物業(yè)管理師考試大綱(物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理).doc

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試大綱第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其管理對(duì)象和工作內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。 熟悉：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。 了解：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象 2物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo) 3管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別 4物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類別 5物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容的熟悉程度。（二）考試基本要求 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。 孰悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。 了解：不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容 2房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容 3房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容 4房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式 5房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊 6房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別 7狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別第二章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)資金時(shí)間價(jià)值、復(fù)利計(jì)算公式、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的熟悉程度，以及運(yùn)用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際問(wèn)題的能力和知識(shí)水平（二）考試基本要求 掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。 熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。 了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 2資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定 3設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn) 4投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別 5盈利能力指標(biāo)的分類第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益性物業(yè)價(jià)格及其特征、價(jià)格和價(jià)值的種類、影響價(jià)格的因素、價(jià)值評(píng)估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運(yùn)用基本的估價(jià)技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購(gòu)置、經(jīng)營(yíng)管理和處置過(guò)程中進(jìn)行價(jià)值分析與價(jià)格決策的能力和知識(shí)水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場(chǎng)法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟。 熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類，收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。 了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1物業(yè)價(jià)格的特征 2收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類 3影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 4收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法、內(nèi)容及步驟第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其特性、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的能力和知識(shí)水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃及其編制，計(jì)劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。 熟悉：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原則、手段和措施。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素 2房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成 3房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo) 4房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 5房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 6物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則 7物業(yè)管理計(jì)劃的分 8編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容 9物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容第六章租賃管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)租賃的形式、租賃管理與租賃方案、租賃合同的構(gòu)成要素和物業(yè)租賃管理中的客戶關(guān)系管理等的知識(shí)水平和實(shí)際應(yīng)用能力。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)租賃的特點(diǎn)，租金確定與調(diào)整的方法。 熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。 了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1房屋租賃的特征 2物業(yè)租賃的分類方式 3物業(yè)租賃管理模式的類型 4租賃管理的工作內(nèi)容 5租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容 6經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平的確定 7房屋租賃合同的基本條款 8實(shí)施客戶關(guān)系管理的目的與內(nèi)容第七章成本管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理成本及其分類，成本估算方法，成本預(yù)算與編制方法，成本控制等知識(shí)的熟悉程度，以及從事物業(yè)管理企業(yè)成本管理工作的能力和知識(shí)水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)管理成本及其分類和估算方法。 熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求、成本預(yù)算的類型，成本運(yùn)算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。 了解：成本控制原則、程序與組織體系。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1物業(yè)管理企業(yè)的成本的構(gòu)成 2物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式 3物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容 4成本預(yù)算、固定預(yù)算、彈性預(yù)算的區(qū)別 5零基預(yù)算的基本要求 6滾動(dòng)預(yù)算與概率預(yù)算的計(jì)算方法 7物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類與原則 8成本日常管理的工作內(nèi)容第八章合同與風(fēng)險(xiǎn)管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理中主要合同類型及其構(gòu)成要素、物業(yè)服務(wù)合同、招標(biāo)與投標(biāo)階段的合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理與物業(yè)保險(xiǎn)等知識(shí)的熟悉程度，以及合同與風(fēng)險(xiǎn)管理的能力和知識(shí)水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容和合同要點(diǎn)。熟悉：物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的合同類型，物業(yè)管理所涉及的保險(xiǎn)種類與投保方法。 了解：物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)階段的工作內(nèi)容與合同管理，風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的合同的主要類型 2前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別 3物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種第九章財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)報(bào)告分析、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)、物業(yè)管理報(bào)告等內(nèi)容、方法的熟悉程度，以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)與績(jī)效管理的能力和知識(shí)水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)管理績(jī)效及績(jī)效評(píng)價(jià)，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要類型，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，物業(yè)管理報(bào)告的類型及內(nèi)容構(gòu)成，編寫物業(yè)管理報(bào)告。 熟悉：財(cái)務(wù)管理的對(duì)象、目標(biāo)、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)結(jié)果的表達(dá)方法，物業(yè)管理報(bào)告編寫中的注意事項(xiàng)。 了解：財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容，財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要形式，財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法與一般過(guò)程，績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象、目標(biāo)及其基本內(nèi)容 2企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的編制與分析 3物業(yè)管理績(jī)效考核的內(nèi)容 4物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)方法與類型 5物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成 6物業(yè)管理報(bào)告的類型及其內(nèi)容第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理、寫字樓租賃管理、寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理，寫字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇與評(píng)價(jià)方法的熟悉程度，以及對(duì)寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的能力和知識(shí)水平。（二）考試基本要求 掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點(diǎn)，寫字樓經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)與方法。 熟悉：寫字樓的特點(diǎn)，寫字樓物業(yè)管理的工作模式和管理內(nèi)容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。 了解：影響寫字樓分類的因素，寫字樓管理的策略，寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1寫字樓分類及其類型等級(jí)劃分的因素 2寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo) 3寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容 4寫字樓租戶選擇過(guò)程中考慮的主要因素 5影響寫字樓的租金水平的因素 6寫字樓物業(yè)管理工作評(píng)價(jià)的內(nèi)容 7寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成第十一章零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)零售商業(yè)物業(yè)及其分類、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、零售商業(yè)物業(yè)租賃管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、風(fēng)險(xiǎn)與安全管理和零售商業(yè)物業(yè)管理實(shí)踐的熟悉程度，以及對(duì)零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力和知識(shí)水平。（二）考試基本要求 掌握：零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇、租金確定與調(diào)整的特點(diǎn)。熟悉：零售商業(yè)物業(yè)及其分類，零售商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容和類型，零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理和現(xiàn)場(chǎng)管理的工作內(nèi)容。 了解：零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)與安全管理。（三）要點(diǎn)說(shuō)明 1零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要工作內(nèi)容 2策略與運(yùn)行管理與現(xiàn)場(chǎng)管理的工作內(nèi)容 3零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的具體應(yīng)用 4租賃方案和租賃策略制定 5零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇時(shí)應(yīng)考慮的因素 6基礎(chǔ)租金的確定 7百分比租金的測(cè)算方法 8凈租形式出租的三種類別 9零售商業(yè)物業(yè)租約內(nèi)容 10零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo) 11零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類型第十二章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展（一）考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行業(yè)未來(lái)主要發(fā)展方向的熟悉程度，以及經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)工作創(chuàng)新的能力。（二）考試基本要求 熟悉：房地產(chǎn)組合投資管理工作內(nèi)容，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的作用，設(shè)施管理的主要工作內(nèi)容，可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的關(guān)系。 了解：組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)展