共享酒店項目策劃書

共享酒店項目策劃書項目名稱：互聯(lián)網(wǎng) 共享酒店公寓2019年8月 16 日項目簡介當(dāng)前社會，互聯(lián)網(wǎng)已成為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢苫蛉钡囊徊糠?，與互聯(lián)網(wǎng)息息相關(guān)的電子商務(wù)也正逐步成為中國人最時尚的消費方式之一。許多人認為電子商務(wù)僅僅是網(wǎng)上購物，這是不全面的一種認知，在不久的將來一切消費活動都可借助互聯(lián)網(wǎng)平臺完成。時下一種特別流行的電子商務(wù)模式更是受到了人們廣泛的青睞，就是離線商務(wù)模式，又稱 Online to Offline，簡稱O2O 模式。離線商務(wù)模式是把傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動帶到線上，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺展開營銷推廣，使線上成為商戶的服務(wù)前臺，訂單在線上產(chǎn)生，每筆交易均可追蹤，讓消費者在線上選擇心儀的服務(wù)再到線下享受服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng) 共享酒店公寓項目正是采用了 O2O 網(wǎng)絡(luò)運營 線下實際操作的營銷模式面對消費市場設(shè)計和開展的。共享酒店公寓，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。共享酒店公寓可以在網(wǎng)上進行提前預(yù)定所需類型的公寓，然后就可以入住，不需要準備任何東西，共享酒店公寓里擁有日常家居需要的東西，它既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的臨時住家。它可以為顧客提供各種服務(wù)，顧客只需在入住的公寓網(wǎng)站上提出服務(wù)即可有人為你完成。團隊通過精心分析和比較后選擇該項目作為共同創(chuàng)業(yè)發(fā)展的方向，同時搭建一個線上交流、接單、與客戶溝通的到完成訂單結(jié)賬的一體化平臺，為這個項目提升服務(wù)質(zhì)量和發(fā)展空間，共圓創(chuàng)業(yè)夢。目錄項目簡介 (2)（一）、共享酒店公寓的起源 (5)（二）、共享酒店公寓的概念 (5)（三）、共享酒店公寓的特點： (5)（四）、特色服務(wù)：24 小時私人管家 (6)（五）、提供網(wǎng)上訂房系統(tǒng) (7)二、市場分析及定位 (7) (一)、市場分析 (7)1、共享酒店公寓前景展望 (7)2、市場優(yōu)勢 (8)3、銷售群體定位 (8)第一類：單身貴族 (9)第二類：新婚夫婦 (9)第三類：置業(yè)投資 (9)第四類：商務(wù)辦公 (10)(二) 市場定位 (10)三、共享酒店公寓的設(shè)計建議 (11)（一）、共享酒店公寓的設(shè)計原則 (11)(二)、共享酒店公寓內(nèi)部空間設(shè)計要求 (11)（三）、共享酒店公寓安保設(shè)施的設(shè)計要點 (12)四、共享酒店公寓的分類與定價 (12)五、營銷策略 (13)（一）、共享酒店公寓的投資風(fēng)險特征： (15)1、居住功能差 (15)2、得房率低 (16)3、成本過高 (16)（二）、風(fēng)險應(yīng)對: (16)七、項目預(yù)期成果 (17)(一) 運營成本： (17)（二）、運營模式選擇： (18)八、收獲與體會 (19)一、產(chǎn)品及服務(wù)介紹（一）、共享酒店公寓的起源共享酒店公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家”，這就形成了共享酒店公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的共享酒店公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。（二）、共享酒店/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af公寓的概念共享酒店公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。共享酒店公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。（三）、共享酒店公寓的特點：1：提供酒店式的服務(wù)和管理。共享酒店公寓的物業(yè)管理比一般公寓完善，能夠為客戶提供全方位、全天候的服務(wù)和綜合管理，主要內(nèi)容有：（1）基本服務(wù)：包括公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修、清潔，建筑外墻的清洗，24 小時保安，水、電、空調(diào)、汽車泊位管理等。（2）專項服務(wù)：包括送餐服務(wù)，衣物洗燙，房間情節(jié)，床上用品清潔及更換，秘書服務(wù)，代托管，健身，娛樂餐飲，圖書，信函、電報及報刊速遞，電話預(yù)約及訪客留言。（3）代辦及代理也無：包括公寓轉(zhuǎn)讓、出售、出租，代收租金，票務(wù)訂購，日用品購買，預(yù)定酒店，旅游服務(wù)，安排酒宴、會議，郵政報刊。此外還提供上門常規(guī)保健服務(wù)，定期身體檢查等，不一而足。2：提供舒適豪華的居住環(huán)境與個性化的家庭生活。3：商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。（四）、特色服務(wù)：24 小時私人管家1、24小時生活管理（1）、24 小時熱線服務(wù)、24 小時緊急協(xié)助處理、24 小時保安服務(wù)、24 小時停車管理，24小時電梯運作、24 小時錄像保全監(jiān)控、24 小時機電維護保修（2）、環(huán)保生活管理,公共區(qū)域定時定期保潔服務(wù)、定期外前清洗服務(wù)、電梯廳打蠟服務(wù)、無異味垃圾處理服務(wù)(3)、社區(qū)品質(zhì)管理,妥善管理新住戶裝修問題、建筑物保險服務(wù)、住戶意/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af見處理、協(xié)助處界聯(lián)絡(luò)定期保安清潔人員禮儀訓(xùn)練、管理年報、節(jié)日裝飾、社區(qū)聯(lián)誼活動(4)、居家生活秘書,代收代繳公共事業(yè)費、代購車、船、機票、代訂報刊、雜志、牛奶、代辦家教、保姆、家庭護理、代訂外賣服務(wù)、代訂獻花，禮品、代送衣物清洗、代辦暫住證、常用維修工具便民借用常用電器便民借用、代辦有線電視，電話服務(wù)、提供各項商務(wù)服務(wù)：彩印，傳真，塑封，電話，電子郵件租賃服務(wù)、各式裝修服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、家庭綠化養(yǎng)護、木地板打蠟服務(wù)、房屋租賃服務(wù)等。（五）、提供網(wǎng)上訂房系統(tǒng)網(wǎng)上訂房系統(tǒng)使用.NET 技術(shù)和SQL數(shù)據(jù)庫來實現(xiàn)。.NET 就是用來實現(xiàn)XML，Web Services,SOA（面向服務(wù)的體系結(jié)構(gòu)service-oriented architecture）和敏捷性的技術(shù)。.NET 包含了.NET 技術(shù), 稱為。它包含了很多獨立的開發(fā)語言，例如 C#，VB 等，我們網(wǎng)上訂房平臺服務(wù)層用 C#來實現(xiàn)，C#也是主要用來網(wǎng)絡(luò)的編程。數(shù)據(jù)庫層使用 SQL 構(gòu)建平臺數(shù)據(jù)庫，需要學(xué)會 SQL（結(jié)構(gòu)化查詢語言），SQL 是專為數(shù)據(jù)庫而建立的操作命令集，是一種功能齊全的數(shù)據(jù)庫語言。SQL 功能強大、簡單易學(xué)、使用方便，已經(jīng)成為了數(shù)據(jù)庫操作的基礎(chǔ)，并且現(xiàn)在幾乎所有的數(shù)據(jù)庫均支持 SQL。二、市場分析及定位(一)、市場分析1、共享酒店公寓前景展望目前，國內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級商務(wù)人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿(mào)以后也將為煙臺這樣的沿海開放城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司。中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。共享酒店公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是中國房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af有更高回報率的選擇。有關(guān)專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高 30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。我們認為“共享酒店公寓”的市場潛力是巨大的，并且具有及強的可操作性。因此，我們的樓盤怎樣進行策劃、設(shè)計及形象的定位、包裝是至關(guān)重要的，從而爭取更大的市場份額，創(chuàng)造熱銷奇跡！2、市場優(yōu)勢第一，區(qū)位交通便利。位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等酒店式配套設(shè)施完善。有些項目提供了充足的商務(wù)、休閑、社交及生活配套設(shè)施，為公寓儲備了得天獨厚的共享資源，在居住、商務(wù)雙重兼?zhèn)涞木蛹噎h(huán)境，更符合年輕白領(lǐng)的心理取向和生活習(xí)慣特征。第二，從建筑外形、戶型設(shè)計、精裝修風(fēng)格等方面體現(xiàn)高品質(zhì)。作為穩(wěn)定的居住建筑形式，新一代的酒店式公寓在設(shè)計和使用功能上更符合客戶需求，包括獨立衛(wèi)生設(shè)施、廚房、就餐區(qū)、書寫工作區(qū)、梳妝區(qū)、衣儲區(qū)等等;其中，獨立衛(wèi)生設(shè)施與廚房操作區(qū)是必備內(nèi)容;空間設(shè)計保證了公寓的私密性和居住氛圍，能夠建立一定的鄰里關(guān)系。公寓內(nèi)有充足的車位。第三，管理服務(wù)優(yōu)秀。聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入駐，可以提供24小時送餐、迎賓、導(dǎo)游、集成辦公、保潔、清洗等多方面的服務(wù)，為住戶的生活帶來極大便利。第四，投資價值呈良好趨勢。更多的跨國公司企業(yè)來中國設(shè)立公司，中檔次、單位面積小的共享酒店公寓相對較好管理，通常租金要比正規(guī)酒店低30%，會成為它們的首選;高檔次項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，會成為中長線投資者青睞的目標(biāo)。另外，相對穩(wěn)定的客源會給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。3、銷售群體定位隨著居民生活水平的不斷提高和消費能力的增強，人們對居住環(huán)境也有了更新潮、更時尚、更具品味的要求。本案推出的“共享酒店公寓”/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af概念，不但符合當(dāng)代潮流，更迎合了大眾需求，而我們的項目選擇怎樣的目標(biāo)消費群體，又是其至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。第一類：單身貴族該部分客戶多從事一些新興產(chǎn)業(yè)或正在自己投資創(chuàng)業(yè)，經(jīng)濟收入穩(wěn)定。包括一些企業(yè)白領(lǐng)、IT 行業(yè)精英以及一些畢業(yè)留在大連工作的外地大學(xué)生等。年齡在 2535 歲之間，為了事業(yè)努力工作而暫時不急于結(jié)婚。對居住要求：素食、個性且對物業(yè)管理要求較高，并且善于把握時代脈搏，對新興事物有很快的接受能力和適應(yīng)能力。住宅戶型為一室一廳，建筑面積在 2050 平方米不等，樓款總數(shù)額在 615 萬之間，首付 25 萬元左右，銀行月均還款 300800 元。第二類：新婚夫婦該累客戶因結(jié)婚而需要購房，建立自己的小家庭。但是由于年齡較為年輕，多在 2530 歲之間，經(jīng)濟實力有限。并且多為夫妻雙方各有工作單位，正處于事業(yè)發(fā)展期，所以對居住環(huán)境的配套服務(wù)有相對較高的要求。房屋面積在 5070 平方米左右就能滿足他們的需求。該類客戶多為打工一族，有一定的積蓄，家庭二人月經(jīng)濟收入在 20003000 元左右。購房計劃樓款總額在 1525 萬元左右，首付 5 萬元，銀行月均還款 1000 元以內(nèi)。第三類：置業(yè)投資對于市場化程度越來越高的房產(chǎn)市場來說，投資者的存在本質(zhì)上說是不可避免的，一些專家甚至認為一定數(shù)量的投資者的存在對活躍房產(chǎn)市場還會起到一些促進作用?？梢哉f，趨于理性的房產(chǎn)市場需要的是著眼長線的投資者，這樣的房產(chǎn)市場才能保持持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展。在這種趨勢的發(fā)展下，對房產(chǎn)投資產(chǎn)品的本身也提出了更高的要求。尤其是作為純投資的酒店式公寓，用于長期投資可能更有利于投資者獲得穩(wěn)定而持久的回報。而對于酒店式公寓本身的品質(zhì)則成為眾多投資者最為關(guān)心的內(nèi)容。其實作為純投資的房產(chǎn)工具，酒店式公寓在硬件方面要有很高的要求，比如產(chǎn)品本身的建筑、設(shè)計、裝潢和地段等標(biāo)準。酒店管理集團的負責(zé)人指出，酒店式公寓應(yīng)該既有高檔酒店的良好環(huán)境、專業(yè)服務(wù)，又能享受家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af俱全，保持“居家”的私密性和溫馨生活氛圍，能夠保證吸引到足夠數(shù)量的租客。第四類：商務(wù)辦公“共享酒店公寓”外觀設(shè)計豪華典雅，起到了提升公司形象的作用，房間全部精裝修，為辦公人員打造精致舒適的辦公環(huán)境。而“酒店式公寓”為在此辦公的住戶提供的不僅僅是一個氣派堂皇的門面，還配備二十四小時管家，隨時候命解決客戶的任何需求。經(jīng)過我們的初步調(diào)查了解，在采訪了 76 個人中：25 人表示“非常喜歡，在看過房型后會考慮購買?！?3 人表示“感興趣，但首先要考慮資金等問題之后再決定是否購買?！?8 人表示“不會購買?！贝颂巿D片未下載成功此處圖片未下載成功 從以上數(shù)據(jù)說明：有 89的人認可并向往“共享酒店公寓”。有 32的人希望擁有，并且非常了解“共享酒店公寓”，會立即購買。 (二) 市場定位圖示 1: 1020304050共享酒店公寓是一種前瞻性的物業(yè)形態(tài)，并成為未來十年中一種不可忽視的高端產(chǎn)品形式，可以為客戶提供舒適的家居環(huán)境和便捷的商務(wù)平臺，在選擇地段上，有立體的交通結(jié)構(gòu)，同時城市接點要強，可以與周邊做到很好的資源共享，不一定是目前城市的焦點區(qū)域，但一定是極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。三、共享酒店公寓的設(shè)計建議（一）、共享酒店公寓的設(shè)計原則1、整體有機原則。共享酒店公寓是一個復(fù)雜的大系統(tǒng)，而其內(nèi)部的每個單元又都是完整的小系統(tǒng)，系統(tǒng)之間相互關(guān)聯(lián)，相互影響。因此，無論是公共部分的設(shè)計還是每個單元的設(shè)計都要有整體概念。2、動態(tài)有機原則。共享酒店公寓住戶的居住時間、個人需求等因素都很復(fù)雜，所以在設(shè)計時要采取動態(tài)的彈性原則，以適應(yīng)各種可變因素。3、系統(tǒng)的次序與程序原則。不同的客人同時提出不同的需求，物業(yè)管理者在處理時需要遵循一定的順序及程序，所以在設(shè)計中必須/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af考慮系統(tǒng)的等級與優(yōu)先級的問題。4、個性化及均好性原則。共享酒店公寓住戶的需求較為個性化，物業(yè)管理者需要提供個性化的家居及服務(wù)，因此設(shè)計時應(yīng)體現(xiàn)個性化的概念，并講求均好性。5、材料選用需遵循親和力、家居性，舒適性和實用性的原則。6、顏色系統(tǒng)的“能級躍遷”原則。為使共享酒店公寓在色彩的運用商，既多樣變化又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，所以在設(shè)計時需要首先確定主色，然后根據(jù)色溫和色差變化建立一個專門的色彩體系表，作為參照。(二)、共享酒店公寓內(nèi)部空間設(shè)計要求1、大堂設(shè)計應(yīng)具有開放性和現(xiàn)代干，面積宜在 300400 平方米之間，且設(shè)有休息區(qū)和接待區(qū)。2、標(biāo)準層室內(nèi)凈高不低于 2.7 米，中央空調(diào)低區(qū)部分室內(nèi)凈高不低于2.4 米。3、位于建筑綜合整體中的共享酒店公寓應(yīng)同與之配套的寫字樓、商業(yè)中心、會展中心、酒店之間有辯解、安全的接連通道。（三）、共享酒店公寓安保設(shè)施的設(shè)計要點1、應(yīng)設(shè)置四道安全防范措施。第一道為電視監(jiān)控系統(tǒng)，第二道為門禁管理系統(tǒng)，第三道為防盜報警系統(tǒng)，第四道為巡更系統(tǒng)。（2）有條件的可考慮應(yīng)用安全防范集成技術(shù)。在夜間設(shè)防時段里如果有人闖入設(shè)防區(qū)域內(nèi)，安防系統(tǒng)在報警的同時，會打開相應(yīng)區(qū)域的燈光，聯(lián)動附近的攝像機進行錄像。2、可考慮應(yīng)用門禁系統(tǒng)與電梯的集成技術(shù)。當(dāng)住戶進入大門刷卡的同時，系統(tǒng)能自動呼叫電梯到一層等候。重要的住宅樓層，也由門禁根據(jù)輸入的數(shù)據(jù)自動講住戶送到指定的樓層，防止不同樓層的居民之間互相干擾。3、可考慮采用停車管理系統(tǒng)與電梯的集成技術(shù)。當(dāng)住戶通過停車場入口時，停車管理系統(tǒng)會記錄入口信息，根據(jù)該用戶所停車位，打開相應(yīng)區(qū)域的照明，并在一定延時后自動呼叫電梯到該層等候，節(jié)省用戶的候梯時間。四、共享酒店公寓的分類與定價此處圖片未下載成功此處圖片未下載成功五、營銷策略共享酒店公寓類產(chǎn)品的營銷推廣戰(zhàn)略，在進行共享酒/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af店公寓的營銷推廣時，常采用整合營銷傳播總體戰(zhàn)略，這種營銷戰(zhàn)略針對共享酒店公寓這種個性強的產(chǎn)品十分有效。（一）整合營銷傳播的概念和機會點1、概念整合營銷傳播的核心原則和基本內(nèi)容是：（1）制造的是消費者確定想要購買的產(chǎn)品（2）需要制定的是消費者為滿足其心理價值所愿意付出的價格（3）首先考慮的是消費者如何能方便地購買產(chǎn)品，而不是固有的銷售渠道（4）企業(yè)與消費者進行的是“雙向溝通傳播”，而不是單向的促銷。（5）在進行共享酒店公寓類產(chǎn)品整合營銷傳播時應(yīng)注意流程，它是逆向的，雙向溝通的模式，同時又是適應(yīng)于“差別化營銷”理念。2、整合營銷傳播的機會點（1）對于傳播機會點的把握和設(shè)計，在宏觀層面上應(yīng)著眼于適應(yīng)當(dāng)前及未來社會文化思想的“熱點”和消費潮流（2）在開發(fā)、設(shè)計用于傳播的“概念”、“媒介產(chǎn)品”應(yīng)是具有顯著的差別性和個別性，即“與眾不同”（3）傳播策略應(yīng)體現(xiàn)“虛實結(jié)合”的原則（二）整合營銷傳播戰(zhàn)略的前提條件分析在進行整合營銷時必須要以系統(tǒng)的、科學(xué)的方法研究、分析項目的諸多條件及前提，同時對項目的核心競爭力“商品力、市場力、形象力”及對組合的深度開發(fā)運用其中。1. 共享酒店公寓的商品力（1）要有設(shè)定的市場和產(chǎn)品定位（2）設(shè)定共享酒店公寓的目標(biāo)消費者（3）設(shè)計產(chǎn)品的“核心概念”（4）共享酒店公寓項目的“商品力”要素分析住宅產(chǎn)品是“建筑空間”的產(chǎn)品，其組合要素一般包括：“地段環(huán)境建筑單體戶型裝修、裝飾各種配置”（物質(zhì)形態(tài)）及其所體現(xiàn)的“生活方式（精神領(lǐng)域）”。盡管人們對這類產(chǎn)品的各種組合形態(tài)的認識不一，但最一般的評判標(biāo)準仍應(yīng)是在“升級換代”動態(tài)/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af意義上的合理性及先進性，以及體現(xiàn)某種時代、文化精神的生活方式上。2. 共享酒店公寓類產(chǎn)品的市場力和形象力共享酒店公寓產(chǎn)品一般確立的模式是：銷售力品牌偏好率市場占有率（市場力）（形象力）因此，具體的工作將包括：（1）增加“拉”的力量：以宣傳、廣告的傳播手段消除共享酒店公寓與目標(biāo)消費者之間的“心理”距離，實現(xiàn)銷售。（2）加強“推”的力量：以銷售機構(gòu)、人員的工作清除項目與目標(biāo)消費者之間“物理”距離，實現(xiàn)銷售（3）確立個性化、整合統(tǒng)一的形象，并通過多元化的傳播手段提高目標(biāo)消費者對本項目的注意力和品牌偏好（知名度）。（三）共享酒店公寓類產(chǎn)品整合營銷傳播戰(zhàn)略組合與計劃1.整合營銷戰(zhàn)略（1）整合營銷戰(zhàn)略組合整合營銷戰(zhàn)略組合包括廣告戰(zhàn)略、促銷戰(zhàn)略及關(guān)系傳播戰(zhàn)略。A.廣告戰(zhàn)略：主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略B.促銷戰(zhàn)略：主要包括新聞話題策劃及銷售促銷策略。C.關(guān)系傳播戰(zhàn)略：主要包括戶外媒體、大型公關(guān)活動和營銷傳播策略。（2）整合營銷的戰(zhàn)略目標(biāo)我們應(yīng)深刻了解“注意力經(jīng)濟時代”與在品牌傳播領(lǐng)域中“贏家通吃”的效應(yīng)，因此，在確立酒店式公寓整合營銷戰(zhàn)略目標(biāo)時是明確的。（3）“主題傳播和投放”的最大化廣告投放周期通常包括“導(dǎo)入期、公開期、強銷期、持續(xù)期”等，在“強銷期”階段，持續(xù)時間和投放額度均達致峰值。任何一個共享酒店公寓項目往往取決于“強銷期”的銷售反饋，一旦疲軟便陷入被動之中。在共享酒店公寓廣告的投放通常以“獨立主題傳播”模式操作來取代常規(guī)的投放周期：即在年度內(nèi)每23個月推出一個“獨立主題”，運用“整合營銷傳播”進行全方位的沖擊。這種做法實際上在全年可形成34個所謂的“強銷期”，從而達到營銷傳播“投入產(chǎn)出效果”的最大化。/doc/4345332b95c31da3e855464b59d60484fa90d1af這也是適應(yīng)于“速度制勝”的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的。2.整合營銷的“概念、主題的設(shè)計”對于整合營銷的“概念、主題的設(shè)計”的應(yīng)根據(jù)酒店式公寓項目自身特征，遵循“整合營銷”的原則，選擇系列廣告的策略，仔細斟酌廣告語和主題句。（1）、整合營銷戰(zhàn)略的計劃及預(yù)算安排預(yù)算費用按照目前市場投入的平均成本和酒店式服務(wù)公寓項目的實際情況，進行測算；具體的營銷時間周期（年度內(nèi)各階段）按照市場環(huán)境及項目建設(shè)進度等因素確定。六、風(fēng)險控制（一）、共享酒店公寓的投資風(fēng)險特征：1、居住功能差一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價格上有一些優(yōu)勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。2、得房率低多數(shù)酒店式公寓項目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內(nèi)實際使用面積的折合單價，降低了其性價比，并直接影響其保值增值功能。產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種綜合性產(chǎn)品。雖然從某種意義上講，它比酒店式公寓更具有投資