房屋轉(zhuǎn)租效力探討兼議《合同法》的完善.doc

房屋轉(zhuǎn)租效力探討兼議合同法的完善 內(nèi)容提要：出租人將房屋租賃給承租人后，承租人轉(zhuǎn)租后輕易發(fā)生糾紛。如承租人違約不付租金，出租人要求收回房屋；次承租人以轉(zhuǎn)租無效為由拒付租金，我國現(xiàn)行合同法未規(guī)定次承租人的抗辯權(quán)，對轉(zhuǎn)租的規(guī)定既不科學，對次承租人也不公平。本文論證了租賃權(quán)的性質(zhì)和立法上的不足，提出完善立法的思路，即賦予租賃權(quán)人以物權(quán)的保護方法，給予租賃合同各當事人以同等保護。關(guān)鍵詞：租賃轉(zhuǎn)租效力完善一、題目的提出出租人甲將房屋出租給承租人乙，乙又將房屋轉(zhuǎn)租給丙，后來乙違約未交房租，甲遂要求解除租賃合同，收回房屋，丙聽甲講乙轉(zhuǎn)租房屋未告訴甲，丙遂訴至法院，要求法院判令丙與乙之間的租賃合同無效，不付租金，并要求乙賠償其損失。本糾紛的處理關(guān)鍵在于對房屋轉(zhuǎn)租行為效力的認定，房屋轉(zhuǎn)租是否需要出租人同意。我國現(xiàn)行法律對轉(zhuǎn)租合同關(guān)注較少，合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！边@一規(guī)定基本上沒有涉及轉(zhuǎn)承租人的權(quán)利義務，給有關(guān)案件的審理流下了一定的法律漏洞。本文提出的題目，主要在于房屋轉(zhuǎn)租是否需要房屋所有人的同意，在房屋所有人不知道或不同意的情況下，是否應認定轉(zhuǎn)租合同無效？要認清轉(zhuǎn)租合同的效力，需要先對租賃權(quán)的性質(zhì)有正確的熟悉。二、租賃權(quán)的性質(zhì)關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)，有債權(quán)說、物權(quán)說和租賃權(quán)之物權(quán)化說三種1、債權(quán)說。該說以為承租人對于租賃物使用收益的權(quán)利因租賃物的交付而取得，此權(quán)利系從屬于租賃權(quán)的權(quán)能，并非如物權(quán)之直接支配標的物的獨立的權(quán)利，故租賃權(quán)是債權(quán)而非物權(quán)，這一學說是羅馬法以來的舊說，以為租賃權(quán)無對抗第三人的效力，此與羅馬法上的“買賣破租賃”的思想一致。2、物權(quán)說。該說以為，租賃權(quán)應屬于對物支配的一種物權(quán)，由于租賃權(quán)是占有租賃物而為使用收益的，支配權(quán)實為租賃權(quán)的本體，至于承租人的其他權(quán)利不過是由此而發(fā)生的效果而已。3、租賃權(quán)為物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。該說以為租賃權(quán)仍屬于債權(quán)，但法律強化其效力，使之物權(quán)化。其物權(quán)化的效力包括以下四個方面：（1）對抗力。對抗力主要表現(xiàn)為，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對于取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)的人，也能主張租賃權(quán)的成立和延續(xù)，即“買賣不破租賃?！保?）對于事實上侵害租賃權(quán)的第三人的效力。第三人事實上侵害租賃權(quán)時，承租人得基于租賃權(quán)而請求損害賠償和排除妨害。（3）租賃權(quán)處分的可能性。此處指租賃權(quán)可以讓與及轉(zhuǎn)租的情形。租賃權(quán)的處分性逐漸被承認，不再特別重視誰為承租人；出租人使承租人得為使用收益的積極債務，漸漸退化為消極的容忍的債務。（4）租賃權(quán)的永續(xù)性。一般說來，物權(quán)的存續(xù)期間較長，債權(quán)存續(xù)期間較短，而租賃權(quán)多為較長期間存續(xù)，所以這也是租賃權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。各國法律雖對于租賃權(quán)多有最長期間的限制，但同時承認期間的更新。1我國一些學者以為，租賃合同在當事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系，即導致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的承租權(quán)和先買權(quán)。承租人依租賃合同可獲得物權(quán)，從而使出租人與承租人之間產(chǎn)生了物權(quán)法律關(guān)系。2也有人提出在立法上應明確規(guī)定租賃權(quán)為物權(quán)。筆者以為，租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，但就一般而言，其性質(zhì)仍應為債權(quán)。從各國的立法規(guī)定看，租賃在各國民法里始終被回為合同，只是賦予不動產(chǎn)租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，即確立“不動產(chǎn)買賣不破租賃”的原則，而對于動產(chǎn)則不適用，由于動產(chǎn)買賣后須現(xiàn)實交付，不能同時保持租賃行為，而且假如也實行動產(chǎn)買賣不破租賃，則不利于財產(chǎn)流通。綜上所述，租賃權(quán)性質(zhì)上是一種物權(quán)化的債權(quán)，即本質(zhì)為債權(quán)，具有某些物權(quán)特征。 內(nèi)容提要：出租人將房屋租賃給承租人后，承租人轉(zhuǎn)租后輕易發(fā)生糾紛。如承租人違約不付租金，出租人要求收回房屋；次承租人以轉(zhuǎn)租無效為由拒付租金，我國現(xiàn)行合同法未規(guī)定次承租人的抗辯權(quán)，對轉(zhuǎn)租的規(guī)定既不科學，對次承租人也不公平。本文論證了租賃權(quán)的性質(zhì)和立法上的不足，提出完善立法的思路，即賦予租賃權(quán)人以物權(quán)的保護方法，給予租賃合同各當事人以同等保護。關(guān)鍵詞：租賃轉(zhuǎn)租效力完善一、題目的提出出租人甲將房屋出租給承租人乙，乙又將房屋轉(zhuǎn)租給丙，后來乙違約未交房租，甲遂要求解除租賃合同，收回房屋，丙聽甲講乙轉(zhuǎn)租房屋未告訴甲，丙遂訴至法院，要求法院判令丙與乙之間的租賃合同無效，不付租金，并要求乙賠償其損失。本糾紛的處理關(guān)鍵在于對房屋轉(zhuǎn)租行為效力的認定，房屋轉(zhuǎn)租是否需要出租人同意。我國現(xiàn)行法律對轉(zhuǎn)租合同關(guān)注較少，合同法第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！边@一規(guī)定基本上沒有涉及轉(zhuǎn)承租人的權(quán)利義務，給有關(guān)案件的審理流下了一定的法律漏洞。本文提出的題目，主要在于房屋轉(zhuǎn)租是否需要房屋所有人的同意，在房屋所有人不知道或不同意的情況下，是否應認定轉(zhuǎn)租合同無效？要認清轉(zhuǎn)租合同的效力，需要先對租賃權(quán)的性質(zhì)有正確的熟悉。二、租賃權(quán)的性質(zhì)關(guān)于租賃權(quán)的性質(zhì)，有債權(quán)說、物權(quán)說和租賃權(quán)之物權(quán)化說三種1、債權(quán)說。該說以為承租人對于租賃物使用收益的權(quán)利因租賃物的交付而取得，此權(quán)利系從屬于租賃權(quán)的權(quán)能，并非如物權(quán)之直接支配標的物的獨立的權(quán)利，故租賃權(quán)是債權(quán)而非物權(quán)，這一學說是羅馬法以來的舊說，以為租賃權(quán)無對抗第三人的效力，此與羅馬法上的“買賣破租賃”的思想一致。2、物權(quán)說。該說以為，租賃權(quán)應屬于對物支配的一種物權(quán)，由于租賃權(quán)是占有租賃物而為使用收益的，支配權(quán)實為租賃權(quán)的本體，至于承租人的其他權(quán)利不過是由此而發(fā)生的效果而已。3、租賃權(quán)為物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。該說以為租賃權(quán)仍屬于債權(quán)，但法律強化其效力，使之物權(quán)化。其物權(quán)化的效力包括以下四個方面：（1）對抗力。對抗力主要表現(xiàn)為，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對于取得租賃物所有權(quán)或其他物權(quán)的人，也能主張租賃權(quán)的成立和延續(xù)，即“買賣不破租賃?！保?）對于事實上侵害租賃權(quán)的第三人的效力。第三人事實上侵害租賃權(quán)時，承租人得基于租賃權(quán)而請求損害賠償和排除妨害。（3）租賃權(quán)處分的可能性。此處指租賃權(quán)可以讓與及轉(zhuǎn)租的情形。租賃權(quán)的處分性逐漸被承認，不再特別重視誰為承租人；出租人使承租人得為使用收益的積極債務，漸漸退化為消極的容忍的債務。（4）租賃權(quán)的永續(xù)性。一般說來，物權(quán)的存續(xù)期間較長，債權(quán)存續(xù)期間較短，而租賃權(quán)多為較長期間存續(xù)，所以這也是租賃權(quán)物權(quán)化的表現(xiàn)。各國法律雖對于租賃權(quán)多有最長期間的限制，但同時承認期間的更新。1我國一些學者以為，租賃合同在當事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系，即導致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的承租權(quán)和先買權(quán)。承租人依租賃合同可獲得物權(quán)，從而使出租人與承租人之間產(chǎn)生了物權(quán)法律關(guān)系。2也有人提出在立法上應明確規(guī)定租賃權(quán)為物權(quán)。筆者以為，租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，但就一般而言，其性質(zhì)仍應為債權(quán)。從各國的立法規(guī)