（房地產(chǎn)）新項目可行性研究測算表匯編—經(jīng)濟指標部分

編號：第 發(fā)與銷售計劃表應(yīng)與工程及銷售部門共同完成，開發(fā)面積應(yīng)包括配套資產(chǎn)面積，其合計數(shù)應(yīng)與建筑面積相等；2、成本情況表數(shù)據(jù)取自經(jīng)濟測算表成本部分，其中資本化利息取自現(xiàn)金流量表，期間費用應(yīng)聯(lián)系開發(fā)銷售計劃確定；規(guī)劃要點與成本部分相同；3、稅費說明中應(yīng)指出可能存在的稅費優(yōu)惠，但新項目經(jīng)濟指標計算中原則上不考慮優(yōu)惠；4、利潤表應(yīng)注意計算分年投資凈利率；7、勾稽關(guān)系表無須填列，表中檢查式數(shù)值應(yīng)為“ 0”。8、建筑產(chǎn)品類型超過三種、開發(fā)期超過五年，請自行調(diào)整。10、如果該項目容積率發(fā)生變化，則應(yīng)按新容積率重新測算。9、除“填表指引”和“勾稽關(guān)系”外，其余各表均應(yīng)附在可行性研究報告文本之后。新項目可行性研究測算表經(jīng)濟指標部分5、現(xiàn)金流量表中開發(fā)間接費支付不含資本化利息；累計凈現(xiàn)金流量最大值應(yīng)加上相應(yīng)的資金成本；6、經(jīng)濟指標從其他表取數(shù)，無須填列，新項目經(jīng)濟指標考核增加 單位面積凈利 指標和 分年度投資凈利率 指標；填表指引項目名稱 地價及規(guī)劃 成本估算 稅費說明 開發(fā)及銷售計劃 現(xiàn)金流量 利潤預(yù)測 檢查式 備注建筑面積可售面積類型 1類型 2類型 3銷售收入類型 1類型 2類型 3項目總投資總地價開發(fā)成本期間費用營業(yè)稅金及附加合計企業(yè)所得稅項目利潤稅后利潤現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流資金成本檢查式合計各表間勾稽關(guān)系檢查表 項目名稱：敏感系數(shù)：100%項目 指標值核心指標：1、內(nèi)部收益率% 、銷售凈利率% 考指標：3、單位面積凈利 04、銷售毛利率% 、資金峰值比例 、地價支付貼現(xiàn)比 1年 第2年 第3年 第4年 心指標的基本要求（參考）：1、內(nèi)部收益率25%2、銷售凈利率9%審核人： 填表人： 各表勾稽關(guān)系正確7、各年資金占用回報率資金峰值為累計負向凈現(xiàn)金流量的最大值貼現(xiàn)率為10%項目利潤/銷售收入100% 項目利潤=銷售收入目總投資各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額項目凈利潤/銷售收入100% 項目凈利潤=項目利潤售面積可行性研究經(jīng)濟指標計算式使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率說明綠化率%建筑密度%占地面積 容積率 建筑面積 可售率 可售面積 產(chǎn)品比例 平均每戶面積 總戶數(shù)類型 1類型 2類型 3類型 4類型 5小計商業(yè)網(wǎng)點地上車庫地下車位幼兒園會所物業(yè)用房學(xué)校其它用房不計容積率建筑面積地價支付節(jié)奏地價及規(guī)劃要點樓面地價（元 /計容積率建筑面積單位地價（元 /凈占地面積建筑用地（凈地）按總占地面積其他相關(guān)成本按總建筑面積 按可售建筑面積規(guī)劃要點合 計4、拆遷補償費產(chǎn)品組合住宅公建配套用房土地及地價2、合作款項說明 土地協(xié)議中的地價總占地面積總建筑面積合計地價（萬）1、政府地價及市政配套費其中：土地出讓金土地使用費市政配套費政府收益金應(yīng)交契稅其 他3、紅線外市政設(shè)施費計容積率建筑面積規(guī)劃容積率合計合計 類型 1 類型 2 類型 3 平均 類型 1 類型 2 類型 3建筑面積可售面積一 土地獲得價款1 政府地價及相關(guān)費用2 合作款項3 紅線外市政設(shè)施4 拆遷補償費二 開發(fā)前期準備費1 勘察設(shè)計費2 報批報建增容費3 三通一平費4 臨時設(shè)施費三 主體建筑工程費1 基礎(chǔ)工程2 結(jié)構(gòu)及粗裝修工程3 門窗工程4 公共部位裝修5 室內(nèi)裝修四 主體安裝工程費1 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備2 室內(nèi)設(shè)備及安裝費3 室內(nèi)智能化系統(tǒng)費五 社區(qū)管網(wǎng)工程費1 室外給排水系統(tǒng)2 室外采暖系統(tǒng)3 室外燃氣系統(tǒng)4 室外高低壓系統(tǒng)5 室外消防系統(tǒng)6 室外智能化系統(tǒng)7 其他六 園林環(huán)境費1 環(huán)境設(shè)計費2 綠化建設(shè)費3 建筑小品4 道路廣場建造費5 圍墻建造費6 室外照明7 室外零星工程8 其他七 配套設(shè)施費成本估算匯總表 （本表從成本部分取數(shù)）序號 總成本（萬元） 可售面積單位成本（元/平米）敏感系數(shù)： 100%成本項目1 會所2 幼兒園3 學(xué)校4 游泳池5 球場6 地下室7 其他八 開發(fā)間接費1 工程管理費2 資本化利息3 營銷費用 4 物業(yè)完善費5 不可預(yù)見費開發(fā)成本九 期間費用1 管理費用2 銷售費用3 財務(wù)費用項目總投資敏感系數(shù)：100%項目 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 合計一、開發(fā)計劃（期/區(qū)二期/區(qū)三期/區(qū)四期/區(qū)五期/區(qū)竣工面積小計二、銷售面積（型 1類型 2類型 3小計三、銷售單價（元/型 1類型 2類型 3銷售均價四、銷售額（萬）類型 1類型 2類型 3小計開發(fā)銷售計劃 單位：萬元1、地價票據(jù)合法性情況合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況：2、預(yù)計稅費情況 稅率 % 計稅依據(jù)或應(yīng)稅所得 預(yù)計稅額 計算說明營業(yè)稅 5% 營業(yè)收入 - 營業(yè)收入*5%其中：售樓營業(yè)稅 5% 營業(yè)收入 營業(yè)收入*5%合作建房營業(yè)稅城建稅 7% 營業(yè)稅額 - 營業(yè)稅額*7%教育費附加 3% 營業(yè)稅額 - 營業(yè)稅額*3%營業(yè)稅金及附加 - 地方教育發(fā)展費 % 營業(yè)稅額 營業(yè)稅額*%副食品價格基金堤防費 % 營業(yè)稅額 營業(yè)稅額*%土地增值稅 % 土地增值額印花稅 建筑承包合同、購銷合同 合同金額 *契稅 % 成交價 出讓地價 *%企業(yè)所得稅 33% 應(yīng)納稅所得額 應(yīng)納稅所得額 *33%3、項目稅收優(yōu)惠政策情況1、所得稅2、營業(yè)稅說明：各稅費項目的計算，應(yīng)與“利潤表”中損益稅項、“地價”表中之契稅、分房營業(yè)稅項等計算相符。綜合營業(yè)稅稅負為稅費說明敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬元第1年 第2年 第3年 第4年 第5年結(jié)算面積類型 1類型 2類型 3營業(yè)收入類型 1類型 2類型 3營業(yè)稅及附加銷售成本類型 1類型 2類型 3項目利潤期間費用其中：管理費用銷售費用財務(wù)費用稅前利潤所得稅（33%）稅后利潤單位毛利(元/項目利潤/結(jié)算面積單位凈利(元/稅后利潤/結(jié)算面積銷售毛利率% 項目利潤/銷售收入100%銷售凈利率% 項目凈利潤/銷售收入100%各年資金占用回報率%=年累計凈現(xiàn)金流（含利息）100%，當(dāng)凈現(xiàn)金流為正時，將該值設(shè)為無窮大項 目利潤測算表合計 說明利潤體現(xiàn)敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬元 面積單位：平方米項目 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 合計一、現(xiàn)金流入銷售面積（售額回款額小計現(xiàn)金流入現(xiàn)值金流出1、付地價款2、付工程款3、開發(fā)間接費4、期間費用項目投資合計5、營業(yè)稅及附加6、所得稅小計現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)金流量四、累計凈流量五、平均資金占用六、資金成本七、資金計劃1、資金期初余額2、籌資計劃來源歸還3、資金期末余額八、內(nèi)部收益率 金峰值比例十、地價支付貼現(xiàn)比說明：2、現(xiàn)金流量項目中應(yīng)扣除非付現(xiàn)成本，如折舊等；3、平均資金占用指現(xiàn)金凈流量為 “零 ”以前各期累計凈現(xiàn)金流量的平均數(shù)。年平均資金占用 =第 14；4、現(xiàn)值可使用 達式 =現(xiàn)率， +數(shù)次序不得顛倒）；5、內(nèi)部收益率可使用 達式 = 數(shù)次序不得顛倒）；本公式不適用于以物業(yè)抵付地價款的情況6、當(dāng)年銷售現(xiàn)金回款，一般按當(dāng)年銷售額的 70%計算，加上年銷售額的 30%計算；7、當(dāng)年工程支付款，一般按當(dāng)年工程開發(fā)成本的 80%，加上年工程開發(fā)成本的 20%計算；8、資金成本以累計凈現(xiàn)金流量為零以前的各期資金占用乘以同期銀行利率計算。9、年度期望貼現(xiàn)率定為 10%年利率、則季度貼現(xiàn)率為 現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價的影響 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%）銷售均價 (元/m 2)營業(yè)收入項目利潤稅后利潤單位凈利銷售毛利率 %銷售凈利率 %敏感系數(shù)（凈利率）二、成本的影響 估算