房地產(chǎn)營(yíng)銷人員入門培訓(xùn)手冊(cè) 精品.doc

房地產(chǎn)營(yíng)銷人員入門培訓(xùn)手冊(cè)笫一部分：基礎(chǔ)篇一、建筑與房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬子第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。主要區(qū)別是；建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。運(yùn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)建筑業(yè)則是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)可分力房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)特征比較 房地產(chǎn)市場(chǎng)一般商品市場(chǎng)市場(chǎng)型態(tài)不完全競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特質(zhì)個(gè)別差異性大，異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價(jià)格決定由少數(shù)買者與賣者決定曲市場(chǎng)供給和需求決定地方習(xí)慣使用習(xí)慣影響價(jià)格價(jià)格不受使用習(xí)慣影響信啟、來(lái)源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增值能力強(qiáng)，具投資性預(yù)期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響三、房地產(chǎn)專用術(shù)語(yǔ)解釋及建筑基礎(chǔ)知識(shí)1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)：二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開(kāi)發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易：三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。3、 國(guó)土局：代表國(guó)家行使地所有者職權(quán)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。4、 商品房：是指開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。5、發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。6、代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 7、 土地類型：按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房月地。3、 土地權(quán)使用年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該主地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年。9、 土地使用費(fèi)土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用杈，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和外分的權(quán)利。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，與土地是小叫分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，房屋，開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。11、如何辦理產(chǎn)權(quán)？每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過(guò)戶手續(xù)。可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開(kāi)發(fā)商代辦。12、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。13、國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。14、公證處：是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。15、房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。16、房地產(chǎn)公證：公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律公證。17、高品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。18、房地產(chǎn)買賣合同：是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。19、房屋所有權(quán)：房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。20、房屋使用權(quán)：是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。21、銀行接揭：是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。22、契稅：是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。23、印花稅：是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。24、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。25、公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。26、房屋買賣所需費(fèi)用（1） 交易過(guò)程中需交費(fèi)用：契稅：面積小于（含）120平米繳納房?jī)r(jià)款的2購(gòu)房面積超過(guò)120平米，120平米以內(nèi)部分繳納房?jī)r(jià)款的2，超出部分繳納4。在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)需交納（一般由財(cái)政局委托房地局代收）。印花稅：房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五。（由稅務(wù)局收取），在雙方正式簽約后即發(fā)生。交易手續(xù)費(fèi)：小于120平米繳納500元，大于120平米繳納1500元。（2） 申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用（由房地局和稅務(wù)局收取） 登記費(fèi)：每建筑平方米0.3元：房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：4元/本：印花稅：5元件。（3） 入住過(guò)程中需交費(fèi)用住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的3； 物業(yè)管理蕢及供暖費(fèi)：供暖費(fèi)1618元平米/供暖季。（4） 辦理按揭須繳納的費(fèi)用律師費(fèi)：貸款額的0.3。保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)總房款十年費(fèi)率礻年限系數(shù)。保費(fèi)一次性交。建行采用太平洋保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率一般為0.56：工行采用華泰保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率為0.056：建行總行，中信采用人民保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率為0.045。（5） 辦理公積金需繳納費(fèi)用評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5，以上部分0.25。 保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)綜合險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)*貸款額27、住宅的結(jié)構(gòu)形式：主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫(xiě)筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫(xiě)一般在5 6層以下。磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)佐成的房屋。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由c目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。28、住宅的建筑面積：建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。29、建筑面積的計(jì)算范圍和方法：（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積：（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國(guó)水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算：（3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算：（4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積：（5）穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積：（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積；（7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過(guò)22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積；（8）獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積；（9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問(wèn)、水箱悶、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積；（10）兩個(gè)建筑物之悶有頂蓋的架空通腐按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積；（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積；（12）封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑網(wǎng)臺(tái)按其水平投影面積約一半計(jì)算建筑面積；（13）住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計(jì)算：（1）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室：（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷：（3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊：（4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池：（5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)：（6）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：（8）活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋：（9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。（10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍為26、06、14,而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為1.4。30、商品房銷售面積：商品房銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。31、商品房的銷售面獲如何計(jì)算？（l） 套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ9686）規(guī)定的方法計(jì)算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。（2） 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（3） 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）。32、使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率般高層塔樓在72至75之間，板樓在78至80之間。33、實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。34、怎樣計(jì)算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來(lái)的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況令比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦邔右笥蟹阑饦翘荩娞蓍g面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使用率還可進(jìn)一步提高。此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等51問(wèn)：住宅開(kāi)間答：住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。152問(wèn)：住宅進(jìn)深答：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。153問(wèn)：平臺(tái)答：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。154問(wèn)：露臺(tái)答：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。155問(wèn)：過(guò)道答：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。156問(wèn)：壁櫥答：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。157問(wèn)：壁龕答：利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分158問(wèn)：吊柜答：住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。159問(wèn)：走廊答：住宅套外使用的水平交通空間。160問(wèn)：架空房屋答：指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。161問(wèn)：閣樓答：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。162問(wèn)：騎樓答：指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。163問(wèn)：?jiǎn)卧椒课荽穑褐刚麡窃O(shè)計(jì)分割為由多個(gè)可獨(dú)立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。164問(wèn)：幢1答：是指一座獨(dú)立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。165問(wèn)：廊答：泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺(tái)面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應(yīng)條件。166問(wèn)：柱廊答：有頂蓋，有廊臺(tái)、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長(zhǎng)廊、回廊等。167問(wèn)：檐廊答：在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的作為通道的伸出部位。168問(wèn)：挑廊答：挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無(wú)支柱的通道。169問(wèn)：通廊答：指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺(tái)，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長(zhǎng)廊、迥廊；高出地面的，答：二層以上的則稱架空通廊。170問(wèn)：門廊答：指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺(tái)的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。171問(wèn)：陽(yáng)臺(tái)答：泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋相連、可以活動(dòng)和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)。172問(wèn)：封閉陽(yáng)臺(tái)答：原設(shè)計(jì)及竣工后均為封閉的。173問(wèn)：非封閉陽(yáng)臺(tái)答：原設(shè)計(jì)或竣工后不封閉的陽(yáng)臺(tái)。174問(wèn)：凹陽(yáng)臺(tái)答：凹進(jìn)樓層外墻（柱）體的陽(yáng)臺(tái)。175問(wèn)：凸陽(yáng)臺(tái)答：挑出樓層外墻（柱）體的陽(yáng)臺(tái)。176問(wèn)：底陽(yáng)臺(tái)答：房屋一層的陽(yáng)臺(tái)。177問(wèn)：挑陽(yáng)臺(tái)答：房屋二層（含二層）以上的陽(yáng)臺(tái)178問(wèn)：房屋總層數(shù)答：房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計(jì)算層數(shù)。179問(wèn)：房屋地上層數(shù)答：一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。180問(wèn)：房屋地下層數(shù)答：指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。181問(wèn)：自然層答：一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。182問(wèn)：技術(shù)層答：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。183問(wèn)：附屬層(夾層) 答：指介于自然層之間的夾層。184問(wèn)：避難層答：高層建筑中用作消防避難的樓層。185問(wèn)：自然層數(shù)答：按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。186問(wèn)：中間層答：底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。188問(wèn)：標(biāo)準(zhǔn)層答：平面布置相同的住宅樓層。190問(wèn)：結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層答：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。191問(wèn)：建筑容積率(建筑面積毛密度) 答：是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬(wàn)m2)與居住區(qū)用地(萬(wàn)m2)的比值表示。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。192問(wèn)：建筑密度答：即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。193問(wèn)：綠化率答：綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。194問(wèn)：戶型比答：它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。195問(wèn)：面積誤差比答：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）100%合同約定面積196問(wèn)：住宅平均層數(shù)答：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。197問(wèn)：高層住宅(大于等于11層)比例答：高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。198問(wèn)：小高層住宅(710層)比例答：中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。199問(wèn)：居住區(qū)用地答：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。200問(wèn)：住宅用地答：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。201問(wèn)：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)答：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)202問(wèn)：道路用地答：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。203問(wèn)：居住區(qū)(級(jí))道路答：一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。204問(wèn)：小區(qū)(級(jí))路答：一般用以劃分組團(tuán)的道路。205問(wèn)：組團(tuán)(級(jí))路答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。206問(wèn)：宅間小路答：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。207問(wèn)：公共綠地答：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。208問(wèn)：配建設(shè)施答：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。209問(wèn)：其它用地答：規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。210問(wèn)：道路紅線答：城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線。212問(wèn)：公共服務(wù)設(shè)施用地答：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派出所等用地。213問(wèn)：市政公用設(shè)施用地答：市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地。214問(wèn)：樓宇按揭答：即樓房抵押貨款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和購(gòu)房者三方面的一種約定，約定購(gòu)房者將其已預(yù)付部分購(gòu)房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，發(fā)展商為購(gòu)房者按期消償銀行貸款做擔(dān)保，在履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。215問(wèn)：銀行按揭答：銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。216問(wèn)：智能化大廈答：又稱智能型大廈是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS）,保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）。217問(wèn)：物業(yè)管理答：物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動(dòng)。219問(wèn)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。220問(wèn)：公用建筑面積答：公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計(jì)算時(shí)，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。221問(wèn)：房屋的建筑面積答：建筑面積也稱建筑展開(kāi)面積，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽(yáng)臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來(lái)折算它們的建筑面積。222問(wèn)：土地使用年期答：凡與規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。223問(wèn)：何謂雙景住宅 答：雙景住宅-就是樓盤不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)、交相輝映，正所謂借外景造內(nèi)景。225問(wèn)：何為標(biāo)準(zhǔn)綠色住宅答：綠色住宅是全方位的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會(huì)的進(jìn)步、技術(shù)的發(fā)展而日臻完美，主要包括：使用高科技環(huán)保型建材、推廣污水處理再利用技術(shù)、充分利用自然光資源、對(duì)小區(qū)垃圾實(shí)行無(wú)公害處理226問(wèn)：中水處理答：是個(gè)老百姓聽(tīng)起來(lái)還有些陌生的詞，中水就是指循環(huán)再利用的水。其實(shí)中水處理離我們的生活并不遙遠(yuǎn)，許多家庭都習(xí)慣把洗衣服和洗菜的水收集起來(lái)，用于沖廁所和拖地板，其實(shí)這就是最原始、最簡(jiǎn)單的中水處理辦法。227問(wèn)：什么是住宅的進(jìn)深和開(kāi)間？答：住宅進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大，在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成為狹長(zhǎng)形，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足，不過(guò)，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地。住宅開(kāi)間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開(kāi)間，住宅開(kāi)間一般為3.03.9米。228問(wèn)：什么是格式條款答：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。格式條款使當(dāng)事人訂立合同的過(guò)程得以簡(jiǎn)化，提高交易效率。但是，格式條款一方當(dāng)事人往往會(huì)利用其優(yōu)勢(shì)地位，在條款中列入一些不公平的條款，而對(duì)方當(dāng)事人由于其自身地位的原因，只能被動(dòng)接受，因此這樣的合同往往會(huì)違背公平原則。所以法律規(guī)定提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采用合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。229問(wèn)：什么是內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 答：近年來(lái)，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒(méi)有獲得商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的最重要前提是具有一定幅度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照開(kāi)盤價(jià)而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的低開(kāi)高走的營(yíng)銷原則，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)應(yīng)該是該商品房銷售過(guò)程中的最低時(shí)段價(jià)，購(gòu)房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)銷商為了保證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷售量和時(shí)間。聰明的購(gòu)房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實(shí)在的優(yōu)惠，這樣一套房計(jì)算下來(lái)可能會(huì)有數(shù)以幾萬(wàn)計(jì)的便宜。當(dāng)然，這種便宜與風(fēng)險(xiǎn)共存，購(gòu)房者要十分慎重地考察該項(xiàng)目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。230問(wèn)：酒店式公寓答：酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的臨時(shí)住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開(kāi)發(fā)，但前幾年并未形成熱點(diǎn)。231問(wèn)：SOHO之后又推LOFT答：日前，以SOHO為標(biāo)志的知名樓盤現(xiàn)代城，又推出了LOFT。LOFT超高層辦公空間位于SOHO建筑的A、B、C座的三層，面積8000平方米，層高達(dá)6米，是一個(gè)完全開(kāi)敞的空間，沒(méi)有墻壁的存在，沒(méi)有固定的面積，客戶可根據(jù)需求切割購(gòu)買。232問(wèn)：LOFT是什么？答：LOFT，英文字典中把它譯為閣樓，頂層樓。當(dāng)這個(gè)詞在20世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式時(shí)，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞匯的最初涵義。LOFT最顯著的特征是高大而開(kāi)敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁。233問(wèn)：何謂板式小高層答：國(guó)家住宅工程中心副總工程師開(kāi)彥先生認(rèn)為：板式小高層是一種不規(guī)范的叫法。我們目前常說(shuō)的板式小高層是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的小高層住宅，目前大多在至層左右。層以下的稱為多層；更高的則稱為高層，這與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范有些出入。塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)；而板樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。但從其外觀上看，不一定都呈一字型，也可以是拐角、圍合等形狀。234問(wèn)：什么是國(guó)家康居示范工程答：由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心實(shí)施的國(guó)家康居示范工程，目的是在以往的2000年小康住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程和城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)代建筑技術(shù)、新型建材、部品與設(shè)備等實(shí)用新技術(shù)作為技術(shù)支撐，將近年已有的新技術(shù)、新材料、新工藝集成，以工程示范作為產(chǎn)業(yè)化鏈條，綜合采用新型結(jié)構(gòu)體系、供排體系、隔墻體系、廚衛(wèi)體系等新材料、新部品，從而為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化作出示范。通過(guò)示范，以點(diǎn)帶面，推動(dòng)整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，使住宅建設(shè)的質(zhì)量和功能有較大的改善，適用性能、安全性能、耐久性以及環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能全面提高，達(dá)到國(guó)際文明居住水準(zhǔn)。235問(wèn)：什么是業(yè)主委員會(huì)答：即住宅小區(qū)管理委員會(huì)，又稱為小區(qū)管委會(huì)，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 35、建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建勾物除外。36、建筑密度居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。37、綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的入工綠地。 38、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。39、居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。40、使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。計(jì)算住宅使用面積，在過(guò)去主要用來(lái)計(jì)算和征收公共住宅房租時(shí)使用。采用使用面積的計(jì)算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。41、建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和建筑面積的計(jì)算非常復(fù)雜。不難看出對(duì)于一幢住宅樓來(lái)說(shuō)，住宅的建筑面積居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積使用面積結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。42、住宅的開(kāi)間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。住宅開(kāi)間一般為3.03.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。43、住宅的進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一問(wèn)獨(dú)立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求， 不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。44、層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。45、凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高。46、什么是住宅組團(tuán)？我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開(kāi)放型的，小區(qū)與主要街道沒(méi)有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來(lái)不安全感。而住宅組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。47、何謂生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢無(wú)污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。48、什么是綠色住宅？“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過(guò)了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，Tit能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。49、什么是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一股為高收入者購(gòu)買。50、城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000500人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。51、居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模700015000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。52、居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指下般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。53、居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。54、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。55、公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。56、道路用地居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。57、居住區(qū)級(jí)道路一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。58、小區(qū)級(jí)路一般用以劃分組團(tuán)的道路。59、組團(tuán)級(jí)路上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。60、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。61、公共綠地滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憨綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。62、配建設(shè)施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱。63、其他用地規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。64、公共活動(dòng)中心配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。65、道路紅線城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。66、建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。67、日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。68、建筑小品既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。69、住宅平均層鼓住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。7o、人口毛密度每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人ha。7t、人口凈密度每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人ha。72、住宅建筑套毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套ha。73、住宅建筑套凈密度每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套ha。74、住宅面積毛密度每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 平方米公頃。75、住宅面積凈密度也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 平方米公頃 或以住宅建筑總面積（萬(wàn)平方米）與住宅用地（萬(wàn)平方米）的比值表示。76、建筑面積毛密度也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 平方米公頃 或以總建筑面積 萬(wàn)平方米與居住區(qū)用地（萬(wàn)平方米）的比值表示。77、住宅建筑凈密度住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率 。78、拆建比新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。79、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)每公頃居住區(qū)用地開(kāi)發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用 萬(wàn)元ha。80、住宅單方綜合造價(jià)每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，應(yīng)包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用 元平方米。81、均價(jià)：將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失力引人矚目的營(yíng)銷策略。82、基價(jià)：經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以塞價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后兩得出。83、起價(jià)：某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià) 高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“元平方米起售”。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。84、一次性買斷價(jià)：買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。85、預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是