、實(shí)施及結(jié)算；4、為各服務(wù)中心提供工程方案、預(yù)算上的技術(shù)支持；5、組織有關(guān)部門對本部負(fù)責(zé)的項目進(jìn)行竣工驗收，并將驗收情況反饋給該項目所屬管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)中心；參與其它工程項目的竣工驗收工作；6、工程部經(jīng)理為部門負(fù)責(zé)的項目的第一責(zé)任人，須督促工程項目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作；同時須督促員工做好工程項目的年度總結(jié)和部門所負(fù)責(zé)項目的實(shí)施。（五）、工作程序1、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認(rèn)2、物業(yè)管理原制作公用設(shè)施一覽表并徐備用相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說明書等資料。資料應(yīng)予編號。3、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種：（1）、供電、供水設(shè)施。（注：不包括水泵房、開關(guān)站、變（配）電所，該部分公用設(shè)施的控制按供電供水設(shè)施控制程序進(jìn)行）。（2）、路燈、公共通道燈、應(yīng)急燈。（3）、消防設(shè)施。（4）、公共天線、公用電信線路。（5）、清潔衛(wèi)生設(shè)施。（6）、公共防盜設(shè)施。（7）、其他公用設(shè)施。4、責(zé)任范圍劃分根據(jù)公用設(shè)施一覽表和物業(yè)管理員人數(shù)及特長劃分各物業(yè)管理員責(zé)任范圍，并在一覽表相應(yīng)欄目注明。5、維修（改造）計劃（1）“年度計劃”的制定每年12月15日前做好下一年度的工程維修（改造）、設(shè)備保養(yǎng)計劃，維修（改造）、保養(yǎng)項目主要包括：電梯、空調(diào)機(jī)組、高（低）壓配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦（網(wǎng)絡(luò)）設(shè)施、停車場智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)施、避雷設(shè)施等。須報計劃的項目是指單項預(yù)算費(fèi)用2000元以上的項目。做計劃時必須根據(jù)實(shí)際管理需要，做到方案切實(shí)可行、預(yù)算基本準(zhǔn)確。各服務(wù)中心將編制好的年度維修（改造）計劃送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程維修部（送往工程維修部時須附送上用Excel編制的計劃表磁盤，下同）。（2）、季度計劃的制定各班組須在年度計劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修（改造）計劃（單項預(yù)算2000元以上的項目），編制季度維修（改造）計劃表，并將計劃表送至總經(jīng)理、財務(wù)部、工程維修部。6、 日常巡視檢查（1）物業(yè)管理員對自己責(zé)任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)每天巡視檢查，并作公用設(shè)施巡視記錄。（2）物業(yè)管理員對重要公用設(shè)施應(yīng)適當(dāng)增加巡視頻次，必要時，對其性能狀況可進(jìn)行試驗。7、計劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修（1）、物業(yè)管理員根據(jù)下列資料提出計劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修項目。1）、日常巡視檢查記錄。2）、客戶投訴記錄。3）、訪問客戶記錄。4）、上級指示。(2)、經(jīng)批準(zhǔn)的計劃外項目按規(guī)定實(shí)施。8、公用設(shè)施的搶修（1）、工程經(jīng)理當(dāng)班時，由工程經(jīng)理組織實(shí)施搶修；工程經(jīng)理不在時，由責(zé)任專業(yè)工程師和各班組組織實(shí)施搶修。（2）、必要時，搶修負(fù)責(zé)人可向上級報告搶修情況或請求幫助。（3）、物業(yè)所有人力、財力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。（4）、搶修完畢，工程經(jīng)理應(yīng)向物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)報告搶修情況，包括：1)事故原因；2)損失情況；3)搶修結(jié)果；4)搶修費(fèi)用；5)糾正和預(yù)防措施。6)除搶修外，公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，由工程經(jīng)理書面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。7)公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量的檢查。8)各專業(yè)工程師重點(diǎn)檢查項目質(zhì)量和搶修項目質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知各班組處理。9)公司經(jīng)理隨機(jī)檢查公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題，及時通知工程經(jīng)理處理并要求其書面報告處理結(jié)果。相關(guān)表格記錄公用設(shè)施一覽表 年度維修（改造）計劃 季度維修（改造）計劃 公用設(shè)施巡視記錄 十七、設(shè)備節(jié)能管理辦法1重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是工程管理之重要內(nèi)容。2工程維修部各專業(yè)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況。3了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。5推廣節(jié)能觀念、意識和方法。6不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。7應(yīng)用物業(yè)自動化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，時刻調(diào)整。8加強(qiáng)保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。9空調(diào)風(fēng)量根據(jù)季節(jié)、時間、現(xiàn)場需求隨時調(diào)整。10照明線路的布置及調(diào)整。11燈具的選擇（節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器）。12升降梯/電扶梯的智能管理。13采用節(jié)能開關(guān)控制照明：1) 聲控開關(guān) 2) 光控開關(guān)3)時間控制開關(guān) 4 )延時